상가 수분양자가 분양대행사 직원들이 분양계약 체결과 관련한 중요 사항에 관하여 기망행위를 하였다고 주장하면서, 위 직원들과 분양업체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건

2025다219673   손해배상(기)   (바)   파기환송(일부)

[상가 수분양자가 분양대행사 직원들이 분양계약 체결과 관련한 중요 사항에 관하여 기망행위를 하였다고 주장하면서, 위 직원들과 분양업체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건] 

◇1. 상품의 선전ㆍ광고에 다소의 과장 허위가 수반되더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 경우 기망성이 결여되는지(적극) 및 상품의 선전․광고가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것인지를 판단함에 있어 고려될 수 있는 요소, 

 

2. 부동산 거래에 있어 신의칙상 거래 상대방에 대한 고지의무를 부담하는 경우◇ 

  상품의 선전․광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전․광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다51120, 51137, 51144, 51151 판결 등 참조). 

  문제가 되는 상품의 선전․광고가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것인지는, 설명된 내용의 구체성과 확정성, 설명된 내용이 실제에 부합하는 정도 및 표의자의 의사결정에 영향을 미친 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 이 경우 표의자의 착오가 적극적으로 유발되었는지, 표의자가 설명된 내용을 만연히 신뢰하여 법률행위에 나아갔는지, 설명된 내용이 법률행위의 내용으로 편입되었는지 등을 부가적으로 고려할 수 있다. 

  한편 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결). 

☞  원고는 피고 주식회사 A(이하 ‘피고 회사’)가 신축하여 분양하는 상가 건물의 분양대행 업무를 담당한 피고 2, 3으로부터 분양 권유를 받으면서, 3년간 선 임대가 확보되어 있어 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 계약금만 내면 잔금의 90%는 대출로 충당할 수 있으며, 확실하게 시세차익을 얻을 수 있다는 설명을 들은 상태에서 상가를 분양받았음. 피고 2, 3은 잔금 지급을 망설이던 원고에게 위와 같은 설명을 계속 이어감은 물론 부족한 잔금을 빌려주기까지 하였고, 결국 원고는 잔금을 납부하고 분양받은 상가의 소유권을 취득하였음. 이후 원고가 피고 2, 3으로부터 설명된 내용들이 모두 거짓말이었다고 주장하면서 피고들을 상대로 불법행위로 인한 손해배상 등을 청구한 사안임 

☞  원심은, 피고 2, 3이 분양계약 체결 이후 선 임대차계약이 해지되었고, 원고가 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 마칠 때까지도 임대차계약이 체결되지 못하였음을 잘 알면서도, 수익성을 의심하면서 잔금 지급과 소유권 취득을 유보하고자 하였던 원고에게 임대차관계에 관하여 사실과 다른 내용을 적극적으로 제시하였음을 들어, 이는 상거래 관행에서 용인되는 상술의 범위를 넘어서는 기망행위에 해당한다고 보아, 피고 2, 3의 불법행위로 인한 손해배상책임의 발생을 인정하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 분양계약 체결 전에 원고에게 임대차보증금과 월차임 상당액을 보장한다는 취지의 확약서가 작성ㆍ교부되었는데, 당시 선 임대차계약이 체결되어 있었던 이상 위 확약서의 내용이 허위라거나 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용되지 않을 정도라고 보기 어렵고, ② 이후 원고에게 ‘입주지원금을 지급하고, 임대와 무관하게 6개월 분 월차임 상당액을 지원한다‘는 취지의 확약서가 작성ㆍ교부된 것으로 보아, 원고와 피고 2, 3 사이에서 선 임대차계약이 해지되었다는 점이 양해되었을 가능성이 매우 높고, 새로운 임대차계약이 체결되지 않을 경우 그에 대한 보상으로 일부 금원의 지원에 관하여 합의가 되었다고 볼 여지가 많으며, ③ 실제로 피고 2, 3은 분양계약 체결 과정에서 작성한 확약서의 내용을 이행하였고, 이외에 피고 2, 3이 잔금 지급 과정에서 원고에게 한 약속을 이행하지 않았다고 볼 만한 사정은 존재하지 않을 뿐만 아니라, ④ 그 밖에 수익이나 시세차익에 관한 피고 2, 3의 설명은 일반적이고 평균적인 상황을 가정하여 추상적으로 이루어진 예상 정도에 불과해 보이고, 그 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 할 수도 없다는 사정 등에 비추어 볼 때, 피고 2, 3이 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우이거나 고지의무의 대상이 되는 사정을 고지하지 아니한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송함 

 

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손해배상(기)·매매대금 [대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결] 【판시사항】 [1] 분양광고의 내용이 계약의 내용으로 되지 않았다고 본 사례  [2] 상가를 분양하면서 그 운영방법 및 수익보장에 대하여 다소의 과장·허위 광고가 수반되었다 하더라도 기망행위에 해당하지 않는다고 본 사례 【판결요지】 [1] 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다고 한 사례.  [2] 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제527조 [2] 민법 제109조, 제110조 【참조판례】 [2] 대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결(공1993하, 2417), 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다19515, 19522 판결(공1995하, 2982), 대법원 1995. 9. 29. 선고 95다7031 판결(공1995하, 3613) 【전문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) 1 외 2인 【원고, 상고인】 원고 4 (소송대리인 제일종합법무법인 담당변호사 고영준) 【피고(반소원고), 피상고인】 두만토건 주식회사 【피고, 피상고인】 일진종합건설 주식회사 (소송대리인 변호사 이국재) 【원심판결】 서울고법 1999. 8. 13. 선고 99나10518, 10525 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고) 1, 원고(반소피고) 2, 원고(반소피고) 3 및 원고 4의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다.  1.  관계 증거와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 피고(반소원고) 두만토건 주식회사(이하 '피고 두만토건'이라고만 한다)가 분양광고시 이 사건 상가에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 월 금 100만 원 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 원고(반소피고) 1, 원고(반소피고) 2, 원고(반소피고) 3 및 원고 4(이하 '반소피고인 원고들과 원고 4를 합하여 원고들'이라 한다) 등에게 설명한 사실은 인정되나, 원고들과 피고 두만토건 사이에 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점, 그 후 이 사건 상가의 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 원고들과 피고 두만토건 사이의 이 사건 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 피고 두만토건이 원고들에 대하여 이 사건 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담한다고 할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 원심판결에 사실오인, 심리미진 또는 계약의 내용, 청약 및 청약의 유인, 지분제 상가의 특성 또는 채무불이행에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 상고이유의 주장은 이유 없다.    2.  원심은, 피고 두만토건이 분양광고시 이 사건 상가의 개장 시기를 1997년 5월경으로 광고한 사실은 인정되나, 원고들과 피고 두만토건 사이에 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재된 바 없고, 오히려 이 사건 상가의 잔금기일은 입주지정일로부터 10일 이내로 정하고 입주지정일은 피고 두만토건이 별도로 통보하도록 약정되어 있는 점에 비추어 볼 때, 이러한 광고사실만으로 피고 두만토건이 1997년 5월경 이 사건 상가를 개장하여야 할 분양계약상의 의무를 부담한다고 할 수 없다고 판단하였는바, 관계 증거와 기록에 비추어 살펴보면 위와 같은 원심의 인정과 판단은 수긍할 수 있고, 원심판결에 상가개장의 이행기 및 이행지체에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유도 이유 없다.    3.  상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 이 사건 상가와 같이 그 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이라 할 것인바(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결, 1995. 9. 29. 선고 95다7031 판결 등 참조), 원심이 같은 취지에서, 피고 두만토건이 이 사건 상가에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이를 가리켜 피고 두만토건이 원고들을 기망하여 이 사건 분양계약을 체결하게 하였다거나 원고들이 분양계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 이 사건 상가분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 원심판결에 기망 및 착오에 관한 법리를 오해하였다는 상고이유의 주장도 이유 없다.    4.  원고들은 이 사건 상가가 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 집합건물임을 전제로 피고 두만토건은 관리규약을 제정하고 관리인을 선임하여 상가의 관리운영방안을 의결하여야 함에도 상가 지분의 다수결로 이 사건 상가의 운영방안을 일방적으로 결정함으로써 분양계약상의 상가운영 및 수익보장을 파기하였다고 하나, 이 사건 상가는 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 집합건물에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 위 주장은 피고 두만토건에게 분양계약상 첨단오락타운 조성 및 수익보장의무가 있음을 전제로 하는 것인데, 그러한 의무가 인정되지 아니함은 위에서 본 바와 같으므로, 이 점에 관한 상고이유의 주장도 이유 없다.    5.  이 사건 상가에 대한 피고 두만토건의 지분이 감소되고, 남은 지분도 압류 또는 경매진행 중이므로 피고 두만토건의 원고들에 대한 지분소유권이전등기의무가 이행불능이 되었거나 목적물의 하자가 심하여 계약목적을 달성할 수 없으므로 분양계약을 해제한다는 취지의 상고이유의 주장은 상고심에 이르러 새로 하는 주장으로서 적법한 상고이유가 되지 못한다고 할 것이다.    6.  기록에 의하면, 이 사건 상가 분양계약상 잔금은 소유권이전등기보다 선이행의무로서 피고 두만토건의 입주지정일로부터 10일 전에 납부하기로 약정하였는데 이 사건 상가는 이 사건 반소 제기 전인 1998년 4월경 개장된 사실을 알 수 있으므로 이 사건 반소장 송달 무렵에는 잔금의 이행기가 도래하였다고 할 것이고, 당사자 사이에 지연손해금에 관한 이율의 약정이 있다고 하더라도 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 이율이 적용될 수 있으므로 원심이 판시와 같이 연 2할 5푼의 지연이자의 지급을 명한 것은 정당하므로 이 점에 관한 상고이유의 주장도 이유 없다.    7.  그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용우(재판장) 조무제 강신욱 이강국(주심)

임대차보증금반환등·임대차보증금반환 [대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다51120, 51137, 51144, 51151 판결] 【판시사항】 [1] 수도권 신공항 건설사업시행자 甲이 점포 임대차계약의 교섭단계에 있는 자들에게 모노레일 설치에 관한 잘못된 정보를 제공하여 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반하고, 인천국제공항공사도 甲의 임대차를 조장·방치한 사안에서, 甲과 인천국제공항공사는 공동불법행위자로서 연대하여 임차인들에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 한 사례  [2] 모노레일 미설치로 점포 임차인들이 입은 손해액은, 먼저 임차인들에게 손해액을 입증할 수 있는 기회를 부여하고 만약 임차인들이 입증을 게을리하거나 입증이 부족한 경우에는 임차인들에게 입증을 촉구하는 등으로 구체적인 손해액에 관하여 심리하여야 하며 그 후에도 구체적인 손해액을 알 수 없을 경우 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 산정하여야 한다고 한 사례 [3] 공동불법행위자 중의 일부에게 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 사유가 있을 때, 그러한 사유가 없는 다른 불법행위자가 과실상계를 주장할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 수도권 신공항 건설사업시행자 甲이 임대차계약의 교섭단계에 있는 자들에게 객관적으로 PMS(People Mover System, 모노레일) 완공이 가능한지 여부를 정확히 확인해보려는 별다른 노력도 기울여보지 않고 상업시설을 경유하는 PMS가 설치될 것이라는 잘못된 정보를 제공한 것은, 통상의 선전·영업활동을 넘어서서 임차인들에게 의사결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것이며, 인천국제공항공사도 PMS 설치에 대한 정확하고 충분한 정보를 甲에게 고지하지 아니하고 PMS 설치에 대한 확정된 계획이 없음에도 2단계 공사기간 내에 PMS가 완공될 예정이라는 안내문을 설치하여 甲의 임대차를 조장·방치함으로써 甲이나 임차인들에 대한 신의칙상의 의무를 위반하였으므로, 甲과 인천국제공항공사는 공동불법행위자로서 연대하여 임차인들에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 한 사례.  [2] 모노레일 미설치로 점포 임차인들이 입은 손해액은, 모노레일이 설치되었을 경우의 상업시설의 임차가치와 모노레일이 설치되지 아니한 현재 상태대로의 상업시설 임차가치의 차액이 된다고 할 것인데, 먼저 임차인들에게 손해액을 입증할 수 있는 기회를 부여하고 만약 임차인들이 입증을 게을리하거나 입증이 부족한 경우에는 임차인들에게 입증을 촉구하는 등으로 구체적인 손해액에 관하여 심리하여야 하며 그 후에도 구체적인 손해액을 알 수 없을 경우 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 산정하여야 한다고 한 사례.  [3] 불법행위로 인한 손해배상 사건에서 피해자의 과실을 들어 과실상계를 함에 있어서는 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장할 수 없으나, 그러한 사유가 없는 불법행위자는 과실상계의 주장을 할 수 있다. 【참조조문】 [1] 민법 제750조, 제760조 [2] 민법 제750조, 제760조 [3] 민법 제396조, 제760조, 제763조 【참조판례】 [2] 대법원 1996. 2. 9. 선고 94다53372 판결(공1996상, 884), 대법원 1998. 7. 10. 선고 96다38971 판결(공1998하, 2054), 대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결(공2004하, 1201), 대법원 2005. 11. 24. 선고 2004다48508 판결 / [3] 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다30113 판결(공1996하, 3434), 대법원 2002. 10. 25. 선고 2001다79518 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다32999 판결(공2007하, 1045) 【전문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 1 외 39인 (소송대리인 법무법인 케이알 담당변호사 박혁묵외 2인) 【원고, 상고인】 원고 41 외 2인 (소송대리인 법무법인 케이알 담당변호사 박혁묵외 2인) 【원고, 피상고인】 원고 44 외 4인 【피고, 상고인 겸 피상고인】 인천국제공항공사외 1인 (소송대리인 법무법인 화우외 1인) 【원심판결】 서울고법 2008. 5. 2. 선고 2006나57522, 57539, 57546, 57553 판결 【주 문】 원심판결 중 주위적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 피고 2 주식회사의 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다.  1.  피고 인천국제공항공사(이하 ‘피고 공사’라 한다)의 상고이유에 대하여  가.  공동불법행위 성립에 관하여 수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위에 있어서 행위자 상호간의 공모는 물론 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고, 다만 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족하고 그 관련 공동성 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 그에 대한 배상책임을 지는 공동불법행위가 성립하는 것이며(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다2181 판결, 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다47014, 47021, 47038 판결 등 참조), 공동불법행위에 있어 방조라 함은 불법행위를 용이하게 하는 직접·간접의 모든 행위를 가리키는 것으로서 작위에 의한 경우 뿐만 아니라 작위의무 있는 자가 그것을 방지하여야 할 여러 조치를 취하지 아니하는 부작위로 인하여 불법행위자의 실행행위를 가능하게 하거나 용이하게 하는 경우도 포함하고, 형법과 달리 손해의 전보를 목적으로 하여 과실을 원칙적으로 고의와 동일시하는 민법의 해석으로서는 과실에 의한 방조도 가능하다고 할 것이며, 이 경우의 과실의 내용은 불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무가 있음을 전제로 하여 이 의무에 위반하는 것을 말하고(대법원 1998. 12. 23. 선고 98다31264 판결, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조), 방조자에게 공동불법행위자로서의 책임을 지우기 위해서는 방조행위와 피방조자의 불법행위 사이에 상당인과관계가 있어야 한다(대법원 1998. 12. 23. 선고 98다31264 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다32999 판결 등 참조). 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용증거들을 종합하여 판시사실을 인정한 후, 피고 2 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)가 이 사건 임대차계약의 교섭단계에 있는 원고들에게 PMS(People Mover System, 모노레일) 설치에 관한 정확하고도 충분한 정보를 구체적으로 고지하거나 설명하지 아니한 채 객관적으로 PMS 완공이 가능한지 여부를 정확히 확인해보려는 별다른 노력도 기울여 보지 아니하고 이 사건 상업시설을 경유하는 PMS가 설치될 것이라는 잘못된 정보를 제공한 것은 통상의 선전·영업활동을 넘어서서 임차인들에게 의사결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것이며, 피고 공사도 PMS 설치에 대한 정확하고 충분한 정보를 피고 회사에게 고지하지 아니하고 PMS 설치에 대한 확정된 계획이 없음에도 2단계 공사기간 내에 PMS가 완공될 예정이라는 안내문을 설치하여 피고 회사의 임대차를 조장·방치함으로써 피고 회사나 원고들에 대한 신의칙상의 의무를 위반하였으므로, 피고들은 공동불법행위자로서 연대하여 원고들에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였다.   앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채층법칙 위반, 법리오해 등의 위법이 없다.    나.  손해배상의 범위에 관하여 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이고(대법원 1996. 2. 9. 선고 94다53372 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 96다38971 판결 등 참조), 불법행위로 인한 손해배상청구소송에 있어, 재산적 손해의 발생사실이 인정되고 그의 최대한도인 수액은 드러났으나 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결, 대법원 2005. 11. 24. 선고 2004다48508 판결 등 참조).  위 법리와 기록에 비추어 보면, 이 사건에서 피고들의 불법행위로 인하여 원고들이 입은 손해액은 PMS가 설치되었을 경우의 이 사건 상업시설의 임차가치와 PMS가 설치되지 아니한 현재 상태대로의 이 사건 상업시설 임차가치의 차액이 된다고 할 것인데, 그 최대한도인 수액이 드러난 바 없고 구체적인 손해액을 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란하다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 원고들이 원고들의 신청사항에 대한 감정이 가능하다는 취지가 기재된 공인 감정기관 작성의 질의회신문을 첨부하여 PMS가 설치된 경우와 그렇지 아니한 경우의 이 사건 상업시설의 가치 및 임대료의 차액, 감액 비율에 대한 감정신청을 하였으므로, 원심으로서는 먼저 원고들에게 손해액을 입증할 수 있는 기회를 부여하고 만약 원고들이 입증을 게을리하거나 입증이 부족한 경우에는 원고들에게 입증을 촉구하는 등으로 구체적인 손해액에 관하여 심리하여야 하며 그 후에도 구체적인 손해액을 알 수 없을 경우 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 손해액을 산정할 수 있다 할 것이다.  그럼에도 불구하고 원심은 구체적인 손해액에 대하여는 심리하지도 않은 채 만연히 구체적 손해액을 입증하는 것이 곤란하다는 전제하에, PMS 설치로 인한 유동성 유입효과가 이 사건 상업시설의 시장가치에 미치는 영향이 클 것이라는 예상을 근거로 이 사건 각 임대료의 25%를 손해액이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단에는 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해하고 채증법칙을 위반하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.    다.  과실상계에 관하여 민법상의 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해의 발생에 관한 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려는 것이므로, 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인이 되었다면 피해자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있고, 피해자에게 과실이 인정되면 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정하면서 이를 참작하여야 하며, 배상의무자가 피해자의 과실에 관하여 주장하지 않는 경우에도 소송자료에 의하여 과실이 인정되는 경우에는 이를 법원이 직권으로 심리·판단하여야 한다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다30113 판결, 대법원 2002. 10. 25. 선고 2001다79518 판결 등 참조). 한편 불법행위로 인한 손해배상 사건에서 피해자의 과실을 들어 과실상계를 함에 있어서는 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장할 수 없으나, 그러한 사유가 없는 불법행위자는 과실상계의 주장을 할 수 있다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다30113 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다32999 판결 등 참조). 기록에 의하면, 원고들이 PMS 설치 계획에 대하여 그 설치 주체인 피고 공사에게 제대로 확인해 보지 아니하고 피고 회사의 설명과 광고만 믿고 이 사건 각 임대차계약을 체결한 사정이 보이며, 그러한 사정은 이 사건 손해의 발생 및 확대에 영향을 주었다고 봄이 상당하고, 피고 공사가 원고들의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 것으로는 보이지 아니하므로, 원심으로서는 원고들의 위와 같은 잘못이 인정되는 이상 이를 직권으로 참작하였어야 한다.  그럼에도 불구하고, 원심이 이 사건 손해배상책임의 존부 및 범위를 심리·판단함에 있어 이를 전혀 참작하지 아니한 것은 과실상계에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다.    2.  원고들(원고 44~48은 제외)의 상고이유에 대하여  가.  불법행위 성립에 관하여 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조).  원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용증거들을 종합하여 판시사실을 인정한 후, 통상 상가에 어떠한 시설, 점포들이 들어올 것이라는 사실은 상가의 수익성 판단의 전제사실로서 그에 따라 운영을 어떻게 하고, 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 궁극적으로 투자자들인 원고들의 책임과 판단으로 결정될 성질의 것이라고 판시한 다음, 피고 회사가 이 사건 상업시설에 항공체험시설과 전망대를 설치하기로 확정된 것처럼 선전, 광고한 행위는 불법행위를 구성하지 아니한다고 판단하였다.  살피건대, 이 사건 상업시설에 항공체험시설과 전망대를 설치하기로 확정되었는지 여부가 상가의 수익성 판단의 전제사실로서 그에 관한 허위광고가 당연히 불법행위를 구성하지 아니한다고 볼 수는 없으므로 이 부분 원심 판시내용은 적절하지 못한 면이 있으나, 기록에 의하면 피고 회사가 수도권 신공항 건설사업 실시계획 승인신청 당시에 피고 공사와의 협의를 통해 이 사건 상업시설에 위 시설들을 설치할 계획을 가지고 실시계획 승인신청서에 이를 포함시켰으며, 그 후 실제로 피고 회사가 피고 공사에게 이 사건 상업시설 8, 9층에 피고 공사의 홍보전시관(항공체험시설과 전망대를 의미한다)을 설치 운영해 줄 것을 요청하였고, 피고 공사가 이를 긍정적으로 검토하였으나 공사비 부담 등을 이유로 응하지 아니함으로 인하여 결국 위 시설들의 설치가 이루어지지 아니한 사실을 알 수 있으므로, 피고 회사의 위 시설들에 대한 분양광고나 홍보가 위와 같이 실행계획만 있는 상태에서 마치 입점이 확정된 것처럼 과장된 표현을 사용하였다 하더라도 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘는 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다 할 것이니, 원심의 판단은 결론적으로 정당하다고 할 것이고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반, 법리오해 등의 위법이 없다.   나.  기망을 이유로 한 계약취소에 관하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용증거들을 종합하여 판시사실을 인정한 후, PMS 완공에 관한 피고 회사의 선전, 광고가 객관적으로 허위·과장 광고임은 명백하고, 그 허위 또는 과장의 정도와 PMS가 이 사건 상업시설의 가치를 판단함에서 차지하는 비중을 참작하면 그 허위 또는 과장은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 한도 내에 있다고 할 수 없으나, 취소사유로 되는 기망행위에 해당한다고 보기에는 부족하다고 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.   다.  손해배상의 범위에 관하여 원심이 구체적 손해액을 이 사건 각 임대료의 25%라고 판단한 것이 위법함은 앞서 본 바와 같고, 이러한 원심의 손해액 산정상의 위법은 원심판결의 피고 공사 패소 부분 뿐만 아니라, 원고들 패소 부분의 판결 결과에도 영향을 미쳤음이 분명하므로 원심판결의 원고들 패소 부분 또한 피고 공사 패소 부분과 마찬가지로 파기를 면할 수 없다.    3.  피고 회사의 상고에 대하여 피고 회사는 법정기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였을 뿐만 아니라 상고장에도 상고이유의 기재가 없다.   4.  결론 그러므로 원심판결 중 주위적 청구부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하며, 피고 회사의 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 차한성(재판장) 김영란 이홍훈(주심) 김능환

손해배상(기) [대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결] 【판시사항】 [1] 부동산 거래에 있어 신의칙상 거래 상대방에 대한 고지의무를 부담하는 경우 [2] 아파트 분양자는 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실을 분양계약자에게 고지할 신의칙상 의무를 부담한다고 한 사례 [3] 아파트 분양계약자가 아파트 분양자의 신의칙상 고지의무 위반을 이유로 분양계약의 취소 없이 손해배상만을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [4] 아파트 분양자가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실을 분양계약자에게 고지하지 않은 사안에서, 그 후 부동산 경기의 상승에 따라 아파트의 시가가 상승하여 분양가격을 상회하는데도, 분양계약자의 손해액을 쓰레기 매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액 상당으로 본 사례  【참조조문】 [1] 민법 제2조, 제110조  [2] 민법 제2조, 제110조 [3] 민법 제2조, 제110조, 제750조 [4] 민법 제110조, 제393조, 제763조 【전문】 【원고(선정당사자), 피상고인】 김영선외 1인 (소송대리인 법무법인 부평종합법률사무소 담당변호사 김남근외 2인) 【피고, 상고인】 대한주택공사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 1인) 【원심판결】 서울고법 2004. 8. 11. 선고 2003나41540 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다.  1.  상고이유 제1점에 대하여 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다.  같은 취지에서 원심이 그 판시와 같은 사정을 종합하여 이 사건 아파트 단지 인근에 이 사건 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실이 신의칙상 피고가 분양계약자들에게 고지하여야 할 대상이라고 본 것은 정당하고, 위 사실이 주택공급에 관한 규칙 제8조 제4항에서 규정하고 있는 모집공고시 고지하여야 할 사항에 포함되지 않으므로 고지의무가 없다는 피고의 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다.    2.  상고이유 제2점에 대하여 이 사건 쓰레기 매립장이 분양계약을 체결할 당시에는 폐기물처리시설 설치승인처분을 받은 단계에 있었다고 할지라도 그러한 사실이 이 사건 분양계약의 체결에 영향을 미칠 수 있는 사실임을 인정할 수 있는 이상 이를 고지의무의 대상이 된다고 본 원심의 판단도 정당하므로, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다.  그 밖에도 피고는 이 사건 쓰레기 매립장 예정지를 분양광고지에 표시한 일자가 1999. 10. 말경이 아니라 1998. 11. 5.이라고 주장하나, 이는 원심의 적법한 사실인정을 다투는 것에 지나지 아니하므로 상고이유로서 받아들일 수 없다.    3.  상고이유 제3점에 대하여 이 사건 폐기물처리시설 설치계획승인처분이 행정소송절차를 통해 무효가 되었다고 할지라도 그 승인처분의 하자가 이 사건 쓰레기 매립장에 대한 도시계획결정에도 그대로 승계되었다거나 나아가 이 사건 쓰레기 매립장 건설계획이 백지화되었다고 볼 수 없고, 오히려 원심이 인정한 사실에 의하면 남양주시는 위 무효판결 이후에도 이 사건 쓰레기 매립장의 규모만을 다소 축소하여 절차적 하자를 치유한 후 다시 동일 지역에 쓰레기 매립장 건설공사를 시행하고 있다는 것인바, 위 무효판결 이전에 건설중이었던 쓰레기 매립장과 현재 공사중인 쓰레기 매립장이 별개의 시설물이라고 볼 수 없으므로 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.    4.  상고이유 제4점에 대하여 대법원 2003. 9. 26. 선고 2001두11229 판결에서 피고가 분양광고지에 기재한 광고문구는 그 표현이 다소 과장되기는 하였으나 사회적으로 용인될 수 있는 정도여서 허위광고에 해당하지 아니한다고 판시한 것과 이 사건에서 피고가 쓰레기 매립장 건설예정사실을 분양계약자들에게 고지하지 않은 행위가 신의칙상 고지의무 위반이 되는지 여부는 전혀 다른 문제이므로, 원심판결에 주장하는 바와 같은 법리오해나 판례 위반이 없다. 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.    5.  상고이유 제5점에 대하여  가.  고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다. 이와 달리, 이러한 경우 원고들로서는 분양계약 자체를 취소할 수 있을 뿐 손해배상은 청구할 수 없다는 이 부분 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.    나.  손해액의 산정은 법원이 상당하다고 인정하는 방식에 의하여 산정하면 되므로, 원심이 원고들의 손해액을 쓰레기 매립장의 건설을 고려한 이 사건 아파트의 가치하락액 상당으로 보고 판시와 같은 감정 결과에 따라 손해액을 산정한 조치는 수긍이 가며, 그 후에 부동산 경기의 전반적인 상승에 따라 이 사건 아파트의 시가가 상승하여 분양가격을 상회하게 되었다고 하여 원고들에게 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.    6.  결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양승태(재판장) 고현철 김지형 전수안(주심)

손해배상(기)등 [대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결]  【판시사항】 가. 상품의 허위, 과장광고가 기망행위가 되는 경우 나. 대형백화점의 이른바 변칙세일이 기망행위에 해당한다고 한 사례 【판결요지】 가. 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.  나. 대형백화점의 이른바 변칙세일이 기망행위에 해당한다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제110조, 제751조 【참조판례】 대법원 1992.9.14. 선고 91도2994 판결(공1992,2929) 【전문】 【원고, 피상고인】 박신자 외 51인 원고들 소송대리인 변호사 조영황 외 2인 【피고, 상고인】 【원심판결】 서울고등법원 1992.10.30. 선고 92나23102 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여   가.  원심은 다음과 같은 사실을 인정하였다. (1) 피고들 경영의 각 백화점에서는, 입점업체에게 백화점 내의 일정 구역을 매장으로 할애하여 각 입점업체로 하여금 자기의 브랜드를 부착한 자기의 상품을 자기의 책임하에 자기의 판매사원으로 하여금 판매하도록 하고 백화점측에 대하여 매장사용에 대한 대가로 판매액의 일정비율에 해당하는 수수료를 지불하도록 하되, 백화점측은 담당구매관을 통하여 입점업체가 백화점에 반입하는 물품의 타당성을 확인한 후 상급관리자들의 결제를 받고 검품과에서 물품의 이상유무를 확인한 후 백화점의 태그(tag, 물품표)를 붙여 해당 매장에 보내어 판매하도록 하면서, 그 수수료의 관리를 위하여 각 매장별로 경리직원 1명씩을 파견하여 매출액을 수금 집계한 후 월별로 약정된 수수료를 공제한 매출대금을 입점업체에 지급하는 이른바 특정(수수료)매장의 형태를 채택하였다.  (2) 한편 위 입점업체들은 주로 브랜드의 지명도가 상대적으로 낮은 영세업체와 하이패션계통의 여성의류 제조업체들로서, 고객들이 저가품보다는 고가품을, 정상판매보다는 할인판매를 선호하는 경향이 뚜렷하다는 점에 착안하여, 이미 시중에 출하된 상품의 경우에는 종전판매가격을 실제보다 높게 표시하여 할인판매를 가장한 정상판매를 기도하거나 할인율을 기망하고, 새로이 출하하는 신상품의 경우에도 당초 제품을 출하할 때부터 제조업체에서 실제로 판매를 희망하는 가격을 일단 할인판매가격으로 표시하고 여기에 제조업체가 임의로 책정한 할인율을 감안하여 역산, 도출된 가격을 위 할인판매가격과 나란히 표시함으로써 마치 위와 같이 역산, 도출된 가격이 종전판매가격 내지 정상판매가격인 것 같이 꾸며 백화점의 각 매장에 진열하고 매장의 광고대에 위 두 가격을 비교한 할인판매율을 표시함으로써, 당해 상품들이 종전에는 높은 가격으로 판매되던 것인데 할인특매기간에 한하여 특별히 대폭 할인된 가격으로 판매되는 것처럼 광고를 하고, 할인판매기간이 끝난 후에도 판매가격을 환원하지 아니하고 할인특매기간 중의 가격으로 판매를 계속하는 이른바 '변칙세일' 방법을 일종의 판매기법으로 써 왔다.  (3) 피고들 경영의 각 백화점의 담당구매관들은 앞에서 본 바와 같이 물품의 반입 과정에서부터 관여할 뿐만 아니라 각 입점업체와 어떤 상품을 얼마씩에 매장에 진열할 것인가, 그 판매가격에서 백화점이 취득하는 수수료율은 얼마로 할 것인가 등에 관하여 협의를 하여 왔으며, 각 백화점의 매장관리인들인 소외 1, 2, 3 등은 자신들의 매장에서 위와 같은 변칙세일이 행해지고 있다는 사실을 업무처리상 직·간접적으로 들어서 알고 있었으면서도, 소비자들이 세일을 선호하여 정상적인 가격으로만 판매하는 경우 매출액이 크게 떨어지기 때문에 매출액증대를 위하여 위와 같은 변칙세일을 승인하고, 매장관리의 일환으로 백화점 명의로 일간지나 광고전단 등을 통하여 소비자들에게 할인특매행사에 관한 광고를 하고 통일된 가격표를 작성해줌과 아울러 매장내광고대(p.o.p)를 작성하여 게시하도록 하였다.  (4) 원고들은 피고 등이 대형유통업체로서 고도의 신용을 바탕으로 정찰제와 품질보증제를 시행하고 있는 것으로 알고, 그들이 표시한 할인판매가격이 종전판매가격 내지 정상가격을 특별히 세일기간에 한하여 그 표시 할인율과 같이 할인되어 가격이 낮게 책정된 것으로 오인하고 원심판시와 같은 내역으로 상품을 각 구입하였다.    나.  기록에 비추어 살펴보니, 원심의 위와 같은 사실인정은 옳고, 거기에 소론과 같이 채증법칙위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지들은 모두 이유가 없다.    2.  상고이유 제3점에 대하여 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이고, 한편 현대산업화 사회에 있어 소비자가 갖는 상품의 품질이나 가격등에 대한 정보는 대부분 생산자 및 유통업자의 광고에 의존할 수밖에 없는 것이므로, 이 사건 백화점들과 같은 대형유통업체의 매장에서 판매되는 상품의 품질과 가격에 대한 소비자들의 신뢰나 기대는 백화점들 스스로의 대대적인 광고에 의하여 창출된 것으로서 특히 크고 이는 보호되어야 할 것이다.  원심이 같은 취지에서, 위와 같은 변칙세일은 물품구매동기에 있어서 중요한 요소인 가격조건에 관하여 기망이 이루어진 것으로서 그 사술의 정도가 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘은 것이어서 위법성이 있다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 상거래의 본질 또는 허용될 수 있는 기망행위의 범위에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.    3.  이에 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소한 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박우동(재판장) 김상원 박만호(주심)