대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결
[ 손해배상(기)·매매대금반환 ] [공2000.12.1.(119),2279]
【판시사항】
[1] 분양자가 아파트 상가를 분양하면서 수분양자에게 그 상가에서는 그 수분양자만이 슈퍼마켓을 운영할 수 있도록 하겠다고 약정하고, 나머지 상가를 다른 수분양자에게 분양하면서는 타인과 중복되는 업종으로 영업하지 않고 이를 위반할 경우 분양자가 계약을 해제할 수 있다는 약정을 받은 경우, 분양자가 한 슈퍼마켓 영업보장 약정은 그 상가의 다른 점포에서 그 수분양자의 슈퍼마켓에서 판매하는 물품과 중복되는 물품을 판매하는 경우가 없도록 하여 주겠다는 의미가 아니라, 나머지 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종 즉 슈퍼마켓 업종으로 분양하지 않겠고 다른 수분양자가 임의로 슈퍼마켓으로 변경할 경우에는 그 분양계약을 해제함으로써 그 수분양자만이 그 상가에서 슈퍼마켓 업종을 독점적으로 운영하도록 보장한 취지라고 한 사례
[2] 아파트 상가분양계약상 수분양자가 분양자로부터 독점운영을 약속받은 업종인 이른바 '슈퍼마켓'의 의의 및 타인의 영업이 이에 해당하는지 여부의 판단 기준과 방법
[3] 분양자가 아파트 상가를 분양하면서 수분양자에게 그 상가에서는 그 수분양자만이 슈퍼마켓을 운영할 수 있도록 하겠다고 약정하고, 나머지 상가를 다른 수분양자에게 분양하면서는 타인과 중복되는 업종으로 영업하지 않고 이를 위반할 경우 분양자가 계약을 해제할 수 있다는 약정을 받은 경우, 분양자가 임의로 슈퍼마켓으로 업종을 변경한 다른 수분양자에게 그 분양계약을 해제한다는 통지만을 하고 그 점포의 명도나 소유권이전등기말소청구 등의 후속조치를 취하지 아니한 채 다른 수분양자의 슈퍼마켓 영업을 방치한 것은 실제로는 그 분양계약을 해제하지 아니한 것과 동일하다는 이유로, 당초 분양자가 특정 수분양자에게 그 상가에서 슈퍼마켓 업종을 독점적으로 운영하도록 보장한 약정을 이행한 것으로는 볼 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 분양자가 아파트 상가를 분양하면서 수분양자에게 그 상가에서는 그 수분양자만이 슈퍼마켓을 운영할 수 있도록 하겠다고 약정하고, 나머지 상가를 다른 수분양자에게 분양하면서는 타인과 중복되는 업종으로 영업하지 않고 이를 위반할 경우 분양자가 계약을 해제할 수 있다는 약정을 받은 경우, 분양자가 한 슈퍼마켓 영업보장 약정은 그 상가의 다른 점포에서 그 수분양자의 슈퍼마켓에서 판매하는 물품과 중복되는 물품을 판매하는 경우가 없도록 하여 주겠다는 의미가 아니라, 나머지 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종 즉 슈퍼마켓 업종으로 분양하지 않겠고 다른 수분양자가 임의로 슈퍼마켓으로 변경할 경우에는 그 분양계약을 해제함으로써 그 수분양자만이 그 상가에서 슈퍼마켓 업종을 독점적으로 운영하도록 보장한 취지라고 한 사례.
[2] 아파트 상가분양계약상 수분양자가 분양자로부터 독점운영을 약속받은 업종인 '슈퍼마켓'이라 함은 특별한 약정이 없으면 그 원래의 의미에 따라 '식료품을 중심으로 일용잡화류를 판매하되, 고객이 매장에서 상품을 고르고 대금은 계산대에서 치르게 되어 있는 대규모 소매점'이라 할 것이므로, 타인의 영업이 이에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 식료품이나 일용잡화를 중심으로 한 취급품목의 다양성, 매장의 크기가 대규모 소매점에 걸 맞는 규모인지의 여부, 판매방식이 이른바 셀프서비스 방식을 채택하고 있는지 여부 등을 기준으로 하되, 이를 획일적, 절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트 단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등을 고려하여 상대적으로 판단하여야 한다.
[3] 분양자가 아파트 상가를 분양하면서 수분양자에게 그 상가에서는 그 수분양자만이 슈퍼마켓을 운영할 수 있도록 하겠다고 약정하고, 나머지 상가를 다른 수분양자에게 분양하면서는 타인과 중복되는 업종으로 영업하지 않고 이를 위반할 경우 분양자가 계약을 해제할 수 있다는 약정을 받은 경우, 분양자가 임의로 슈퍼마켓으로 업종을 변경한 다른 수분양자에게 그 분양계약을 해제한다는 통지만을 하고 그 점포의 명도나 소유권이전등기말소청구 등의 후속조치를 취하지 아니한 채 다른 수분양자의 슈퍼마켓 영업을 방치한 것은 실제로는 그 분양계약을 해제하지 아니한 것과 동일하다는 이유로, 당초 분양자가 특정 수분양자에게 그 상가에서 슈퍼마켓 업종을 독점적으로 운영하도록 보장한 약정을 이행한 것으로는 볼 수 없다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 민법 제105조, 제563조 [2] 민법 제105조, 제563조 [3] 민법 제105조, 제390조, 제543조, 제548조, 제563조
【참조판례】
[1] 대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결(공1995하, 3346)
대법원 1997. 4. 7. 자 97마575 결정(공1997상, 1525)
【전 문】
【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 유강근 외 3인)
【피고(반소원고), 피상고인】 주식회사 아주건설
【피고, 피상고인】 한국부동산신탁 주식회사 (피고들 소송대리인 변호사 박도영 외 1인)
【원심판결】 광주고법 2000. 4. 6. 선고 99나3678, 3685 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결의 요지
가. 원심판결의 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다.
① 원고는 1997. 11. 6. 피고들과 사이에, 피고들이 공동분양하는 여천시 (주소 생략) 외 16필지 소재 ○○○○타운 단지내 상가(이하 '이 사건 상가'라 한다) (층, 호수 1 생략) 207.8592㎡(전용면적 179.2㎡, 이하 '이 사건 점포'라 한다)에 관하여 용도를 슈퍼마켓으로 지정하고 분양대금은 금 345,825,700원으로 정하여 상가공급계약을 체결하였는데, 당시 피고 아주건설주식회사(이하 '피고 아주건설'이라 한다)의 대표이사 및 직원들은 원고에게 이 사건 상가에서는 원고만이 슈퍼마켓을 운영할 수 있도록 하여 주겠다고 언약하였다.
② 원고는 위 계약 당일 계약금 중 금 51,000,000원을, 1997. 11. 14. 나머지 계약금 18,165,140원을 지급하고, 중도금 지급기일이 지난 후인 1998. 1. 5. 금 73,000,000원을, 1998. 3. 5. 금 15,660,560원을 각 중도금의 일부로 지급한 후, 같은 날 이 사건 점포를 인도받아 '△△슈퍼'라는 상호로 슈퍼마켓을 개점하여 운영하여 오고 있다.
③ 한편, 소외 1이 피고들로부터 이 사건 상가 (호수 2 생략)을 비디오 대여점, (호수 3 생략)을 책 대여점의 용도로 하고 타인과 중복되는 업종으로 영업하지 않을 것이며 이에 위반할 경우 피고들이 계약을 해제할 수 있도록 하는 내용으로 분양받았으면서도 1998. 3. 1. '□□쇼핑'이라는 상호로 사업자등록을 하고 위 (호수 2 생략)에서 일용잡화 소매업을 하려고 영업준비를 하다가 1998. 3. 15.경 피고 아주건설로부터 제지를 받자 위 사업준비를 포기하였으나, 1998년 9월경 다시 그의 처인 소외 2 명의로 사업자등록을 한 후 위 상가 (호수 3 생략)에서 '◇◇◇◇마트'라는 상호로 일용잡화 소매업을 시작하였다.
④ 그리고 이 사건 상가 (호수 4 생략)을 부식가게 용도로 하여 같은 경업금지 약정으로 분양받은 소외 3이 1998. 7. 8.경부터 그 곳에서 원고의 슈퍼마켓에서 취급하는 물품 중 일부와 중복되는 물품을 팔기 시작하였는데, 원고의 슈퍼마켓에서 취급하는 물품의 종류는 약 2,500가지 정도이고 위 소외 3의 부식가게에서는 약 500가지 정도 물품이 원고의 슈퍼마켓 판매물품과 중복되며, 원고 역시 위 소외 3의 부식가게에서 취급하는 쌀, 채소류 등 30여가지의 물품을 판매하고 있다.
⑤ 한편, 피고 아주건설은 그 후 위 소외 1에게 2회에 걸쳐 위 일용잡화 소매업이 상가공급계약상의 경업금지 약정에 위반된다는 경고 및 시정요구를 하였으나 이에 응하지 아니하자, 1998. 10. 12. 위 소외 1에게 상가공급계약을 해제한다는 통지를 하였다.
⑥ 이 사건 상가 (호수 2 생략), (호수 3 생략), (호수 4 생략)의 각 면적은 원고가 분양받은 (호수 1 생략)의 4분의 1에 조금 못 미치는 크기이다.
나. 원심은 위 인정 사실을 기초로 하여, 위 소외 1이 이 사건 상가 (호수 2 생략), (호수 3 생략)에서, 위 소외 3이 위 상가 (호수 4 생략)에서 원고와 같은 업종인 슈퍼를 운영함으로써 원고의 영업에 막대한 지장을 초래하게 되었으므로 피고들의 원고에 대한 독점영업보장약정의 불이행을 이유로 위 분양계약을 해제하고 원고가 피고들에 대하여 이미 지급한 계약금 및 중도금 합계 157,825,700원의 반환, 채무불이행으로 인한 손해배상으로 이 사건 점포 시설비 금 30,000,000원 및 위자료 금 5,000,000원의 지급을 구하는 원고의 주위적 청구 및 피고 아주건설의 미지급 분양대금 188,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 반소청구에 대한 원고의 항변을 다음과 같은 이유로 배척하였다.
먼저 피고 아주건설측이 원고에게 이 사건 상가에서는 원고만이 슈퍼마켓을 운영할 수 있도록 하여 주겠다고 언급한 취지가 피고들이 어떠한 경우라도 위 상가의 다른 점포에서 원고의 슈퍼마켓에서 판매하는 일용잡화와 중복되는 '물품을 판매'하는 일체의 경우가 없도록 하여 주겠다는 의미의 독점적 지위 보장을 약속한 것이라는 원고의 주장에 부합하는 제1심 증인 소외 6, 원심 증인 소외 4, 소외 5의 각 일부 증언은 믿지 아니하고, 오히려 그 판시 증거에 의하면 피고들은 이 사건 상가 중 나머지 점포를 제3자에게 분양함에 있어 원고와 중복되는 업종, 즉 슈퍼마켓을 용도로 하는 분양을 하지 아니할 것이며, 만약 분양받은 자가 임의로 당초 지정된 용도를 슈퍼마켓으로 변경한다면 상가공급계약서에 정하여진 바에 따라 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 원고만이 위 상가에서 슈퍼마켓을 운영할 수 있도록 하겠다는 취지의 약정을 한 것으로 해석함이 상당하다.
그리고 ① 위 소외 3이 그의 부식가게에서 원고의 슈퍼마켓에서 취급하는 물품과 일부 중복되는 물품을 판매하는 것만으로는 위 소외 3의 부식가게와 원고 슈퍼마켓의 면적, 부식가게와 슈퍼마켓의 취급품목이 쉽게 구별되지 아니하는 점, 원고도 부식가게에서 통상 판매된다고 생각되는 물품을 취급하는 점 등에 비추어 그것만으로 위 약정이 불이행되었다고 보기 어려우며, ② 위 소외 1은 피고들의 제지로 위 (호수 2 생략)에서의 일용잡화점 영업을 포기하였고 1998년 9월경부터 위 (호수 3 생략)에서 다시 일용잡화 소매업을 하기 시작하였다고 하더라도 그 점포의 크기 등에 비추어 볼 때 그것을 '슈퍼마켓' 영업이라 단정하기 어려울 뿐 아니라, 가사 그렇지 않다 하더라도 피고 아주건설은 2회에 걸쳐 소외 1의 업종 변경행위가 상가공급계약 위반임을 경고하고, 그럼에도 위 소외 1이 잡화 소매업을 계속하자 결국 위 소외 1과의 분양계약을 해제한 이상 피고들이 위 약정을 불이행하였다고 보기 어려우므로, 피고들의 약정불이행을 이유로 이 사건 분양계약이 해제되었음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다는 것이다.
2. 대법원의 판단
가. 독점적 영업권 보장의 점에 대하여
관련증거를 기록에 비추어 살펴보면, 피고 아주건설측의 위 언약이 위 상가의 다른 점포에서 원고의 슈퍼마켓에서 판매하는 물품과 중복되는 '물품을 판매'하는 경우가 없도록 하여 주겠다는 의미가 아니라, 나머지 점포를 제3자에게 분양함에 있어 원고와 중복되는 업종 즉 '슈퍼마켓 업종'으로 분양하지 않겠고 수분양자가 임의로 슈퍼마켓으로 변경할 경우에는 그 분양계약을 해제함으로써 원고만이 위 상가에서 슈퍼마켓 업종을 독점적으로 운영하도록 보장한 취지라고 본 원심의 인정 및 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 채증법칙 위반이나 계약의 해석에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다.
나. 피고들의 약정불이행의 점에 대하여
(1) 원고가 독점운영을 약속받은 업종인 '슈퍼마켓'이라 함은 특별한 약정이 없으면 그 원래의 의미에 따라 '식료품을 중심으로 일용잡화류를 판매하되, 고객이 매장에서 상품을 고르고 대금은 계산대에서 치르게 되어 있는 대규모 소매점'이라 할 것이므로, 타인의 영업이 이에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 식료품이나 일용잡화를 중심으로 한 취급품목의 다양성, 매장의 크기가 대규모 소매점에 걸 맞는 규모인지의 여부, 판매방식이 이른바 셀프서비스 방식을 채택하고 있는지 여부 등을 기준으로 하되, 이를 획일적, 절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트 단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등을 고려하여 상대적으로 판단하여야 할 것이다
(2) 소외 3의 영업행위에 관한 부분
위와 같은 판단 기준에 따라 기록을 살펴보면, 위 소외 3의 부식가게[위 상가 (호수 4 생략)]는 그 면적이 원고가 운영하는 슈퍼마켓의 4분의 1에 불과하고 곡물 및 부식을 주로 취급하면서 이에 곁들여 한정된 품목의 일용잡화를 판매하고 있음에 비추어 위 소외 3이 위 가게에서 '슈퍼마켓'을 운영한 것이라고 볼 수 없다고 판단한 원심의 조치는 수긍할 수 있고 거기에 상고이유로 주장하는 경험칙 위배 등으로 인한 사실오인의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유의 주장도 이유 없다.
(3) 소외 1의 영업행위에 관한 부분
먼저 원심은 위 소외 1이 1998년 3월경 이 사건 상가 (호수 2 생략)에서 일용잡화 소매업의 영업준비를 하다가 포기하였고 1998년 9월경부터 위 상가 (호수 3 생략)에서 일용잡화 소매업을 시작하였는데 그 면적이 원고 점포의 4분의 1에 못미치는 점 등에 비추어 이를 슈퍼마켓 영업이라고 단정짓기 어렵다고 판단하였으나, 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 의문이 있다.
즉 제1심 증인 소외 6, 원심 증인 소외 5의 각 증언(기록 67면, 438면), 갑 제15호증의 1, 2(각 사진)의 영상(기록 420면), 갑 제19호증의 기재(기록 426면) 등을 종합하여 보면, 위 소외 1은 이 사건 상가 (호수 2 생략)에서 일용잡화 소매업을 포기한 것이 아니라 연접한 (호수 3 생략) 점포와 함께 그 전체를 하나의 점포로 사용하여 일용잡화품의 소매업을 운영하고 있음을 엿볼 수 있고 그 경우의 전용면적 합계는 89.6㎡로서 원고 점포의 전용면적 179.2㎡의 절반에 해당하는바, 그렇다면 원심으로서는 위 소외 1이 위 (호수 2 생략)과 (호수 3 생략)을 합하여 그 전체를 하나의 일용잡화 소매점으로 사용하고 있는지 여부를 확인하여 그럴 경우에는 그 점포가 위에서 밝힌 판단 기준과 그 기준의 상대적 적용의 필요에 따라 '슈퍼마켓'이라고 볼 수 있는지 여부를 심리하여야 할 것임에도, 원심이 이를 확인하지 아니한 채 단지 점포의 규모가 원고 점포의 4분의 1에 미치지 못한다고 단정하고 그 이유만으로 위 소외 1의 소매점이 슈퍼마켓 업종에 해당하지 아니한다고 판단하고 만 것은 채증법칙을 위배하거나 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 하지 않을 수 없다.
한편, 점포분양계약의 해제는 그에 따른 원상회복의 효과, 즉 당해 점포에 대한 수분양자 명의의 소유권이전등기말소 및 점포명도를 목적으로 하는 것인데, 기록에 의하면 피고 아주건설은 위 소외 1에게 위 상가 (호수 2 생략)에 대한 분양계약을 해제한다는 통지만을 하였을 따름이고 그로부터 1년 이상이 지난 1999년 12월 현재까지도 위 소외 1이 위 (호수 2 생략) 및 (호수 3 생략)에서 위와 같은 영업을 계속하고 피고들도 위 소외 1에 대하여 위 점포의 명도나 소유권이전등기말소청구 등 계약해제에 따른 후속조치를 취하지 아니한 채 이를 방치하고 있는 사실을 알 수 있어 실제로는 분양계약을 해제하지 아니한 것과 다름이 없음에도, 원심이 피고 아주건설이 위 소외 1에 대하여 분양계약을 해제한다는 통지를 하였다는 이유만으로 피고들이 위 약정을 불이행하였다고 보기 어렵다고 판단한 것 역시 잘못이라 할 것이다.
3. 그러므로, 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이강국(재판장) 조무제 이용우(주심) 강신욱
| 대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결 [ 소유권이전등기말소등 ] [공1995.10.15.(1002),3346] 【판시사항】 주택조합이 상가 일부 층의 수분양자들과의 사이에 장차 나머지 층을 분양함에 있어 기존 업종과 중복되지 아니하도록 하여 기존의 영업권을 보호하기로 한 약정의 취지 【판결요지】 주택조합이 상가 일부 층의 수분양자들과의 사이에 장차 나머지 층을 분양함에 있어 상가 내의 기존 업종과 중복되지 아니하는 업종을 지정하여 분양하여 기존의 영업권을 보호하겠다고 한 약정의 의미는, 주택조합이 상가 일부에 관한 분양계약을 체결함에 있어 단순히 그 수분양자에 대하여 상가 내의 기존 점포의 업종과 다른 영업을 할 것을 구두로 고지하는 정도에 그치지 아니하고, 나아가 그 경업금지를 분양계약의 내용으로 하여 만약 분양계약 체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 그 기존 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다는 것이다. 【참조조문】 민법 제105조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 윤태석 【피고, 피상고인】 부산지역근로자주택조합 외 1인 소송대리인 변호사 안병희 외 1인 【원심판결】 부산고등법원 1994.5.20. 선고 93나4731 판결 【주 문】 원심판결의 피고 부산지역근로자주택조합에 대한 청구에 관한 원고들 패소부분 중, 불법행위에 기한 손해배상청구에 관한 부분을 제외한 나머지 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 원고들의 피고 부산지역근로자주택조합에 대한 불법행위에 기한 손해배상청구 부분에 관한 상고와 피고 2에 대한 상고를 모두 기각하고 상고기각된 부분에 관한 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원심판결의 요지 가. 원심이 인정한 사실관계 (1) 부산 북구지역에 위치한 8개 회사의 무주택 근로자들이 각 회사별로 결성한 단위 주택조합이 연합하여 1988.10.4. 설립한 피고 부산지역근로자주택조합(이하 피고 조합이라 한다)이 이 사건 상가건물을 건립하여 이를 분양하였는데, 원고 1은 1990.4.12. 이 사건 상가건물 중 2층 207호를 분양 받고 1991.10.30. 그 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 소외인은 1990.4.16. 이 사건 상가건물 중 지하층 447.18㎡를 분양 받고는 그 무렵 원고 2에게 위 지하층 285.7㎡를 전매하여 원고 2는 1991.12.6. 위 자하층 중 매수부분에 상응하는 28570/44718지분에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. (2) 원고들을 비롯한 이 사건 상가건물의 수분양자들은 1990. 10.경 피고 2가 피고 조합으로부터 이 사건 상가건물 중 3, 4층 부분을 분양 받아 소비조합형식의 판매점을 개설하려고 계획하고 있음을 알게 되자 위 판매점의 취급업종이 자신들의 업종과 중복되어 영업에 큰 타격을 입게 될 것을 우려한 나머지 위 3, 4층부분을 공개입찰 방식에 의하지 아니하고 특혜 분양하였다는 등의 이유로 관계 기관에 진정을 함과 동시에 업종을 중복되게 분양함으로써 영세상인들의 생존을 위협케 한다고 호소하는 등 집단민원을 일으켰으므로 피고 조합은 위 아파트 및 이 사건 상가건물 등의 준공검사를 받는데 급급하여 그에 장애되는 민원의 소지를 없애려고 원고들을 비롯하여 이 사건 상가건물을 분양 받은 사람들에게 1990. 11. 16. 이 사건 상가건물 중 3, 4층을 분양함에 있어서 지하 및 1, 2층의 영업이 활성화 될 수 있도록 지하 및 1, 2층과는 전혀 경업이 되지 않는 품목만 선정하여 분양하겠으며 향후 10년간 지하 및 1, 2층의 영업권에 지장이 없도록 적극 보호하겠다는 내용의 각서(갑 제28호증)를, 또 같은 해 12. 12.에도 향후 상가분양을 함에 있어 이 사건 상가건물 내 3, 4층에서는 지하층 및 1, 2층의 지정된 업종의 품목과 중복되는 것은 절대하지 않겠다는 내용의 각서(갑 제27호증)를 각 제공함으로써 이를 약정하였다(이하 이 사건 약정이라고 한다). (3) 피고 조합은 이 사건 약정을 전후하여 위 3, 4층을 분양받을 피고 2에게 직접 또는 조합회의를 통하여 그 곳에서 지하층 및 1, 2층 점포의 지정된 영업품목과 중복되지 아니하는 업종만을 취급, 운영할 것을 수차 고지하여 그 약속하에 1990.12.15. 피고 2에게 이를 분양하고, 피고 2는 1991.9.18. 그 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 같은 해 12.경 유통체인업체인 소외 신성유통주식회사(이하 신성유통이라 한다)에게 이 사건 상가건물 중 3층 301호 부분을 임대하였다. (4) 원고 1은 1990.12. 중순경 위 분양 받은 2층 207호 점포에서 화장품판매점을 개업하였고 원고 2는 같은 해 11.경 위 분양 받은 지하층 점포에서 수퍼마켓을 개업하여 현재까지 각 영업하고 있으며 위 신성유통 또한 피고 2로부터 3층 301호를 임대받음과 동시에 수퍼마켓을 개설하여 영업함으로써 그 취급업종과 품목이 원고들의 그것과 중복되었다. 나. 원고들의 주장 피고들이 이 사건 약정을 어기고 위 신성유통으로 하여금 원고들과 경업하게 함으로써 원고들에 대한 위 약정상의 채무를 불이행하였거나 또는 원고들의 독점적 영업이익을 보장받을 권리를 위법하게 침해한 불법행위를 하였으므로, 피고들은 피고들 자신 또는 제3자를 통한 동종영업의 금지와 그 부작위 채무를 위반하여 위 신성유통 경영의 점포내에 설치, 비치한 시설물 등을 철거 및 제거하고 아울러 매출감소에 따른 수입상실액 상당의 재산상손해 및 위자료를 지급할 의무가 있다. 다. 원심의 판단 (1) 피고들의 불법행위에 기한 원고들의 손해배상청구 부분에 관하여 위 인정사실만으로는 피고들이 원고들의 어떠한 권리를 침해하였다고 할 정도로 사회정의 관념에 반하는 위법한 행위가 있었다고 볼 수 없으므로, 피고들의 불법행위를 전제로 하는 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다. (2) 원고들의 피고 2에 대한 나머지 청구부분에 관하여 피고 2가 원고들을 비롯한 기존 입주 상인들과 사이에 이 사건 약정을 하였다고 인정할 증거가 없으므로, 피고 2에 대하여 이 사건 약정을 전제로 하는 이 부분 주장도 나머지 점에 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. (3) 원고 1의 피고 조합에 대한 나머지 청구에 관하여 이 사건 약정은 처음부터 업종을 지정하여 분양 받음으로써 영업종류를 제한받은 수분양자에 대하여만 그 효력이 미치는 것이고, 원고 1과 같이 업종의 지정 없이 용도를 자유품목으로 하여 위 점포를 분양 받은 경우에는 위 약정의 효력이 미치지 아니한다고 보아야 할 것이므로, 위 원고로서는 그의 업종으로 화장품판매업을 선택함으로써 다른 입주상인들의 업종과 중복되었다 하여 피고 조합에게 위 약정을 내세워 그 의무이행이나 손해배상을 구할 수 없다 할 것이니 위 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. (4) 원고 2의 피고 조합에 대한 나머지 청구에 관하여 이 사건 약정은 피고 조합이 이 상가의 3, 4층을 분양함에 있어 지하층 및 1, 2층 점포에 지정된 업종과 동종업종으로는 분양을 하지 아니함으로써 기존지정업종의 영업권을 보장하겠다는 범위 안에서만 유효하고, 이를 넘어 분양 종료 이후의 영업권까지 보호하겠다는 약정 부분은 불능을 목적으로 하는 법률행위로서 무효라 할 것이다. 피고 조합으로서는 위 약정 중 유효한 범위 안에서는 그 의무를 다하였다 할 것이고 그 이후 위 3, 4층 점포소유자인 피고 2의 임대행위 결과로 생긴 중복영업으로 인하여 입은 손해의 배상 및 피고 조합 또는 제3자를 통한 동종영업 금지의 부작위 이행과 경업점포 시설의 철거를 구하는 위 원고의 청구는 결국 위 약정 중 무효인 부분에 기한 청구이어서 받아들일 수 없다. 2. 상고이유에 대한 판단 가. 제1점에 관하여 기록에 의하여 살펴보면, 피고 2가 원고들과 사이에서도 이 사건 약정을 체결하였다는 원고들의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 심리미진, 채증법칙 위배의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 나. 제3점에 관하여 원심이 인정한 사실관계에 의하면 이 사건 약정의 취지는 이 사건 상가의 지하 및 1, 2층 점포의 수분양자들 중에서 처음부터 업종을 지정받아 점포를 분양받은 자들뿐만 아니라 처음에는 업종의 지정 없이 점포의 분양을 받았으나 이 사건 약정 당시에 이미 업종을 선택하여 영업을 개시하였거나 또는 개시하려는 자의 영업권도 보호하려는 것이라고 보여지는바, 기록에 의하면, 원고 1은, 이 사건 약정시 이미 분양받은 2층 207호에서 화장품 판매를 위한 시설작업을 시작한 상태였음을 알 수 있으므로, 이 사건 약정에 참여한 원고 1이 비록 업종의 지정 없이 용도를 자유품목으로 하여 위 점포를 분양 받았다고 하더라도 이 사건 약정시에는 이미 자신의 업종을 화장품 판매업으로 지정하였다고 볼 여지가 있다고 할 것이고, 뿐만 아니라 기록에 의하면 피고 조합은 이 사건 약정시 상가 3, 4층의 영업품목을 원칙적으로 혼수품, 전자제품, 가구, 남성복 등의 품목으로 지정하여 분양하기로 한 사실을 엿볼 수 있고, 여기에 원고 1이 화장품 영업을 개시한 때로부터 1년여 경과하여 피고 2로부터 상가 301호 부분을 임차한 신성유통이 위 원고의 영업과 중복되는 영업을 시작한 사정에 비추어 보면, 원고 1로서는 피고 조합에 대하여 이 사건 약정에 기한 권리를 주장할 수 있다고 할 것이다. 원심이 만연히 원고 1이 업종의 지정 없이 위 점포를 분양 받았다는 사정만으로 이 사건 약정의 효력이 원고 1에게는 미치지 아니한다고 판단한 것은 이 사건 약정에 있어서의 당사자의 의사를 잘못 해석하여 그 약정의 효력의 범위에 관한 법리를 오해한 위법을 범한 것이라고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 다. 제4점에 관하여 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 이 사건 약정에서 피고 조합이 이 사건 상가 3, 4층을 분양함에 있어 기존의 상가 지하 및 1, 2층의 업종과 중복되지 아니하는 업종을 지정하여 분양하여 지하 및 1, 2층의 영업권을 보호하겠다는 의미는, 피고 조합이 상가 3, 4층에 관한 분양계약을 체결함에 있어 단순히 그 수분양자에 대하여 지하 및 1, 2층의 점포의 업종과 다른 영업을 할 것을 구두로 고지하는 정도에 그치지 아니하고, 나아가 그 경업금지를 분양계약의 내용으로 하여 만약 분양계약 체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 지하 및 1, 2층 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다는 것이라고 할 것이다(이렇게 해석하지 아니할 경우 원고들의 입장에서 볼 때 이 사건 약정은 무의미한 것이 된다). 원심이 이 사건 약정을 위와 같이 해석하지 아니하고 단순히 분양 종료 이후의 영업권까지 보호하겠다는 약정 부분은 불능을 목적으로 하는 법률행위로서 무효라 할 것이고, 피고 조합으로서는 위 약정 중 유효한 범위 안에서는 그 의무를 다하였다고 판단한 것은, 이 사건 약정의 의미를 잘못 해석하여 결과적으로 채무의 원시적 불능 및 계약의 효력에 관한 법리를 오해한 위법을 범한 것이라고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 라. 제2점에 관하여 기록에 의하여 살펴보면, 피고 2가 피고 조합으로부터 분양받은 이 사건 상가 3, 4층을 신성유통에 임대한 행위가 원고들이 피고 조합에 대하여 가지는 이 사건 약정상의 권리를 침해하여 불법행위를 구성할 정도로 사회정의 관념에 반하는 반사회적 행위로서의 위법성을 지닌다고까지는 할 수 없는바, 같은 취지에서 피고들에 대하여 불법행위책임을 묻는 원고들의 이 부분 손해배상 청구를 기각한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 심리미진, 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 3. 그러므로, 원심판결의 피고 부산지역근로자주택조합에 대한 청구에 관한 원고들 패소부분 중, 불법행위에 기한 손해배상 청구에 관한 부분을 제외한 나머지 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송하며, 원고들의 피고 부산지역근로자주택조합에 대한 불법행위에 기한 손해배상 청구 부분에 관한 상고와 피고 2에 대한 상고를 모두 기각하고 상고기각된 부분에 관한 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수 |
| 대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정 [ 부동산처분금지가처분 ] [집45(2)민,67;공1997.6.1.(35),1525] 【판시사항】 [1] 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하기 위한 당해 채무의 요건 [2] 주된 채무와 부수적 채무의 구별 기준 [3] 상가의 일부 층을 먼저 분양하면서 그 수분양자에게 장차 나머지 상가의 분양에 있어 상가 내 기존 업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 기존 수분양자의 영업권을 보호하겠다고 약정한 경우, 그 약정에 기한 영업권 보호 채무를 분양계약의 주된 채무로 본 사례 【결정요지】 [1] 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다. [2] 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다. [3] 상가의 일부 층을 먼저 분양하면서 그 수분양자에게 장차 나머지 상가의 분양에 있어 상가 내 기존 업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 기존 수분양자의 영업권을 보호하겠다고 약정한 경우, 그 약정에 기한 영업권 보호 채무를 분양계약의 주된 채무로 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제544조, 제563조[2] 민법 제105조[3] 민법 제105조, 제563조 【참조판례】 [1] 대법원 1994. 12. 22. 선고 93다2766 판결(공1995상, 611) [2] 대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카914, 915 판결(공1987, 1044) 대법원 1995. 12. 22. 선고 95다40397 판결(공1996상, 507) 대법원 1996. 7. 9. 선고 96다14364, 14371 판결(공1996하, 2453) [3] 대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결(공1995하, 3346) 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결(공1996하, 2824) 【전 문】 【재항고인(채권자)】 재항고인 (소송대리인 변호사 윤태석) 【원심결정】 부산고법 1997. 2. 5.자 95라69 결정 【주문】 원심결정을 파기하고 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 1. 원심결정의 요지 원심결정의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 부산 북구지역에 위치한 8개 회사의 무주택 근로자들이 각 회사별로 결성한 단위 주택조합이 연합하여 1988. 10. 4. 설립한 신청외 부산지역근로자주택조합(이하 '신청외 조합'이라 한다)이 이 사건 상가 건물을 건립하여 분양하였는데, 신청외인 1이 1990. 4. 16. 이 사건 상가 건물 중 지하층 447.18㎡를 분양받아 그 무렵 재항고인(채권자)에게 그 중 285.7㎡를 전매하여 재항고인은 1991. 12. 6. 위 지하층 중 매수 부분에 상응하는 28570/44718 지분에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실, 재항고인을 비롯한 이 사건 상가 건물의 수분양자들은 1990년 10월경 채무자가 신청외 조합으로부터 이 사건 상가 건물 중 3, 4층 부분을 분양받아 그 곳에 소비조합 형식의 판매점을 개설하려는 계획을 추진하자 그 판매점에서 취급하는 업종이 자신들의 기존 업종과 중복되어 영업에 큰 타격을 받게 될 것을 우려한 나머지 위 3, 4층 부분을 공개입찰 방식에 의하지 아니하고 특혜분양하였다는 등의 이유로 관계 기관에 진정을 함과 아울러 업종을 중복되게 분양함으로써 영세상인들의 생존을 위협케 한다고 호소하는 등 집단민원을 일으킨 사실, 이에 신청외 조합은 신축한 조합아파트 및 이 사건 상가 건물 등의 준공검사를 받는 데에 급급하여 그에 장애되는 민원의 소지를 없애려고 재항고인을 비롯하여 이 사건 상가 건물을 분양받은 사람들에게 1990. 11. 16. 이 사건 상가 건물 중 3, 4층을 분양함에 있어서 지하 및 1, 2층의 영업이 활성화 될 수 있도록 지하 및 1, 2층과는 전혀 경업이 되지 않는 품목만 선정하여 분양하겠으며 향후 10년간 지하 및 1, 2층의 영업권에 지장이 없도록 적극 보호하겠다는 내용의 각서(소갑 제4호증)를, 또 같은 해 12. 12. 향후 상가를 분양함에 있어 이 사건 상가 건물 내 3, 4층에서는 지하층 및 1, 2층의 지정된 업종의 품목과 중복되는 것은 절대하지 않겠다는 내용의 각서(소갑 제5호증)를 각 제공함으로써 이를 약정한 사실(이하 '이 사건 약정'이라 한다), 신청외 조합은 이 사건 약정을 전후하여 위 3, 4층을 분양받을 채무자에게 직접 또는 조합회의를 통하여 그 곳에서 지하층 및 1, 2층 점포의 지정된 영업품목과 중복되지 아니하는 업종만을 취급·운영할 것을 수차 고지하여 그 약속하에 1990. 12. 15. 채무자에게 이 사건 상가 건물 중 301호 점포 447.18㎡(이하 '이 사건 계쟁 점포'라 한다)를 분양하고 채무자는 1991. 9. 18. 그 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 같은 해 12월경 유통체인업체인 신청외 신성유통 주식회사에 이를 임대한 사실, 재항고인은 1990년 11월경 분양받은 지하층 점포에서 슈퍼마켓을 열어 현재까지 같은 영업을 계속하고 있으며 위 신성유통 또한 채무자로부터 위 점포를 임대받음과 동시에 슈퍼마켓을 개설하여 영업함으로써 그 취급 업종과 품목이 채권자의 그것과 중복된 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 약정상의 채무불이행으로 인하여 신청외 조합에 대하여 가지는 손해배상채권을 보전하기 위하여 무자력자인 신청외 조합을 대위하여 이 사건 계쟁 점포에 관한 분양계약을 해제하여 발생한 동 점포의 반환청구권을 피보전권리로 하여 이 사건 계쟁 점포에 대한 처분금지가처분을 구하는 이 사건 신청에 대하여, 경업금지 합의에 위배할 경우 그 분양계약 자체를 해제할 수 있다는 내용의 해제권유보에 관한 약정을 하였음을 인정할 만한 증거가 없고, 또 위 경업금지의무는 단지 분양계약의 부수적 채무라고 봄이 상당하여 이의 불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수도 없다고 판단하여, 이 사건 처분금지가처분신청을 기각한 제1심의 1995. 10. 30.자 결정을 정당하다고 보아 재항고인의 항고를 기각하였다. 2. 재항고이유 제1점에 대하여 기록에 의하여 검토하여 보면, 원심이 채무자가 신청외 조합 사이에 경업금지 합의에 위배할 경우 이 사건 분양계약 자체를 해제할 수 있다는 내용의 해제권유보에 관한 약정을 명시적 또는 묵시적으로라도 하였음을 인정할 아무런 증거가 없다고 판시한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 증거법칙의 위배로 인한 사실오인이나 가처분사건에 있어서 피보전권리의 소명에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 3. 재항고이유 제2점에 대하여 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고( 대법원 1994. 12. 22. 선고 93다2766 판결 등 참조), 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없으며, 계약상의 많은 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다. 이 사건에 있어서, 신청외 주택조합이 재항고인을 비롯한 이 사건 상가 일부 층의 수분양자들과 사이에 장차 나머지 층을 분양함에 있어 상가 내의 기존 업종과 중복되지 아니하는 업종을 지정하여 분양함으로써 기존의 영업권을 보호하겠다고 한 이 사건 약정의 의미는, 그 경업금지를 분양계약의 내용으로 하여 만약 분양계약 체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 기존 점포를 분양받은 상인들의 영업권을 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다는 것이고( 대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결), 한편 기록에 의하면 채무자는 신청외 조합의 전 조합장으로서 이 사건 약정의 취지를 잘 알고 있을 뿐만 아니라 이 사건 계쟁 점포를 분양받음에 있어서 조합회의 석상에서까지 경업을 하지 않기로 약속한 사실, 채무자는 이 사건 계쟁 점포 447.18㎡(약 135평)를 평당 약 90만 원에 분양받은 반면 채무자가 이 사건 경업금지 약정을 위반함으로써 신청외 조합은 1997. 1. 30. 부산고등법원으로부터 동 법원 95나10869호로 재항고인에게 금 143,982,960원 및 1996. 1. 1.부터 2000. 11. 15.까지 사이의 기간 중 경업을 종료할 때까지 매월 금 3,832,500원을 지급하라는 판결을 선고받은 사실을 인정할 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면 신청외 조합이 채무자에게 이 사건 계쟁 점포를 분양할 당시 객관적으로 분명하게 나타난 당사자의 합리적 의사에 비추어 볼 때 채무자에게 부여된 이 사건 경업금지의무는 위 분양계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 분양계약의 목적이 달성되지 아니하여 신청외 조합이 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 봄이 상당할 것이다. 따라서 주된 채무인 이 사건 경업금지의무의 불이행을 이유로 이 사건 계쟁 점포에 관한 분양계약을 해제할 수 있다고 할 것인데도 불구하고, 원심은 이를 단지 분양계약상의 부수적 채무로 보아 그 불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 없다 판단하였으므로, 원심에는 법정 해제권의 발생요건으로서의 주된 채무에 관한 법리를 오해하여 결정에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다. 4. 그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선 |