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상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에 관한 고찰 1) -황용남 (2021)1) 필자로 하여금 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호를 둘러싼 상황에 관하여 문제의식을 갖게 해주신 대구지법 서부지원 차윤제 판사, 바쁜 와중에도 학술적 글쓰기에 익숙하지 않은 필자에게 아낌없는 격려와 조언을 보내주신 청주지법 박종원 판사, 초고에 관하여 매우 유익한 비판을 남겨주신 익명의 심사위원들께 진심으로 감사드린다.  요 지  ;    상가건물의 임대차에 있어 임대인은 임차인에 대하여 권리금의 회수를 방해하지 않아야 하는 의무를 부담한다. 다만 임대인이 ‘정당한 사유’가 있는 상태에서 임차인이 주선한 자와의 임대차계약 체결을 거절하였다면 그 의무에서 벗어날 수 있다. 상가임대차법 제10조의4 제2항..

○서울북부지방법원 2022.5.27. 선고 2020가단100731 ○상가 임차인인 원고가 임대차계약 종료를 앞두고 임대인인 피고에게 원고가 주선하는 제3자와 임대차계약을 체결할 수 있는지 여부에 대해 질의하자 피고는 ‘직접 사용’을 이유로 원고가 주선하는 제3자와 임대차계약을 체결하지 않겠다고 통지였고, 이에 원고가 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구의 소를 제기하자 피고는 ‘상가 재건축’을 위해 원고가 주선하는 제3자와의 임대차계약 체결을 거절한 것이므로 정당한 사유가 인정된다고 주장한 사안에서, 피고는 안전사고의 우려가 아닌 영업환경의 변화와 유지관리비용 절감을 통한 자산가치 극대화를 위해 재건축을 계획한 점, 피고는 원고가 주선하는 제3자와의 임대차계약 체결을 거절하면서 자신의 ‘직접 사용’..

초록 : 권리금은 상가임대차 실무에서 임차권양도를 통해 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 영업시설 등의 유형재산과 거래처, 신용, 영업상 노하우 등의 무형재산의 양도대가로 수수되는 금원이다. 임차인이 가장 직접적으로 영업을 위해 투하한 자본을 회수하는 방법은 임차권양도를 통해 영업시설, 영업권 등의 영업재산권을 처분하는 것인데, 권리금 거래는 이러한 상가임차인 영업재산권을 처분하는 거래이다. 개정 상가임대차법은 임대차 종료 시 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 임차권을 양도하여 그 대가로 권리금을 회수하는 기회를 보호하기 위하여 임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 위법행위로 보아 손해배상 책임을 부과하는 입법형식을 취하고 있다. 그러나 기본적으로..

상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호규정 비판- 입법론의 관점에서 - 최준규 Ⅰ. 들어가며 Ⅱ. 상임법 상 권리금 회수기회 보호규정의 내용, 특징, 문제점 Ⅲ. 문제의 근본 원인 : 임차인의 영업의 시장가치는 항상 보호되어야 하는가? Ⅳ. 필자의 의견 : 입법론과 해석론 Ⅴ. 결론에 갈음하여 Ⅰ. 들어가며 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 10조의4는 상가임대차계약 종료 후 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위한 규정이다. 위 조항은 2015. 5. 13. 신설되었고, 2018. 10. 16. 한 차례의 개정1)을 거쳐 현재 모습에 이르고 있다. 상가임대차와 관련하여 권리금이 수수되는 관행이 광범위하게 존재하는 우리 현실에서 상임법 10조의4는 중요한 의미를 갖는다. 위 조항의 입법과정에서 ..

○ 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결(제11민사부, 재판장 성경희 부장판사) [민사] 임차인의 권리금회수기회를 방해한 임대인의 손해배상책임을 인정한 사례(대구지법 2023가합204303 판결) ○ 판결요지 반소원고는 반소피고 소유 건물을 임차하여 약국을 운영하다가 임대차계약이 종료되자 신규임차인이 되려는 C와 권리금계약을 체결하고 반소피고에게 C를 신규임차인으로 주선하려 하였으나 반소피고가 이를 거절한 사안에 대하여, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 의하면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한..

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 [손해배상(기)]〈상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건〉[공2023상,510] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가건물 임대차보호법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기(=임대차 종료일 다음 날) 【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재..

대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786 판결 [건물인도][공2023상,663] 【판시사항】 [1] 장래이행의 소가 적법하기 위한 요건 및 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 하는지 여부(적극) [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 제반 사정에 비추어 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가..

서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 전민주) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각) 【변론종결】 2022. 5. 24. 【제1심판결】 서울북부지방법원 2021. 6. 16. 선고 2019가단150389 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게 71,677,900원 및 그 중 5,000,000원에 대하여는 2019. 10. 20.부터, 45,000,000원에 대하여는 2019. 12. 30.부터, 21,677,900원에 대하여는 2020..

ㅇ 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결(제11민사단독, 김희동 부장판사) ㅇ 사안의 개요 - 원고는 이 사건 건물의 임차인으로 F와 권리금계약을 체결하고 임대인인 피고에게 F를 신규임차인으로 주선하려고 하였으나, 피고는 이를 거부함. ㅇ 판단 요지 - 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있음[상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호]. - 원고가 신규임차인이 되려는 자로 F를 피고에게 주선하려고 하였..

2023. 2. 2.선고 대법원 2022다260586 손해배상(기) (다) 파기자판 [상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건] ◇권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가임대차법이 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지연손해금 기산일(=임대차 종료일 다음날)◇ 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게..

2022. 6. 9. 서울고등법워 선고 2021나2026886(본소), 2026893(반소) 건물명도(인도), 임대차보증금 반환 등 [제9민사부 2022. 6. 9. 선고] □ 사안의 개요 건물 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 임대차종료를 원인으로 인도를 구하고, 이에 피고는 반소로 임차보증금 반환 및 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 함께 구한 사건 □ 쟁점 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임 발생의 요건 (= 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도, 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 각 호 중 어느 하나의 행위를 함으로써 권리금 회수를 방해) - 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는..

보호되어 있는 글입니다.

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대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 [손해배상(기)][공2021상,132] 【판시사항】 임대차 종료 시 구 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어진 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는지 여부(적극) 및 사업시행인가ㆍ고시가 이루어졌다는 사정만으로도 마찬가지인지 여부(원칙적 소극) / 위와 같은 계약갱신 거절사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인) 【판결요지】 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그..

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 [건물명도ㆍ 보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1]구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극) [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부(소극) 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개..

대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결 [건물명도(인도)·손해배상(기)][공2020하,1786] 【판시사항】 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하는지 여부(원칙적 적극) 【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를..

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, ..