대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786 판결
[건물인도][공2023상,663]
【판시사항】
[1] 장래이행의 소가 적법하기 위한 요건 및 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 하는지 여부(적극)
[2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 제반 사정에 비추어 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다.
장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다. 그런데 장래이행의 소는 통상적인 이행의 소의 예외에 해당하는 것일 뿐 채무자의 무자력에 따른 강제집행의 곤란에 대비하기 위해 마련된 것이 아니다. 더구나, 쌍무계약관계의 이행기가 도래하지 않은 상태임에도 당사자 일방에 대하여 선제적으로 집행권원을 확보할 수 있게 하는 것은 자칫 계약관계의 균형이 상실되어 상대방 당사자의 계약상 권리가 침해될 수 있을 뿐만 아니라 장래의 이행기에 이르기까지 발생할 수 있는 계약상 다양한 변화를 반영하지 못함으로써 이행기 당시 쌍방 당사자의 권리의무관계와 집행권원이 모순·충돌되는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 한다.
[2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 을이 적법한 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 유효하게 존속한 상태였는데도 갑이 임대차계약이 이미 종료되었음을 주장하면서 소를 제기하여 을이 응소하였을 뿐 예비적 청구가 추가된 이후로도 을은 건물 인도의무의 존부나 이행기의 도래 여부를 부정하거나 다툰 것으로 보이지 않고, 한편 갑이 원심 변론종결 직전에 예비적 청구를 인용하되 나머지 청구를 포기하는 내용의 ‘화해권고결정 요청서’를 제출하였으나, 위 요청서는 임대차보증금의 반환, 권리금 회수기회의 보장, 연체 차임 등의 문제에 관한 언급 없이 갑에게 건물에 관한 인도청구권에 대해서 집행권원을 부여하는 것으로만 되어 있어 을로서는 갑의 제의에 적극적으로 응할 수 없었던 것으로 보이고, 오히려 갑은 향후 임대차계약 종료에 따른 권리의무관계와 법률관계를 전체적으로 일괄 해결하는 방식이 아니라 갑의 권리인 건물에 관한 인도청구권에만 국한하여 집행권원을 확보하려 하였는바, 이를 함부로 허용할 경우에는 현재 존속 중이고 상당기간 지속되어야 할 임대차계약관계의 균형이 상실됨은 물론 임대차계약의 종료 시점에 인정될 을의 여러 권리가 침해될 가능성도 있어 보이므로, 을이 ‘화해권고결정 요청서’를 수용하지 않았다고 하여, 건물 인도의무의 이행기가 도래하더라도 을의 임의이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하는 등 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 민사소송법 제251조 [2] 민사소송법 제251조, 상가건물 임대차보호법 제10조
【참조판례】
[1] 대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결(공2000하, 2013)
【전 문】
【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 양주형 외 1인)
【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김광수)
【원심판결】 서울중앙지법 2022. 9. 30. 선고 2021나72408 판결
【주 문】
원심판결 중 제2 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 소를 각하한다. 원고의 상고를 기각한다. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원고의 상고이유에 대한 판단
원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 임대차계약은 2008년 임대차계약과 동일성이 있다고 보기 어려워서 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제2항이 적용된다고 판단하였다.
관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상가임대차법 제10조 제2항의 ‘최초의 임대차기간’에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2. 피고의 상고이유에 대한 판단
가. 관련 법리
이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 그 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다.
장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다(대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결 등 참조). 그런데 장래이행의 소는 통상적인 이행의 소의 예외에 해당하는 것일 뿐 채무자의 무자력에 따른 강제집행의 곤란에 대비하기 위해 마련된 것이 아니다. 더구나, 쌍무계약관계의 이행기가 도래하지 않은 상태임에도 당사자 일방에 대하여 선제적으로 집행권원을 확보할 수 있게 하는 것은 자칫 계약관계의 균형이 상실되어 상대방 당사자의 계약상 권리가 침해될 수 있을 뿐만 아니라 장래의 이행기에 이르기까지 발생할 수 있는 계약상 다양한 변화를 반영하지 못함으로써 이행기 당시 쌍방 당사자의 권리의무관계와 집행권원이 모순·충돌되는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 한다.
나. 소송 경과
원심판결 이유와 기록에 따르면, 다음과 같은 사정을 알 수 있다.
1) 원고는 2020. 10. 8. 피고에 대하여 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료될 것임을 청구원인으로 하여, ‘2021. 4. 1.이 도래하면 이 사건 건물을 인도하라.’는 청구취지로 이 사건 소를 제기하였다.
2) 제1심은 피고가 원고에게 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 행사하였기에 원고가 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 보아, 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 청구를 기각하였다.
3) 원고는 2022. 8. 9. 원심에 ‘청구취지 및 청구원인변경신청서’를 제출하였는데, ① 단순 이행 청구로 이 사건 건물의 인도를 구하였고(이하 ‘주위적 청구’라 한다), ② 이 사건 임대차계약과 2008년 임대차계약이 동일함을 전제로, 2008년 임대차계약의 목적물에 해당하는 이 사건 건물 중 일부의 인도를 구하였으며(이하 ‘제1 예비적 청구’라 한다), ③ 장래이행의 소로서 2024. 4. 1.이 도래하면 이 사건 건물을 인도할 것을 구하였다(이하 ‘제2 예비적 청구’라 한다).
4) 피고는 2022. 8. 11. 준비서면을 제출하여, ① 주위적 청구 및 제1 예비적 청구에 대하여는 상가임대차법에 따라 10년의 계약갱신요구권이 있어 이 사건 임대차계약이 2024. 3. 31.까지 존속할 수 있음을 주장하였고, ② 제2 예비적 청구에 대하여는 ‘이 사건 임대차계약이 2024. 3. 31.까지 존속하고, 피고는 현재 원고에게 채무불이행 사실이 없으며, 상가임대차법 제10조의4에 따라 권리금을 회수할 예정일 뿐 원고의 인도청구를 거부할 생각은 없다. 피고의 임의이행을 기대할 수 없다는 원고의 주장은 사실이 아니어서 장래이행의 소를 구할 수 없다.’는 취지로 주장하였다.
5) 원고는 2022. 8. 18. 제2 예비적 청구를 인용하되 나머지 청구를 포기하는 내용의 ‘화해권고결정 요청서’를 제출하였고, 2022. 8. 26. 제3회 변론기일에 피고가 이를 수용하지 아니하자, 그에 관한 별다른 추가 심리도 없이 같은 날 변론이 종결되었다.
6) 원심은 주위적 청구 및 제1 예비적 청구를 기각하면서, ‘피고가 권리금 회수 기회가 보장되어야 한다며 2024. 4. 1.이 도래하더라도 이 사건 건물의 인도를 거절하겠다는 의사를 나타내고 있으므로 미리 청구할 필요성이 있다.’고 보아 제2 예비적 청구를 인용하였다.
다. 대법원 판단
이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다.
1) 제2 예비적 청구는 이행기가 2024. 4. 1. 도래하여 원심 변론종결 당시를 기준으로 이행기가 도래하지 않은 청구이므로 장래이행의 소에 해당한다. 그런데 이 사건 소 제기 이후부터 원고가 원심에서 ‘청구취지 및 청구원인 변경신청서’를 제출함으로써 제2 예비적 청구를 추가할 때까지 약 2년 동안의 쟁점은 ‘이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 이미 종료되었는지 여부’였는데, 결과적으로 원고의 주장 내용은 모두 받아들여지지 않았다. 즉, 피고가 적법한 계약갱신요구권을 행사하여 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속한 상태였음에도, 원고가 정당한 이유 없이 이를 부정하여 이 사건 임대차계약이 이미 종료되었음을 주장하면서 이 사건 소를 제기하였고, 피고는 이에 응소하였을 뿐 제2 예비적 청구는 쟁점이 아니어서 이에 관하여 다툰 적은 없다.
2) 제2 예비적 청구의 적법 여부는 위 ‘청구취지 및 청구원인 변경신청서’ 제출 후 원심 변론종결일까지 약 20일 동안에만 한정된 쟁점이었는데, 앞서 본 이 사건 소송의 경위·경과에다가 제2 예비적 청구가 추가된 이후 피고 주장의 전체적인 취지를 더하여 보면, 피고는 이 사건 임대차계약이 2024. 4. 1. 종료된다는 점 및 그 시점이 도래되어야 원고에 대하여 이 사건 건물의 인도의무가 있음을 주장하면서 이를 인정하였을 뿐 그 의무의 존부나 이행기의 도래 여부를 부정하거나 다툰 것으로 보이지는 않는다.
3) 비록 피고가 원고의 ‘화해권고결정 요청서’의 내용에 동의하지 않았지만, 원심이 정식으로 화해권고결정을 한 적도 없을 뿐만 아니라 원고의 ‘화해권고결정 요청서’는 갱신된 임대차계약의 종료 시점에 문제 될 수 있는 임대차보증금의 반환, 권리금 회수기회의 보장, 연체 차임 등의 문제에 관하여 어떠한 언급도 없이 임대인인 원고에게 이 사건 건물에 관한 인도청구권에 대해서 집행권원을 부여하는 것으로만 되어 있어 전적으로 원고의 이해관계에 부합하여, 그것만으로는 장래 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 법률관계를 일회적으로 해결할 수 있다고 보이지 아니하고, 피고 역시 그러한 이유로 원고의 제의에 적극적으로 응할 수 없었던 것으로 보일 뿐이므로, 위와 같은 피고의 입장이 법률상 근거가 없거나 부당하다고 보기 어렵다. 오히려, 원고는 이 사건 소 제기 후 약 2년 동안 이 사건 임대차계약이 이미 종료되었다고 주장하면서 이 사건 건물의 인도를 구하다가 청구원인에 관한 주장·증명이 모두 배척되자, 원심 변론종결 직전에 이르러 화해권고결정을 요청하면서 향후 이 사건 임대차계약이 종료될 것임을 전제로 그에 따른 권리의무관계와 법률관계를 전체적으로 일괄 해결하는 방식이 아니라 그중 자신의 권리인 이 사건 건물에 관한 인도청구권에만 국한하여 집행권원을 확보하려 하였는바, 이를 함부로 허용할 경우에는 현재 존속 중이고 상당기간 지속되어야 할 이 사건 임대차계약관계의 균형이 상실됨은 물론 향후 이 사건 임대차계약의 종료 시점에 인정될 피고의 여러 권리가 침해될 가능성도 있어 보인다. 그러므로 피고가 원고의 ‘화해권고결정 요청서’를 수용하지 않았다고 하여, 이 사건 건물 인도의무의 이행기가 도래하더라도 피고의 임의이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하는 등 제2 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없다.
4) 그럼에도 제2 예비적 청구를 인용한 원심의 판단에는 장래이행의 소에서 ‘미리 청구할 필요’에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 원심판결 중 제2 예비적 청구 부분을 파기하되, 이 부분은 원심이 확정한 사실관계에 따라 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판하기로 하여, 이 부분 소는 앞서 본 바와 같이 미리 청구할 필요가 있다고 볼 수 없어 부적법하므로 이를 각하하고, 원고의 상고를 기각하며, 소송총비용은 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)
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서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021나72408 판결
[건물인도][미간행]
【전 문】
【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 외 1인)
【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 시그니처 담당변호사 김광수 외 1인)
【변론종결】
2022. 8. 26.
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2021. 10. 29. 선고 2020가단5259516 판결
【주 문】
1. 원고의 항소와 이 법원에서 추가한 제1 예비적 청구를 기각한다.
2. 이 법원에서 추가한 제2 예비적 청구에 따라, 피고는 2024. 4. 1.이 도래하면 원고에게 별지1 기재 건물 중 1층 20평 7홉 1작(68.41㎡)을 인도하라.
3. 항소제기 이후의 소송비용은 각자 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다.
주위적으로, 피고는 원고에게 별지1 기재 건물 중 1층 20평 7홉 1작(68.41㎡)을 인도하라.
제1 예비적으로, 피고는 원고에게 별지1 기재 건물의 1층 20평 7홉 1작(68.41㎡) 중 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 27.20㎡를 인도하라.
제2 예비적으로, 피고는 2024. 4. 1.이 도래하면 원고에게 별지1 기재 건물 중 1층 20평 7홉 1작(68.41㎡)을 인도하라(원고는 이 법원에서 제1, 2 예비적 청구를 추가하였다).
【이 유】
1. 주위적 청구에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
2. 제1 예비적 청구에 관한 판단
원고는 ‘이 사건 건물 중 일부인 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 27.20㎡에 관해서는 피고가 2008. 1. 1. 체결한 임대차계약이 그 동일성을 유지한 채 이 사건 임대차계약으로 이어졌으므로, 해당 부분에 관해서 피고는 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없다. 따라서 피고는 적어도 위 (가) 부분 27.20㎡를 원고에게 인도할 의무가 있다’라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 2008. 1. 1.자 임대차계약이 동일성을 유지한 채 이 사건 임대차계약으로 이어졌다고는 볼 수 없으므로, 위 주장은 이유 없다.
3. 제2 예비적 청구에 관한 판단
앞서 본 바에 의하면, 피고가 이 사건 건물을 임차한 2014. 4. 1.부터 10년이 경과하는 2024. 4. 1.이 도래하면 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
한편, 피고는 권리금 회수 기회가 보장되어야 한다며 2024. 4. 1.이 도래하더라도 이 사건 건물의 인도를 거절하겠다는 의사를 나타내고 있으므로 ‘미리 청구할 필요성’도 인정된다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 주위적 청구와 이 법원에서 추가한 제1 예비적 청구는 이유 없어 기각하고, 이 법원에서 추가한 제2 예비적 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 원고의 주위적 청구를 기각한 제1심판결은 정당하므로 이에 대한 원고의 항소와 이 법원에서 추가한 제1 예비적 청구는 기각하고, 이 법원에서 추가한 제2 예비적 청구에 따라 이 사건 건물의 인도를 명하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 석준협(재판장) 권양희 주채광
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서울중앙지방법원 2021. 10. 29. 선고 2020가단5259516 판결
[건물인도][미간행]
【전 문】
【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 담당변호사 임수식 외 1인)
【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 로직 담당변호사 김광수)
【변론종결】
2021. 10. 15.
【주 문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
피고는 2021. 4. 1.이 도래하면 원고에게 별지 표시 건물 중 1층 20평 7홉 1작(68.41㎡)을 인도하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 2014. 2. 27. 소외 1과 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 68.41㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 62,000,000원, 월차임 5,000,000원(부가가치세 별도, 2015. 4. 1.부터 5,500,000원으로, 2017. 4. 1.부터 6,000,000원으로 각 인상), 임대차기간 2014. 1. 1.부터 2019. 3. 31.까지로 하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 이후 소외 1은 사망하였고, 2016. 6. 24. 이 사건 건물에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6 명의로 각 1/5 지분씩 소유권이전등기가 경료되었다.
다. 피고는 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6과 2019. 4. 1.자로 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 62,000,000원, 월차임 7,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2019. 4. 1.로부터 12개월로 하는 이 사건 임대차 갱신계약을 체결하였다. 이후 이 사건 임대차계약은 한 차례 묵시적으로 갱신되었다.
라. 원고는 2020. 4. 28. 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6로부터 이 사건 건물을 매수하고 2020. 6. 30. 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 피고는 이 사건 부동산에서 약국을 운영하면서 이를 점유하고 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 원고는, 갱신거절 의사가 포함된 이 사건 소장의 송달로써 이 사건 임대차계약은 2021. 3. 31. 기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 주장한다.
나. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항, 제3항에 의하면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 위 법 제10조 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 이 경우 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대하여 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 정하여 임차인의 갱신요구권 행사에 따른 의무임대차기간을 연장하고, 다만 부칙(제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조에서 ‘제10조 제2항의 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 규정이 가리키는 임대차는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 하고(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조), 위와 같이 개정 상가임대차법 시행 후 갱신되는 임대차에는 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신되는 경우는 물론 당사자의 합의에 의하여 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다고 해석된다.
| 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 [건물명도(인도)][공2020하,2293] 【판시사항】 [1] 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조에서 정한 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 및 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우가 이에 포함되는지 여부(소극) [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을과의 합의에 따라 총 7년으로 연장된 임대차기간이 만료되기 3개월 전 을에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하자 을이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 위 임대차계약은 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 을은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 한 사례 【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다. [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을과의 합의에 따라 총 7년으로 연장된 임대차기간이 만료되기 3개월 전 을에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하자 을이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, 을이 임대차 갱신을 요구한 때에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 위 임대차계약은 갑의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았고, 따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 을은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항, 부칙(2018. 10. 16.) 제2조, 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항, 부칙(2018. 10. 16.) 제2조, 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 2020. 6. 10. 선고 2020나302583 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다. 나. 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 하여 왔다. 다. 원고는 2014. 7. 30. 피고와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였다. 라. 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다. 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다. 원심은 판시와 같은 이유로 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 이미 이 사건 임대차계약의 기간이 의무임대차기간인 5년을 경과하여 피고는 더 이상 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 채증법칙 위반이나 사실오인, 상가임대차법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김선수(재판장) 이기택(주심) 박정화 이흥구 |
을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2020. 10. 8. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한다는 의사를 통지한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 임대차계약이 개정 상가임대차법 시행 이후 두 차례 갱신되었음은 앞서 본 바와 같으므로 이 사건 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되는바, 원고로서는 원칙적으로 상가임대차법 제10조 제1항에 의하여 정당한 사유 없이 위 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
다. 원고는, 피고가 2019. 4. 1.자 계약 체결시 1년간의 잠정적·한시적인 기간 연장 및 1년의 기간 만료 후 아무런 이의 없는 임대목적물 인도에 동의·수락하였는바, 이로써 피고는 묵시적으로 갱신요구권을 포기하였거나 피고의 갱신요구는 신의칙 내지 금반언의 원칙에 위배되어 허용될 수 없다고 주장하나, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 2019. 4. 1.자 계약 체결시 1년간 잠정적·한시적으로 기간을 연장하고 1년의 기간 만료 후 아무런 이의 없이 이 사건 부동산을 인도하는 데에 동의하거나 이를 수락하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
라. 원고는, 피고가 이 사건 부동산의 일부를 이미 2008. 1. 1.경부터 임차하여 사용해 왔으므로 생업종사의 배려 목적의 취지는 이미 충분히 보장받았고 10년의 의무보장기간은 기존 임차인이 영위해오던 영업의 동일성을 기준으로 판단할 문제이지 임대차계약 내지 임차목적물, 월차임의 동일성 여부 등에 따라 판단할 문제가 아니므로, 피고의 갱신요구권은 이미 소멸하여 부존재한다고 주장한다. 갑 제5호증의 각 기재에 의하면, 피고가 2008. 1. 1.부터 이 사건 건물 1층 전체인 이 사건 부동산에 관하여 2014. 2. 27. 임대차계약을 체결하기 전까지 소외 1과 이 사건 부동산의 일부(계약서 기재 약 9평 혹은 약 10.3평 혹은 27.364㎡)에 관하여 임대차계약을 체결해온 사실을 인정할 수 있으나, 갑 제2, 5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 이전 임대차계약과 이 사건 임대차계약의 각 임대차목적물의 면적, 임대차보증금 및 월차임의 액수 등에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차계약이 이전 임대차계약과 동일성이 있다고 보기 어렵고, 10년의 의무임대차기간은 영업의 동일성을 기준으로 판단되어야 하는 것으로 이미 이 사건 임대차계약에 관하여 그 의무임대차기간이 도과하여 피고의 갱신요구권이 소멸하였다는 원고의 주장은 독자적인 견해에 불과하여 받아들이지 않는다.
나아가 원고는 적어도 피고가 이 사건 임대차계약 이전부터 임차해 오던 이 사건 부동산의 일부인 27.364㎡에 관한 한 피고의 갱신요구권은 이미 소멸하여 부존재한다고 주장하나, 이 사건 임대차계약이 이전 임대차계약과 동일성이 있다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같을 뿐만 아니라, 을 제7, 15호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 기존에 임차하여 사용하던 27.364㎡와 나머지 41.046㎡을 합하여 하나의 약국 점포로 사용하고 있는 점, 달리 이 사건 부동산이 두 개의 점포로 구분되어 있다거나 쉽게 구분이 가능하다고 보이지도 않는 점, 이 사건 임대차계약을 임대차목적물 중 27.364㎡와 41.046㎡로 각 가분할 수 있다고 상정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약의 임대차목적물인 이 사건 부동산 중 27.364㎡만을 분리하여 2008. 1. 1.부터 의무임대차기간이 기산된다고 보기는 어렵다.
마. 원고는, 거듭된 묵시적 갱신 등을 통한 2년간의 계속적 점유 사용 기회를 제공하고 조기 인도 이전에 따른 비용 등을 면하게 한 사정은 개정 상가임대차법 제10조 제1항 제3호 소정의 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에, 임대차의 존속에 영향을 주는 임차 건물이 타에 매각된 사정은 같은 항 제8호 소정의 ‘그 밖에 임차인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 각 해당된다고 볼 여지가 있으므로 피고의 갱신요구를 정당히 거절할 수 있다고 주장하나, 위 주장 역시 원고의 독자적인 견해에 불과하여 받아들이지 않는다.
바. 따라서 원고는 피고의 이 사건 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 없다고 할 것이므로, 결국 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.
[별지 생략]
판사 유지현