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○ 서울서부지방법원 2024. 4. 11. 선고 2023나49360 판결 ○ 담당재판부 : 제1-2민사부 ○ 판결요지 : 목적부동산, 임대차보증금 금액만을 정하고 가계약금을 주고받았을 뿐 계약금, 중도금, 잔금 비율이 확정되지 아니한 상태에서 잔금 지급기일을 변경하려 하자 임대차계약 체결을 거부한 사안에서, 임대차보증금의 가액과 주고받은 가계약금 사이의 비율, 원고와 피고 사이의 협의 경과 등을 고려할 때 임대차계약이 구두로 체결되었다거나, 가계약금에 관한 해약금 약정이 있었다고 보기 어렵다는 이유로 주위적으로 계약금 배액, 예비적으로 가계약금 배액의 지급을 구하는 원고의 청구를 기각한 사례   서 울 서 부 지 방 법 원  제 1- 2 민 사 부  주문   1. 원고의 항소를 기각한다.  2. 항소비용..

2023다301712 약정금 (마) 상고기각 [대항력 있는 임차인이 임대차기간 만료 전에 임차목적물을 인도하고 그 대가로 임대인으로부터 약정금을 지급받기로 한 경우 불공정한 법률행위에 해당하는지 여부가 문제된 사건] ◇민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’의 성립요건 및 그 판단 기준◇ 가. 민법 제104조에 규정한 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다(대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카563 판결, 대법원 1992. ..

2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 〔임대차보증금등반환청구의소〕 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고..

[민사] 임차주택이 양도되었으나 임차인(원고)이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다며 양도인(피고)을 상대로 임대차계약 해지 통지를 하고 임대차보증금 반환을 구한 사안 [대상판결] 서울고등법원 2023. 11. 24. 선고 2023나2024464 판결(확정) [민사 제13부] □ 사안 개요 임차주택이 양도되었으나 임차인(원고)이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다며 양도인(피고)을 상대로 임대차계약 해지 통지를 하고 임대차보증금 반환을 구한 사안 □ 쟁점 - 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되었으나 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 임차인이 주택 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내 이의제기를 하면 양도인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는지(적극) - 제반 사정에 비추어 임차인이 임대차계약..

임대차보증금반환채권을 담보하기 위한 전세권의 효력과 효과 -- 최수정 - 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결에 대한 비판적 검토를 통하여 - Ⅰ. 문제제기 Ⅱ. 소송의 진행 Ⅲ. 전세권의 효력 Ⅳ. 임대인과 임차인의 법률관계 Ⅴ. 전세권저당권이 설정된 경우 Ⅵ. 결론 Ⅰ. 문제제기 민법상의 여러 제도들은 애초의 설계된 모습 이외에 특정한 경제적 효용을 위하여 이용되기도 하는데, 임대차계약의 당사자가 임대차보증금반환채권의 담보를 위하여 전세권을 설정하는 경우도 이에 해당한다. 그런데 동일한 사실관계에서 법적 성질을 달리하는 임차권과 전세권의 관계에 대하여는 보다 엄밀한 검토가 필요하다. 과연 임대차보증금반환채권의 담보를 위한 전세권은 유효한지, 이를 긍정한다면 임차권과 전세권 ..

서울고등법원 2023. 8. 16. 선고 2023나2012546 판결 [민사 제19-2부] [민사] 주택에 관한 처분금지가처분등기 이후 전입신고를 마친 임차인이 가처분채권자에 대하여 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있는지가 문제된 사안 □ 사안 개요 - 피고는 남편 A에게 이 사건 아파트를 명의신탁함 - 원고(법인)는 2016. 11. 4. A로부터 위 아파트를 보증금 280,000,000원, 차임 월 300,000원으로 정하여 임차하고 이후 갱신하여 옴. 2016. 12.경부터 위 아파트에 거주한 원고의 직원은 2019. 12. 26.에야 전입신고를 마침 - 피고는 A와 이혼하고 위 아파트에 관하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 신청하여 ..

서울북부지방법원 2023. 7. 4. 선고 2022가단131746 [민사]임차인인 피고가 임대차보증금을 담보로 대출을 받은 뒤 그 대출금이 아직 남아있다는 사실을 임대인인 원고에게 고지하지 않은 채 원고로부터 임대차보증금 전액을 반환받은 경우, 이는 신의칙상 고지의무를 위반한 것으로 불법행위에 해당한다고 판단한 사례(서울북부 22가단131746) ○서울북부지방법원 2023. 7. 4. 선고 2022가단131746 ○임차인인 피고가 임대인인 원고의 승낙을 받아 금융기관으로부터 임대차보증금을 담보로 대출을 받고 금융기관에 의해 임대차보증금 반환채권에 대한 근질권이 설정되었는데, 피고가 임대차계약 종료시 원고로부터 임대차보증금 전액을 지급받은 후 위 대출원리금을 제대로 상환하지 아니하였고, 근질권 실행으로 원..

대 법 원 제 1 부 판 결 사 건 2023다201218(본소) 보증금반환 2023다201225(반소) 건물인도 원고(반소피고), 상고인 A 소송대리인 법무법인 삼양 담당변호사 유기준, 황귀빈, 김혜준 피고(반소원고), 피상고인 B 소송대리인 변호사 김성만 피고, 피상고인 C 소송대리인 변호사 김성만 피 고 D 원 심 판 결 수원지방법원 2022. 11. 23. 선고 2021나100776(본소), 2021나 100783(반소) 판결 판 결 선 고 2023. 5. 18. 주 문 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 이 유 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 ..

원룸･오피스텔 등 관리비 투명화해 부당한 관리비 부담 덜어 - 온라인 중개플랫폼에서 정액관리비 세부내역 확인 가능해져 - 계약 전 관리비 명확히 알리고, 임대차계약서에도 비목별 금액 명시 □ 국토교통부(장관 원희룡)는 원룸, 오피스텔 등의 임대인이 과도한 관리비를 부과하는 관행을 막고, 임차인의 알 권리를 보장하기 위해 “소규모 주택 관리비 투명화 방안”을 마련하여 6월부터 단계적으로 시행한다고 밝혔다. ㅇ 50세대 미만의 공동주택, 다가구(원룸), 오피스텔(준주택) 등은 관리비에 대한 별도 규정이 없어, 특히 대학생, 사회초년생 등 청년층이 주로 거주하는 이들 주택의 경우 임차인이 매물을 구하거나 계약할 때 관리비가 얼마나 부과될지에 대한 정보를 미리 알기가 어려웠다. ㅇ 이에, 국토교통부는 전･월세 ..

제주지방법원 2022가단60259 당사자들이 주택임대차계약상 2년 미만의 기간으로 정한 사안에서. 임대인이 보증금과 차임이 시세보다 낮으므로 2년 미만의 기간을 정하였어도 임차인에게 불리하지 않아 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장하였으나, 법원은 임대인의 주장을 받아들이지 않았음 사 건 2022가단60259 건물인도 원 고 A 피 고 B 변 론 종 결 2023. 3. 9. 판 결 선 고 2023. 3. 23. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 별지 기재 아파트를 인도하고, 2022. 6. 2.부터 위 아파트의 인도완료 일까지 월 1,000,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라. 이 유 1. 원고는 C로부터 별지 기재 아파트를 매..

17개 시‧도와 협력하여 전세피해 임차인 적극 지원 - 3일부터 전국 17개 시‧도에서 전세피해확인서 및 긴급주거지원 신청 가능 - 전세피해 지원 수요가 큰 경기·부산지역 전세피해지원센터 추가 개소 □ 국토교통부(장관 원희룡)는 전국의 전세피해 임차인 지원을 강화하기 위해 지자체, 공공기관과 함께 전세사기 대응 협력체계를 구축한다고 밝혔다. 이에 따라, 전세피해 임차인은 4월 3일부터 전국 17개 시‧도에 저리대출 등을 위한 전세피해확인서와 긴급주거지원 신청을 할 수 있다. ㅇ 아울러, 전세피해 지원 수요가 큰 경기도, 부산시에는 집중적인 지원이 가능하도록 지역 전세피해지원센터를 추가로 개소한다. 이로써 이미 운영 중인 전국 전세피해지원센터(서울 강서구 소재), 인천지역 전세피해지원센터와 함께 전세피해지..

2020다266535 소유권이전등기 (마) 파기환송 [공공건설임대주택의 임차권을 양수받으려는 자가 구 임대주택법상 임차권의 양수요건인 무주택 세대구성원에 해당하는지 여부가 문제된 사안] ◇1. 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 ‘무주택 세대구성원’의 주택 소유 여부에 관한 판단기준(=임차권 양수 당시 건물등기부상 소유 여부), 2. 무주택 세대구성원이 아닌 자와 기존 임차인이 체결한 공공건설임대주택의 임차권 양도 계약의 사법적 효력(무효), 3. 무주택 세대구성원이 아닌 자가 임차권을 양수한 이후 공공건설임대주택에 실제 입주하여 거주한 경우 구 임대주택법상 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 있는지 여부(소극)◇ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민..

2022다247187 임차보증가계약금 반환 (차) 파기환송(일부) [임대차계약 교섭단계에서 지급한 가계약금의 반환을 구하는 사안] ◇가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위한 요건◇ 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조). ☞ 원고(임차인)가 이 사건 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 피고(임대인)에게 가계약금 300만..

乙은 2019. 1.경 A로부터 전주시 덕진구 소재 B건물 1층을 보증금 20,000,000원, 차임 월 500,000원, 기간 2년까지로 정하여 임차하였다. 甲은 2019. 3.경 乙로부터 위 임대차보증금반환채권 중 3,000,000원을 양수하였고, 乙은 2019. 6.경 A에게 위 양도사실을 통지하였다. 甲은 위 양수금채권을 보전하기 위하여 A를 대위하여 乙을 상대로 위 임대차계약이 기간만료로 종료하였으므로 A에게 위 임대부분을 인도할 것을 청구하였고, 乙은 위 임대차계약의 기간이 연장되었다고 주장하였다. 법원은 乙이 주장하는 임대차계약기간 연장의 합의는 임대차보증금반환채권의 양수인인 甲에게 효력이 없다면서(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결), 乙은 A에게 위 임대부분..

신탁자와의 임대차계약과 수탁자로부터의 양수인에 대한 대항력 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 등 판결 양창수 석좌교수 (한양대·전 대법관) 입력 : 2022-04-11 오전 10:17:22 [사실관계 및 사건의 경과] 평석에 필요한 한도에서 대법원판결(이하 단지 '대상판결')의 사실관계 및 사건 경과를 간략하게 보기로 한다. 1. A 회사는 2007년 6월 이 사건 주택(이하 단지 '본건 주택')에 관하여 B 토지신탁회사를 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약(이하 단지 '신탁계약')을 체결하고 B 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 신탁계약상의 B(수탁자)의 사전 승낙 아래 A(신탁자)는 그 명의로 목적물을 임대하기로 정하여졌고, 이는 본건 주택에 관한 신탁원부에 기재되어 있다...

2016다255361(본소),255378(병합),255385(반소) 부당이득금(본소), 부당이득금(반소), 임대보증금 등 청구의 반소(반소) (가) 파기환송 [구 임대주택법 시행령(2009. 12. 16. 대통령령 제21892호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항에서 정한 정당한 전환임대보증금을 초과하는 임대보증금에 대하여 부당이득반환을 구한 사건] ◇1. 최초의 임대보증금은 건설원가의 90%를 초과하지 못한다고 정한 구 임대주택법 시행령(2009. 12. 16. 대통령령 제21892호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항이, 전환임대보증금으로 임대차계약을 체결한 경우에도 적용되는지 여부(적극), 2. 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우 민법 제138조에 따라 무효행위 전환을 인정하기 위한..

2020다253515 부당이득금 등 (자) 파기환송(일부) [구 임대주택법 시행령(2015. 6. 30. 대통령령 제26369호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항에서 정한 정당한 전환임대보증금을 초과하는 임대보증금에 대하여 부당이득반환을 구한 사건] ◇전환임대보증금 산정시 공제되는 국민주택기금 융자금의 범위 및 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우 민법 제138조에 따라 무효행위 전환을 인정하기 위한 요건◇ 구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조, 구 임대주택법 시행령(2015. 6. 30. 대통령령 제26369호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 등 공공건설임대주택의 최초 임대보증금 등에 대한 관련 규정의 문언 내용, 표..

근저당권을 말소해 전세보증금을 1순위로 받을 수 있도록 해주겠다고 속이고 임차인으로부터 수천만 원을 챙긴 60대 여성에게 실형이 선고된 사례 피고인을 징역 10개월에 처한다.

2019다227732 계약해지무효확인의 소 (가) 파기자판 [공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 되어 LH공사가 갱신거절의 의사표시를 하자 임차인이 그 무효확인을 구한 사안] ◇1. 확인의 소의 대상적격, 2. 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 구「공공주택 특별법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 일부 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에 공공주택사업자가 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는지(소극), 3. 임대차계약이 갱신된 이후라도 위 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이..