목적부동산/임대차보증금액만 정하고 가계약금을 수수하고 계약금,중도금, 잔금비율이 확정되지 않은 상태에서 잔금지급기일을 변경하려하자 임대차계약체결을 거부한 경우

○ 서울서부지방법원 2024. 4. 11. 선고 2023나49360 판결

○ 담당재판부 : 제1-2민사부

○ 판결요지 : 목적부동산, 임대차보증금 금액만을 정하고 가계약금을 주고받았을 뿐 계약금, 중도금, 잔금 비율이 확정되지 아니한 상태에서 잔금 지급기일을 변경하려 하자 임대차계약 체결을 거부한 사안에서, 임대차보증금의 가액과 주고받은 가계약금 사이의 비율, 원고와 피고 사이의 협의 경과 등을 고려할 때 임대차계약이 구두로 체결되었다거나, 가계약금에 관한 해약금 약정이 있었다고 보기 어렵다는 이유로 주위적으로 계약금 배액, 예비적으로 가계약금 배액의 지급을 구하는 원고의 청구를 기각한 사례 

 

2023나49360.pdf

0.36MB

 

서 울 서 부 지 방 법 원  제 1- 2 민 사 부
 
주문 

 
 1. 원고의 항소를 기각한다. 
2. 항소비용은 원고가 부담한다. 
 
청구취지 및 항소취지 

1. 청구취지 

주위적으로 피고는 원고에게 135,000,000원 및 이에 대하여 2022. 12. 12.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
예비적으로 피고는 원고에게 4,594,229원 및 그 중 2,965,000원에 대하여는 2023. 3. 2.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의, 1,629,229원에 대하여는 2023. 1. 29.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  

2. 항소취지
제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 
피고는 원고에게 5,000,000원 및 이에 대하여 2022. 12. 12.부터 이 사건 항소장 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  

1. 기초사실  

이       유 

가. 피고는 서울 마포구 C, D에 있는 E아파트 F호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자이다.  

나. 원고는 기존에 거주하던 주택의 임대차기간 만료를 앞두고 ‘H공인중개사무소’에 새로 임차할 주택의 중개를 의뢰하였다. 

다. 원고는 2022. 12. 2. 위 중개사무소 소속 공인중개사 I으로부터 임대 매물로 나온 이 사건 아파트에 관하여 ‘전세보증금 13억 5,000만 원, 입주시기 2023. 2. 13., 융자(원금 기준 1억 남기는 조건, 변경, 감액 등기하기로 함), 중도금 2023. 1. 18.(165,000,000원) 조건, 계약금의 일부 송금 후 연락 주세요‘라는 조건과 피고의 예금
계좌 번호가 적힌 문자메시지를 받고, 곧바로 피고의 예금계좌로 5,000,000원을 이체하였다.  

라. 한편, 피고는 2022. 12. 2. I으로부터 이 사건 부동산 임대차계약과 관련하여 ’전세보증금 13억 5,000만 원, 융자 원금 1억 원 남기는 조건, 감액(변경등기), 잔금일 2023. 2. 13., 중도금은 협의, 위와 같은 조건에 동의 되시면 당일 계약금의 일부 송금 드리겠습니다. 계좌번호 부탁드립니다‘는 문자메시지를 받고, 피고의 예금계좌 번호를 I에게 알려주었다.  

마. 원고와 피고는 2022. 12. 10. ’H공인중개사무소‘에서 만나 임대차계약서를 작성하기로 하였다. 피고는 2022. 12. 7. I으로부터 ‘안녕하세요. 입주하실 분 잔금 일정이 2월 14일로 변경되었다고 합니다’라는 문자메시지를 받자, 곧바로 I에게 ‘입주하실 분 계좌번호 주세요. 5백만 원 반환합니다. 변경은 계약파기로 간주합니다. 입주하실 분 계좌번호주세요 5백만 원 반환합니다’라는 취지의 문자메시지를 보냈다.  

바. 피고는 2023. 8. 20. 원고에게 5,000,000원을 반환하였다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지  

2. 원고의 주장 
원고는 피고와 이 사건 부동산에 관하여 전세보증금 13억 5,000만 원(계약금 135,000,000원, 중도금 165,000,000원, 잔금 1,050,000,000원)에 부동산임대차계약을 체결하고 가계약금 명목으로 500만 원을 피고에게 지급하였는데, 피고가 일방적으로 계약을 해지하였다.  
따라서 원고는 피고에 대하여, ① 주위적으로는 약정 계약금(135,000,000원)이나 가계약금의 배액(10,000,000원)에서 이미 반환받은 금원(5,000,000원)을 뺀 나머지를 위약금 또는 해약금으로 지급할 것을 구한다. ② 예비적으로는 ㉠ 우선, 피고의 계약 해지로 인한 실제 손해액인 4,454,229원(= 이사비용 1,325,000원 + 이삿짐 보관료 1,500,000원 + 임시 숙소비용 1,629,229원)을 지급할 것을 구하고, ㉡ 다음으로, 피고가 가계약금으로 지급받았다가 반환한 5,000,000원에 대하여 그 수령일인 2022. 12. 2.부터 반환일인 2023. 8. 20.까지의 법정이자 상당액인 178,767원을 부당이득으로 반환할 것을 구한다.  

3. 판단 

가. 주위적 청구에 관한 판단 
1) 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조).
앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되었다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 

○ 원고와 피고가 I을 통하여 이 사건 부동산의 임대차계약 체결과 관련하여 임대차보증금을 13억 5,000만 원으로 정한 사실은 인정된다. 
○ 그러나 그 외에 계약금, 중도금 및 잔금 액수에 관한 논의가 없었고, I이 피고에게 입주일자에 대해서도 하루 미뤄달라는 문자메시지를 보낸 사정 등에 비추어 볼 때 임대차계약에 있어 중요한 요소인 잔금일자(입주일자)에 관하여도 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다. 
○ 이 사건과 같이 임대차보증금이 10억 원이 넘는 아파트의 경우 임대차계약이 구두로 체결되는 경우는 보기 힘들고, 계약서 작성 전에 거래금액의 10% 넘는 가계약금이 오고 간다는 등의 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 부동산임대차계약서를 작성함으로써 계약이 성립된 것으로 인식할 것이다. 
○ 그런데 이 사건의 경우 원고가 지급한 가계약금이 500만 원으로 조율된 임대차보증금 13억 5,000만 원의 1%에도 미치지 못하는 금액이고, 임대차계약서 작성 전에 피고가 계약체결을 거부하여 결국 계약서가 작성되지도 못하였다.  

2) 원고가 피고에게 지급한 5,000,000원은, 임대차보증금의 전체 금액에서 차지하는 비율이 1%에도 미치지 못하는 금액이고, 원고 또한 소장이나 준비서면에서 ‘가계약금’으로 부르고 있는 것에 비추어 원고도 이를 가계약금으로 인식하고 있었던 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 보면, 이는 정식 계약이 체결되기 전 가계약금 명목으로 입금된 것으로 봄이 타당하다. 한편, 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조). 그런데 갑 제2 내지 4호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 원고가 지급한 5,000,000원에 관하여 ‘정식으로 계약을 체결하기 전까지 원고는 이를 포기하고 피고는 그 배액을 상환함으로써 각 계약을 체결하지 않을 수 있다는 점’을 명백하게 약정하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다 

3) 따라서 이 사건 매매계약은 성립한 것으로 볼 수 없고, 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 볼 수도 없으므로, 이를 전제로 위약금 또는 해약금의 지급을 구하는 원고의 주위적 청구는 어느 모로 보나 이유 없다. 

나. 제1 예비적 청구에 관한 판단
실손해액 상당의 손해배상청구에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되었음을 인정할 수 없는 만큼 피고가 일방적으로 계약을 해지하였음을 이유로 원고가 실제 입은 손해액 등을 구하는 원고의 손해배상청구는 받아들일 수 없다. 
따라서 원고의 이 부분 청구도 이유 없다. 

다. 제2 예비적 청구에 관한 판단
법정이자 상당의 부당이득반환 청구에 관하여 살피건대, 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다고 할 것이다(대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다253297 판결). 원고는 2023. 8. 29. 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서에서 비로소 가계약금에 대한 법정이자 상당의 부당이득반환청구를 제2 예비적 청구로 추가하였고, 피고가 수령한 가계약금 5,000,000원 전액을 반환한 2023. 8. 20. 이전에 이를 부당이득으로 반환할 것을 이행청구 하였다는 점을 인정할 증거가 없다(이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출한 때에 비로소 지체책임이 발생한다고 할 것인데, 피고는 그 이전인 2023. 8. 20. 가계약금으로 수령한 5,000,000원 전액을 원고에게 반환하였다. 설령, 원고가 그 이전에 피고에게 원고의 계좌번호를 제공한 사실이 있다고 하더라도 이는 임대차계약의 성립 또는 가계약금에 관한 해약금 약정을 전제로 위약금 또는 해약금의 지급을 구하는 취지로 부당이득반환의 이행청구로 볼 수 없다). 따라서 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.

 4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.