DaSarang(다사랑-부동산정보)

□ 사안의 개요 〇 원고는 펜션 임대차 매물을 알아보던 중 2021. 11. 26. 공인중개사로부터 피고 소유의 이 사건 펜션을 보증금 1억 5,000만 원, 연 차임 8,000만 원의 임차 조건으로 소개받고, 원고의 배우자 D가 2021. 12. 3. 이 사건 펜션을 방문하여 펜션의 위치, 상태를 확인하였다. 원고는 같은 날 공인중개사를 통하여 피고의 계좌번호를 문자메시지로 전달받았다. 〇 원고는 2021. 12. 4. 피고의 계좌번호로 1,000만 원을 이체하였는데, 원고는 이체시 출금기록사항에 ‘펜션계약금’으로, 입금기록사항에 ‘원고(계약금)’으로 각 표시하였다. 원고와 피고는 ‘2021. 12. 7. 화요일 오후 5시 이 사건 펜션에 관한 임대차계약서를 작성하기로 하였다. 〇 피고는 이 사건 펜션..

임대인의 전차인에 대한 직접청구권-조경임 초록 : 본 논문에서는 임대인이 전차인에 대해 차임 등을 직접 청구할 수 있는 권리를 정하고 있는 민법 제630조 제1항에 관하여, 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결을 중심으로 그 적절한 해석 및 개정 방향에 대해 살펴본다. 위 조항은 일본 민법 613조를 계수한 것이다. 일본 민법 613조는 임대인의 전차임채권에 대한 선취특권을 규정한 일본 민법 314조와의 관계 안에서 이해되어야 한다. 반면 우리 민법은 일본과 달리 선취특권을 인정하지 않고 있으며 전차임 채권에 대한 법정담보물권을 정하고 있지 않다. 게다가 우리 민법 제630조 제1항은 일본 민법 613조와는 달리, 전차임이 ‘미리’ 지급되었는지 살피지 않는다. 따라서 우리는 일본..

대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 영업금지등 (다) 파기환송 [편의점 소유자 겸 운영자가 상가 내 같은 층의 무인 아이스크림 등 할인점 운영자를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 영업금지를 청구한 사건] ◇업종 제한 약정 위반 여부의 판단 방법◇ 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다. 따라서 이와 같은 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침..

대법 "보증금 반환 전 건물 점유로 사용·수익···부당이득금 지급 의무 없어" 대 법 원 제 1 부 판 결 사 건 2023다257600(반소) 임대차보증금반환 반소원고, 상고인 주식회사 A 소송대리인 변호사 조창학 반소피고, 피상고인 B 소송대리인 법무법인 유로 담당변호사 김화철, 박상철, 이경인, 서주희 원 심 판 결 서울중앙지방법원 2023. 6. 23. 선고 2022나61993(반소) 판결 판 결 선 고 2023. 11. 9. 주 문 원심판결 중 반소원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 이 유 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제..

2023다249661 토지인도 (바) 파기환송(일부) [임대인이 임차인을 상대로 원상회복으로 종전 임차인 등이 설치한 부분의 철거를 구한 사건] ◇종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지를 임차한 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)◇ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하..

서울시 상가 임대가격 결정요인 Determinants of Rental Price for Retail Properties in Seoul 전 해 정 Chun, Hae Jung 차 례 Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 선행연구 고찰 Ⅲ. 실증분석 1. 분석자료 2. 단위근 검정 3. 분석결과 Ⅳ. 결 론 국문초록 본 연구는 상가 임대가격 결정요인을 시계열방법론인 벡터자기회귀모형(VAR)을 이용해 실증분석하였다. 본 연구의 종속변수는 서울시 중·대형 상가임대가격지수이고, 독립변수는 거시경제변수인 회사채수익률, 경제활동인구수, 국내건설수주액이며, 시간적 범위는 2013년 1분기부터 2022년 1분기이다. 공적분 검정결과, 변수들간에 장기적인 균형관계가 있어서 VECM을 이용하여 분석하였다. 충격반응 분석결과, 상가 임대가격에..

2022다286786 건물인도 (자) 파기자판(원고패) [장래이행의 소의 적법성 여부가 문제된 사건] ◇계약 종료에 따른 장래의 인도청구의 소에서 ‘미리 청구할 필요’ 판단 시 유의할 점◇ 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 그 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다. 장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상․사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계..

서울시, 작년 상가임대차 최다 분쟁은 ‘수리비’…분쟁조정률은 89% - 조정개시 122건 중 108건 합의 도출, 임차인은 수리비‧임대인은 계약해지 요청 많아 - 임대차 분쟁 원인 최다는 ‘수리비’, 계약해지‧임대료 조정‧권리금 분쟁이 뒤이어 - (’20년)임대료 감액조정 (’21년)계약해지 (’22년)수리비 분쟁, 코로나19 진행에 따라 유형 뚜렷 - 공정거래종합상담센터 내 상가임대차상담 무료 운영… 작년 1만 4천여건, 공정한 임대차시장 조성 # 동대문구 한 건물 지하에 셀프사진스튜디오를 개업한 A씨. 개업 석 달 만에 벽면에서 누수 흔적이 발견돼 임대인에게 공사를 요청했지만 임대인은 차일피일 공사를 미뤘고 여름 장마 때 벽면 전체가 누수되는 상황이 발생하고 말았다. A씨는 임대인에게 피해보상을 요구..

2023. 1. 12 선고 울산지방법원 사 건 2020가합13713(본소) 위약금 등 청구의 소 양돈 사육 등 축산업을 영위하는 원고가 피고에게 양돈장을 전대하고 여기서 사육 중이던 돼지를 매도하였으나 이후 피고가 양돈장의 안전성에 문제가 있다는 등의 이유로 전대차계약 해지를 통보한 사안에서, 원고의 피고에 대한 전대차계약 해지에 따른 위약금과 미지급 돼지 매매대금 청구를 기각하고, 피고의 원고에 대한 전대차계약 위반에 따른 위약벌 및 돼지 환매약정 불이행에 따른 손해배상청구를 인용한 판결 울 산 지 방 법 원 제 1 1 민 사 부 판 결 사 건 2020가합13713(본소) 위약금 등 청구의 소 2021가합10902(반소) 위약벌 등 청구의 소 원고(반소피고) A 영농조합법인 소송대리인 법무법인 (유한)..

2022. 11. 30. 선고 2021다227629 판결 〔경업금지〕 136 영업양도계약에서 경업금지에 관하여 정함이 없는 경우, 영업양수인이 영업양도인에게 상법 제41조 제1항에 따라 경업금지청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 위와 같이 양도된 영업이 다시 동일성을 유지한 채 전전양도되는 경우, 영업양수인의 경업금지청구권과 이에 관한 양도통지의 권한이 그 뒤의 영업양수인에게 전전양도되는지 여부(원칙적 적극) 영업양도인이 영업을 양도한 후에도 인근에서 동종영업을 한다면 영업양도는 유명무실해지고 영업양수인은 부당한 손실을 입게 되므로, 영업양도의 실효성을 높이고 영업양수인을 보호하기 위해서는 영업양도인의 경업을 제한할 필요가 있다. 상법 제41조 제1항은 이러한 취지에서 영업을 양도한 경우에 다른 ..

공인중개사법 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 공인중개사법시행령 제2조(중개대상물의 범위) 법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 [부동산중개업법위반][집54(2)형,482;공2006.11.1.(261),1856] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치가 구 부동산중개업법에 규정된 중개대상물에 해당하는지 여부(소극) [2] 공인중..

현임차인이 전임차인에게 권리금을 지불하고 상가에 임차하였다면 현임차인은 승계되기 전의 상태의 임차목적물로 원상복귀해야 한다. 그러나 전임차인과 아무런 관계없이 임대인과 직접 임대차계약을 하였다면 자신이 처음 인수받은 상태로 복구하면 된다. 그러나 이에 대한 증빙이 있어야 분쟁이 잦아진다. 원상회복비용 공제 주장에 관하여 살피건대, 임대차계약에서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로 임차인의 원상회복의무를 임차인이 임대인으로부터 임대차 목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복하여야 한다는 의미로 볼 수는 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도..

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 [보증금반환][공2021상,1066] 【판시사항】 [1] 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서를 해석하는 방법 [2] 임대인의 임차목적물 인도의무의 내용 / 임대인의 임차목적물 사용ㆍ수익상태 유지의무가 임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생한 경우 면해지는지 여부(소극) 및 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이를 알거나 알 수 있었더라도 마찬가지인지 여부 (적극) 【판결요지】 [1] 처분문서는 그 성립의 진정함..

많은 임대인이 내세우는 단골 메뉴이다. 하지만 자신이나 자신의 자식이 직접 운영한다고 비워달라는 사항은 임대인이 임차인의 계약갱신요구에 대한 정당한 거절사유가 되지 못한다. 그러나 임대인이 임차인과 합의하에 상당하게 보상한 경우에는 임차인의 계약갱신요구에 거절할 수 있다. 그러나 과연 그런 임대인이 존재하느냐 하는 것이다. 현실적으로 매우 드문 일이다. 임차인은 현황대로 계속 임대차 기간동안 (총임대차기간 10년) 영업을 영위하면 된다. 만일 임대인과 합의할 적엔 본인의 권리금에 대한 청구 뿐 아니라 기타 사항에 대해서도 정당하게 요구하여 합의하면 된다. 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대..

사정변경에 의한 임차료에 대해 그 증감을 청구할 수 있다, 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결 [임대차보증금] 항소[각공2021하,455] 【판시사항】 갑 주식회사가 을 주식회사로부터 점포를 임차하면서 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.’는 조항이 포함된 임대차계약을 체결하였는데, 코로나19 사태로 인하여 위 점포의 매출이 90% 이상 감소하자 갑 회사가 차임을 지급하지 못하고 영업을 중단한 후, 위 조항에 따라 을 회사를 상대로 임대차계약의 해지를 주장한 사안에서, 코로나19 사태로 위 점포에서의 매출이 감소한 것은 임대차계약에서 정한 ‘불가항력적인 사..

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각..

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각..

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009.1.30] 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 ..

영업의 동일성이 유지되는 상태로 순차로 영업양도가 된 사안에서, 최종 영업양수인이 최초 영업양도인을 상대로 경업금지 등을 구하는 사건[대법원 2022. 11. 30. 선고 중요판결] 2021다227629 경업금지 (사) 파기환송 [영업의 동일성이 유지되는 상태로 순차로 영업양도가 된 사안에서, 최종 영업양수인이 최초 영업양도인을 상대로 경업금지 등을 구하는 사건] ◇1. 영업의 동일성이 유지되는 상태로 영업양도가 순차로 이루어진 경우, 최초 영업양수인에게 인정되는 영업양도인에 대한 경업금지청구권이 2차 영업양도의 대상인 영업재산에 포함되어 2차 영업양수인에게 이전되는지 여부(적극), 2. 위와 같은 경우 경업금지청구권의 양도와 함께 그 청구권의 양도에 대한 통지권한도 그 뒤의 영업양수인에게 이전되는지 여..

[민사]수도꼭지에 연결된 배관이 건물 외부의 지하수 모터와 연결되어 위 모터를 사용할 경우 누수가 발생할 수 있음에도 이와 같은 사실을 임차인에게 고지하지 아니한 임대인에게 손해배상책임을 인정한 사례(대구지법 2021가합201324 판결) ㅇ 대구지방법원 2022. 7. 18. 선고 2021가합201324 판결(제13민사부, 엄성환 부장판사) ㅇ 원고들의 주장 - 이 사건 수도꼭지는 이 사건 건물 외부에 설치된 지하수 모터 및 지하수 배관과 연결되어 있어 이 사건 건물 내에서 수도를 사용하지 않더라도 위 모터를 가동하면 지하수가 흘러들어오는 이례적인 구조인데, 피고는 이 사건 임대차계약 전후로 위와 같은 구조에 관하여 원고에게 고지, 설명한 사실이 없음 - 따라서 원고는 피고의 이와 같은 고지의무위반으로..