상가임차인이 임차종료시 보증금이 연체차임으로 충당되고 일부 있다해도 계속 점유하여 소진된 경우 동시이행항변권 소멸 및 불법점유 손배

 
2022다228667   건물인도   (사)   파기환송(일부)  

[임대보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되었음을 이유로 불법점유로 인한 손해배상을 청구한 사건] 

◇임대차보증금이 연체차임 등으로 모두 충당된 후 임차인의 점유가 불법점유가 되는지 여부(적극)◇ 

  임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조). 

대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 [매매대금반환][공1996.8.1.(15),2166] 【판시사항】 [1] 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부(소극)  [2] 쌍무계약이 무효로 된 경우, 양 당사자의 취득물 반환의무가 동시이행 관계에 있는지 여부(적극)  [3] [2]항의 경우, 일방이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 동시이행 관계에 있지 아니한 다른 채권을 주장하면서 목적물 반환을 거부하는 것이 불법행위인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.   [2] 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 할 경우, 어느 일방의 당사자에게만 먼저 그 반환의무의 이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되는 결과가 되므로 각 당사자의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다.   [3] [2]항의 경우, 목적물 반환에 대한 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 불구하고 동시이행의 관계에 있지 아니한 채권이나 또한 상대방에 대하여 가지고 있지 아니한 채권을 주장하면서 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.  【참조조문】 [1] 민법 제398조[2] 민법 제2조, 제536조, 제549조[3] 민법 제536조, 제750조 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54709 판결(같은 취지) [1] 대법원 1992. 11. 27. 선고 92다23209 판결(공1993상, 253) 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다51109 판결(공1995상, 1319) 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결(공1996상, 2156) [2] 대법원 1993. 5. 14. 선고 92다45025 판결(공1993하, 1698) 대법원 1995. 2. 24. 선고 94다31242 판결(공1995상, 1434) 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다55071 판결(공1995하, 3380) 【전 문】 【원고(반소피고),상고인】 에프앤드디 주식회사 (소송대리인 변호사 권영훈) 【피고(반소원고),피상고인】 진원건설 주식회사 (소송대리인 변호사 조익래) 【원심판결】 부산고법 1995. 11. 3. 선고 95나4162 판결 【주문】 원심판결 중 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 제4점에 대하여 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다( 당원 1992. 11. 27. 선고 92다23209 판결, 1995. 2. 10. 선고 94다51109 판결 등 참조).  같은 견해 아래 원심이, 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)와 소외 우성산업화학 주식회사(이하 '우성산업'이라고 한다)가 1993. 8. 7. 이 사건 대지 및 건물에 관한 매매 가계약을 체결함에 있어서 원고가 우성산업으로부터 계약금으로 지급받은 금 80,000,000원을 위약금으로 하기로 하는 약정이 있었다는 점에 부합하는 제1심 증인 1의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다면서, 원고는 위 매매 가계약이 해제됨으로써 우성산업에 위 금 80,000,000원을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 조치는 정당한 것으로 인정되고, 거기에 소론과 같이 계약해석에 관한 법리를 오해하였거나, 채증법칙을 위배하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 할 수 없다.  한편 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고와 우성산업은 위 매매 가계약을 체결할 때 토지거래허가가 나지 아니하면 매매 가계약의 효력이 없는 것으로 약정하였는데, 1993. 8. 30. 당국으로부터 이 사건 대지에 대한 토지거래허가가 나왔으나 위 토지거래허가가 쌍방의 신청에 의하여 1993. 11. 6. 취소되어 위 매매 가계약이 무효로 되었다면서, 이를 원고가 우성산업에 위 금 80,000,000원을 반환하여야 하는 근거의 하나로 들고 있는바, 설사 1993. 11. 6. 이 사건 대지에 관한 같은 해 8. 30.자 토지거래허가를 취소하는 처분에 소급효가 없어, 위 토지거래허가에 의하여 계약체결시에 소급하여 유효하게 된 원고와 우성산업 사이의 위 매매 가계약이 위 토지거래허가의 취소처분으로 무효로 되는 것이 아니고, 따라서 위 매매 가계약이 위 취소처분으로 인하여 무효로 되었다고 판단한 원심에 잘못이 있다고 하더라도, 위에서 본 바와 같이 원고와 우성산업 사이에는 위약금 약정이 없어서 원고는 우성산업에 위 금 80,000,000원을 반환할 의무가 있으므로, 위와 같은 잘못은 판결 결과에 영향이 없는 것이다. 논지는 이유 없다.  2. 제2점에 대하여 기록에 의하면, 원고와 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 1993. 12. 17. 이 사건 대지 및 건물에 관한 매매계약을 체결함에 있어서, 피고가 위약하였을 때에는 원고가 우성산업으로부터 받은 계약금 80,000,000원은 위약금으로 원고에 귀속하는 것으로 약정한 사실은 인정이 되나, 피고가 위 계약 체결 당시 우성산업의 원고에 대한 위 금 80,000,000원의 반환채권을 처분할 수 있는 권한이 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 위 약정을 피고가 위 매매계약을 위약하였을 때 원고에게 금 80,000,000원을 지급하기로 하는 손해배상액의 예정으로 본다고 하더라도, 기록에 의하면, 이 사건 대지는 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 토지로서 이 사건 대지에 관한 매매계약을 체결하기 위하여는 위 법 소정의 토지거래허가를 받아야 하고, 따라서 위 매매계약은 토지거래허가를 받기 전에는 유동적 무효 상태에 있어, 원고는 피고에게 토지거래허가를 받기 전에는 위 계약에서 정한 중도금 및 잔금의 지급을 청구할 수 없는데도 불구하고 원고는 피고에게 1994. 6. 14. 중도금 및 잔금을 같은 달 22.까지 지급할 것을 최고하고, 피고가 이에 응하지 않자 같은 달 23. 위 매매계약을 해제한다는 의사를 통보하면서, 바로 다음날 원심에서 취하한 이 사건 대지 및 건물의 인도를 구하는 이 사건 본소를 제기하였고, 이에 피고도 1994. 7. 15. 위 매매계약이 파기됨을 전제로 이 사건 반소를 제기한 사실이 인정되는바, 원고와 피고 사이의 위 매매계약은, 원고가 위 1994. 6. 23. 해제의 의사를 통보함으로써 토지거래허가를 신청하지 않겠다는 의사표시를 명백히 하였고, 피고도 1994. 7. 15. 이 사건 반소를 제기함으로써 토지거래허가를 신청하지 않겠다는 의사표시를 명백히 하여, 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이고, 따라서 위 매매계약이 유효하고 피고가 위 계약에 위반하였음을 전제로 하는 원고의 손해배상예정액의 청구는 이유가 없다고 할 것이다.  그러므로 원심판결에는 소론과 같이 계약의 해석을 그르치고, 계약해제에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 논지도 이유 없다.  3. 제3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고 주장의 판시 등록세 및 교육세와 주택채권 구입비는 원고가 그 권리를 확보하기 위하여 들인 비용일 뿐, 우성산업의 계약불이행으로 당연히 초래되는 손해라고 볼 수 없다고 판단하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유 없다.  4. 제1점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 우성산업 및 피고가 1993. 8. 17.부터 이 사건 대지 및 건물을 점유하여 현재까지 사용수익함으로써 임대료 상당의 수익을 얻고, 이로 인하여 원고가 손해를 입었으니, 피고는 원고에게 그 이득을 부당이득 또는 불법행위로 인한 손해배상으로서 반환하여야 할 것이므로, 이를 반대채권으로 피고의 원고에 대한 이 사건 양수금 채권과 상계한다는 원고의 주장에 대하여, 거시 증거에 의하여, 우성산업은 1993. 8. 17. 원고로부터 이 사건 대지와 건물을 매수하여 이를 인도받은 뒤 그 곳에서 사업을 하려고 하였으나 자금사정의 악화로 부도가 나자 피고가 1993. 12. 17. 이를 매수하고 인도받아 위 건물 사무실에 팩스, 전화 등을 설치하고 직원 2명을 고용하여 사업준비를 한 사실, 그러나 피고 역시 자금사정이 여의치 못하여 중도금과 잔대금 지급을 지체하자 원고가 1994. 6. 14. 위 매매대금의 지급을 독촉하고 뒤이어 같은 달 23. 매매계약 해제를 통고함으로써 피고와의 사이에 법적 분쟁이 생겼고, 같은 해 7.경부터는 위 직원마저 출근하지 아니하여, 피고는 이 사건 건물을 상주자가 없이 점유하고 있다가 1995. 3.경 원고에게 이를 인도해 준 사실을 인정한 다음, 원고가 위 매매계약을 해제함으로써 분쟁이 생긴 이후의 기간에 해당하는 원고의 위 주장에 대하여, 위 인정사실에 의하면, 피고는 단지 위 분쟁이 해결되기를 기다리면서 이 사건 건물 중 일부의 사무실을 점유하고 있었을 따름이어서 그것을 가지고 피고가 위 건물을 그 매수 목적에 따라 그 본래의 용도대로 사용하여 어떠한 수익을 얻었다고 볼 수는 없으므로 부당이득을 이유로 한 원고의 위 주장은 이유 없고, 또한 피고의 위와 같은 점유를 가리켜 고의, 과실로 인한 불법행위라고 볼 것도 아니므로 불법행위를 내세운 원고의 위 주장도 이유 없다면서 원고의 위 주장을 모두 배척하였다.  나. 기록을 검토하여 보면, 부당이득을 이유로 한 원고의 위 주장을 배척한 원심의 조치는 정당한 것으로 인정된다. 다. 그러나, 불법행위를 이유로 한 원고의 위 주장에 관하여 보건대, 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 할 경우, 어느 일방의 당사자에게만 먼저 그 반환의무의 이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되는 결과가 되므로 각 당사자의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하고( 당원 1993. 9. 10. 선고 93다16222 판결, 1995. 9. 15. 선고 94다55071 판결 등 참조), 이러한 동시이행의 항변권을 행사하여 계약 목적물을 계속 점유한 것이라면 그 점유를 불법점유라고 할 수 없을 것이나, 그러한 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 불구하고 동시이행의 관계에 있지 아니한 채권이나 또한 상대방에 대하여 가지고 있지 아니한 채권을 주장하면서 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 할 것인바, 나아가 이 사건에 관하여 보면, 원고와 피고 사이의 위 매매계약은, 앞서 본 바와 같이 원고는 위 1994. 6. 23. 해제의 의사표시를 통보함으로써, 피고는 1994. 7. 15. 이 사건 반소를 제기함으로써 각 토지거래허가를 신청하지 않겠다는 의사표시를 명백히 하여, 확정적으로 무효가 되었으므로, 원고의 피고에 대한 계약금으로 지급받은 금원 중 반환하지 않고 있던 금 10,000,000원의 반환채무와 피고의 원고에 대한 이 사건 대지 및 건물의 인도의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이고, 따라서 원고가 위 금 10,000,000원을 변제공탁한 1994. 11. 28.까지는 피고가 동시이행의 항변권을 행사하여 이 사건 대지 및 건물의 인도를 거부할 수 있어, 이 사건 대지 및 건물의 점유를 불법점유라고 할 수는 없을 것이나, 위 변제공탁으로 피고의 동시이행의 항변권을 상실하였으므로 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 이후부터 이 사건 대지 및 건물을 원고에게 인도한 때까지의 점유는 적어도 과실에 의한 불법점유라고 하지 않을 수 없고(피고로서는 변제공탁의 통지를 받을 때까지는 동시이행의 항변권이 소멸한 사실을 알 수 없었다고 할 것이므로, 위 변제공탁으로 동시이행의 항변권이 소멸하였다고 하더라도 위 변제공탁일로부터 변제공탁 통지일까지의 점유에는 과실이 있다고 보기 어려울 것이다.), 피고는 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 하지 않을 수 없는 것이다.  그리고, 피고가 원고에 대하여 가지고 있는 이 사건 금 80,000,000원의 반환채권은, 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약이 무효로 됨으로 인하여 발생한 것이 아니라, 우성산업이 원고에 대하여 가지고 있던 채권을 피고가 양수함으로써 피고가 원고에 대하여 가지게 된 채권에 불과하므로, 원고의 피고에 대한 위 금 80,000,000원의 양수금 채무는 원고와 피고 사이의 매매계약이 무효로 확정됨으로 인하여 피고가 원고에 대하여 부담하게 된 이 사건 대지 및 건물의 인도의무와는 동시이행의 관계에 있다고 보기 어렵고, 피고로서는 원고가 위 금 80,000,000원의 채무를 이행하지 않음을 이유로 이 사건 대지 및 건물의 인도를 거부할 수는 없는 것이다.  따라서, 피고의 이 사건 대지 및 건물에 관한 점유는 불법점유에 해당하지 않는다고 판단한 원심판결은, 피고가 위 금 10,000,000원의 변제공탁의 통지를 받은 때까지의 점유에 관하여는 정당하여, 위 기간 동안의 피고의 점유도 불법점유에 해당한다는 논지는 이유 없으나, 위 통지를 받은 때로부터 피고가 이 사건 대지 및 건물을 원고에게 인도한 때까지의 점유에 관하여는 불법점유에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유 있다.  5. 결론 그러므로, 상고이유 제1점의 일부를 받아들여 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 [건물명도(인도)][공2020하,1090] 【판시사항】 [1] 임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 불법행위를 구성하는지 여부(원칙적 적극)  [2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.  [2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 을 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 을 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 갑 법인의 적법한 변제공탁으로 을 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 을 회사에 통지된 때가 언제인지, 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 [2] 민법 제536조, 제618조, 제750조 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결(공1996하, 2166) 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 학교법인 대우학원 (소송대리인 변호사 윤석상 외 2인) 【피고, 피상고인】 주식회사 더피닉스 (소송대리인 법무법인 시그니처 담당변호사 민경현 외 3인) 【원심판결】 수원지법 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조).  2. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 피고에게 2017. 3. 16. 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30., 2017. 7. 26. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였다.  나. 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제공탁하였다. 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017. 12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하였다.  다. 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데(이하 ‘선행 소송’이라 한다), 위 법원은 2018. 4. 19. 피고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 위 판결은 2018. 11. 22. 피고의 항소가 기각되고(서울고등법원 2018나2022822호), 2018. 12. 27. 피고가 상고를 취하함으로써 그대로 확정되었다.  3. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 볼 수 있다. 원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.  원심은 원고의 적법한 변제공탁으로 피고가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 피고에게 통지된 때가 언제인지, 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리하여 피고의 불법점유 여부를 판단했어야 한다.  그런데도 원심은 피고가 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 판단하면서 원고의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다.  4. 원고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악

☞  임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구한 사안임  

☞  원심은, 임대차계약이 종료된 무렵 임대차보증금 잔액의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없다는 이유로 원고의 손해배상청구를 배척하였음  

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실하므로, 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함 

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대        법        원 제     1     부  판           결
사       건 2022다228667  건물인도
원고, 상고인 원고
피고, 피상고인 피고
소송대리인 변호사 정주섭
원 심 판 결 서울중앙지방법원 2022. 4. 1. 선고 2021나31407 판결
판 결 선 고 2024. 6. 13.

주       문
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 

이       유
  상고이유(제출기간이 지난 상고이유보충서는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 

  1. 관련 법리 

  임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조). 

  2. 원심의 판단
  원심은 그 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 

    가. 피고가 원고의 차임 연체를 이유로 한 해지통보에 따라 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 이후에도 2019. 7. 1.까지 이 사건 상가에서 영업을 하였고, 그때까지의 차임 상당 부당이득금 등을 계산하면 임대차보증금 잔액 9,035,360원을 초과하므로, 원고로부터 임대차보증금 잔액을 반환받을 때까지 이 사건 상가의 인도를 거절할 수 있다는 피고의 동시이행항변은 이유 없다.  

    나. 원고가 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 무렵 임대차보증금 잔액 9,035,360원의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없으므로 이를 전제로 한 원고의 손해배상청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 

  3. 대법원의 판단 

    가. 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23.에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실한 것으로 볼 수 있고, 그럼에도 피고가 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없이 목적물의 인도를 거부하였다면 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 볼 수 있다.  

    나. 그럼에도 임대차계약이 종료된 시점에 피고의 동시이행항변권이 존재하였으므로 그 이후에도 피고의 점유를 불법점유라고 볼 수 없다는 취지로 판단한 원심판결에는, 상고이유 주장과 같이 동시이행항변권 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

  4. 결론
  나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.