임대인의 전차인에 대한 직접청구권-조경임 (2024)

임대인의 전차인에 대한 직접청구권-조경임 

 

초록 :     본 논문에서는 임대인이 전차인에 대해 차임 등을 직접 청구할 수 있는 권리를 정하고 있는 민법 제630조 제1항에 관하여, 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결을 중심으로 그 적절한 해석 및 개정 방향에 대해 살펴본다.     위 조항은 일본 민법 613조를 계수한 것이다. 일본 민법 613조는 임대인의 전차임채권에 대한 선취특권을 규정한 일본 민법 314조와의 관계 안에서 이해되어야 한다. 반면 우리 민법은 일본과 달리 선취특권을 인정하지 않고 있으며 전차임 채권에 대한 법정담보물권을 정하고 있지 않다. 게다가 우리 민법 제630조 제1항은 일본 민법 613조와는 달리, 전차임이 ‘미리’ 지급되었는지 살피지 않는다. 따라서 우리는 일본 민법 규정이나 그에 관한 논의에 얽매이지 않고 우리의 법 상황을 토대로 민법 제630조제1항의 해석과 입법의 방향에 대해 고민할 필요가 있다.     임대인은 - 전대차를 승낙하였더라도 - 임차인이 차임을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있다. 임대인이 전차인에게 직접 차임을 요청할 때에는 이미 임차인이 차임을 연체하고 있을 확률이 높다. 임차인의 차임 연체로 임대차계약이 해지되면 전대차 계약도 전대인의 이행불능으로 인해 종료하므로 전차인은 임대인의 인도청구에 응해야 한다. 이러한 불이익을 감수하면서 전차인이 임차인과 공모하여 임대인을 속일 위험은 낮다. 전차임이 지급된 시기는 중요하게 고려할 필요가 없으며, 전차인은 지급시기와 상관없이 임차인에게 한 변제로써 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 타당하다.    이는 전차인이 임대인으로부터 지급요청을 받은 이후에 한 변제라도 마찬가지이다. 임대인의 직접지급요청에 지급금지 기타 특정한 법 효과를 부여하려면 임차인의 다른 채권자들에게 미치는 영향을 고려해야 한다. 만일 임대인의 직접지급요청에 지급금지효력을 인정하여 전차인의 전대인에 대한 변제를제한하고자 한다면, 먼저 임대인을 어느 정도로 보호할지에 대한 고민, 즉 임대인과 임차인의 다른 채권자들 사이의 우열에 대한 고민이 선행되어야 한다. 임대인의 직접청구권에 우선변제권능을 부여할지 는 정책적인 결단의 문제이다. 다만 우리 민법이 임대인에게 부여하는 각종 법정담보물권이 거의 활용되지 않아 온 점, 지금껏 다수설과 판례가 임대인의 직접청구권을 우선변제권능을 가진 권리로 해석하지 않았던 점을 고려하면, 민법 제630조 제1항이 규정하는 임대인의 직접청구권은 - 우선변제권능을  내용으로 하지 않는 - 간이한 결제방법으로서의 성격을 가지는 권리로 볼 수 있고, 임대인이 이러한 직접청구권을 행사한 사실 그 자체로는 전차인의 임차인에 대한 변제를 제한하는 효력이 없다고 보는 것이 타당하다고 생각된다.    나아가 이처럼 문언의 의미가 명확하지 않고 입법취지 또한 모호하여 해석상 여러 혼란을 가져오는 현행 민법 제630조 제1항 후문은 삭제하거나, 혹은 ‘없다’를 ‘있다’로 개정할 필요가 있다.

 

Ⅰ. 들어가며 

    본 논문에서는 임대인이 전차인에 대하여 직접 차임 등을 청구할 수 있는 권리에 관해 정하고 있는 민법 제630조 제1항을 고찰한다. 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결1)을 중심으로 위 조항의 적절한 해석과 개정의 방향에 대해서 검토할 것이다. 

1) 이하 ‘대상판결’이라고 부른다

대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결 [건물인도등청구의소][공2018하,1558] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인, 임차인과 전차인, 임대인과 전차인 사이의 법률관계 및 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위  [2] 전대인과 전차인이 전대차계약의 내용을 변경함으로써 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경된 경우, 전차인이 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지인지 여부(적극) / 그 경우 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정하면서 부당이득 당시의 실제 차임액수가 아닌 약정 차임을 기준으로 삼는 경우, 변경된 차임을 기준으로 하여야 하는지 여부 (적극)   [3] 전차인이 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항할 수 있는 경우  【판결요지】 [1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항).  이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.  [2] 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.  또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다.  [3] 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.  【참조조문】 [1] 민법 제630조 [2] 민법 제630조 제1항 [3] 민법 제630조 제1항 제630조(전대의 효과)   ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.  ② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.   【참조판례】 [1] 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결(공2018상, 425) [3] 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결(공2008상, 604) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 박한영) 【원심판결】 수원지법 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결 【주 문】 원심판결 중 2016. 11. 9.까지의 연체차임 및 그에 대한 지연손해금 부분과 그 이후의 차임 및 차임 상당 부당이득금반환 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1, 2점에 관하여 가. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항, 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 참조).  이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.  전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.  또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다.  한편 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 그 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고(대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 참조), 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.  나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2011. 10. 19. 원심 공동피고 소외인(이하 ‘소외인’이라고 한다)에게 이 사건 건물을, 임대차보증금 3,000만 원, 임대차기간 2011. 12. 10.부터 2021. 12. 9.까지, 월 차임 1,100만 원(부가가치세 포함)으로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  2) 소외인은 2012. 9. 4. 피고에게 이 사건 건물 중 2층 부분을, 전대차보증금 3,000만 원, 전대차기간 2012. 10. 20.부터 2014. 10. 19.까지, 월 차임 2012. 10. 20.부터 2013. 1. 20.까지는 250만 원(부가가치세 별도), 그 이후부터 2014. 10. 19.까지는 300만 원(부가가치세 별도)으로 정하여 전대하였다(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라고 한다).  3) 원고는 전대에 동의하였는데, 소외인은 2016. 11. 9. 기준 합계 147,324,000원의 임대차계약상의 차임을 연체하였다. 4) 원고는 이 사건 소를 제기하면서 소외인의 2기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였고, 그 의사표시가 담긴 소장 부본이 2016. 12. 23. 소외인에게 도달하였다.  다. 이 사건에서 원고는, 전차인인 피고를 상대로, 2016. 11. 9. 기준 소외인이 연체한 임대차계약상의 차임 전액인 117,324,000원(= 연체한 차임 147,324,000원 - 임대차보증금 30,000,000원)과 그 지연손해금 및 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물 인도완료일까지의 전대차계약상의 차임 월 330만 원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득금의 반환을 구하였다.  이에 대하여 피고는, ① 2016. 7. 19.까지의 차임은 소외인에게 전부 지급하였으므로, 원고는 그 이후의 차임에 대하여만 지급을 구할 수 있고, ② 이 사건 건물 중 일부를 전차한 피고가 임대차계약상의 차임 전부에 대하여 책임지는 것은 부당하며, ③ 피고는 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임을 감액하였으므로, 그 감액된 금액을 기준으로 차임 및 차임 상당 부당이득금이 산정되어야 한다고 다투었다.  라. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 전대차계약상의 차임이 이 사건 임대차계약상의 차임보다 적으므로, 전차인인 피고는 이 사건 임대차계약상의 차임의 범위 내에서 이 사건 전대차계약상의 차임을 임대인인 원고에게 직접 지급할 의무를 부담하고, 피고와 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임이 감액되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 감액된 차임을 지급할 의무를 부담한다. 또한 전차인인 피고가 임대차종료 후 이 사건 건물 중 2층 부분의 인도 시까지 원고에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액도 부당이득 당시의 실제 차임이 산정되지 않는 한 감액된 차임을 기준으로 할 것이지 감액 전 차임을 기준으로 할 것이 아니다.  나아가 전차인인 피고가 전대인인 소외인에게 지급한 차임 중 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 지급한 차임과 전대차계약상의 차임지급시기 전에 지급한 차임이라도 원고의 차임청구 전에 그 전대차계약상의 차임지급시기가 도래한 부분은 그 지급으로 원고에게 대항할 수 있다.  마. 그럼에도 원심은, 소외인과 피고 사이에 전대차계약상의 차임 변경 합의가 있었는지 여부 및 피고가 소외인에게 지급한 차임 중 원고에게 대항할 수 있는 차임의 범위 등에 대하여 심리하지 아니한 채, ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, ② 피고와 소외인 사이의 전대차계약상의 차임 감액 합의로 임대인인 원고에게 대항하지 못한다는 이유만으로, 원고의 청구를 전부 인용한 제1심을 그대로 유지하였다.  이러한 원심의 판단에는, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 전차인이 임대인에 대하여 부담하는 차임 지급의무의 범위 및 전대인과 전차인 사이의 차임 감액 합의의 효력 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.  2. 상고이유 제3점에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 소외인과 피고 사이의 이 사건 전대차계약이 민법 제632조의 ‘건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우’에 해당하지 않는다는 원심의 판단에, 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.  3. 한편 피고는 원심판결에 대해서 전부 상고하였음에도, 이 사건 건물의 인도 청구 부분에 대해서는 상고이유를 제출하지 않았고, 상고장에도 이 부분에 관한 상고이유의 기재가 없다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 2016. 11. 9.까지의 연체차임 및 그에 대한 지연손해금 부분과 그 이후의 차임 및 차임 상당 부당이득금반환 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 김신 박상옥(주심) 이기택   ********************************   수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결 [건물인도등청구의소][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 이종찬) 【피고, 항소인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 한수 외 1인) 【변론종결】 2017. 11. 2. 【제1심판결】 수원지방법원 평택지원 2017. 5. 23. 선고 2016가단49707 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각한다. 2. 피고 1(대판: 소외인), 피고 3(대판: 피고)의 항소를 각 기각한다. 3. 원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용은 원고가, 원고와 피고 1, 피고 3 사이에 생긴 항소비용은 피고 1, 피고 3이 각 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 각자 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 피고들은 각자 원고에게 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 11. 10.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고에게 2016. 11. 10.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지, 피고 1, 피고 2는 월 11,000,000원의 비율로 계산한 돈을, 피고 3은 피고 1, 피고 2와 각자 위 돈 중 월 3,300,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.  2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2011. 10. 19. 피고 1과 사이에, 피고 1에게 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임대차보증금 30,000,000원, 임대차기간 2011. 12. 10.부터 2021. 12. 9.까지, 월 차임 11,000,000원(부가가치세 포함)으로 하되, 차임은 첫 달은 면제하고 2012. 1. 11.부터 매월 10일에 선불로 지급하기로 하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  나. 피고 1은 이 사건 건물에서의 영업에 대하여 피고 2 명의로 사업자등록을 하기 위하여 원고에게 피고 2 명의로 이 사건 건물에 관하여 다시 임대차계약서를 작성하여 줄 것을 요구하였고 원고는 이에 응하여 2013. 5. 10. 임차인을 피고 2로 하는 임대차계약서를 작성하여 주었다.  다. 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고 1에게 이 사건 건물을 인도하였고, 피고 2는 이 사건 건물에 사업자등록을 마쳤다. 라. 한편, 피고 1은 2012. 9. 4. 피고 3과 사이에, 피고 3에게 이 사건 건물 중 2층 419.54㎡ 부분(이하 ‘이 사건 건물 2층’이라 한다)을 전대차보증금 30,000,000원, 전대차기간 2012. 10. 20.부터 2014. 10. 19.까지, 월 차임은 2013. 1. 20.까지는 매월 2,500,000원, 2013. 2.부터는 매월 3,000,000원(부가세 별도)으로 정하여 전대하기로 하는 내용의 전대차계약(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  마. 피고 3은 그 무렵 피고 1로부터 이 사건 건물 2층을 인도받아 스포츠센터를 운영하고 있다. 바. 피고 1은 2016. 9. 13. 원고에게 차임으로 7,000,000원을 지급한 이후 현재까지 차임을 지급하지 않고 있고, 2016. 11. 9.을 기준으로 피고 1의 차임 연체액은 147,324,000원이다{=2016. 11. 9.까지의 차임 합계액 638,000,000원(=11,000,000원 × 58개월)-기지급 차임 합계 490,676,000원}.  사. 2기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2016. 12. 23. 피고 1에게 도달하였다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 피고 1, 피고 3에 대한 청구에 관한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 1) 이 사건 건물 인도 청구에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2016. 12. 23. 적법하게 해지되었다고 할 것이므로(원고는 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 2016. 11. 7.자 내용증명이 2016. 11. 9. 피고 1에게 도달함으로써 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 주장하나, 갑 제5호증의 기재만으로는 위 내용증명이 2016. 11. 9. 피고 1에게 도달하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다), 임차인인 피고 1과 이 사건 건물 2층 전차인인 피고 3은 각자 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.  2) 연체 차임 및 차임 상당 부당이득 청구에 대한 판단 가) 법리 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고(민법 제630조 제1항), 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 인도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 인도완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차목적물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용되며(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856·21863 판결 등 참조), 임차인과 전차인이 각 임대인에 대하여 부담하는 채무는 부진정연대관계에 있다.  나) 판단 따라서 피고 1, 피고 3은 특별한 사정이 없는 한, 각자 원고에게 2016. 11. 9.까지의 연체차임 147,324,000원에서 임대차보증금 30,000,000원을 공제한 잔액 117,324,000원 및 이에 대하여 차임 연체일 이후로서 원고가 구하는 2016. 11. 10.부터 이 사건 소장 부본 송달일임이 기록상 명백한 2016. 12. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이나, 제1심 판결에 대하여 피고들만이 항소한 이상 불이익 변경 금지 원칙상 제1심 판결을 피고들에게 불리하게 변경할 수는 없으므로, 피고 1은 원고에게 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 12. 24.부터 2017. 5. 23.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 피고 3은 피고 1과 각자 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 11. 10.부터 2016. 12. 23.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.  또한 피고 1, 피고 3은 원고에게 2016. 11. 10.부터 이 사건 임대차계약 해지일인 2016. 12. 23.까지의 차임을 지급할 의무가 있고, 임대차계약 해지일 이후부터 이 사건 건물의 인도완료일까지는 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있는바, 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라고 할 것이고, 이 사건 임대차계약에서 정한 월 차임이 11,000,000원, 이 사건 전대차계약에서 정한 월 차임이 3,300,000원인 사실은 앞서 본 바와 같다.  따라서 원고에게 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 차임 또는 차임 상당의 부당이득반환으로, 피고 1은 월 11,000,000원, 피고 3은 월 3,300,000원(한편, 피고 3은 피고 1과 사이에 월 차임을 2,850,000원으로 감액하기로 합의하였다고 주장하나, 전대인과 전차인이 차임을 감액하기로 합의하였다고 하더라도, 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다는 민법 제630조의 규정에 비추어 볼 때, 이로써 임대인인 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이다)의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.   나. 피고들의 주장에 대한 판단 1) 피고 1의 주장에 대한 판단 가) 상계주장에 대한 판단 피고 1은, 원고가 2013. 4.경부터 6.경까지 피고 1의 동의 없이 안성시로 하여금 이 사건 건물 입구에서 하수도 공사 등을 할 수 있게 해 주어 위 기간 동안 이 사건 건물에서 영업을 하지 못하는 손해를 입었으므로, 원고에 대한 위 손해배상채권으로 원고의 차임 등 채권과 상계한다고 주장한다.  살피건대, 원고가 안성시로 하여금 이 사건 건물 입구에서 하수도 공사를 할 수 있도록 하여 피고 1로 하여금 이 사건 건물에서 3개월 동안 영업을 하지 못하도록 하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고 1의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.  나) 부속물매수청구권 주장에 대한 판단 피고 1은 이 사건 건물에 인테리어 시설 등을 하였으므로, 원고에게 부속물매수청구권을 행사한다고 주장하나, 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없는데(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결 등 참조), 피고 1이 2개월분 이상의 차임을 연체하여 이 사건 임대차계약이 해지되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 1의 위 주장은 이유 없다.  다) 부당이득반환청구권 주장에 대한 판단 피고 1은 인테리어 시설을 한 부분이 부속물이 아니라 기존 건물의 부합물로써 원고에게 귀속되었다면, 피고 1의 정당한 권원에 의하여 부합물이 생성된 이상 원고는 피고 1에게 민법 제261조에 따라 부당이득반환으로 현존가치 상당의 금액을 보상하여야 한다고 주장한다.  민법 제261조에서 첨부로 법률규정에 의한 소유권 취득(민법 제256조 내지 제260조)이 인정된 경우에 “손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있는데 위 규정은 첨부로 인한 소유권변동의 경우 당사자 간의 이해관계를 조정하기 위한 것으로서 그와 다른 당사자 간의 약정이 있는 경우 위 규정의 적용은 배제된다.  살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면 ‘임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 토지 및 건축물을 임차할 당시의 상태로 원상 복구하여 임대인에게 반환한다’, ‘계약기간의 종료 또는 계약의 위반으로 임대차계약 종료시 임차인은 임대인에게 유익비, 시설비, 영업권, 이전비 등 제반비용에 대하여 어떠한 명목으로도 금액을 청구할 수 없다’, ‘임차인은 임대차계약기간 종료 또는 임차인의 사정에 의한 임대차계약 중도해지시 수영장을 임대목적을 위한 시설로 변경하는데 발생하는 모든 비용(하수 원인자부담금 포함) 및 권리비(시설비, 권리금, 유익비, 영업권, 이전비 등)를 임대인에게 절대 청구하거나 요구할 수 없으며 임대차계약기간 만료 후 점포 내의 모든 집기 및 비품 등을 깨끗이 비우고 임대인에게 조건 없이 인계한다’고 약정한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 피고 1은 이 사건 임대차계약 체결시 첨부로 인한 부당이득반환청구권을 미리 포기하기로 약정하였다고 봄이 상당하므로 피고 1의 이 부분 주장도 이유 없다.  2) 피고 3의 주장에 대한 판단 피고 3은 피고 1로부터 이 사건 건물 중 소부분을 전차하여 사용하고 있으므로, 민법 제632조에 의하여 민법 제630조의 적용이 배제되어 원고에 대하여 차임을 지급할 의무가 없고, 피고 1에게 지급한 차임으로 원고에게 대항할 수 있는바, 피고 1에게 차임을 모두 지급하였으므로 원고에게 지급할 차임이 없다고 주장한다.  살피건대, 피고 1이 원고로부터 임차한 이 사건 건물 면적이 1,085.2㎡인데 그중 피고 3이 전차한 부분이 이 사건 건물 중 2층 전체인 419.54㎡인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위와 같은 피고 3의 이 사건 건물 점유 비율, 사용 형태 등에 비추어 피고 3의 경우가 민법 제632조에서 정하고 있는 건물의 소부분을 임차인으로부터 전차한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로, 피고 3의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.  3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 피고 2는 피고 1과 공동으로 이 사건 건물을 임차하였으므로, 피고 1과 각자 원고에게 이 사건 건물을 인도하고, 연체차임 117,324,000원 및 이에 대한 지연손해금, 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 월 11,000,000원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  나. 판단 살피건대, 원고가 피고 1의 요구로 피고 2를 임차인으로 한 임대차계약서를 다시 작성하여 주고, 피고 2가 이 사건 건물에 ‘○○○○’라는 상호로 사업자등록을 마친 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 건물에 관한 임대차계약은 원래 원고와 피고 1 사이에 체결되었고, 이후 사업자등록을 위하여 이 사건 임대차계약 체결 후 약 1년 7개월이 경과한 후에야 원고와 피고 2 사이에 임대차계약서가 작성되었으며 이러한 사정을 원고도 모두 알고 있었던 것으로 보이는 점, ② 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 및 차임은 모두 피고 1이 지급하였던 점, ③ 원고도 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 내용증명을 피고 1에게만 발송하였던 점 등을 종합하면, 위 인정사실만으로는 피고 2가 피고 1과 공동으로 이 사건 건물을 임차한 관계에 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.  4. 결론 그렇다면, 원고의 피고 3에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 1에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각하며, 제1심 판결 중 피고 1, 피고 3에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고 1, 피고 3의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   지상목(재판장) 송창현 김선희

  민법 제630조 제1항은 다음과 같다.
민법 제630조 (전대의 효과) ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. 

 

  위 조항의 전문은 임대인이 임차물의 전대에 동의한 때에 - 임대차계약의 상대방이 아닌 -전차인에 대해 직접 차임 등의 지급을 청구할 수 있다고 정한다. 위 규정에 따라 전차인은 -전대차계약의 상대방이 아닌 - 임대인에게 직접 차임지급 등의 의무를 부담하게 된다. 우리 민법은 계약 자유와 사적 자치 원칙을 토대로 ‘계약의 상대효’2)를 당연한 법 원리로 받아들이고 있는데,3) 위 조항으로 인해 계약의 당사자가 아닌 임대인과 전차인 사이에 직접적인 권리의무관계가 발생한다. 

2) 계약의 효력이 당사자 사이에서만 미치며 그에 따른 권리와 의무 역시 당사자 사이에서만 발생함을 의미한다[김상중, “채권 관계의 상대성 원칙과 제3자의 재산상 손해” 재산법연구 제20권 제1호, 한국재산법학회, 2003. 8., 15면]. 3) 우리 민법이 명문으로 계약의 상대효 원칙을 규정하고 있지는 않으나, 이는 계약 자유, 사적 자치라는 민법의 기본 원칙에서 유래하는 당연한 법 원리로서 받아들여지고 있다

   한편 위 조항의 후문은 전차인이 전대인에게 차임을 지급하더라도 임대인에게 대항하지 못한다고 정한다. 규정의 문언은 단순하며 그 의미 또한 명확해 보인다. 하지만 우리의 다수설은 전차인이 전대인에게 ‘미리’ 차임을 지급하면 임대인에게 대항하지 못한다며, 문언과는 사뭇 다른 의미로 해석하고 있다. 여기에서의 ‘미리’
란 전대차계약에서 정한 차임 지급시기보다 앞선 시점을 가리킨다고 설명하는 것이 통설의 견해인데,4) 문언으로는 그러한 해석이 도저히 가능하게 않기에 고개를 갸웃거리게 된다.5) 이러한 상황에서 대상판결은 위 조항 후문에 대하여 또 다른 해석을 시도하고 있어 눈길을 끈다. 

4) 곽윤직, 채권각론 제6판, 박영사, 2005., 211면; 편집대표 곽윤직, 민법주해[XV] 채권(8) , 민일영 집필부분, 박영사, 2003.,122면; 편집대표 김용덕, 주석민법 채권각칙(3) 제5판, 방응환 집필부분, 한국사법행정학회, 2021. 10., 204면; 송덕수, 채권법각론 제4판, 박영사, 2019., 272면; 양창수/김형석, 권리의 보전과 담보 제4판, 박영사, 2021., 672면. 5) 이처럼 조문의 문언과 그 해석 사이에 괴리가 존재하는 주된 이유는 그 연혁적인 배경 때문이다. 아래 3, 4.에서 구체적으로 살펴본다

   아래에서는 먼저 본 논의의 전개에 필요한 한도 내에서 대상판결의 사실관계 및 원심과 대법원의 태도를 살펴보고(2), 전차인이 임차인에게 한 차임지급으로써 임대인에게 대항할 수 있는지로 논의를 한정하여6) 국내외 학설과 판례를 검토한 다음(3), 위 조항의 역사적 연원을 고찰한다(4). 마지막으로는, 민법 제630조가 임대인의 직접청구권을 인정하고 있다는 점에 초점을 맞추어, 직접청구권의 법률관계를 중심으로 위 규정의 해석 및 입법의 적절한 방향에 대하여 고민한다(5). 

6) 대상판결에서는 전차인이 임대인에 대해 부담하는 차임지급의무의 범위, 전대차계약에서 차임을 감액한 합의로 임대인에게 대항할 수 있는지 등도 중요하게 다루었으나, 본고에서는 이들 쟁점에 대해서는 다루지 않는다

Ⅱ. 대상판결의 사실관계 및 각급 판결의 요지  

1. 사실관계  

   임대인인 원고는 이 사건 건물 전체를 임차인에게 임대하였다. 임차인은 원고의 동의하에 전차인인 피고에게 이 사건 건물 중 2층 부분을 전대하였다. 임차인이 임대차계약상의 차임을 연체하자, 원고는 임차인의 2기 이상의 차임연체를 이유로 이 사건 소장의 송달로써 임대차계약을 해지하였다.7) 한편 전차인인 피고는 이미
임차인에게 전대차계약에 따른 차임지급의무를 이행한 상태였다. 단 3회에 걸쳐 전대차계약에서 정한 차임지급 시기가 도래하기 ‘전’에 임차인에게 차임을 지급한 바 있다. 

7) 임대인이 전대차에 동의한 경우에도, 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결)

대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결 [건물인도등][공2012하,1820] 【판시사항】 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달한다는 이유로 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우, 그 사유를 전차인에게 통지하여야만 해지로써 전차인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이 경우 임대차계약이 종료하는 시점(=해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 즉시)   【판결요지】 민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.  【참조조문】 민법 제635조 제2항, 제638조 제1항, 제2항, 제640조 【전 문】 【원고, 피상고인】 하이해리엇 2층관리단 (소송대리인 변호사 이영수) 【피고, 상고인】 주식회사 오오엔육육닷컴 (소송대리인 법무법인(유한) 백상 담당변호사 김재철) 【원심판결】 서울중앙지법 2012. 5. 30. 선고 2011나27485 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 그 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다고 할 것이다  원심이 같은 취지에서, 민법 제638조에 따라 이 사건 임대차계약 해지 사실이 전차인인 피고에게 통지된 후 6개월이 경과하여야 피고에 대하여 이 사건 임대차계약 해지의 효력이 발생한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제638조 및 제640조에 관한 해석이나 적용상의 위법 등이 없다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 ‘2011. 4. 30. 기준으로 기 발생된 차임 및 관리비에 대하여 명도 조건으로 상계처리하였음을 서로 확인하고, 이후 이 사건 임차인인 주식회사 지피에이컬쳐가 하이해리엇관리단에게 지급하여야 할 채무가 존재하지 않음을 인정한다’는 취지로 하이해리엇관리단과 이 사건 건물 2, 3층을 임차한 제이다이너스티 주식회사 및 주식회사 지피에이컬쳐 사이에서 이루어진 합의의 효력이 원고에게 미치지 않는다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 채증법칙 위반 등의 위법이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   양창수(재판장) 박병대 고영한(주심) 김창석    *********************************   서울중앙지방법원 2012. 5. 30. 선고 2011나27485 판결 [건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 하이해리엇 2층관리단 【피고, 항소인】 주식회사 오오엔육육닷컴 (소송대리인 법무법인 백상 담당변호사 김재철) 【변론종결】 2012. 3. 21. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 5. 13. 선고 2010가단456207 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 원고에 대한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.  피고는 원고에게 31,569,728원을 지급하라. 2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 원, 피고 사이에 생긴 소송총비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 2010. 7. 15.부터 2011. 5. 31.까지 월 19,125,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다). 2. 항소취지 제1심 판결 중 원, 피고에 대한 부분을 취소한다. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 하이해리엇관리단은 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 원고는 이 사건 건물 중 2층의 임대를 위하여 2층 구분소유자들로 구성된 관리단이다.  나. 주식회사 지피에이컬쳐(이하 ‘지피에이컬쳐’라 한다)는 2009. 10. 19. 원고와 하이해리엇관리단(이하 ‘원고 등’이라 한다)으로부터 이 사건 건물 2층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 40평, 같은 도면 표시 4, 5, 6, 7, 8, 9, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나)부분 30평, 같은 도면 표시 14, 15, 16, 17, 19, 20, 14의 각 점을 차례로 연결한 선내 (다)부분 14평, 같은 도면 표시 10, 11, 22, 13, 14, 20, 21, 18, 10의 각 점을 차례로 연결한 선내 (라)부분 12평, 합계 96평(이하 ‘이 사건 매장’이라 한다)을 보증금 2억 원, 월 차임 3,400만 원(부가가치세 별도)(계약 3년차부터 월 차임을 9% 인상하기로 정하였다), 기간 2009. 10. 19.부터 2012. 10. 18.까지로 각 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 이 사건 임대차계약 제5조는 ‘지피에이컬쳐는 본 계약 기간 중 부과되는 월 차임 및 부가세는 원고에게 지급하고, 관리비 및 기타 제세공과금은 하이해리엇관리단 또는 위탁관리회사로 지급한다’고 규정하고 있다.  다. 한편, 원고 등은 이 사건 임대차계약 체결 당시 지피에이컬쳐에게 ‘지피에이컬쳐가 이 사건 매장을 임의로 구획하여 전대함에 동의한다’는 내용의 전대차 동의서를 교부하였다. 이에 지피에이컬쳐는 피고에게 이 사건 매장 중 위 (가)부분을 보증금은 8,160만 원, 월 차임은 월 매출의 20%, 일반관리비는 2,448,000원(부가가치세 별도), 기간은 2009. 10. 30.부터 2011. 10. 28.까지로 각 정하여 전대하였다가(그 전대차 계약서는 2009. 9. 22.자로 작성되어 있으나, 이 사건 임대차체결 체결 후 지피에이컬쳐와 피고가 각 서명날인하였다), 그 후 피고와의 사이에 이 사건 매장 중 위 (다)부분을 전대차목적물에 포함시키고, 보증금을 60,800,000원으로, 일반관리비를 2,692,800원(부가가치세 포함)으로 변경한다는 내용의 변경계약을 체결하였다(이하 원래의 전대차계약과 변경계약을 합하여 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다). 피고는 이 사건 매장 중 위 (가), (다)부분(이하 ‘이 사건 전대매장’이라 한다)에서 ‘ ○○○○’라는 상호로 여성의류매장을 운영하였다.  라. 지피에이컬쳐는 2010. 3.경부터 원고 등에게 이 사건 임대차계약에 기한 월 차임을 지급하지 않았고, 이에 원고 등은 2010. 5. 24. 지피에이컬쳐에게 2010. 6. 1.까지 연체차임을 지급하지 아니하면 이 사건 임대차계약 제6조(지피에이컬쳐가 차임 및 관리비를 2개월 이상 연체할 경우 원고 등은 사전 최고 없이 본 계약을 해지하고 이 사건 매장의 명도를 요구할 수 있다)에 따라 이 사건 임대차계약이 자동으로 해지된다고 통지하였다. 그 후 원고 등은 2010. 6. 9. 지피에이컬쳐에게, ‘이 사건 임대차계약이 해지되었으나 이 사건 매장에서 퇴점하고 이 사건 매장을 원고 등에게 명도해달라’고 요청하였다.  마. 한편, 피고는 지피에이컬쳐에게 이 사건 전대차계약에 따른 2011. 4. 30.까지의 월 차임을 지급하였는데, 2010. 11. 16.부터 같은 해 11. 30.까지의 차임이 5,365,524원, 같은 해 12월의 차임이 10,507,684원, 2011. 1월의 차임이 6,837,180원, 같은 해 2월의 차임이 3,615,162원, 같은 해 3월의 차임이 3,474,140원, 같은 해 4월의 차임이 1,770,038원이다.  바. 피고는 2011. 4.말경까지 이 사건 전대매장에서 영업하였고, 이 사건 전대매장은 2011. 5.초경 원고 등에게 인도되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 갑 제7호증, 을 제1, 3, 4, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 당심 증인 소외인의 증언, 변론 전체의 취지  2. 판 단 가. 원고의 주장 이 사건 전대차계약은 임대인인 원고 등의 동의가 없어 위법하거나, 이 사건 임대차계약이 2010. 6. 1.자로 적법하게 해지됨에 따라 종료되었다. 따라서, 피고는 원고에게 부당이득으로서 이 사건 임대차계약에 따라 지피에이컬쳐가 원고 등에게 지급한 임대보증금이 미지급 월차임 등에 충당된 후인 2010. 7. 15.부터 이 사건 전대매장이 원고 등에게 인도된 2011. 5. 31.까지 월 19,125,000원(이 사건 임대차계약상 이 사건 전대매장의 월 차임에 해당하는 금액이다)의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다.  나. 부당이득의 발생기간 1) 부당이득반환의무의 발생 가) 위 인정사실들에 의하면, 이 사건 전대차계약은 임대인인 원고 등의 동의 하에 체결되었음이 분명하고, 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약은 지피에이컬쳐가 2개월 이상 월 차임을 연체하였음을 이유로 한 원고 등의 해지통고에 의하여 2010. 6.경 해지되었다고 봄이 상당하다.  나) 임대인의 동의를 얻은 전차인의 전차권은 임차인의 임차권을 기초로 그 위에 성립하나, 임차인의 임차권이 기간만료, 해지 등으로 소멸하였다는 사정만으로 바로 소멸하지는 않고, 임차인의 임차권 소멸을 이유로 전차인이 전대차계약을 해지하거나 임대인이 전차인에게 목적물반환청구나 부당이득반환청구를 하는 등 임차인의 전차인에 대한 전대차계약이 이행불능 상태에 이르렀을 때 비로소 소멸하고, 그 이후 전차인은 원칙적으로 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 봄이 상당하다.  위 법리에 비추어 보건대, 원고 등이 피고를 상대로 이 사건 전대매장의 인도 및 그 점유·사용으로 인한 부당이득의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하여 2010. 11. 29. 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로(갑 제7호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고 등이 2010. 11. 5. 피고에게 ‘이 사건 전대매장의 전대가 금지되어 있고, 이사건 임대차계약이 해지되었으니, 2010. 11. 30.까지 이 사건 전대매장에서 퇴점하라’는 취지의 내용증명을 발송한 사실은 인정되나, 위 내용증명이 피고에게 도달되었음을 인정할 아무건 증거가 없으므로, 원고 등이 2010. 11. 5.경 피고에게 이 사건 임대차계약 해지사실을 알리고 이 사건 전대매장의 명도를 요구하였다는 취지의 원고 주장은 받아들이지 않는다), 이 사건 전대차계약은 그 무렵 종료되었다.  다) 한편, 임대인의 동의를 얻은 전차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있으므로( 민법 제630조 제1항), 임대인이 전대차계약상의 차임지급시기 이전에 전차인에게 차임청구를 하였다면 그 후 전차인은 전대인에 대한 차임지급으로써 임대인에게 대항할 수 없는바, 을 제3호증의 1, 2의 기재에 의하면, 이 사건 전대차계약에 기한 월 차임의 지급기일은 매월 15일 마감 또는 말일 마감 후 각 10일 이내인 사실이 인정되고, 이 사건 전대매장의 점유로 인한 부당이득 상당액의 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 2010. 11. 29. 피고에게 송달되었음은 앞서 본 바와 같으므로(즉, 송달 당시 2010. 11. 16. 이후의 월차임 지급기일은 도래하지 않았다), 결국 피고는 2010. 11. 16. 이후의 기간에 대하여는 지피에이컬쳐에 대한 월 차임 지급으로 원고에게 대항할 수 없다.  라) 그리고, 원고는 2010. 7. 15. 이전에 이 사건 전대차계약이 종료되었음을 전제로 2010. 7. 15. 이후 이 사건 전대매장의 점유사용으로 인한 차임 상당 부당이득의 지급을 구하고 있는바, 거기에는 원고 주장과 달리 2010. 7. 15. 이후 이 사건 전대차계약이 유효하게 존속하는 경우 그 기간에 대하여는 이 사건 전대차계약에 기한 차임 상당액의 지급을 구하는 취지가 포함되어 있다고 봄이 상당하다.  마) 따라서, 다른 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 2010. 11. 16.부터 이 사건 전대차계약이 종료된 같은 달 29.까지의 기간에 대하여는 이 사건 전대차계약에 기한 월 차임 상당액을, 그 다음날부터 피고가 이 사건 전대매장에서 영업한 2011. 4. 30.까지는 이 사건 전대매장의 점유·사용으로 인한 부당이득 상당액을 각 지급할 의무가 있다. 결국, 원고의 이 사건 청구 중 위 인정기간 이외의 기간에 대한 부분은 이유 없다.  2) 피고의 주장에 대한 판단 가) 피고는, 민법 제638조와 제635조에 의하여 이 사건 임대차계약 해지사실이 피고에게 통지된 후 6개월이 경과하여야 피고에 대하여 이 사건 임대차계약 해지의 효력이 발생한다고 주장하나, 민법 제638조와 제635조는 이 사건과 같이 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 경우에는 적용되지 않으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.  나) 또한 피고는, 원고 등과 지피에이컬쳐 사이에 2011. 5.경 합의가 성립되었고, 이에 의하면 원고는 피고에게 위 부당이득 상당액을 구할 수 없게 되었다는 취지로 주장한다.  살피건대, 을 제7호증의 기재에 의하면, 하이해리엇관리단과 이 사건 건물 2, 3층을 임차한 제이다이너스티 주식회사(이하 ‘다이너스티’라 한다) 및 지피에이컬쳐는 2011. 5. 11. ‘2011. 4. 30.을 기준으로 기 발생된 임대료 및 관리비에 대하여 명도 조건으로 상계처리하였음을 서로 확인하고, 이후 지피에이컬쳐가 하이해리엇관리단에게 지급하여야 할 채무가 존재하지 않음을 인정한다’는 취지의 합의가 성립된 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으나, 나아가 하이해리엇관리단이 원고의 위임 하에 위 합의를 하는 등으로 위 합의의 효력이 원고에게 미치는지에 관하여 보건대, 이에 부합하는 듯한 증인 소외인의 일부 증언은 믿기 어렵고, 을 제8, 9호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서, 피고의 위 주장 또한 이유 없다.  다. 부당이득의 수액 살피건대, 피고가 임대인인 원고 등의 동의 하에 이 사건 전대매장을 전차한 이상 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건 전대차계약 종료 후 이 사건 전대매장을 계속 점유·사용함으로 인하여 피고가 얻는 이득은 이 사건 전대차계약상의 차임상당액이라고 봄이 상당하고, 이 사건 전대차계약에 기한 2010. 11. 16.부터 2011. 4. 30.까지의 기간에 대한 월 차임 합계액이 31,569,728원(= 5,365,524 + 10,507,684 + 6,837,180 + 3,615,162 + 3,474,140 + 1,770,038)임은 계산상 명백하다.  3. 결 론 그렇다면, 피고는 원고에게 월 차임 또는 부당이득으로서 위 인정의 31,569,728원을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 원고에 대한 피고 패소부분은 부당하므로 이를 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김승표(재판장) 허일승 정경근

 

2. 원고의 청구와 피고의 항변  

    원고는 피고에게 - 임차인이 지급하지 않은 - 임대차계약상의 차임 전액과 임대차계약 종료 이후 피고가 점유하고 있는 부분에 관한 차임 상당 부당이득금의 지급을 구하였다. 피고는① 이 사건 건물 중 일부를 전차하였을 뿐이므로 임대차 목적물 전체에 관하여 차임지급의무를 부담하지 않고, ② 임차인에게 이미 전대차
계약상 차임을 지급하였으므로 원고에게 재차차임을 지급할 수는 없다고 다투었다. 

3. 각급 판결의 요지  

가. 원심판결 8)  

8) 수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017다66870판결. 1심판결은 자백간주로 원고 청구 전부 인용하였고, 원심은 피고의 항소 를 기각하였다.

   원심은 원고의 피고에 대한 청구를 전부 인용한 1심판결을 그대로 유지하였다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하며, 이 경우 전차인이 임차인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 정한 민법 제630조 제1항을 문언 그래도 해석한
결과였다. 전차인인 피고가 임차인과 공동하여 임대인인 원고에게, 이 사건 건물 중 피고가 전차한 부분을 인도하고, 임차인이 연체한 차임전액 및 이에 대한 지연손해금을 지급하며, 피고가 전차한 건물 부분의 인도 완료일까지 그 부분에 대한 차임 상당의 부당이득을 지급하라는 취지이다.  

나. 대상판결  

   대법원은 원심판결과 달리 피고의 주장을 상당 부분 받아들여 피고 패소 부분을 일부 파기하였다. 우선 원심과 달리 대상판결은 전차인인 피고가 원고에게 직접 지급의무를 부담하는 차임의 범위가 전대차 계약에서 정한 차임에 한정된다는 점을 명확히 하였다.9)  

9) 임대인의 동의가 있는 경우 전차인이 임대인에 대해 직접 부담하는 차임지급의무의 범위는 임대차계약상의 내용 및 전대차계약상의 내용을 초과할 수 없다(서울고등법원 2017. 1. 20. 선고 2016나2038458 판결, 서울고등법원 2015. 9. 3. 선고2014나53594 판결 등)

   그리고 전차인이 임차인에게 전대차계약상 차임을 지급한 사실로써 임대인에게 대항할 수 있는지와 관련하여 다음과 같이 판시하고 있다. 

   전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.  

   원심법원은 민법 제630조 제1항 후문을 문언 그대로 해석하여, 전차인이 임차인에 한 전차임의10) 변제로써 임대인에게 대항할 수 없고, 따라서 전차인이 임대인에게 다시 전차임을 지급해야 한다고 판단하였다. 이와 달리 대법원은 원칙적으로 전차인은 임차인에게 지급한 차임으로 임대인에게 대항할 수 있다고 보고 있다.
다만 전차인이 임대인으로부터 직접 지급을 요청받았음에도 불구하고 전대차계약에서 정한 전차임 지급시기가 도래하기 전에 임차인에게 전차임을 지급한 때는11) 임대인에게 대항할 수 없다고 판단한 것이다. 

10) 이하에서는 임대차계약에서 정한 차임과 전대차계약에서 정한 차임을 구분하기 위하여 후자를 ‘전차임’으로 칭한다.  11) 대상판결이 임대인의 직접지급 요청 여부 및 그 시기를 새롭게 고려하고 있는 이유에 관해 밝히고 있지 않으므로 그 정확한 논리를 알 수는 없다. 임대인이 직접 지급을 요청한 이후부터는 전차인의 임차인에 대한 변제를 제한할 필요가 있다는 취지  아닐지 추측할 뿐이다. 다만 대상판결의 논리를 관철하다 보면, 전차인이 아직 임대인으로부터 직접지급을 요청받기 이전에 임차인에게 변제한 경우임에도 임대인에게 대항할 수 없는 경우가 발생한다. 임대인의 직접청구와 전차임의 ‘실제’ 지급시기를 연동시키는 것이 아니라, 임대인의 직접청구와 전대차‘계약’상의 차임지급시기를 연동시키고 있기 때문이다. 사례를 들어 살펴본다. 전대차계약상 차임지급시기가 매월 말일이고 임대인이 그 달 25일에 직접지급을 요청하였는데, 전차인이 그달 20일에 이미 전차임을 변제한 상황을 보자. 전차인이 임대인으로부터 직접청구를 받기 이전에 한 변제임에도 이로써 임대인에게 대항 수 없다. 직접청구 당시 전대차‘계약’상 차임지급시기가 도래하지 않았기 때문이다. 전차인은 전대차계약상 차임지급시기 도래 전에 한 변제로써 임대인에게 대항할 수 없다는 기존 판례 및 학설 법리가 적용된 결과이다

   원심판결에 따르면, 전차인은 그 지급시기가 언제이든 임차인에게 전차임을 지급한 사실로써 임대인에게 대항할 수 없으므로 임차인의 연체차임 전액을 임대인에게 지급하여야 한다. 
   반면 대상판결에 따르면, 전차인이 임차인에게 한 변제로써 임대인에게 대항할 수 있는지 여부는 전대차계약에서 정한 변제기 및 전차인이 실제로 전차임을 지급한 시기가 언제인지에 따라 달라진다. 만일 ① 전차인이 전대차계약에서 정한 차임지급시기 이후에 임차인에게 전차임을 지급하였다면 이로써 임대인에게 대항할
수 있으므로, 임대인에게 추가로 전차임을 지급할 의무를 부담하지 않는다. ② 전차인이 전대차계약에서 정한 차임 지급시기 도래 전에 임차인에게 전차임을 지급한 때에는 이로써 임대인에게 대항할 수 없으므로, 전차인이 임대인에게 다시 전차임을 지급해야 한다. 하지만 ③ 전차인이 전차임 지급시기 도래 전에 임차인에게 전
차임을 지급한 경우라고 하더라도, 임대인으로부터 차임지급을 요청받기 전에 전차임의 지급시기가 도래한 경우라면, 전차인은 전차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 있으므로 추가로 임대인에게 전차임을 지급할 의무가 없다. 
   대상판결사안에서 전차인인 피고는 대부분의 전차임을 전대차계약에서 정한 전차임지급시기 이후에 임차인에게 지급하였다(①), 다만 총 3회에 걸쳐 전대차계약에서 정한 지급시기 도래 전에 임차인에게 전차임을 지급하였다(②). 하지만 임대인인 원고가 이 사건 소를 제기하면서 비로소 전차인에게 전차임의 지급을 청구하고 있으므로 전대차계약에서 정한 전차임 지급시기 이전에 이루어진 위 3차례의 지급으로 원고에게 대항할 수 있다(③). 

Ⅲ. 민법 제630조 제1항 후문의 해석에 관한 학설과 판례  

1. 견해의 대립  

가. 전불(前拂)로 대항할 수 없다는 견해  

   우리나라의 교과서나 주석서는 대체로 전대차계약상의 차임지급시기12)를 기준으로 그 이전에 전대인에게 지급한 전차임으로 임대인에게 대항하지 못한다고 설명한다.13) 전차인은 임대인과 전대인 중 어느 일방에게 이행하면 그 범위 내에서 다른 쪽에 대해서도 의무를 면하며,14) 따라서―규정의 문언과는 달리―임차인에 대한 지급으로 임대인에게 대항할 수 ‘있는' 것이 원칙이라고 한다. 다만 이를 무조건적으로 관철하면 임차인과 전차인이 짜고 임차인에게 전차임을 ‘미리’ 지급함으로써 임대인의 전차인에 대한 권리를 무용하게 할 수 있으므로,15) 이를 방지하기 위해 전차인이 전대차계약에서 정한 차임지급시기보다 앞선 시점에 전차임을 지
급한 때에는 이로써 임대인의 직접청구에 대항할 수 없도록 제한할 필요가 있다는 설명이다.16) 규정의 문언만으로는 도출되기 어려운 해석이지만, 대상판결 이전의 판례 역시 이러한 학설과 같은 입장이었다.17)  

12) 통설에 따른 서술이다. 일본의 다수설 또한 같은 입장이다. 이러한 견해에 대해서는 임대인의 직접청구권이 임대인의 보호를 위한 규정이라는 설명과 모순된다는 지적이 있다. 임대인 보호라는 취지를 관철하고자 한다면, 임대차계약에서 정한 차임지급시기를 기준으로 미리 지급되었는지 여부를 판단하는 것이 논리적으로 일관된다는 취지이다(服部敬, “承諾転貸における賃貸人と転借人との関係”, 現代民事法の実務と理論 : 田原睦夫先生古稀·最高裁判事退官記念論文集(上), 2013, 498면). 13) 곽윤직, 채권각론 제6판/중판, 박영사, 2014., 211면; 김증한/김학동, 채권각론 제7판, 박영사, 2006., 396면; 송덕수, 채권법각론 제4판, 박영사, 2019., 273면; 편집대표 곽윤직, 민법주해 XV 채권(8) , 민일영 집필부분, 박영사, 2003., 122면;편집대표 김용덕, 주석민법 채권각칙(3) , 방응환 집필부분, 한국사법행정학회, 203면 등  14) 방응환, 주석민법 채권각칙(3) , 203면. 15) 방응환, 주석민법 채권각칙(3) , 203면. 16) 방응환, 주석민법 채권각칙(3) , 204면; 민일영, 민법주해 [XV] , 122면. 17) 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결, “민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다.”

대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 [임대차보증금등][공2008상,604] 【판시사항】 [1] 민법 제630조 제1항에 따라 임대인의 동의를 얻은 전대차의 전차인이 전대인에 대한 차임의 지급으로 임대인에게 대항할 수 없게 되는 차임의 범위  [2] 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다고 본 사례  【판결요지】 [1] 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다.  [2] 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다고 본 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제630조 제1항 [2] 민법 제630조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 로시스 담당변호사 김미영외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 인천지법 2006. 5. 18. 선고 2005나9760 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당하다.   한편, 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).  같은 취지에서 이 사건 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 피고의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸되었고, 이는 이 사건 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 발생한 채무소멸사유로서 전차인은 위와 같은 사유로 임대인에게 대항할 수 있다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 전대차에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 정하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)

대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 [건물인도등]〈임대인이 전차인에게 세금계산서 발급의무가 있는지 문제된 사건〉[공2018상,425] 【판시사항】 [1] 재화 또는 용역을 공급한 사업자가 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못한 경우, 공급자가 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 공급받는 자가 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받지 않았더라도 마찬가지인지 여부(원칙적 적극)  [2] 부가가치세법 제32조 제1항에서 정한 ‘용역을 공급받는 자’의 의미 및 계약상 원인에 의하여 ‘용역을 공급받는 자’가 누구인지 결정하는 방법  [3] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인, 임차인과 전차인, 임대인과 전차인 사이의 법률관계 및 전차인이 전대차계약상 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)  [4] 갑 주식회사가 을 주식회사에 임대한 건물을 을 회사가 갑 회사의 동의를 얻어 병에게 전대하였고, 병은 부가가치세가 포함된 차임을 갑 회사에 직접 지급하였는데, 갑 회사가 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 임대인인 갑 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 전차인 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 병이 갑 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례  【판결요지】 [1] 재화 또는 용역을 공급한 사업자가 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못하였다면, 공급자는 원칙적으로 공급받은 자에 대하여 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다. 이는 공급자는 공급받는 자에게 세금계산서를 의무적으로 발급하여야 하는 점, 매입자발행세금계산서 발행 제도의 입법 취지 내지 목적, 기능과 그 이용에 시간적 제한이 있는 점 등에 비추어 공급받는 자가 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 마찬가지이다.  [2] 부가가치세법 제32조 제1항에 의하면, 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 이를 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하여야 한다. 여기서 ‘용역을 공급받는 자’란 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 역무 등을 제공받는 자를 의미하므로, 계약상 원인에 의하여 ‘용역을 공급받는 자’가 누구인가를 결정할 때에는 당해 용역공급의 원인이 되는 계약의 당사자 및 내용, 위 용역의 공급은 누구를 위하여 이루어지는 것이며 대가의 지급관계는 어떠한지 등 제반 사정을 고려하여야 한다.  [3] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한편(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조 제1항).  [4] 갑 주식회사가 을 주식회사에 임대한 건물을 을 회사가 갑 회사의 동의를 얻어 병에게 전대하였고, 병은 부가가치세가 포함된 차임을 갑 회사에 직접 지급하였는데, 갑 회사가 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 갑 회사는 임차인인 을 회사에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 병은 을 회사로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 갑 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 병이 갑 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례.  【참조조문】 [1] 부가가치세법 제32조 제1항, 구 조세특례제한법(2016. 12. 20. 법률 제14390호로 개정되기 전의 것) 제126조의4(현행 부가가치세법 제34조의2 참조), 구 조세특례제한법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27848호로 개정되기 전의 것) 제121조의4(현행 부가가치세법 시행령 제71조의2 참조) [2] 부가가치세법 제32조 제1항 [3] 민법 제630조 [4] 부가가치세법 제32조 제1항, 민법 제630조  【참조판례】 [2] 대법원 2006. 12. 22. 선고 2005두1497 판결 [3] 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결(공2008상, 604) 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 제니코퍼레이션 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이관표) 【원심판결】 대전고법 2017. 9. 6. 선고 2016나15905 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고의 상계항변, 즉 원고가 피고로부터 차임을 지급받았음에도 세금계산서를 발급하여 주지 않는 바람에 피고가 매입세액 공제를 받지 못하였는바, 위와 같이 원고의 세금계산서 미교부로 인하여 피고가 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 손해배상채권으로 삼아 원고의 피고에 대한 차임 등 채권과 대등액에서 상계를 한다는 항변에 관하여, 원고가 피고로부터 지급받은 합계 4억 9,500만 원(부가가치세 포함, 원심의 4,950만 원은 오기로 보인다)의 차임에 대하여 피고에게 세금계산서를 발급해 주지 않았고, 그 때문에 피고가 부가가치세 신고를 하면서 매입세액 공제를 받지 못한 사실을 인정하면서도, 피고는 구 조세특례제한법(2016. 12. 20. 법률 제14390호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제126조의4, 같은 법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27848호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제121조의4에 따라 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받을 수 있었으므로, 피고가 위와 같은 절차를 통하여 매입세액을 공제받을 수 없었다는 특별한 사정이 없는 이상, 원고의 세금계산서 미발행과 피고 주장의 손해 사이에 상당인과관계가 없다고 보아, 피고의 상계항변을 배척하였다.  2. 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 세금계산서를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 하고(부가가치세법 제32조 제1항), 부가가치세법에 따라 세금계산서를 작성하여 발급하여야 할 자가 세금계산서를 발급하지 아니하는 경우 형사처벌을 받게 된다(조세범 처벌법 제10조 제1항 제1호). 한편 구 조세특례제한법 제126조의4, 같은 법 시행령 제121조의4의 매입자발행세금계산서 특례 규정(현재는 부가가치세법 및 그 시행령에 규정되어 있다)은 재화 또는 용역의 공급자가 세금계산서를 그 공급을 받는 자에게 교부하지 않는 경우 그 공급받는 자가 관할세무서로부터 거래사실 확인을 받아 세금계산서를 직접 발행할 수 있도록 한 것으로서, 이는 특히 경제적으로 우월한 지위에 있는 공급자가 과세표준이 노출되는 것을 피하기 위하여 세금계산서를 발급하지 않는 등의 경우에 공급받는 자(매입자)가 공급자(매출자)의 조력 없이도 매입세액 공제를 받을 수 있는 특례를 규정한 것이고, 매입자발행세금계산서를 발행하려는 자는 부가가치세법에 따른 세금계산서 교부시기부터 3개월 이내(현재는 부가가치세법 시행령 제71조의2 제2항에 의하여 해당 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일부터 3개월 이내)에 관할세무서장에게 거래사실의 확인을 신청해야 한다.  재화 또는 용역을 공급한 사업자가 그 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못하였다면, 공급자는 원칙적으로 공급받은 자에 대하여 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다. 이는 앞서 본 바와 같이 공급자는 공급받는 자에게 세금계산서를 의무적으로 발급하여야 하는 점, 매입자발행세금계산서 발행 제도의 입법 취지 내지 목적, 기능과 그 이용에 시간적 제한이 있는 점 등에 비추어 공급받는 자가 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라고 할 것이다.  그러므로 원심이 앞서 본 바와 같은 이유로 원고의 세금계산서 미발행과 피고 주장의 손해 사이에 상당인과관계가 없다는 취지로 판단한 것은 적절하지 않다.  3. 그러나 다음과 같은 이유에 비추어 피고의 상계항변을 배척한 원심의 결론은 정당하다. 부가가치세법 제32조 제1항에 의하면, 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 이를 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하여야 한다. 여기서 ‘용역을 공급받는 자’라 함은 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 역무 등을 제공받는 자를 의미하므로, 계약상 원인에 의하여 ‘용역을 공급받는 자’가 누구인가를 결정함에 있어서는 당해 용역공급의 원인이 되는 계약의 당사자 및 그 내용, 위 용역의 공급은 누구를 위하여 이루어지는 것이며 그 대가의 지급관계는 어떠한지 등 제반 사정을 고려하여야 할 것이다(대법원 2006. 12. 22. 선고 2005두1497 판결 등 참조).  그리고 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한편(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조 제1항, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 참조).  원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결의 이유와 기록에 의하면, 원고로부터 원고 소유의 제1심 판시 이 사건 건물을 임차한 원심 공동피고 주식회사 ○○○○○(이하 ‘○○○○○’이라고 한다)은 원고의 동의를 얻어 피고에게 이 사건 건물을 전대한 사실, 피고는 원고에게 11개월분(2014. 10. 10.부터 2015. 9. 9.까지)의 월 차임(부가가치세 포함)을 지급한 사실(다만 2015. 8.분 차임의 경우에는 부가가치세를 지급하지 않았다) 등을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞서 본 법리와 관련 법령에 비추어 살펴보면, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 원고는 임차인인 ○○○○○에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 피고는 ○○○○○으로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 원고가 임대용역을 공급한 바 없는 피고에게 세금계산서를 발급할 의무가 있다고 할 수 없고, 이는 피고가 원고에게 직접 차임을 지급하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 결국 원고의 피고에 대한 세금계산서 발급 의무가 있음을 전제로 한 피고의 상계항변은 받아들일 수 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김재형(재판장) 김창석 이기택(주심)

대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결 [건물인도등청구의소][공2018하,1558] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인, 임차인과 전차인, 임대인과 전차인 사이의 법률관계 및 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위   [2] 전대인과 전차인이 전대차계약의 내용을 변경함으로써 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경된 경우, 전차인이 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지인지 여부(적극) / 그 경우 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정하면서 부당이득 당시의 실제 차임액수가 아닌 약정 차임을 기준으로 삼는 경우, 변경된 차임을 기준으로 하여야 하는지 여부(적극)   [3] 전차인이 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항할 수 있는 경우 【판결요지】 [1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항).  이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.  [2] 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.  또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다.  [3] 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.  【참조조문】 [1] 민법 제630조 [2] 민법 제630조 제1항 [3] 민법 제630조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결(공2018상, 425) [3] 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결(공2008상, 604) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 박한영) 【원심판결】 수원지법 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결 【주 문】 원심판결 중 2016. 11. 9.까지의 연체차임 및 그에 대한 지연손해금 부분과 그 이후의 차임 및 차임 상당 부당이득금반환 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1, 2점에 관하여 가. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항, 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 참조).  이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.  전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.  또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다.  한편 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 그 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고(대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 참조), 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.  나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2011. 10. 19. 원심 공동피고 소외인(이하 ‘소외인’이라고 한다)에게 이 사건 건물을, 임대차보증금 3,000만 원, 임대차기간 2011. 12. 10.부터 2021. 12. 9.까지, 월 차임 1,100만 원(부가가치세 포함)으로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  2) 소외인은 2012. 9. 4. 피고에게 이 사건 건물 중 2층 부분을, 전대차보증금 3,000만 원, 전대차기간 2012. 10. 20.부터 2014. 10. 19.까지, 월 차임 2012. 10. 20.부터 2013. 1. 20.까지는 250만 원(부가가치세 별도), 그 이후부터 2014. 10. 19.까지는 300만 원(부가가치세 별도)으로 정하여 전대하였다(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라고 한다).  3) 원고는 전대에 동의하였는데, 소외인은 2016. 11. 9. 기준 합계 147,324,000원의 임대차계약상의 차임을 연체하였다. 4) 원고는 이 사건 소를 제기하면서 소외인의 2기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였고, 그 의사표시가 담긴 소장 부본이 2016. 12. 23. 소외인에게 도달하였다.  다. 이 사건에서 원고는, 전차인인 피고를 상대로, 2016. 11. 9. 기준 소외인이 연체한 임대차계약상의 차임 전액인 117,324,000원(= 연체한 차임 147,324,000원 - 임대차보증금 30,000,000원)과 그 지연손해금 및 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물 인도완료일까지의 전대차계약상의 차임 월 330만 원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득금의 반환을 구하였다.  이에 대하여 피고는, ① 2016. 7. 19.까지의 차임은 소외인에게 전부 지급하였으므로, 원고는 그 이후의 차임에 대하여만 지급을 구할 수 있고, ② 이 사건 건물 중 일부를 전차한 피고가 임대차계약상의 차임 전부에 대하여 책임지는 것은 부당하며, ③ 피고는 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임을 감액하였으므로, 그 감액된 금액을 기준으로 차임 및 차임 상당 부당이득금이 산정되어야 한다고 다투었다.  라. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 전대차계약상의 차임이 이 사건 임대차계약상의 차임보다 적으므로, 전차인인 피고는 이 사건 임대차계약상의 차임의 범위 내에서 이 사건 전대차계약상의 차임을 임대인인 원고에게 직접 지급할 의무를 부담하고, 피고와 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임이 감액되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 감액된 차임을 지급할 의무를 부담한다. 또한 전차인인 피고가 임대차종료 후 이 사건 건물 중 2층 부분의 인도 시까지 원고에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액도 부당이득 당시의 실제 차임이 산정되지 않는 한 감액된 차임을 기준으로 할 것이지 감액 전 차임을 기준으로 할 것이 아니다.  나아가 전차인인 피고가 전대인인 소외인에게 지급한 차임 중 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 지급한 차임과 전대차계약상의 차임지급시기 전에 지급한 차임이라도 원고의 차임청구 전에 그 전대차계약상의 차임지급시기가 도래한 부분은 그 지급으로 원고에게 대항할 수 있다.  마. 그럼에도 원심은, 소외인과 피고 사이에 전대차계약상의 차임 변경 합의가 있었는지 여부 및 피고가 소외인에게 지급한 차임 중 원고에게 대항할 수 있는 차임의 범위 등에 대하여 심리하지 아니한 채, ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, ② 피고와 소외인 사이의 전대차계약상의 차임 감액 합의로 임대인인 원고에게 대항하지 못한다는 이유만으로, 원고의 청구를 전부 인용한 제1심을 그대로 유지하였다.  이러한 원심의 판단에는, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 전차인이 임대인에 대하여 부담하는 차임 지급의무의 범위 및 전대인과 전차인 사이의 차임 감액 합의의 효력 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.  2. 상고이유 제3점에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 소외인과 피고 사이의 이 사건 전대차계약이 민법 제632조의 ‘건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우’에 해당하지 않는다는 원심의 판단에, 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.  3. 한편 피고는 원심판결에 대해서 전부 상고하였음에도, 이 사건 건물의 인도 청구 부분에 대해서는 상고이유를 제출하지 않았고, 상고장에도 이 부분에 관한 상고이유의 기재가 없다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 2016. 11. 9.까지의 연체차임 및 그에 대한 지연손해금 부분과 그 이후의 차임 및 차임 상당 부당이득금반환 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 김신 박상옥(주심) 이기택

   민법 제630조는 메이지 민법 613조18)를 이어받아 제정된 것으로,19) 현행 일본 민법 613조20)로 이어져 내려오고 있는데, 전차인이 임차인에 대한 ‘전불(前拂)로써’ 임대인에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다. 우리 민법이 이를 계수하는 과정에서 “前拂”의 취지가 제대로 반영되지 못했다. 그리고 주지하다시피 우리의 민법학은 오랜 기간 일본의 민법학에 의존해왔다. 법문에는 존재하지 않음에도 불구하고, 전차인이 전대인에게 “미리” 차임을 지급한 경우에 임대인에게 대항할 수 없다는 내용의 해석이 우리의 다수설을 점하고 있는 이유일 것이다21). 

18) 613条 임차인이 적법하게 임차물을 전대한 때에는 전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담한다. 이 경우 임차인은 차임의 전불로써 임대인에게 대항할 수 없다. 전항의 규정은 임대인이 임차인에 대하여 그 권리를 행사함을 방해하지 아니한다. 賃借人カ適法ニ賃借物ヲ転貸シタルトキハ転借人ハ賃貸人ニ対シテ直接ニ義務ヲ負フ此場合ニ於テハ借賃ノ前払ヲ以テ賃貸人ニ対抗スルコトヲ得ス前項ノ規定ハ賃貸人カ賃借人ニ対シテ其権利ヲ行使スルコトヲ妨ケス 19) 民議院 法制司法委員會 民法案審議 小委員會, 民法案審議錄, 上卷, 1957., 305면. 20) 613조(전대의 효과) 1항 임차인이 적법하게 임차물을 전대한 때에는, 전차인은, 임대인과 임차인 간의 임대차에 기한 임차인의 채무 범위를 한도로 하여, 임대인에 대해 전대차계약에 기초한 채무를 직접 이행할 의무를 부담한다. 이 경우에 있어서는, 차임의 전불(前払)로써 임대인에게 대항할 수 없다. 613条転貸の効果） 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度と して、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に 対抗することができない。 21) 그렇다면 일본의 상황은 어떨까. 일본은 민법 613조가 전불(前拂)이라는 점을 명확히 규정하고 있지만, 이러한 일본 내에서도 규정의 적절한 해석에 관해서는 다양한 견해가 대립하고 있다. 아래 4. 다. 4)에서 상술한다.

   대상판결 사안에서 임대인의 차임청구에 대해 전차인은 이미 전대인에게 차임을 지급하였음을 항변하였다. 한편 전차인은 3번에 걸쳐 약정한 전차인 지급기일(매월 20일)보다 며칠 앞선 시점, 즉 17일이나 18일 즈음에 전대인에게 차임을 지급하였다. 다수설 및 기존의 판례에 따를 때 전차인은 위 변제로써 임대인에게 대항하지 못하여 임대인에게 추가로 3개월분의 차임을 지급해야 한다. 이 경우 전차인이 임차인에게 부당이득의 반환을 청구할 수 있다고 하지만,22) 임대인이 전차인에게 직접 차임을 청구하는 상황이라면 임차인이 무자력 상태일 확률이 높다. 전차인이 임차인에 대한 전불(前佛)로써 임대인에게 대항할 수 없다는 해석은 전불(前佛)한 전차인이 이중지급의 위험을 부담하도록 한다. 전차인이 전불(前佛)한 때에는 임차인의 무자력 위험을 임대인과 전차인 중 전차인이 부담하는 결과라고 말할 수 있다. 반면 전차인은 전차임 지급시기 도래 이후의 변제로는 임대인에게 대항할 수 있으므로, 이중지급의 위험을 피하려면 변제기 전에 미리 지급하는 것보다는 차라리 지체하는 것이 나은 셈이다. 

22) 송덕수, 신민법강의 제15판, 박영사, 2022., 1246면; 양형우, 민법의 세계 제12판, 정독 출판사, 2021., 1365면; 지원림,민법강의 제19판, 홍문사, 2022., 1526면; 김준호, 민법강의 제19판, 법문사, 1684면 등. 임차인은 전차인으로부터 전차임을 지급받은 것에 더해 전차인의 임대인에 대한 차임 지급으로 인해 임대인에 대한 차임채무마저 면하는 이중의 이득을 얻었다.

나. 규정의 문언대로 해석하려는 견해  

   대상판결의 원심판결은 규정을 문언 그대로 해석하여, 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우, 전차인이 임차인에 대한 전차임의 지급으로 임대인에게 대항할 수 없다고 판단하였다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결의 1심판결 역시 이러한 입장이었다. 우리 민법 제630조 제1항 후문은 일본 민법 제613조와는 달리 전불(前拂)에 관해 정하고 있지 않으므로 전차임 변제기를 고려할 근거가 없다는 취지이다. 전차인은 임차인에 대한 지급으로 임대인에게 대항할 수 없으므로 임대인에게 추가로 전차임을 지급하여야 한다. 한편 임차인은 전차인으로부터 전차임을 지급받고 다시 전차인의 변제로 인해 임대인에 대한 차임채무를 면하는 이중의 이득을 얻었으므로 전차인에게 부당이득을 반환해야 하겠으나, 앞서 언급한 바와 같이 임대인이 전차인에게 직접 전차임의 지급을 요청하기에 이르렀다면 전차인이 임차인으로부터 부당이득의 반환을 기대하긴 어려울 것이다. 결국 임차인의 무자력 위험을 전차인이 부담하게 된다. 

다. 프랑스법상 직접소권(action directe)으로 이해하는 견해  

   우리 민법 제630조의 연원인 메이지 민법 613조는 프랑스 민법 1753조를 참조하여 제정되었다.23) 한편 일본 메이지 민법 613조의 기초자인 우메 겐지로(梅謙次郎)는 본인의 교과서에서, 613조 제정 당시 프랑스의 직접소권을 참고하였음을 밝히고 있다.24) 이에 기초하여 일본 민법613조, 우리 민법 제630조를 프랑스법상 직접소권과 같은 성격을 갖는 권리로 이해하여야 한다는 견해들이 존재한다.25) 

23) 法律情報基盤 (law-platform.jp), https://law-platform.jp/hist/129089d/129089_131009/AQJlAQEB#rev-5af95ea7ea0bef26fd8cb48e, (2023. 12. 1. 확인) 24) 梅謙次郎, 民法要義, 卷之三 債權編, 私立法政大學, 1906.; 平野裕之, “債権者代位権の優先的債権回収制度への転用(3)最終 的な給付の帰属者の優先的保護の法的可能性(3)”, 法律論叢 72권 6, 明治大學 法律硏究所, 2000. 3., 90면. 25) 加賀山茂, “民法六一三条の直接訴権《action directe》について(1)”, Osaka law review(102), 1977., “民法六一三条の直接訴権《action directe》について(2.完) ” Osaka law review (103), 1977.; 오수원, “임대인의 전차인에 대한 차임 직접청구권과 전차인의 차임지급의 항변” 한양법학 제21권, 한양법학회, 2010., 392∼396면

   프랑스의 문헌들은 대체로 프랑스민법 1753조를, 임대인의 직접소권(action directe)을 인정하는 근거 규정으로 이해한다. 직접소권26)이란 채권자로 하여금 채권자의 배타적인 이익을 위하여 채권자의 이름으로 채무자(이하 ‘중간채무자’라 칭한다)의 채무자(이하 ‘제3채무자’라 칭한다)에 대해 그 의무의 이행을 청구할 수 있도록 법률이 인정하는 권리를 가리킨다.27) 책임보험 영역에서 피해자가 가해자의 보험자에 대하여 갖는 권리28)나 하수급인(sous-traitant)의 도급인(maître de l’ouvrage)에 대한 권리29) 등으로 대표되는데, 이러한 직접소권은 계약의 상대성 원칙30) 및 채권자평등의 원칙과 충돌하지만31) 그럼에도 불구하고 특정 채권자에게 ‘배타적 이익’을 보장해 줄 필요성이 인정될 때 인정된다고 설명된다.32)  

26) 프랑스의 직접소권(Action directe)을 소개하고 있는 우리말 문헌으로는, 조경임, “직접청구권에 관한 연구”, 서울대학교 박사학위논문, 2022., 100∼121면; 오수원(주25), 383∼386면; 이동진, “하도급법상 직접청구권에 관한 연구” 법조 제58권제3호(통권 제630호), 법조협회, 2009. 3., 87면 이하; 김현석, “하수급인의 공사대금 직접청구권과 채권가압류” 민사판례연구 XXVII , 2005., 351∼353면 등 참조. 27) Lexique des Jurdiques, Dalloz, 2020-2021, 31-32면; Terré, Simler, Lequette et Chénedé, Droit civil Les obligations, 12eéd., Dalloz, 2020, n°1607.; 프랑스민법전(Code civil)은 2016. 2. 10. 개정 당시 직접소권에 관한 일반규정을 신설하였다. Atricle 1341-3 Dans les cas déterminés par la loi, le créancier peut agir directement en paiment de sa créance contreun débiteur de son débiteur.채권자는 법률이 규정한 경우들에 한하여 그 채무자의 채무자를 대상으로 직접 채권자에 대한 변제를 구할 수 있다.  28) C. assur. art. L. 124-3. 29) L.31 déc.1975, art.12 s. 30) 프랑스민법 제1199조는 “계약은 당사자 사이에서만 채권(채무)을 발생시키고(제1항), 본절의 규정과 제4편 제3장의 규정이외에는(sous réserve de la présente section) 제3자는 계약의 이행을 요구할 수도 이를 이행하는 것을 강제당할 수도 없다.”(제2항)고 정한다. 31) Christophe Jamin, La Notion d’action Directe, 1991. p.1 32) Terré, Simler, Lequette et Chénedé, Droit civil Les obligations, n°1607.; 프랑스법상 채권자대위소권(action oblique) 과 채권자취소소권(action paulienne)이 채무자의 책임재산 보전 제도로서 일반채권자들의 이익을 위해 인정되는 권리인 것에 반하여, 직접소권은 직접소권자 개인을 위한 권리이며 재판을 필요로 하지 않는다.(Ibid, n°1608.; William Dross, CONTRATS ET OBLIGATIONS - Effet des conventions à l'égard des tiers. - Action directe, JurisClasseur Civil Code (Archives antérieures au 1er octobre 2016), App. Art. 1166, Fasc. 9 Mars 2012, n°25).

   직접소권은 직접소권자를 보호하는 강도에 따라 완전직접소권(Actions directes parfaites)과 불완전직접소권(Actions directes imparfaites)으로 나뉜다.33) 완전직접소권은 직접소권이 발생하는 시점부터 직접소권자로 하여금 제3채무자에 대한 배타적이고 전속적인 권리를 인정한다. 처음부터 직접소권자의 권리이므로 중간채무자의 다른 채권자들과 직접소권자가 경합하는 일이 발생하지 않는다. 한편 프랑스민법 1753조의
권리는 불완전 직접소권으로 분류된다. 불완전직접소권은 직접소권자가 제3채무자에 대해 권리를 행사하면 그때 비로소 직접소권자의 배타적인 권리를 인정한다. 직접소권을 ‘행사’한 때부터, 중간채무자의 제3채무자에 대한 채권이 직접 소권자에게 배타적으로 귀속된 것과 같은 효과(immobilisation de la créance)가 발생한다. 그시점부터 직접소권자는 제3채무자로부터 직접급부를 추심하여 이를 온전히 자신만을 위하여 배타적으로 사용·수익할 수 있다. 제3채무자는 중간채무자에 대한 항변으로 직접소권자에게 대항할 수 없다.34) 

33) Plancqueel, Contribution à l’étude des actions directes, th. Lille, 1935.; 직접소권의 유형 및 효과에 관한 구체적인 설명으로는, 조경임(주26), 106∼110면 참조. 34) Terré, Simler, Lequette et Chénedé, Droit civil Les obligations, n°1610.; 다만 이와 같은 효력은 전차임채권에 대하여 귀속압류(saisie-attribution) 조치를 취한 다른 채권자가 없는 경우에 한해 발생한다(William Dross, CONTRATS ETOBLIGATIONS, n°130).; 이러한 불완전 직접소권의 법 효과는 우리 민사집행법상 전부명령이 확정된 때의 효과―권리이전효―와 유사해 보이기도 하는데, 다만 다른 점은, 프랑스법상 불완전 직접소권의 경우는 직접소권자자 여전히 중간채무자에 대한 권리를 보유한다. 이러한 효과 때문에 프랑스법상 직접소권은 인적 담보와 유사한 제도로 평가되기도 한다

   이상 간략하게 밝힌 불완전 직접소권의 법 효과를 기초로 민법 제630조 제1항을 해석하면, 전차인은 임대인으로부터 직접 지급요청을 받기‘전’에 임차인에게 한 변제나 상계 등으로는 임대인에게 대항할 수 있지만, 임대인의 직접지급요청‘후’에 임차인에게 한 변제나 상계 등으로는 임대인에게 대항할 수 없다.35) 

35) 다만 앞서 언급한 바와 같이, 프랑스 민법 1753조는 예외적으로 임대인의 예상보다 먼저 전차임이 지급된 때에는 기망을 추정하도록 정하여, 임대인이 직접소권을 행사한 이후에 전대인에게 이루어진 변제나 상계라도, 전차인이 미리 전차임을 지급한 때에는 이로써 임대인에게 대항할 수 없도록 정하고 있다. 다만 임대차계약의 내용 혹은 그 지방의 관습에 근거하여 미리 지급한 것인 때에는, 불완전 직접소권의 본래 효과에 따라 임대인에게 그 미리 한 변제로써 대항할 수 있다.

   대상판결 사안에서 임대인은 소를 제기함으로써 전차인에게 전차임의 지급을 청구하였고, 전차인은 그 이전에 이미 임차인에 대한 전차임 지급을 완료한 상태이다. 임대인의 전차인에 대한 직접청구권에 프랑스법상 불완전 직접소권의 법효과를 그대로 적용하면, 임대인이 전차인에게 직접 차임지급을 요청한 시점을 기점으로 하여, 전차인은 그 이전에 임차인에게 한 변제 등으로는 임대인에게 대항할 수 있지만, 그 이후의 변제 등의 사유로써 임대인에게 대항할 수 없다는 결론으로 이어진다. 대상판결이 명시적으로 이러한 견해를 밝히고 있지는 않지만, 임대인의 직접청구 여부를 새롭게 고려하고 있다는 점에서, 프랑스법상 직접소권의 법 효과를 어느 정도 참고한 것이 아닐까 추측되기도 한다. 

라. 대상판결이 제안하는 새로운 견해  

   한편 대상판결은 “전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.”고 판시한다. 전대차계약상의 차임지급시기와 함께 임대인의 차임청구 시점 또한 중요하게 고려하고 있다. 전차임 변제기를 중요하게 고려하는 기존의 판례·다수설과 프랑스법상의 직접소권설을 혼합한 듯 보이기도 한다. 
   전술한 바와 같이 종래의 판례와 다수설에 따르면 대상판결 사안에서 전차인인 피고가 전불(前拂)한 3달 치 차임인 약 1,000만 원 상당은 임대인에게 이중으로 지급하였어야 한다. 그런데 1,000만 원 상당을 별도로 구분해 내어 다르게 취급하여야 한다는 결론은 그 누구도 쉽게 납득하기 어려울 것이다. 대상판결은 임대인의
직접청구 여부 혹은 시점을 또 하나의 기준으로 내세움으로써 조금은 부자연스러울 수 있었던 결론을 피해갔다. 전차인이 전불(前拂)한 때라도 임대인에게 대항할 수 있는 경우를 마련하였다. 전차인의 이중지급 위험도가 낮아졌는데, 전차인은 임대인으로부터 차임청구를 받은 이후 이중지급 위험에 노출된다.36) 그와 동시에 임대인의 특권은 조금 더 제한되기에 이르렀다. 민법 제630조 제1항 후문이 적용되는 범위가 좁아졌으며, 규정의 문언 해석과는 더욱 멀어졌다는 평가도 가능하다. 임대인보다는 전차인에게 유리한 방향으로 변화된 해석으로서, 계약 당사자(임차인)의 무자력 위험은 그 상대방(임대인)이 감당하여야 한다는 일반원칙에 조금 더 부합하는 모양새이다.  

36) 전차인은 대체로 임대인으로부터 차임청구를 받기 이전에 한 변제로써 임대인에게 대항할 수 있다. 다만 주(11)에서 언급하였듯, 임대인의 전차임 청구 당시 아직 전대차계약상 차임지급시기가 도래하지 않은 전차임을 변제한 사정이 있다면, 그 변제로써 임대인에게 대항할 수 없다.

   이러한 대상판결의 태도에 대해서는 임차인의 무자력 위험을 분배하는 새로운 기준을 제시하였다는 평가가 가능할 듯 보이기도 한다. 하지만 사안을 바꾸어 검토하면 꼭 그렇다고 보기 어렵다. 항을 바꾸어 살펴본다. 

2. 사안의 변경   

   이상에서는 대상판결 사안을 중심으로 민법 제630조 제1항 후문을 바라보는 다양한 관점에 대해 살펴보았다. 본항에서는 각각의 입장에 따른 차이를 보다 극명하게 드러내기 위하여 사안을 조금 변경하여 검토한다. 
   대상판결 사안에서 전차인의 전불이 세 차례에 걸쳐 이루어졌으되, 그 시점은 모두 임대인의 소 제기, 즉 전차인에게 직접청구권을 행사하기 이전이었다. 이하에서는 임대인의 차임청구‘이후’ 전차임의 변제가 이루어졌으되, 그중 세 차례가 약정한 전차임 지급시기 ‘이전’에 전불(前拂)된 경우를 상정한다. 

1) 전차임의 지급시기를 중요하게 고려하는 다수설에 따르면, 전차인은 그 지급시기전에 미리 지급한 세 차례의 전차임으로 임대인에게 대항할 수 없다. 
2) 규정의 문언대로 해석하는 원심에 따르면, 전차인은 임차인에게 지급한 모든 전차임으로 임대인에게 대항할 수 없다.
3) 임대인의 권리를 프랑스법상 직접소권으로 이해하여 임대인이 직접 지급을 요청한 시점을 중요하게 고려하는 견해에 따르면, 전차인은 임대인의 차임청구 이후 임차인에게 지급한 모든 전차임으로 임대인에게 대항할 수 없다.
4) 대상판결에 따르면, 전차인은 임대인의 청구 이후 그 지급시기 전에 전불(前拂)한 세 차례의 전차임으로 임대인에게 대항할 수 없다. 다수설의 결론과 같다. 즉 전차인이 매달 20일에 지급하기로 한 전차임을 17일에 지급한 때에는 임대인에게 다시 전차임을 지급해야 한다. 반면 전차인이 25일에 차임을 지급한 때에는 임대인에게 다시 전차임을 지급할 필요가 없다. 

   규정의 문언 그대로 해석하는 견해에 따르면 전차인은 임차인에게 지급한 모든 전차임으로 임대인에게 대항할 수 없으므로 임대인에게 무소불위의 권능을 부여한다. 프랑스법상 직접소권처럼 운용해야 한다는 견해 역시 임대인을 상당히 강하게 보호하는 결과를 가져온다. 다만 전차인이 임대인으로부터 차임지급요청을 받은 이후부터 그러하다. 전차인은 임대인의 청구를 받은 이후부터는 임대인에게 차임을 지급하여야 한다. 이상의 견해들은 전대차계약상 차임지급시기를 묻지 않는다.  
   반면 전차임의 지급시기를 고려하는 기존의 다수설·판례와 대상판결에 따르면 전차인은 그 지급시기 전에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항하지 못하지만 그 후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다. 임대인의 소 제기 이전에 ‘전불’이 이루어졌던 대상판결 사안에서는 임대인의 직접청구라는 새로운 고려요소를 추가함으로써 어색한 결과를 수정할 수 있었다. 하지만 사안을 조금 변경하여 보면, 대상판결의 새로운 고려
요소가 별다른 역할을 수행하지 않는다. 

3. 각종 의문들  

   이상에서 살펴본 바와 같이, 민법 제630조 제1항 후문의 해석에 관하여는 학설이 다양하며 판례의 태도도 일관되지 않다. 각각의 입장은 다양한 근거를 제시하며 견해를 펼치지만, 어느 견해에 의하더라도 다음과 같은 몇 가지 의문이 명료하게 해소되지 않는다. 

- 전대차계약상 차임지급시기가 과연 그토록 중요한가.
- 대상판결이 임대인의 차임 청구 여하(如何)와 전차임지급시기를 함께 고려하는 것이 적절한가.
- 임대인이 전차인에게 직접 차임을 청구하였다는 점은 어떠한 맥락에서 고려되어야 하는가.
- 임대인과 전차인 중 누구를 더 보호해야 하는가.
- 임대인과 전차인의 이해관계를 고려하면 충분한가. 임차인과 그 채권자들은 어떤가. 

   문제의 본질은 결국 임대인을 어느 정도 보호하는 것이 타당한지, 전차인 등의 관련자들과의 이해관계는 어떠한 기준에 따라 조율하여야 하는지 이다. 아래에서는 그 해답의 실마리를 찾기 위해 먼저 민법 제630조 제1항의 연원을 고찰하며 입법자의 의사를 확인해 보려 한다. 

Ⅳ. 연원적 고찰 - 불완전한 이식(移植)  

1. 규정의 연원  

   앞서 언급한 바와 같이 우리 민법 제630조는 의용민법 613조37)을 거의 그대로 이어받아 제정되었다.38) 일본 민법 613조는 메이지(明治) 민법 제정 당시 신설된 조항으로,39) 제정 당시 일본 구(舊)민법 채권담보편 150조 2항, 일본 구민법 재산편 134조 3항, 법전조사회 원안 311조,40) 프랑스민법 (CODE NAPOLÉON, 1868) 1753조,41) 오스트리아 민법 1101조,42) 네델란드 민법 1618조43), 이태리 민법 1574조,44) 등을 참
고하였다. 우리 민법 제630조와 메이지 민법613조를 이해하기 위해서는 프랑스민법(CODENAPOLÉON, 1868) 1753조, 일본 구민법 채권담보편 150조 2항, 그리고 613조의 제정과정에서 고려되었던 점 등을 살펴볼 필요가 있다. 항을 바꾸어 검토한다. 

37) 메이지 민법 613조 임차인이 적법하게 임차물을 전대한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 진다. 이 경우 임대료의 전불[前払]로써 임대인에게 대항할 수 없다. 전항의 규정은 임대인이 임차인에 대하여 그 권리를 행사하는 것을 방해하지 아니한다. 38) 民議院 法制司法委員會 民法案審議 小委員會, 民法案審議錄, 上卷, 365면 하단. 39) 일본 구(舊)민법에는 임대인의 전차인에 대한 직접적인 권리나 전차인의 임대인에 대한 직접적인 의무를 인정하는 규정은 존재하지 않았고, 메이지 민법에 이르러 비로소 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하는 내용이 613조로 신설되었다.  40) 법전조사회 원안 311조 임차권의 양도 또는 전대의 경우에는 임대인의 선취특권은 양수인 또는 전차인의 동산에 미친다. 양도인 또는 전대인이 수령할 금액에 대해서도 그러하다. 이 경우 전차인은 차임의 전불(前拂)로 임대인에게 대항할 수 없다. (賃借権ノ譲渡又ハ転貸ノ場合ニ於テハ賃貸人ノ先取特権ハ譲受人又ハ転借人ノ動産ニ及フ譲渡人又ハ転貸人ノ受クヘキ金額ニ付キ亦同シ此場合ニ於テハ転借人ハ借賃ノ前払ヲ以テ賃貸人ニ対抗スルコトヲ得ス) 41) 프랑스민법 1753조 전차인은 압류 당시에 그가 부담하고 있는 전대료의 한도 안에서만 소유자에 대하여 책임을 지며, 사전에 미리 행한 변제를 가지고 대항할 수 없다. 42) Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (für die gesammten deutschen Erbländer der Oesterreichischen Monarchie)(1811), 1101조 주거용 주택의 임대인은 차임의 담보를 위하여, 임차인이나 전차인, 혹은 제3자에 의해 이들에게 entrustde된(맡겨진, 위탁된) 동산 등에 대해 질권(un droit de gage)을 갖는다. 전차인은 오직 그의 차임의 한도 내에서만 책임을 부담하나, 임차인에게 미리 지급한 차임으로써 대항할 수 없다. 반면 농장용 토지의 임대인은 농장의 과실뿐 아니라 농장에 있는 가축, 도구 등에 대해서 질권(droit de gage, a light of lien)을 갖는다. 43) Burgerlijk wetboek(1837) 1618조 Code Napolen(프랑스 민법전) 1753, 1755조와 같다. 44) Code civil du royaume d'Italie(1868) 1574조 전차인은 전대차에서 합의된 가격만큼만 임대인에게 책임이 있으며, 사전에 이루어진 지불로써 대항할 수 없다. 다만, 전차인이 건물을 사용한 대가로서 지급한 대금은 미리 지급한 것으로 간주되지 아니한다.

2. 프랑스민법 1753조 

 

프랑스 민법(CODE CIVIL) 1753조45)는 다음과 같이 규정한다. 

45) Article 1753 Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiemens faits par anticipation. Les paiemens faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation.

   전차인은 압류 당시 그가 부담하고 있는 전차임의 한도 내에서만 임대인에게 책임을 지며, 사전에 미리 한 변제로써 대항할 수 없다. 임대차계약의 내용 또는 그 지방의 관습에 따라 전차인이 한 변제는 사전에 미리 행한 변제로 보지 아니한다. 

 

   프랑스 민법 1753조는 임대인이 아닌 전차인을 보호할 목적으로 제정된 규정이다. 프랑스 민법은 부동산 임대인의 차임 등 채권 담보를 위해 임대목적물 내에 설치된 동산, 임차인의 전차임 채권에 대한 우선특권(privilège)을 인정한다.46) 과거 파리의 관습에 따르면, 부동산 임대인은 임차인으로부터 차임을 지급받지 못한 경우 임대목적인 부동산에 비치된 전차인의 소유 동산에 대해 잔존한 전차임채무의 범위를 묻지 않고−전차인이 전차임을 모두 변제했더라도−우선특권을 행사할 수 있었다. 1753조는 이러한 관습의 적용을 배제하고, 임대인의 압류 당시 전차인이 부담하고 있던 전차임의 한도 내에서만 우선특권이 인정됨을 명확히 하기 위하여 제정되었다.47) 그 입법취지가 우선특권의 제한인 까닭에 1753조의 형식 역시 임대인의 권리를 적극적으로 인정하는 모습을 갖추고 있지 않은데, 어느 시점부터 위 조문이 임대인이 전차인에게 직접 차임을 청구할 수 있음을 전제한다는 점이 조명·부각되면서, 직접소권의 근거 규정으로 설명되기에 이른 것이다.48)  

46) Code Civil art. 2332.; Jean-Baptiste Seube, Droit des sûretés, Dalloz, 2022, n° 249. 47) M. Cozian, L'action directe, préf. A. Ponsard : LGDJ, 1969., n°128.;Ch.Jamin(주31), n°17-18.; William Dross, CONTRATS ET OBLIGATIONS, n°57. 48) M. Cozian(주46), n°129.

   한편 프랑스법상 직접소권의 법률관계에서는 통상적으로 제3채무자가 중간채무자에게 한 변제가 그 약정한 변제기 이전에 이루어졌는지에 따라 법 효과가 달라지지 않는다. 1753조가 예외적으로 이러한 내용을 규정한 이유는, 임대인이 예상하지 못한 시점 - 변제기 도래 전 - 에 전차인이 임차인에게 전차임을 지급하였다면 그 자체로써 임차인과 전차인이 임대인을 속이려 하였음을 추정할 수 있기 때문이다.49) 다만 전차인의 이러한 전불(前拂)이 임대차계약이나 관행에 따라 이루어져 합리적이라고 평가되는 상황이라면 이러한 추정은 번복된다.50)  

49) M. Cozian(주46), n°348. 50) M. Cozian(주46), n°348

3. 일본 민법 613조의 입법 배경  

가. 일본 구민법 150조  

   일본 구(舊)민법 채권담보편 150조51)는 다음과 같다.52)   

51) 일본 구민법 채권담보편 150조 賃借権ノ譲渡又ハ転貸ノ場合ニ於テ賃貸人ハ賃貸場所ニ備ヘ有ル動産カ譲受人又ハ転借人ニ属スルコトヲ知ルト雖モ其先取 特権ハ此等ノ物ニ及フ. 此場合ニ於テ先取特権ハ第百三十三条ニ従ヒ譲渡又ハ転貸ノ代価トシテ主タル賃借人ノ受取ル可キ金額ニ及フ但前払ヲ以テ 賃貸人ニ対抗スルコトヲ得ス. 52) 일본 구민법 150조, 메이지 민법 314조는 전차임의 범위를 확정하는 시점에 대해 아무런 언급을 하지 않고 있다. 프랑스민법 1753조가 압류 당시 남아있는 전차임을 한도로 임대인이 전차인에게 직접 차임을 청구할 수 있음을 명시하고 있는 것과 대비된다.

   임차권의 양도 또는 전대차가 이루어진 경우에 임대인이 임대 장소에 비치된 동산이 전차인에게 속함을 알았다고 하더라도 그 물건에 선취특권의 효력이 미친다. 
   이 경우에 선취특권은 133조에 따라 양도 또는 전대의 대가로서 주된 임차인이 수취할 수 있는 금액에 미친다. 단 전불(前拂)로써 임대인에게 대항할 수 없다. 

  위 조항은 임대인이 임차인의 전차임 채권 및 임대 장소에 비치된 전차인의 동산에 대해 선취특권을 행사할 수 있으며 전차인이 전불로써 임대인에게 대항할 수 없음을 정하고 있다. 임대인의 선취특권을 인정하는 부분은 이후 메이지 민법 314조53)로 규정되어 현재까지 존속 중이고, 전차인이 전불로써 임대인에게 대항할 수
없다는 부분이 메이지 민법 613조에 임대인의 직접청구권과 함께 규정되었다. 

53) 메이지 민법 314条 임차권의 양도 또는 전대의 경우에는 임대인의 선취특권은 양수인 또는 전차인의 동산에 미친다. 賃借権の譲渡又は転貸の 場合には、賃貸人の先取特権は、譲受人又は転借人の動産にも及ぶ. 양도인 또는 전대인이 받을 금액에 대해서도 마찬가지이다. 譲渡人又は転貸人が受けるべき金銭についても同様とする

  우리나라는 1958년 민법 개정 당시, 의용민법상 선취특권에 관한 규정들 가운데 몇 가지를 법정담보물권으로 규정한 외에는,54) 선취특권에 관한 대부분 규정을 삭제하고 받아들이지 않았다.55) 부동산 임대인의 임차인에 대한 채권을 피담보채권으로 하는 선취특권에 관해서는, 선취특권을 인정하는 규정을 삭제하는 대신, 임대인의 압류를 전제로, 임차인 소유 부속물과 과실에 대한 법정질권(제648조, 제650조), 임차인소유 건물에 대한 법정저당권(제649조)을 인정하는 조문을 두었으나, 선취특권에 관한 일반규정56) 및 전차인 소유 물건 및 전차임에 대한 선취특권을 인정하는 메이지 민법 314조는 받아들이지 않았다. 

54) 토지임대인의 부속물·과실에 대한 법정질권(민법 제648조), 건물임대인의 부속물에 대한 법정질권(제650조), 토지임대인의 건물에 대한 법정저당권(제649조) 등. 55) 남효순, “프랑스 민법상의 부동산우선특권 -개정 담보법(2006)의 내용을 중심으로-” 민사법학 제49권 제2호, 190면. 56) 311条（動産の先取特権） 다음에 열거한 원인에 의해 생긴 채권을 갖는 자는 채무자의 특정 동산에 대해 선취특권을 갖는다. 次に掲げる原因によっ て生じた債権を有する者は、債務者の特定の動産について先取特権を有する。 1. 부동산의 임대차 不動産の賃貸借

   메이지 민법 613조는 메이지 민법 314조를 그 전제로 삼고 있다. 우리 민법 제630조를 해석함에 있어서 어려움이 있는 주된 이유 가운데 하나라고 생각한다. 이하에서 구체적으로 살펴보기로 한다. 

나. 메이지 민법 314조 

  메이지 민법 314조의 규정은 다음과 같다. 

  임차권의 양도 또는 전대의 경우에는 임대인의 선취특권은 양수인 또는 전차인의 동산에 미친다.  
  양도인 또는 전대인이 받을 금액에 대해서도 마찬가지이다.  

   메이지 민법의 제정을 위한 법전조사회가 314조의 초안을 심의할 당시의 상황57)에 관해 다음의 기록58)이 남아있다.59) 법전조사위원이던 하세가와 타카시(長谷川喬)는 우메 겐지로60)에게, 전차인이 임차인에는 전대료를 지급했음에도 임차인이 임대인에게 임료를 지급하지 않아서 전차인이 임차인의 채무에 관해 자기의 동산으로 책임을 져야 하는 상황이 된다면 전차인에게 지나치게 가혹하지 않은지 물었다. 이에 우메 겐지로는, “그 대신 임대차에서 이런 규정이 생길 것 같습니다... 전차인이 임차인에게 차임을 지급하는 대신 직접 임대인에게 차임을 지급할 수 있도록 하는 규정이 생긴다면 조금도 불편하지 않을 것입니다”는 취지로 답변하였다. 

57) 明治 27년 10월 23일자 法典調査會 제39회 회의 상황이다. 58) 法典調査会 第39回 議事速記録 *未校正13巻118丁裏https://law-platform.jp/hist/129089d/129089_131009/AQE6AQEB#rev-5af95ea7ea0bef26fd8cb48e 59) 平野裕之(주24), 88-89면 참조. 60) 우메겐지로는 임대차에 관한 규정을 기초한 자이나, 314조의 기초자는 아니었다.

   전술한 바와 같이 일본 민법은 부동산임대차 관계에서 발생하는 임대인의 차임 등 채권을 담보하기 위한 선취특권을 인정한다. 그리고 이러한 임대인의 선취특권이 전대인이 받을 전차임, 임대목적물에 비치된 전차인 소유 동산에까지 미친다고 규정하고 있다. 따라서 전차인이 전대인(임차인)에게 전차임을 변제하였더라도 임차인이 임대인에게 차임을 지급하지 않는 등의 사유로 인해 임대인의 임차인에 대한 차임채권이 잔존한다면−전차임채권에 대해서는 선취특권은 행사하지 못한다고 하더라도−임대인은 여전히 임차목적물에 비치된 전차인의 동산에 대해 선취특권을 행사할 수 있다. 하세가와 타카시가 이 부분이 전차인에게 가혹함을 지적한 것이고, 우메 겐지로는 전차인이 직접 임대인에게 차임을 지급함으로써 선취특권의 피담보채권, 즉 임대인의 차임채권 자체를 소멸시킬 수 있도록 한다면, 전차인이 임차인에게 차임을 지급하고도 그 소유 동산이 집행됨으로 인해 이중 변제의 위험에 처하는 상황을 방지할 수 있을 것이라는 취지로 답변한 것이다. 
   이러한 대화 내용은 메이지 민법 613조 제정당시 전차인의 입장이 상당 부분 고려되었음을 보여준다. 일본의 여러 주석서나 교과서가 613조를 임대인의 편의를 위한 규정으로 설명하고,61) 우리나라의 문헌들 또한 우리 민법 제630조에 대하여 같은 설명을 하고 있지만, 이는 위 조문이 제정된 취지와 정확히 일치하는 설명이라고는 보기 어렵다.62)  

61) 我妻榮, 債權各論 中卷, 岩波書店, 1957, 462면 이하; 幾代通·廣中俊雄 編, 新版注釋民法(15), 有斐閣, 1989, 287면; 原田純孝, 賃借権の譲渡·転貸 星野英一他編『民法講座』５巻, 有斐閣, 1985. 6. 295∼383면 중 303면; 內田貴, 民法 II(第3版), 東京大學出版會, 2011., 223면 이하 등. 62) 이를 지적하는 일본 문헌으로는, 平野裕之(주24), 92∼93면; 服部敬(주12), 509∼510면.

   즉 메이지 민법 613조가 제정된 배경에는, 전차인이 임차인에게 전차임을 변제하더라도 임차인이 임대인에게 차임을 변제하지 않는다면 임대인이 전차인 소유 동산에 대해 선취특권을 행사할 수 있는 점, 따라서 전차인이 전대차에 따른 전차임 채무를 넘어서까지 책임을 질 수 있는 점 등이 중요하게 고려되었다. 히라노 히로유키(平野裕之)는 이러한 613조가 (1) 314조의 선취특권 제한 (2) 임대인의 보호라는 두 가지 의미를 가진다고 설명한다.63) 한편 카가야마시게루(加賀山茂)는 613조의 의의 중 하나로 제시되는 ‘임대인 보호’가 무엇을 말하는지 명확하지 않으며, 613조가 명백한 입법상 오류라고 말하기도 한다64). 

63) 平野裕之(주24), 92∼93면. 64) 加賀山茂, “民法六一三条の直接訴権《action directe》について(2.完) ”, 107면

   이제 항을 바꾸어 일본과 우리의 문헌이 613조를 임대인의 이익을 위한 규정이라고 설명하고 있는 이유가 무엇인지, 메이지 민법의 기초자 중 하나인 우메 겐지로는 어떻게 말하고 있는지, 기타 일본 내에서의 논의를 조금 더 면밀히 검토해 보겠다. 

다. 기초자인 우메 겐지로의 설명 

   우메 겐지로는 저서인『民法要義』에서 613조의 제정과 관련하여 다음과 같이 기술하고 있다.65) 우메 겐지로가 613조를 제정할 당시의 의도가 상세히 기술되어 있으므로 내용이 긺에도 거의 그대로 전재하였다. 

65) 梅謙次郎, 民法要義, 卷之三 債權編, 私立法政大學, 明治39[1906]. 이해의 편의를 위해 문장을 수정하고 괄호와 각주를 추가 하여 설명을 보충하였다.

 

   임대인은 본 조항(613조)이 아니더라도 간접소권을 행사하여66) 전차인에게 채무의 이행을 재촉할 수 있다. 하지만 이 경우 임대인은 전차인으로부터 수령한 것을 혼자 갖지 못하고 임차인의 다른 채권자들과 나누어야 한다. [단 임대인은 314조에 따라 전차인의 동산, 임차인의 전차임채권에 대해 선취특권을 가지며 이는 가장 강력한 권리이므로 본 조항(613조)는 이론적인 의미만 가질 뿐이다. 단 ① 동산(動産)의 임대차에 있어서는 선취 특권이 있을 수 없다. ② 과실(果實)을 차임으로 하는 경우에는 330조 3항의 규정67)에 의해 임차인보다 강력한 선취특권자가 적지 않다. 이 때문에 이러한 경우에는 본 규정이 필요하다.68)]  

66) 일본 민법 423조가 규정하고 있는 채권자대위권을 가리킨다. 67) 특정 동산을 목적으로 하는 선취특권이 경합하는 경우에 선취특권 사이의 순위를 정하는 규정이다. 토지의 과실에 대해서는, 1순위자가 농업상 노무를 제공한 자, 2순위가 종료와 비료를 제공한 자, 3순위가 토지 임대인이라고 정하고 있다.  68) 이 부분을 보면, 입법자가 임대인에게 다른 선취특권자에 우선하는 직접청구권을 인정하여 주려는 의도를 가지고 있었던 것처럼 보이기도 한다.

   임대인이 간접소권을 행사하여 청구할 때에 전차인은 임차인에 대한 대항사유로 임대인에게 대항할 수 있다.69) 그러나 본 조항(613조)에 의해 청구하는 경우에는 ① 임대인이 자신의 권한으로 전차인에게 청구를 하는 것이므로, 득이 된다면 완전히 자신의 소유로 귀속시켜야 한다.70) 이로 인해 임차인은 그 채무의 전부 또는 일부를 면하게 된다.71) 하지만 ② 전차인이 임차인에게 대항할 수 있는 사유로 임대인에게 대항하지 못하는 경우가 있을 수 있다. 예를 들어, 전차인이 임차인에 대하여 채권을 가지고 있어, 이것과 그 차임의 의무를 서로 상계할 수 있는 경우라도, 임대인으로부터 직접 청구를 받을 때에는 상계로써 임대인에게 대항할 수 없다.72)  

69) 임대인이 임차인을 대위하여 전차인에게 전차임의 지급을 구하는 경우, 전차인은 임차인에게 전차임을 지급하고 이로써 임대인에게 대항할 수 있다. 채권자가 채권자대위권을 행사한 사실을 채무자가 안 경우 채무자는 피대위권리의 처분으로 채권자에게 대항할 수 없지만, 제3채무자의 채무자에 대한 지급을 금지하는 효력은 없다.[편집대표 김용덕, 주석민법 채권총칙 (2) 제5판, 한애라 집필부분, 한국사법행정학회, 2020. 10., 276면].  70) 여기까지의 서술에 따르면 우메 겐지로는 임대인이 채권자대위권을 행사하는 경우보다 임대인을 더욱 보호하기 위하여 직접청구권을 인정하려는 의사였던 것으로 보인다. 임대인이 채권자대위권(간접소권)을 행사하여 전차인으로부터 전차임을 추심하였다면 그 금원은 임대인을 포함하여 임차인의 다른 모든 채권자들을 위한 임차인의 책임재산이므로 이는 모든 채권자들이 나누어 가져야 하지만, 임대인에게 전차인에 대한 직접청구권을 인정함으로써 전차임을 온전히 임대인의 차임채권 만족을 위해 사용할 수 있도록 하겠다는 것이다. 71) 전차인이 임대인에게 전차임을 지급하면 그 금액만큼 전차인의 임차인에 대한 채무와 임차인의 임대인에 대한 채무가 모두 소멸한다.  72) 임대인의 직접 청구가 있은 때부터 전차인이 임차인에게 한 상계로써 임대인에게 대항할 수 없다는 본 서술만을 보면, 우메 겐지로가 임대인의 직접 청구에 프랑스법상 불완전 직접소권이 행사된 효과를 부여하려던 것으로 보인다. 반면 이후의 서술에서는, 전차인이 임차인에게 한 변제로써−전불이 아닌 한−임대인에게 대항할 수 있는 것이 원칙이라고 할 뿐, 임대인의 직접 청구 시점을 기점으로 하여 전차인의 대항가능여부가 달라진다는 점에 대해서는 아무런 언급이 없다. 우메 겐지로가 상계와 변제의 경우를 다르게 취급하려던 것인지, 아니면 프랑스법상 직접소권에 대해 정확히 이해하지 못하였기 때문인지는 수 없을 것이다. 히라노 히로유키는 우메 겐지로가 프랑스의 직접소권 제도를 제대로 이해하고 있었는지 의문이라고 말한다[平野裕之(주24), 90면 참조].

   임대인의 전차인에 대한 직접소권은 임차인의 전차인에 대한 권리의 범위를 넘어설 수 없으나,73) 다만 하나의 예외가 있다. 그것은 전차인이 차임의 선불에 대해 임대인에게 대항할 수 없는 경우이다.74) 전차인이 임차인에게 그 차임을 지급한 때에는 그 의무가 소멸하므로 다시 임대인으로부터 청구를 받을 이유가 없다.75) 그러나 전차인이 약정한 혹은 관습이나 법률이 정한 기간에 차임을 지불할 때는 당연히 이 원칙을 적용해야 한다고 하더라도,76) 선불 즉 약정 시기 전에 한 지불에 대해 임대인에게 대항할 수 없도록 했다. 이미 본 조항에서 임대인에게 직접소권을 부여한 이상, 전차인은 함부로 임대인의 권리를 좌우할 수 없다.77) 특히 선불은 종종 임대인에 손해를 더할 수 있기 때문에, 임차인과 전차인과 공모해 선불하는 경우가 있어 특히 이를 가지고 임대인에 대항할 수 없도록 한 것이다. 또는 이와 같은 경우에는 임대인은 제424조(채권자취소)의 규정에 의하여 그 선불을 취소할 수 있다고 해도, 공모한 것인지 실제로 증명하기 매우 어려워 본 조항에서는 단연 그 사기 가능성을 막는 것이다. 

73) 프랑스법상 직접소권은 직접소권자가 중간채무자의 최종채무자에 대한 채권을 행사하는 것을 의미하므로(Terré, Simler, Lequette et Chénedé, Droit civil Les obligations, n°1607.; William Dross, Actions ouvertes au créancier, JurisClasseur Civil Code, 10 Juin 2020, n°36), 위 채권의 범위를 넘을 수 없다. 일본은 평성 29년 채권법 개정 시에 613조에 전차인이 임대인에게 직접 지금의무를 부담하는 채무의 범위가 임차인의 차임 및 전차인의 전차임 채무를 한도로 함을 명시하였다.  74) 이 부분의 서술은 오해를 불러일으킨다. 임대인의 직접소권은 임차인의 채권 범위를 넘어설 수 없다. 전차인의 관점에서 서술하면 전차인은 임차인에 대한 채무 이상을 임대인에게 부담하지 않는 것이 원칙이다. 그런데 이러한 원칙은 임대인이 직접청구권을 행사한 이후에는 그대로 관철될 수 없다. 임대인이 직접청구권을 행사하면 임차인의 채권에 압류가 된 듯 동결효가 발생하므로, 전차인은 임차인에 대한 채무를 변제하였더라도 임대인에게 대항하지 못하기 때문이다. 전차인이 선불을 한 경우 임대인에게 대항할 수 없다는 점이 ‘임대인의 직접소권은 임차인의 채권 범위를 넘어설 수 없다’는 원칙의 예외를 구성하는 것은, 임대인이 직접소권을 행사하기 이전의 상황에 한정된다.  75) 이 부분의 서술을 살펴보면, 우메 겐지로는 임대인이 전차인에게 직접소권을 행사하기 이전에 전차임의 변제가 이루어진 상황을 전제로 하여, ‘미리’ 지급된 경우에 관한 논의를 진행하고 있는 것처럼 보인다. 하지만 이후의 서술을 종합하여 보면 히라노 히로유키가 말했듯 우메 겐지로가 임대인이 불완전직접소권의 법 효과에 대해 명확히 이해하지 못하는 것처럼 보이기도 한다. 76) 프랑스민법 1753조의 내용을 기초로 한 서술이다(4.나.항 참조). 77) 오해를 불러일으키는 표현이다. 임대인의 직접소권이 그 행사 시점부터 압류와 유사한 동결효를 갖는 불완전 직접소권으로 분류되는 이상, 이러한 서술은 임대인이 전차인에게 직접 지급을 청구한 이후의 상황에 대해서는 적절한 서술이지만, 아직 임대인이 직접청구권을 행사하기 이전의 상황에 맞는 서술은 아니다

   본 조항의 규정은 임대인에게 전차인에 대한 직접소권을 부여한 것이며 일부러 임차인의 권리를 빼앗아 이것을 임대인에게 주는 것이 아니다. 따라서 선급의 경우를 제외하면 임차인은 전차인에 대하여 그 의무의 이행을 요구할 수 있어야 하며, 전차인은 그 이행을 거부할 수 없다. 후에 임대인이 전차인에 대해 그 의무의 이행을 요구할 때 전차인은 이미 임차인에게 의무를 이행하였음을 주장할 수 있다.78) 본 조항 제1항의 끝부분은 특히 임차의 선불 문제로 임대인에 대항할 수 없다는 취지로서, 암묵적으로는 선불에 없을 때는 전차임의 변제로 임대인에 대항할 수 있다는 것을 나타낸다.79)  

78) 이 부분 서술을 살펴보면, 우메 겐지로는 임대인의 직접소권 행사 전에 전차인의 임차인에 대한 지급이 이루어진 경우를 설명하고 있는 것처럼 보이기도 한다.  79) 불완전 직접소권의 효과에 따르면, 임대인이 직접소권을 행사하기 이전에 변제 혹은 선불이 이루어진 경우에는 유효 적절한 설명이다. 하지만 직접소권을 행사한 이후의 상황과는 맞지 않는 서술이다. 우메 겐지로가 임대인의 직접청구권을 프랑스법상 불완전 직접소권으로 규정하고자 하였다면, 프랑스 민법 1753조가 압류의 시점(au moment de la saisie)에 대해 적시하는 것처럼, 직접청구의 시점에 대해 명시하였어야 할 것으로 생각된다

   본 조항은 본래 임대인을 보호하기 위해 마련한 것이므로 본 조항의 규정 때문에 임대인이 임차인에 대한 권리를 잃는 것이 아니다.80) 그럼에도 임대인은 임차인을 믿고 그 소유물을 임대한 자이기 때문에 본 조항의 규정에 불구하고, 만약 전차인에 대한 청구를 그만두고 여전히 임차인에 대해 청구하기를 원한다면 그것은 개인의 자유이다. 

80) 프랑스법상 직접소권이 인정되는 경우, 직접소권자는 중간채무자에 대한 권리를 보유하면서 동시에 그와는 최종채무자에 대한 별개의 독립적인 권리를 취득한다. 이러한 특질 때문에 프랑스법상 직접소권은 사실상 일종의 법률이 인정하는 인적담보로서의 성격을 갖는다고 평가된다(Terré, Simler, Lequette et Chénedé, Droit civil Les obligations, n°1607).

............ 

   본 조항은 특히 임대인에게 권리를 부여하는 것에 불과하며, 임대인에게 의무를 부과하려는 것은 아니다. 그러므로, 전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담해야 함에도 불구하고 임대인에 대해 직접적인 권리를 행사할 수 없다. 다만, 제423조에 의해 임차인의 권리를 대신하여 행사할 수는 있다. 

  위 내용에 기초하면, 우메 겐지로는 613조를 통해 임대인의 권리를 프랑스법상 직접소권과 같은 성격을 가지는 권리로 규율하려는 의도를 가지고 있었으되, 불완전 직접소권을 행사한 시점을 기준으로 변제 등의 법 효과가 확연히 달라진다는 점에 대해서는 주의를 기울이지 않았던 게 아닐까 추측된다. 현재 일본과 우리나라
의 다수설은 임대인이 직접 지급을 요청하였는지, 그 시기는 언제인지 등에 대해 아무런 언급을 하고 있지 않다. 우메 겐지로의 설명 전체의 맥락을 헤아리기보다는 단편적인 서술에만 의존한 것은 아닌지 의심스럽다. 
  한편 우메 겐지로의 위 서술 중에는 모순되는 내용이 뒤섞여 있다. 우선 그는 임차인의 다른 채권자들이 존재하는 경우 채권자대위권만으로는 임대인이 전속적인 이득을 누리기 어려우므로, 613조를 통해 이를 가능하게 하려는 의도가 있었다고 적고 있다. 임대인에게 선취특권에 준하는 우선권을 인정해 주려는 취지라는 것이다. 그런데 이와 동시에, 임차인이 여전히 전차임채권을 자유롭게 행사할 수 있으며, 전차인은 ‘미리’ 지급한 경우가 아닌 한, 임차인에 대한 변제로써 임대인에게 대항할 수 있다고 한다. 하지만 앞서 살펴본 프랑스법상 직접소권이 그렇듯, 채무자의 채권에 대한 채권자의 우선권을 보장하기 위한 가장 기본적인 전제는 특정 시점
부터 채무자의 채권을 동결시켜 그 가치를 보전하는 것이다. 채무자의 처분 및 제3채무자의 채무자에 대한 지급을 금지하여야 한다는 취지이다. 우리 민법 제352조가 채권질권이 설정된 경우 그 설정자나 제3채무자가 질권자의 동의없이 입질채권을 소멸하게 할 수 없도록 한 것 역시 채권질권자의 우선변제권을 실질적으로 보장하기 위함이다. 이처럼 특정 시점부터는 임차인에 대한 변제로써 임대인에게 대항할 수 없다고 하여야, 비로소 전차인으로 하여금 이중변제의 위험을 회피하도록 하여 전차임채권의 가치를 보전할 수 있고, 이를 통해 임대인의 우선변제권도 보장된다.  
   즉 임대인의 우선권을 보장하려 한다는 명목상의 입법취지와 전차인이 임차인에 대한 변제로써 임대인에게 대항할 수 있도록 한 규정 내용은 서로 양립하기 어렵다.  
   또한 우메 겐지로는 - 변제와 달리 - 임차인에게 한 상계로 임대인에게 대항할 수 없다고 하는데, 변제와 상계가 왜 구별되어야 하는지에 대해 아무런 설명이 없다. 우메 겐지로가 프랑스법상 직접소권의 효과에 대해 정확히 이해하지 못한 것인지, 직접청구권을 행사한 시점에 대한 내용을 누락한 것일 뿐인지, 아니면 기술된 대로의 법 효과를 진정으로 의욕하였는지는 알 수 없다. 입법자의 설명은 혼란스럽고 그것만으로는 613조를 입법한 정확한 취지를 추출해 내기 어렵다. 일본 내에서도 논란이 계속되는 이유일 것이다.  

라. 일본 내에서의 다양한 견해  

   종래 일본의 학설과 판례는 613조를 임대인을 보호하기 위한 규정으로 이해해 왔고, 전불(前拂)의 의미에 대해서도 대체로 일치된 입장을 보여 왔다.81) 그러나 이러한 다수설에 반대하는 목소리도 적지 않다.82) ⓐ 카가야마 시게루(加賀山茂)는 우메 겐지로가 스스로 프랑스의 직접소권을 참고하였다고 밝히고 있듯이 613조는 프랑스 법상 불완전 직접소권을 들여온 것이고 불완전 직접소권의 법 효과에 따라야 하므로, 전차인은
임대인이 직접소권을 행사한 때부터 전차임의 변제로 임대인에게 대항할 수 없다는 입장을 취한다.83) ⓑ 히라노 히로유키(平野裕之)는 613조의 입법취지가 두 가지로서 그 중 하나는 314조의 선취특권을 제한하려는 것이고,84) 다른 하나는 임대인을 보호하기 위함이라고들 말하나, 후자의 의미는 모호하다고 한다. 일본은 314조에서 임대인의 전차임채권에 대한 선취특권을 인정하고 있고, 이러한 선취특권은 채권질권과 마찬가
지로 선취특권자가 직접 제3채무자에게 전차임을 추심할 수 있도록 하므로, 613조의 직접청구권을 통해 임대인 보호가 강화되는 의미가 없다는 것이다. 이 때문에 다수의 교과서에서 직접청구권의 취지에 관하여 임대인을 보호하기 위함이라거나 임대인의 편의를 위한 규정이라는 정도로 간단하게 설명하고 있을 뿐이라고 분석한다. ⓒ 나카지마 타마요시(中島玉吉)는 임차인이 전차인으로부터 차임을 지급받고 정작 자신은 임대인에게 차임을 지급하지 않는 경우, 임차인이 타인(임대인)의 재산을 통해 이득을 취하는 불합리를 시정하려는 것이 곧 613조의 존재 의의라고 설명한다.85) ⓓ 하토리(服部敬)는 613조의 입법취지를 메이지 민법 제정 당시의 임대차계약이 주로 소작관계를 염두에 두고 규정되었음에 주목할 필요가 있다고 한다. 당시 일본의 소작관계가 지주와 소작인 사이의 가부장적인 지배 관계를 배경으로 한 개인적인 신뢰에 기초를 둔 관계였고, 그러한 역학관계가 일본 민법제정에 반영되었다는 것이다.86) 임대목적물을 사용한 전차인이 임차인에게 지급하는 지료는, 임대인의 소유물인 임대목적물에서 발생하는 수익인바, 전차인이 임차인에게 지료를 지급하였는데 임차인이 임대인에게 지료를 지급하지 않음으로써 임대인 소유물에서 발생한 수익을 임차인이 누리게 되는 결과는 공평하거나 합리적이지 않다는 관념에 기초하여, 613조가 마련되었다는 것이다. 다만 현대에는 일본 민법 제정 당시의 봉건적인 소작관계가 더 이상 존속하고 있지 않으므로, 더 이상 613조를 제정할 당시의 입법취지는 유효하지 않으므로, 과거의 상황에서나 의미를 가졌던 위 규정의 입법취지를 고려하는 것이 적절한지 검토할 필요가 있다고 설명한다.87)  

81) 服部敬(주12), 498면  82) 平野裕之(주24), 90면 참조. 83) 加賀山茂(주25), 90면 이하. 84) 平野裕之(주24), 92면. 85) 中島玉吉, ‘民法釋義卷二之下’(大五) 685면[平野裕之(주24), 90면에서 재인용]. 86) 服部敬(주12), 490∼492면. 일본 구민법(보나소아드 민법)은 임차권을 물권으로 파악하고 자유로운 양도와 전대를 허용하였으나, 일본 민법 제정에는 임차권을 채권으로 하고 원칙적으로 양도와 전대를 금하였는바, 그 이유는 임차권의 자유로운 양도와 전대가 당시의 일본 관습법에 반한다고 판단하였기 때문이라고 한다. 87) 服部敬(주12), 493∼495면, 503∼504면 참조. 따라서 전차인이 임차인에 대하여 갖는 전대차계약 상의 항변사유로써 임대인에게 대항할 수 없다고 하는 우메 박사의 설명 또한 현대에서는 더 이상 의미를 갖기 어렵다고 한다. 그리고 가가야마처럼 프랑스법상 직접소권의 개념을 동원할 필요도 없다고 주장한다

4. 소결  

  이처럼 ① 일본 민법 613조의 입법취지나 의의, 임대인을 보호한다는 것이 구체적으로 무엇을 의미하는지에 대해서는 일본 내에서도 의견이 분분한 상태이다.88) 그리고 ② 일본 민법613조는 임대인의 전차임채권에 대한 선취특권을 규정하고 있는 일본 민법 314조와의 관계 안에서 이해되어야 하는데, 우리 민법은 일본과 달리 선취특권을 인정하지 않고 있으며 전차임 채권에 대한 법정담보물권을 규정하고 있지 않다. 더욱이 ③ 우리 민법 제630조는 ‘미리’ 지급되었는지를 묻지 않는다. 그렇다면 우리는 일본민법 규정 및 그에 기초한 논의에 얽매일 필요없이, 우리의 법 상황을 토대로 민법 제630조의 해석과 입법의 방향에 대해 고민하여야 할 필요
가 있다.  

88) 平野裕之(주24), 92∼93면

Ⅴ. 민법 제630조 제1항의 새로운 해석   

1. 해석의 목표  

    법 해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다.89) 대상판결 사안에서 대립하는 이해관계는 비교적 단순하다. 전차인은 임차인에게 전차임을 지급하였지만, 임차인은 임대인에게 차임을 지급하지 않았다. 전차인이 임차인에게 전차임을 이미 지급한 사실로써 임대인에게 대항할 수 있는지에 따라 임대인과 전차인 중 누가 임차인의 무자력 위험을 떠안게 되는지가 달라진다. 임대인과 전차인 중 누구를 더 보호해야 할지의 문제이다. 

89) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035판결.

대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 [건물명도등][공2009상,724] 【판시사항】 [1] 법률 해석의 방법과 한계 [2] 임대주택의 분양전환시 우선분양권을 갖는 구 임대주택법 제15조 제1항에 정한 ‘임차인’의 의미 및 이에 ‘실질적 의미의 임차인’도 포함되는지 여부  (소극)   【판결요지】 [1] 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다. 그리고 실정법이란 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록, 즉 구체적 타당성을 가지도록 해석할 것도 요구된다. 요컨대, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다. 그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다. 한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다.  [2] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항에서 규정하는 ‘임차인’이란 어디까지나 그 법률이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자 본인으로서의 임차인을 의미하고, 이와 달리 당사자 일방의 계약 목적, 경제적 부담이나 실제 거주 사실 등을 고려한 ‘실질적 의미의 임차인’까지 포함한다고 변경, 확장 해석하는 것은 법률 해석의 원칙과 기준에 어긋나는 것으로서 받아들일 수 없다.   【참조조문】 [1] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조) [2] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조)   【전 문】 【원고, 상고인】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 김영호) 【피고, 피상고인】 피고 1외 1인 【원심판결】 대전고법 2006. 11. 1. 선고 2006나1846 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다. 그리고 실정법이란 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록, 즉 구체적 타당성을 가지도록 해석할 것도 또한 요구된다. 요컨대, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데에 두어야 할 것이다. 그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 할 것이다.  한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다.  2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 뒤, 다음과 같은 요지로 판단하였다. 즉, 임대주택법은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 공익적 목적에서 제정되었으므로 위 법률을 해석하고 적용함에 있어서는 위와 같은 입법 목적을 충분히 참작하여야 하고, 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제1항(원심은 ‘ 임대주택법 제15조 제1항 제1호’라고 기재하고 있으나, 이는 2005. 7. 13.자로 개정된 법에 신설된 조항으로서 이 사건에 적용되지 않는 것이므로, 잘못된 기재로 보인다) 및 그 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것) 제13조 제2항에서 ‘무주택자인 임차인’을 임대주택에 대한 우선분양 권리의 발생요건으로 정하고 있는 것은 임대주택이라는 한정된 자원의 분양에 있어 아직 주택을 소유하고 있지 못한 서민이자 그 주택에 대한 실수요자를 우선적으로 배려하기 위한 목적이므로 위 규정에서 말하는 ‘임차인’의 의미를 밝히고 이 사건에서 피고 2가 그 임차인에 해당하는지를 판단함에 있어서는 위와 같은 규정의 목적을 충분히 고려하여야 한다고 전제하였다.   그리고 이 사건의 구체적 사안에 대하여, 이 사건 임대주택의 임차 목적은 분명히 피고 2의 주거공간을 구하는 것이었고, 이 사건 임대주택을 임차하여 그 곳에 거주하겠다는 결정을 한 자도 피고 2이었으며, 보증금으로 지급된 자금 역시 그의 것이었던 사실, 다만 피고 2가 처의 병수발로 자리를 뜰 수 없었던 절박한 사정이 있었기 때문에 직접 원고 공사의 사무실을 찾아가 자신의 명의로 임대차계약을 체결하지 못하고 출가(출가)한 딸인 피고 1에게 임대차계약의 체결을 부탁하였는데, 피고 1은 법적 권리에 관하여 정확한 지식과 정보를 갖지 못하였기 때문에 계약 체결과정에서의 실수로 인하여 아버지( 피고 2)의 이름이 아닌 자신( 피고 1)의 명의로 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 피고 1이 법적으로 허용되지 않는 어떤 이익을 얻거나 법적 규제를 회피하기 위하여 그렇게 한 것은 아니었던 사실, 피고 2는 현재 75세의 고령에 홀로 살고 있는 노인으로서 경제적 활동을 할 능력을 잃었고 넉넉한 재정능력도 갖고 있지 못한 사실을 인정하였다.  그런 다음 임대주택법이 달성하고자 한 정책적 목표, 위 법이 의도한 계획과 보호 범위 등 법해석학의 관점에서 볼 때, 임대주택법 제15조 제1항의 ‘임차인’의 의미를 문언적, 법형식적으로만 해석할 것이 아니라 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있는 이 사건에서는 임대차계약의 목적, 재정적 부담과 실제 거주자라는 실질적 측면에서 사회적 통념상 임차인으로 여겨지는 피고 2가 이른바 ‘실질적 의미의 임차인’에 해당되어 이 사건 임대주택에 관하여 우선분양을 받을 권리를 가지므로, 임대차계약 기간 만료를 이유로 피고들에게 명도와 퇴거를 구하는 원고의 청구는 허용되지 않는다고 판단하였다.   3. 그러나 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 원심의 위 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 이 사건에서 문제되는 임대주택법 제15조 제1항 및 그에 따른 이 사건 임대차계약서의 계약특수조건 제9조 제2항에서 사용된 ‘임차인’의 개념은, 임대주택을 건설하여 임대의무기간 동안 임차·사용하게 하다가 그 기간이 경과하면 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 임차인에게 우선 분양함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법과 이 사건 임대차계약의 근간이 되는 중심개념으로서, 그것이 객관적으로 명확하게 해석되지 않으면 임대사업자와 임차인 등이 법과 계약에서 정한 의무를 이행하고 권리를 실현함에 있어서 상당한 혼란과 지장이 초래될 것이다.   그런데 임대주택법상 임대주택의 ‘임차인’에 관하여 특별한 해석규정은 없고, 원심이 말하는 이른바 ‘실질적 의미의 임차인’을 포함한다는 취지의 규정도 없다. 다만, 같은 법 제3조에서 “임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다”고 규정하고 있을 뿐인데, 주택법은 물론이고 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 주택임대차보호법에서도 특별히 ‘임차인’이라는 용어에 관한 해석규정은 보이지 않는다(다만, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에서 일정한 법인을 임차인에 포함시키고, 제9조에서 일정한 경우 사망한 임차인의 권리의무를 사실상의 혼인관계에 있는 자 등이 승계하도록 규정하고 있을 뿐이다).   결국, 임대주택법상의 임차인이라는 용어는 임대차에 관한 일반법인 민법의 규정, 그리고 사회에서 통상적으로 이해되는 ‘임차인’의 의미로 돌아가 해석할 수밖에 없는바, 그것은 민법 제618조가 규정하는 바와 같이 임대차계약에서 목적물의 사용수익권을 가짐과 동시에 차임지급의무를 부담하는 측의 일방당사자를 의미한다고 보는 것이 문언에 충실하면서도 가장 보편타당한 해석이라고 할 것이다.  그런데 여기에서 임대차의 일방당사자라는 것은 위와 같은 사용수익 및 차임지급을 약정하여 임대차계약을 체결한 당사자를 말하는 것이지, 목적물을 실제로 사용·수익하거나 보증금·차임 등을 실제 출연하는 자의 의미가 아니다. 이는 임대주택법의 다른 규정들의 취지에 비추어 보아도 알 수 있다. 즉, 임대주택법은 건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준을 법정하는 한편( 제14조), 특별한 경우를 제외하고는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 규정하며( 제13조), 사위(사위) 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 자나 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있다( 제22조). 또한, 임대주택에 대하여 임대차계약을 체결할 때에는 법령이 정하는 사항이 포함된 표준임대차계약서를 사용하도록 하고 임대사업자와 임차인은 위와 같이 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다고 규정하고( 제18조), 임대사업자와 임차인이 위 법 또는 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 소관청이 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하는 등( 제19조) 엄격한 규제와 감독을 하고 있다. 그렇다면 임대주택법은 일정한 자격요건을 갖추고 선정절차를 거친 자로서 일정한 형식의 계약서 작성을 통하여 임대차계약을 체결한 자를 임차인으로 취급하면서, 그로 하여금 임대차계약의 내용을 준수할 것, 특히 무단 임차권양도나 주택의 전대를 금지하도록 함으로써, 계약체결 당사자로서의 임차인과 그 임대주택에 실제로 거주하는 자가 함부로 분리되는 것을 불허하는 취지임이 분명하다.   따라서 임대주택법에서 말하는 ‘임차인’이란 임대주택법에 따라 임대차계약을 체결하고, 그 법의 규율을 받으면서 권리를 행사하고 의무를 이행하여야 할 당사자로서의 임차인이라고 하여야 한다. 그런데 이와 달리 원심과 같이, 임대차를 통하여 달성하려는 목적, 재정적 부담 또는 실제 거주자와 같은 실질적 측면에서 사회통념상 임차인으로 여겨지는 자를 ‘실질적 의미의 임차인’이라 하여 위 법상 임차인의 의미를 확대하거나 변경하여 해석하는 것은, 우선 ‘실질적 의미의 임차인’이라는 개념 자체가 모호한데다가, 그 판단 기준으로 거론되는 것들이 임대차계약 이면(이면)의 사정 또는 임대주택에 대한 다양한 사용·수익의 방식 등에 불과하다는 점, 그러한 해석은 위에서 본 임대주택법의 취지와 전체 법체계, 법률용어의 일반적 의미에 반할 뿐만 아니라 상대방 당사자인 임대사업자측의 의사와 신뢰에 반하는 것인 점, 나아가 임대주택법에 따른 임대주택의 공급 및 관리에도 혼란을 초래할 우려가 있다는 점에서 그대로 받아들일 수 없다.   특히 이 사건에서 문제가 되는 임대주택법 제15조는, 임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 기존 임차인 중에서 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 자에게 우선분양전환권이라는 특혜를 부여하는 규정인데, 여기에서의 임차인을 위와 같이 ‘실질적 의미의 임차인’이라고 해석한다면, 당초 임대주택법이 정한 요건과 절차에 따라 임차인으로 선정되어 임대차계약을 체결한 당사자로서의 임차인이 아니더라도 따로 실질적 측면에서 임차인이라고 해야 할 자가 있으면 그를 임차인으로 인정하고 그에게 우선분양전환권을 부여하게 되어 임대주택법의 기본 취지에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라, 나아가 임대차계약을 체결하였던 임차인이 중도에 우선분양전환권자로서의 자격요건을 상실한 후 무주택자인 친·인척 등을 입주시키고 그를 내세워 임대주택을 분양받는 등 다양한 방법으로 임대주택법의 취지를 몰각시킬 우려마저 있다. 이는 임대주택법을 포함하여 법질서의 규범성과 안정성을 크게 해치는 결과가 될 뿐이다.   한편, 원심은 이 사건에서의 특별한 사정에 대한 구체적 타당성 때문에 위와 같은 법적 안정성의 요청이 후퇴되어야 한다고 판단한 것으로도 보인다. 하지만, 특별한 사정이 있는 예외적 사안을 구체적 타당성 있게 해결한다는 명분으로 위와 같은 법률 해석의 본질과 원칙을 뛰어넘을 수는 없다. 무엇이 구체적 타당성 있는 해결인가 하는 문제는 차치하고서라도, 법률 해석의 본질과 원칙에서 벗어나 당해 사건에서의 구체적 타당성 확보라는 명분으로 1회적이고 예외적인 해석이 허용된다면, 법원이 언제 그와 같은 해석의 잣대를 들이댈지 알 수 없는 국민은 법관이 법률에 의한 재판이 아닌 자의적인 재판을 한다는 의심을 떨치지 못할 것이며, 이는 법원의 재판에 대한 국민의 신뢰를 크게 해칠 뿐만 아니라 모든 분쟁을 법원에 가져가 보지 않고서는 해결할 수 없게 함으로써 법적 안정성을 심히 훼손하게 될 것이기 때문이다. 임대주택법 제15조 제1항이 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 임대주택이 피고 2와 같은 실수요자에게 우선공급되도록 하려는 공익적 목적을 가진다고 하더라도 위와 같은 법리는 마찬가지로 적용되어야 한다.  결론적으로, 임대주택법 제15조 제1항에서 규정하는 ‘임차인’이란 어디까지나 위 법률이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자 본인으로서의 임차인을 의미한다고 할 수밖에 없고, 이와 달리 당사자 일방의 계약목적, 경제적 부담이나 실제 거주사실 등을 고려한 ‘실질적 의미의 임차인’까지 포함한다고 변경, 확장 해석하는 것은 앞서 본 법률 해석의 원칙과 기준에 어긋나는 것으로서 받아들일 수 없다.  4. 나아가 원심에는, 피고 1이 피고 2를 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하는 과정에서 단지 수고와 번잡함을 피할 생각으로 자신 명의로 임대차 계약을 체결한 것이므로, 피고 2가 이 사건 임대차계약의 당사자 본인으로서의 임차인에 해당된다는 판단이 포함되었다고 볼 여지도 있다.  일반적으로 계약의 당사자가 누구인지는 그 계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제에 해당한다. 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 그 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다.   원심판결의 이유와 기록을 종합하여 보면, ① 원고와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 자는 피고 1이고 그 임대차계약서상 임차인 명의도 피고 1로 되어 있으며, 그것이 특별히 타인을 위한 ‘대리행위’라든지 ‘제3자를 위한 계약’으로서 체결되는 것이라는 등의 사정은 전혀 나타나 있지 않은 점, ② 이 사건 임대차계약은 임대주택법이 규율하는 바대로 일정한 자격요건과 필요한 구비서류들을 갖추어 체결되었을 터인데 그러한 것들도 모두 피고 1을 기준으로 구비되었을 것으로 추정되는 점, ③ 피고 2가 자신의 주거를 마련하기 위하여 피고 1에게 임대차계약 체결을 부탁하였음에도 피고 1이 계약 과정에서 단지 ‘실수로’ 업무를 잘못 처리한 것에 불과한 것인지에 관하여는, 이에 부합하는 증거로 원심이 채용한 을 제3호증이 있기는 하나 이는 피고 1 본인의 인증자술서에 불과하여 그대로 믿기는 어렵고, 오히려 피고 1이 원심 변론기일에 출석하여 “ 피고 2의 보증채무를 피하기 위하여 피고 1이 피고 2의 돈을 보관하고 있다가 … 피고 1 명의로 계약을 체결하게 되었다”고 진술한 것에 의하면 피고들은 대외적인 법률행위는 피고 2의 명의로는 하지 않을 의도였다고 추측되는 점, ④ 피고측이 주장하는 특수한 사정들이란 모두 그들 내부의 문제에 불과할 뿐이고, 계약 당시 원고측도 그러한 사정을 잘 알면서 계약의 명의와 관계없이 계약당사자를 피고 2로 한다거나 계약에 따른 법률효과를 아예 직접 피고 2에게 귀속시키기로 한다는 의사의 합치가 있었다는 등의 특별한 사정에 관한 증거자료는 전혀 보이지 않는 점, ⑤ 이 사건 임대차계약을 위한 보증금이 피고 2의 자금이었다는 주장에 부합하는 증거로는 앞서 본대로 피고 1의 자술서인 을 제3호증이 있을 뿐 금융자료 등의 객관적인 자료는 제출되지 않은 점, ⑥ 피고 2가 이 사건 임대주택에 주민등록을 하고 계속 거주하였다고는 하나, 피고 1 역시 이 사건 임대차계약상의 입주일 무렵인 1999. 6. 4. 이 사건 임대주택으로 주민등록 전입신고를 한 이래 중간에 합계 약 1년 6개월 정도를 제외하고는 이 사건 임대주택의 분양전환 무렵까지 계속 그곳에 주민등록을 하고 있었던 사실 등을 알 수 있다.   위와 같은 여러 사정들을 앞서 본 계약당사자의 확정 등에 관한 법리에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차계약의 당사자 본인으로서의 임차인은 계약체결행위를 실제로 하였고 또한 계약서상으로도 임차인으로 표시되어 있는 피고 1이라고 볼 수밖에 없다.   5. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유만을 내세워 임대주택법 제15조 제1항 소정의 임차인의 의미를 이 사건과 같은 특별하고도 예외적인 사정을 참작하는 실질적 의미의 임차인으로 해석하고 이 사건 임대주택에 있어서 피고 2가 그러한 임차인에 해당한다고 보아 원고의 이 사건 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 앞에서 본 바와 같은 임대주택법상 임차인 개념의 해석에 관한 법리, 임대차계약 당사자의 확정 내지 계약의 해석에 관한 법리, 처분문서의 증명력 등 증거법칙 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 법령 위반의 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.   6. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   이홍훈(재판장) 김영란 김능환 차한성(주심)

   기존 판례와 다수설의 태도에 따르면, 임대인의 소 제기 이전 전차인이 전대차계약상 차임지급시기에 앞서 지급한 1,000만 원 상당으로 임대인에게 대항할 수 없어 이를 임대인에게 다시 지급해야 한다는 결론에 이른다. 구체적으로 타당한지 의문스럽다. 반면 대상판결은 임대인이 전차인에게 차임을 청구하기 전에 전차임 지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로써 임대인에게 대항할 수 있다고 하여, 전차인이 임차인에게 지급한 차임 전부로 임대인에게 대항할 수 있다는 결론을 도출해 내었다. 임차인의 무자력 위험을 임대차계약의 당사자인 임대인이 부담하도록 한 점에서, 대상판결이 이끌어낸 결론은 구체적으로 타당해 보인다. 하지만 앞서 사안을 일부 변경하여 살펴보았듯, 대상판결이 제시한 기준들−전차임 지급시기의 변제기, 임대인의 직접 지급요청−이 언제나 구체적으로 타당해 보이는 결론으로 이어지는 것은 아니다. 이에 아래에서는 민법 제630조 1항 단서를 해석하면서 이상의 요소들을 중요하게 고려하는 것이 마땅한지에 대해 고민해 볼 것이다. 

2. 전차임 지급시기  

   다수설과 판례가 전차인이 그 지급시기 전에 지급한 전차임으로 임대인에게 대항할 수 없다고 해석함에는, 전차인이 그 약정한 전차임 지급시기 도래 이전에 전차임을 지급하는 것이 이례적이므로 실제로는 지급하지 않았음에도 임차인과 짜고 임대인에게 거짓을 말할 가능성이 높다는 전제가 깔려있다.90) 

90) 방응환, 주석민법 채권각칙(3) , 203면 등.

   하지만 이러한 전제가 지금 우리의 거래 현실에 부합하는지에 대해서는 의문이 있다. ① 우선 임대차 관계에서 약정한 지급시기 이전에 차임을 지급하는 것이 이례적인 상황이라고 보기 어렵다. 약정한 지급기일이 공휴일 등과 맞물릴 때에는 하루 이틀 일찍 차임을 지급하는 경우가 드물지 않다. ② 또한 요즘은 금융거래내역 등으로 바로 진위가 확인된다. 전차인이 임차인에게 전차임을 지급하지 않고도 지급하였다며 임대인을 속이기가 쉽지 않다. ③ 무엇보다도, 전차인이 이러한 거짓말을 할 유인이 있을까. 임차인이 차임을 지급하지 않으면 임대차계약이 해지될 위험이 높아진다. 그리고 그에 따른 불이익은 전차인이 감당하여야 한다.91) 전차인
으로서는, 임차인과 공모하여 지급하지도 않은 차임을 지급하였다며 임대인을 속이기보다는 임대인에게 전차임을 지급함으로써 임대차계약의 해지를 막기 위해 노력하는 것이 합리적인 대응이라고 생각된다.92)  

91) 전대차는 임대차의 존속을 전제하는 것으로 임대인의 동의 있는 전차인이라도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수 없다(대법원 1990. 12. 7. 선고90다카24939 판결 참조). 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차기간이 모두 만료된 경우에는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결참조).  92) 결국 민법 제630조 제1항 단서의 해석과 관련하여 판례와 다수설이 전제하고 있는 상황은, 전차인이 전대차 목적물을 반환해야 하는 상황에까지 이르러 전차임이라도 아끼기 위해 임차인과 공모하여 지급하지도 않은 전차임을 지급하였다고 임대인에게 거짓말하는 경우로 추려질 수 있다고 생각된다. 그리고 이러한 상황은 다시 같은 질문을 하게 한다. 전차임의 지급시기가 중요한가. 전차인이 임대차계약이 해지되어 전대차목적물을 반환하여야 하는 상황에서 전차임채무를 면하기 위해 임차인과 짜고 임대인에게 거짓말하는 경우라면, 그 지급하였다고 하는 시점이 약정한 차임지급시기 전후에 따라 과책의 정도가 다르다고 생각되지 않기 때문이다

대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 [건물명도][공1991.2.1.(889),440] 【판시사항】 건물매수인이 소유권을 취득하지 아니한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대하였으나 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매매계약이 해제된 경우 임차인의 건물명도의무와 매수인(임대인)의 보증금반환의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)   【판결요지】 건물매수인이 아직 건물의 소유권을 취득하지 못한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대하였으나 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매도인이 매매계약을 해제하고 임차인에게 건물의 명도를 구하는 경우 임차인은 매도인에 대한 관계에서 건물의 전차인의 지위와 흡사하다 할 것인바, 임대인의 동의 있는 전차인도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수가 없고, 또 임차인이 매매계약목적물에 대하여 직접 임차권을 취득했다고 보더라도, 대항력을 갖추지 아니한 상태에서는 그 매매계약이 해제되어 소급적으로 실효되면 그 권리를 보호받을 수가 없다는 점에 비추어 볼 때, 임차인의 건물명도의무와 매수인(임대인)의 보증금반환의무를 동시이행관계에 두는 것은 오히려 공평의 원칙에 반한다 할 것이다.  【참조조문】 민법 제536조, 제630조 【전 문】 【원고, 상고인】 박달근 외 1인 【피고, 피상고인】 한국기독교장로회 광주고백교회 【원 판 결】 광주지방법원 1990.6.29. 선고 90나574 판결 【주 문】 원심판결을 파기한다 사건을 광주지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 원심판결 이유에 의하면 원심은 원고들이 이 사건 건물을 소유하고 있다가 소외 최순자에게 매도하고 최순자가 그 건물을 피고에게 임대하는데 동의한 일이 있다고 인정하고 원고들이 최순자의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하고 피고에게 건물의 명도를 청구하는 이 사건에서 원고들에 대한 피고의 건물명도의무와 피고에 대한 임대인 최순자의 임차보증금반환의무는 공평의 원칙상 동시이행관계에 두는 것이 옳다고 판시하였다.  그러나 위와 같은 사실관계에서 건물매수인 최순자는 아직 건물의 소유권을 취득하지 못하고 원고들에 대하여 매수인으로서 그 건물을 사용수익할 수 있는 채권적 권리가 있음에 불과한 것으로 보아야 하고 원고들의 동의을 얻어 그 건물을 매수인으로부터 임차한 피고는 원고들에 대한 관계에서 건물의 전차인의 지위와 흡사하다 할 것인바, 임대인의 동의 있는 전차인도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수가 없고, 또 피고가 매매계약목적물에 대하여 직접임차권을 취득했다고 보더라도, 대항력을 갖추지 아니한 상태에서는, 그 매매계약이 해제되어 소급적으로 실효되면 그 권리를 보호받을 수가 없다는 점에 비추어 볼 때, 위에 본 두 의무를 동시이행관계에 두는 것은 오히려 공평의 원칙에 반한다 할 것이므로 위 각 의무를 동시이행관계에 있다고 판단한 원심은 동시이행의 항변권에 관한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다할 것이다.  상고논지는 이유있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   김용준(재판장) 박우동 이재성 윤영철

대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결 [청구이의][공1996.2.1.(3),367] 【판시사항】 임차물이 전대된 후 그 임대차 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우, 임대인과 전차인 사이에 직접 목적물 반환에 관한 권리·의무가 존재하는지 여부   【판결요지】 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다.  【참조조문】 민법 제213조, 제630조 제1항 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김원갑) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 송기방) 【원심판결】 서울고등법원 1995. 4. 13. 선고 94나27191 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 상고이유 제1점에 대하여 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다고 보아야 할 것이므로, 같은 취지에서 원심이 전차인인 피고가 임대인인 소외 1에게 목적물을 명도함으로써 임차인인 원고에 대한 목적물 반환의무를 다하였다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 임차인의 목적물 반환의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없으며, 원고가 이 사건 목욕탕을 임차한 것이 건물이나 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 아님은 명백하므로 논하는 바가 지적하는 민법 제643조 소정의 매수청구권이 발생할 여지는 전혀 없고, 설사 원고가 같은 법 제646조 소정의 부속물매수청구권을 행사할 수 있다 하더라도 피고가 목적물을 임대인에게 명도한 이상 피고의 원고에 대한 목적물 반환의무가 이행되지 않았다고 볼 수 없음은 당연하다 할 것이다. 결국 논지는 이유가 없다.  상고이유 제2점에 대하여 원고와 피고 사이에 전대차계약시 1회당 금 100,000원 이상의 수리비만을 원고가 부담하기로 약정한 사실은 원심도 인정한 바와 같고, 원심이 피고가 지출한 수리비를 인정함에 있어 증거로 채용한 영수증이나 간이세금계산서 중에 그 액수가 금 100,000원에 달하지 못하는 것도 상당수 있음은 사실이나, 기록에 의하면 위 각 금 100,000원 미만의 영수증 등은 1건의 수리비 전체를 표시한 것이 아니라 1건의 수리에 소요된 인부들의 식대 또는 그 수리에 소요된 설비부속품 구입비 등을 따로 지급한 영수증들로서 1건의 수리에 소요된 수리비 전체를 놓고 볼 때에는 모두 금 100,000원을 초과함이 명백하므로, 원심이 원고가 피고에게 지급하여야 할 수리비를 모두 금 6,695,800원으로 인정한 것은 정당하다 할 것이고, 거기에 논하는 바와 같은 이유 모순의 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유가 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   정귀호(재판장) 김석수 이돈희 이임수(주심)

   현대사회와 어울리지 않는 가정을 걷어내고 다수설과 판례의 해석을 살펴보자. 
   전대차계약에서 차임지급시기를 정한 기한의 이익은 그 채무자인 전차인에게 있다. 전차인이 기한의 이익을 포기하고 그 지급시기 도래 전에 차임을 지급한 사정 가운데, 전차인에게 이중변제의 위험을 떠넘길 만한 과책(過責) 요소가 있는가. 전차인은 사전에 임차인에 대한 지급을 금지하는 명령을 받은 바도 없다. 전차인이 그 지급시기에 앞서 전차임을 지급하였다는 사정으로 인해 임대인에 대한 관계에서 그 변제의 효력이 부정될 만한 법적·이론적 근거가 없다. 
   한편 다수설과 판례에 따르면 전차인은 전차임지급시기 ‘이후’에 임차인에게 지급한 차임으로 임대인에게 대항할 수 있다. 굳이 과책의 경중을 따지자면 약정한 지급시기 이후의 지급, 즉 이행지체가 있는 경우가 더 무거울 수 있다. 즉 판례와 다수설이 전차임이 지급된 시점을 중대하게 고려하고 그에 따른 법 효과를 달리 하는 것은 그 정당화를 위한 법적·이론적 근거를 찾기 힘들며 구체적 타당성과도 거리가 있다. 
   다수설과 판례가 민법 제630조 제1항 후문을 그 문언과 달리, 전차인이 ‘전차임 지급시기 전’에 임차인에게 지급한 차임으로 임대인에게 대항하지 못한다고 해석하는 것은 문언의 가능한 의미를 넘어선다. 

3. 임대인의 직접 지급요청   

   한편 대상판결은 새로운 고려 요소를 제시하고 있다. 임대인이 전차인에게 직접 지급요청을 한 시점을 기준으로 그 전에 전차임의 변제기가 도래하여 전차인이 이를 지급한 때에는 그러한 전불(前拂)로써 임대인에게 대항할 수 있다고하여, 전차임의 변제기 외에 임대인의 직접 지급요청 시점을 함께 살피고 있다. 다만 대상판
결은 새로운 기준을 제시하는 근거에 대해서는 명확히 밝히고 있지 않다. 이에 위 요소가 새롭게 제시된 이유, 적정성 및 그 법 효과에 대해 필자의 관점에서 자유롭게 고민해볼 것이다. 
   임대인이 전차인에게 직접 차임의 지급을 요청하는 상황은−대상판결 사안에서 그랬듯−대체로는 임차인이 차임을 지급하지 않는 경우일 것이다. 임대인이 전차인에게 직접 전차임을 청구하면 전차인은 임차인이 차임 지체 상황을 알게 될 것이다. 그러한 전차인이 임차인에게 전차임을 지급하는 상황은 이례적이다. 즉 전차인
이 임대인으로부터 차임청구를 받은 이후부터는 임차인에 대한 변제로써 임대인에게 대항하지 못하도록 하는 것이 합리적인 측면이 있다. 
   이하에서는 임대인의 직접청구 후 전차인이 임차인에게 지급한 전차임으로 임대인에게 대항할 수 없다는 논리를 정당화할 만한 법적·이론적 기초에 대해 검토해 보려 한다. 

가. 프랑스의 직접소권  

   대상판결이 임대인의 직접청구에 일정한 법효과를 부여함은 앞서 언급한 프랑스법상 불완전 직접소권(actions directes imparfaites)의 효력을 참조한 결과로 보인다. 전술한 것처럼 우리 민법 제630조 제1항은 일본 민법 613조를 계수하였고, 일본 민법 613조는 불완전 직접소권으로 분류되는 프랑스 민법 1753조를 참조하여 제정되었다. 이 점에 방점을 둔다면 임대인의 직접청구 후에는 마치 전차임채권이 압류된 것과 같은 효과를 인정하자는 주장이 가능하다.93) 

93) 오수원, “임대인의 전차인에 대한 차임 직접청구권과 전차인의 차임지급의 항변”, 392∼396면; 일본 민법 613조를 직접소권으로 보아야 한다는 일본의 학설로는, 加賀山茂, “民法六一三条の直接訴権(1)”, “民法六一三条の直接訴権(2)” 참조

   한편 프랑스 내에서는 1753조를 근거로 임대인의 직접소권을 인정하는 것이 타당한지에 관하여 논란이 있으며, 임대인의 전차인에 대한 권리를 대리나 채권자대위권으로 이해하여야 한다는 견해도 유력하다.94) 직접소권은 특정 채권자의 이익을 보장하기 위해 - 채권자평등의 원칙이나 계약의 상대성 원칙에 반함에도 불구
하고 - 특별히 법으로 인정되는 권리인데, 프랑스 민법 1753조는 임대인의 우선특권을 제한하려는 목적으로 제정된 규정이므로, 이러한 직접소권 제도의 본래 취지와는 어울리지 않는다는 점 때문이다. 일본 내에도 민법 613조의 의의에 대해 다양한 논란이 지속 중이라는 점은 전술한 바와 같다. 

94) M. Cozian, L'action directe, n°130ff

   우리나라는 임대인의 선취특권 및 전차임에 대한 법정담보물권을 인정하지 않으므로 그 제한에 대해 고민할 이유가 없다. 사회적·제도적 배경이 서로 다른 이상, 비록 그 연원인 규정이라도 법 효과를 그대로 들여옴에는 신중할 필요가 있다고 생각한다. 더욱이 프랑스 내에는 직접소권 제도 자체에 대해서조차 다양한 논란이
있다.95) 따라서 프랑스법상 직접소권의 도입에 대해서는 고민이 필요하다. 

95) 프랑스에서 직접소권은 공통점을 찾기 어려운 이질적 성격의 권리들의 집합으로 여겨져 왔다. 체계화가 어느 정도 이루어진 현재에도 직접청구권 전체를 아우르는 단일한 설명은 어려운 것으로 받아들여지고 있다{조경임(주26), “직접청구권에 관한 연구”, 101∼102면, 105∼109면}.

   따라서 임대인의 직접청구에 어떠한 법 효과를 부여하고자 한다면, 그 법적 근거와 효과는 우리의 다양한 제도를 참조하여 살피는 것이 합리적이라는 생각이다.  

 

나. 우리의 법 제도  

   한편 대상판결이 임대인의 직접 청구에 특별한 법 효과를 부여하는 모습은, 우리의 법 체계 안에서는 ⓐ 채권가압류의 지급금지효나96) ⓑ 채권질권 설정에 따른 지급금지효,97) 또는 ⓒ 제3자를 위한 계약이 체결된 이후 낙약자가 요약자에 대한 변제로써 수익자에게 대항할 수 없는 경우98)등을 떠올리게 한다. ⓐ 금전채권자가 채무자의 금전채권을 가압류하면, 제3채무자는 그 지급금지효로 인해 채무자에 대한 변제로써 채권자에
대항할 수 없다.99) ⓑ 입질채권의 채무자(제3채무자)는 질권설정의 통지를 받거나 이를 승낙한 후 질권설정자인 채무자에게 한 입질채권의 변제로써 질권자에게 대항할 수 없다.100) ⓒ 제3자를 위한 계약이 체결되고 수익자가 수익의 의사표시를 한 이후에는, 요약자와 낙약자는 수익자에게 채권을 취득하도록 한 합의에 반하여 수익자의 권리를 해할 수 없다. 따라서 낙약자는 요약자에 대하여 한 변제로써 수익자에게 대항할 수 없다.101) 

96) 채권의 가압류는 제3채무자에 대하여 채무자에게 지급 금지를 명하는 것이므로 채권을 소멸 또는 감소시키는 등의 행위는 할 수 없고 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다(대법원 1998. 1. 23. 선고 96다53192 판결 등).  97) 제352조(질권설정자의 권리처분제한) 질권설정자는 질권자의 동의없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다. 98) 제541조(제삼자의 권리의 확정) 제539조의 규정에 의하여 제삼자의 권리가 생긴 후에는 당사자는 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다. 99) 가압류와 함께 일반채권자를 위한 제도로 꼽히는 채권자대위권 역시 채무자가 채권자대위권 행사사실을 안 때에 채무자로 하여금 피대위권리의 처분을 제한하는 효력이 있지만, 가압류와 달리 제3채무자에 대해 채무자에게의 지급을 금지하는 효력은 없다. 따라서 채권자대위권에서의 제3채무자는 채무자에 대한 변제로써 채권자에게 대항할 수 있다[한애라, 주석민법 채권총칙 (2) , 276면]. 100) 편집대표 김용덕, 주석민법 물권(3) 제5판, 이태종 집필부분, 한국사법행정학회, 2019. 5., 710∼711면. 101) 임차인(전대인)과 전차인 사이에, 전차인이 전대차계약에 따른 차임을 임대인에게 직접 지급하기로 하는 내용의 제3자를 위한 계약이 체결된 상황을 가정하고 임대인의 전차인에 대한 차임청구를 그의 수익의 의사표시로 본다면, 임대인으로부터 차임청구를 받은 때부터 전차인은 임차인게 지급한 차임으로 임대인에게 대항할 수 없다.

  임대인의 직접청구에 상기 제도들과 유사한 효과를 부여하는 것이 적절할까. 이는 임대인을 어느 정도로 보호할지의 문제, 전차인의 자유를 어느 정도로 제한할지의 문제와 직결된다. 구체적으로는, 임대인은 직접청구시부터 전차임채권이 변제 등으로 소멸할 위험에서 벗어나는지, 전차인은 임대인으로부터 차임을 청구받은 이후에는 오직 임대인에게만 전차임을 지급하여야 하는지, 즉 임차인에게 전차임을 지급하면 임대인에게 다시 이를 지급해야 하는지의 문제라고 말할 수 있다. 임대인이 전차임채권의 교환가치를 동결, 혹은 지배할 수 있는지, 전차인에게 지급금지의 구속을 가할 것인지의 문제라고 표현할 수도 있겠다.  
   단순하게 생각하면, 임대인으로부터 직접 지급요청을 받은 전차인으로서도 임대차계약이 해지될 위험을 감수하면서 전대인에게 전차임을 지급할 이유가 없으므로, 임대인의 직접 지급요청에 지급금지효를 부여하고 전차인으로 하여금 임대인에게만 전차임을 지급하도록 하는 것이 원만하며 합리적인 해결책으로 보이기도 한다. 
   하지만 역시나 단순한 접근이다. 임대인의 직접청구에 지급금지효 혹은 그와 유사한 법 효과를 부여하는 것이 적절한지 판단하기 위해서는 다른 관련자들의 이해관계를 함께 고려해야 한다. 이는 임대인의 직접청구권이 임대인과 전차인 만의 법률관계가 아니며 임차인과 임차인의 채권자 등 다양한 이해관계인들의 관여를 예정하고 있다는 점에 기인한다. 이하에서는 항을 바꾸어 임대인의 전차인에 대한 권리가 직접청구권이라는 점에 초점을 맞추어 민법 제630조 제1항 후문의 적절한 해석 방향에 관해 고민해보려 한다. 

4. 임대인의 직접청구권을 둘러싼 법률관계   

   앞서 살펴본 바와 같이 종래의 판례와 다수설은 민법 제630조 제1항 후문을, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 임차인에게 지급한 전차임으로 임대인에게 대항하지 못한다는 의미로 해석해 왔다. 하지만 이는 위 규정의 입법 취지와 경위를 종합하여 살피더라도 그 가능한 법 문언의 의미를 넘어서는 해석으로 보인다. 더불어
위 규정의 연원이 된 일본 민법 규정에 관한 논의를 그대로 참조하기 어렵다는 점은 막막함을 더한다. 한편 대상판결은 임대인이 전차인에게 직접 지급을 요청한 사실에 일종의 법 효과를 부여하며 구체적 타당성을 꾀하는 듯 보인다. 
   그리고 그 법 효과의 실체와 근거를 고민하다 보면, 전차임채권에 대해 (가)압류가 있거나 담보물권이 설정된 경우, 혹은 임차인과 전차인 사이에 임대인을 위한 제3자를 위한 계약이 체결된 때처럼 임대인의 청구에 일종의 지급금지효를 부여하는 것이 꽤 합리적인 듯 생각되기도 한다. 
   그런데 규정의 적절한 해석과 입법의 방향을 찾기 위해서는 추가로 고려되어야 할 점이 있다. 

   법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다. 그러나 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다. 한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다.102) 

102) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035판결.

   이처럼 우리 판례는 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려한 체계적·논리적 해석방법에 부합하는지 고려할 것을 강조한다. 이에 이하에서는 임대인의 전차인에 대한 차임등 청구권이 직접청구권이라는 점에 주목하여, 우리 법질서 곳곳에 자리하고 있는 다른 여러 직접청구권이 어떻게 규율되고 있는지, 직접청구권을 둘러싼 다양한 법률관계에서 어떠한 점들이 무겁게 고려되고 있는지 살펴보고, 이를 통해 임대인의 직접청구권의 적절한 해석 및 입법의 방향에 대해 고민하고자 한다. 

5. 직접청구권의 법률관계  

   가. 본 논문에서는 채권자가 채무자(중간채무자)의 채무자(제3채무자)에게 직접 급부의 이행을 청구할 수 있는 권리를 직접청구권으로 칭한다. 우리의 법 제도는 다양한 직접청구권을 인정하고 있다. 상법 제724조의 피해자의 책임보험자에 대한 권리, 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’이라고 한다) 제14조에 의
해 인정되는 수급사업자의 발주자에 대한 권리, 채권자가 채무자를 대위하여 제3채무자를 상대로 직접 금전의 지급을 구하는 이행청구권 등이 직접청구권의 범주에 포함된다. 본 논문에서 다루고 있는 임대인의 전차인에 대한 권리 역시 임대인이 그 계약의 상대방이 아닌 전차인에 대해 직접 전차임의 지급을 구하는 권리로서 직접 청구권의 일종이다. 
   이러한 직접청구권의 법률관계에는 개념 본질적으로 3인 이상의 이해관계인이 관여한다. 임대인의 직접청구권 또한 임대인, 임차인, 전차인의 존재를 전제로 한다. 임차인이 차임을 제대로 지급하지 못하여 임대인이 전차인에게 직접 차임의 지급을 청구하기에 이르렀다면 임차인이 무자력이고 임대인 외에도 임차인의 다른
채권자들이 있을 확률이 높다. 임대인이 전차인에게 직접 차임의 지급을 청구하는데, 다른 한편에서 임차인의 다른 채권자가 전차임 채권을 (가)압류하거나, 임차인을 대위하여 전차인에게 직접 전차임을 청구하는 상황을 가정해 보자. 
① 임대인의 청구에 앞서 임차인의 다른 채권자가 전차임채권을 (가)압류한 경우, ㉮ 임대인이 여전히 전차인에게 차임을 추심할 수 있을지, 아니면 ㉯ 임차인의 다른 일반채권자들과 마찬가지로 전차임채권에 대한 채권집행절차에 참여하여 배당을 받아야 할지 문제될 수 있다. ㉮ 를 인정함은 임대인에게 실질적으로 우선변제
권을 보장하는 결과를 가져온다.103) 이를 부정할 때 임대인의 직접청구권은 간이한 결제수단일 뿐이다(전술한 ㉯와 같다).

② 임대인이 전차인에게 직접 지급을 청구한 후 실제로 그 지급이 이루어지기 전에 전차임채권에 (가)압류가이루어진 경우는 어떨까. ㉮ 이를 (가)압류가 경합한 상황처럼 취급하여야 할까, 혹은 ㉯ 직접
청구 사실에 별다른 법 효과를 부여하지 않는 것이 타당할까. 대답하기 어려운 질문들이다. 

103) 채무자의 채권자들과 직접청구권자가 중간채무자의 제3채무자에 대한 채권을 두고 경합하는 관계에 있을 때 직접청구권 자에게 우선적인 지위가 보장되는지는 직접청구권의 효력과 실익을 구분 짓는 중요한 요소가 된다. 임대인의 전차인에 대한 직접청구권은 임차인의 전차임채권과 별개의 채권이므로 임대인이 임차인의 다른 채권자와 경합하는 상황이 발생하지 않는 듯 보인다. 임대인이 전차임채권의 집행에 참여하지 않는 한, 형식적으로는 임대인이 임차인의 다른 채권자들 과 경합할 일이 없는 것은 사실이다. 하지만 실질적으로는 임대인은 임차인의 다른 채권자들과 임차인의 전차임채권을 두고 경합하는 관계에 있다. 전차임채권이 환가되거나 변제로 소멸하면 임대인의 전차인에 대한 권리도 소멸하므로, 임대인이 직접청구를 하더라도 전차임채권에 대한 집행이나 전차인의 임차인에 대한 변제를 허용하고 전차인이 이로써 임대인에게 대항할 수 있다면, 이는 임대인의 실질적 우선변제권을 부정하는 결과가 된다. 반면 임대인의 직접청구전차인의 임차인에 대한 변제를 제한하거나 전차임채권에 대한 집행을 제한한다면 이는 임대인에게 실질적인 우선변제권을 인정한다고 평가할 수 있다.

나. 임대인의 청구에 어떠한 법 효과를 부여하는지는 전차인과의 관계뿐 아니라 임차인의 다른 채권자들과의 관계에도 영향을 미친다. 이러한 모습은 다른 직접청구권의 법률관계에서 관찰된다. 예를 들어 하도급법은 원사업자의 파산 등의 상황에서 수급사업자가 발주자에게 직접 지급을 요청하면, 발주자는 수급사업자에 대해서‘만’ 대금지급의무를 부담하게 되며 발주자의 원사업자에 대한 채무, 원사업자의 수급사업자에 대한 채무가 모두 소멸한다고 규정한다.104) 따라서 ① 수급사업자의 직접 지급 요청후에 원사업자의 다른 채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 (가)압류 등 집행보전조치를 취하였다면 이는 존재하지 않는 채권에 대한 (가)압류로서 효력이 없다. 반면 ② 수급사업자가 발주자에게 직접 지급을 요청하기 이전에 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대해 원사업자의 다른 채권자가 압류 또는 가압류 등으로 집행보전조치를 취한 경우에 관해서는, 수급사업자의 직접청구권이 ‘발생’하지 않으므로,105) 수급사업자는 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.106) 

104) 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조(하도급대금의 직접 지급) ① 발주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 때에는 수급사업자가 제조·수리·시공 또는 용역수행을 한 부분에 상당하는 하도급대금을 그 수급사업자에게 직접 지급하여야 한다.  1. 원사업자의 지급정지·파산, 그 밖에 이와 유사한 사유가 있거나 사업에 관한 허가·인가·면허·등록 등이 취소되어 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우로서 수급사업자가 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때  2... ② 제1항에 따른 사유가 발생한 경우 원사업자에 대한 발주자의 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무는 그 범위에서 소멸한 것으로 본다. 105) 대법원 2017. 12. 5 선고 2015다4238 판결, 대법원 2016. 9. 23 선고 2015다201107 판결, 대법원 2014. 11. 13 선고 2009다 67351 판결 등. 106) 하도급법은 원사업자의 채권에 관해 집행보전조치가 있는 경우 수급사업자의 직접청구권이 발생하는지에 관하여 규정하 고 있지 않으나, 판례가 직접청구권이 발생하지 않는다는 법리를 형성해 내었다. 수급사업자의 직접청구권에 관한 기존 의 논의에 대해서는, 조겸임, “직접청구권에 관한 연구”, 173∼184면 참조

대법원 2017. 12. 5. 선고 2015다4238 판결 [공사대금][공2018상,41] 【판시사항】 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조에 따른 하도급대금 직접지급사유 발생 전에 원사업자의 발주자에 대한 채권이 원사업자의 제3채권자에 의한 가압류 등으로 집행보전된 경우, 그 이후 직접지급사유가 발생하면 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여 수급사업자에게 직접지급청구권이 발생하는지 여부(소극) / 이러한 법리가 가압류 또는 압류명령의 당사자 사이에서만 상대적으로 발생하는지 여부(소극) 및 위 법리가 가압류 등이 수급사업자의 원사업자에 대한 하도급대금채권의 실현을 위하여 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) / 하도급대금 직접지급사유 발생 전에 오로지 수급사업자의 신청에 의해서만 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 가압류된 경우, 그 이후 직접지급사유가 발생하면 수급사업자의 직접지급청구권이 발생하는지 여부(원칙적 소극)   【판결요지】 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’이라 한다)에 직접지급사유 발생 전에 이루어진 강제집행 또는 보전집행의 효력을 배제하는 규정은 없으므로, 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 원사업자의 제3채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대하여 압류 또는 가압류 등으로 채권의 집행보전이 된 경우에는 그 이후에 발생한 하도급공사대금의 직접지급사유에도 불구하고 집행보전된 채권은 소멸하지 아니한다. 따라서 위와 같이 압류 등으로 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여는 수급사업자에게 직접지급청구권이 발생하지 아니한다.  이러한 압류 등 집행보전과 하도급법상 직접지급청구권의 관계에 관한 법리는 원사업자의 재산을 둘러싼 여러 채권자들의 이해관계 조정의 문제를 법률관계 당사자의 지위에 따라 상대적으로 처리하기보다는 이를 일률적으로 간명하게 처리하는 것이 바람직하다는 점을 고려하여 인정되는 것이므로, 가압류 또는 압류명령의 당사자 사이에서만 상대적으로 발생하는 것이라고 볼 수 없다. 또한 이러한 법리는 원사업자의 발주자에 대한 채권에 관한 가압류 등이 수급사업자의 원사업자에 대한 하도급대금채권의 실현을 위하여 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용된다. 즉 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 오로지 수급사업자의 신청에 의해서만 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 가압류된 경우 등에도, 직접지급사유 발생 전에 가압류 등에 따른 집행보전의 효력이 집행해제나 집행취소 등의 사유로 실효되지 않는 한, 집행보전된 채권은 소멸하지 아니하고 수급사업자의 발주자에 대한 직접지급청구권도 발생하지 아니한다.  【참조조문】 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항, 제2항 【참조판례】 대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다67351 판결 대법원 2016. 9. 23. 선고 2015다201107 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 멀티솔루션 【피고, 상고인】 씨제이건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 센트럴 담당변호사 정수근 외 1인) 【원심판결】 수원지법 2014. 12. 11. 선고 2013나40985 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’이라고 한다) 제14조 제1항에 의하면, 원사업자의 지급정지·파산 등으로 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우로서 수급사업자가 발주자에게 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때(제1호) 등의 사유가 발생한 경우, 발주자는 수급사업자가 제조·수리·시공 또는 용역수행을 한 부분에 상당하는 하도급대금을 그 수급사업자에게 직접 지급하여야 한다. 그리고 같은 조 제2항에 의하면, 위와 같은 사유가 발생한 경우 원사업자에 대한 발주자의 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무는 그 범위에서 소멸한 것으로 본다.  이러한 하도급법 규정의 문언에 의하면, 수급사업자가 하도급계약에 따른 공사를 시행하고 발주자에게 그 시공한 부분에 상당하는 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때에 비로소 위 제1호에 따른 수급사업자의 발주자에 대한 직접지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 것으로 해석하여야 한다.  그런데 하도급법에 직접지급사유 발생 전에 이루어진 강제집행 또는 보전집행의 효력을 배제하는 규정은 없으므로, 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 원사업자의 제3채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대하여 압류 또는 가압류 등으로 채권의 집행보전이 된 경우에는 그 이후에 발생한 하도급공사대금의 직접지급사유에도 불구하고 그 집행보전된 채권은 소멸하지 아니한다. 따라서 위와 같이 압류 등으로 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여는 수급사업자에게 직접지급청구권이 발생하지 아니한다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다67351 판결 등 참조).  이러한 압류 등 집행보전과 하도급법상 직접지급청구권의 관계에 관한 법리는 원사업자의 재산을 둘러싼 여러 채권자들의 이해관계 조정의 문제를 법률관계 당사자의 지위에 따라 상대적으로 처리하기보다는 이를 일률적으로 간명하게 처리하는 것이 바람직하다는 점을 고려하여 인정되는 것이므로, 가압류 또는 압류명령의 당사자 사이에서만 상대적으로 발생하는 것이라고 볼 수 없다(대법원 2016. 9. 23. 선고 2015다201107 판결 등 참조). 또한 이러한 법리는 원사업자의 발주자에 대한 채권에 관한 가압류 등이 수급사업자의 원사업자에 대한 하도급대금채권의 실현을 위하여 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 즉 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 오로지 수급사업자의 신청에 의해서만 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 가압류된 경우 등에도, 그 직접지급사유 발생 전에 그 가압류 등에 따른 집행보전의 효력이 집행해제나 집행취소 등의 사유로 실효되지 않는 한, 그 집행보전된 채권은 소멸하지 아니하고 수급사업자의 발주자에 대한 직접지급청구권도 발생하지 아니한다.  2. 원심판결 이유와 채택된 증거들에 의하면, ① 피고는 ‘발주자’로서 남동부물류센터 신축공사 등 3건의 공사를 ‘원사업자’인 진호실업 주식회사(이하 ‘진호실업’이라고만 한다)에게 도급하였고, 진호실업은 위 남동부물류센터 신축공사 중 이 사건 공사를 원고에게 하도급하였으며, 원고는 2012. 6. 30.까지 이 사건 공사를 완료한 사실, ② 원고는 이 사건 공사대금 중 미지급된 64,900,000원의 집행보전을 위하여 진호실업의 피고에 대한 위 3건 공사의 공사대금채권을 가압류하였고, 그 가압류 결정이 2012. 8. 7. 피고에게 송달된 사실, ③ 진호실업은 2012. 8. 16. 회생절차 개시결정을 받았고, 원고는 2012. 9. 7. 위 64,900,000원을 회생채권으로 신고한 사실, ④ 이후 원고는 피고에게 하도급법 제14조에 따라 위 64,900,000원을 직접 원고에게 지급하여 달라는 취지의 이 사건 직접지급청구를 하였고, 그 내용이 담긴 직불청구서가 2012. 9. 12. 피고에게 송달된 사실 등을 알 수 있다.  위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 위 가압류의 집행보전의 효력이 실효되지 않은 상태에서 이 사건 직접지급청구를 한 이상, 이 사건 직접지급청구에도 불구하고 위 가압류에 의하여 집행보전된 진호실업의 피고에 대한 공사대금 채권은 소멸하지 않는다. 따라서 이 사건 직접지급청구에 따라 원고의 피고에 대한 직접지급청구권이 발생할 수는 없다. 이는 이 사건 직접지급청구 당시 가압류 등으로 집행보전 조치를 취한 채권자가 원고뿐이었다고 하더라도 달리 볼 것이 아니다.  그런데도 원심은 이와 달리 그 판시와 같은 이유만으로, 이 사건 직접지급청구에 따라 피고는 위 직불청구서 송달 당시 남동부물류센터 신축공사 관련 잔여 공사대금인 53,900,000원을 원고에게 직접 지급할 의무가 발생하였다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 하도급법상 직접지급청구권과 가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결의 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김재형(재판장) 박보영 김창석(주심) 이기택

대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다67351 판결 [부당이득금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 발주자·원사업자·수급사업자가 하도급대금의 직접 지급을 합의한 경우, 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 시점(=직접 지급요청 시) 및 이 경우 발주자가 직접 지급의무를 부담하게 되는 부분에 대한 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 수급사업자에게 이전되는 것인지 여부(적극)  [2] 하도급대금의 직접 지급사유 발생 전 원사업자의 발주자에 대한 채권이 압류 또는 가압류 등으로 집행보전된 경우, 그 후 발생한 직접 지급사유로 집행보전된 채권이 소멸하는지 여부(소극)  [3] 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 압류 또는 가압류 등으로 집행보전된 후 하도급대금의 직접 지급사유가 발생한 경우, 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여 수급사업자에게 직접 지급청구권이 발생하는지 여부(소극) 및 위 금액에 대하여 원사업자의 발주자에 대한 채권이 수급사업자에게 이전되는지 여부(원칙적 소극)  [4] 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 가압류된 후 수급사업자의 하도급대금 직접 지급요청에 따라 하도급대금을 수급사업자에게 직접 지급한 발주자가 그 후 가압류에 기초한 압류 및 추심권자에게 추심금을 지급하게 되자, 수급사업자를 상대로 부당이득 반환을 구한 사안에서, 발주자는 원사업자에 대한 잔여 공사대금채무가 소멸하는 대신 수급사업자에 대한 하도급대금의 직접 지급의무가 발생하였다고 착오를 일으켜 하도급대금을 지급한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 수급사업자에게 부당이득 반환을 청구할 수 있다고 한 사례  【참조조문】 [1] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2007. 7. 19. 법률 제8539호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항 [2] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2007. 7. 19. 법률 제8539호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항, 민사집행법 제227조, 제276조 [3] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2007. 7. 19. 법률 제8539호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항, 민사집행법 제227조, 제276조 [4] 민법 제741조, 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2007. 7. 19. 법률 제8539호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항, 민사집행법 제276조  【참조판례】 [1] 대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다50717 판결(공2007하, 2028) 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다19574 판결 [2] 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다64769 판결(공2003하, 2002) 【전 문】 【원고, 상고인】 울산광역시 중구 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 하만영) 【피고, 피상고인】 주식회사 라스텍 외 1인 【원심판결】 울산지법 2009. 7. 23. 선고 2009나471 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 울산지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심의 판단 가. 원심은 제1심판결의 이유를 인용하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. (1) 원고는 2005. 2. 1. 울산 중구 성남동 일원에서 행하여지는 ‘차 없는 거리 및 쇼핑1번가 아케이드’ 설치공사(이하 ‘이 사건 공사’라고 한다)를 제1심 공동피고 대협건설 주식회사(이하 ‘대협건설’이라고 한다)에게 공사대금 1,481,970,000원으로 정하여 도급주었다.  (2) 대협건설은 2005. 2. 28. 피고 주식회사 라스텍(이하 ‘피고 라스텍’이라고 한다)과 이 사건 공사 중 철골공사부분을 공사대금 381,780,000원으로 정하여 하도급주기로 하는 하도급계약을 체결하고, 2005. 3. 2.경 피고 라스텍이 원고로부터 하도급대금을 직접 지불받기로 하는 내용의 하도급대금직불합의를 한 후, 원고에게 하도급계약체결 사실을 통보하였다.  (3) 대협건설은 2005. 5. 10. 피고 이노산업개발 주식회사(이하 ‘피고 이노산업’이라고 한다)와 이 사건 공사 중 가설·금속·지붕 및 홈통·잡공사 등을 공사대금 911,900,900원으로 정하여 하도급주기로 하는 하도급계약을 체결하고, 동시에 피고 이노산업이 원고로부터 하도급대금을 직접 지급받더라도 아무런 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 하도급대금직불합의를 한 후, 원고에게 하도급계약체결사실을 통보하였다.  (4) 오티스엘리베이터 유한회사(이하 ‘오티스’라고 한다)는 2005. 4. 11. 울산지방법원 2005카단3514호로써 대협건설을 채무자, 원고를 제3채무자, 피보전권리를 공사대금채권 23,760,000원, 가압류할 채권을 ‘이 사건 공사현장의 공사대금채권 중 23,760,000원’으로 하는 채권가압류결정을 받아 그 무렵 위 가압류결정이 원고에게 송달되었다. 오티스는 2006. 6. 12. 같은 법원 2006타채3282호로써 대협건설이 원고로부터 지급받을 이 사건 공사대금 중 25,656,521원에 대하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받아 그 무렵 위 압류 및 추심명령이 원고에게 송달되었다.  (5) 소외 1은 2005. 7. 28. 울산지방법원 2005카단7511호로써 대협건설을 채무자, 원고를 제3채무자, 피보전권리를 공사대금채권 15,930,000원, 가압류할 채권을 ‘이 사건 공사현장의 공사대금채권 중 15,930,000원’으로 하는 채권가압류결정을 받아 그 무렵 위 가압류결정이 원고에게 송달되었다. 소외 1은 2006. 2. 10. 같은 법원 2006타채614호로써 대협건설이 원고로부터 지급받을 이 사건 공사대금 중 15,930,000원에 대하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받아 그 무렵 위 압류 및 추심명령이 원고에게 송달되었다.  (6) 2005. 5. 25. 채무자를 대협건설, 제3채무자를 원고로 하여, 대협건설의 채권자들인 ① 일신건설 주식회사가 피보전권리를 450,552,912원으로 하는 울산지방법원 2005카합475호, ② 소외 2가 피보전권리를 35,169,863원으로 하는 같은 법원 2005카단5386호, ③ 대성레미콘 주식회사가 피보전권리를 94,167,081원으로 하는 같은 법원 2005카단5378호 각 채권가압류결정을 받았고, 위 3건의 가압류결정은 2005. 5. 27.경 원고에게 송달되었다. 주식회사 중앙건설이 2005. 6. 7. 채무자를 대협건설, 제3채무자를 원고, 피보전권리를 197,000,000원으로 하는 같은 법원 2005카합481호 채권가압류결정을 받아 위 가압류결정이 그 무렵 원고에게 송달되었다. 주식회사 월드방제가 2005. 6. 16. 채무자를 대협건설, 제3채무자를 원고, 피보전권리를 74,356,347원으로 하는 같은 법원 2005카단5387호 채권가압류결정을 받아 위 가압류결정이 그 무렵 원고에게 송달되었다.  (7) 원고는 대협건설에 대한 총 공사대금 중, 2005. 3. 3.경 대협건설에 선금으로 510,000,000원을 지급하고, 2005. 5. 18.경 1회 기성금으로 대협건설에 114,367,000원, 피고 라스텍에 80,000,000원 등 합계 194,367,000원을 지급하였다.  원고는, ① 피고 라스텍, 이노산업이 2005. 7. 13. 직접 지불신청을 하자, 2005. 7. 15.경 피고 라스텍에 80,000,000원, 피고 이노산업에 306,247,000원을 각 지급하였고, ② 피고 라스텍, 이노산업이 2005. 9. 5. 직접 지불신청을 하자 2005. 9. 8.경 피고 라스텍에 21,780,000원, 피고 이노산업에 118,220,000원을 각 지급하였고, 2005. 11. 25. 피고 이노산업에 잔금 251,356,000원을 지급하였다.  (8) 오티스는 울산지방법원 2005가단40494호로, 소외 1은 같은 법원 2006가소19637호로 각 원고에게 추심금의 지급을 구하는 소를 제기하였다. 원고는 위 각 소송에서 대협건설의 원고에 대한 공사대금채권 중 381,780,000원은 피고 라스텍과 직불합의가 있었던 2005. 3. 2.에, 911,900,000원은 피고 이노산업과의 직불합의가 있었던 2005. 5. 10.경 각 소멸하였으므로 오티스, 소외 1의 각 가압류결정을 송달받을 무렵 대협건설의 원고에 대한 채권이 모두 소멸하여 존재하지 않는 상태였다고 다투었으나, 발주자, 원사업자, 수급사업사 사이에 직불합의가 발생한 사정만으로 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 소멸된다고 볼 수는 없고 수급사업자가 발주자에게 직접 지급을 요청한 때에 그 범위 안에서 소멸한다고 보아야 한다는 이유로 오티스와 소외 1의 청구가 모두 인용되었다. 위 각 판결에 대하여 원고는 항소, 상고하였으나 모두 기각되었다.  (9) 원고는 위 각 상고가 기각된 2007. 12. 27. 이후 오티스에게 추심금 25,656,520원 및 이자 8,069,500원의 합계 33,726,020원을, 소외 1에게 추심금 15,930,000원 및 이자 5,813,350원의 합계 21,743,350원을 각 지급하였다.  나. 원심은, 원고가 피고 라스텍, 이노산업으로부터 직접 지급요청을 받았을 당시 대협건설에 지급할 공사대금을 넘는 가압류가 있어 직접 지급을 할 수 없었음에도 불구하고 법리의 착오로 대협건설의 하수급인인 피고 라스텍, 이노산업에게 공사대금을 지급하게 된 것이므로 피고 라스텍, 이노산업은 원고에게 원고가 오티스, 소외 1에게 지급한 추심금 상당의 금액을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 제1심판결의 이유를 인용하여 다음과 같은 이유로 배척하였다.  구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2007. 7. 19. 법률 제8539호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 하도급법’이라고 한다) 제14조 제1항은 “발주자는 다음 각 호의 1에 해당하는 사유가 발생한 경우로서 수급사업자가 제조·수리·시공 또는 용역수행한 분에 상당하는 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때에는 해당 수급사업자에게 직접 지급하여야 한다. 제2호: 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 발주자·원사업자 및 수급사업자 간에 합의한 경우”, 같은 조 제2항은 “제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 경우 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무와 원사업자의 수급사업자에 대한 하도급대금 지급채무는 그 범위 안에서 소멸한 것으로 본다”라고 정하고 있다. 즉, 발주자가 위 규정에 의하여 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하게 되면, 발주자의 원사업자에 대한 공사대금지급채무와 원사업자의 수급사업자에 대한 하도급대금지급채무가 발주자가 수급사업자에게 지급한 한도에서 함께 소멸하게 된다. 이러한 점에 비추어 볼 때, 발주자의 수급사업자에 대한 하도급대금의 지급으로써 발주자의 원사업자에 대한 공사대금지급과 원사업자의 수급사업자에 대한 하도급대금지급이 함께 이루어지는 것으로 볼 수 있다. 따라서 발주자인 원고가 원사업자인 대협건설의 원고에 대한 공사대금지급채권에 대하여 압류가 경합되어 수급사업자인 피고 라스텍, 이노산업에게 공사대금을 직접 지급할 수 없는 상황임에도 불구하고 이를 잘못 알고 위 규정에 의하여 하도급대금을 직접 수급사업자인 피고 라스텍, 이노산업에게 지급하였다 하더라도, 피고 라스텍, 이노산업이 원고로부터 하도급대금을 지급받은 것은 수급사업자인 피고들과 원사업자인 대협건설과의 하도급계약 및 이에 따라 원고가 하도급대금을 직접 피고들에게 지급하기로 하는 원고와 대협건설, 피고들 간의 묵시적 합의에 의한 것이어서 이를 법률상 원인 없이 하도급대금을 수령한 것이라고 볼 수 없다.  다. 또한 원심은 원고가 대협건설의 원고에 대한 공사대금채권이 오티스와 소외 1에 의하여 가압류된 상태에서 피고들에게 하도급대금을 지급한 것은 가압류의 처분금지효에 반하는 것으로 법률상 원인이 없으므로 피고들은 위 추심금 상당의 금액을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여는, 가압류의 처분금지효에 위반되는 처분행위의 경우 그 처분행위 자체는 유효하고 단지 그것을 가압류채권자 또는 가압류에 기한 집행절차에 참가하는 다른 채권자에 대하여 주장할 수 없는 것에 불과하므로, 피고들이 이 사건 하도급계약 및 이 사건 직불합의에 의하여 하도급대금을 지급받은 것을 법률상 원인이 없다고 단정할 수 없다는 이유로 이를 배척하였다.  2. 이 법원의 판단 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 가. 구 하도급법 제14조 제1항의 문언상 발주자·원사업자 및 수급사업자의 3자 간에 하도급대금의 직접 지불이 합의된 경우 수급사업자가 하도급계약에 따른 공사를 시행하고 발주자에게 그 시공한 분에 상당하는 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때에 비로소 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 것으로 해석하여야 하고(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다50717 판결 참조), 그 경우 발주자가 직접지급의무를 부담하게 되는 부분에 해당하는 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 동일성을 유지한 채 수급사업자에게 이전되는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다19574 판결 참조). 그러나 구 하도급법에 직접 지급사유 발생 전에 이루어진 강제집행 또는 보전집행의 효력을 배제하는 규정은 없으므로 구 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접 지급사유가 발생하기 전에 원사업자의 제3채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대하여 압류 또는 가압류 등으로 채권의 집행 보전이 된 경우에는 그 이후에 발생한 하도급공사대금의 직접 지급사유에도 불구하고 그 집행 보전된 채권은 소멸하지 아니한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다64769 판결 참조).  위에서 본 바와 같이 직접청구권의 발생과 원사업자의 공사대금채권의 당연 이전 및 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무의 소멸이 서로를 각각 제약하는 관계에 있어서 그중 어느 하나가 일어나지 않으면 다른 법률효과도 발생하지 아니한다고 볼 것인 점, 발주자는 수급사업자의 직접청구권에 의하여 자신의 의사 또는 자신의 계약상대방인 원사업자의 의사에 기하지 아니하고 제3자에 대하여 공사대금을 지급하여야 할 의무를 부담하게 되는 것이어서 발주자에게 불측의 부담이 될 우려가 있다고 할 수 있는 점, 원사업자에 대하여 채권을 가지는 이가 자기 채권의 만족을 도모하여 원사업자의 공사대금채권에 대하여 압류 또는 가압류 등의 집행 보전의 조치에 나아가기에 이른 단계에까지 그의 이익을 후퇴시키고 수급사업자의 채권 만족을 앞세우는 것은 균형을 잃었다고 할 것인 점, 나아가 특히 원사업자의 무자력이 의심되는 단계에서 빈번하게 제기되는 원사업자의 재산을 둘러싼 여러 채권자들의 이해관계 조정의 문제는 법률관계의 당사자 지위에 따른 상대적 처리보다는 이를 일률적으로 간명하게 처리하는 것이 바람직한 점 등을 종합하여 고려하여 보면, 위와 같이 압류 등으로 집행 보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여는 수급사업자에게 직접청구권이 발생하지 아니하고, 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권은 다른 특별한 사정이 없는 한 그 집행 보전된 채권액의 한도에서는 수급사업자에게 이전되지 아니한다고 할 것이다.  나. 원심판결의 이유를 위 법리에 비추어 살펴본다. 우선 발주자인 원고가 수급사업자인 피고들에게 하도급대금을 직접 지급한 것은 원심이 판단하는 바와 같이 피고들이 구 하도급법 제14조 제1항 제2호에 의하여 원고에게 직접 지급청구권을 행사함에 따라 그에 대한 변제로서 이루어진 것임이 분명하다. 그렇다면 피고들이 구 하도급법 제14조 제1항 제2호에 의하여 원고에게 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때에 직접 지급의무가 발생하는 하도급대금의 범위 안에서 피고들에게 직접 지급청구권이 발생함과 동시에 원고의 대협건설에 대한 대금지급채무가 소멸하는 것이지, 원심의 판단과 같이 원고가 하도급대금을 직접 피고들에게 지급할 때에 원고의 대협건설에 대한 공사대금 지급과 대협건설의 피고들에 대한 하도급대금 지급이 함께 이루어지고 원고가 피고들에게 지급한 범위 안에서 양 채무가 함께 소멸하는 관계로는 볼 수 없다.  나아가 원심이 적법하게 인정하고 있는 바와 같이 원고가 피고 라스텍과 피고 이노산업으로부터 직접 지급요청을 받은 2005. 7. 13. 당시 대협건설의 원고에 대한 이 사건 공사대금채권 중 가압류된 금액은 875,006,923원이고 대협건설의 원고에 대한 잔여 공사대금은 777,603,000원으로서 가압류된 금액이 잔여 공사대금을 초과하고 있었으므로, 그 이후에 피고들이 하도급공사대금의 직접 지급을 요청하였더라도 위와 같이 전액이 가압류된 원고의 대협건설에 대한 잔여 공사대금채무는 소멸하지 아니한다고 할 것이고, 따라서 원고의 피고들에 대한 직접 지급의무도 발생하지 아니하였다고 볼 것이다.  그런데 원고는 대협건설에 대한 잔여 공사대금채무가 소멸하는 대신 피고들에 대한 하도급대금의 직접 지급의무가 발생하였다고 착오를 일으킨 나머지 피고들에게 하도급대금을 지급한 것이고, 이는 채무자가 아닌 제3자가 타인의 채무를 자기의 채무로 잘못 알고 자기 채무의 이행으로서 변제한 경우에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고들을 상대로 부당이득 반환을 청구할 수 있다고 볼 것이다(민법 제745조 제1항 참조).   다. 그럼에도 불구하고 원심이 원고의 피고들에 대한 하도급대금의 지급이 단축된 급부에 해당한다는 이유로 피고들이 법률상 원인 없이 하도급대금을 수령한 것이라고 볼 수 없다고 판단한 것에는 구 하도급법 및 부당이득반환에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 타당하다.  3. 결론 그러므로 원고의 나머지 상고이유에 대하여 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박보영(재판장) 민일영 김신 권순일(주심)

대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다85267 판결 [배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 발주자, 원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의한 경우, 발주자가 원사업자의 공사대금채권에 대한 압류채권자에게 대항할 수 있는지 여부  [2] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제2항에 따라 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 소멸하기 위한 요건 및 그 범위  [3] 발주자·원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의하여 구 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항, 제2항에 따라 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 경우, 발주자가 직접지급의무를 부담하게 되는 부분에 해당하는 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 수급사업자에게 이전되는지 여부(적극)  [4] 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 압류 또는 가압류 등으로 집행보전된 후 구 하도급거래 공정화에 관한 법률에서 정한 하도급대금 직접 지급사유가 발생한 경우, 집행보전된 채권이 소멸하는지 여부(소극) 및 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여 수급사업자에게 직접청구권이 발생하는지 여부(소극)와 위 금액에 대하여 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 수급사업자에게 이전되는지 여부(소극)  【참조조문】 [1] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2009. 4. 1. 법률 제9616호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항, 민법 제105조, 제449조, 제450조, 민사집행법 제227조 [2] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2009. 4. 1. 법률 제9616호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항, 민법 제105조 [3] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2009. 4. 1. 법률 제9616호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항 [4] 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2009. 4. 1. 법률 제9616호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항, 민사집행법 제227조, 제276조  【참조판례】 [1][2] 대법원 2008. 2. 29. 선고 2007다54108 판결(공2008상, 451) 대법원 2013. 9. 12. 선고 2011다6311 판결 [3][4] 대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다67351 판결 [3] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다19574 판결 [4] 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다64769 판결(공2003하, 2002) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 송서재) 【피고, 상고인】 신명건설 유한회사 (소송대리인 법무법인 세령 담당변호사 이영동) 【원심판결】 광주고법 2012. 8. 30. 선고 (전주)2011나1090 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 하도급대금 직접청구권 발생시점 관련 상고이유에 관하여 발주자·원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의한 경우에, 당사자들의 의사가 도급계약 및 하도급계약에 따른 공사가 실제로 시행 내지 완료되었는지 여부와 상관없이 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권 자체를 수급사업자에게 이전하여 수급사업자가 발주자에게 직접 그 공사대금을 청구하고 원사업자는 공사대금 청구를 하지 않기로 하는 취지라면 이는 실질적으로 원사업자가 발주자에 대한 공사대금채권을 수급사업자에게 양도하고 그 채무자인 발주자가 이를 승낙한 것에 해당한다. 그런데 이러한 채권양도에 대한 발주자의 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하여 이루어지지 않는 이상, 발주자는 위와 같은 채권양도와 그에 기한 채무의 변제를 들어서 원사업자의 위 공사대금채권에 대한 압류채권자에게 대항할 수 없다.  반면 당사자들의 의사가 수급사업자가 하도급계약에 기하여 실제로 공사를 시행 내지 완료한 범위 내에서는 발주자가 수급사업자에게 그 공사대금을 직접 지급하기로 하고 원사업자에게 그 공사대금을 지급하지 않기로 하는 취지라면, 압류명령의 통지가 발주자에게 도달하기 전에 수급사업자가 공사를 실제로 시행 내지 완료하였는지 여부나 그 기성고 정도 등에 따라 발주자가 원사업자의 위 공사대금채권에 대한 압류채권자에게 수급사업자의 시공 부분에 상당하는 하도급대금의 범위 내에서 대항할 수 있는지 여부 및 그 범위가 달라진다. 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2007. 7. 19. 법률 제8539호로 개정되고 2009. 4. 1. 법률 제9616호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 하도급법’이라 한다) 제14조 제2항의 규정 취지를 같은 조 제1항의 규정 내용에 비추어 보면, ‘발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 발주자·원사업자 및 수급사업자 간에 합의한 경우’에 발주자가 그 하도급대금 전액을 해당 수급사업자에게 직접 지급할 의무가 바로 발생하는 것이 아니라, ‘수급사업자가 제조·수리·시공 또는 용역수행한 분에 상당하는’ 하도급대금을 해당 수급사업자에게 직접 지급할 의무가 발생하는 것이고, 그 범위 내에서 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 소멸한다고 해석함이 타당하다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2011다6311 판결 등 참조).  원심은, 판시와 같은 이유로 이 사건 직불합의는 그 내용에 비추어 피고(수급사업자, 이하 같다)가 실제로 자신이 하도급받은 철근콘크리트공사를 완료하였을 때에 비로소 진안군(발주자, 이하 같다)에 대한 하도급대금의 직접청구권이 발생함을 전제로 하는 약정이라고 봄이 타당하다고 판단하여, 이와 달리 이 사건 직불합의가 이루어진 2010. 8. 17. 당시 피고의 진안군에 대한 하도급대금의 직접청구권이 발생하였다는 피고의 주장을 받아들이지 아니하였다.  원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 위에서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 직불합의 시 수급사업자의 발주자에 대한 하도급대금 직접청구권 발생시점에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.  2. 하도급대금 직접 지급사유 발생 후의 압류 등의 효력 및 원사업자의 채권 소멸 관련 상고이유에 관하여 발주자·원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의하여 구 하도급법 제14조 제1항, 제2항에 따라 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 경우에, 발주자가 직접지급의무를 부담하게 되는 부분에 해당하는 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권은 동일성을 유지한 채 수급사업자에게 이전된다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다19574 판결 등 참조).  그러나 구 하도급법에 직접 지급사유 발생 전에 이루어진 강제집행 또는 보전집행의 효력을 배제하는 규정은 없으므로, 구 하도급법에서 정한 하도급대금 직접 지급사유가 발생하기 전에 원사업자의 제3채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대하여 압류 또는 가압류 등으로 채권의 집행보전을 한 경우에는 그 이후에 발생한 하도급대금의 직접 지급사유에도 불구하고 그 집행보전된 채권은 소멸하지 아니한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다64769 판결 등 참조). 그리고 위에서 본 것과 같이 직접청구권의 발생과 원사업자의 공사대금채권의 당연 이전 및 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무의 소멸이 서로를 각각 제약하는 관계에 있어서 그중 어느 하나가 일어나지 않으면 다른 법률효과도 발생하지 아니한다고 봄이 타당한 사정 등을 고려하여 보면, 위와 같이 압류 등으로 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여는 수급사업자에게 직접청구권이 발생하지 아니하고, 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권은 다른 특별한 사정이 없는 한 그 집행보전된 채권액의 한도에서는 수급사업자에게 이전되지 아니한다고 할 것이다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다67351 판결 참조).  원심판결 이유에 의하면, 피고의 진안군에 대한 하도급대금에 관한 직접 지급사유가 발생하기 전에 청룡종합건설 주식회사(원사업자, 이하 ‘청룡종합건설’이라 한다)의 진안군에 대한 공사대금채권에 대하여 2008. 10. 14.부터 같은 해 11. 4.까지 사이에 여러 건의 원심판시 압류 또는 가압류가 이루어짐에 따라 위 공사대금채권 전액에 대하여 집행보전이 이루어진 사실을 알 수 있다  이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 청룡종합건설의 진안군에 대한 공사대금채권 전액에 대하여 집행보전이 이루어진 이상, 이에 대하여 피고에게 하도급대금에 관한 직접청구권은 발생하지 아니하고, 청룡종합건설의 위 공사대금채권이 소멸되거나 피고에게 이전되지 아니한다고 할 것이므로, 원고의 압류 및 추심명령이 피고의 하도급대금 직접 지급사유 발생 후에 이루어졌다 하더라도 그 효력이 없다거나 이 사건 배당에서 피고가 원고에 우선한다고 볼 수 없다. 오히려 피고로서는 집행보전된 위 공사대금채권에 관하여 직접청구권이 발생하지 아니하므로 직접청구권자의 지위에서 배당을 받을 수 없다고 할 것이다.  따라서 이 부분에 관한 원심의 이유설시에 적절하지 아니한 부분이 있으나, 이 사건 직불합의에 의하여 원고에 우선하여 배당받을 권리가 있다는 피고의 주장을 배척한 원심의 결론은 정당하며, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 하도급대금 직접 지급사유 발생 후의 압류 등의 효력 및 원사업자의 채권 소멸 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 압류 및 가압류 대상 채권의 범위 관련 상고이유에 관하여 2008. 10. 14.부터 같은 해 11. 4.까지 사이에 이루어진 원심판시 압류 또는 가압류의 대상이 되는 청룡종합건설의 진안군에 대한 공사대금채권은 당초의 공사대금채권 전액이지 선급금을 공제한 잔액이 아니라는 취지의 주장은 상고심에서 하는 새로운 주장으로서 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 되지 못한다.  4. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김소영(재판장) 이인복 김용덕(주심) 고영한

대법원 2017. 12. 5. 선고 2015다4238 판결 [공사대금][공2018상,41] 【판시사항】 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조에 따른 하도급대금 직접지급사유 발생 전에 원사업자의 발주자에 대한 채권이 원사업자의 제3채권자에 의한 가압류 등으로 집행보전된 경우, 그 이후 직접지급사유가 발생하면 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여 수급사업자에게 직접지급청구권이 발생하는지 여부(소극) / 이러한 법리가 가압류 또는 압류명령의 당사자 사이에서만 상대적으로 발생하는지 여부(소극) 및 위 법리가 가압류 등이 수급사업자의 원사업자에 대한 하도급대금채권의 실현을 위하여 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) / 하도급대금 직접지급사유 발생 전에 오로지 수급사업자의 신청에 의해서만 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 가압류된 경우, 그 이후 직접지급사유가 발생하면 수급사업자의 직접지급청구권이 발생하는지 여부(원칙적 소극)  【판결요지】 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’이라 한다)에 직접지급사유 발생 전에 이루어진 강제집행 또는 보전집행의 효력을 배제하는 규정은 없으므로, 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 원사업자의 제3채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대하여 압류 또는 가압류 등으로 채권의 집행보전이 된 경우에는 그 이후에 발생한 하도급공사대금의 직접지급사유에도 불구하고 집행보전된 채권은 소멸하지 아니한다. 따라서 위와 같이 압류 등으로 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여는 수급사업자에게 직접지급청구권이 발생하지 아니한다.  이러한 압류 등 집행보전과 하도급법상 직접지급청구권의 관계에 관한 법리는 원사업자의 재산을 둘러싼 여러 채권자들의 이해관계 조정의 문제를 법률관계 당사자의 지위에 따라 상대적으로 처리하기보다는 이를 일률적으로 간명하게 처리하는 것이 바람직하다는 점을 고려하여 인정되는 것이므로, 가압류 또는 압류명령의 당사자 사이에서만 상대적으로 발생하는 것이라고 볼 수 없다. 또한 이러한 법리는 원사업자의 발주자에 대한 채권에 관한 가압류 등이 수급사업자의 원사업자에 대한 하도급대금채권의 실현을 위하여 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용된다. 즉 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 오로지 수급사업자의 신청에 의해서만 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 가압류된 경우 등에도, 직접지급사유 발생 전에 가압류 등에 따른 집행보전의 효력이 집행해제나 집행취소 등의 사유로 실효되지 않는 한, 집행보전된 채권은 소멸하지 아니하고 수급사업자의 발주자에 대한 직접지급청구권도 발생하지 아니한다.  【참조조문】 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항, 제2항 【참조판례】 대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다67351 판결 대법원 2016. 9. 23. 선고 2015다201107 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 멀티솔루션 【피고, 상고인】 씨제이건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 센트럴 담당변호사 정수근 외 1인) 【원심판결】 수원지법 2014. 12. 11. 선고 2013나40985 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 ‘하도급법’이라고 한다) 제14조 제1항에 의하면, 원사업자의 지급정지·파산 등으로 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우로서 수급사업자가 발주자에게 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때(제1호) 등의 사유가 발생한 경우, 발주자는 수급사업자가 제조·수리·시공 또는 용역수행을 한 부분에 상당하는 하도급대금을 그 수급사업자에게 직접 지급하여야 한다. 그리고 같은 조 제2항에 의하면, 위와 같은 사유가 발생한 경우 원사업자에 대한 발주자의 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무는 그 범위에서 소멸한 것으로 본다.  이러한 하도급법 규정의 문언에 의하면, 수급사업자가 하도급계약에 따른 공사를 시행하고 발주자에게 그 시공한 부분에 상당하는 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때에 비로소 위 제1호에 따른 수급사업자의 발주자에 대한 직접지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 것으로 해석하여야 한다.  그런데 하도급법에 직접지급사유 발생 전에 이루어진 강제집행 또는 보전집행의 효력을 배제하는 규정은 없으므로, 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 원사업자의 제3채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대하여 압류 또는 가압류 등으로 채권의 집행보전이 된 경우에는 그 이후에 발생한 하도급공사대금의 직접지급사유에도 불구하고 그 집행보전된 채권은 소멸하지 아니한다. 따라서 위와 같이 압류 등으로 집행보전된 채권에 해당하는 금액에 대하여는 수급사업자에게 직접지급청구권이 발생하지 아니한다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2009다67351 판결 등 참조).  이러한 압류 등 집행보전과 하도급법상 직접지급청구권의 관계에 관한 법리는 원사업자의 재산을 둘러싼 여러 채권자들의 이해관계 조정의 문제를 법률관계 당사자의 지위에 따라 상대적으로 처리하기보다는 이를 일률적으로 간명하게 처리하는 것이 바람직하다는 점을 고려하여 인정되는 것이므로, 가압류 또는 압류명령의 당사자 사이에서만 상대적으로 발생하는 것이라고 볼 수 없다(대법원 2016. 9. 23. 선고 2015다201107 판결 등 참조). 또한 이러한 법리는 원사업자의 발주자에 대한 채권에 관한 가압류 등이 수급사업자의 원사업자에 대한 하도급대금채권의 실현을 위하여 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 즉 하도급법 제14조에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 오로지 수급사업자의 신청에 의해서만 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 가압류된 경우 등에도, 그 직접지급사유 발생 전에 그 가압류 등에 따른 집행보전의 효력이 집행해제나 집행취소 등의 사유로 실효되지 않는 한, 그 집행보전된 채권은 소멸하지 아니하고 수급사업자의 발주자에 대한 직접지급청구권도 발생하지 아니한다.  2. 원심판결 이유와 채택된 증거들에 의하면, ① 피고는 ‘발주자’로서 남동부물류센터 신축공사 등 3건의 공사를 ‘원사업자’인 진호실업 주식회사(이하 ‘진호실업’이라고만 한다)에게 도급하였고, 진호실업은 위 남동부물류센터 신축공사 중 이 사건 공사를 원고에게 하도급하였으며, 원고는 2012. 6. 30.까지 이 사건 공사를 완료한 사실, ② 원고는 이 사건 공사대금 중 미지급된 64,900,000원의 집행보전을 위하여 진호실업의 피고에 대한 위 3건 공사의 공사대금채권을 가압류하였고, 그 가압류 결정이 2012. 8. 7. 피고에게 송달된 사실, ③ 진호실업은 2012. 8. 16. 회생절차 개시결정을 받았고, 원고는 2012. 9. 7. 위 64,900,000원을 회생채권으로 신고한 사실, ④ 이후 원고는 피고에게 하도급법 제14조에 따라 위 64,900,000원을 직접 원고에게 지급하여 달라는 취지의 이 사건 직접지급청구를 하였고, 그 내용이 담긴 직불청구서가 2012. 9. 12. 피고에게 송달된 사실 등을 알 수 있다.  위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 위 가압류의 집행보전의 효력이 실효되지 않은 상태에서 이 사건 직접지급청구를 한 이상, 이 사건 직접지급청구에도 불구하고 위 가압류에 의하여 집행보전된 진호실업의 피고에 대한 공사대금 채권은 소멸하지 않는다. 따라서 이 사건 직접지급청구에 따라 원고의 피고에 대한 직접지급청구권이 발생할 수는 없다. 이는 이 사건 직접지급청구 당시 가압류 등으로 집행보전 조치를 취한 채권자가 원고뿐이었다고 하더라도 달리 볼 것이 아니다.  그런데도 원심은 이와 달리 그 판시와 같은 이유만으로, 이 사건 직접지급청구에 따라 피고는 위 직불청구서 송달 당시 남동부물류센터 신축공사 관련 잔여 공사대금인 53,900,000원을 원고에게 직접 지급할 의무가 발생하였다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 하도급법상 직접지급청구권과 가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결의 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김재형(재판장) 박보영 김창석(주심) 이기택

 

다. 다시 임대차 관계로 돌아와서, 임대인의 전차인에 대한 직접 지급 요청, 즉 ㉮ 직접청구권을 행사한 사실 그 자체에 대해 특별한 법 효과(지급금지효)를 부여하는 것이 적절한지, 아니면 ㉯ 별다른 법 효과를 부여하지 않고 단순한 이행청구−최고−이상의 효과는 부여하지 않는 것이 나을지 고민해보자. 후자(㉯)의 입장에 따르면, 전차인은 임대인으로부터 직접 지급을 요청받은 이후에도 여전히 전대인에게 전차임을 지급하고 임대인에게 대항할 수 있다. 전차인은 이중지급의 위험을 부담하지 않으며, 임차인의 무자력으로 인한 위험은 임대인이 부담하는 결과가 된다. 아직 전차인의 직접 지급 전에 임차인의 다른 채권자가 임차인의 전차임채권에 (가)압류 등의 집행보전조치를 취하였다면, 전차인으로서는 그 (가)압류가 임대인의 청구 전후 언제 이루어졌더라도 임대인에게 전차임을 지급하면 안 된다.107) 결국 임차인의 다른 채권자가 존재하는 때에는 임대인이 직접청구권을 행사하여 전차인으로부터 전차임을 지급받을 것을 기대하기는 어렵다. 그렇다면 민법제630조의 직접청구권이 임대인에게 어떤 의미를 갖는지 의문이 생길 수 있다. 임대인이 임차인에 대하여 확정판결 등 집행권원을 확보하고 채권을 집행(압류 및 전부명령 등)하는 등의 일련의 절차를 거치지 않고도, 직접청구권을 행사함으로써 제3채무자인 전차인으로부터 직접 전차임을 추심할 수 있다는 점이 임대인에게 특별한 혜택이라고 말할 수 있을 것이다. 그리고 이러한 임대인의 특권은 간이한 결제수단으로서의 직접청구권이라 칭할 수 있다. 

107) 임대인에 대한 전차임의 지급은 전차임채권을 소멸시키는 행위로서 (가)압류의 지급금지명령에 반하는 행위이므로 (가) 압류채권자에게 대항할 수 없다.

   반면 ㉮임대인의 직접 청구 그 자체에 특별한 법 효과를 부여한다면, 다시 그 효과의 내용에 대한 고민이 시작되어야 한다. 앞서 살펴본 바와 같이 우리 법은 ⓐ 채권 가압류와 ⓑ 채권질권의 설정의 한 효과로 지급금지효를 인정하고 있고, ⓒ 제3자를 위한 계약이 체결된 경우 수익자의 수익의 의사표시 이후에는 낙약자가 요약
자에 대한 변제 등 항변으로 수익자에게 대항할 수 없도록 정하고 있다. 지급금지효를 수반하는 다양한 제도가 존재한다. 임대인의 직접청구 사실에 전차인의 변제를 제한하는 효력을 부여하더라도, 그 이면의 법 구성은 전혀 달리할 수 있는 것이다. 임대인과 전차인에 더하여 임차인, 임차인의 채권자 등의 여러 이해관계인이 얽혀 있는 상황에서 발생할 수 있는 갈등의 양상은 매우 다양하다. 대상판결−전차인이 전대인에게 한 변제로써 임대인에게 대항할 수 있는지−과는 다른 형태의 갈등 상황이 발생했을 때, 이를 어떻게 규율할지를 풀어내기 위해 이미 존재하는 기존 제도를 참조한다면 편리하고 효율적일수 있다. 임대인의 직접청구에 지급금지효가 인정되어야 한다는 견해를 취한다면, 그 밖의 갈등 상황에서도 전술한 몇몇 제도의 법 효과를 활용할 수 있다. 그렇다면 임대인의 직접청구권과 그 행사에 관해서는 어떤 제도를 활용하는 것이 적절할까. ⓐ 임대인으로 하여금 채무자의 여러 일반채권자 중 1인의 지위에서 집행권원이나 (가)압류 명령 등의 번거로운 절차 없이 전차임채권을 동결시킬 수 있는 권능을 부여하고자 한다면, (가)압류가 이루어진 경우의 법 효과를 참고할 수 있을 것이다. ⓑ 만일 임대인에게 임차인의 다른 채권자들에 앞서 전차임채권으로부터 차임채권의 만족을 얻을 수 있도록 실질적 우선변제권108)을 부여하고자 한다면, 채권질권의 법 효과를 참조하는 것이 유용할 수 있다.109) ⓒ 전대인과 전차인, 임대인 사이에 임대인에게 전차인에 대한 채권을 취득하게 하려는 합의가 있다고 봄으로써, 제3자를 위한 계약의 법 효과를 활용할 수도 있다.

108) 각주 103 참조. 109) 입법적으로는―우리 민법이 일본민법의 여러 선취특권을 그대로 들여오는 대신 법정질권, 법정담보권 규정을 두었듯―  전차임채권에 대한 법정질권 규정을 두는 방안을 생각해 볼 수 있을 것이다.

라. 도대체 임대인의 직접청구권은 어떻게 운용되는 것이 적절할까. 임차인의 다른 채권자들이 없는 경우에 한정하여, 임대인과 임차인, 전차인 사이의 결제를 간이하게 하는 수단, 즉 간이한 결제방법으로서의 기능을 수행하도록 하는 것이 적절한가(㉯). 아니면 임대인 외에 임차인의 다른 채권자들이 존재하는 상황에서, 임대
인으로 하여금 전차임 채권에 대해 실질적인 우선변제권을 누릴 수 있도록 하거나(㉮ⓑ), 혹은 다른 일반채권자들과 같은 지위이되, 전차임채권의 교환가치를 확보할 수 있는 정도의 권능은 행사할 수 있도록 하는 것이 좋을까(㉮ⓐ). 아니면 임대인과 임차인과 전차인 3인의 관계에 한정하여, 임차인과 전차인 사이에 임대인에게 전차임채권을 부여하는 제3자를 위한 계약이 체결되었다고 보는 것은 어떨까(㉮ⓒ). 
   현재 필자는 임대인의 직접청구권은 단순히 간이한 결제방법으로서의 기능을 수행하도록하면 족하다고 생각하고 있다(㉯). 우리 민법이 임대인의 차임 등 채권을 피담보채권으로 하는 법정질권과 법정저당권을 규정하고 있으나110) 실제로 그 규정 적용이 문제된 판결은 거의 찾아보기 어렵다. 전차임채권에 대해 임대인에게
실질적인 우선변제권을 부여할 이유가 있는지, 그러한 공감대가 형성되어 있는지 의문이다(㉮ⓑ). 전차임을 다른 일반채권자들과 나누기 위한 추심권능을 부여하였다고 보는 것 역시 별다른 근거나 필요가 없는 무리한 해석인 듯 보인다(㉮ⓐ). 제3자를 위한 계약에 따른 법 효과는 요약자와 낙약자 사이의 합의를 전제로 하고,
수익자의 권리는 이들 사이의 합의를 통해 얼마든지 제한할 수 있으며, 관련된 민법 규정들은 제3자를 위한 계약의 본질적인 법 효과라기보다는 임의적이거나 우연적이라고도 평가될 수도 있고, 요약자와 낙약자가 합의를 통해 자유롭게 수익자의 권리를 제한할 수 있다는 점이 오히려 제3자를 위한 계약의 본질적 속성에 가까운데,111) 임차인과 전차인 사이에 임대인의 직접 청구 이후에는 전차인이 전대인이 아닌 오직 임대인에게만 변제할 수 있도록 하는 의사가 있었다고 보기는 어렵다고 생각되므로, 제3자를 위한 계약 입론을 임대인의 직접청구권 관계에서 활용하기는 적절치 않아 보인다(㉮ⓒ). 

110) 토지임대인의 부속물·과실에 대한 법정질권(민법 제648조), 건물임대인의 부속물에 대한 법정질권(제650조), 토지임대인의 건물에 대한 법정저당권(제649조) 등.  111) 송덕수, 신민법강의 , 1103면.

6. 소결   

   현재 우리의 다수설과 판례는 전차임이 전대차계약상 차임지급시기보다 미리 지급되었는지를 중요하게 고려한다. 하지만 이러한 사정으로 임차인과 전차인 사이의 공모를 추정하기는 곤란해 보인다. 한편 대상판결은 임대인이 전차인에게 직접지급을 요청한 시점에 주목한다. 그런데 여러 이해관계인이 얽혀있는 직접청구권 관계의 특성상 임대인의 직접청구에 어떠한 법 효과를 부여하려면 임대인과 전차인뿐 아니라 임차인과 그의 다른 채권자들의 이해관계를 함께 고려하여야 한다. 만일 임대인의 직접지급요청에 지급금지효력을 인정하여 전차인의 임차인에 대한 변제를 제한하고자 한다면 먼저 임대인을 어느 정도로 보호할지에 대한 고민, 즉 임대인과 임차인의 다른 채권자들 사이의 우열에 대한 고민이 선행되어야 한다. 직접청구권을 통해 임대인의 전차임에 대한 우선변제권을 인정할지, 아니면 단순한 이를 간이한 결제수단으로 활용할지는 정책적인 결단의 문제이다. 다만 우리 민법이 임대인에게 부여한 각종 법정담보물권이 거의 활용되지 않고 있는 점, 지금까지 다수설과 판례가 민법 제630조 제1항을 임대인에게 실질적 우선변제권을 보장하는 규정으로 해석하고 있지 않았던 점 등을 고려하면, 위 조항은 간이한 결제방법으로서의 성격만을 가진다고 보는 것이 타당하다고 생각된다. 결국 전차인은 임대인으로부터 직접 전차임의 지급요청을 받은 후라도 여전히 전대인에게 전차임을 지급하고 임대인에게 대항할 수 있다고 보아야 할 것이다.112)  

112) 이는 임대인과 전차인 사이에서는 임차인의 무자력으로 인한 위험을 임대차계약 당사자인 임대인이 부담하도록 하며, 임차인의 다른 채권자가 (가)집행 등의 조치를 취한 때에는 임대인이 직접청구권을 행사하더라도 전차인으로부터 직접 전차임을 추심하기 어렵게 될 것이다. 전차인이 임대인에게 전차임을 지급한다면 (가)압류의 처분금지효에 반하여 이중지급의 위험을 부담할 수 있기 때문이다. 임대인으로서는 임차인의 다른 채권자가 존재하는 상황에서 전차임을 통해 차임채권의 만족을 얻고자 한다면, 다른 일반채권자들과 마찬가지로 차임채권에 대한 집행권원을 확보한 후 전차임채권에 대한 집행에 참여해서 안분배당을 받아야 할 것이다.

   즉 전차인은 그 지급시기와 상관없이 임차인에게 지급한 차임으로 임대인에게 대항할 수 있다고 보는 것이 타당하다. 그리고 이러한 해석은 전차인이 임차인에 대한 차임의 지급으로 임대인에게 대항할 수 “없다”는 현재의 규정 문언으로는 도저히 가능하지 않으므로, 민법 제630조 제1항의 단서를 대항할 수 “있다”로, 혹은 단서를 삭제하는 방향으로의 개정되는 것이 타당하다. 

Ⅵ. 마치며  

   이상의 검토를 통해, 우리 민법 제630조 제1항의 해석에 관한 다수설과 대상판결의 태도가 적절하지 않음을 고찰하였다. 본고의 논의를 요약하면 다음과 같다. 
  - 일본 민법 613조의 입법취지나 의의, 임대인을 보호한다는 것이 구체적으로 무엇을 의미하는지에 대해서는 일본 내에서도 의견이 분분한 상태이다. 특히 일본 민법 613조는 임대인의 전차임채권에 대한 선취특권을 규정하고 있는 일본 민법 314조와의 관계 안에서 이해되어야 하지만 우리 민법은 일본과 달리 선취특권을 인
정하지 않고 있으며 전차임 채권에 대한 법정담보물권을 규정하고 있지도 있다. 또한 우리 민법제630조는 ‘미리’ 지급되었는지를 묻지 않는다. 그렇다면 우리는 일본 민법 규정 및 그에 기초한 논의에 얽매일 필요 없이, 우리의 법 상황을 토대로 민법 제630조의 해석과 입법의 방향에 대해 고민하여야 할 필요가 있다. 우리의 법체계에서 임대인과 임차인, 전차인 그리고 임차인의 다른 채권자들의 이해관계를 종합적으로 고려하여 우리 나름대로 임대인의 전차인에 대한 직접청구권을 어떻게 규율할지 고민하여야 한다. 

- 임대인은 임차인이 차임을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있고 이는 임대인의 동의 아래 전대차가 이루어진 때에도 마찬가지이다. 임대인이 전차인에게 직접 차임의 지급을 요청할 때에는 이미 임차인이 차임을 연체하고 있는 상황일 가능성이 높다. 전대인의 차임 연체로 인해 임대차계약이 해지되면 전대차 계약도 이행불능으로 인해 해지되므로 전차인은 임대인의 목적물 인도청구에 응할 수밖에 없는데, 전차인이 이러한 불이익을 감내하면서까지 임차인과 공모하여 임대인의 차임청구권을 무력화시키는 상황을 상정하기는 쉽지 않. 다수설과 판례, 대상판결이 전차임이 ‘미리’ 지급되었는지를 고려하는 것이 적절하지 않다고 생각한다. 
   다수설과 판례가 민법 제630조 제1항 단서를 해석하면서, 문언과 달리, 전차인이 ‘전차임 지급시기보다 먼저’한 전대인에 대한 전차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 해석하는 것은 문언의 가능한 의미를 넘어서는 해석으로 생각한다.  

- 전차인은 민법 제630조 제1항 후문에도 불구하고 그 지급시기와 상관없이 전대인에 대한차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 있다. 전대인이 임대인에게 차임을 지급하지 않음으로 인한 위험은 임대차계약의 당사자인 임대인이 부담하는 것이 타당하다. 한편 전차임 지급으로 임대인에게 대항할 수 있음은, 임대인이 전차인에게 직접지급요청을 한 이후라도 하더라도 마찬가지이다. 임대인의 직접지급요청에 지급금지 기타 특정한 법 효과를 부여할 때에는 임차인의 다른 채권자들과의 관계를 함께 고려해야 한다. 만일 임대인의 직접지급요청에 지급금지효력을 인정하고 전차인의 전대인에 대한 변제를 제한하고자 한다면 먼저 임대인을 어느
정도로 보호할지에 대한 고민, 즉 임대인과 임차인의 다른 채권자들 사이의 우열에 대한 고민이 선행되어야 한다. 임대인의 전차임에 대한 우선변제권을 인정할지, 일반채권자가 누리는 지급금지효를 인정할지, 아니면 단순한 직접청구권을 간이한 결제수단으로 보아 직접지급요청에 아무런 효력도 인정하지 않을지는 정책적
인 결단의 문제이다. 다만 우리 민법이 인정하고 있는 임대인의 각종 법정담보물권이 거의 활용되지 않고 있는 실정이고, 지금까지 다수설과 판례가 임대인의 직접청구권을 우선변제권 규정으로 해석하고 있지 않았던 점을 고려하면, 민법 제630조 제1항은 임대인에게 실질적인 우선변제권을 보장하는 수단으로서의 직접청구권이 아닌, 간이한 결제방법으로서의 성격만을 가진다고 보는 것이 타당하며, 임대인이 이러한 직접청구권을 행사한 사실 그 자체로는 전대인에 대한 변제를 제한하는 효력이 없다고 보는 것이 타당하다고 생각된다.

이처럼 문언의 의미가 명확하지 않고 입법취지 또한 모호하여 해석상 여러 혼란을 가져오는 현행 민법 제630조 제1항 후문은 삭제하거나, 혹은 ‘없다’를 ‘있다’로 개정하는 것이 적절하다.