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상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에 관한 고찰 1) -황용남 (2021)1) 필자로 하여금 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호를 둘러싼 상황에 관하여 문제의식을 갖게 해주신 대구지법 서부지원 차윤제 판사, 바쁜 와중에도 학술적 글쓰기에 익숙하지 않은 필자에게 아낌없는 격려와 조언을 보내주신 청주지법 박종원 판사, 초고에 관하여 매우 유익한 비판을 남겨주신 익명의 심사위원들께 진심으로 감사드린다.  요 지  ;    상가건물의 임대차에 있어 임대인은 임차인에 대하여 권리금의 회수를 방해하지 않아야 하는 의무를 부담한다. 다만 임대인이 ‘정당한 사유’가 있는 상태에서 임차인이 주선한 자와의 임대차계약 체결을 거절하였다면 그 의무에서 벗어날 수 있다. 상가임대차법 제10조의4 제2항..

○서울북부지방법원 2022.5.27. 선고 2020가단100731 ○상가 임차인인 원고가 임대차계약 종료를 앞두고 임대인인 피고에게 원고가 주선하는 제3자와 임대차계약을 체결할 수 있는지 여부에 대해 질의하자 피고는 ‘직접 사용’을 이유로 원고가 주선하는 제3자와 임대차계약을 체결하지 않겠다고 통지였고, 이에 원고가 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구의 소를 제기하자 피고는 ‘상가 재건축’을 위해 원고가 주선하는 제3자와의 임대차계약 체결을 거절한 것이므로 정당한 사유가 인정된다고 주장한 사안에서, 피고는 안전사고의 우려가 아닌 영업환경의 변화와 유지관리비용 절감을 통한 자산가치 극대화를 위해 재건축을 계획한 점, 피고는 원고가 주선하는 제3자와의 임대차계약 체결을 거절하면서 자신의 ‘직접 사용’..

초록 : 권리금은 상가임대차 실무에서 임차권양도를 통해 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 영업시설 등의 유형재산과 거래처, 신용, 영업상 노하우 등의 무형재산의 양도대가로 수수되는 금원이다. 임차인이 가장 직접적으로 영업을 위해 투하한 자본을 회수하는 방법은 임차권양도를 통해 영업시설, 영업권 등의 영업재산권을 처분하는 것인데, 권리금 거래는 이러한 상가임차인 영업재산권을 처분하는 거래이다. 개정 상가임대차법은 임대차 종료 시 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 임차권을 양도하여 그 대가로 권리금을 회수하는 기회를 보호하기 위하여 임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 위법행위로 보아 손해배상 책임을 부과하는 입법형식을 취하고 있다. 그러나 기본적으로..

상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호규정 비판- 입법론의 관점에서 - 최준규 Ⅰ. 들어가며 Ⅱ. 상임법 상 권리금 회수기회 보호규정의 내용, 특징, 문제점 Ⅲ. 문제의 근본 원인 : 임차인의 영업의 시장가치는 항상 보호되어야 하는가? Ⅳ. 필자의 의견 : 입법론과 해석론 Ⅴ. 결론에 갈음하여 Ⅰ. 들어가며 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 10조의4는 상가임대차계약 종료 후 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위한 규정이다. 위 조항은 2015. 5. 13. 신설되었고, 2018. 10. 16. 한 차례의 개정1)을 거쳐 현재 모습에 이르고 있다. 상가임대차와 관련하여 권리금이 수수되는 관행이 광범위하게 존재하는 우리 현실에서 상임법 10조의4는 중요한 의미를 갖는다. 위 조항의 입법과정에서 ..

○ 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결(제11민사부, 재판장 성경희 부장판사) [민사] 임차인의 권리금회수기회를 방해한 임대인의 손해배상책임을 인정한 사례(대구지법 2023가합204303 판결) ○ 판결요지 반소원고는 반소피고 소유 건물을 임차하여 약국을 운영하다가 임대차계약이 종료되자 신규임차인이 되려는 C와 권리금계약을 체결하고 반소피고에게 C를 신규임차인으로 주선하려 하였으나 반소피고가 이를 거절한 사안에 대하여, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항에 의하면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한..

목차 - Table of Contents 1. 2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 달라진 점은 무엇인가요? _4 2. ‘권리금’이란 무엇인가요? _6 3. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위는 어떻게 되나요? _7 4. 임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호되는 것인가요? _8 5. 임대인의 임차인에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’는 구체적으로 어떤 것을 말하나요? _9 6. 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나요? _10 7. 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 지난 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요? _12 8. 법이 개정된 이후에 임대차계약을 체결한 경우에만 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 것인가요? _13 9. 건물이 경매되는 경우에..

상가의 업종제한규정의 효력 및 그 변경절차 사법연수원 교수 윤 경 2007. 9. 11. I. 서 론 1 II. 상가업종제한의 根據 2 1. 업종제한의 이론적 근거 2 2. 견해의 대립 2 가. 분양계약설(‘분양자와 수분양자간의 분양계약’에 근거하는 견해) 2 (1) 묵시적 동의에 의한 단체적 질서에의 편입이론 3 (2) 제3자를 위한 계약이론 3 (3) 신의칙이론 4 나. 관리규약설(단체법적인 관리규약에 의한 제한이라고 보는 견해) 5 다. 대법원 판례 5 (1) 관리규약설을 채택한 판례 5 (2) 분양계약설을 채택한 판례 6 라. 소결론 6 3. 업종제한 약정의 효력 7 가. 분양계약의 당사자인 분양자와 수분양자 상호간의 효력 7 (1) 수분양자의 의무 7 (2) 분양자(분양회사)의 의무 7 (3) ..

대법원 2022. 12. 29.자 2019마5500 결정 [경매개시결정에대한이의][공2023상,355] 【판시사항】 [1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2가 신설·시행된 이후 집합건축물대장의 신규 또는 변경등록이 이루어지고 그에 따라 구분등기가 마쳐진 구분점포에 대하여는 그 등록 및 등기가 마쳐질 당시 위 조항에서 정한 구분소유권의 요건을 갖추고 있었다고 추정되는지 여부(원칙적 적극) 및 그와 다른 사실은 이를 다투는 측에서 주장·증명하여야 하는지 여부(적극) 제1조의2(상가건물의 구분소유) ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다..

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 [손해배상(기)]〈상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건〉[공2023상,510] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가건물 임대차보호법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기(=임대차 종료일 다음 날) 【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재..

대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786 판결 [건물인도][공2023상,663] 【판시사항】 [1] 장래이행의 소가 적법하기 위한 요건 및 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 하는지 여부(적극) [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 제반 사정에 비추어 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가..

서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 전민주) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각) 【변론종결】 2022. 5. 24. 【제1심판결】 서울북부지방법원 2021. 6. 16. 선고 2019가단150389 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게 71,677,900원 및 그 중 5,000,000원에 대하여는 2019. 10. 20.부터, 45,000,000원에 대하여는 2019. 12. 30.부터, 21,677,900원에 대하여는 2020..

2022다309337 청구이의 (자) 상고기각 [상가건물 임대차보호법 제10조의9의 적용 범위가 문제된 사건] ◇1. 상가임대차법 제10조의9의 의미와 입법취지, 2. 상가임대차법 제10조의9와 민법상 변제충당 규정의 관계◇ 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 ..

ㅇ 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결(제11민사단독, 김희동 부장판사) ㅇ 사안의 개요 - 원고는 이 사건 건물의 임차인으로 F와 권리금계약을 체결하고 임대인인 피고에게 F를 신규임차인으로 주선하려고 하였으나, 피고는 이를 거부함. ㅇ 판단 요지 - 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있음[상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호]. - 원고가 신규임차인이 되려는 자로 F를 피고에게 주선하려고 하였..

2023. 3. 30. 선고 대법 2021다264253 임대차보증금 (라) 파기환송(일부) [공동임차인 중 1인에 대한 채권자가 임대차보증금반환채권 일부에 대하여 압류 및 전부명령을 받은 경우 그 압류 및 전부명령의 효력이 나머지 공동임차인들에게 미치는지 여부가 문제된 사건] ◇1. 수인의 채권자에게 금전채권이 불가분적으로 귀속되는 경우, 불가분채권자들 중 1인을 집행채무자로 한 압류 및 전부명령의 효력이 집행채무자가 아닌 다른 불가분채권자에게 미치는지 여부 (소극), 2. 이는 불가분채권인 금전채권의 일부에 대해서만 압류 및 전부명령이 이루어진 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)◇ 수인의 채권자에게 금전채권이 불가분적으로 귀속되는 경우에, 불가분채권자들 중 1인을 집행채무자로 한 압류 및 전부명령이 이루..

2023. 2. 2.선고 대법원 2022다260586 손해배상(기) (다) 파기자판 [상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건] ◇권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가임대차법이 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지연손해금 기산일(=임대차 종료일 다음날)◇ 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게..

2021.5. 선고 서 울 남 부 지 방 법 원 2020가단xx93xx 판 결 사 건 2020가단○○93○○ 건물인도 원 고 AAA 피 고 BBB 변 론 종 결 2021. 3. 판 결 선 고 2021. 5. 주 문 1. 피고는 원고로부터 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산(생략)을 인도하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 청구원인에 대한 판단 당사자들 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고와 피고는 2016. ##. ##. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여, 계약기간 2016. ##. ##.부터 2018...

2022. 5. 17선고 대구고등법원 2021나26247 약정금 [판결요지] 병원 앞 약국 권리 양수도계약 시 '만일 병원이 천재지변 및 사망 등의 불가항력을 제외한 사유로 원고의 개업일로부터 36개월 이내 폐업하여 약국의 영업에 중대한 차질이 있을 경우 피고는 수령한 권리금을 잔여기간(N)에 대하여 월할 환산(N/36)하여 즉시 변제하기로 한다.’는 특약을 한 사건에서, 권리금 보장 기간 내에 행정처분을 피하기 위하여 약국 위치를 옮긴 것은 권리금 반환 사유에 해당하지 않는다고 판단한 사례 사 건 2021나26247 약정금 원고, 항소인 A 소송대리인 변호사 김채해 피고, 피항소인 1. B 소송대리인 법무법인 규원 담당변호사 우종식 2. C 소송대리인 변호사 엄종규 제 1 심 판 결 대구지방법원 포항지..

2022. 6. 9. 서울고등법워 선고 2021나2026886(본소), 2026893(반소) 건물명도(인도), 임대차보증금 반환 등 [제9민사부 2022. 6. 9. 선고] □ 사안의 개요 건물 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 임대차종료를 원인으로 인도를 구하고, 이에 피고는 반소로 임차보증금 반환 및 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 함께 구한 사건 □ 쟁점 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임 발생의 요건 (= 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도, 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 각 호 중 어느 하나의 행위를 함으로써 권리금 회수를 방해) - 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는..

대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 [청구이의][공2022상,434] 【판시사항】 [1] 제소전 화해의 창설적 효력이 미치는 범위 / 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위의 해석 방법 및 이러한 법리는 당사자 사이에 제소전 화해가 성립한 후 화해조항의 해석에 관하여 다툼이 있는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) [2] 갑과 을 등이 점포에 관하여 임대차계약을 체결한 후 “갑은 임대차기간 만료일에 을 등으로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 점포를 을 등에게 인도한다.”라는 내용의 제소전 화해를 하였는데, 갑이 임대차기간 만료 전 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 갑의 계약갱신요구권은 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않..

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 [건물명도(인도)][공2022상,255] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부 (소극) 【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차..