상가건물임대차보호법 - Q&A 40선 (법무부제작)

 

 

 

목차 - Table of Contents

 

 1. 2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 달라진 점은 무엇인가요? _4
 2. ‘권리금’이란 무엇인가요? _6
 3. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위는 어떻게 되나요? _7
 4. 임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호되는 것인가요? _8
 5. 임대인의 임차인에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’는 구체적으로 어떤 것을 말하나요? _9
 6. 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나요? _10
 7. 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 지난 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요? _12
 8. 법이 개정된 이후에 임대차계약을 체결한 경우에만 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 것인가요? _13
 9. 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있나요? _14
 10. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 5년 간 임대차기간을 보장해주어야 하나요? _17
 11. 환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요? _18
 12. 임차인이 임대차계약 당시 지급하였던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있나요? _20
 13. 임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요? _21
 14. 임대인의 방해행위 중 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’는 구체적으로 어떤 의미인가? _22
 15. 임대인은 신규임차인과 계약을 체결할 때 임대인이 원하는 만큼 차임을 인상할 수 없게 된 것인가? _23
 16. 임대인은 어떤 경우에 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있나요? _24
 17. 임대인은 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력에 대하여 어떻게 판단할 수 있나요? _25
 18. 임차인이 기존영업과 동일한 업종을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 다른 업종의 임차인을
원하는 경우 계약체결을 거절할 수 있나요? _26
 19. 임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인은 그 업종을 원하지 않는 경우 계약을 거절할 수 있나요? _27
 20. 임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 것이 가능한가요? _28
 21. 임대인이 아닌 다른 사람이 1년 6개월 이상 해당 상가를 ‘영리목적으로 사용하지 않을 경우’에도 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것인가요? _29
 22. 임대인이 차임·보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 신규임차인과 임대차계약 체결을
거절할 수 있는 정당한 사유에 해당되나요? _30
 23. 임차인이 ‘신규임차인 주선 포기’, ‘권리금을 주고 받지 않기로 한다’라는 특약을 한 경우 그 특약은 효력이 있나요? _3

24. 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상가건물 임대차보호법 규정에 위반하는 약정은 원칙적으로
무효인가요? _32
 25. 임차인이 권리금 회수 방해행위를 한 임대인을 상대로 손해배상소송을 제기할 경우 손해배상액의 범위는 어떻게 되나요? _33
 26. 손해배상은 국토교통부장관이 고시한 기준에 따라 산정된 권리금의 범위에서 결정되는 것인가요? _34
 27. 임대인의 권리금 회수 ‘방해행위’와 ‘계약거절의 정당한 사유’에 대한 주장·입증은 누가 해야 하는 것인가요?_35
 28. 권리금 보호규정의 적용이 배제되는 경우가 있나요? _36
 29. 전통시장 내에서 영업을 하는 상인들은 법에 의한 권리금 보호를 받지 못하는 것인가요? _37
 30. 임대인이 상가건물을 철거·재건축하는 경우 권리금 보상을 받을 수 있나요? _38
 31. 임차인이 차임을 연체하는 등 과실이 있는 경우에도 권리금이 보호되는 것인가요? _39
 32. 임차인이 권리금 계약을 미리 체결하거나 임대차계약 체결 당시 지급한 권리금이 있어야만 임대차 종료 시권리금 보호를 받을 수 있는 것인가요? _40
 33. 임차인이 3기 차임액을 연체할 경우 임대인은 해지권을 행사할 수 있는데, 이때 차임 연체는 연속적이어야하는 것인가요? _41
 34. 임대인이 미리 임대차계약 체결의 거절의사를 표시한 경우에도 임차인은 신규임차인을 주선하여야만
임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있나요? _42
 35. 상가건물임대차표준계약서는 어떻게 구할 수 있나요? _43
 36. 상가건물임대차표준계약서의 주요내용은 무엇인가요? _44
 37. 상가건물임대차표준계약서를 사용하면 어떤 장점이 있는 가요? _45
 38. 상가건물임대차표준계약서의 사용은 강제되는 것인가요? _46
 39. 상가임차인은 누구나 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나요? _47
 40. 2015년 개정법 시행 전에 환산보증금을 초과하는 임대차계약이 체결된 경우에도 대항력이 인정되나요? _48
부록
상가건물 임대차보호법 _50
상가건물임대차 표준계약서 _60
상가건물 임대차 권리금계약서 _64   

법무부-개정된 상가건물 임대차보호법QA 40선.pdf

6.99MB

 

Q 01_2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 달라진 점은 무엇인가요? 

A-상가 임차인들의 ‘권리금’이 처음으로 법의 보호를 받게 되었습니다.
 • 상가 임차인들은 임대차가 종료되면 영업을 하는 동안 형성한 ‘영업시설물, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상권 형성에 따른 영업상 이점’ 등의가치를 다음 임차인과의 권리금 거래를 통하여 회수하여 왔습니다.
 • 이와 같이 상가 임차인들 사이에서 권리금 거래가 빈번하게 이루어지고 있음에도 상가건물 임대차보호법 등 관련 법률에서는 이에 대한 아무런 보호규정을 두고 있지 않아 임차인들이 제대로 된 법적 보호를 받을 수
없는 것이 문제점으로 지적되어 왔습니다.
 • 이번 상가건물 임대차보호법 개정은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 등 상가 임차인들의 권리금이 최초로 법적보호를 받을 수 있도록 하였다는데 큰 의의가 있다고 하겠습니다. 

 

 현행법은 상가임차인의 권리금을 보호하기 위하여,
 • 권리금이 무엇인지 법에서 명확히 규정하고,
 • 임대인에게 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않아야 할 의무를 부과하는 한편,
 • 방해행위를 하였을 경우에는 임대인에게 임차인의 손해를 배상하게 하여 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 하였습니다.
 • 또한 권리금 액수를 정하는 기준을 국토부장관 고시로 정하도록 하여 권리금과 관련된 분쟁해결에 도움이 되고자 하였습니다. 

그 외에도 모든 상가 임차인에게 보증금·차임 액수와 상관없이 건물소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게
임대차관계를 주장할 수 있도록 하였고, 상가건물임대차표준계약서 및 표준권리금계약서에 대한 근거를
만들어 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 하였습니다. 

 

Q 02_ ‘권리금’이란 무엇인가요? 

A-권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에
지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다. 
 • 2015년 개정으로 기존 관행 및 대법원 판례를 통해 정립되어온 권리금의 정의를 법률에 도입하였습니다(제10조의3). 

 

대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 [권리양도금][공2013상,1032] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 권리금계약이 임대차계약 등과는 별개의 계약인지 여부(적극)  [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우, 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있는지 판단하는 기준 및 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있는 경우  [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다.  【판결요지】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.  [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.  [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제618조, 제629조 [2] 민법 제105조, 제110조, 제137조 [3] 민법 제105조, 제110조, 제137조, 제618조, 제629조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058) 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조) [2] 대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결(공1994하, 2598) 대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결(공2003상, 1297) 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결(공2006하, 1517) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 민우 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유에 관한 판단에 앞서 직권으로 본다. 1. 원심은 그 채택 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 후, 피고의 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위이고, 그 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있으며, 원고가 소장 부본의 송달로써 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, ‘이 사건 권리금계약’은 취소되었다고 판단하였다.  그러나 기록에 의하면, 원고는 소장에서 이 사건 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 이래 원심 변론종결 때까지 임차권양도계약에 대한 취소 또는 해제 주장을 철회한 적이 없음을 알 수 있는바, 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유로 권리금계약만을 취소하고, 임차권양도계약의 취소 등 주장에 관하여는 판단하지 아니하였다.  2. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조), 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것이다.  한편 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이고(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결, 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 등 참조), 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 할 것이다(대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결 참조).  위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이 사건 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위, 계약 내용 등 제반 사정을 참작할 때, 이 사건 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 보아야 할 것이고, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로, 권리금계약 부분만 따로 떼어 이를 취소할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 권리금계약에 취소사유가 있다고 판단한 경우라면 마땅히 임차권양도계약까지도 취소하였어야 한다.  3. 위와 같이 원심은 임차권양도계약에 관한 판단을 누락하거나, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만을 취소함으로써, 권리금계약만을 취소한 데 따른 법률효과로서 피고는 원고에게 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였는바, 원심으로서는 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무의 범위에 관하여도 심리·판단하였어야 한다.  그런데도 권리금계약 부분만을 취소한 원심판결에는 판단을 누락하거나 계약의 취소범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  4. 그러므로 상고이유에 관한 판단은 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)

대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 [손해배상(기)][공2017하,1616] 【판시사항】 [1] 권리금의 법적 성질 / 임차권양도계약과 이에 수반하여 체결되는 권리금계약이 별개의 계약인지 여부(적극) 및 위 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 하는 경우  [2] 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함되는지 여부 (적극) / 부동산 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우, 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명할 의무가 있는지 여부 (적극) 및 중개업자가 고의나 과실로 위 의무를 위반하여 의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 손해를 배상할 책임이 있는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다. 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.  [2] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호 공인중개사법 시행령으로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙(2014. 7. 29. 국토교통부령 제115호 공인중개사법 시행규칙으로 개정되기 전의 것) 제16조에 따르면, 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다. 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 하고, 여기에는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따른 임대차가 포함된다.  나아가 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있으므로, 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.  【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제618조, 제629조 [2] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 제30조 제1항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호 공인중개사법 시행령으로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙(2014. 7. 29. 국토교통부령 제115호 공인중개사법 시행규칙으로 개정되기 전의 것) 제16조  【참조판례】 [1] 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결(공2013상, 1032) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 우종식) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인(유한) 우송 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고 1 가. 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다. 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 참조).  나. 원심판결에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (1) 피고 1은 2008. 2. 29. 소유자 소외 1로부터 서울 강남구 (주소 생략)에 있는 이 사건 상가를 2년간 임대차보증금 6,200만 원, 월차임 220만 원에 임차하여(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 무렵부터 이 사건 약국을 운영하였다. 이후 이 사건 임대차계약은 2년마다 갱신되었다.  (2) 피고 1은 2012. 12.경 소외 1에게 부탁하여 이 사건 임대차계약의 임차인 명의를 아들 ‘소외 2’로 변경하였다. (3) 원고는 2013. 3. 8.경 피고 3 운영의 공인중개사사무소 직원인 피고 2의 중개로 피고 1과 ‘원고가 피고 1한테서 이 사건 임대차계약에 따른 임차권을 양수하고 이 사건 약국 시설(판매품을 제외한 모든 시설물)을 권리금 3억 8,000만 원에 양수한다.’는 내용의 ‘권리(시설) 양수·양도 계약’(이하 ‘이 사건 권리양도계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고 3은 이 사건 계약서의 ‘중개업자’란에 서명하였다.  (4) 이 사건 권리양도계약 제2조는 ‘피고 1이 권리 행사를 할 수 있는 상태로 이 사건 상가를 임대차계약 개시 전일까지 원고에게 인도하고, 임차권의 행사를 방해하는 제반 사항을 제거하며, 잔금 수령과 동시에 원고가 즉시 영업을 할 수 있도록 모든 시설과 영업권을 포함하여 인도하여야 한다.’고 정하고, 제4조 제3항은 ‘피고 1이 잔금 지급일 전까지 소유자와 원고 사이에 임대차계약(임차보증금 7,000만 원, 월차임 300만 원을 기준으로 하되 소유자의 요구에 따라 변경될 수 있다고 정함)이 체결되도록 최대한 노력하며, 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하거나 진행되지 못할 경우 이 사건 권리양도계약은 해제되고, 피고 1은 수령한 계약금과 중도금을 원고에게 즉시 반환한다.’고 정하고 있다.  (5) 이 사건 권리양도계약에 따라, 원고는 피고 1에게 2013. 3. 11. 계약금 4,000만 원, 2013. 4. 9. 중도금 1억 원, 2013. 8. 30. 잔금 중 1억 원, 2013. 8. 31. 2억 200만 원(나머지 잔금 1억 4,000만 원과 임차보증금 6,200만 원을 합한 금액이다)을 지급한 다음 이 사건 상가를 인도받아 2013. 9. 1.경부터 이 사건 약국을 운영하였다.  (6) 피고 1은 2013. 8. 27.경 소외 1에게 ‘이번에도 이 사건 임대차계약의 임차인 명의만 친척인 원고로 변경해 달라.’고 부탁하여 소외 1로부터 임차인이 원고로 된 임대차계약서를 작성받아 이를 원고에게 교부하였다.  (7) 소외 1은 2014. 1.경 이 사건 상가의 임차인 명의만 변경된 것이 아니라 실제로 원고가 이 사건 상가에서 약국을 운영하는 것을 알고 원고에게 이 사건 상가를 인도하라고 요구하였다. 원고는 소외 1로부터 이 사건 상가의 인도기한을 여러 차례 유예받아 2015. 1. 15.경 이 사건 상가를 인도하고, 남은 임차보증금을 지급받았다.  다. 위에서 본 사실관계에 따르면, 이 사건 권리양도계약에는 이 사건 상가의 영업시설 등의 이전에 따른 권리금계약과 함께 이 사건 임대차계약상의 임차권을 원고에게 이전하는 임차권양도계약이 포함되어 있고, 피고 1이 임차권양도에 관하여 임대인 소외 1의 동의를 얻을 의무는 원고의 권리금 잔금 지급의무와 동시이행 관계에 있다. 원고와 소외 1의 임대차계약이 정상적으로 체결되지 않는 등으로 피고 1이 그 의무를 위반한 경우 이 사건 권리양도계약이 해제되고 권리금으로 받은 돈을 반환하여야 한다는 점이 이 사건 권리양도계약서에 명시되어 있다. 이를 비롯하여 이 사건 권리양도계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적인 일체로 행하여진 것으로서 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.  같은 취지의 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 권리금 또는 권리금계약에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  라. 나아가 원심은 피고 1이 소유자 소외 1을 속여 형식상 임차인 명의가 원고로 된 임대차계약서를 작성받아 이를 원고에게 교부하였을 뿐이어서 이 사건 권리양도계약 제4조 제3항에서 정한 채무를 이행하였다고 볼 수 없고, 그로 인해 원고는 소외 1에게 임차권을 주장하지 못하고 이 사건 상가를 인도할 수밖에 없었으므로, 그로 인해 원고가 입은 손해에 해당하는 권리금 3억 8,000만 원 중 60%를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 오인하거나 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 피고 2 피고는 상고장에 상고이유를 기재하지 아니하였고, 적법한 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지도 않았다. 3. 피고 3 가. 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에 따르면, 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다. 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 하고, 여기에는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따른 임대차가 포함된다.  나아가 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있으므로, 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.  나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고 3이 공인중개사이자 직원인 피고 2의 사용자로서 피고 2와 함께 이 사건 권리양도계약을 중개하면서 임차권양도의 대상인 임차권이 상가임대차법에 따른 보호대상인지를 확인하고 이를 원고에게 설명할 의무가 있는데도 이를 위반하였으므로, 그로 인해 원고가 일정 기간 이 사건 약국을 운영하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.  (1) 피고 3의 직원 피고 2가 중개한 이 사건 권리양도계약은 권리금뿐만 아니라 임차권을 양도한다는 내용까지 포함되어 있고, 이 사건 권리양도계약에는 특약사항으로 ‘본 계약은 임대차계약에 준한다.’는 내용이 기재되어 있으며, 피고 3은 위 계약서에 공인중개사로서 서명날인하였다. 따라서 피고 3은 피고 2와 함께 상가임대차계약 체결을 중개하는 것과 같은 정도의 주의의무가 있다.  (2) 의뢰인인 원고는 이 사건 권리양도계약 체결 당시 이 사건 임대차계약의 존속 기간에 관심을 보였다. (3) 이 사건 임대차계약은 임대차보증금이 6,200만 원, 월차임이 270만 원으로서 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2항, 제3항에 따라 환산보증금은 3억 3,200만 원(= 임대차보증금 6,200만 원 + 월차임 270만 원 × 100)이 되어 상가임대차법의 보호대상에 포함되지 않는다. 피고 3, 피고 2는 당시 이와 같은 내용을 확인하였는데도 원고에게 이를 설명하지 않았다.  (4) 이 사건 계약에서 정한 권리금 액수가 3억 8천만 원이다. 만일 원고가 피고 3, 피고 2에게서 위와 같은 설명을 들었다면 이 사건 권리양도계약을 체결하지 않았거나 보다 적은 금액으로 권리금을 정하였을 것으로 보인다.  다. 원심판결의 이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 판단 이유에 다소 적절하지 않은 부분이 있으나 피고 3의 원고에 대한 손해배상책임을 인정한 원심의 판단은 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 오인하거나 부동산중개업자의 중개목적물에 관한 권리관계의 확인·설명의무의 범위, 확인·설명의무 위반과 원고의 손해와 사이의 인과관계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 결론 피고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박보영(재판장) 권순일 김재형(주심)

대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 [부당이득금][공2022상,690] 【판시사항】 [1] 여러 개의 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우, 법률행위의 일부무효 법리가 적용되는지 여부(적극) 및 이때 계약 전부가 일체로서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는지 판단하는 방법  [2] 갑 등이 아파트 조성사업을 추진하는 을 지역주택조합 추진위원회로부터 ‘약정한 날까지 사업계획이 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장한다.’는 취지가 포함된 안심보장증서를 받고 분양목적물에 관한 조합가입계약을 체결하여 계약금을 납입하였다가, 조합가입계약의 무효 등을 주장하며 납입금 반환을 구한 사안에서, 안심보장증서상 환불보장 약정은 조합가입계약과 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있으므로, 위 환불보장 약정이 무효라면 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을지에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 조합가입계약의 무효 여부를 판단하였어야 하는데도, 이를 살펴보지도 아니한 채 조합가입계약이 무효라는 갑 등의 주장을 배척한 원심의 판단에는 법리오해 등 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다(민법 제137조). 이와 같은 법률행위의 일부무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다. 이때 그 계약 전부가 일체로서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 것인지의 여부는 계약 체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.  [2] 갑 등이 아파트 조성사업을 추진하는 을 지역주택조합 추진위원회로부터 ‘약정한 날까지 사업계획이 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장한다.’는 취지가 포함된 안심보장증서를 받고 분양목적물에 관한 조합가입계약을 체결하여 계약금을 납입하였다가, 조합가입계약의 무효 등을 주장하며 납입금 반환을 구한 사안에서, 안심보장증서상 환불보장 약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이어서 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있으므로, 위 환불보장 약정이 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이고, 다만 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약이 여전히 효력을 가지게 되므로, 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 조합가입계약의 무효 여부를 판단하였어야 하는데도, 당사자들의 가정적 의사를 살펴보지도 아니한 채 조합가입계약이 무효라는 갑 등의 주장을 배척한 원심의 판단에는 법리오해 등 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 민법 제137조 [2] 민법 제137조, 제276조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결(공2006하, 1517) 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결(공2013상, 1032) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정의 담당변호사 김인권 외 1인) 【피고, 피상고인】 ○○○○지역주택조합추진위원회 【원심판결】 수원지법 2020. 10. 28. 선고 2020나54555 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유 보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 관련 법리 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다(민법 제137조). 이와 같은 법률행위의 일부무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다. 이때 그 계약 전부가 일체로서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 것인지의 여부는 계약 체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결, 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 등 참조).  2. 원심의 판단 원심은 이 사건 안심보장증서에 따른 환불보장 약정이 비법인사단인 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 판단하였다. 한편 안심보장증서에 따른 약정이 무효라면 그와 일체로 체결된 이 사건 조합가입계약도 무효가 되어야 한다는 원고들의 주장에 관하여는, 이 사건 조합가입계약과 이 사건 안심보장증서에 따른 약정은 각각 독립된 법률행위에 해당하므로 일부무효의 법리가 적용됨을 전제로 하는 원고들의 주장은 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였다.  3. 대법원의 판단 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다. 가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 1) 피고는 평택시 (주소 생략) 일원을 사업시행구역으로 하여 지하 1층~지상 25층, 약 1,400세대의 아파트 조성사업을 추진하고 있는 지역주택조합 추진위원회이다.  2) 원고 1은 2016. 10. 10. 피고로부터 ‘2017. 11. 30.까지 사업계획이 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장한다.’는 취지가 포함된 안심보장증서를 받고, 피고와 사이에 분양 목적물을 (동호수 1 생략)으로, 총납입금을 196,710,000원으로 정하여 조합가입계약을 체결하였다.  3) 원고 2는 2017. 10. 16. 피고로부터 같은 취지의 안심보장증서를 받고, 피고와 사이에 분양 목적물을 (동호수 2 생략)으로, 총납입금을 204,910,000원으로 정하여 조합가입계약을 체결하였다.  4) 위 각 조합가입계약에 따른 계약금 등으로 원고 1은 35,142,012원을, 원고 2는 40,090,000원을 피고에게 납입하였다. 나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 안심보장증서상의 환불보장 약정은 이 사건 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다. 따라서 안심보장증서상의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이므로, 원심으로서는 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 이 사건 조합가입계약의 무효 여부를 판단했어야 한다.  그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 당사자들의 가정적 의사를 살펴보지도 아니한 채 이 사건 조합가입계약이 무효라는 원고들의 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 법률행위의 일부무효에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   안철상(재판장) 김재형 노정희 이흥구(주심)

 

 

Q 03_ 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위는 어떻게 되나요?  

A-권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정됩니다.
•여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 
•따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 
•예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없습니다. 

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 [건물명도(인도)][공2022상,255] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제9조 제1항, 제10조 제1항, 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김도형 외 2인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석) 【원심판결】 서울서부지법 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.  2. 원심은 판시와 같은 이유로, 피고들은 상가건물을 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 보증금으로 임차했는데, 최초 계약한 기간이 끝나 이를 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 당시 임대인과 합의했고, 그 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지났으므로 임차한 건물을 인도할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심)    ****************************************** 서울서부지방법원 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결 [건물명도(인도)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김도형 외 3인) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석) 【변론종결】 2021. 3. 19. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2020. 2. 14. 선고 2019가단236104 판결 【주 문】 1. 제1심판결을 취소한다. 2. 피고들은 공동하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡를 인도하라. 3. 소송총비용은 피고들이 부담한다. 4. 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 주문과 같다(원고는 당심에서, 주위적으로는 해지통고에 따른 건물인도청구를 유지하면서 예비적으로 2021. 3. 30. 기간만료를 이유로 하여 2021. 3. 31.까지의 건물인도청구를 추가하는 내용으로 청구취지를 변경하였으나, 추가된 예비적 청구는 공격방어방법을 추가하는 것일 뿐 청구가 변경된 것은 아니다).  【이 유】 1. 인정사실 이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결의 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다. 2. 당사자의 주장 가. 원고 ① 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차를 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다. 이 사건 임대차목적물을 매수한 원고와 소외 회사(이하 ‘원고 측’이라고 한다)의 해지통고가 피고들에게 도달된 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 2019. 10. 5. 이 사건 임대차는 종료되었다. ② 설령 그렇지 않더라도, 2018. 3.경 이 사건 임대차는 소외 1과 피고들의 합의에 기하거나 피고들의 상가임대차법에 의한 갱신요구권 행사에 따라 종전과 동일하게 3년으로 연장되었다. 이 사건 임대차는 2021. 3. 30. 기간만료로 종료되었다. ③ 따라서 피고들은 공동하여(불가분채무) 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도하여야 한다(공유물의 보존행위).  나. 피고들 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차를 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다. 피고들은 원고 측의 해지통고 효력이 발생하기 이전인 2019. 9. 3. 상가임대차법에 따른 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 피고들은 인도를 거절할 수 있다.  3. 원고의 청구원인에 관하여 가. 제1심이 채택하여 조사한 증거들과 당심 증인 소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차에 관하여 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다고 판단된다. 즉 ① 쌍방이 제출한 증거에 의하더라도, 연장 당시에 새로이 기간을 정하였다고 인정할 만한 객관적 자료를 찾아볼 수 없다. ② 소외 2는(소외 1의 남편), 피고들이 성실하게 차임을 납부했기 때문에 연장 당시에 임대차기간에 대해서는 전혀 생각한 바 없고 차임만 일부 감액하기로 합의했다는 취지로 증언하였다. ③ 연장된 임대차기간에 대해서, 피고들은 일관되게 기간의 정함이 없는 연장이었다고 주장하고 있고, 원고 역시도 제1심에서는 피고들과 동일한 취지로 주장하다가 당심에서 임대차종료의 근거를 일부 추가하고 있을 뿐이다. ④ 이 사건 임대차의 특약사항으로 ‘계약 종료 후 피고들이 계약 연장을 요구할 시 계약 연장을 보장한다’는 내용이 있기는 하지만, 그 문언에 의하더라도 연장될 임대차기간이 특정되어 있지 않고 계약 종료 무렵에는 쌍방의 상황에 따라 임대차를 언제까지 연장할지 여부는 얼마든지 달라질 수 있기도 하다.  나. 이 사건 임대차에 대해서는 앞서 인정사실에서 본 바와 같이, 상가임대차법에서 정한 임대차기간 의제 규정이 적용되지 않는다(피고들의 환산 보증금액은 25억 원으로 서울의 경우 적용되는 보증금액 6억 1,000만 원을 주1) 초과한다). 기간의 정함이 없는 이 사건 임대차에 대해서는 민법 제635조에 따라 원고 측은 언제든지 해지할 수 있되 그 해지 효력은 통고 후 6개월이 경과하면 발생하게 주2) 된다.  다. 따라서 이 사건 임대차는 원고 측의 해지통고가 피고들에게 도달된 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 2019. 10. 5. 종료되었고, 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다.  4. 피고들의 갱신요구 주장에 관하여 가. 상가임대차법 관련 규정    제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조(대항력 규정), 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.(각 호 생략)  ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.  ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.   나. 판단 상가임대차법의 원칙적 적용대상이 아닌 임대차로서 기간의 정함이 없는 이 사건 임대차에 대해서는, 임차인의 갱신요구권 행사 규정인 상가임대차법 제10조는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 상가임대차법은 갱신요구권 행사기간을 “임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이”라고 명시하고 있고(제10조 제1항), 상가임대차법의 적용을 받는 임대차 중에서 기간을 정하지 않은 임대차에 대해서는 그 존속기간을 1년으로 본다는 특별한 임대차기간 의제 규정을 두어 갱신요구권 행사를 가능하게 하고 있는 점(제9조, 제10조 제4항)을 감안할 때, 상가임대차법의 갱신요구권 행사는 그 문언상 기간의 만료를 상정할 수 있는, 즉 존속기간이 정해진 임대차를 적용 대상으로 하고 있다고 봄이 타당하다. 이는 ‘갱신’의 의미에 비추어도 그러하다. 즉 묵시의 갱신에서도 이는 기간의 정함이 있는 임대차에 한하여 생기는 문제이고, 기간의 정함이 없는 임대차에서는 처음부터 문제되지 않는다. 갱신이라는 의미 자체가 기간의 정함을 전제로 한 것이기 때문이다.  (2) 피고들의 주장이나 제1심 판단과 같이, 민법 제635조에 따른 임대인의 해지통고 효력 발생일을 상가임대차법 제10조 제1항의 임대차기간 만료일로 해석할 수는 없다.  ① 위와 같이 해석하는 것은 민법 제635조의 입법 취지에 반하는 결과를 초래한다. 즉 민법 제635조의 입법 취지는, 임대차계약에서 존속기간을 정하지 않았다는 의미를 당사자 일방이 언제든지 계약을 종료시킬 수 있는 권리를 가진다는 의미로 보아 자유로운 해지를 명문으로 규정하되, 해지 상대방이 대책을 세울 수 있도록 해지의 효과를 일정한 기간의 경과 후에 발생하도록 규정한 것으로 해석된다. 한편 상가임대차법은 민법 제635조에서 정한 계약 해지에 관하여 별도로 규정하고 있지도 주3) 않다. 결국 해지통고 효력 발생일을 임대차기간 만료일로 해석하는 것은 민법 제635조에서 인정한 자유로운 해지권을 명문의 규정도 없이 제한하는 결과에 이른다.  ② 위와 같이 해석할 경우 갱신되는 임대차관계가 불분명해지는 불합리한 결과를 초래한다. 즉 갱신되는 임대차도 종전과 동일하게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 보아야 하는데(상가임대차법 제10조 제3항 본문), 그 갱신 이후에 임대인의 민법 제635조에 따른 해지통고가 선행되어야만 그 임대차기간 만료일이 확정되어 임차인이 상가임대차법에 따른 갱신요구를 할 수 있는 관계에 놓이게 된다. 따라서 임대인의 해지통고와 임차인의 갱신요구라는 절차가, 갱신요구권 행사 기간 내내 명확한 시기가 확정되지 못한 상태에서 지속적으로 반복되는 불합리한 결과에 이르게 된다(피고들 역시 갱신 이후 임대차의 기간, 효력이 어떻게 되는지에 대해서 설명하지 못하고 있다).  5. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 피고들에 대하여 위와 같이 인도를 명한다.  [별지 생략] 판사   유창훈(재판장) 우인성 최성배 주1) 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.  주2) 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일  주3) 상가임대차법의 적용을 받는 임대차에 있어서도, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호(차임연체액이 3기에 달할 때의 임대인의 갱신요구거절권 조항)가 민법 제640조(차임연체액이 2기에 달할 때의 임대인의 해지 조항)에 대한 특례에 해당한다고 할 수는 없으므로, 임대인은 민법 제640조에 따라 해지가 가능하다는 취지의 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조.  *********************************  서울서부지방법원 2020. 2. 14. 선고 2019가단236104 판결 [건물명도(인도)][미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 복동일) 【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 (유한) 득아 담당변호사 최광석) 【변론종결】 2020. 1. 10. 【주 문】 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고들은 공동하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡를 인도하라. 【이 유】 1. 인정사실 가. 소외인은 2015. 2. 13. 피고들과 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡(이하 ‘이 사건 임대차목적물’이라 한다)를 임대차보증금 3억 원, 차임 월 2,250만 원(부가가치세 별도), 기간 2015. 3. 31.부터 2018. 3. 30.까지로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 위 임대차계약의 기타특약에는 ‘계약 종료 후 피고들이 계약 연장을 요구할 시 계약 연장을 보장한다’는 내용이 포함되어 있다. 피고들은 ‘○○○○○○○○○의원’이라는 상호로 사업자등록을 하고 이 사건 임대차목적물에서 병원을 운영하였다.  나. 피고들은 위 임대차계약의 기간이 만료되기 전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 차임을 2,200만 원(부가가치세 별도)으로 감액하였고, 기간은 따로 정하지 주1) 않았다.  다. 원고와 주식회사 웨어밸리데이타(이하 ‘소외 회사’라 한다)는 2018. 7. 10. 소외인과 사이에 이 사건 건물을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2019. 3. 27. 이 사건 건물 중 60/100 지분에 관하여 원고 명의로, 40/100 지분에 관하여 소외 회사 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.  라. 원고와 소외 회사는 2019. 4. 4. 피고들에게 ‘민법 제635조에 따라 위 임대차계약의 해지를 통고하므로 해지의 효력이 발생하는 6개월 내에 이 사건 임대차목적물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 이는 2019. 4. 5. 피고들에게 송달되었다. 마. 이에 피고들은 2019. 9. 3. 원고와 소외 회사에게 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 위 임대차계약 갱신을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 이는 같은 날 원고와 소외 회사에게 송달되었다.   [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지  2. 판단 가. 첫 번째 주장에 관한 판단 1) 원고 주장의 요지 원고는, 위 임대차계약이 2018. 3. 30. 기간만료로 종료되었으므로, 피고들은 더 이상 이 사건 임대차목적물을 점유할 권원이 없다고 할 것이어서 이 사건 임대차목적물의 과반수 지분권자인 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다고 주장한다.  2) 판단 살피건대, 피고들이 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 임대인인 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 차임을 2,200만 원(부가가치세 별도)으로 감액하고, 기간은 별도로 정하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 원고의 위 주장은 이유 없다.  나. 두 번째 주장에 관한 판단 1) 당사자들 주장의 요지 원고는, 위 임대차계약이 기한의 정함이 없는 상태에서 원고와 소외 회사가 민법 제635조에 따라 해지통고를 한 날인 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 후인 2019. 10. 5. 해지의 효력이 발생하여 종료되었으므로, 피고들은 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다고 주장한다.  이에 대하여 피고들은, 피고들이 원고에게 2019. 9. 3. 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 적법하게 계약갱신을 요구하였고, 원고는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하므로, 이 사건 변론종결일 현재 위 임대차계약은 종료되지 않았다고 할 것이어서 원고의 청구는 부당하다고 주장한다.  2) 판단 가) 위 임대차계약이 상가임대차법의 적용범위에 해당하지 않아 상가임대차법 제9조가 적용되지 않는 것은 앞서 언급한 바와 같다{각주 1)}. 피고들이 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 임대차계약에는 민법 제635조주2) 가 적용된다고 할 것이다. 한편, 상가임대차법 제2조 제3항, 제3조에 따라 임대인의 지위를 승계한 소외 회사가 2019. 4. 4. 피고들에게 ‘민법 제635조에 따라 위 임대차계약의 해지를 통고하므로 해지의 효력이 발생하는 6개월 내에 이 사건 임대차목적물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편이 2019. 4. 5. 피고들에게 송달된 사실은 앞서 본 바와 같다.  나) 그러나 상가임대차법 제2조 제3항, 제10조 제1항에 의하면, 피고들은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고와 소외 회사에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 원고와 소외 회사는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 피고들은 위 해지통고의 효력이 발생하는 2019. 10. 5.로부터 1개월 전인 2019. 9. 3. 원고와 소외 회사에게 위 임대차계약 갱신을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편이 같은 날 원고와 소외 회사에게 송달되었으며, 피고들에게 갱신 요구를 거절할 사유가 있다는 점에 관하여 원고의 아무런 주장·입증이 없으므로, 위 임대차계약은 2019. 10. 5.경 갱신되었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 있다.  다) 이에 대하여 원고는, 갱신이란 기간이 정해져 있음을 전제로 하는 것이므로 이 사건과 같이 기간의 정함이 없는 임대차계약에서는 처음부터 갱신이라는 것이 있을 수 없고, 단지 민법 제635조에 따라 당사자의 해지통고에 의해 일정 기간이 경과하면 해지의 효력이 발생하여 종료하는 것이라고 주장하나, 다음과 같은 사정에 비추어 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다. ① 원고는 위 주장에 대한 근거로 주석민법을 제시하고 있다(2019. 11. 26.자 준비서면 참고). 그러나 원고가 제시한 부분은 임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 것으로, 임대차계약의 기간 만료일(2018. 3. 30.) 이전에 피고들과 소외인이 이를 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않은 상태에서 임차인인 피고들이 새로운 임대인인 원고에게 적극적으로 계약 갱신을 요구하는 이 사건과는 사안이 다르다(묵시적 갱신이란 임대인이나 임차인이 아무런 의사표시를 하지 않는 등 일정한 요건을 충족하는 경우 기간 만료에도 불구하고 임대차계약이 종료되지 않고 계속된다고 보는 것이므로, 기간의 정함이 있는 임대차계약을 그 대상으로 하는 것은 당연하다). ② 원고와 소외 회사는 2019. 4. 4. 피고들에게 민법 제635조에 따라 해지 통고를 하였고, 이는 2019. 4. 5. 피고들에게 송달되었으므로, 그로부터 6개월 후인 2019. 10. 5.까지는 임대차계약이 존속한다고 할 것이고, 그렇다면 2019. 10. 5.을 임대차기간 만료일로 볼 수 있다. ③ 앞서 본 바와 같이 피고들은 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않았는바, 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하는 경우 특별한 언급이 없으면 차임이나 기간 등은 종전과 동일하게 유지하려는 의사가 있었다고 보는 것이 통상적이다(더욱이 소외인은 2015. 2. 13. 피고들과 임대차계약을 체결하면서 피고들이 원할 경우 계약 연장을 보장하기까지 하였다). 그런데 피고들이 소외인과 임대차계약을 갱신하면서 명시적으로 기간을 정하지 않았다는 사정만으로, 소외인으로부터 이 사건 건물을 매수하고 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고에 의해 2019. 10. 5. 임대차계약이 종료되었다고 보는 것은, 보증금 환산금액이 상가임대차법 시행령 제2조에서 정한 금액을 초과하는 임대차의 경우에도 대항력에 관한 규정(제3조)이나 계약갱신요구권에 관한 규정(제10조 제1항 내지 제3항) 등을 적용하도록 한 상가임대차법의 입법 취지에 비추어 부당하다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사   강희경  주1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제2조 제1항, 제3항, 구 상가임대차법 시행령(2019. 4. 2. 대통령령 제29671호로 개정되기 전의 것) 제2조에 의하면 이 사건 임대차목적물이 위치한 서울의 경우 보증금액이 6억 1,000만 원을 초과하는 경우 상가임대차법 제9조 제1항(기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정함 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다)이 적용되지 않는다. 그런데 피고들의 월 차임을 임대차보증금으로 환산할 경우 보증금액은 25억(= 3억 원 + 2,200만 원 × 100)이 되어 위 규정이 적용되지 않는다.  주2) 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다257255 판결 [건물인도][미간행] 【판시사항】 [1] 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조에서 정한 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 및 개정법 시행 전 계약이 체결되고 그 후 만료되는 임대차의 전체 기간이 5년에 달한 경우, 임차인이 개정법 제10조 제2항에 따라 계약갱신을 요구할 수 있는지 여부 (소극)   [2] 공유물 무단 점유자에 대한 차임 상당 부당이득반환청구권은 각 공유자에게 지분 비율만큼 귀속되는지 여부(원칙적 적극) 및 부부 중 한 사람이 배우자의 소송대리인이나 선정당사자의 지위를 갖추지 않은 채 배우자의 권리에 관하여 소송을 제기할 수 있는지 여부 (소극)  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 부칙(2018. 10. 16.) 제2조, 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 [2] 민법 제263조, 제409조, 제741조, 민사소송법 제53조, 제87조, 신탁법 제6조  【참조판례】 [1] 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결(공2020하, 2293) [2] 대법원 1979. 1. 30. 선고 78다2088 판결(공1979, 11789) 대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다87474 판결(공2012상, 977) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 장영진) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 남희웅) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 6. 23. 선고 2020나92528 판결 【주 문】 원심판결 중 부당이득반환청구에 관하여 월 1,650,000원을 초과하여 지급을 명한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록에 의하면 아래 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 상가건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 임차하면서 기간을 2015. 4. 30.부터 2020. 4. 30.까지, 보증금을 50,000,000원, 차임을 월 3,300,000원으로 정하였다.  나. 원고와 그의 남편은 이 사건 건물을 1/2 지분씩 매수하고 2018. 9. 18. 지분이전등기를 마침으로써 피고에 대한 임대인 지위를 승계하였다. 다. 원고는 2019. 11. 8. 피고에게 이 사건 건물 임대차를 갱신하지 않겠다는 내용증명우편을 보냈고 그 무렵 피고가 받아 보았다. 피고는 2019. 12. 4. 원고에게 내용증명우편을 보내 임대차 갱신을 요구하였다.  라. 원고는 홀로 당사자가 되어 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도와 차임 상당 부당이득의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 2. 임대차계약이 갱신되었다는 주장에 대하여 가. 「상가건물 임대차보호법」이 2018. 10. 16. 법률 제15791호(이하 ‘개정법’이라고 하고, 개정되기 전의 법은 ‘구법’이라고 한다)로 개정되고 같은 날 시행됨에 따라, 임차인이 계약갱신을 요구하여 연장할 수 있는 최대 임대차기간이 구법의 5년에서 10년으로 늘어났다(제10조 제2항, 이하 ‘개정조항’이라고 한다). 개정법 부칙 제2조는 개정조항을 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하였다. 여기서 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’란 2018. 10. 16. 이후 계약이 처음 체결되었거나, 개정법 시행 전에 계약이 체결되고 구법에서 인정되던 사유에 따라 2018. 10. 16. 이후 갱신하는 임대차를 가리킨다. 따라서 개정법 시행 전 계약이 체결되고 그 후 만료되는 임대차의 전체 기간이 5년에 달하였다면 구법에서 계약갱신요구로 연장할 수 있는 최대한에 다다랐으므로, 임차인은 개정법 부칙 제2조에 따라 개정조항의 적용을 받을 수 없고 더는 갱신을 요구할 수 없다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조).  나. 원심은 개정법 시행 전 계약이 체결된 이 사건 건물 임대차기간은 구법에서 계약갱신으로 연장할 수 있는 최대한인 5년이므로, 피고는 개정조항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단하였다. 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 「상가건물 임대차보호법」의 계약갱신요구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 원고에게 인도를 청구할 권원이 없다는 주장에 대하여 원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 건물을 남편과 1/2 지분씩 공유하는 원고는 공유물의 보존행위로 피고에게 인도를 청구할 수 있다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 공유물의 보존행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 차임 상당 부당이득금 중 원고 지분 비율을 넘는 부분은 청구할 수 없다는 주장에 대하여 가. 원심은, 원고가 이 사건 건물의 공유자이자 공동임대인인 남편으로부터 차임 수령 권한을 위임받은 것으로 보이고 부부 중 누구에게라도 변제할 수 있다고 해도 피고에게 불이익이 없다는 이유로, 피고의 무단 점유에 따른 부당이득반환청구권은 불가분채권이므로 원고에게 임대차기간 종료일 다음 날부터 이 사건 건물을 인도하는 날까지 차임 상당액인 월 3,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.  나. 그러나 불가분채권이 되려면 그 성질이나 당사자의 의사표시에 의해 급부를 나눌 수 없어야 한다(민법 제409조). 공유물 무단 점유자에 대한 차임 상당 부당이득반환청구권은 특별한 사정이 없는 한 각 공유자에게 지분 비율만큼 귀속된다(대법원 1979. 1. 30. 선고 78다2088 판결 참조). 재산의 권리주체가 관련 소송을 제3자에게 위임하여서 하게 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하여 원칙적으로 허용되지 않으므로(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다87474 판결 등 참조), 부부 중 한 사람은 배우자의 권리에 관하여 변호사대리 원칙(민사소송법 제87조)의 예외가 인정되는 범위 내에서 소송대리인이 되거나 선정당사자(민사소송법 제53조)로서 소송수행을 할 수 있을 뿐, 그러한 지위를 갖추지 않고 소송을 제기할 수는 없다.  다. 그렇다면 원고는 남편의 소송대리인이나 선정당사자가 되지 않았으므로, 오로지 자기 권리에 관한 소송당사자로서 피고의 차임 상당 부당이득액 중 지분 비율인 1/2에 해당하는 월 1,650,000원만큼만 반환을 청구할 수 있다. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 원고 남편의 지분에 해당하는 부분까지 부당이득반환청구를 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 불가분채권에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.  5. 결론 그러므로 원심판결 중 부당이득반환청구에 관하여 월 1,650,000원을 초과하여 지급을 명한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고는 이유 없으므로 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심)

대법원 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결 [건물명도·부속물매수대금][미간행] 【판시사항】 2015. 5. 13. 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호조항이 시행일을 기준으로 존속 중인 임대차이면 부칙(2013. 8. 13.) 제2조에 불구하고 같은 법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는지 여부(적극) 【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제3항, 제10조의4, 부칙(2013. 8. 13.) 제2조, 부칙(2015. 5. 13.) 제2조, 제3조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김기태 외 1인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 최환석) 【원심판결】 전주지법 2017. 4. 12. 선고 2016나9400, 9417 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 이 사건을 전주지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)가 이 사건 임대차 건물에 화장실 등 리모델링 공사를 하였고 그에 따른 부속물매수청구권을 행사하는 바이므로 부속물매수대금을 지급받기 전에는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)의 이 사건 건물 인도청구에 응할 수 없다고 항변함과 동시에 원고에 대하여 반소로 위 부속물매수대금의 지급을 구한다는 피고의 주장을 배척하였다.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 이유 설시에 다소 적절하지 아니한 부분이 있기는 하나, 원심의 위와 같은 결론에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 적용 범위에 관하여 ‘이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다(제2조 제1항). 한편 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 상가임대차법은 제2조 제3항을 신설하여 ‘제1항 단서에도 불구하고 계약갱신 요구 등을 규정한 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다’고 규정함으로써, 상가임대차법의 일부 조항은 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되도록 개정하였다. 그리고 그 후 상가임대차법은 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되어 같은 날 시행되면서 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 규정을 신설하고, 제2조 제3항의 ‘제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되는 규정’에 제10조의4를 추가하는 한편, 부칙 제3조에서 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.”라고 규정하였다.  위와 같은 상가임대차법 관련 규정의 문언, 개정 경위와 개정 법률 조항의 입법 취지 등에 비추어 볼 때, 상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 동 규정이 신설된 법률 제13284호의 시행일인 2015. 5. 13.을 기준으로 존속 중인 임대차이면 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용된다. 이는 그 임대차가 법률 제12042호의 시행일인 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차가 아니라도 마찬가지이다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  1) 상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 2015. 5. 13. 신설된 조항이다. 2015. 5. 13. 개정·시행된 법률 제13284호는 위와 같이 권리금 회수기회 보호조항을 신설하면서 그 부칙 제3조에서 동 조항이 ‘당시 존속 중인 임대차’에 적용됨을 분명히 하였다.  2) 2015. 5. 13. 개정·시행된 법률 제13284호는 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 권리금 회수기회 보호조항이 적용됨을 정하기 위하여 제2조 제3항에 제10조의4를 삽입하였는데, 제2조 제3항 중 제10조의4 부분은 2015. 5. 13. 개정으로 삽입되었으므로 그 경과규정으로서의 부칙은 2015. 5. 13.자 부칙에 따라 판단하여야 한다고 봄이 타당하다. 즉, 입법기술상 제10조의4가 제2조 제3항에 삽입되었고, 2013. 8. 13. 개정된 법률 제12042호의 부칙 제2조는 “이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하고 있다 하더라도 제10조의4의 적용 범위를 제2조 제3항이 처음 신설된 2013. 8. 13.자 부칙을 중첩적으로 적용하여 정할 것은 아니다.  3) 입법과정을 살펴보더라도 권리금 회수기회 보호조항의 소급효를 인정할 것인지에 관하여 논의한 결과, 동 조항이 임대인에게 권리금을 반환할 의무를 발생시키는 것이 아니라 향후 체결되는 신규임대차와 관련하여 권리금 회수를 방해하지 않을 의무만 부과하는 점, 새로 체결되거나 갱신되는 임대차에만 적용하면 법이 적용되는 시점이 너무 늦어지고 그 사이 보증금 등이 폭등할 우려가 있는 점 등을 고려하여 당시 존속 중인 임대차에 적용하는 것으로 입법되었을 뿐, 2013. 8. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 갱신되었을 것임을 전제로 그 소급효가 논의된 적은 없는 것으로 보인다.  4) 법률 제13284호의 부칙은 제2조에서 “제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하여 대항력에 관한 규정은 장래에 향하여만 적용됨을 분명히 하는 한편 위에서 본 바와 같이 제10조의4의 개정규정은 동법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용하도록 규정하였고, 권리금 회수기회 보호조항의 적용에 관하여 법률 제12042호의 시행일인 2013. 8. 13.을 기준으로 그 적용 여부를 달리한다고 볼 수 있을 만한 아무런 규정을 두지 아니하였다.  나. 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 피고는 2011. 5. 2. 이 사건 건물을 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 1,650,000원, 기간 2년으로 정하여 소외인으로부터 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 이어 2013. 5. 9. 임대차보증금 80,000,000원, 월차임 1,650,000원, 기간을 2015. 5. 14.까지로 변경하여 이 사건 임대차계약을 갱신하였다.  2) 원고는 2014. 12. 9. 위 소외인으로부터 이 사건 건물을 매수한 후 2014. 12. 30. 소유권이전등기를 마침으로써 소외인의 임대인의 지위를 승계하였다.  3) 원고는 2015. 3. 19. 피고에게 이 사건 임대차계약에 관한 갱신 거절의 의사표시를 하였고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 2015. 5. 14. 기간만료로 종료되었다.  다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정이 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중이었으므로 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차이더라도 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정이 적용된다.  원심은, 이와 달리 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용되려면 법률 제12042호의 부칙 제2조에 따라 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차이어야 하는데 이 사건 임대차계약은 그렇지 않다는 이유로 이 사건 임대차계약에는 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용되지 않는다고 보았다.  원심의 이와 같은 판단에는 상가임대차법 제10조의4 및 부칙 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환

대구고법 2017. 10. 26. 선고 2016나1770, 1787 판결 [건물명도·손해배상(기)] 상고[각공2017하,790] 【판시사항】 상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 갑이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 을이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 병이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 을에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 임대차계약에 관한 협의가 결렬되자, 갑이 임대차계약 종료 후 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 병을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 병 등에게 임대차계약에 관한 갑의 권리금 회수를 방해하였음으로 인한 손해배상책임을 인정하기 어렵다고 한 사례  【판결요지】 상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 갑이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 을이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 병이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 을에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 임대차계약에 관한 협의가 결렬되자, 갑이 임대차계약 종료 후 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4(이하 ‘보호규정’이라 한다)에서 정한 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 병을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 위 보호규정의 내용, 입법 취지 등에 비추어, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 아니한다는 사정만으로 위 보호규정이 적용되지 않는다고 볼 수 없어, 갑의 임대차계약에 위 보호규정이 적용될 수 있으나, 제반 사정에 비추어 병 등이 갑이 주선한 을과 임대차계약을 체결하지 않았다고 하더라도 이를 가리켜 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 갑이 주선한 을로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 보기 어렵고, 달리 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에 규정된 방해행위를 하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로 병 등에게 임대차계약에 관한 갑의 권리금 회수를 방해하였음으로 인한 손해배상책임을 인정하기 어렵다고 한 사례.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제2항, 제3항, 제5항, 부칙(2015. 5. 13.) 제1조, 제2조, 제3조 【전 문】 【원고(반소피고, 선정당사자), 항소인】 원고(반소피고, 선정당사자) (소송대리인 변호사 김성한) 【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 이동우) 【제1심판결】 대구지법 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결 【변론종결】 2017. 7. 6. 【주 문】 1. 제1심판결을 취소한다. 2. 원고(반소피고, 선정당사자)와 선정자 2의 피고(반소원고)에 대한 별지 1 목록 기재 건물의 1층 중 별지 2 도면 표시 가, 나, 다, 라의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 118.8㎡를 인도함에 따른 권리금, 손해배상금 및 이에 대한 이자 등 일체의 채무는 존재하지 아니함을 확인한다.  3. 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다. 4. 소송총비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 가. 본소 주문 제2항과 같다. 나. 반소 원고(반소피고, 선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)와 선정자 2(이하 ‘선정자’라 한다)는 연대하여 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)에게 89,870,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 본소와 반소를 함께 본다. 1. 기초 사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 3, 5, 7, 9, 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 3, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다. 가. 원고와 선정자는 부부로 별지 1 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 공동소유자이고, 피고는 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 1로부터 이 사건 건물의 1층 중 별지 2 도면 표시 가, 나, 다, 라의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 118.8㎡(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)를 임차하여 약국을 운영하는 사람이다.  나. 이 사건 건물의 소유자이던 소외 1은 2008. 7. 31. 피고와 이 사건 약국에 관하여 임대차 보증금 100,000,000원, 월 차임 2,500,000원, 임대차기간 2008. 8. 1.부터 2년으로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 그 무렵 위 건물 부분을 피고에게 인도하였고, 이 사건 임대차계약은 그 후 계속하여 갱신되어 왔다.  다. 원고와 선정자는 2014. 9. 30. 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수하고, 2014. 11. 11. 원고와 선정자의 공동 소유로 소유권이전등기를 마쳤으며, 한편 위 매매계약 당시 계약서에 첨부된 특약사항에는 이 사건 임대차계약을 포함하여 이 사건 건물의 임대차에 관하여 아래 내용이 기재되어 있다.  1. 매수인은 현장, 공부, 임대차현황을 확인하고 계약한다. 3. 임대사업자 포괄양도, 양수한다. 4. 임대보증금 및 기존대출금은 잔금에서 공제한다. 5. 잔금일을 기준으로 임대료를 정산한다. 14. 임대내역은 임대현황표와 동일하다.  라. 원고는 2015. 6. 23. 피고에게 “이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31. 종료되니 계약 연장 여부를 통보해 달라. 연장을 희망한다면 보증금은 100,000,000원, 월 차임은 3,500,000원(부가세 포함)으로 인상하여야 한다.”는 내용증명을 보내어 그 무렵 도달되었고, 피고로부터 답신이 없자 2015. 7. 2. 다시 피고에게 “피고가 계약을 연장할 의사가 없으므로 이 사건 임대차 계약이 2015. 7. 31.자로 종료되니 2015. 7. 31.까지 이 사건 약국을 인도하라.”는 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달되었다.  마. 한편 피고는 신규임차인이 되려는 소외 2와 사이에 이 사건 약국을 소외 2가 임차할 수 있도록 피고가 주선하고 권리금을 100,000,000원으로 정하는 내용의 권리금계약을 체결하고, 2015. 7. 3. 원고에게 피고의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아줄 것을 요구하는 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달되었다.  바. 원고는 2015. 7. 6. 피고에게 내용증명을 보내어 새로운 임차인과 함께 만나서 임대차계약에 관하여 협의할 것을 제안하면서 새로운 임차인의 준비사항으로 ‘권리금계약서 원본, 약사자격증사본, 약사경력증명서, 2014년도 부가가치세 납부증명서, 2015년도 소득세납부증명서, 2014년도 재산세 납부실적, 가족관계증명부, 국세 및 지방세 완납증명서, 새로운 임차인 명의의 예금잔고 증명서 원본, 약국 운영 단기계획서 및 장기계획서’를 명시하였다. 이에 원고 및 선정자와 피고, 소외 2는 2015. 7. 18. 이 사건 건물에서 만나 협의를 하였는데, 소외 2는 기존보다 월 차임을 20% 인상한 보증금 100,000,000원, 월 차임 3,000,000원(부가세 포함)의 조건으로 계약을 체결할 의사가 있다고 하였고, 이에 대해 원고 및 선정자는 보증금 100,000,000원, 월세 3,300,000원(부가세 별도)의 조건을 요구하여 결국 위 협의가 결렬되었다.  사. 원고는 2015. 7. 21. 피고에게 ‘신규임차인이 되려는 자와의 협의결과 통보’라는 제목하에 “소외 2는 보증금 및 차임을 지급할 자력이 부족하다고 판단되고(예금잔고증명 미제출, 전적으로 부모의 자금에 의존), 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력이 부족하다고 판단됩니다(약국운영 단기계획 및 장기계획서 미제출, 약국개업에 대한 본인의 소견 또는 장래포부, 미래비전 등등에 대한 언급이 전혀 없었음).”라는 이유로 소외 2는 신규임차인으로 부적합함을 통보한다는 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달되었다.  아. 약사인 원고는 2016. 5. 25.경 당시까지 근무하던 ○○ ○○○○병원에서 퇴사하였고, 2016. 5. 26. 피고에게 임대보증금을 반환하고 피고로부터 이 사건 약국을 인도받았다. 원고는 2016. 5. 27. 이 사건 약국에 사업자등록을 하고 그 무렵부터 약국 운영을 하였다.  자. 원고는 이 사건 약국을 인도받은 후 이 사건 약국을 약국과 다른 상점으로 분할하여 2016. 9. 21. 보증금 10,000,000원, 월 차임 450,000원(부가세 별도)에 분할된 상점을 임대하였다. 원고는 분할된 약국에서 직접 약국을 운영하다가 2016. 12. 19. 폐업을 한 후 2016. 12. 19. 소외 3에게 보증금 100,000,000원, 월 차임 2,500,000원(부가세 별도)에 분할된 약국을 임대하였다.  2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 1) 원고 및 선정자는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아니고, 이 사건 임대차계약의 보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금을 초과하여 이 사건 임대차계약에는 같은 법이 적용되지 않아 피고가 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 소정의 대항력을 원용할 수도 없으므로, 피고는 임대차계약이 존속 중임을 전제로 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 기회 보호규정(이하 ‘이 사건 보호규정’이라 한다)의 적용을 주장할 수 없다.  2) 이 사건 임대차계약은 2008. 7. 31. 최초로 체결된 후 5년을 경과하여 피고가 임대차계약의 갱신요구를 할 수 없으므로 이 사건 보호규정이 적용되지 않는다.  3) 설령 상가임대차법의 적용을 받는다고 하더라도 원고가 새로운 임차인이 되려는 소외 2에게 요구한 차임은 지난 수년간 증액이 없었던 차임을 현실화한 것이어서 현저히 고액의 차임을 요구한 것에 해당하지 않으므로 피고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 볼 수 없다.  나. 피고의 주장 1) 원고 및 선정자는 이 사건 건물의 전 소유자이자 임대인인 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정하였으므로 이 사건 임대차계약의 임대인에 해당한다. 개정된 상가임대차법의 시행 당시 이 사건 임대차계약은 존속 중이었으므로 피고는 이 사건 보호규정을 원용할 수 있다.  2) 이 사건 임대차계약 기간이 5년을 경과하였더라도 이 사건 보호규정이 적용된다. 3) 원고는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 소외 2에게 고액의 차임을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류의 제출을 요구함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였으므로 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.  3. 판단 가. 관련 규정 상가임대차법 중 이 사건의 쟁점과 관련된 규정은 아래와 같은데, 권리금에 관한 제10조의3, 제10조의4 규정은 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 신설되었다. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 부칙 〈제13284호, 2015. 5. 13〉 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다. 나. 임대차계약의 승계 및 이 사건 보호규정의 적용 여부 앞서 본 기초 사실과 을 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고와 소외 1이 2008. 7. 31. 임대차기간을 2년으로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 계속하여 위 계약을 갱신하여 온 사실, 원고 및 선정자가 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하는 대신에 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정한 사실, 원고가 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 인도를 구하는 내용증명을 발송한 사실이 각 인정된다. 한편 이 사건 보호규정은 개정 상가임대차법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)이 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다(부칙 제3조). 따라서 개정 상가임대차법이 시행된 2015. 5. 13. 당시 이 사건 임대차계약은 원고 및 선정자와 피고 사이에 존속 중이었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 및 선정자에 대하여 이 사건 보호규정의 적용을 주장할 수 있다. 결국 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.  다. 임대차기간의 5년 경과와 이 사건 보호규정의 적용가능성 이 사건 임대차계약이 2008. 7. 31. 소외 1과 피고 사이에 체결되어 갱신되어 오다가 2014. 9. 30. 그 임대인 지위가 소외 1로부터 원고와 선정자에게 승계된 후 원고의 해지통고로 2015. 7. 31. 종료된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 이 사건과 같이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 아니한다는 사정만으로 이 사건 보호규정이 적용되지 않는다고 볼 수 없는데, 그 이유는 다음과 같다. 따라서 이 사건 임대차계약이 5년을 경과하였지만 이 사건 보호규정이 적용될 수 있으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.  ① 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권에 관하여는 같은 법 제10조 제2항에서 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 이를 행사할 수 있다.”라고 명시적으로 규정하고 있으나, 이 사건 보호규정에 대하여는 그와 같은 제한 규정을 두고 있지 않다.  ② 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐이고, 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 그와 같은 규정이 없다. 그런데 ‘임차인이 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’와 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’를 비교하면 후자의 경우가 임차인의 권리금 보호의 필요성이 더 크다고 할 것이다. 즉 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유는 3호(서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우)를 제외하고는 8호에서 정한 ‘임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’의 구체적인 사례에 해당한다는 점에서, 단순히 임대차기간이 5년을 경과한 경우와 구별된다고 할 수 있다. 그러한 측면에서 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 임대인의 권리금 회수보호의무 면제 사유로 같은 법 제10조 제1항 각 호의 경우만을 규정하고 있다고 볼 수 있다.  ③ 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은, 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가임대차법의 입법목적을 실현하기 위하여 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하겠다는 것이 그 입법 취지인 반면, 상가임대차법 제10조의4는, “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가”로서의 “권리금” 즉, 임차인이 상가건물에서 영업을 통해 영업이익을 얻는 과정에서 부수적으로 형성되나 상가건물과 불가분적으로 결부되어, 임대차 종료 이후 임차인이 회수하기 거의 불가능하였던 유·무형으로 형성된 재산적 가치를 임차인이 권리금이라는 형태로 환수할 수 있도록 보장하는 것으로서, 양 제도는 그 취지와 내용을 서로 달리한다. 따라서 계약갱신요구권에 관한 제한인 제10조 제2항을 이 사건 보호조항에도 유추적용되어야 한다고 보기 어렵다.  ④ 이와 같은 측면에서, 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용되어 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 해석하더라도, 이는 임차인이 영업을 통해 상가건물과 관련하여 유·무형으로 형성한 재산적 가치를 권리금이라는 형태로 환수할 수 있도록 보장하기 위한 이 사건 보호규정의 입법 취지에 따른 것으로 부당하다고 할 수 없다. 또한 임대차기간 5년이 경과된 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 새로이 체결함에 있어서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구하여 이를 관철할 수 있고(물론 임대차기간 5년이 경과되지 않은 임대인도 신규임차인과의 새로운 계약에서 상가건물임대차법 제11조에서 정하는 제한을 받지 아니하고 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구할 수 있을 것이나, 그 경우 임차인은 그에 상응하는 권리금 감액을 감수하지 아니하고 기존 임대차를 그대로 유지하는 선택을 할 수도 있다), 그에 따라 종전 임대차에서 정한 차임과 보증금 또는 임차인이 일방적으로 예상한 차임과 보증금을 전제로 약정된 권리금은 그 만큼 감액될 수 있다는 점에서(특히 이러한 과정을 거쳐 권리금 중 임차인의 노력과는 무관하다고 볼 수도 있는 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등으로 인한 이익은 임대인이 사실상 회수할 수 있을 것이다), 위와 같이 해석하는 것이 임대인의 사용·수익권한의 과도한 제한을 막기 위하여 상가임대차법 제10조 제2항을 둔 취지에 저촉된다고 보기 어렵다. 나아가 이 사건 보호규정에 따른 임대인의 손해배상책임에 대하여도 신의칙상 책임의 제한이 가능할 것인데, 임대인이 5년을 초과하는 기간 동안 임대차계약관계를 유지하였고 그로 인하여 임차인이 상가건물과 관련하여 더 많은 유·무형의 재산적 가치를 형성해 왔다면 손해배상액을 산정함에 있어서 이러한 사정을 반영하여 손해배상액을 감액·조정할 수 있을 것이므로, 그 범위에서 임대인의 사용·수익권한과 임차인의 권리금 보장 사이의 조화를 꾀할 수 있다.  ⑤ 다른 한편으로, 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있거나 같은 법 제10조의4 제2항의 정당화 사유가 있는 경우, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보장에 관한 제한을 받지 않고 임대차목적물의 사용·수익권한을 회복할 수 있고, 제10조의4 제5항은 임차인이 주선한 신규임차인의 자력 등에 관한 정보를 임대인에게 제공하도록 하여 임대인이 정당한 사유 판단에 관한 정보를 제공받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 이 사건 보호규정에 상가임대차법 제10조 제2항을 유추적용하지 않아도 임대인의 사용·수익권한을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다.  ⑥ 임차인이 상가건물에서 영업을 한 기간과 그 상가건물에 축적된 유·무형의 재산적 가치의 크기 및 임대인과 임차인 사이에 쌓인 신뢰의 정도는 통상적으로 정비례할 것이므로, 5년을 넘어 장기간 임차인이 영업해 온 상가건물에 형성된 유·무형의 재산적 가치는 더 클 것이다. 설령 임차인이 임차기간 동안 많은 영업이익을 올려 임대차 종료 시 상가건물에 잔존한 유·무형의 재산적 가치 이상을 임차기간 내에 회수했더라도, 임대차 종료 시 그와 같은 유·무형의 재산적 가치가 상가건물에 남아 있다면, 임대인에게 이를 전부 귀속시키는 것은 이 사건 보호규정의 입법 취지에 반한다.  ⑦ 이 사건 보호규정에 상가임대차법 제10조 제2항을 유추적용한다면, 총 5년의 임대차기간을 채우려는 임대인과 달리 임차인은, 상가건물에 부착된 유·무형의 재산적 가치를 일부라도 권리금으로 회수하기 위하여 상가임대차법이 보장한 총 5년의 임대기간을 채우지 아니하고 5년 이내에 임대차계약을 종료시키고자 할 것이고, 이는 결국 임차인의 계약갱신요구권 행사를 위축시키게 된다. 이러한 단기 임대차의 증가는 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가임대차법의 입법목적에 반한다.  라. 원고와 선정자에 의한 피고의 권리금 회수 방해 여부 앞서 본 기초 사실 및 앞서 든 각 증거를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 원고와 선정자가 피고가 주선한 소외 2와 임대차계약을 체결하지 않았다고 하더라도 이를 가리켜 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 피고가 주선한 소외 2로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 보기 어렵고, 달리 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에 규정된 방해행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  ① 피고와 소외 1이 이 사건 임대차계약을 체결한 2008. 7. 이후 7년 동안 한 번도 임대료를 인상하지 않은 점을 고려하면, 원고가 2015. 6. 23.경 피고에게 임대차계약을 재계약하는 경우 보증금은 100,000,000원으로 그대로 두고 월 차임을 2,500,000원에서 3,500,000원(부가세 포함)으로 인상하겠다고 통지하였다고 하여 원고가 부당하게 현저히 고액의 차임을 요구하였다고 보기 어렵다. 한편 원고는 앞서 본 바와 같이 2016. 5. 26. 이 사건 약국을 인도받은 후 이 사건 약국을 약국과 다른 상점으로 분할하여 보증금 10,000,000원, 월 차임 450,000원(부가세 별도)에 분할된 상점을, 보증금 100,000,000원, 월 차임 2,500,000원(부가세 별도)에 분할된 약국을 임대하였는데, 이와 같이 이 사건 약국을 분할하여 합계 보증금 110,000,000원, 월 차임 3,245,000원(부가세 포함)에 임대한 점에 비추어 보아도, 보증금 100,000,000원, 월 차임 3,500,000원이 현저한 고액이라고 보기 어렵다. 나아가 그와 같은 사정을 고려하면, 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 소외 2에게 제시한 보증금 100,000,000원에 월 차임 3,630,000원(차임 3,300,000원 + 부가세 330,000원)의 임대조건이, 이 사건 약국에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금에 해당한다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그럼에도 소외 2는 원고에게 월 차임 3,000,000원의 입장을 고수하였고 결국 이로 인하여 임대차계약 체결은 무산되었다.  ② 원고가 2015. 6.경 위와 같이 피고에게 월 차임을 3,500,000원(부가세 포함)으로 인상하겠다고 통지하였으므로, 피고로서도 원고가 신규임차인과 그 정도의 임대료에 이 사건 약국을 임대하려고 한다는 점을 알고 있었을 것이다. 그렇다면 피고는 소외 2와 권리금계약을 체결하면서 소외 2에게 그러한 사정을 고지하고 그와 같은 차임으로 임대차계약이 체결될 수도 있음을 전제로 권리금의 액수를 정하였어야 했다. 그럼에도 피고는 소외 2와 권리금계약을 체결함에 있어 그와 같은 사실을 말하지 않았고, 소외 2는 월 차임이 3,000,000원임을 전제로 피고와 100,000,000원의 권리금계약을 체결한 것으로 보인다. 이와 같은 경우에 임대인인 원고가 자신의 임대료 결정권을 포기하고 피고가 소외 2로부터 약정한 권리금을 모두 지급받을 수 있도록 해야 할 의무가 있다고 보기 어렵다. 만약 소외 2가 원고의 요구를 전부 수용하는 내용으로 신규 임대차계약이 체결된 경우를 가정하면, 계약갱신요구권이 허용되는 5년의 임대차기간을 기준으로 소외 2는 자신이 요구한 월 차임 보다 합계 37,800,000원{630,000원(3,630,000원 - 3,000,000원) × 60개월}의 월 차임을 더 부담하게 될 것인데, 이는 이 사건 권리금 1억 원을 상당 부분 감액하는 등 피고와 분담함으로써 감수할 수 있는 정도의 금액으로 보이고, 이 점에서도 피고와 소외 2 사이에 추가적인 권리금 액수 협의가 진행되지 않은 단계에서 곧바로 원고가 현저히 고액의 차임을 요구함으로써 피고의 권리금 회수 기회를 방해한 것이라 볼 수 없다. 나아가 이 사건에서 감정된 권리금 평가액 89,870,000원 중 무형재산평가액 85,482,918원은 손익계산서에 의한 영업이익 산정방식은 그 영업이익이 자가인건비에도 미치지 못한다는 이유로 채택하지 아니하고 ‘대상 상가가 속한 지역의 거래관행 등을 조사하여 전체영업이익 중 무형재산 귀속 영업이익을 일정비율로 추출해 내는 방법’으로 도출된 것으로서 신규 임대차계약 체결에 따른 비용 증감까지는 제대로 반영되지 못한 것으로 보인다. 따라서 임차인인 피고에게 위 권리금 평가액이 보장되지 못하는 사정만으로 원고가 피고의 권리금 회수 기회를 방해한 것이라고 볼 수도 없다.  ③ 원고가 2015. 6. 23.경 피고에게 임대차계약의 연장 여부를 묻는 내용증명을 보낸 후 피고로부터 답변이 없자 이 사건 임대차계약의 해지를 통지하였고, 2015. 7.경 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약 체결을 시도하였으나 차임에 관한 입장차이로 계약이 체결되지 않았다. 원고는 그와 같은 상태에서 시간이 흐른 후 피고로부터 이 사건 약국을 인도받을 무렵인 2016. 5. 25. 비로소 당시까지 근무하던 ○○ ○○○○병원에서 퇴사한 후 2016. 5. 말경부터 7개월가량 이 사건 약국을 인도받아 운영하다가 2016. 12. 19. 소외 3에게 분할된 약국을 임대하였다. 이와 같은 사정에 비추어 보면 원고가 자신이 이 사건 약국을 운영할 목적으로 피고가 주선한 소외 2에게 무리한 조건을 제시함으로써 피고가 권리금을 회수하는 것을 방해하였다고 보기도 어렵다.  ④ 원고가 소외 2에게 약사로서의 자격증명서 내지 국세 또는 지방세의 체납 여부와 관련된 서류뿐만 아니라 개인 정보와 관련이 있는 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제시까지 요구한 것은 지나치다고 볼 수 있다. 그러나 이로 인하여 신규 임대차계약 체결이 무산되었다고는 보여지지 않을 뿐 아니라, 상가임대차법은 임차인에 대하여 신규임차인이 되려는 자의 차임 등 지급 자력 또는 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보제공의무를 규정하고 있고(제10조의4 제5항), 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우를 임대인이 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 규정하고 있는 점(제10조의4 제2항 1, 2호) 등을 고려하면, 원고가 위와 같은 서류의 제시를 요구하였다는 사정만으로 정당한 사유 없이 소외 2와 임대차계약 체결을 거부하였다고 보기도 어렵다.  마. 소결론 결국 원고와 선정자에게 이 사건 임대차계약에 관한 피고의 권리금 회수를 방해하였음으로 인한 손해배상책임을 인정하기 어렵고, 이와 다른 전제에 선 피고의 주장은 이유 없다. 나아가 원고와 선정자가 피고에 대하여 이 사건 약국을 인도함에 따라 발생한 그 밖의 권리금, 손해배상금 및 이에 대한 이자 등 일체의 채무가 있다는 점을 인정할 증거가 없으므로 그와 같은 채무는 존재하지 아니하고 피고가 이를 다투는 이상 그 확인의 이익도 있다.  4. 결론 그렇다면 원고의 본소청구는 이유 있어 인용하고, 피고의 반소청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인데, 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고의 본소청구를 인용하며 피고의 반소청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [[별 지 1] 목록: 생략] [[별 지 2] 도면: 생략] [[별 지 3] 선정자 명단: 생략] 판사   김문관(재판장) 손병원 정성욱   *****************************************   대구지법 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결 [건물명도·손해배상(기)] 항소[각공2016하,649] 【판시사항】 상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 갑이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 을이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 병이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 을에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되자, 갑이 임대차계약 종료 후 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 병을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 병의 손해배상책임을 인정한 사례  【판결요지】 상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 갑이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 을이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 병이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 을에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되자, 갑이 임대차계약 종료 후 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 병을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 병은 직접 약국을 운영할 의사로 신규임차인이 되려는 을에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 갑이 을에게서 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로, 병은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 갑이 권리금을 지급받는 것을 방해하고 갑에게 손해를 가하였다는 이유로, 병의 손해배상책임을 인정한 사례.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 【전 문】 【원고(반소피고, 선정당사자)】 원고(반소피고, 선정당사자) 【피고(반소원고)】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 이동우) 【변론종결】 2016. 7. 5. 【주 문】 1. 원고(반소피고, 선정당사자)와 선정자 2는 공동하여 피고(반소원고)에게 89,870,000원 및 이에 대하여 2016. 6. 28.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하라. 2. 원고(반소피고, 선정당사자)의 본소청구를 기각한다. 3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고(반소피고, 선정당사자)가 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 본소: 원고(반소피고, 선정당사자, 이하 ‘원고’라고 한다)와 선정자 2(이하 ‘선정자’라고 한다)의 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에 대한 별지 1 목록 기재 건물의 1층 중 별지 2 도면 표시 가, 나, 다, 라의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 118.8㎡를 명도함에 따른 일체의 권리금, 손해배상금 및 이에 대한 이자 등 채무는 존재하지 아니함을 확인한다.  반소: 주문 제1항과 같다. 【이 유】 본소와 반소를 합하여 본다. 1. 기초 사실 가. 원고와 선정자는 부부로 별지 1 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 공동소유자이고, 피고는 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 1로부터 이 사건 건물의 1층 중 별지 2 도면 표시 가, 나, 다, 라의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 118.8㎡(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)를 임차하여 약국을 운영하는 사람이다.  나. 이 사건 건물의 소유자이던 소외 1은 2008. 7. 31. 피고와 이 사건 약국에 관하여 임대차 보증금 100,000,000원, 차임 월 2,500,000원, 임대차기간 2008. 8. 1.부터 2년으로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 위 건물 부분을 피고에게 인도하였다.  다. 그 후 원고와 선정자는 2014. 9. 30. 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수하고, 2014. 11. 11. 원고와 선정자의 공동 소유로 소유권이전등기를 마쳤으며, 한편 위 매매계약 당시 계약서에 첨부된 특약사항에는 ‘임대사업자 포괄양도, 양수한다’, ‘임대보증금 및 기존 대출금은 잔금에서 공제한다’고 기재되어 있다.  라. 원고는 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.  마. 이에 피고는 신규임차인이 되려는 소외 2와 사이에 이 사건 약국을 소외 2가 임차할 수 있도록 피고가 주선하고 권리금을 100,000,000원으로 하는 내용의 권리금계약을 체결하고, 2015. 7. 3. 원고에게 피고의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아줄 것을 요구하는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.  바. 원고는 2015. 7. 6. 피고에게 내용증명을 보내어 새로운 임차인과 함께 만나서 임대차계약에 관하여 협의할 것을 제안하면서 새로운 임차인의 준비사항으로 ‘권리금계약서 원본, 약사자격증사본, 약사경력증명서, 2014년도 부가가치세 납부증명서, 2015년도 소득세납부증명서, 2014년도 재산세 납부실적, 가족관계증명부, 국세 및 지방세 완납증명서, 새로운 임차인 명의의 예금잔고 증명서 원본, 약국 운영 단기 계획서 및 장기계획서’를 명시하였고, 이에 원고 및 선정자와 피고, 소외 2는 2015. 7. 18. 이 사건 건물에서 만나 협의를 하였는데, 소외 2가 기존보다 월 차임을 20% 인상한 보증금 100,000,000원, 월 차임 3,000,000원의 조건으로 계약을 체결할 의사가 있다고 하자 원고 및 선정자는 월세 3,300,000원(부가세 별도)의 조건이 아니면 계약을 할 수 없다고 주장하여 위 협의가 결렬되었다.  사. 원고는 2015. 7. 21. 피고에게 ‘신규임차인이 되려는 자와의 협의 결과 통보’라는 제목하에 ‘소외 2는 ① 보증금 및 차임을 지급할 자력이 부족하다고 판단되고(예금잔고증명 미제출, 전적으로 부모의 자금에 의존), ② 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력이 부족하다고 판단됩니다(약국 운영 단기계획 및 장기계획서 미제출, 약국 개업에 대한 본인의 소견 또는 장래 포부, 미래 비전 등등에 대한 언급이 전혀 없었음)’라는 이유로 소외 2는 신규임차인으로 부적합함을 통보한다는 내용의 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달하였다.  아. 이 사건 건물의 소유자인 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 경영할 예정에 있고, 피고는 2016. 5. 26. 원고로부터 보증금을 지급받고 이 사건 약국을 원고에게 명도하였다.  자. 상가건물 임대차보호법(법률 제13284호, 시행 2015. 5. 13.)의 관련 규정은 아래와 같다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.   부칙 〈제13284호, 2015. 5. 13.〉 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제3호증의 1, 제5호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다) 내지 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 1) 원고 및 선정자는 이 사건 임대차계약의 당사자가 아니고, 이 사건 임대차계약의 보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금을 초과하여 이 사건 임대차계약에는 같은 법이 적용되지 않아 피고가 같은 법 소정의 대항력을 원용할 수도 없으므로, 피고는 임대차계약이 존속 중임을 전제로 같은 법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 없다.  2) 설사 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다고 하더라도 원고가 새로운 임차인이 되려는 소외 2에게 요구한 차임은 지난 수년간 증액이 없었던 차임을 현실화한 것이어서 현저히 고액의 차임을 요구한 것에 해당하지 않으므로 피고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 볼 수 없다.   나. 피고의 주장 1) 원고 및 선정자는 이 사건 건물의 전 소유자이자 임대인인 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하기로 약정하였으므로 이 사건 임대차계약상 임대인에 해당한다.  2) 개정된 상가건물 임대차보호법의 시행 당시 이 사건 임대차계약은 존속 중이었으므로 피고는 같은 법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정을 원용할 수 있다.  3) 원고는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 임차인이 되려는 소외 2에게 고액의 차임을 요구하고 법에서 규정하고 있지 않은 각종 서류의 제출을 요구함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였으므로 손해를 배상할 책임이 있다.  3. 판단 가. 손해배상청구권의 성립 여부 1) 임대차계약의 승계 및 상가건물 임대차보호법의 적용 여부 앞서 본 기초 사실과 을 제6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고와 소외 1이 2008. 7. 31. 임대차기간을 2년으로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 계속하여 위 계약을 갱신하여 온 사실, 원고 및 선정자가 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하는 대신에 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정한 사실, 원고가 2015. 7. 2. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 이 사건 약국의 명도를 구하는 내용의 내용증명을 발송한 사실이 각 인정되므로, 개정된 상가건물 임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 당시 이 사건 임대차계약은 원고 및 선정자와 피고 사이에 존속 중이었다고 볼 수 있어 피고는 원고 및 선정자에 대하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 소정의 권리금 회수 기회 보호 규정의 적용을 주장할 수 있다.  2) 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수 방해 여부 앞서 본 기초 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있는 점, ② 원고는 새로운 임차인이 되려는 소외 2에게 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 그 인상 폭이 매우 큰 점, ③ 원고는 위 소외 2에게 약사로서의 자격증명서 내지 국세 또는 지방세의 체납 여부와 관련된 서류뿐만 아니라 임차인의 자력 또는 능력과 무관하거나 개인 정보와 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있는 가족관계증명서, 예금잔고증명서 원본, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서 등의 제출을 요구한 점, ④ 이와 같이 원고와 선정자는 이 사건 약국에서 자신들이 직접 약국을 운영할 의사를 가지고 새로운 임차인이 되려는 소외 2에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 피고가 소외 2로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때 원고와 선정자는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하고, 그로 인하여 피고에게 손해를 가하였다고 할 것이다.  나. 손해배상의 범위 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의하면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  앞서 본 기초 사실과 감정인 소외 3의 감정 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 소외 2가 피고에게 지급하기로 한 권리금은 100,000,000원인 사실, 임대차 종료 당시의 권리금 감정금액은 89,870,000원인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 그중 낮은 금액인 89,870,000원이 손해배상액이 된다.  다. 소결론 따라서 원고와 선정자는 공동하여 피고에게 89,870,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본의 송달일 다음 날임이 기록상 명백한 2016. 6. 28.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  4. 결론 그렇다면 피고의 원고 및 선정자에 대한 반소청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하고, 원고의 본소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [[별지 1] 목록: 생략] [[별지 2] 도면: 생략] [[별지 3] 선정자 목록: 생략] 판사   서경희(재판장) 박상한 한승진

 

Q 04_임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호되는 것인가요? 

A-2015년 개정된 상가건물 임대차보호법에서는 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였습니다(제10조의4). 
 • 현행법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다. 

소위 ‘폭탄 돌리기’로 표현되는 권리금 침해는 대부분 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않아 발생하여 왔습니다. 이러한 경우 임차인은 자신의 노력으로 이룩한 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당하여 손해를 보는 반면, 임대인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받거나 임차인의 영업가치를 이용(차 및 보증금 인상,임대인 직접 운영)하여 이익을 취하게 됩니다. 

현행법은 위와 같은 불합리한 거래 관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수기회보호를 명문화한 것입니다. 

 

Q 05-임대인의 임차인에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’는 구체적으로 어떤 것을 말하나요?  

A-상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 4가지로 규정하고 있습니다. 

 

권리금 회수 방해행위란
 1. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위,
 2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,
 3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,
 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다. 

Q 06_ 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나요? 

A -임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다.
 • 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다.
 • 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의 하에 신규임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것입니다. 
다만 법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 합니다. 
 • 개정법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다(제10조의4).
 • 이 기간 중에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
 • 단, 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해행위를 이유로 하여 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다 할 것입니다.
따라서 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의해야 합니다. 

 

한편, 임대인이 임차인과 계약갱신을 거절한 시점에 따라 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 6개월 미만이 될 수도 있으므로, 임차인은 권리금 회수를 위한 충분한 기간을 확보할 수 있도록 적극적으로, 미리 임대인의 재계약 체결의사를 확인하는 것이 필요합니다. 

 

Q 07_계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 지난 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요? 

A-임차인이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(2018.10. 16. 개정 이후에는 10년)이 지나 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담합니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 226329 판결 참조). 
 • 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 10년(2018. 10. 16. 개정 전에는 5년)의 범위에서 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 다만 계약갱신시 법에 반하지 않는 범위에서 차임, 보증금 등 계약조건은 상호 협의 하에
다시 정할 수 있습니다. 
따라서 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와 무관하게 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다. 

 

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]〈임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건 〉[공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항  【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 개요 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.  이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.  2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.  (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.  그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.  신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.  (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.  (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.  위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.  (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.  3. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.   (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.   (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.  다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.  이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수    ************************************    서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소) 판결 [손해배상(기)·건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 (유한) 동헌 담당변호사 신용석) 【변론종결】 2017. 3. 8. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결 【주 문】 1. 제1심판결의 본소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 돈을 초과하여 지급을 명한 피고(반소원고) 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.   피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 67,788,205원 및 이에 대하여 2016. 7. 30.부터 2017. 4. 12.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.   2. 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.  3. 원고(반소피고)의 본소에 대한 항소를 기각한다. 4. 소송총비용 중 본소로 인하여 생긴 부분의 30%는 피고(반소원고)가, 나머지 70%는 원고(반소피고)가 각 부담하고, 반소로 인하여 생긴 부분 피고(반소원고)가 부담한다.  【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 가. 본소 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 205,265,000원 및 위 돈 중 135,265,500원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 70,000,000원에 대하여는 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  나. 반소 원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 주1) 1.부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 135,265,500원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다.  【이 유】 1. 이 법원의 심판범위 원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심 법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다.  이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였으므로, 본소와 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구만이 이 법원의 심판대상이 된다.  2. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘○○○○’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다.  나. 임대차계약의 갱신 원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절 ⑴ 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인과 사이에, 원고가 소외인에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  ⑵ 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다.  라. 원고의 차임 지급 내역 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다.  【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 3. 본소에 관한 판단 가. 임대차보증금반환청구에 대한 판단 ⑴ 주장 ㈎ 원고 이 사건 임대차계약은 종료되었고, 원고가 2016. 6. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 70,000,000원 및 이에 대하여 원고의 인도일 이후로서 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  ㈏ 피고 ① 이 사건 임대차계약은, 원고가 2014. 7. 31. 소외인에게 원고의 동의 없이 이 사건 상가를 무단으로 전대하였고, 2010. 10. 8.부터 2015. 8.경까지 49개월분의 차임을 차임지급시기보다 연체하여 지급함으로써 ‘임차인이 2기 또는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 해당하는 것을 이유로, 피고가 이 사건 반소장 부본의 송달로 이 사건 임대차계약을 해지하여 종료되었다.  ② 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에서, ㉮ 원고는 현재까지도 피고에게 이 사건 상가를 원상회복하여 인도하지 않았으므로, 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금, ㉯ 환기구구멍 2개, 1층 방화문 등 이 사건 상가의 원상복구비용 7,930,000원, ㉰ 전기요금 291,500원, ㉱ 수도요금 4,200원, ㉲ 가스마감출장비 10,000원, ㉳ 정화조청소요금 50,000원이 공제되어야 한다.  ③ 피고의 보증금반환의무는 원고의 이 사건 상가 인도의무와 동시이행의 관계에 있다. ⑵ 판단 ㈎ 임대차보증금반환의무의 발생 제1심 증인 소외인의 증언에 비추어 볼 때, 을 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 2014. 7. 31. 소외인에게 이 사건 상가를 무단으로 전대하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 피고의 주장에 의하더라도 원고가 차임의 지급을 지체하여 지급하였다는 것일 뿐 원고가 2기 이상의 차임을 미지급하였다는 것이 아니므로, 원고의 무단전대 및 차임연체를 이유로 피고에게 해지권이 발생하였다고 볼 수 없어, 이 사건 임대차계약이 피고의 반소장 부본의 송달로 해지되었다고 볼 수는 없다.  다만 원고도 2014. 10.경 최종 갱신된 임대차계약의 기간이 경과하기 이전인 2015. 8. 3. 이 사건 임대차계약의 종료를 전제로 한 이 사건 소송을 제기하였고, 피고도 임대차계약의 종료를 전제로 이 사건 소송에 응소하였다가 2015. 12. 8. 이 사건 반소를 제기하였으므로, 당사자들의 의사는 더 이상 이 사건 임대차계약을 갱신하지 아니하기로 함에 일치되었다 할 것이어서 이 사건 임대차계약은 2015. 10. 7. 기간 만료로 종료되었다고 봄이 상당하다.  따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금 70,000,000원을 반환할 의무가 있다.  ㈏ 임대차보증금에서 공제할 돈의 존부 ① 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금 원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 피고에게 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가를 인도하였음은 아래 ㈐항에서 보는 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약의 종료 이후인 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지 피고에게 차임을 지급함 없이 이 사건 상가를 점유, 사용함으로써 이익을 얻고 이로 인하여 피고에게 손해를 입게 하였다고 할 것이고, 원고가 얻은 이익과 피고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약상의 차임 상당액과 같은 액수일 것으로 추인함이 상당하므로, 원고는 피고에게 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당액인 1,990,645원(= 2,805,000원 × 22일/31일)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.  따라서 위 1,990,645원은 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제되어야 한다. ② 원상복구비용 갑 제11호증의 1 내지 10의 각 영상에 비추어 볼 때, 을 제21호증의 기재, 을 제14호증의 1 내지 8, 을 제26호증의 1 내지 19, 을 제32호증의 1 내지 3의 각 영상만으로는, 원고가 피고에게 이 사건 상가에 대한 원상회복의무를 불이행하였고 원고가 불이행한 원상회복공사를 하는데 7,930,000원이 소요된다는 점을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.  따라서 원상복구비용이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 피고의 주장은 이유 없다. ③ 전기요금 등 원고가 이 사건 상가를 사용하면서 발생한 전기요금 중 221,150원을 미납한 사실은 자인하고 있으므로, 위 돈은 임대차보증금에서 공제되어야 한다.  그러나 나아가 을 제22호증, 을 제23호증의 각 기재만으로는 원고가 위 돈을 초과하는 전기요금, 수도요금, 가스마감출장비, 정화조청소요금을 미납하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 공제 주장은 이유 없다.  ㈐ 지연손해금의 발생 여부 을 제30호증, 을 제31호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 상가의 주출입구에 시정장치가 설치되어 있고, 원고가 피고에게 현재까지 위 주출입구의 열쇠를 교부하지는 아니한 사실, ② 원고가 2016. 8. 10.경부터 2016. 8. 12.경까지 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 시행하기도 한 사실을 인정할 수 있기는 하다.  그러나 ㉮ 원고가 2016. 6. 30. 이 사건 상가에 비치되어 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제7 내지 10호증의 각 기재, 을 제14호증, 을 제16호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, ㉯ 원고는 이 사건 상가에서 퇴거한 이후 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 진행하고, 2016. 7. 14. 피고에게 이 사건 상가를 원상복구하였으므로 임대차보증금을 반환하여 달라고 통지한 사실, ㉰ 이에 대하여 피고는 2016. 7. 29. 원고에게 이 사건 상가를 원상복구하면 이 사건 상가의 인도와 동시에 임대차보증금을 반환하겠다고 통지하는 취지가 기재된 내용증명을 발송하였는데, 그 내용증명에는 피고가 이 사건 상가의 내부에서 원상복구가 이루어지지 않았다고 주장하는 부분을 찍은 사진이 첨부되어 있었던 사실을 인정할 수 있다.  위 ㉮ 내지 ㉰항에서 인정한 사실들을 종합하여 보면, 원고는 2016. 6. 30. 이 사건 부동산에서 퇴거한 이후에도 이 사건 상가를 점유하면서 이 사건 상가에서 원상회복공사를 시행하면서 이 사건 상가를 점유, 사용하기는 하였으나, 적어도 2016. 7. 14. 피고에게 원상복구가 완료되었음을 통지한 이후부터는 이 사건 상가를 사실상 점유, 사용하지는 아니한 것으로 보이고, 피고가 이 사건 상가의 내부에서 찍은 사진을 첨부하여 2016. 7. 29. 원고에게 내용증명을 보내기도 한 점에 비추어 볼 때 피고는 2016. 7. 29. 무렵 이 사건 상가에 출입할 수 있는 상태였다고 할 것인바, 위와 같은 사정에 비추어 보면, 피고는 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가에 대한 사실상의 지배를 이전받았다고 봄이 상당하고, 원고가 위 ①, ②항 기재와 같이 피고에게 이 사건 상가의 열쇠를 직접 교부하지 않았다거나 2016. 8. 10.경 일부 원상회복공사를 시행한 바 있다고 하더라도, 피고가 이 사건 상가를 지배, 관리함에 있어서 장애가 있었던 것으로 보이지는 않으므로, 위 ①, ②항 기재 사실은 피고가 2016. 7. 29. 이 사건 상가를 인도받았다고 인정함에 방해가 되지 아니한다.  따라서 원고가 이 사건 상가의 인도의무를 불이행하였음을 전제로 하는 피고의 동시이행항변은 이유 없고, 피고는 원고에게 반환할 임대차보증금에 대하여 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음날인 2016. 7. 30.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.  ㈑ 소결론 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 차임 상당의 부당이득금 등을 공제한 임대차보증금 67,788,205원(= 70,000,000원 - 차임 상당 부당이득금 1,990,645원 - 전기요금 221,150원) 및 이에 대하여 이 사건 상가의 인도일 다음날인 2016. 7. 30.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2017. 4. 12.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  나. 손해배상청구에 대한 판단 ⑴ 주장 ㈎ 원고 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1, 3항에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 135,265,000원을 배상할 의무가 있다.  ㈏ 피고 ① 원고는 2010. 10. 1. 이 사건 임대차계약을 체결한 후 5년간 사용, 수익하여 권리금의 가치가 소멸하였다. 피고의 2015. 8. 31.자 답변서 제2면  ② 원고는 2014. 7. 31. 소외인에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 대하여 아무런 정보를 제공하지 않았으므로, 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 사유들이 존재하여, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다.  ⑵ 판단 ㈎ 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용 범위 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 제1항 각 호가 정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다고 정하고 있다.  상가임대차법 제10조의4는, 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방지함으로써 임차인이 형성한 영업적 가치를 보호하고, 임차인이 투자한 비용 및 영업적 가치를 회수할 기회를 보호하기 위한 목적으로, 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 신설된 조항인바, 위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수 밖에 없게 되었다.  그러나 상가임대차법 제1조가 밝히고 있는 것과 같이 상가임대차법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 것인데, 위 조항의 신설로 인하여 임대인의 권리에 일정한 제한이 가하여지게 됨으로써 임대인이 상가건물의 임대차계약을 체결할 때 위와 같은 제한을 보상받을 수 있는 조건을 제시하게 되고 이로 인하여 결국 임차인의 지위가 불안정해질 수 있는 위험성을 배제할 수 없어, 위 조항의 신설로 오히려 상가임대차법의 본래의 입법취지에 반하게 될 우려가 있다.  그런데 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가, 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담하지 않는 것으로 정하고 있는바, 앞서 본 바와 같은 상가임대차법의 입법 취지 및 권리금 회수기회 보호 조항의 신설 취지에 비추어 볼 때, 위 단서 조항에 의하여, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용되지 아니한다고 해석함이 상당하다.  즉, 상가임대차법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 위 조항의 각 호가 정한 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한 반면, 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있는바, 이는 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 투하한 자본 회수 및 임차인이 형성한 영업의 시장가치 등을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차존속기간을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 5년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신의무를 부담하지 않게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용·수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 취지로 규정된 것이다.  따라서 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않기는 하지만, ① 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항의 규정의 전체적인 취지상 상가임대차법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 신설된 상가임대차법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 상가임대차법 제10조 제1, 2항과 달리 볼 근거가 없는 점, ② ‘임차인이 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’와 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’ 중 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기도 어려운 점, ③ 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 위 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아, 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 상가임대차보호법 제10조 제2항이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없는 결과가 되어, 임대인의 사용, 수익권한의 과도한 제한을 막기 위하여 상가임대차법 제10조 제2항을 둔 취지가 몰각되는 점 등을 종합하여 볼 때, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 상가임대차법 제10조 제2항의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다.  ㈏ 이 사건의 검토 피고가 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약의 체결을 거절한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 위 1항에서 인정한 사실에 의하면, 원고가 2010. 10. 8. 이 사건 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 더 이상 피고에 대하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었음을 알 수 있으므로, 결국 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항에 의하여 원고의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는 경우에 해당하지 않는다.  가사 이 사건의 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용되어 피고가 소외인과의 임대차계약을 체결을 거절한 행위가 위 조항을 위반한 경우에 해당한다고 하더라도, 상가임대차법 제10조의4 제3항이 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다“고 정하고 있으므로, 원고가 피고에 대하여 손해배상책임을 물으려면 피고의 위반행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였음이 인정되어야 할 것인데, 을 제15호증, 을 제17호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2016. 8.초 이 사건 상가에서 사용하던 영업시설, 비품을 이 사건 상가 바로 인근의 점포로 이전하여 같은 상호로 음식점을 개업하여 장사를 계속하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 원고가 피고의 행위로 인하여 권리금을 취득하지는 못하였으나, 기존의 영업시설, 거래처, 상권, 지리적 조건 등과 거의 유사한 상태로 영업을 계속함으로써, 권리금의 취득에 상응하는 영업상의 이익을 상실하지는 아니한 것으로 보이는바, 이에 비추어 볼 때, 피고의 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였다고 보기도 어렵다.  ㈐ 소결론 따라서 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 원고에게 손해가 발생하였음을 이유로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 4. 반소에 관한 판단 가. 주장 ⑴ 피고 원고는 피고에게 이 사건 상가의 점유, 사용으로 인한 부당이득금으로 2016. 7. 1.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.  ⑵ 원고 피고의 반소는 반소의 요건을 충족하지 못하였거나 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로서 부적법하다. 나. 본안전 항변에 대한 판단 이 사건 본소와 반소는 모두 이 사건 임대차계약의 종료와 관련된 사실관계를 기초로 한 것으로서 그 청구기초가 공통되어 있으므로 반소의 요건을 갖추었다고 할 것이고, 이 사건 반소가 제기되고도 본소에서의 권리금 감정을 위한 절차가 진행되어야 하였던 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 반소가 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로 볼 수도 없으므로, 원고의 본안전 항변은 이유 없다.  다. 본안에 대한 판단 ⑴ 2016. 7. 1.부터 2016. 7. 7.까지의 차임 원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. ⑵ 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하여, 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당의 부당이득금이 임대차보증금에서 공제되어야 함은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 위 기간 동안의 차임은 임대차보증금에서 공제되어 소멸되었다고 할 것이어서, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.  ⑶ 2016. 7. 30.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지의 차임 원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 위 기간 동안에도 인도의무를 이행하지 아니하였음을 전제로 하는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  5. 결론 그렇다면, 원고의 본소 중 임대차보증금반환청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지는 이유 없으므로 이를 기각하며, 원고의 본소 중 손해배상청구와 피고의 반소 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심판결 중 본소 임대차보증금반환청구에 관한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 위 인정범위를 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 제1심판결의 본소 중 피고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고(원고만이 항소한 사건에서 제1심판결의 본소에 대한 부분을 원고에게 불이익하게 변경하는 것이기는 하나, 피고가 당심에서 공제항변을 하였고, 이는 상계항변과 유사한 법적 효과를 초래하는 것으로서 민사소송법 제415조 단서에 의하여 불이익변경금지원칙에 위반되지 않는다고 봄이 타당하다), 이에 대한 원고의 항소를 기각하며, 제1심판결 중 본소 손해배상청구에 관한 부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 이에 대한 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하며, 제1심판결 중 반소 부당이득금반환청구는 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 반소 중 원고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   박형남(재판장) 이정희 이민영  주1) 피고는 2016. 9. 27.자 준비서면에서 “2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다.

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)  [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다.  나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다.   다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.  또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 제4호, 제3항   【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인) 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결 【주 문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다.  라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다.  마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다.  2. 원심의 판단 피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.  3. 대법원의 판단 가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.  다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 [건물명도ㆍ 보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부(소극)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호  【참조판례】 [1][2] 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 이준하) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천) 【원심판결】 수원지법 2018. 7. 4. 선고 2017나74542, 74559 판결 【주 문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.  다. 피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규 임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.  2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다.  3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).  나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다.  다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)

 

Q08_법이 개정된 이후에 임대차계약을 체결한 경우에만 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 것인가요? 

A-구법 시행일인 2015. 5. 13.에 계약 기간 중에 있었던 임차인은 모두 권리금 보호를 받을 수 있습니다(부칙 제3조). 
 • 2015. 5. 13. 이후 체결된 임대차에 대하여는 당연히 개정법이 적용됩니다. 
따라서 2015. 5. 13. 계약 기간 중에 있었던 임대인이 그 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수 방해행위를 하였다면, 임차인은 권리금을 보호받을 수 있습니다.
 • 2015. 5. 13. 당시 이미 종료된 임대차계약의 임차인은 권리금을 회수하지 못하였다 하더라도 법의 보호를 받을 수 없습니다. 물론 이런 경우에도 임차인은 임대인과 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있을 것입니다. 
한편 2018. 10. 16.에 계약 기간 중에 있었던 임차인은 임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 회수 방해행위를 한 것에 대해서까지 모두 보호받을 수 있습니다.
 • 즉, 2015. 5. 13.부터 2018. 10. 15. 사이에 계약이 만료된 임차인은 임대인이 계약 기간이 만료되기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수방해행위를 한 것에 대해서만 보호를 받을 수 있습니다.
 • 다만, 2018. 10. 16. 이후에 계약이 만료되는 임차인은 임대인이 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수 방해행위를 한 것에 대해 보호를 받을 수 있게 됩니다. 

Q 09_건물이 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있나요?  

A -임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단).
 • 다만, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 임차건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없습니다. 
 • 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없습니다. 
다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단).
 • 즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그 곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을
주장할 수 있습니다.
 • 이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됩니다. 

대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 [건물명도][공1999.6.1.(83),993] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건  [2] 등기부상 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없다고 본 사례  [3] 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.  [2] 갑이 1988. 8. 30. 당해 주택에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 을과의 사이에 그 주택을 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 주택의 거주관계를 바꾸어 갑이 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 계속하여 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 을 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료된 경우, 제3자로서는 그 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 주민등록은 그 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 갑과 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 본 사례.  [3] 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니고, 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없는데, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 주택임대차보호법 제3조, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조 【참조판례】 [2] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525) 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결(공1987, 636) 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 한호형) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 오병선) 【원심판결】 서울지법 1998. 6. 2. 선고 98나115 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고가 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 1988. 10. 1. 이 사건 아파트에의 전입신고를 마친 후 현재까지 이 사건 아파트에서 거주하고 있는데, 피고는 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에, 피고가 소외 1에게 이 사건 아파트를 대금 195,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차보증금 90,000,000원에 임차하는 임대차계약을 체결하면서, 임차보증금은 1993. 12. 23. 지급하기로 약정한 매매잔금 165,000,000원에서 공제하며, 위 매매잔금 기일에 피고는 소외 1에게 이 사건 아파트를 명도하고 동시에 소외 1은 다시 이를 피고에게 명도하기로 약정한 사실, 그 후 1994. 3. 9. 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 피고는 1995. 5. 16. 소외 1과의 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 금 105,000,000원으로 증액하여 그 증액분을 지급한 사실, 한편 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 명의의 채권최고액 금 60,000,000원의 1번 근저당권설정등기가 경료된 후, 이어서 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 명의의 2번 근저당권설정등기와 1995. 10. 7. 소외 주식회사 벽산 명의의 3번 근저당권설정등기가 순차 경료된 사실, 2번 근저당권자인 주식회사 쌍용의 1996. 10. 19. 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행된 결과, 원고가 이 사건 아파트를 낙찰받아 1997. 3. 26. 낙찰대금을 완납하였고, 1997. 4. 9. 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정한 다음, 피고는 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 소외 1과 임대차계약을 체결함으로써 대항력 있는 임차권을 취득하였으므로 그 후 설정된 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받은 원고로부터 임차보증금 105,000,000원을 지급받기 전에는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다는 취지의 피고의 동시이행 항변에 대하여, 위 인정 사실과 같이 피고가 1993. 10. 23. 소외 1에게 이 사건 아파트를 매도함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하는 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 주택임대차보호법의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있는 동안에는 피고를 주택임대차보호법 소정의 임차인으로 볼 수 없고, 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 등기부상의 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 피고가 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 할 것이며, 가사 피고가 이 사건 아파트의 소유자이면서 동시에 임차인의 지위를 갖는다고 하더라도, 피고는 매매잔금 지급일인 1993. 12. 23.(원심 판시의 1994. 12. 23.은 오기임이 분명하다) 점유개정의 방법으로 소외 1로부터 이 사건 아파트를 인도받음으로써 비로소 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 하므로, 결국 피고의 이 사건 임차권은 어느모로 보나 위 1번 근저당권이 설정된 1993. 12. 16.(원심판결의 1994. 12. 17.은 오기임이 분명하다) 이후에야 비로소 대항력을 갖추었다고 할 것이라고 판단하여, 피고의 이 사건 임차권이 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 대항력을 취득하였음을 전제로 한 피고의 위 항변을 배척하고 있다.  나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 할 것이다.  원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의하면, 피고는 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에 이 사건 아파트를 소외 1에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 이 사건 아파트의 거주관계를 바꾸어 피고가 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 현재까지 계속하여 이에 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 소외 1 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료해 주었다는 것인바, 그렇다면 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 피고로부터 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 피고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 피고의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 피고와 소외 1 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이다.  따라서, 원심이 피고가 소외 주식회사 제일은행 명의의 1번 근저당권 설정 이전인 1993. 10. 23.에 이 사건 임차권의 대항력을 취득하였음을 내세워 원고로부터 이 사건 임대차의 임대차보증금을 돌려받기 전에는 원고의 명도청구에 응할 수 없다는 피고의 항변에 대하여, 피고는 이 사건 아파트의 소유권이 피고로부터 소외 1에게 이전됨으로써 등기부상 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득할 수 있게 되었다고 판단하여 이를 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 양수인의 범위 내지 대항력 있는 임차권의 취득시기에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다.  2. 제2, 3, 4점에 대하여 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니다. 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없다.  그런데 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 등 참조).  원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 앞으로 1번 근저당권설정등기가 경료되고, 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 앞으로 2번 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고는 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받아 취득하였다는 것이므로, 위에서 살핀 바와 같이 1994. 3. 9. 이후에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 할 피고의 임차권은 위에서 본 법리에 따라 위 1번 근저당권이 소멸함에 따라 함께 소멸하였다 할 것이고, 피고는 원고에 대하여 이 사건 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 할 것이다. 이 경우에는 민사소송법 제608조 제2항이 적용될 것도 아니다.  같은 취지에서 피고의 동시이행 항변을 배척한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 대항력을 갖춘 임차인의 경락인에 대한 대항력의 유무 내지 그 우열에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 또한 상고이유에서 지적하는 바와 같이 원심이 이 사건 임대차의 기간이 경매신청등기일로부터 6월을 초과하고 있으므로 민사소송법 제608조 제2항에 의하여 피고의 이 사건 임차권은 소멸될 수 없다는 취지의 피고 주장에 대하여 판단하지 아니하였다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 위 주장이 받아들여질 수 없는 것임이 명백한 이상 원심의 이러한 잘못은 판결 결과에 아무런 영향이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 모두 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   정귀호(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제

대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 [전부금][공2000.4.1.(103),688] 【판시사항】 [1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극)  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건   [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(=을 명의의 소유권이전등기 익일부터)   【판결요지】 [1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.  [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) /[1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525) 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) /[2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오윤덕) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 제갈복성) 【원심판결】 서울고법 1999. 9. 22. 선고 99나17496 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 보충범위 내의 보충상고이유서를 함께 판단한다. 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 들 참조).  한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 들 참조).  원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하니, 소외 1은 1995. 4. 15. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 같은 달 12일 주민등록상의 전입신고를 마친 후 처인 소외 2 등과 함께 거주하여 왔는데, 소외 1은 1996년 5월 초순 어느 날 이 사건 아파트를 소외 3에게 매도하는 매매계약을 체결함에 있어, 그 대금지급방법에 관하여 소외 3이 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 매매대금 중 일부를 지급하고, 나머지 매매대금은 소외 1이 매매계약 체결 후에도 소외 3으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 계속 거주하되 그 나머지 매매대금을 임차보증금으로 대체하기로 약정하고, 1996. 5. 2. 임차인은 소외 1의 처인 소외 2로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 소외 3은 이 사건 아파트에 관하여 1996. 5. 7. 소유권이전등기를 경료받은 다음, 같은 날 근저당권자 소외 주식회사 삼보상호신용금고로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 근저당권자 소외 4로 하는 근저당권설정등기가 경료되었는데, 소외 4 및 소외 금고의 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트는 피고에게 낙찰되어 피고는 1997. 11. 19. 낙찰대금을 완납하였다는 것이다.  그러하니 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 소외 1의 처 소외 2의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 소외 2의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 3 명의의 소유권이전등기가 경료된 1996. 5. 7. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 1996. 5. 7.에야 비로소 소외 2와 소외 3 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 1996. 5. 8.부터 소외 2는 임차인으로서 대항력을 갖는다고 할 것인데 그에 앞서 1996. 5. 7. 설정된 근저당권이 낙찰로 인하여 소멸함으로써 이 사건 임차권 역시 함께 소멸하게 되어 임차인은 임차주택의 낙찰자인 피고에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수는 없다고 할 것이다.  같은 취지에서, 피고에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 하여 유효한 임대차가 존속함을 전제로 한 원고의 전부금청구를 받아들이지 아니한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 심리를 다하지 아니하였거나 증거 없이 원고 주장을 배척하는 등의 위법은 없다.  상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 취지는 부동산 소유자가 이를 매도하고 동시에 임차인이 된 경우 소유권이전등기가 매수인에게 경료됨으로써 비로소 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다는 점을 판시한 것으로서, 소유권이전등기를 경료한 날 대항력이 발생한다는 취지로 볼 것은 아니므로 앞서 밝힌 법리가 그 대법원판결과 배치되는 것은 아니라고 할 것이다.  그리고 입찰자가 임차인이 있다는 사실을 알고 입찰에 응하였다는 사정만으로 입찰자가 임차인을 대항력 있는 임차인으로 알고 임차인에게 임대차의 대항력이 없다는 주장을 하지 않겠다는 의사를 표시하였다고 보아야 한다거나 경험칙상 임차보증금 반환채무를 인수하겠다는 의사로 입찰에 응한 것으로 해석하여야 하는 것은 아니므로 낙찰자가 임대차계약의 대항력을 부인하고 임대보증금 지급을 거절한다고 하여 이를 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수는 없고, 선순위 저당권의 소멸에 따라 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 이 사건 임차권이 함께 소멸하였으므로 낙찰자인 피고는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없는 것이므로 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 주택임대차보호법 제3조 제2항을 이 사건에 적용할 수는 없다.  같은 취지의 원심의 인정·판단은 정당하고, 거기에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법은 없다.  상고이유의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우

대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결 [임대차보증금][공2001.3.1.(125),427] 【판시사항】 [1] 채무의 담보를 위하여 채무자가 자신의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가명의를 채권자 명의로 한 경우, 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의로 볼 것인지 여부(적극) 및 완성된 건물에 관하여 소유권보존등기를 마친 채권자는 피담보채무가 이행지체에 빠진 경우 담보권 실행으로서 채무자 또는 채무자로부터 점유를 이전받은 제3자를 상대로 그 건물의 명도청구를 할 수 있는지 여부(적극)  [2] 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 주택임차인이 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자 또는 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 법리는 양도담보의 경우에도 그대로 적용되는지 여부(적극)  [3] 토지 매도인과 매수인이 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 매도인 명의로 건축허가를 받아 건물을 신축하고 그 건물을 처분하여 그 대금으로 토지 매매대금에 충당하기로 약정한 후 그 약정에 기하여 매수인이 그 신축 건물을 제3자에게 임대한 경우, 그 건물에 대한 매도인의 담보권은 이미 실행되어 소멸된 것으로 보거나 매도인이 그 부분에 한하여 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부(적극)  [4] 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 경우, 가등기담보등에관한법률이 적용되는지 여부(소극)  【판결요지】 [1] 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의로서, 완성된 건물에 관하여 자신 명의로 소유권보존등기를 마친 채권자는 채무자가 변제기를 도과하여 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 때에는 담보계약에 의하여 취득한 목적 부동산의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로서 즉, 담보권의 실행으로서 채무자에 대하여 그 건물의 명도를 구할 수 있고, 제3자가 채무자로부터 적법하게 건물의 점유를 이전받아 있는 경우에는 그 제3자를 상대로 명도청구를 할 수도 있으며, 여기의 제3자에는 담보권설정 후에 대항요건을 갖춘 주택임차인도 당연히 포함된다.  [2] 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 그 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되나, 이와 같은 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 할 것인바, 이러한 법리는 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 그대로 타당하다.  [3] 토지 매도인과 매수인이 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 매도인 명의로 건축허가를 받아 건물을 신축하고 그 건물을 타에 처분하여 그 대금으로 토지 매매대금에 충당하기로 약정한 후 그 약정에 기하여 매수인이 그 신축 건물을 제3자에게 임대한 경우, 그 건물에 대한 토지 매도인의 담보권은 이미 실행되어 소멸된 것으로 보거나 매도인이 그 부분에 한하여 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 수 있다.  [4] 가등기담보등에관한법률은 차용물의 반환에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되는 것으로서, 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 경우에는 적용되지 아니한다.  【참조조문】 [1] 민법 제372조[양도담보·가등기담보], 주택임대차보호법 제3조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 민법 제372조[양도담보·가등기담보][3] 민법 제105조, 제372조[양도담보·가등기담보], 제568조 [4] 가등기담보등에관한법률 제1조 【참조판례】 [1] 대법원 1990. 4. 24. 선고 89다카18884 판결(공1990, 1135) 대법원 1991. 11. 8. 선고 91다21770 판결(공1992, 75) 대법원 1992. 12. 8. 선고 92다21395 판결(공1993상, 421) 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결(공1996하, 2349) 대법원 1997. 5. 30. 선고 97다8601 판결(공1997하, 2021) [2] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688) [3] 대법원 1992. 12. 8. 선고 92다21395 판결(공1993상, 421) 대법원 1999. 12. 24. 선고 98다14818, 14825 판결(공2000상, 284) [4] 대법원 1992. 4. 10. 선고 91다45356, 45363 판결(공1992, 1547) 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다22879 판결(공1992, 3277) 대법원 1995. 4. 21. 선고 94다26080 판결(공1995상, 1932) 【전 문】 【반소원고,상고인】 반소원고 (소송대리인 변호사 김형민 외 1인) 【반소피고,피상고인】 반소피고 【원심판결】 서울지법 2000. 7. 14. 선고 99나62196 판결 【주문】 원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 부천시 오정구 (주소 생략) 대 380㎡는 원래 반소원고 및 소외 1(이하 '반소원고 등'이라고 한다)의 소유였는데, 소외 2가 1992. 8. 12. 반소원고로부터 위 대지를 대금 266,970,000원에 매수하면서 계약금과 중도금으로 합계 금 180,000,000원을 먼저 지급하고 나머지 잔대금은 위 대지에 신축할 12세대의 다세대주택을 타인에게 분양하여 수령할 분양대금에서 우선적으로 지급하기로 하되, 그 지급을 담보하기 위하여 위 다세대주택의 건축허가를 반소원고 등의 명의로 받기로 약정한 사실, 그 후 소외 2는 자신의 노력과 비용을 들여 위 12세대의 다세대주택의 건축을 모두 완성한 다음 잔대금 지급채무의 담보를 위하여 그에 관하여 1993. 8. 7.자로 반소원고 등 명의로 각 소유권보존등기를 하여 둔 사실, 소외 2는 위 12세대 중 11세대를 제3자에게 분양하고, 반소원고는 소외 2로부터 위 대지의 매매대금 명목으로 분양대금을 수령한 후 수분양자들 앞으로 그 각 소유권이전등기를 경료하여 주었으나, 나머지 한 세대인 이 사건 건물은 소외 2와 반소원고 등 사이의 매매 잔대금 지급내역에 관한 다툼으로 타인에게 분양을 하지 못하고 있었던 사실, 그러던 중 반소피고는 1995. 3. 29. 소외 2를 대리한 소외 3, 소외 4로부터 이 사건 건물을 임대차보증금을 금 30,000,000원, 임대차기간을 1995. 4. 2.부터 12개월로 정하여 임차한 다음 1995. 4. 12. 전입신고를 마친 이래 위 임대차계약을 묵시적으로 갱신하면서 이 사건 건물을 점유·사용하여 오고 있는 사실을 각 인정한 다음 나아가, 소외 2가 이 사건 대지의 잔대금 중 금 60,000,000원 및 그에 대한 지연손해금을 지급하지 않고 있으니 이 사건 건물에 관하여 담보 목적의 소유권보존등기를 경료한 담보권자로서, 그 담보권 실행을 위하여 반소피고에 대하여 이 사건 건물의 명도를 구한다는 반소원고의 주장에 대하여, 이 사건 건물의 담보권 실행이라 함은 양도담보권자인 반소원고가 가등기담보등에관한법률 소정의 청산절차를 거쳐 귀속정산의 형식으로 이 사건 건물의 소유권을 취득하는 것을 의미하는데, 반소피고는 이 사건 건물의 원시취득자인 소외 2로부터 이 사건 건물을 적법하게 임차하여 전입신고를 마친 후 이를 점유·사용하고 있는 주택임대차보호법 소정의 대항력 있는 임차인이므로 장차 반소원고가 담보권 실행을 한다면 반소원고는 주택임대차보호법에 따라 이 사건 건물의 임대인으로서의 지위를 승계한다고 할 것이고, 따라서 담보권을 실행할 경우 이러한 지위에 놓이게 되는 반소원·피고 사이에서 반소원고가 반소피고에 대하여 이 사건 건물의 명도를 구할 수는 없다고 판단한 끝에 반소원고의 위 주장을 배척하고 이 사건 반소청구를 모두 기각하고 있다.  2. 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의로서(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다21395 판결, 1997. 5. 30. 선고 97다8601 판결 등 참조), 완성된 건물에 관하여 자신 명의로 소유권보존등기를 마친 채권자는 채무자가 변제기를 도과하여 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 때에는 담보계약에 의하여 취득한 목적 부동산의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로서 즉, 담보권의 실행으로서 채무자에 대하여 그 건물의 명도를 구할 수 있고, 제3자가 채무자로부터 적법하게 건물의 점유를 이전받아 있는 경우에는 그 제3자를 상대로 명도청구를 할 수도 있으며(대법원 1991. 11. 8. 선고 91다21770 판결 참조), 여기의 제3자에는 담보권 설정 후에 대항요건을 갖춘 주택임차인도 당연히 포함된다고 할 것이다.  원심판결 이유에 의하면, 소외 2는 반소원고에 대한 대지 매매대금채무의 담보를 위하여 이 사건 건물을 포함한 12세대의 다세대주택의 건축허가 명의를 반소원고 앞으로 하였다가 그 완성 후에 그에 관하여 반소원고 명의의 소유권보존등기까지 마쳐주었다는 것인바, 그렇다면 반소원고는 그에 관하여 적법하게 담보권을 취득하였다고 할 것이므로, 만약 소외 2가 이 사건 대지 매매대금채무의 이행을 지체하고 있다면 다른 특별한 사정이 없는 한 담보권자인 반소원고로서는 그 담보권의 실행을 위하여, 소외 2로부터 이를 임차하여 점유·사용하고 있는 반소피고에 대하여 그 명도를 구할 수 있다고 할 것이다.  주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 그 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되나(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항), 이와 같은 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 할 것인바(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 참조), 이러한 법리는 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 그대로 타당하다고 할 것이므로, 반소피고가 소외 2로부터 이 사건 건물을 임차한 후 이를 인도받아 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었다고 하더라도 반소피고는 그러한 사유를 들어 그에 앞서 담보권을 취득한 반소원고나 그 담보권에 기한 환가절차에서 이 사건 건물을 취득하는 취득자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 없으며, 이는 그 환가절차가 담보권자 자신에게 목적물의 소유권을 귀속시키는 귀속정산의 방법으로 이루어진다고 하여 달리볼 수 없다고 할 것이다.  그럼에도 불구하고, 원심은 반소피고가 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었다는 점만에 근거하여 그 판시와 같은 이유로 반소원고의 담보권 실행을 위한 명도 청구를 기각하고 말았으니 원심판결에는 양도담보나 주택임대차의 효력에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.  다만 반소원고와 소외 2가 이 사건 건물을 포함한 12세대의 다세대주택을 타에 처분하여 그 대금으로 이 사건 매매대금에 충당하기로 약정한 바 있고, 그 약정에 기하여 이 사건 임대차가 이루어졌다면, 이 사건 건물에 관한 반소원고의 담보권은 이미 실행되어 소멸된 것으로 보거나(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다21395 판결, 1999. 12. 24. 선고 98다14818, 14825 판결, 2000. 4. 25. 선고 99다59450, 59467 판결 등 참조), 반소원고가 그 부분에 한하여 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 여지가 없지 아니하므로(대법원 2000. 6. 19. 선고 99다28968 판결 참조), 원심으로서는 반소원고와 소외 2가 위와 같은 약정을 한 바 있는지, 있다면 그것이 이 사건 임대차 시점까지 계속 유지되었는지 아니면 그 이전에 적법하게 해제되었는지 등에 관하여도 나아가 심리해 보아야 할 것이다. 한편 가등기담보등에관한법률은 차용물의 반환에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되는 것으로서, 매매대금의 지급을 담보하기 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 이 사건과 같은 경우에는 적용되지 아니한다고 할 것이다. 이와 같은 점들도 아울러 지적해 두고자 한다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용우(재판장) 조무제 강신욱 이강국(주심)

대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결 [전세보증금·건물명도등][공2003.1.1.(169),39] 【판시사항】 [1] 당사자가 서증을 제출하거나 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 볼 때 주요사실에 관한 간접적 진술이 있는 경우, 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 하는지 여부(적극)  [2] 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실의 증명력  [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건  [4] 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례  【판결요지】 [1] 법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 간접적으로 주장한 것으로 볼 수 있는 경우에도 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 할 것이다.  [2] 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실은 다른 특별한 사정이 없으면 가장 유력한 증거자료가 되는 것이기는 하나 그 법원이 인정한 사실에 구속을 받는 것은 아니라고 할 것이다.  [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.  [4] 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제203조[2] 민사소송법 제202조[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항[4] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다16083 판결(공1995상, 1958) 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다46167 판결(공1999하, 1750) 대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2000다62254 판결(공2002하, 1779) [2] 대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2370 판결(공1988, 1530) 대법원 1996. 6. 11. 선고 95다45286 판결 [3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688) 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541) [4] 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541) 【전 문】 【원고(반소피고),피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김정선) 【피고(반소원고)겸인수참가인의보조참가인,상고인】 피고 【인수참가인】 인수참가인 (소송대리인 법무법인 세명 담당변호사 신문식 외 2인) 【원심판결】 서울지법 2002. 6. 5. 선고 2001나43839, 43846 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고) 및 인수참가인의 부담으로 한다. 【이유】 1. 원심판결의 기초사실 가. 이 사건 부동산은 원래 소외 1의 소유로서, 1995. 7. 31. 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회'라 한다) 명의로 제1순위 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)는 그 이전인 1994. 3. 19. 소외 1로부터 이 사건 주택 부분을 임대차보증금 3,500만 원을 지급하고 임차하여 현재까지 이 사건 주택 부분에 거주하면서 이를 점유하고 있으나, 임대차계약서상의 확정일자는 1994. 10. 10. 마쳤고, 전입신고는 위 근저당권설정 이후인 1996. 7. 3. 비로소 마쳤다.  나. 그러던 중 위 농협중앙회의 신청에 의해 1997. 2. 21. 서울지방법원 동부지원 97타경3860호로 부동산임의경매절차(이하 '1차 경매절차'라 한다)가 개시되었고, 소외 1의 장모인 소외 2는 위 1차 경매절차에서 1997. 7. 28. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1997. 10. 9. 그 대금을 완납하고, 1997. 10. 10. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 후 같은 날 이 사건 부동산에 대해 채무자 소외 2, 채권최고액 금 156,000,000원, 근저당권자 주식회사 한신상호신용금고(이하 '한신금고'라 한다)로 하는 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권설정등기'라 한다)를 마쳤다.  다. 이 사건 부동산에 관하여 한신금고의 신청에 의하여 1999. 1. 11. 같은 법원 99타경1059호로 부동산임의경매절차(이하 '2차 경매절차'라 한다)가 개시되었고, 소외 3은 위 2차 경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받아 2000. 5. 18. 대금을 완납하고 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤고, 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다), 참가인에게 순차 소유권이전등기가 경료되었다.  2. 상고이유에 관한 판단 가. 임대차계약의 성립 여부의 점에 대하여 법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 간접적으로 주장한 것으로 볼 수 있는 경우에도 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 할 것이다( 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다16083 판결, 1999. 7. 27. 선고 98다46167 판결, 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결, 2002. 6. 28. 선고 2000다62254 판결 등 참조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 소외 2 사이에 작성된 판시 임대차계약서(갑 제1호증과 갑 제3호증의 2)가 1997. 10. 8.에 작성된 것이 아니라 그 후에 날짜를 소급하여 작성되었을 여지가 있다는 점을 인정하면서도 판시 증거들에 의하여 소외 2는 소외 1의 장모일 뿐만 아니라 이 사건 부동산의 임차인들로부터 직접 보증금을 수령하기도 하는 등 이를 관리해 온 점, 소외 2는 1996. 1. 23. 사위인 소외 1이 타에 연대보증을 서는 등 재산을 일실할 위험이 있자 이 사건 부동산에 실질적인 채무부담 없이 자신의 조카인 소외 4의 명의를 빌려 채무자 소외 1, 채권최고액 금 2억 원, 근저당권자 소외 4로 된 근저당권설정등기를 경료하였고, 원고는 1996. 9. 11. 위 소외 4로부터 액면금 3,500만 원으로 된 약속어음공정증서를 작성·교부받았는데, 그 후 위 1차 경매절차 진행 중 소외 2가 위 근저당권설정등기의 근저당권자를 소외 4에서 소외 2로 변경하는 부기등기를 마치고 이에 기해 위 경매의 배당절차에서 금 119,877,770원을 배당받았는바, 원고는 소외 4 명의의 위 약속어음 공정증서가 있어 위 배당절차에서 소외 4의 위 배당금에 대해 압류 등 조치를 취할 수 있었음에도 소외 4의 근저당권을 양수한 소외 2가 아무 문제 없이 위 근저당권에 기한 배당금을 수령한 데에는 어느 정도 원고의 양해가 있었을 것으로 보이는 점, 또한 원고는 소외 2가 이 사건 부동산의 소유권을 보유한 약 2년여 기간 동안 아무런 이의를 받지 않고 이 사건 부동산에 거주해 온 점 등이 인정되고, 이와 같은 소외 2와 소외 1의 신분관계, 원고가 이 사건 부동산에 거주한 경위 등 제반 사정에 비추어 보면, 원고와 소외 2가 종전 임대차계약을 승계하는 의미에서 적어도 1차 경매절차가 진행되고 소외 2가 그 낙찰대금을 완납하여 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하기 이전부터 원고와 소외 2 사이에 원고가 이 사건 주택 부분에 계속 거주하고 소외 2가 소외 1의 위 임대차보증금을 인수하여 대신 지급하기로 하는 묵시적 합의가 성립되어 있었다고 봄이 상당하고, 이는 실질적으로 원고와 소외 2가 새로운 임대차계약을 체결한 경우와 같다고 판단하였는바, 위 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 심리를 다하지 아니하고 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이나 변론주의 또는 임대차계약의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다. 그리고 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실은 다른 특별한 사정이 없으면 가장 유력한 증거자료가 되는 것이기는 하나 그 법원이 인정한 사실에 구속을 받는 것은 아니라고 할 것인데( 대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2370 판결, 1996. 6. 11. 선고 95다45286 판결 등 참조), 더군다나 상고이유에서 들고 있는 판결(을 제22호증)은 이 사건과 당사자가 다를 뿐만 아니라 그 판결 이유와 이 사건 원심판결의 설시 내용 등을 비교하여 보면, 원심판결이 상고이유에서 들고 있는 판결을 인용하지 않은 채 이 사건 임대차계약의 성립을 인정한 것이 채증법칙에 위배된 것이라고도 할 수 없다.  나. 주택임대차의 대항력 취득시기에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 ( 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조).  원심이 적법하게 확정한 기초 사실관계에 의하면, 소외 2가 이 사건 부동산에 대한 낙찰대금을 납부하기 이전부터 이 사건 주택에 관하여 주민등록상 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 소외 2의 소유권취득 이전부터 소외 2와 원고 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 원고는 이 사건 부동산에 관하여 소외 2가 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것인바( 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 참조), 위 2차 경매절차의 기초가 된 한신금고 명의의 이 사건 근저당권설정등기는 원고의 위 대항력 취득 이후에 경료되었으므로 원고는 위 임차권으로서 위 경매절차에서의 낙찰인 및 그 승계인에게 대항할 수 있다 할 것이다.   상고이유에서 들고 있는 대법원판결은 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 부적절하다. 원심이 이와 달리 위 임차권의 대항력 취득시기를 소외 2의 소유권취득 다음날로 본 것은 잘못된 것이라 할 것이나, 원고가 위 임차권으로서 위 경매절차에서의 낙찰인인 소외 3 및 그 승계인들인 피고 및 참가인에게 대항할 수 있다고 판단한 것은 결과적으로 정당하다 할 것이고, 따라서 원심판결에 앞서 본 바와 같은 잘못이 있다 하더라도 이는 판결 결과에 영향이 없다 할 것이므로, 원심판결에 주택임차권 대항력의 취득시기에 관한 법리오해의 잘못이 있다는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.  다. 참가인이 반환하여야 할 임대차보증금 수액에 대하여 참가인은, 원고에 대한 임대차보증금 3,500만 원 중 17,500,000원이 공탁되어 있음에도 원심이 참가인은 원고에게 위 임대차보증금 3,500만 원 전액을 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 심리를 다하지 아니한 잘못을 범한 것이라고 주장하는바, 기록에 의하면, 원고는 2001. 10. 25. 서울지방법원 동부지원 2001타기3202호 가압류 해방공탁금에 대한 배당절차에서 금 17,496,015원을 가배당 받았으나 이 사건 부동산을 인도하지 아니하여 현재 위 배당금을 수령하지는 못하고 있음을 자인한 바 있으나, 위 배당으로 인해 원고가 보증금 중 일부를 종국적으로 지급받았다는 사실은 피고 및 참가인이 주장·입증할 사안이라 할 것인데, 사실심에서 그와 같은 점들에 대한 아무런 주장·입증을 하지 않은 이상 원심에 심리미진의 위법이 있다고 비난할 수 없다 할 것이다.  이 점에 관한 상고이유의 주장도 그 이유가 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍

부산고법 2007. 12. 21. 선고 2007나8266,8273 판결 [사해행위취소·건물명도] 상고[각공2008상,200] 【판시사항】 [1] 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부 (적극)  [2] 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부 (소극)   [3] 선순위 저당권 성립 후에 주택임차인이 대항력을 취득한 경우 그 후 진행된 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서 위 주택임차권이 저당권의 소멸과 함께 대항력을 상실한다고 한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법상 주택임차인은 그 자신이 경매청구권을 가지지 못하므로 가등기담보권이 경매에 의하여 실행되는가 사적실행되는가는 자신의 의사와 관계없이 결정되는데 경매로 실행되면 우선변제받고, 사적실행이 되면 그렇지 않다고 볼 합리적인 이유가 없고, 가등기담보권자가 사적실행 절차를 거쳐 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 할 것이므로, 주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 임차보증금반환채권의 경우에는 사적실행에 있어서도 최우선적으로 변제받을 수 있다. 이와 같이 주택임차인의 우선변제청구권은 후순위권리자의 채권에 우선할 뿐 아니라 모든 담보권자에 우선하므로 가등기담보권자에게도 우선하는 것이어서 이 범위 내에서는 주택임차인은 통지된 청산금의 평가액이나 청산금의 유무에 관계없이 우선변제청구권을 행사할 수 있고, 이를 변제받을 때까지는 임차권으로 대항할 수 있다.   [2] 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없으므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.   [3] 선순위 저당권 성립 후에 주택임차인이 대항력을 취득한 경우 그 후 진행된 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서 위 주택임차권이 저당권의 소멸과 함께 대항력을 상실한다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 제3조, 제4조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조), 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조) [3] 주택임대차보호법 제3조, 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항(현행 민사집행법 제91조 제2항 참조), 제728조(현행 민사집행법 제268조 참조)  【참조판례】 [2] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) 【전 문】 【원고(반소피고), 피항소인 겸 항소인】 원고 1외 4인 (소송대리인 변호사 안병구) 【피고(반소원고), 항소인 겸 피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 김문수) 【제1심판결】 창원지법 밀양지원 2007. 4. 20. 선고 2005가합52, 281 판결 【변론종결】 2007. 12. 7. 【주 문】 1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고(반소피고)들의 본소 청구를 모두 기각한다. 나. 피고(반소원고)에게, (1) 피고(반소원고)로부터 12,000,000원을 지급받음과 동시에, 원고(반소피고) 1은 별지 제1목록 제1항 기재 건물을, 원고(반소피고) 2는 같은 목록 제2항 기재 건물을, 원고(반소피고) 3은 같은 목록 제3항 기재 건물을, 원고(반소피고) 4는 같은 목록 제4항 기재 건물을 각 명도하고,  (2) 원고(반소피고) 5는 같은 목록 제5항 기재 건물을 명도하라. 다. 피고(반소원고)의 원고(반소피고) 1, 2, 3, 4에 대한 각 나머지 반소 청구를 기각한다. 2. 소송총비용(본소, 반소 포함) 중 원고(반소피고) 1, 2, 3, 4와 피고(반소원고) 사이에 생긴 부분은 이를 3분하여 그 1은 피고(반소원고)가, 나머지는 위 원고(반소피고)들이 각 부담하고, 원고(반소피고) 5와 피고(반소원고) 사이에 생긴 부분은 원고(반소피고) 5가 부담한다.  3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)와 동보종합건설 주식회사 사이에 별지 제2목록 기재 각 부동산에 관하여 2004. 10. 25. 체결된 매매계약을 취소한다. 피고는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)들에게 위 각 부동산에 관하여 창원지방법원 창녕등기소 2004. 10. 25. 접수 제21053호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.  반소 : 피고에게, 원고 1은 별지 제1목록 제1항 기재 건물을, 원고 2는 같은 목록 제2항 기재 건물을, 원고 3은 같은 목록 제3항 기재 건물을, 원고 4는 같은 목록 제4항 기재 건물을, 원고 5는 같은 목록 제5항 기재 건물을 각 명도하라.  【이 유】 1. 제1심판결 이유의 인용 이 사건에 관하여 이 법원이 설시할 이유는, 제1심판결 제4면 제6 내지 8행을 아래 “바”와 같이 고쳐 쓰고, 제5면 제14행의 “2005. 10. 25.”을 “2004. 10. 25.”로 정정하며, 제6면 제8행부터 제7면 제19행까지의 “2. 반소청구에 대한 판단” 부분을 아래 “3. 반소청구에 대한 판단” 부분과 같이 고쳐 쓰는 것 외에는 제1심판결의 그것과 동일하므로 민사소송법 제420조에 의하여 이를 인용한다.  [고쳐 쓰는 부분] 바. 소외 회사는 그 소유의 별지 제1목록 기재 각 부동산에 관하여 피고 명의로 창원지방법원 창녕등기소 2004. 1. 19. 접수 제1023, 1026, 1028, 1032, 1040호로 같은 날 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 각 경료하였다가 같은 목록 제5항 기재 건물에 관하여 2004. 8. 25. 해제를 원인으로 위 가등기의 말소등기를 하였으며, 한편 그 소유의 제1, 2 목록 기재 각 부동산을 비롯하여 동보하이빌아파트 38세대에 관하여 피고 명의로 창원지방법원 창녕등기소 2004. 10. 25. 접수 제21053호로 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각 경료하였다.  [고쳐 쓰는 부분] 3. 반소청구에 대한 판단 가. 반소청구원인에 대한 판단 (1) 을 제1 내지 4, 5, 8, 20 내지 22호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 사실이 인정된다. (가) 피고의 아들인 소외 1은 위 동보하이빌아파트를 신축하고 있던 소외 회사(대표이사 소외 2)로부터 건축자금을 빌려 달라는 부탁을 받고, 소외 회사에게 2003. 2. 18.에 1억 원, 같은 해 3. 24.에 3억 원, 같은 해 4. 24.에 2억 원, 같은 해 5. 27.에 7,000만 원, 같은 해 8. 16.에 1억 원, 합계 7억 7,000만 원을 각 이자 월 3%로 정하여 대여하고, 2003. 8. 16. 그 담보조로 위 동보하이빌아파트 20세대에 관하여 소외 1 명의로 된 분양계약서를 교부받았다.  (나) 소외 1은 2004. 1. 19. 소외 회사에게 추가로 1억 6,390만 원을 대여하면서 그때까지의 대여금 합계 9억 3,390만 원에 대한 담보조로 별지 제1, 2목록 기재 각 부동산을 비롯하여 동보하이빌아파트 38세대(이하 ‘이 사건 38세대’라고 한다)에 관하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 경료받았다.  (다) 한편, 피고를 대리한 소외 1은 2004. 10. 21. 소외 회사와 사이에 이 사건 38세대에 관하여 2004. 10. 22.까지 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하되 소외 회사가 2005. 2. 28.까지 위 대여금채무를 완제하는 경우에는 이를 반환하기로 약정하고 피고 명의로 이 사건 38세대에 관하여 2004. 10. 25. 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받았다.  (라) 피고는 2007. 9.경 창원지방법원 2007카기969호로 의사표시의 공시송달허가를 받은 다음 가등기담보 등에 관한 법률 소정의 절차에 따라 같은 달 21. 소외 회사 등에게 별지 제1목록 기재 각 부동산에 관하여 담보권실행 통지를 하면서, 담보목적 부동산의 가액을 3억 원(6,000만 원 × 5)으로 평가하고 여기서 선순위 근저당권자인 창녕농업협동조합의 채권최고액 합계 13억 6,000만 원을 공제하면 잔존가치는 전무하므로 피고가 지급할 청산금은 존재하지 않는다는 뜻을 통지하였다.  (2) 위 인정 사실에 의하면, 피고는 지급할 청산금이 없으므로 담보권실행 통지가 도달한 2007. 9. 21.로부터 청산기간인 2월이 경과하였음이 역수상 분명한 2007. 11. 21. 별지 제1목록 기재 각 부동산에 대한 소유권을 취득하였다고 할 것이고, 한편 원고들이 같은 목록 기재 각 해당 부동산을 점유하고 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 피고에게 위 각 해당 부동산을 명도할 의무가 있다고 할 것이다.  나. 원고들의 항변에 대한 판단 (1) 항변의 요지 원고 1, 2, 3, 4는 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인으로서 적어도 그들의 임차보증금반환채권 중 1,200만 원에 관하여는 모든 담보권자에 우선하여 변제받을 권리가 있으므로, 피고로부터 위 각 금원을 지급받기까지는 피고의 명도청구에 응할 수 없고, 또한 원고 5는 별지 제1목록 제5항 기재 건물에 관하여 피고 명의의 2004. 1. 19.자 소유권이전청구권가등기 경료 후 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었으므로 소외 회사의 임대인으로서의 지위를 승계한 피고로부터 임차보증금 3,500만 원을 지급받기까지는 피고의 명도청구에 응할 수 없다.  (2) 판 단 (가) 살피건대, 주택임대차보호법상 주택임차인은 그 자신이 경매청구권을 가지지 못하므로 가등기담보권이 경매에 의하여 실행되는가 사적실행되는가는 자신의 의사와 관계없이 결정되는데 경매로 실행되면 우선변제받고, 사적실행이 되면 그렇지 않다고 볼 합리적인 이유가 없고, 가등기담보권자가 사적실행 절차를 거쳐 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 할 것이므로, 주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 임차보증금반환채권의 경우에는 사적실행에 있어서도 최우선적으로 변제받을 수 있다고 할 것이다.  이와 같이 주택임차인의 우선변제청구권은 후순위권리자의 채권에 우선할 뿐 아니라 모든 담보권자에 우선하므로 가등기담보권자에게도 우선하는 것이어서 이 범위 내에서는 주택임차인은 통지된 청산금의 평가액이나 청산금의 유무에 관계없이 우선변제청구권을 행사할 수 있고, 이를 변제받을 때까지는 임차권으로 대항할 수 있다고 할 것이다.  따라서 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령 제3, 4조 소정의 소액임차인(임차보증금액이 3,000만 원 이하인 경우 그 중 1,200만 원)에 해당하는 원고 1, 2, 3, 4의 항변은 이유 있다.  (나) 한편, 별지 제1목록 제5항 기재 건물에 관한 피고 명의의 2004. 1. 19.자 소유권이전청구권가등기가 2004. 8. 25. 적법하게 말소되었고, 원고 5가 피고의 소유권이전등기 내지 소유권취득 시점보다 앞서 주택임대차보호법상의 대항요건(입주 및 전입신고)을 갖추었음은 위에서 본 바와 같으나, 갑 제6호증의 1의 기재에 의하면, 위 건물에 관하여 2003. 12. 29. 창녕농업협동조합 앞으로 채권최고액을 6억 8,000만 원으로 하는 근저당권설정등기가 경료된 사실을 인정할 수 있다.  후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없는바( 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 피고는 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서 위 건물의 가액 6,000만 원을 선순위 근저당권자인 창녕농업협동조합의 채권 변제에 충당함으로써 위 근저당권은 소멸하였다고 할 것이고, 그 후에 대항력을 갖춘 원고 5의 임차권 역시 이와 함께 소멸하였으므로 위 원고는 피고에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수는 없다.  따라서 위 원고의 항변은 이유 없다. 다. 소결론 그러므로 피고에게, (1) 피고로부터 12,000,000원을 지급받음과 동시에, 원고 1은 별지 제1목록 제1항 기재 건물을, 원고 2는 같은 목록 제2항 기재 건물을, 원고 3은 같은 목록 제3항 기재 건물을, 원고 4는 같은 목록 제4항 기재 건물을 각 명도할 의무가 있고, (2) 원고 5는 같은 목록 제5항 기재 건물을 명도할 의무가 있다.  2. 결 론 그렇다면 원고들의 본소 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 피고의 원고 1, 2, 3, 4에 대한 반소 청구는 위 인정범위 내에서, 원고 5에 대한 반소 청구는 전부 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 반소 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심판결 중 본소에 관한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하나, 반소에 관한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경한다.  [[별 지] 부동산 목록 : 생략] 판사   김신(재판장) 정은영 성금석

 

Q 10_임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 10년 간  임대차기간을 보장해주어야 하나요?  

A- 임대인과 신규임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규임차인은 종전임차인과 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다.
 • 따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 10년 간 임대차기간을 보장해 주어야 할 것입니다.
 • 다만 신규임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 종전임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우(임차권양도)에는 기존의 임대차기간을 포함하여 10년 간 갱신요구권만이 인정됩니다.
 • 새로운 계약인지, 기존 임차인의 지위를 승계하는 계약인지는 당사자들의 의사에 따라 결정될 것입니다.

 

대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 [손해배상(기)][공2017하,1616] 【판시사항】 [1] 권리금의 법적 성질 / 임차권양도계약과 이에 수반하여 체결되는 권리금계약이 별개의 계약인지 여부(적극) 및 위 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 하는 경우  [2] 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함되는지 여부(적극) / 부동산 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우, 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명할 의무가 있는지 여부(적극) 및 중개업자가 고의나 과실로 위 의무를 위반하여 의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 손해를 배상할 책임이 있는지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다. 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.  [2] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호 공인중개사법 시행령으로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙(2014. 7. 29. 국토교통부령 제115호 공인중개사법 시행규칙으로 개정되기 전의 것) 제16조에 따르면, 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다. 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 하고, 여기에는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따른 임대차가 포함된다.  나아가 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있으므로, 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.  【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제618조, 제629조 [2] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 제30조 제1항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호 공인중개사법 시행령으로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙(2014. 7. 29. 국토교통부령 제115호 공인중개사법 시행규칙으로 개정되기 전의 것) 제16조  【참조판례】 [1] 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결(공2013상, 1032) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 우종식) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인(유한) 우송 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고 1 가. 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다. 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 참조).  나. 원심판결에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (1) 피고 1은 2008. 2. 29. 소유자 소외 1로부터 서울 강남구 (주소 생략)에 있는 이 사건 상가를 2년간 임대차보증금 6,200만 원, 월차임 220만 원에 임차하여(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 무렵부터 이 사건 약국을 운영하였다. 이후 이 사건 임대차계약은 2년마다 갱신되었다.  (2) 피고 1은 2012. 12.경 소외 1에게 부탁하여 이 사건 임대차계약의 임차인 명의를 아들 ‘소외 2’로 변경하였다. (3) 원고는 2013. 3. 8.경 피고 3 운영의 공인중개사사무소 직원인 피고 2의 중개로 피고 1과 ‘원고가 피고 1한테서 이 사건 임대차계약에 따른 임차권을 양수하고 이 사건 약국 시설(판매품을 제외한 모든 시설물)을 권리금 3억 8,000만 원에 양수한다.’는 내용의 ‘권리(시설) 양수·양도 계약’(이하 ‘이 사건 권리양도계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고 3은 이 사건 계약서의 ‘중개업자’란에 서명하였다.  (4) 이 사건 권리양도계약 제2조는 ‘피고 1이 권리 행사를 할 수 있는 상태로 이 사건 상가를 임대차계약 개시 전일까지 원고에게 인도하고, 임차권의 행사를 방해하는 제반 사항을 제거하며, 잔금 수령과 동시에 원고가 즉시 영업을 할 수 있도록 모든 시설과 영업권을 포함하여 인도하여야 한다.’고 정하고, 제4조 제3항은 ‘피고 1이 잔금 지급일 전까지 소유자와 원고 사이에 임대차계약(임차보증금 7,000만 원, 월차임 300만 원을 기준으로 하되 소유자의 요구에 따라 변경될 수 있다고 정함)이 체결되도록 최대한 노력하며, 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하거나 진행되지 못할 경우 이 사건 권리양도계약은 해제되고, 피고 1은 수령한 계약금과 중도금을 원고에게 즉시 반환한다.’고 정하고 있다.  (5) 이 사건 권리양도계약에 따라, 원고는 피고 1에게 2013. 3. 11. 계약금 4,000만 원, 2013. 4. 9. 중도금 1억 원, 2013. 8. 30. 잔금 중 1억 원, 2013. 8. 31. 2억 200만 원(나머지 잔금 1억 4,000만 원과 임차보증금 6,200만 원을 합한 금액이다)을 지급한 다음 이 사건 상가를 인도받아 2013. 9. 1.경부터 이 사건 약국을 운영하였다.  (6) 피고 1은 2013. 8. 27.경 소외 1에게 ‘이번에도 이 사건 임대차계약의 임차인 명의만 친척인 원고로 변경해 달라.’고 부탁하여 소외 1로부터 임차인이 원고로 된 임대차계약서를 작성받아 이를 원고에게 교부하였다.  (7) 소외 1은 2014. 1.경 이 사건 상가의 임차인 명의만 변경된 것이 아니라 실제로 원고가 이 사건 상가에서 약국을 운영하는 것을 알고 원고에게 이 사건 상가를 인도하라고 요구하였다. 원고는 소외 1로부터 이 사건 상가의 인도기한을 여러 차례 유예받아 2015. 1. 15.경 이 사건 상가를 인도하고, 남은 임차보증금을 지급받았다.  다. 위에서 본 사실관계에 따르면, 이 사건 권리양도계약에는 이 사건 상가의 영업시설 등의 이전에 따른 권리금계약과 함께 이 사건 임대차계약상의 임차권을 원고에게 이전하는 임차권양도계약이 포함되어 있고, 피고 1이 임차권양도에 관하여 임대인 소외 1의 동의를 얻을 의무는 원고의 권리금 잔금 지급의무와 동시이행 관계에 있다. 원고와 소외 1의 임대차계약이 정상적으로 체결되지 않는 등으로 피고 1이 그 의무를 위반한 경우 이 사건 권리양도계약이 해제되고 권리금으로 받은 돈을 반환하여야 한다는 점이 이 사건 권리양도계약서에 명시되어 있다. 이를 비롯하여 이 사건 권리양도계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적인 일체로 행하여진 것으로서 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.  같은 취지의 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 권리금 또는 권리금계약에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  라. 나아가 원심은 피고 1이 소유자 소외 1을 속여 형식상 임차인 명의가 원고로 된 임대차계약서를 작성받아 이를 원고에게 교부하였을 뿐이어서 이 사건 권리양도계약 제4조 제3항에서 정한 채무를 이행하였다고 볼 수 없고, 그로 인해 원고는 소외 1에게 임차권을 주장하지 못하고 이 사건 상가를 인도할 수밖에 없었으므로, 그로 인해 원고가 입은 손해에 해당하는 권리금 3억 8,000만 원 중 60%를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 오인하거나 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 피고 2 피고는 상고장에 상고이유를 기재하지 아니하였고, 적법한 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지도 않았다. 3. 피고 3 가. 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에 따르면, 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다. 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 하고, 여기에는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따른 임대차가 포함된다.  나아가 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있으므로, 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.  나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고 3이 공인중개사이자 직원인 피고 2의 사용자로서 피고 2와 함께 이 사건 권리양도계약을 중개하면서 임차권양도의 대상인 임차권이 상가임대차법에 따른 보호대상인지를 확인하고 이를 원고에게 설명할 의무가 있는데도 이를 위반하였으므로, 그로 인해 원고가 일정 기간 이 사건 약국을 운영하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.   (1) 피고 3의 직원 피고 2가 중개한 이 사건 권리양도계약은 권리금뿐만 아니라 임차권을 양도한다는 내용까지 포함되어 있고, 이 사건 권리양도계약에는 특약사항으로 ‘본 계약은 임대차계약에 준한다.’는 내용이 기재되어 있으며, 피고 3은 위 계약서에 공인중개사로서 서명날인하였다. 따라서 피고 3은 피고 2와 함께 상가임대차계약 체결을 중개하는 것과 같은 정도의 주의의무가 있다.  (2) 의뢰인인 원고는 이 사건 권리양도계약 체결 당시 이 사건 임대차계약의 존속 기간에 관심을 보였다. (3) 이 사건 임대차계약은 임대차보증금이 6,200만 원, 월차임이 270만 원으로서 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2항, 제3항에 따라 환산보증금은 3억 3,200만 원(= 임대차보증금 6,200만 원 + 월차임 270만 원 × 100)이 되어 상가임대차법의 보호대상에 포함되지 않는다. 피고 3, 피고 2는 당시 이와 같은 내용을 확인하였는데도 원고에게 이를 설명하지 않았다.  (4) 이 사건 계약에서 정한 권리금 액수가 3억 8천만 원이다. 만일 원고가 피고 3, 피고 2에게서 위와 같은 설명을 들었다면 이 사건 권리양도계약을 체결하지 않았거나 보다 적은 금액으로 권리금을 정하였을 것으로 보인다.  다. 원심판결의 이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 판단 이유에 다소 적절하지 않은 부분이 있으나 피고 3의 원고에 대한 손해배상책임을 인정한 원심의 판단은 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 오인하거나 부동산중개업자의 중개목적물에 관한 권리관계의 확인·설명의무의 범위, 확인·설명의무 위반과 원고의 손해와 사이의 인과관계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 결론 피고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박보영(재판장) 권순일 김재형(주심)    ******************************   서울고등법원 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김국현 외 3인) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 (유한) 우송 외 1인) 【변론종결】 2016. 9. 7. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 10. 30. 선고 2014가합515682 판결 【주 문】 1. 당심에서 변경 또는 추가된 청구를 포함하여, 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고에게, 1) 피고 1은 2억 2,800만 원과 이에 대하여 2016. 3. 10.부터 2016. 9. 28.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 3(대판: 피고 2), 피고 4(대판: 피고 3)는 피고 1과 공동하여 위 돈 중 7,600만 원과 이에 대하여 2015. 1. 15.부터 2016. 9. 28.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,   각 지급하라. 나. 원고의 피고 1, 피고 3, 피고 4에 대한 나머지 청구와 피고 2(대판: 소외 2)에 대한 청구를 모두 기각한다.  2. ① 원고와 피고 1 사이에 생긴 소송총비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고 1이 부담하고, ② 원고와 피고 3, 피고 4 사이에 생긴 소송총비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고 3, 피고 4가 부담하며, ③ 원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용은 원고가 부담한다.   3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.  【청구취지 및 항소취지】 주1) [청구취지] 1. 주위적 청구취지 피고들은 공동하여 원고에게 4억 원과 그중 5,000만 원에 대하여 2013. 3. 11.부터, 1억 원에 대하여 2013. 4. 9.부터, 300만 원에 대하여 2013. 6. 25.부터, 250만 원에 대하여 2013. 8. 19.부터, 1억 원에 대하여 2013. 8. 30.부터, 1억 4,000만 원에 대하여 2013. 8. 31.부터, 450만 원에 대하여 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.   2. 예비적 청구취지 원고에게, 가. 피고 1은 3억 8,000만 원과 그중 4,000만 원에 대하여 2013. 3. 11.부터, 1억 원에 대하여 2013. 4. 9.부터, 1억 원에 대하여 2013. 8. 30.부터, 1억 4,000만 원에 대하여 2013. 8. 31.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,   나. 피고 3, 피고 4는 공동하여 1,000만 원과 그중 300만 원에 대하여 2013. 6. 25.부터, 250만 원에 대하여 2013. 8. 19.부터, 450만 원에 대하여 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.   [항소취지] 제1심판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 4억 원과 그중 5,000만 원에 대하여 2013. 3. 11.부터, 1억 원에 대하여 2013. 4. 9.부터, 300만 원에 대하여 2013. 6. 25.부터, 250만 원에 대하여 2013. 8. 19.부터, 1억 원에 대하여 2013. 8. 30.부터, 1억 4,000만 원에 대하여 2013. 8. 31.부터, 450만 원에 대하여 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초 사실 가. 이 사건 계약의 체결 1) 피고 1은 2008. 2. 29. 서울 강남구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 소유자인 소외 1과 ‘피고 1이 2년간 이 사건 건물 1층 ◇◇◇호를 임대차보증금 6,200만 원, 월 차임 220만 원에 임차한다’는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 뒤, 여기에서 ‘△△△약국’이라는 상호의 약국(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)을 운영하였다. 임대차기간이 만료될 때마다 피고 1과 소외 1은 임대차기간을 2년으로 하여 이 사건 임대차계약을 갱신하였다.  2) 피고 1은 2012. 12.경 소외 1에게 부탁하여 이 사건 임대차계약의 임차인 명의를 아들인 ‘피고 2’로 변경하였다. 3) 원고는 2013. 3. 8.경 피고 4 운영의 공인중개사사무소 직원인 피고 3의 중개로 피고 1과 ‘원고가 피고 1한테서 이 사건 임대차계약에 따른 임차권을 양수하고 이 사건 약국 운영권을 권리금 3억 8,000만 원에 양수한다’는 내용의 ‘권리(시설) 양수·양도 계약’(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고 4는 이 사건 계약서의 ‘중개업자’란에 서명하였다.  제2조(임차물의 양도) 피고 1은 위 부동산을 권리 행사를 할 수 있는 상태로 하여 임대차계약 개시 전일까지 원고에게 인도하며, 피고 1은 임차권의 행사를 방해하는 제반 사항을 제거하고, 잔금 수령과 동시에 원고가 즉시 영업할 수 있도록 모든 시설 및 영업권을 포함 인도하여 주어야 한다. 다만 약정을 달리한 경우에는 그러하지 아니하다. 제3조(수익 및 조세의 귀속) (생략) 제4조(계약의 해제) ① 원고가 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 피고 1은 계약금의 배액을 배상하고, 원고는 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다. ② 피고 1 또는 원고가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 그 계약당사자는 계약해제에 따른 위약금을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 계약금을 위약금의 기준으로 본다. ③ 피고 1은 잔금 지급일 전까지 소유자와 아래의 ‘임대차계약 내용’(소유자의 요구에 따라 변경될 수 있음)을 기준으로 소유자와 원고 간에 임대차계약이 체결되도록 최대한 노력하며, 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하거나 진행되지 못할 경우 본 권리양수도 계약은 해제되고, 피고 1이 수령한 계약금 및 중도금은 원고에게 즉시 반환한다. 제5조(용역수수료) 중개업자는 계약당사자 간 채무불이행에 대해서 책임을 지지 않는다. 또한, 용역수수료는 본 계약의 체결과 동시에 원고가 양수대금의 0.9%, 피고 1이 양도대금의 0.9%를 지불하며, 중개업자의 고의나 과실 없이 계약당사자 간의 사정으로 본 계약이 해제되어도 용역수수료를 지급한다. 단, 본 계약 제4조 제3항의 사안으로 인하여 계약이 해제되는 경우에는 용역수수료를 지급하지 아니한다. 3. 양도·양수할 대상 물건의 임대차계약 내용 ○ 임차보증금 7,000만 원 ○ 월 차임 300만 원   4) 이 사건 계약에 따라, 원고는 피고 1에게 2013. 3. 11. 계약금 4,000만 원, 2013. 4. 9. 중도금 1억 원, 2013. 8. 30. 잔금 중 1억 원, 2013. 8. 31. 합계 2억 200만 원(= 나머지 잔금 1억 4,000만 원 + 임차보증금 6,200만 원)을 지급한 뒤, 2013. 9. 1.경부터 이 사건 약국을 운영하였다. 5) 피고 3 요구에 따라, 원고는 피고 4 명의 계좌로 2013. 6. 25. 300만 원, 소외 3 명의 농협 계좌로 2013. 8. 19. 250만 원, 2013. 9. 29. 200만 원 등 합계 750만 원을 송금하였다. 나. 이후의 경과 1) 사실과 달리 피고 1은 2013. 8. 27.경 소외 1에게 ‘이번에도 이 사건 임대차계약의 임차인 명의만 친척인 원고로 변경해 달라’고 부탁하였다. 소외 1은 단지 임차인 명의만 형식상 변경하는 것으로 알고 ‘임차인이 원고’로 된 다음과 같은 내용의 ‘임대차계약서’(이하 ‘원고 명의 임대차계약서’라 한다)에 서명날인하였다. ○ 임차보증금 6,200만 원 ○ 월정임차료 270만 원 ○ 임대차기간 2013. 8. 27.~2014. 2. 27. 2014. 2. 27. 재계약하기로 함 2) 소외 1은 2014. 1.경 이 사건 약국에서 약을 사는 기회에 우연히 ‘단순히 임차인 명의만 변경된 것이 아니라 원고가 실제로 이 사건 약국을 운영한다’는 사실을 처음 알게 되었다. 이후 원고와 소외 1은 2014. 2. 25.경 다음과 같은 내용의 ‘임대차계약 만기에 따른 명도 확약서’를 작성하였다(이하 ‘이 사건 확약서’라 한다). 임대차계약 만기에 따른 명도 확약서   이 사건 건물 1층 ◇◇◇호(주2)의 임대차계약에 있어 임대인 소외 1, 임차인 원고는 아래와 같이 임대차만기에 따른 명도에 관하여 확약하도록 한다.     2. 확인내용 1. ‘1. 대상물의 표시’ 기재 임대차계약은 소외 1이 전 임차인(피고 2)으로부터 전 임차인의 임대차기간 범위 내에서 형식상 계약 명의변경을 요청받고 이에 따라 형식상 명의변경만을 목적으로 작성한 계약(추후별첨: 사실확인서 사본)으로서, 2014. 2. 27. 임대차가 종료될 예정에 있고, 본 건물에 관하여 철거 및 신축이 예정되어 있으며, 이를 목적으로 현재 매수자와 매매계약이 진행되고 있음에 따라 소외 1은 원고와 임대차계약을 체결하지 않기로 하고, 원고는 2014. 2. 27. 본 임대차계약 만기 시 소외 1에게 즉시 임차목적물을 명도하기로 확약한다. 2. 원고는 본 임대차목적물에 대하여 임대차계약 만기에 따라 2014. 2. 27.까지 임대차목적물을 소외 1에게 인도하여야 하나 소외 1은 원고의 명도 시간을 감안하여 명도기일을 2014. 5. 31.까지 연장해 주기로 한다. 3. 원고는 위 2항 명도기일 2014. 5. 31.까지의 임대료 및 관리비, 제세공과금(전기, 수도, 가스, 기타 등) 미납액 등을 모두 정산하기로 하며, 소외 1은 정산 확인 후 원고에게 보증금을 반환하기로 한다. 4. 소외 1과 원고는 상기 내용을 확인 및 확약하였으며, 이와 관련하여 어떠한 민·형사상 이의를 제기하지 않기로 한다. 주2) ◇◇◇호 3) 소외 1은 이후 3차례 인도기한을 연장해 주었다. 이 사건 건물은 2015. 1.경 제3자에게 매각되었고, 이 사건 확약서에 따라 원고는 2015. 1. 15.경 소외 1에게 이 사건 약국을 인도하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 18, 22호증, 을가 제7호증의 각 기재, 제1심증인 소외 1의 증언, 변론 전체의 취지 2. 제1심판결의 인용 ‘제1심판결 제4쪽 12번째 줄부터 제11쪽 18번째 줄까지 부분’은 이 법원이 이 사건에 기재할 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 그대로 인용한다[나아가 피고 1, 피고 3 등이 ‘팔릴 가능성이 굉장히 적다’라고 기망하였다는 등의 원고 주장 역시 원고 제출 증거만으로는 인정하기 어렵다. 또한, 뒤에서 인정하는 외에 달리 피고들의 책임을 인정할 만한 사유를 찾을 수 없다].  3. 피고 1에 대한 추가주장(채무불이행 주장)에 관한 판단 가. 당사자의 주장 1) 원고 이 사건 계약에 따라 피고 1은 원고에게 ‘원고가 이 사건 약국에 관하여 소외 1과 정상적으로 임대차계약을 체결하게 할 의무’를 부담한다. 그러나 피고 1은 소외 1에게 이 사건 임대차계약의 임차인 명의만 형식적으로 변경해 달라고 부탁하였을 뿐, 위 의무를 이행하지 않았다. 따라서 피고 1은 원고에게 손해배상금으로 이 사건 계약에 따른 권리금 3억 8,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다.   2) 피고 1 피고 1은 소외 1과 원고 명의 임대차계약서를 새로이 작성하였고, 실제로 원고가 이 사건 약국에서 계속 영업을 하였으므로, 위 의무를 이행하였다.  나. 판단 1) 피고 1의 채무불이행 피고 1은 이 사건 계약 제4조 제3항에 따라 ‘원고가 이 사건 약국에 관하여 소외 1과 정상적으로 새로이 임대차계약을 체결하게 할 의무’를 부담한다. 이 사건 계약은 ‘임차권양도계약과 권리금계약이 불가분하게 결합된 것’이고, 권리금계약은 유효한 임차권 등 건물사용권한을 전제로 한다는 점에서, 피고 1의 위 의무는 이 사건 계약의 본질적인 내용에 속한다.  피고 1이 원고 명의 임대차계약서를 작성한 사실은 인정되지만, 앞서 채택한 증거나 앞서 인정한 사실에 나타난 다음 사정을 고려하면, 피고 1은 위 의무를 이행하지 않았다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고 1은 이 사건 계약의 불이행으로 인한 손해배상책임을 부담한다.  가) 피고 1은 2012. 12.경 임차인 명의를 ‘피고 2’로 변경한 적이 있지만, 당시 피고 1과 소외 1은 ‘단지 편의상 임차인 명의만을 바꾸는 것일 뿐 실제 임차인은 피고 1이다’는 의사로 임차인 명의를 바꿨다. 이후 피고 1은 원고 명의 임대차계약서를 작성할 때에도 소외 1에게 ‘전에 임차인 명의를 아들인 피고 2로 변경한 것처럼 이번에도 임차인 명의만 친척인 원고로 변경해 달라’라고 부탁하였을 뿐, 원고와 이 사건 계약을 체결하였다거나 임차권을 양도하였다는 사실은 얘기하지 않았다. 소외 1 역시 ‘종전과 같이 편의상 임차인 명의만을 바꿀 뿐 여전히 피고 1이 임차인이다’는 의사로 원고 명의 임대차계약서에 서명날인하였다.  결국, 원고 명의 임대차계약서 작성 당시 피고 1과 소외 1 사이에 ‘이 사건 임대차계약의 임차인을 원고로 변경한다’는 의사합치는 없었다.  나) 소외 1은 이 사건 계약 이후 한참 지난 2014. 1.경 우연히 이 사건 약국을 방문하는 기회에 ‘이 사건 임대차계약의 임차권이 양도되었다는 사실’을 알았을 뿐이다. 소외 1은 이 사건 건물을 양도할 계획이었기 때문에, 이 사건 임대차계약의 임차권 양도에 동의하지 않거나 이 사건 임대차계약과 같은 조건으로는 임대차계약을 체결할 의사가 없었다.  다) 소외 1이 임차권 양도 사실을 알고도 원고에게 일정 기간 약국 영업을 허락한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 ① 소외 1이 원고와 새로이 임대차계약을 체결하지는 않았던 점, ② 이 사건 확약서에서도 원고 명의 임대차계약서에 관하여 ‘형식상 계약 명의변경을 요청받고 이에 따라 형식상 명의변경만을 목적으로 작성한 계약’이라는 문구를 기재하거나 ‘소외 1은 원고와 임대차계약을 체결하지 않기로 하고’라는 문구를 기재하였던 점, ③ 소외 1이 원고와 대화를 나눌 때도 ‘원고가 피고 1한테서 사기를 당한 것이다’라는 취지의 얘기를 하였던 점 등을 종합하면, 이는 단지 거액의 권리금을 잃게 된 원고를 배려한 것에 불과하다.  2) 손해배상의 범위 권리금은 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간의 이용대가이다. 임차인은 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 위와 같은 권리를 다른 사람에게 양도하거나 다른 사람으로 하여금 일정 기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 참조).   앞서 본 것처럼 권리금은 유효한 건물사용권한을 전제로 한다. 그러나 피고 1의 채무불이행으로 원고는 위와 같은 권한을 취득하지 못하였다. 또한, 원고가 소외 1에게 임차인의 지위를 주장하지 못한 채 이 사건 약국을 인도하는 바람에 권리금계약에 따른 권리를 종국적으로 취득하지 못하였거나, 상실하였다. 원고가 소외 1의 배려로 일정 기간 이 사건 약국을 운영하였다 하더라도, 이용기간 만큼 위와 같은 무형의 가치 등이 감소되는 것은 아니다.  따라서 피고 1의 채무불이행으로, 원고는 이 사건 약국에 관한 권리금 상당액인 3억 8,000만 원의 손해를 입었다고 보는 것이 타당하므로, 피고는 원고에게 손해배상금으로 위 돈과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  3) 손해배상책임의 제한 앞서 인정한 사실에 나타난 사정, 즉 ① 원고 역시 이 사건 계약 체결일(2013. 3. 8.)부터 이 사건 약국을 운영하기 시작한 때까지 ‘이 사건 계약 체결에 관하여 소외 1의 동의 또는 승낙이 있었는지’ 충분히 확인할 수 있었는데도 확인하지 않았던 점, ② 소외 1의 배려로 원고가 상당한 기간[2013. 9. 1.경부터 2015. 1. 15.경까지(약 16.5개월)] 이 사건 약국을 운영하였던 점 등을 종합하면, 피고 1의 책임 범위를 60%로 제한하는 것이 타당하다.  4) 소결론 따라서 피고 1은 원고에게 손해배상금으로 2억 2,800만 원(= 3억 8,000만 원 × 60%)과 이에 대하여 원고가 채무불이행을 원인으로 한 손해배상을 청구원인으로 추가한 ‘2016. 3. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서’ 송달 다음 날인 2016. 3. 10.부터 피고 1이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 사건 당심판결 선고일인 2016. 9. 28.까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 원고의 구하는 바에 따라 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  4. 피고 3, 피고 4에 대한 추가주장에 관한 판단 가. 상가건물 임대차보호법 적용 여부에 관한 고지의무 위반의 점 1) 원고의 주장 이 사건 임대차계약은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따라 보호되지 않는데도, 공인중개사인 피고 4의 중개보조인인 피고 3은 이를 제대로 확인한 후 설명하지 않았다. 따라서 위와 같은 확인·설명의무 위반으로 원고가 이 사건 계약을 체결하였던 이상, 위 피고들은 원고에게 손해배상금(권리금, 중개수수료) 및 위자료 등 합계 4억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  2) 판단 가) 손해배상책임의 발생 (1) 피고 3, 피고 4의 확인·설명의무 (가) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라고만 한다) 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에 따르면, 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다. 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 하고, 여기에는 상가임대차법에 따른 임대차가 포함된다. 국토교통부장관이 정한 상가건물 임대차 표준계약서에는 환산보증금을 기재하고 상가임대차법 적용 여부를 표시하게 되어 있다.  이와 같이 구 공인중개사법 등이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 입법 취지가 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 취지 참조).  (나) ① 비록 ‘권리금 수수를 중개하는 행위’가 구 공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하지 않는다 하더라도, 이 사건 계약은 권리금뿐만 아니라 임차권을 양도한다는 내용까지 포함되어 있어서 관련 법령에서 공인중개사에게 엄격한 권리 확인·설명의무를 부여하는 취지는 이 사건에서도 그대로 적용되는 점, ② 임차권 양수인은 임대차계약의 존속 기간, 임대차계약 종료 이후 임차건물의 양수인에게 임대차계약을 주장할 수 있는지, 상가임대차법에 따라 임대차보증금 반환채권을 강력하게 보호받는지 등에 큰 관심을 두는 것이 일반적인 점, ③ 이 사건 계약에서 정한 권리금 액수, 이 사건 계약 체결 당시와 그 이후 원고가 이 사건 임대차계약의 존속 기간에 보인 관심의 정도, ④ 이 사건 계약서에는 ‘이 사건 계약은 임대차계약에 준한다’라는 내용이 기재되었고, 피고 4가 여기에 서명날인하였던 것으로 보아, 피고 3, 피고 4 역시 상가임대차계약 체결을 중개하는 것과 같은 정도의 주의의무를 부담한다고 보는 것이 타당한 점 등을 종합하면, 피고 3, 피고 4는 이 사건 계약을 중개하면서 ‘이 사건 임대차계약이 상가임대차법에 따라 보호받는지’ 확인한 뒤 원고에게 설명할 의무를 부담한다고 보는 것이 타당하다.  (2) 피고 3, 피고 4의 확인·설명의무 위반 (가) 이 사건 임대차계약의 임대차보증금이 6,200만 원, 월 차임이 270만 원이었다는 사실은 앞서 본 바와 같다. 상가임대차법 제2조 제2항, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법 시행령’이라 한다) 제2조 제2항, 제3항에 따라 이 사건 임대차계약의 환산보증금을 계산하면 3억 3,200만 원(= 임대차보증금 6,200만 원 + 월 차임 270만 원 × 100)인데, 이는 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제1호에서 보호대상으로 삼는 기준 보증금인 3억 원을 주3) 초과한다. 따라서 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 보호대상에 포함되지 주4) 않는다.  그런데 피고 3, 피고 4가 ‘이와 같은 내용을 확인한 후 원고에게 설명하지 않았던 사실’을 자인한다. (2) 앞서 인정한 사실에 나타난 제반 사정, 즉 ① 원고가 이 사건 계약 체결 당시 및 그 이후 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간에 큰 관심을 보였던 점, ② 이 사건 계약에서 정한 권리금이 거액인 점, ③ 일반적인 거래 관행 등을 종합하면, 원고는 피고 3, 피고 4한테서 위와 같은 설명을 들었다면 이 사건 계약을 체결하지 않았거나 권리금을 이 사건 계약에서 정한 것보다 적은 금액으로 정하였을 것으로 보인다.  따라서 피고 3, 피고 4의 위와 같은 확인·설명의무 위반과 원고가 일정 기간 이 사건 약국을 운영하지 못해 입은 손해 발생 사이에 상당인과관계도 인정된다.  결국, 피고 3은 위와 같은 확인·설명의무위반, 피고 4는 확인·설명의무위반 또는 피고 3의 사용자로서 원고에게 앞서 본 손해 등을 배상할 책임을 부담한다(손해배상책임을 인정하는 이상, 별도로 위자료 지급책임은 인정하지 않는다).  나) 손해배상책임의 제한 (1) 관련 법리 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 거래관계 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 취지 등 참조). 위와 같은 법리는 권리금을 중개하는 과정에서 발생한 손해에 대해서도 적용된다고 보는 것이 타당하다.  (2) 이 사건의 경우 앞서 인정한 사실에 나타난 사정, 즉 ① 원고 역시 이 사건 계약을 체결한 때부터 권리금을 모두 지급할 때까지 이 사건 약국의 임대차관계나 상가임대차법 적용 여부 등을 충분히 확인할 수 있었던 점, ② 원고가 이 사건 건물의 소유자와 전혀 연락하지 않고 피고 1만 믿고 이 사건 계약을 체결하였던 점, ③ 피고 3, 피고 4가 받은 중개수수료가 많지 않은 점, ④ 원고가 약 16.5개월 동안 이 사건 약국을 운영하였던 점 등을 종합하면, 피고 3, 피고 4의 손해배상책임을 20%로 제한하는 것이 타당하다.  3) 소결론 따라서 피고 3, 피고 4는 공동하여 원고에게 확인·설명의무위반 또는 사용자로서 손해배상금으로 7,600만 원(= 3억 8,000만 원 × 20%)과 이에 대하여 원고에게 현실적으로 손해가 발생한 2015. 1. 15.(원고가 소외 1에게 이 사건 약국을 인도한 날)부터 위 피고들이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 사건 당심판결 선고일인 2016. 9. 28.까지 위 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 위 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[동일한 사실관계에 기초하여 발생한 동일한 손해에 대한 배상책임이라는 점에서, 피고 3, 피고 4는 피고 1과 공동하여 손해배상책임을 부담한다고 보는 것이 타당하다(대법원 2006. 9. 8. 선고 2004다55230 판결의 취지 참조)].  나. 구 공인중개사법 위반의 점 원고는 ‘피고 3이 구 공인중개사법 제33조 제6호에서 금지하는 쌍방대리를 하였거나, 구 공인중개사법 제19조에서 금지하는 중개사무소등록증을 대여받아 이 사건 계약을 중개하였다. 따라서 위 중개계약은 무효이므로, 피고 3, 피고 4는 원고한테서 받은 중개수수료를 반환할 의무가 있다’고 주장하거나, 이로 인한 손해배상을 구한다.  이 사건 계약은 계약당사자인 원고와 피고 1이 직접 체결한 것이고 피고 3은 단지 이 사건 계약을 중개한 것에 불과하므로, 이와 전제를 달리하는 원고의 위 주장은 이유 없다. 또한, 피고 3이 등록증을 대여받았다고 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, 위 주장 역시 이유 없다.  5. 결론 그렇다면 원고의 피고 1, 피고 3, 피고 4에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 기각하며, 원고의 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 기각해야 한다. 따라서 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 당심에서 추가되거나 변경된 청구를 포함하여 제1심판결을 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  판사   김상환(재판장) 이영창 조찬영 주1) 원고는 당심에서 ① ‘주위적 청구’(피고들에 대한 청구)로 불법행위로 인한 손해배상금과 위자료 등 합계 4억 원과 이에 대한 지연손해금을, ② ‘피고 1에 대한 예비적 청구’로 계약취소로 인한 부당이득반환, 채무불이행으로 인한 손해배상, 무효로 인한 부당이득반환 등으로 3억 8,000만 원과 이에 대한 지연손해금을, ③ ‘피고 3, 피고 4에 대한 예비적 청구’로 무효로 인한 부당이득반환 등으로 1,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 각각 구하는 것으로 청구취지를 변경하였다. 위 청구는 성질상 양립할 수 있어서 민사소송법에서 예정한 예비적 병합은 아니지만, ‘순서를 붙인 선택적 병합’ 또는 ‘부진정 예비적 병합’에 해당하는 것으로 보고 판단한다.  주2) 101호로 기재되어 있으나 오기(오기)로 보인다. 주3) ○ 상가임대차법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ○ 구 상가임대차법 시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시: 3억 원 ② 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.  주4) 그 이후 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항이 2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되면서 서울특별시의 보증금액이 4억 원으로 증액되었지만, 위 규정은 2014. 1. 1.부터 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용되기 때문에 이 사건 계약에는 적용되지 않는다[부칙(2013. 12. 30.) 제1조, 제2조].  **********************************  서울중앙지방법원 2015. 10. 30. 선고 2014가합515682 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 율맥 담당변호사 이순호) 【피 고】 피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 우성 외 1인) 【변론종결】 2015. 9. 23. 【주 문】 1. 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고들은 공동하여 원고에게 400,000,000원 및 그 중 50,000,000원에 대하여는 2013. 3. 11.부터, 100,000,000원에 대하여는 2013. 4. 9.부터, 3,000,000원에 대하여는 2013. 6. 25.부터, 2,500,000원에 대하여는 2013. 8. 19.부터, 100,000,000원에 대하여는 2013. 8. 30.부터, 140,000,000원에 대하여는 2013. 8. 31.부터, 4,500,000원에 대하여는 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 가. 피고 1은 2008. 2.경 서울 강남구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층의 임차인인 소외 4로부터 권리금 160,000,000원을 지급하고 위 임차권을 양수한 다음, 그 무렵부터 ‘△△△약국’(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)을 운영하여 왔다.  나. 그러던 중 피고 1은 2012. 12.경 서울 관악구 봉천동에 있는 ‘□□□약국’을 인수한 후, 그 무렵 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 이 사건 약국의 임차인 명의를 아들인 피고 2(원심: 피고 2) 명의로 변경하였다.  다. 원고는 2013. 3. 8.경 피고 4(원심: 피고 4)가 운영하는 공인중개사사무소 직원인 피고 3(원심: 피고 3)의 소개로 피고 1과 사이에, 원고가 피고 1로부터 피고 1이 이 사건 약국에 관하여 보유하고 있는 임차권을 권리금 380,000,000원에 양수하기로 하는 내용의 ‘권리(시설) 양수양도 계약’(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다.  라. 원고는 피고 1에게 이 사건 계약 당일인 2013. 3. 11. 계약금 40,000,000원, 2013. 4. 9. 1차 중도금 100,000,000원을 각 지급하였고, 피고 3의 요구에 따라 2013. 6. 25. 피고 4 명의의 신한은행 계좌로 3,000,000원, 2013. 8. 19. 소외 3 명의의 농협은행 계좌로 2,500,000원을 각 송금하였다.  마. 피고 1은 2013. 8. 27.경 이 사건 건물의 소유자인 소외 1에게 ‘이 사건 약국에 관한 임차인의 명의만 피고 1에서 원고로 변경해 달라’고 부탁하여 소외 1의 승낙을 받은 후, 소외 1과 사이에 원고 명의로 ‘임대차계약서’를 작성하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.  ○ 임차보증금 육천이백만원 ○ 월정임차료 이백칠십만원 ○ 임대차 기간 2013. 8. 27. ~ 2014. 2. 27. ○ 2014. 2. 27. 재계약 하기로 함   바. 원고는 피고 1에게 2014. 8. 30. 이 사건 계약에 따른 2차 중도금 100,000,000원, 2013. 8. 31. 합계 202,000,000원(= 이 사건 계약에 따른 잔금 140,000,000원 + 임대보증금 62,000,000원)을 각 지급하였고, 피고 3의 요구에 따라 소외 3 명의의 농협은행 계좌로 2,000,000원을 송금한 후, 그 무렵부터 이 사건 약국에서 영업을 시작하였다.  사. 소외 1은 2014. 1.경 원고가 실제로 이 사건 약국을 운영한다는 사실을 알게 되었고, 그 후 2014. 2. 25.경 원고와 사이에 ‘이 사건 약국에 따른 임대차기간이 2014. 2. 27.경 만료함에 따라 전 임차인으로부터 그 임대차기간 범위 내에서 형식상 계약 명의변경만을 마친 원고는 2014. 5. 31.까지 소외 1에게 이 사건 약국을 명도하기로 한다’는 내용의 ‘임대차계약 만기에 따른 명도 확약서’를 작성하였다.  아. 소외 1은 2014. 3. 19. 소외 7 등 4인에게 이 사건 건물 및 그 부지를 매매대금 합계 20,155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 2015. 1.경 원고로부터 이 사건 약국 점포를 명도받았다.  [인정근거] 다툼이 없거나 명백하게 다투지 아니하는 사실, 갑 제1 내지 15호증의 각 기재, 증인 소외 1, 소외 5의 각 증언, 변론 전체의 취지  2. 사기의 공동불법행위로 인한 손해배상 청구 부분 가. 원고 주장의 요지 1) 피고 1, 피고 3은 이 사건 건물의 소유자인 소외 1이 이 사건 계약 체결 이전부터 이 사건 건물을 매도할 계획이 있어서 충분한 임대기간이 보장되지 아니한다는 사실을 잘 알고 있었음에도 불구하고, 거액의 권리금 및 중개수수료를 지급받을 목적으로 원고에게 이와 같은 사실을 고지하지 아니하고 원고가 이와 같은 사실을 파악하지 못하도록 적극적으로 방해하였을 뿐만 아니라, 이 사건 약국의 매출액을 과장하였다.  2) 가사 피고 1, 피고 3이 원고에게 이 사건 건물의 매도계획을 고지하였다 하더라도, 피고 1, 피고 3은 원고가 이 사건 약국 인수 이후 계속 약국을 운영함으로써 권리금 액수에 상응하는 수익을 올릴 수 있을 것이라는 점에 관하여 아무런 확신이나 보장책이 없었음에도, 막연히 이 사건 건물이 실제로 매도되기 힘들 것이라고 거짓말하였고, 피고 3은 이 사건 계약 과정에 이 사건 약국이 상가거물 임대차보호법의 적용대상이어서 임차인의 지위가 5년간 보장된다고 거짓말하였다.  3) 원고는 피고 1, 피고 3의 위와 같은 말에 기망당하여 이 사건 계약을 체결한 후, 피고 1에게 권리금 380,000,000원, 피고 3에게 중개수수료 10,000,000원을 각 지급함으로써 합계 390,000,000원을 편취당하는 한편, 그 과정에 상당한 정신적 고통까지 받았다.  4) 따라서 피고 1, 피고 3은 공동하여 원고에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해배상으로 400,000,000원[= 금전적 손해 390,000,000원(권리금 380,000,000원 + 중개수수료 10,000,000원) + 정신적 손해 10,000,000원] 및 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.   5) 나아가 피고 2는 이 사건 약국의 전 임차명의인으로 피고 1의 위와 같은 기망행위를 묵인함으로써 이를 방조하였는바, 민법 제760조 제3항에 따라 불법행위의 교사자 내지 방조자로서, 피고 4는 피고 3의 사용자로서, 피고 1, 피고 3과 공동하여 위 손해를 배상할 의무가 있다.  나. 판 단 1) 살피건대, 피고 1, 피고 3이 이 사건 계약 체결 무렵 이 사건 건물이 매도될 수도 있다는 사실을 알고 있었던 점에 관하여는 피고 1, 피고 3이 스스로 인정하고 있으나, 그와 같은 사정이나 원고가 제출하는 증거들만으로는 피고 1, 피고 3이 이 사건 계약을 체결하는 과정에 금원편취를 공모한 후 이 사건 건물이 매도될 수 있다는 점을 의도적으로 원고에게 고지하지 아니하였다거나, 원고가 그와 같은 사실을 파악하지 못하도록 적극적으로 방해하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 을가 제1호증의1, 2, 을가 제3호증의2의 각 기재, 증인 소외 5의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1, 피고 3이 2013. 3. 초순경 원고 및 원고의 남편 소외 6을 만난 자리에서 이 사건 건물이 매물로 나와 있음을 고지한 사실이 인정된다.  2) 나아가, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 1, 피고 3이 원고로부터 금원을 편취하기 위하여 이 사건 건물이 실제로 매도되기 힘들 것이라고 거짓말하였다거나, 이 사건 약국이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받으므로 원고로서는 앞으로 5년간 임차인의 지위를 보장받을 수 있다고 거짓말하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 위 소외 1이 2011년경부터 이 사건 건물을 매도하려 하였으나 성사되지 아니하다가 2014. 1.경 급작스럽게 매매계약이 체결된 사실이 인정되는바, 이에 비추어 보면 실제로 당시 이 사건 건물의 매도가능성은 그리 높지 아니하였던 것으로 보일 뿐이다. 나아가 증인 소외 5의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 3은 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 약국이 상가건물 임대차보호법의 적용대상인지 여부에 관하여는 아무런 말을 하지 아니한 사실이 인정된다.  다. 소결론 따라서 피고 1, 피고 3이 원고를 기망하였음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 불공정한 법률행위 또는 사기로 인한 부당이득반환 청구 부분 가. 원고 주장의 요지 1) 원고가 이 사건 약국을 운영한 기간은 6개월 내지 1년 남짓한 기간인 반면 이 사건 계약으로 원고가 지급한 권리금은 380,000,000원에 이르므로 이 사건 계약은 현저히 공정을 잃은 공정을 잃은 법률행위인데다, 원고는 건물 임대차 관계나 권리금 액수 등에 관하여 별다른 경험이 없는 상태에서 경솔하게 이 사건 계약을 체결한 것이므로, 이 서건 계약은 불공정한 법률행위로서 무효이다.  2) 한편 피고 1은 피고 3과 함께 건물주의 건물매도 계획 또는 실제 매도 위험성, 이 사건 약국의 실제 매출액 등에 관하여 원고를 기망하여, 이에 속은 원고가 이 사건 계약을 체결하고 권리금을 지급한 것인바, 기망에 의하여 체결된 이 사건 계약은 취소의 의사표시가 담긴 2015. 5. 14.자 준비서면의 송달로써 적법하게 취소되었다.  2) 따라서 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 권리금 상당액인 380,000,000원을 지급할 의무가 있다.  나. 판 단 1) 먼저 이 사건 계약이 불공정한 법률행위인지 여부에 관하여 살피건대, 민법 제104조의 불공정한 법률행위는 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것인바, 원고가 피고 1에게 이 사건 약국의 임차권 양수 대가로 권리금 380,000,000원을 지급한 사실, 이 사건 건물의 소유자인 소외 1이 2014. 2. 25.경 원고에게 임대차기간 만료에 따라 이 사건 약국을 명도해 줄 것을 요구한 사실은 앞서 살펴본 바와 같으나, 다른 한편 피고 1이 2013. 3. 초순경 원고를 처음 만난 자리에서 이 사건 건물이 매도될 가능성이 있음을 고지한 사실 또한 앞서 살펴본 바와 같고, 을가 제3호증의1의 각 기재, 증인 소외 5의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 약국에 대하여 권리금 400,000,000원에 거래 시도가 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 이에 비추어 보면 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 계약이 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다거나, 원고가 당시 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.  2) 나아가 피고 1이 이 사건 계약 체결 과정에 건물주의 건물매도 계획 또는 실제 매도 위험성, 이 사건 약국의 실제 매출액 등에 관하여 원고를 기망하였음을 인정할 증거가 없다는 점은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 원고는 사기를 이유로 이 사건 계약을 취소할 수도 없다.  다. 소결론 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다. 4. 착오로 인한 부당이득반환 청구 부분 가. 원고 주장의 요지 1) 원고는 이 사건 건물이 실제로 매도될 위험성이 존재하는지를 인식하지 못한 상태에서 향후 5년 이상의 기간 동안 임대차계약의 갱신 등을 통하여 임차인의 지위를 유지함으로써 권리금 상당의 수익을 올릴 수 있을 것이라고 착오에 빠져 이 사건 계약을 체결한 것인바, 이 사건 계약은 취소의 의사표시가 담긴 2015. 5. 14.자 준비서면의 송달로써 적법하게 취소되었다.  2) 따라서 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 권리금 상당액인 380,000,000원을 지급할 의무가 있다.  나. 판 단 1) 먼저 원고가 이 사건 건물이 실제로 매도될 위험성이 존재하는지를 인식하지 못하였는지에 관하여 살피건대, 원고가 제출한 증거만으로는 위 주장사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 피고 1, 피고 3이 2013. 3. 초순경 원고 및 원고의 남편 소외 6을 만난 자리에서 이 사건 건물이 매물로 나와 있음을 고지한 사실은 앞서 살펴본 바와 같은바, 이에 비추어 보면 원고로서는 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 건물이 매도될 가능성이 있음을 인식하고 있었다고 봄이 상당하다.  2) 나아가 원고가 향후 5년 이상의 기간 동안 임대차계약의 갱신 등을 통하여 임차인의 지위를 유지함으로써 권리금 상당의 수익을 올릴 수 있을 것이라고 착오하였는지에 관하여 살피건대, 원고가 주장하는 위 착오는 이른바 동기의 착오에 해당하는바, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 계약 과정에 그와 같은 동기를 당사자 사이에 계약의 내용으로 삼았다거나 그 동기가 명확하게 표시되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고로서는 위와 같은 동기의 착오를 이유로 이 사건 계약을 취소할 수 없다.  다. 소결론 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 5. 양도인의 담보책임에 의한 해제 또는 감액 청구 부분 가. 원고 주장의 요지 1) 이 사건 계약은 원고가 이 사건 약국 인수 후 5년 이상의 기간 동안 임대차계약의 갱신 등을 통하여 임차인의 지위를 유지함으로써 권리금 액수에 상응하는 수익을 올릴 수 있을 것이라는 점을 전제로 체결된 것인데, 실제로는 재계약이 이루어지지 아니하여 원고로서는 6개월 내지 1년 남짓한 기간 동안 이 사건 약국을 운영할 수밖에 없게 되었다.  2) 따라서 이 사건 계약은 약국 운영권이라는 권리에 하자가 있는 경우에 해당하므로 민법 제567조에 따라 매도인의 담보책임이 준용된다 할 것이어서, 원고는 계약의 해제 또는 권리금 감액을 청구할 수 있다 할 것인바, 이 사건 계약은 해제 또는 권리금 감액 청구의 의사표시가 담긴 2015. 5. 14.자 준비서면의 송달로써 적법하게 해제되거나 권리금이 감액되었다고 할 것이므로, 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 권리금 상당액인 380,000,000원 또는 이 사건 약국을 운영하지 못한 기간에 상응하여 감액된 권리금 상당액을 지급할 의무가 있다.  나. 판 단 살피건대, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 약국 인수 후 5년 이상의 기간 동안 임차인의 지위를 유지함을 전제로 하여 이 사건 계약이 체결되었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 원고가 2013. 3. 초순경 피고 1, 피고 3으로부터 이 사건 건물이 매도될 가능성이 있음을 전해들은 사실은 앞서 살펴본 바와 같다. 나아가 임대차계약은 채권계약으로서 임차인으로서는 관련 법령에 따른 대항력을 갖춘 경우가 아닌 한 원칙적으로 임차목적물의 신소유자에게 대항할 수 없는 점에 비추어 보면, 이 사건 건물의 소유권이 이전됨에 따라 원고가 6개월 내지 1년 남짓 동안만 이 사건 약국을 운영할 수 있었다 하더라도 이로써 원고가 보유하였던 권리에 어떠한 하자가 있었다고 볼 수도 없다.  다. 소결론 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 6. 신의칙에 의한 감액 청구 부분 가. 원고 주장의 요지 1) 원고의 이 사건 약국 운영기간은 2013. 9. 1.부터 2014. 2. 27.까지 약 6개월에 불과한 반면 이 사건 계약으로 원고가 지급한 권리금은 380,000,000원에 이르는바, 비록 이 사건 계약이 불공정한 법률행위에 해당하지는 않는다고 하더라도 정의의 관념 및 신의칙에 비추어 위 권리금 액수는 부당하게 과다하므로, 위 권리금 중 원고의 실제 약국 운영기간에 상응하는 부분을 제외한 나머지 부분은 감액되어야 한다.  2) 따라서 임차권의 공동 양도인인 피고 1, 피고 2는 연대하여 원고에게 부당이득의 반환으로 감액된 권리금 상당액을 지급할 의무가 있다.  나. 판 단 살피건대, 원고가 제출하는 증거들만으로는 이 사건 계약에 따른 권리금이 신의칙 등에 비추어 부당하게 과다하다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 이 사건 약국에 대하여 권리금 400,000,000원에 거래 시도가 있기도 한 사실은 앞서 살펴본 바와 같다.  다. 소결론 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 7. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사   이태수(재판장) 손영언 이현석

대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 [권리양도금][공2013상,1032] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 권리금계약이 임대차계약 등과는 별개의 계약인지 여부(적극) [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우, 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있는지 판단하는 기준 및 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있는 경우  [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.  [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.  [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제618조, 제629조 [2] 민법 제105조, 제110조, 제137조 [3] 민법 제105조, 제110조, 제137조, 제618조, 제629조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058) 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조) [2] 대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결(공1994하, 2598) 대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결(공2003상, 1297) 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결(공2006하, 1517) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 민우 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유에 관한 판단에 앞서 직권으로 본다. 1. 원심은 그 채택 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 후, 피고의 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위이고, 그 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있으며, 원고가 소장 부본의 송달로써 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, ‘이 사건 권리금계약’은 취소되었다고 판단하였다.  그러나 기록에 의하면, 원고는 소장에서 이 사건 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 이래 원심 변론종결 때까지 임차권양도계약에 대한 취소 또는 해제 주장을 철회한 적이 없음을 알 수 있는바, 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유로 권리금계약만을 취소하고, 임차권양도계약의 취소 등 주장에 관하여는 판단하지 아니하였다.  2. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조), 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것이다.  한편 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이고(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결, 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 등 참조), 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 할 것이다(대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결 참조).  위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이 사건 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위, 계약 내용 등 제반 사정을 참작할 때, 이 사건 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 보아야 할 것이고, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로, 권리금계약 부분만 따로 떼어 이를 취소할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 권리금계약에 취소사유가 있다고 판단한 경우라면 마땅히 임차권양도계약까지도 취소하였어야 한다.  3. 위와 같이 원심은 임차권양도계약에 관한 판단을 누락하거나, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만을 취소함으로써, 권리금계약만을 취소한 데 따른 법률효과로서 피고는 원고에게 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였는바, 원심으로서는 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무의 범위에 관하여도 심리·판단하였어야 한다.  그런데도 권리금계약 부분만을 취소한 원심판결에는 판단을 누락하거나 계약의 취소범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  4. 그러므로 상고이유에 관한 판단은 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)

 

Q 11_ 환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요?  

A 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.
 • 원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차계약만을 적용범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.  

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009.1.30] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>  ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30]   제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [본조신설 2022.1.4] 제19조(표준계약서의 작성 등)  법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020.7.31> [본조신설 2015.5.13]

 

Q 12_임차인이 임대차계약 당시 지급하였던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수 있나요? 

A 권리금의 액수는 임차인과 신규임차인 간의 권리금 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 임대차계약 당시에 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규임차인에게 요구할 수도 있습니다. 
만일 임차인의 노력으로 임대차 기간 동안 해당 상가의 상권이 번창하고, 단골손님이 늘어나 매출이 늘어나는 등 영업의 객관적 가치가 상승하였다면, 임차인이 임대차 계약 체결 당시 지급하였던 권리금보다 더 큰 액수의 권리금을 신규임차인과 합의하여 정할 수 있습니다. 
그러나 해당상가의 인근에 경쟁점포가 생겨 지속적으로 매출이 떨어지는 등 영업의 객관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다 적은 액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있습니다. 

 

Q 13_ 임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?

A 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다.
 • 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 할 수 있습니다. 
다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다(제10조의4제3항). 

Q 14_ 임대인의 방해행위 중 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’는 구체적으로 어떤 의미인가요?

A 법 제10조의4 제1항 제3호는 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 임대인의 방해행위의 하나로 규정하고 있습니다.
 • 위 규정은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임·보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것입니다.
 • 여기서 ‘현저히 고액의 차임과 보증금’은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 객관적으로 판단되어야 할 것입니다.
 • 前임차인이 지급하였던 차임·보증금이 ‘현저히 고액’을 판단하는 하나의 기준이 될 수 있으나, 사안마다 상가건물의 조세·공과금, 주변상가의 차임·보증금 그밖의 부담 등 구체적 사정을 고려하여 ‘현저히 고액’인지
여부가 결정되어야 할 것입니다. 

Q 15_ 임대인은 신규임차인과 계약을 체결할 때 임대인이 원하는 만큼 차임을 인상할 수 없게 된 것인가요? 

A 임대인은 법 제10조의4 제1항 제3호에 규정된 ‘현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우’에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다. 
* 다만 엄밀히 말하면 신규임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수는 없을 것입니다. 

(현재 임차이의 보증금 및 임차료를 기준으로 판단하는 것이 아니라 현시세에 맞는 가가 주용하다. 이에 현임차인은 새로운 임차인의 월임차료를 보전하는 의미에서 권리금을 일정 비율로 낮게 제시하는 것도 하나의 방법이다.-사견) 

Q 16_ 임대인은 어떤 경우에 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있나요?

A 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다.
법 제10조의4 제2항에서는 임대인이 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’ 4가지를 예시하고 있습니다.
 • 상가건물 임대차보호법에서 규정하고 있는 ‘정당한 사유’는 아래와 같습니다.  

 

다만 위 4가지는 예시에 불과하고, 임대인은 그 외에도 다른 ‘정당한 사유’가 있음을 들어 계약체결을 거절할 수 있습니다. (특히 3기의 임차료액에 해당하는 금액을 연체한 경우에는 계약갱신은 물론, 새로운 임차인에 대한 계약을 거절가능하므로 특히 주의) 

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 [건물명도·권리금손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부 (적극) 및 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는지 여부 (적극)  [2] 임대인이 임대차보증금에서 연체차임, 연체관리비 등을 공제하기 위하여는 이를 임대차보증금에서 공제한다는 주장을 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는지 여부(적극) 및 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임의 소재 (=임차인)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항, 제10조의8 [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조  【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결(공2014하, 1643) [2] 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 부대상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 부대피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 전주지법 2020. 8. 12. 선고 2019나9074, 9081 판결 【주 문】 상고와 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 부대상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 상고이유와 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 부대상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2013. 4. 중순 원심 공동피고에게 이 사건 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 110만 원(선불), 임대차기간 2013. 4. 14.부터 2016. 4. 13.까지로 정해 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  원심 공동피고는 계약일 무렵 원고에게 보증금 5,000만 원을 지급하고 원고로부터 이 사건 상가를 인도받았고, 그 무렵부터 아들인 피고를 통해 이 사건 상가를 점유·사용하고 있다.  이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중 원고는 2018. 3. 7. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다고 통지했다. 2. 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(피고의 상고이유) 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.  구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.  차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.  이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심은 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반했다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 다음과 같이 배척하였다. 차임연체액이 2014. 7.경 기준으로 3기 차임액에 이르렀고 이후 그 금액에 이르지 않게 되었다고 해도 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호가 여전히 적용된다. 따라서 원고는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.  다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수기회 보호의무 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 연체차임 지급 여부 등(피고의 나머지 상고이유) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약은 차임을 선불로 정하고 있고 차임연체액이 2014. 7.경 3기 차임액에 이르렀으며 원고가 2015. 3.분 차임을 지급했다고 인정하기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락한 잘못이 없다.  4. 차임 공제 여부(원고의 부대상고이유) 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).  기록에 따르면 원고는 원심 변론종결일까지 피고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 2015. 3.분 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않았다. 원고는 부대상고이유로 위 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다.  5. 결론 피고의 상고와 원고의 부대상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 피고가, 부대상고비용은 원고가 각 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 [건물명도등][공2014하,1643] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부(적극) 및 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 있는지 여부(소극)  [2] 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우, 임대인이 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.  그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.  [2] 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제15조, 민법 제640조 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제3항, 민법 제640조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김광진 외 4인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이원기) 【원심판결】 서울서부지법 2012. 2. 10. 선고 2011나6315 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 가. 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 상가건물의 임대차에 관하여 위 법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제된다.  그런데 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하면서, 예외 사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.  위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.  한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.  이와 같이 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.  그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.  그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.  대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 임대인이 스스로 임차인의 3기 이상의 차임연체를 주장한 사안에서 임대인 지위를 승계한 사람이 그 승계 전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 것이 적법한지 여부만을 판단한 것으로 위에 설시한 법리와 다른 전제에 선 것이 아니다.  나. 원심은, 이 사건 임대차계약이 원고의 약정해지권 행사로 인하여 적법하게 해지되었다고 판단하고, 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에 상가건물의 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다는 피고의 주장을 배척하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임대차계약의 해지에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 가. 앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 위 법의 적용을 받는 상가건물의 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 같은 항 단서 소정의 사유가 있는 경우 외에는 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없다고 규정하고 있는데, 위 규정에 따라 갱신된 임대차계약은 내용 및 성질에 있어서 갱신 전의 임대차계약과 동일성이 있다고 할 것이다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 본문이 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”고 규정하고, 대법원이 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임차보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 판시한 것(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 등 참조)도 이와 같은 전제에 서 있는 것이다.  그리고 상가건물의 임대차계약이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인의 일방적인 갱신요구에 의하여 갱신된 경우에 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체하여야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 그 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 된다. 이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다. 또한 임대차계약이 갱신된 후에는 임차인이 갱신 전에 연체한 차임을 지급할 유인이 사라지게 되므로, 앞서 본 바와 같이 민법 제640조가 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 마련하여 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에도 반한다.  위와 같은 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 한다.  나. 원심은, 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신 전후에 1기씩의 차임을 연체하여 차임연체액이 2기의 차임액에 이르렀으므로, 원고의 약정해지권 행사로 인하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 갱신된 임대차계약의 해지에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석

 

Q 17_임대인은 신규임차인의 보증금 · 차임 지급 능력에 대하여 어떻게 판단할 수 있나요?  

A 임대인은 스스로 신규임차인에 대한 정보를 수집하여 신규임차인의보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있으나, 개정법은 특별히 임차인이 협조의무가 있음을 규정하고 있습니다. 
임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급능력 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 

위 규정에 따라 임대인은 임차인에게 신규임차인에 대한 정보를 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 제공한 정보에 의해 신규임차인의 보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있을 것입니다. 

Q 18_ 임차인이 기존영업과 동일한 업종을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 다른 업종의 임차인을 원하는 경우 계약체결을 거절할 수 있나요?   

A 2015년 법 개정 과정에서 임차인 보호와 더불어 임대인의 영업 변경권도 보호해주어야 한다는 점에 대한 공감대가 형성되었습니다. 
따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것으로 판단됩니다. 

이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 계약체결을 거절한다면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있습니다. 

(판례상 임차인과 특약으로 특정 업종을 제한하지 않는 이상, 새로운 임차인에 대한 업종을 제한하면서 계약체결을 거절할 수 없다.) 

대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 갑이 을 등으로부터 상가를 임차하여 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 병과 권리금 계약을 체결하고 을 등에게 신규임차인 병과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 을 등이 실내포차에서 발생하는 음식 냄새 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 거절하자, 갑이 병과 위 권리금 계약을 해제하고 상가를 을 등에게 인도한 사안에서, 갑이 을 등과 위 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 신규임차인 병에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하는 등 을 등이 정당한 사유 없이 갑이 주선한 신규임차인이 되려는 병과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 을 등의 손해배상책임을 인정한 사례  【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항, 제3항, 민법 제390조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 소원 담당변호사 남민준) 【피고, 상고인】 망 소외 1의 소송수계인 피고 1 【피고, 상고인 겸 망 소외 1의 소송수계인】 피고 2 외 1인 (소송대리인 변호사 이종건) 【원심판결】 서울중앙지법 2019. 5. 3. 선고 2018나46591 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 피고 3의 탄원서는 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 소외 1과 피고 2(이하 ‘소외 1 등’이라 한다)은 5층 규모인 이 사건 건물을 1/2 지분씩 소유하고 있었다. 원고는 2015. 5. 11. 소외 1 등으로부터 이 사건 건물 중 1층 102호에 있는 이 사건 상가를 보증금 2,500만 원, 기간 2015. 6. 11.부터 2017. 6. 10.까지로 정하여 임차하고, 빵과 빵을 이용한 음식을 판매하는 일반음식점업을 하였다. 원고는 임대차계약 당시 이 사건 상가에서 세탁소를 운영하던 임차인에게 권리금 6,000만 원을 지급하였다.  나. 원고는 2017. 5. 13. 이 사건 상가에서 실내포차 영업을 하려는 소외 2와 권리금 6,000만 원을 지급받기로 하는 권리금 계약을 체결하고 같은 날 계약금 600만 원을 받았다. 원고는 소외 1 등에게 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 소외 1 등은 이 사건 건물 2층이 마사지 샵, 3, 4층이 주거시설로 사용되고 있고, 실내포차에서 발생하는 음식 냄새와 음주 소란 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 체결할 수 없다고 통보하였다.   원고는 소외 2와 권리금 계약을 해제하고 계약금 600만 원을 반환하였고, 소외 1 등에게 이 사건 상가를 인도하였다. 다. 소외 1은 이 사건 소송 계속 중 사망하였고, 처인 피고 1과 자녀인 피고 2, 피고 3이 소송을 수계하였다. 2. 업종 제한 약정의 유무 원심은 다음과 같은 이유로 원고가 소외 1 등과 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵다고 판단하였다. 임대차계약서에는 업종 제한이 기재되어 있지 않다. 부동산중개업자 소외 3은 원고에게 업종 제한을 구두로 설명했다고 진술하였으나, 이를 믿기 어렵다.   원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 의사해석 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 임대차계약 체결 거부에 관한 정당한 사유의 존부 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(제3항).  나. 원심은 다음과 같이 소외 1 등이 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 피고들의 손해배상책임을 인정하였다.  원고와 소외 1 등이 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 영업을 하지 않기로 약정하였다고 보기 어렵다. 이 사건 상가 바로 옆에 있는 101호에는 술과 고기를 구워서 파는 양고기 식당이 있다. 한편 제1심법원의 감정 결과 등에 따르면 이 사건 건물 주변 상가에는 술과 고기를 판매하는 식당들이 있다. 원고는 소외 1 등에게 이 사건 상가에서 실내포차를 하려는 신규임차인을 주선하였다. 소외 1 등은 신규임차인에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하였다. 원고는 업종이 다른 종전 임차인에게 권리금으로 임대차보증금 2,500만 원보다 많은 6,000만 원을 지급하였다.  다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수 방해 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 결론 피고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

 

Q 19_ 임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인은 그 업종을 원하지 않는 경우 계약을 거절할 수 있나요?  (위 판례를 고려하면 현임차인과 특약으로 제한하지 않은 이상 이를 빌미로 주선한 임차인과 계약체결 거절은 업렵다) 

A 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 동일업종의 신규임차인을 원하는 임대인의 계약거절은 ‘정당한 사유’가 인정될 수 있는 것으로 판단됩니다.
  이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 임대인이 계약체결을 거절한다면 손해배상책임을 질 수 있습니다. 

Q 20_ 임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 것이 가능한가요?

A 원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없습니다. 
다만, 법 제10조의4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다.
 • ‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해 놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어 ‘연속적인 기간’으로 해석하여야 할 것입니다.
* 영업가치란 ‘영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등’에 대한 재산적 가치를 의미합니다. 

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 [손해배상(기)]〈권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미가 문제된 사건〉[공2022상,93] 【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)  【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.   【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.  2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.  이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.  이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.  3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.  4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다.  따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.  5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.  2. 이 사건에 관한 판단 가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다. 3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.  그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽

대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 [손해배상(기)]〈권리금회수기회 방해를 원인으로 손해배상을 구하는 사건〉[공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건  【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결(공2022상, 93) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고들의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점) 가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).  2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다.  2) 피고 3의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.  3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.  6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘소외 1이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.  7) 피고 1은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2와 전화통화를 하면서 소외 1과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.  8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1에게 계약금을 반환하였다. 9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다. 10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.  다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다(상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).  2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점) 가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.  나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

 

임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 ‘영리목적’으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수방해행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다. 

Q 21_임대인이 아닌 다른 사람이 1년 6개월 이상 해당 상가를 ‘영리목적으로 사용하지 않을 경우’에도 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것인가요? 

A ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우를 의미합니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조) 
 • 이때 ‘영리목적으로 사용하지 않은 경우’란 해당 상가 건물을 공실로 두는 등 경제적 이익을 취득하지 않고 영업 이외의 행위를 목적으로 사용하는 것을 말합니다.
따라서 임대인이 임대차 종료 시 ‘영리목적으로 사용하지 않겠다’는 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다면 계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 인정될 수 있습니다.
 • 다만, 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 ‘정당한 사유’로 인정받기 어렵습니다.
한편 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않다가 소유자가 변경되었고, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우에도 ‘정당한 사유’가 인정됩니다(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346판결 참조).  

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 [손해배상(기)]〈권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미가 문제된 사건〉[공2022상,93] 【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)  【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.  【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.  2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.  이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.  이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.  3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.  4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다.  따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.  5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.  2. 이 사건에 관한 판단 가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.  그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽

대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 [손해배상(기)]〈권리금회수기회 방해를 원인으로 손해배상을 구하는 사건〉[공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건  【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결(공2022상, 93) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고들의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점) 가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).  2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다.  2) 피고 3의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.  3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.  6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘소외 1이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.  7) 피고 1은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2와 전화통화를 하면서 소외 1과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.  8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1에게 계약금을 반환하였다. 9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다. 10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.  다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다(상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).  2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점) 가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.  나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

 

Q 22_ 임대인이 차임·보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당되나요?  

A ‘상가건물을 주거용으로 임대하는 것’이 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당하는지 여부에 대한 명문의 규정은 없습니다.  
다만, ‘권리금’의 의미, 법에 권리금 관련 조항을 신설한 입법 취지 및 법체계 등을 고려할 때 임대인이 차임·보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하였다는 사정만으로 상가건물을 ‘영리목적으로 사용’했다고 보기는 어려울 것입니다. 
 • 법에 권리금 관련 조항을 신설한 취지는 종래 규정만으로 ‘임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익’이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못했던 문제점을 해결하기 위함이었습니다.
 • 다만, 임대인이 ‘임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이’ 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 한 것입니다. 따라서 임대인이 단순히 상가건물을 주거용으로 임대하는 것이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당한다고 단정하기 어려우나, 구체적 사실관계에 따라 임대인에게 ‘임차인의 권리금을 가로챌 의도’가 있었다는 등의 특별한 사정이 인정된다면 정당한 사유가 인정되기 어려울 것입니다.

 

대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결 [건물명도등][공1989.1.15.(840),102] 【판시사항】 가. 임차목적물인 점포의 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물이 아니라고 한 사례 나. 임차인의 점유부분이 주거용 건물이 아닌 경우에 그 점유사실을 알고 근저당권을 취득한 자의 지위 【판결요지】 가. 임차인이 점유하고 있는 점포 중 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우라도 주택임대차보호법 소정의 주거용건물이 아니라고 한 사례  나. 임차인의 점유부분이 주택임대차보호법 소정의 주거용건물에 해당하지 아니하는 이상 위 건물을 임차인이 점유하고 있는 사실을 알고 근저당권을 취득하였다고 하여도 위 근저당권자가 당연히 임대인의 지위를 승계하는 것은 아니다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제2항 【전 문】 【원고, 피상고인】 한국외환은행 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1987.11.11. 선고 87나2769 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 건물의 등기부상의 표시가 점포 및 사무실과 아울러 주택으로 되어 있고 그 뒷편으로는 주택지가 형성되어 있으며 피고의 점유부분 중 일부가 방과 부엌으로 되어 있어 피고가 그곳에서 거주하고 있기는 하나, 이 사건 건물은 아스팔트로 포장된 왕복 4차선의 대로변에 위치하고 있는데다가 기본적으로 상가건물로 건축된 것으로서 피고 점유부분의 윗층 및 옆부분도 모두 경양식점 또는 식당 등의 점포로 사용되고 있고 특히 피고의 점유부분은 그 서쪽부분이 위 대로변일뿐 아니라 남쪽부분 역시 약 6미터의 소로에 접하고 있어 피고도 위 양도로쪽 측면에 두개의 커다란 양복점 간판을 걸고 진열대를 설치하여 그 점유부분에서 양복마춤 등의 영업을 하여 오고 있으며, 또 위 피고 점유부분은 그 넓이가 총 57.4평방미터인데 그 중 피고가 주거용으로 사용하는 방 및 부엌부분은 합계 10.23평방미터에 불과하여(그중 방은 불과 4.97평방미터이다) 점포 및 작업실로 사용되는 47.17평방미터에 비하여 아주 적은 부분을 차지하고 있다고 인정하고, 그렇다면 적어도 피고의 위 점유부분에 관한 한 이는 점포의 적은 일부가 주거용으로 개조된 것으로서 비거주용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것이지 주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 것이라고는 볼 수 없다고 판단하였는 바, 일건 기록에 비추어 보면 원심의 이와 같은 사실인정과 판단을 수긍할 수가 있고 거기에 소론과 같은 심리미진이나 채증법칙을 위배한 위법이 있다고 할 수는 없고 피고 점유부분이 주택임대차보호법 소정의 주거용건물(주택)에 해당하지 아니하는 이상 원고가 피고의 점유사실을 알고 근저당권을 취득하였다고 하여 당연히 임대인의 지위를 승계하는 것은 아니라고 할 것이고 또 다른 입주자들이 임차보증금을 반환받았는지의 여부나 위 방과 부엌이 언제 개조되었느냐의 여부는 법률상 이 사건 결과에 영향이 없는 것이라고 할 것이다. 따라서 논지는 이유가 없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   안우만(재판장) 김덕주 배만운

대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 [배당이의][공1996.5.1.(9),1253] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준   [2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례    【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.   [2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224) 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594) [2] 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결(공1987, 886) 대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결(공1989, 102) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 황성하) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정운호) 【원심판결】 대전고법 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. (1) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다 ( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조).  (2) 원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고, 1993. 11. 10.경 온양시 (주소 생략) 소재 3층 연립주택 2층 205호를 구입하여 최소한 1994. 3. 말경부터 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 당원의 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다.  (3) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수

대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결 [건물명도등][미간행] 【판시사항】 [1] 건물의 일부로서 주거용과 비주거용으로 겸용되는 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준  [2] 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 사실 등을 인정하여, 위 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용건물에 해당한다고 판단한 사례  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조 【참조판례】 [1] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224) 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594) 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결(공1996상, 1253) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유에 대하여 「 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다」( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 등 참조).  원심이 그 거시 증거들에 의하여, 이 사건 건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도는 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도는 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 피고가 이를 임차한 후 그 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하여 온 사실, 그 중 방 부분은 음식점 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 온 사실, 피고의 가족은 4인으로 이 사건 건물 1층 외에는 달리 주택이 없는 사실을 인정한 다음, 피고가 점유하고 있는 이 사건 건물 1층은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.  이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

 

Q 23_ 임차인이 ‘신규임차인 주선 포기’, ‘권리금을 주고 받지 않기로 한다’라는 특약을 한 경우 그 특약은 효력이 있나요?  

A 임차인이 임대인과 ‘신규임차인 주선 포기’, ‘권리금을 주고 받지 않기로 한다’라는 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없습니다(제15조).
 • 따라서 원칙적으로 특약은 무효이나, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있습니다. 

Q 24_ 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상가건물 임대차보호법 규정에 위반하는 약정은 원칙적으로 무효인가요?

A 권리금 보호 규정은 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 적용되기 때문에 환산보증금 초과 여부와 관계없이 법 규정에 반하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 무효가 된다고 해석하여야 할 것입니다. 
  법 제2조제3항에서는 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 법규정을 열거하면서 법 제15조(강행규정)를 명시적으로 포함하고 있지는 않으나, 상가임차인을 보호하기 위한 입법취지상 환산보증금 초과 임대차에도
적용되는 규정의 강행규정적 성격은 상실되지 않는다고 보아야 할 것입니다. 

 

Q 25_ 임차인이 권리금 회수 방해행위를 한 임대인을 상대로 손해배상소송을 제기할 경우 손해배상액의 
범위는 어떻게 되나요? 

A 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(법 제10조의4 제3항 2문). 
즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와 임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 둘 중 낮은 금액이 임차인이 지급받을 수 있는 손해배상액의 상한이 된다는 의미입니다.
 • 임대차 종료 당시 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수는 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 객관적으로 평가하여 결정됩니다.
 • 법 제10조의7은 ‘국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 객관적인 권리금 산정에 참고하실 수 있을 것입니다.
한편 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생하므로(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 참조), 임차인은 임대차 종료일 다음 날부터 발생한 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 [손해배상(기)]〈상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건〉[공2023상,510] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질  (=상가건물 임대차보호법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기 (=임대차 종료일 다음 날)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항, 제4항, 민법 제387조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 최익준 외 5인) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각) 【원심판결】 서울북부지법 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 【주 문】 1. 원심판결을 파기하고, 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고에게 71,677,900원 및 이에 대하여 2019. 12. 2.부터 2022. 7. 5.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 상가 임차인인 원고가 신규임차인으로 주선한 소외인에 대하여 임대인인 피고가 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수기회를 방해하였다고 보아, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 정한 손해배상으로서 임대차 종료 당시의 권리금 감정 결과에 따른 금액을 지급할 의무를 인정하면서, 원고의 상가 시설물 회수에 따른 이익이 위 손해배상액에서 공제되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 손해배상의무의 성립과 범위에 관하여 논리와 경험의 법칙을 위반함으로써 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 손익상계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 원고의 상고이유에 대한 판단 가. 제1 상고이유에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한을 할 수 있음을 이유로 피고의 손해배상액을 70%로 제한하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 상가임대차법상 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  나. 제2 상고이유에 대하여 1) 원심은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상금 중 지연손해금에 대하여, 원고가 신규임차인인 소외인과의 권리금 계약에 따라 그로부터 계약금, 중도금 및 잔금 명목으로 분할하여 지급받기로 한 각 금액별 약정지급일에 따라 이를 나누어 인정하였다.  2) 그러나 원심의 이러한 판단은 수긍하기 어렵다. 가) 상가임대차법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.  상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 제3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  나) 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.  3) 그럼에도 이와 달리 이 사건 손해배상금의 지연손해금이 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급 약정일별로 각 순차 기산하여 발생한다고 본 원심판단에는 상가임대차법상 손해배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 의하여 자판하기로 한다.  피고는 원고에게 손해배상금 71,677,900원 및 이에 대하여 임대차 종료 다음 날인 2019. 12. 2.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원심판결 선고일인 2022. 7. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결을 위와 같이 변경하고, 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이흥구(재판장) 안철상(주심) 노정희 오석준   **********************************   서울북부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 전민주) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각) 【변론종결】 2022. 5. 24. 【제1심판결】 서울북부지방법원 2021. 6. 16. 선고 2019가단150389 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.  피고는 원고에게 71,677,900원 및 그 중 5,000,000원에 대하여는 2019. 10. 20.부터, 45,000,000원에 대하여는 2019. 12. 30.부터, 21,677,900원에 대하여는 2020. 6. 30.부터 각 2022. 7. 5.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.   2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송 총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 110,000,000원 및 이에 대하여 2019. 10. 20.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라주1) .  2. 항소취지 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 인정사실 가. 소외 2는 2014. 11. 10. 피고와 사이에 서울 노원구 (주소 생략) 소재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 1층 일부(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)에 대하여 임대차보증금 60,000,000원, 차임 월 3,245,000원, 임대차기간 2014. 12. 1.부터 12개월로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 1 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 이 사건 상가에서 제과점을 운영하였다.  나. 이 사건 1 임대차계약이 갱신되어 오다가 2019. 7. 1.경 소외 2가 건강상의 문제로 제과점 운영이 어려워져 자녀인 원고에게 제과점의 운영을 맡기게 되었다.  다. 원고는 2019. 7. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가에 대하여 임대차보증금 60,000,000원, 차임 월 3,100,000원, 임대차기간 2019. 7. 1.부터 2019. 12. 1.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 2 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  라. 소외 2는 2019. 10. 10. 주식회사 피앤씨홀딩스(이하 ‘피앤씨홀딩스’라 한다)와 사이에 이 사건 상가에 관하여 피앤씨홀딩스와 피고 사이에 임대차계약이 체결될 것을 조건으로 피앤씨홀딩스가 소외 2에게 권리금 80,000,000원을 지급하는 내용의 권리 양도·양수 계약을 체결하였다.  마. 소외 2는 2019. 10. 11. 피고에게 전화를 하여, ‘지금 새로 들어올 사람 내가 데리고 왔으니까 그거를 지금 그것 말씀하시니까 한 거예요. 새로 들어올 사람을 계약을 해 주시라 이거죠.’, ‘아니 글루 가라 그럴 테니까요, 아니 그니까 새로 들어올 사람을 구해왔는데, 그거를 계약을 안 해주시면 어떻게 됩니까?’, ‘새로 온 사람 있으니까 만나보시라고요. 계약할 사람이 누군지!’, ‘... 185,000,000에 들어와 갖고 지금 100,000,000 이상을 손해보고 나가면서도 지금 이러는데, ... 지금 어떻게 할 건가 말씀만 해 주십시오.’ 등 피고에게 새로운 임차인을 데리고 왔으니 만나보고 계약을 해 달라고 요청하였으나, 피고는 ‘사장님도 아프고 나도 지금 아파서 꼼짝을 못해요.’, ‘아 그렇게 쇼 부리지 마세요.’, ‘내가 지금 계약을 못할 입장이에요.’, ‘계약을 못합니다.’, ‘할 수가 없어요. 저는 지금 임대를 한번 하면은 10년씩이에요.’라고 답하였다.  바. 원고는 2019. 10. 20. 소외인과 이 사건 상가에 관하여 소외인과 피고 사이에 임대차계약이 체결될 것을 조건으로 소외인이 원고에게 권리금 110,000,000원을 지급하되, 계약금 5,000,000원은 2019. 10. 20., 중도금 중 금 45,000,000원은 2019. 12. 30., 중도금 중 30,000,000원은 2020. 6. 30., 잔금 30,000,000원은 2020. 12. 30.에 각 지급하기로 하는 내용의 권리(시설) 양도·양수 계약을 체결하였다.  사. 소외 2는 2019. 11. 22. 피고에게 전화하여, ‘임차인이 새로 와서 얻는다는데 왜 안 해 주시는지는 나 모르겠는데, 저는’라고 하자, 피고는 ‘그건 인제 말씀드릴게요. 그 전에 말씀 못 드렸는데, 이 집이 헐려요.’라고 하였다. 이러한 사정으로 원고와 소외인 사이의 위 권리금계약은 해제되었다.  아. 피고는 2020. 1. 3. 도휘 주식회사에 이 사건 건물을 매도하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6, 8 내지 12호증, 을 제3호증, 당심 증인 소외인의 증언, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상책임의 발생  (1) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다[구 상가건물 임대차보호법(2020. 2. 4. 법률 제16912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문 제4호].  (2) 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 참조). 한편, 권리금 회수기회 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 등 참조).  (3) 위 인정사실에 의하면, 원고가 신규임차인이 되려는 자로 소외인을 피고에게 주선하려고 하였으나, 피고는 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써, 원고가 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 할 것이고, 결국 피고는 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 원고에게 손해를 발생하게 하였다. 따라서 피고는, 특별한 사정이 없는 한, 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.  (4) 피고의 주장 및 판단 가) 이에 대하여 피고는 먼저, 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축할 계획을 가지고 있는 제3자와 피고 소유 토지와 건물, 인근 토지와 건물에 대한 매매협의가 진행 중이었고, 최종적으로 피고는 도휘 주식회사와 이 사건 건물에 대한 매매계약을 체결하였으므로, 피고의 임대차계약 거절에는 정당한 사유가 있다고 주장한다.  그러나, ‘임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가.목)’에 해당하거나 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나.목)’에 해당함을 인정할 증거가 없는 이상, 피고가 이 사건 건물에 대하여 재건축 후 다른 사업을 하기를 원하는 제3자와 사이에 매매계약을 체결하려고 교섭중이라는 사정만으로는 임대차계약 거절에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.  나) 또한, 피고는 소외 2가 차임을 연체한 사실을 숨기고 피고로부터 권리금을 받기 위하여 원고가 제과점을 인수하는 것과 같은 외관을 만들었고, 원고는 소외 2의 차임지급채무를 승계하였는데 소외 2와 원고의 임대차기간을 통틀어 3기에 달하는 차임이 연체되었으므로, 원고는 권리금회수를 보장받을 수 없다고 주장한다.  살피건대, 갑 제5호증의 기재(가지번호 포함)에 의하면, 원고가 이 사건 2 임대차기간 동안 2기의 차임액에 이르도록 이를 연체한 사실은 인정되나, 나아가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하지는 않은 사실을 인정할 수 있으며, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 원고, 소외 2, 피고가 이 사건 2 임대차계약서를 작성하면서 이 사건 1 임대차계약과 관련된 연체차임이 있었다면 소외 2와 피고 사이에 정산을 하였거나, 원고가 이를 승계하는 경우에는 이 사건 2 임대차계약서에 그러한 내용을 기재하였을 것임에도 이 사건 2 임대차계약서에 소외 2가 차임을 연체하였음을 전제로 한 내용은 기재되어 있지 않은 점, 피고가 원고나 소외 2에게 이 사건 1 임대차계약과 관련한 연체차임을 언급하거나 그 지급을 독촉한 사실은 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들으로는 소외 2가 3기의 차임액에 이르도록 이를 연체하였다거나 나아가 원고가 소외 2의 차임지급의무를 승계하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.  다) 다시 피고는, 원고가 피고에게 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 ‘신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력’에 관한 정보를 제공하지 않았으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다고 주장한다.  그러나 피고가 신규임차인이 되려는 자와 어떠한 계약도 체결할 의사가 없음을 명백히 밝힌 것은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도 피고가 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.  나. 손해배상책임의 범위 (1) 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 권리금 회수방해 금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다.  (2) 원고가 신규임차인이 되려는 소외인으로부터 지급받기로 한 권리금은 1억 1,000만 원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거들과 제1심 법원의 감정인 소외 3에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 상가의 임대차 종료 당시의 권리금 감정액은 102,397,000원(=유형재산 30,897,000원＋무형재산 71,500,000원)인 사실을 인정할 수 있다.  (3) 이에 대하여 피고는, 위 감정촉탁결과는 상가임대차법에 따른 국토교통부장관의 고시에 의하지 않아 그 기준을 잘못 적용하였으며, 관할세무서에 신고한 영업이익을 전제로 권리금을 산정하여야 함에도 동종 및 유사업종의 평균수익률을 전제로 하였으므로 위 감정촉탁결과에 따른 권리금은 잘못 산정되었다는 취지로 주장한다.  살피건대, 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 참조).  상가건물임대차보호법 제10조의7은 ‘국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다’고 규정하고 있고, 이에 따른 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895호)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다고 정하고 있다.  이 사건에 관하여 보면, 감정인 소외 3은 제1심 법원의 감정촉탁에 따라 시설권리금은 구조 · 규격 · 형식 · 용량 · 시공정도 및 현상 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가(사용가치 기준으로 평가)하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 하였고, 무형권리금은 영업의 내용 · 종류 · 규모 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 수익환원법으로 평가하였다. 이 사건 감정 역시 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’의 시행규칙인 ‘감정평가에 관한 규칙’에 따르고 있고 앞서 본 기준에 부합하며 합리성이 인정된다.  또한, 수익환원법은 대상물건이 “장래” 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 “미래”의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 무형재산 평가는 실제 그 가치 상당액을 합리적인 기준에 따라 평가하면 되는 것이지 반드시 관할세무서에 신고한 영업이익을 전제로 권리금을 산정하여야 할 필요는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.  (4) 피고는 다시, 이 사건 감정은 시설물이 양수인에게 이전됨을 전제로 감정한 것인데 원고가 이 사건 임대차 계약 종료 후 이 사건 상가에 있는 시설물을 모두 회수하였으므로 권리금 평가액에서 시설물평가액은 제외되어야 하거나, 원고가 시설물을 회수함으로써 그 시설물 가액 상당의 이익을 얻었으므로 이는 손익상계로 손해액에서 공제되어야 한다고 주장한다.  살피건대, 이 사건 귄리(시설) 양수·양도 계약서(갑 제3호증)의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 소외인에게 이 사건 상가의 ‘집기류, 기계류, 영업권리, 전화번호’ 등 일체를 이전하기로 하면서 그에 대한 권리금을 지급받기로 약정한 사실을 인정할 수 있는바, 피고의 임대차계약 거절이 없었더라면 원고로서는 소외인으로부터 시설물평가액을 포함한 권리금을 지급받았을 것임에도 피고의 방해행위로 인하여 이를 지급받지 못하는 손해를 입었으므로 이를 상당인과관계 있는 손해배상의 범위에 포함시키는 것이 타당하고(다만, 이 사건 상가와 유기적 일체로서 기능하던 이 사건 시설물이 수거되어 피고로서도 그 이익을 향유할 기회가 없었던 점 등은 아래에서 보는 책임의 제한 사유로 참작한다), 원고가 이 사건 시설물을 회수하였다고 하더라도 이는 이 사건 상가의 인도를 위하여 부득이하게 이루어진 것으로 이 사건 상가와 분리된 이 사건 시설물로써 원고가 실질적인 이득을 얻었음을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  (5) 결국 이 사건에서 피고의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 손해배상액의 상한은 권리금 계약에 따른 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 적은 금액인 102,397,000원으로 봄이 타당하다.  다. 손해배상책임의 제한 다만, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있다고 할 것인바, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 이 사건 임대차계약의 체결경위 및 기간, 이 사건 임대차계약의 종료 전·후의 이 사건 상가의 소유권 변동 내역, 이 사건 시설물이 수거되어 피고로서도 그 이익을 향유하기는 못한 점, 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 70%로 제한함이 타당하다.  라. 소결 따라서 피고는 원고에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상으로서 신규임차인으로부터 지급받기로 한 권리금보다 낮은 금액인 임대차 종료 당시의 권리금 상당액인 102,397.000원을 70%로 제한한 금액인 71,677,900원 및 그 중 5,000,000원에 대하여는 2019. 10. 20.(원고가 소외인으로부터 지급받기로 한 권리금 중 해당금액 지급일, 이하 같다. 권리금 회수기회 방해행위와 실제 손해발생 사이에 시간적 간격이 있는 경우이므로 손해발생시부터 지체책임을 인정한다)부터, 45,000,000원에 대하여는 2019. 12. 30.부터, 21,677,900원에 대하여는 2020. 6. 30.부터 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2022. 7. 5.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 따라서 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 위 인정금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각한다.  판사   황기선(재판장) 이상윤 김광섭   주1) 원고는 2020. 11. 2.자 준비서면에서 ‘피고는 원고에게 102,397,000원과 이에 대하여 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다’고 주장하면서도, 청구취지를 명시적으로 변경하지는 않았다.

 

Q 26_ 손해배상은 국토교통부장관이 고시한 기준에 따라 산정된 권리금의 범위에서 결정되는 것인가요? 

A 국토교통부장관의 고시는 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법을 정하는 것으로서 객관적인 권리금을 정하는 기준의 하나가 될 수 있을 것입니다.
 • 다만 국토교통부장관의 고시를 법원이 반드시 따라야 하는 것은 아니므로 구체적인 손해배상액은 궁극적으로 재판과정에서 감정 등을 통해 결정될 것입니다. 

Q 27_ 임대인의 권리금 회수 ‘방해행위’와 ‘계약거절의 정당한 사유’에 대한 주장 · 입증은 누가 해야 하는 
것인가요?  

A 개정법은 기본적으로 임차인이 ‘임대인의 방해행위’, ‘정당한 사유없음’을 주장·입증하도록 의견이 모아져 마련되었습니다.
즉, 임차인이 임대인의 방해행위 또는 계약거절을 이유로 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인이 그에 관해 주장·입증을 해야 하는 것입니다. 이를 입증하지 못하면 손해배상 소송에 있어 임차인에게 불이익이 돌아가게 됩니다.
다만, 법 제10조의4제2항에 의해 계약거절에 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는 ‘신규임차인의 무자력, 의무위반 우려, 1년 6개월 비영리 사용, 권리금 지급’ 등 4가지 사유에 대하여는 임대인이 정당한 사유가 있음을 인정받기 위하여 적극적으로 그 사유를 주장하여야 하고, 이러한 주장이 받아들여지면 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다. 

Q 28_ 권리금 보호규정의 적용이 배제되는 경우가 있나요?  

A  법 제10조의5는 상가건물이 ① 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 경우 ② 국유
혹은 공유재산인 경우 권리금 규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있습니다. 

Q 29_전통시장 내에서 영업을 하는 상인들은 법에 의한 권리금 보호를 받지 못하는 것인가요?  

A   2018. 10. 16. 개정 전 법률에서는 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법제2조 제1호의 요건을 갖춘 전통시장이라 하더라도 유통산업발전법상대규모점포에 해당하는 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외하였습니다. 
그러나 2018. 10. 16. 개정된 법률에 따라 전통시장 내에서 영업하는 상인들은 상가건물 임차인인 이상 모두 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있게 되었습니다(법 제10조의5 제1호 단서).
 • 전통시장의 경우에는 대다수가 영세상인이 영업하고 있어 보호할 필요성이 있다고 판단하였기 때문입니다.

Q 30_ 임대인이 상가건물을 철거․ · 재건축하는 경우 권리금 보상을 받을 수 있나요?  

A 상가건물을 철거·재건축하는 경우에는 권리금 보상을 받을 수 없습니다.
 • 개정법은 임대인에게 직접 권리금을 보상하도록 하는 것이 아니라 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결 의무를 부과하는 방법으로 임차인의 권리금 회수를 보장하고 있습니다.
 • 그런데 건물이 철거·재건축되는 경우 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수가 없고, 임차인이 기존건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어렵습니다. 따라서 이번 개정시 권리금 보호 범위에 포함되지 않았습니다. 다만, 법 제10조제1항제7호는 임대인이 건물의 재건축을 이유로 임차인 과의 계약갱신 거절할 수 있는 사유를 엄격히 제한하고 있습니다.
 • 법 제10조제1항제7호는 ① 임대인이 임대차계약 체결당시 임차인에게 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ② 건물이 노후, 훼손 또는 그 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거, 재건축이 이루어지는 경우에만 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 재건축을 이유로 권리금을 보호받을 수 없을지라도, 법에 규정된 갱신거절 사유가 없다면 원칙적으로 10년 간의 영업을 보장받을 수 있을 것입니다. 

대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부 (원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결(공2022하, 1847) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 4인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 원일건설산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김명종 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 원고의 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지(피고의 상고이유 1, 2) 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다.  건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).  나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 이 사건 건물은 1986. 4. 7. 사용승인을 받았다. 원고는 2015. 1.경 이 사건 건물 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 소유자인 피고와 임대차기간을 2015. 1. 1.부터 2016. 12. 31.까지로 하여 위 상가에 관한 임대차계약을 체결하였고, 그 기간은 두 차례 갱신을 거쳐 2018. 12. 31.까지 연장되었다.  (2) 피고는 이 사건 건물에 관하여 2015. 12.경 강남구청장으로부터 호텔 건축에 필요한 관광숙박업 사업계획승인을 받았다. (3) 원고는 2018. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였으나, 피고는 2018. 11. 16. 원고에게 ‘총임대차기간이 5년이 되는 2019. 12. 31.에는 이 사건 건물의 재건축을 위하여 점유회복이 필요하다.’고 통지하였다. 원고는 2019. 11. 18. 피고에게 다시 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하고, 영업을 계속하였다.  (4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가의 임대차 승계를 전제로 한 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외 1을 신규 임차인으로 주선하였다. 피고의 직원 소외 2는 2020. 10. 13. 원고, 소외 1과 만난 자리에서 ‘2024년이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간으로 계약한다면 승계계약 형태로 해서 보증금과 월 임대료를 5% 범위 내에서 진행할 수는 있지만, 그렇지 않고 10년의 새로운 계약으로 한다는 계획이면 수용할 수 없다. 4년 후 권리금도 인정할 수 없다.’고 말하였다(이하 ‘이 사건 고지’라 한다). 그 후 소외 1은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 원고와 소외 1은 2020. 10. 21. 위 권리금계약을 해지하였다.  (5) 한편 피고는 재건축을 위해 이 사건 건물의 2, 3, 4층을 공실로 두고 임대하지 않고 있는 상태이다. 다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 다음과 같은 결론이 도출된다. (1) 위에서 보았듯이, 이 사건 건물은 1986년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 이미 약 35년이 지났다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거·재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있다.     (2) 이 사건 고지에 포함된 피고의 소외 3에 대한 제안 내용은 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.  (3) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 소외 3에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.  라. 그런데도 원심은, 이 사건 건물의 재건축이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않은 이상, 임대인이 진정한 의사로 오래된 건물을 재건축하더라도 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담한다고 전제하고, 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였다.  원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)   [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.  다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다.  마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

 

Q 31_ 임차인이 차임을 연체하는 등 과실이 있는 경우에도 권리금이 보호되는 것인가요?  

A 현행법은 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우 등 임차인의 잘못이 있어 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 볼 수있는 경우에는 권리금 회수 기회의 보호 대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있습니다.  
 • 법에 규정된 권리금 조항의 적용이 배제되는 사유로서, ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에
이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 들 수 있습니다. 
한편 임차인이 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 28.까지의 기간 동안 연체한 차임액은 권리금 보호 배제 사유에 포함되지 않습니다(법 제10조의9). 
 • 코로나 19 여파로 상가임차인의 매출과 소득이 급감하여 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 것을 고려하여, 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 둔 것입니다.  

 

Q 32_임차인이 권리금 계약을 미리 체결하거나 임대차계약 체결 당시 지급한 권리금이 있어야만 임대차 종료 시 권리금 보호를 받을 수 있는 것인가요?  

A 임대인의 권리금 회수 방해를 인정하기 위해 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아닙니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 참조).
또 한 임차인이 임대차계약 체 결 당 시 전(前) 임차인에게 ‘권리금’을 지급하지 않았다고 하더라도 임대차 기간 동안 설치한 영업시설·비품이나, 임차인의 노력으로 형성된 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치가 임대차 종료시까지 남아있다면 권리금보호 조항의 적용을 받을 수 있을 것입니다.
 • 이런 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 될 의무를 부담하고, 이를 위반했을 경우 손해배상책임을 질 수 있습니다. 

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)   [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다.  나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다.   다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.  또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다.   2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같 은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항).  상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다.  이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.   2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.  2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.  3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.  4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.  5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.  다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]〈임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건 〉[공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제1579 1호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항  【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 개요 원고(반소피고, 이 하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.  이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.  2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.  (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.  그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.  신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.  (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.  (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.  위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.  (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.  3. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.  (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.  다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.  이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수

 

Q 33_ 임차인이 3기 차임액을 연체할 경우 임대인은 해지권을 행사할 수 있는데, 이때 차임 연체는 연속적이어야 하는 것인가요?   

A 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 ‘임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 위 규정에서 ‘차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’란 차임의
연체가 연속하여 3기에 이른 것을 의미하는 것이 아니라, 전후를 합하여 연체액이 3기에 이르면 이에 해당하는 것으로 해석해야 할 것입니다.
 • 다만, 임차인이 과거에 3기의 차임액을 연체한 사실이 있어도 그 후 임차인이 연체차임을 전부 또는 일부 지급하여 남아 있는 연체액이 3기 차임액에 달하지 않는다면 임대인이 해지권한을 행사할 수 없을 것입니다.
한편, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 남아 있는 연체액이 3기 차임액에 달하지 않더라도 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 점을 유의하여야 할 것입니다(대법원 2021. 5. 27. 선고2020다263635, 263642 판결 참조). 
참고로 임차인이 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 28.까지의 기간 동안차임액을 연체한 경우는 임대인의 해지권 행사 사유에 포함되지 않습니다(법 제10조의9).
 • 코로나 19 여파로 상가임차인의 매출과 소득이 급감하여 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 것을 고려하여, 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 둔 것입니다.

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 [건물명도·권리금손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(적극) 및 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는지 여부(적극)    [2] 임대인이 임대차보증금에서 연체차임, 연체관리비 등을 공제하기 위하여는 이를 임대차보증금에서 공제한다는 주장을 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는지 여부(적극) 및 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임의 소재(=임차인)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항, 제10조의8 [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조 【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결(공2014하, 1643) [2] 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 부대상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 부대피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 전주지법 2020. 8. 12. 선고 2019나9074, 9081 판결 【주 문】 상고와 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 부대상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 상고이유와 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 부대상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2013. 4. 중순 원심 공동피고에게 이 사건 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 110만 원(선불), 임대차기간 2013. 4. 14.부터 2016. 4. 13.까지로 정해 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  원심 공동피고는 계약일 무렵 원고에게 보증금 5,000만 원을 지급하고 원고로부터 이 사건 상가를 인도받았고, 그 무렵부터 아들인 피고를 통해 이 사건 상가를 점유·사용하고 있다.  이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중 원고는 2018. 3. 7. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다고 통지했다. 2. 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(피고의 상고이유) 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.  구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.  차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.  이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심은 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반했다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 다음과 같이 배척하였다. 차임연체액이 2014. 7.경 기준으로 3기 차임액에 이르렀고 이후 그 금액에 이르지 않게 되었다고 해도 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호가 여전히 적용된다. 따라서 원고는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.  다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수기회 보호의무 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 연체차임 지급 여부 등(피고의 나머지 상고이유) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약은 차임을 선불로 정하고 있고 차임연체액이 2014. 7.경 3기 차임액에 이르렀으며 원고가 2015. 3.분 차임을 지급했다고 인정하기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락한 잘못이 없다.   4. 차임 공제 여부(원고의 부대상고이유) 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).  기록에 따르면 원고는 원심 변론종결일까지 피고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 2015. 3.분 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않았다. 원고는 부대상고이유로 위 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다.  5. 결론 피고의 상고와 원고의 부대상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 피고가, 부대상고비용은 원고가 각 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

 

Q 34_ 임대인이 미리 임대차계약 체결의 거절의사를 표시한 경우에도 임차인은 신규임차인을 주선하여야만 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있나요?   

A 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 법제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘거절행위’로 볼 수 있습니다(대법원2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 참조). 
따라서, 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시했다면 임차인은 바로 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)  [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다.  나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다.  다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.  또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]〈임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건 〉[공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 개요 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.  이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.  2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.   나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.  (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.  그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.  신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.  (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.  (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.  위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.  (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.  3. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.  (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.  다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.  이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수

대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인) 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결 【주 문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다.  라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다.  마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다.  2. 원심의 판단 피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.  3. 대법원의 판단 가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.  다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 [건물명도ㆍ 보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)  [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부 (소극)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호  【참조판례】 [1][2] 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 이준하) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천) 【원심판결】 수원지법 2018. 7. 4. 선고 2017나74542, 74559 판결 【주 문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.  다. 피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규 임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.  2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다.  3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).  나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다.  다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)

 

Q 35_ 상가건물임대차표준계약서는 어떻게 구할 수 있나요?   

A 법무부는 2015년 법 개정에 맞추어 ‘상가건물임대차표준계약서’를 만들어 배포 하였습니다.
 • 표준계약서는 법무부, 국토교통부, 중소기업청 홈페이지에 게시되어 있어 누구나 다운로드 받아 활용할 수 있으며, 각 지방자치단체의 주민센터와 세무서에서도 구할 수 있습니다.
표준권리금계약서 파일도 법무부, 국토교통부 홈페이지에 게시되어 있으므로 다운로드 받아 활용하시기 바랍니다. 

 

Q 36_ 상가건물임대차표준계약서의 주요내용은 무엇인가요?  

A 상가건물임대차표준계약서는 ① 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등에 관한 총 12개조의 「계약내용」, ② 임대인과 임차인 간에 자율적으로 정할 수 있는 「특약사항」, ③ 법의 보호를 받기 위하여 반드시 확인해야 하는 「중요사항」이 설명된 별지 등으로 구성되어 있습니다.

특히 표준계약서의 「계약내용」 부분에는
 • 임대인에 대한 임차인의 권리금 회수 방해금지의무와 손해배상 등을 계약내용에 포함시켰고, 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다.
 • 임차인으로 하여금 임대차계약 시 「등기사항증명서, 미납국세, 상가건물 확정일자 현황」 등을 확인하도록 하고, 임대인이 상가건물의 철거 또는 재건축계획을 고지하고 그 계획을 이행하는 경우 임차인의 계약갱신
요구를 거절할 수 있다는 내용을 포함시켰습니다. 
 • 임차인이 임대인의 몫에 해당하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인으로부터 수선비용에 해당하는 금액을 받을 수 있도록 하였고, 임차인이 임대차계약 종료시 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의
반환을 청구할 수 있도록 하였습니다. 

 

Q 37_상가건물임대차표준계약서를 사용하면 어떤 장점이 있는 가요?  

A 상가건물임대차표준계약서를 사용하면 임대인과 임차인 사이에 권리관계를 명확하게 할 수 있는 장점이 있습니다. 
상가건물임대차표준계약서에는 임대인과 임차인이 법의 보호를 받기 위하여 반드시 확인해야 할 중요사항을 계약 단계별(계약 체결시, 계약기간 중, 계약 종료 시)로 나누어 알기 쉽게 별지에 설명하여 분쟁발생을 최소화할 수 있도록 하였습니다.
또한 상가건물임대차표준계약서는 차임, 보증금, 임대차기간, 임차목적, 계약의 해제, 손해배상 등 반드시 계약서에 포함되어야 할 사항은 물론 임대인과 임차인 사이에 별도로 정할 수 있는 특약사항을 예시로 나열하여 당사자들이 중요한 권리관계를 누락하지 않고 사전에 명확히 할 수 있도록 하고 있습니다. 
 ※ 특약사항 :  

① 입주 전 수리 및 개량
② 임대차기간 중 수리 및 개량
③ 임차 상가건물 인테리어
④ 관리비의 지급주체, 시기 및 범위
⑤ 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등  

 

Q 38_ 상가건물임대차표준계약서의 사용은 강제되는 것인가요?  

A 법 제19조에 의하면 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비분담 등의 내용이 적혀있는 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다.  
법문상 표준계약서의 사용이 강제되는 것은 아니지만, 표준계약서를 이용할 경우 상가임대차와 관련한 불필요한 분쟁이 사전에 예방될 수 있을 것으로 기대됩니다.  

 

Q 39_ 상가임차인은 누구나 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나요?

A 법무부는 2015년 법 개정 시 종전에 환산보증금이 일정금액(서울 4억) 이하인 임대차에만 인정되던 대항력*을 모든 임대차에 적용되도록 하였습니다. 

* 대항력의 의미는 16p를 참고하시길 바랍니다.
이에 따라 임차인은 보증금·차임 액수와 무관하게 이전 건물 주인과 체결한 임대차계약을 새로운 건물주인에게 주장할 수 있습니다. 대항력의 요건을 갖춘 임차인은 기존 임대차계약의 내용뿐만 아니라 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리를 새로운 건물 주인에게도 행사할 수 있게 되었습니다. 

Q 40_ 2015년 개정법 시행 전에 환산보증금을 초과하는 임대차계약이 체결된 경우에도 대항력이 인정되나요? 

A 2015년 개정법 부칙 제2조에 의하면 “제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”고 규정하고 있습니다. 
즉, 개정된 대항력 규정은 개정법의 시행일인 2015. 5. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의(묵시적 갱신 포함)한 경우에 적용된다는 의미입니다.
그러므로 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우에도 2015. 5. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의한 경우에는 대항력이 인정된다고 할 것입니다.
즉, 환산보증금을 초과하는 임대차의 임차인이 2015. 5. 13. 이전에 계약을 체결하였다면 임대차기간 중 바뀐 건물주에게는 전 건물주와 체결한 임대차를 주장할 수 없다는 의미입니다.