권리금회수 기회보호 거절에 대한 정당성 판단기준-김남근 (2016)

초록 :  권리금은 상가임대차 실무에서 임차권양도를 통해 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 영업시설 등의 유형재산과 거래처, 신용, 영업상 노하우 등의 무형재산의 양도대가로 수수되는 금원이다. 임차인이 가장 직접적으로 영업을 위해 투하한 자본을 회수하는 방법은 임차권양도를 통해 영업시설, 영업권 등의 영업재산권을 처분하는 것인데, 권리금 거래는 이러한 상가임차인 영업재산권을 처분하는 거래이다. 개정 상가임대차법은 임대차 종료 시 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 임차권을 양도하여 그 대가로 권리금을 회수하는 기회를 보호하기 위하여 임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 위법행위로 보아 손해배상 책임을 부과하는 입법형식을 취하고 있다. 그러나 기본적으로 외국의 입법례에서 볼 수 있는 임대인의 임대차양도 거절에 관한 정당성 심사를 통하여 임차인을 보호하려는 제도와 그 성질을 같이 하고 있다 볼 수 있다.    정당성판단의 기본적인 기준은 “임대인의 일반적인 경제적인 이익을 보호”의 관점이 아니라 “임대목적물의 소유·관리상 임대점포의 재산가치 보호”의 관점이다. 이러한 관점에서 임차권양도 거절의 정당성 판단을할 때 고려해야 할 사항으로는 ⅰ)신규임차인이 되려는 자의 자력, ⅱ)신규임차인이 되려는 자가 임대차계약 조건을 이행할 수 있는 능력이 있는지 여부와 ⅲ)신규임차인이 되려는 자의 영업이 임대점포의 용도에 적합한 것인지 또는 합법적인 것인지 여부 ⅳ)신규임차인이 되려는 자의 점유의 성질에 비추어 공간의 개조 또는 변형의 필요성이 있는지 여부 등을 들 수 있다. 전자의 두 가지 고려사항은 개정 상가임대차법 제10조의4 제1항 제1, 2호에도 반영되어 있다. 그 밖에 임대차계약에서 사용용도를 제한하고 있는 경우 신규임차인이 되려는 자의 영업이 사용용도를 벗어난 것인지 여부, 임대인이 조건부로 임차권양도에 동의하겠다고 하는 경우 그 조건의 정당성 여부도 주요한 정당성 심사의 대상이 될 것이다.     권리금 회수기회 보호제도는 임대인이 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하여 임차인의 영업재산권처분을 방해함으로써 발생하는 손실에 대한 책임을 규율하는 제도라는 그 법적성격을 명확히 하고, 일반적인 임차권만의 양도와 영업시설이나 영업권 등 영업재산권의 이전이 수반되는 상가임대차의 임차권양도는 그 실질이 크게 다르므로, 프랑스의 입법례처럼 일반 임대차양도와 상가임대차 양도를 구분하여 규율하려는 입법적 노력도 필요하다.

 

 

Ⅰ. 글머리에 : 권리금회수 보호제도의 입법취지  

   임차권 양도나 전대는 임차인이 영업을 위하여 투하한 자본을 회수할 수 있는 가장 직접적인 방법이고, 현실에서도 임차권 양도를 통하여 임차인이 투하한 자본인 권리금이 거래되고 있다. 특히 상권이 발달한 지역일수록 동종영업 사이의 경쟁이 치열하고 영업을 위하여 내부 인테리어나 시설, 프랜차이즈 가맹비, 홍보와 영업망 형성을 위한 투자비용 등이 많이 소요되고 임대차기간 중이나 임대차 종료 시 임차권양도를 통해 투하된 자본을 회수하고자 한다. 소상공인진흥공단이 2013년 실시한 상가임대차 실태조사에 의하면 권리금이 수수되고 있는 임대차는 전체 임대차의 55%에 달하고, 상가임차인의 85%가 임대차 종료 시 권리금을 받고 나가겠다고 하고 있다. 권리금의 규모도 서울지역상가의 경우 평균 4,195만 원, 수도권과밀억제권역의 경우 평균 2,866만 원에 달하고 상가권리금이 1억 원이 넘는 경우도 전체 조사대상의4.4%에 달하는 것으로 나타났다.1) 상가임차인은 전 임차인으로부터 큰 금액의 권리금을 지급하고 영업을 양수받거나 영업을 위해 많은 자본을 투하하고, 임대차 종료 시 신규임차인으로부터 권리금을 회수하여 투하자본을 회수하고자하고 있으나, 임대인이 임대차의 갱신을 거절하거나 신규임차인이 되려는 자에게 임차권 양도를 거절하는 경우 임차인은 큰 재산적 손실을입게 된다. 때로는 그 손실 규모가 수억 원에 달하기도 하여 중산층인 자영업자들이 신빈곤층으로 전락하는 기제가 되기도 하고 이러한 권리금 회수를 둘러싼 분쟁이 빈발하여 사회적 문제가 되어 왔다.  

1) 법무부 보도자료, “상가건물임대차보호법 개정안 마련-권리금 법제화, 정당한 이해관계의 조정-상생의 시작입니다”, 2013. 9. 24.

 
   이러한 상가임차인의 투하자본 회수방안이 마련되어야 한다는 사회적 여론을 반영하여 법학계에서도 임차인의 투하자본 회수방안에 관한 많은 논의가 전개되어 왔다. 임차인이 임대점포에 투하한 자본의 회수방안으로 종전 임대차법제에서 거론되는 제도는 유익비 상환청구권과 부속물 매수청구권이다. 유익비 상환청구권은 임대점포의 객관적 가치를 증대시킨 경우 그 가치가 현존하는 범위에서 비용을 청구하는 것인데, 상가임차인이 영업을 위하여 투하하는 시설은 대부분은 인테리어나 영업설비 등으로 임대점포의 시설에 관한 것이 아니어서 영업을 위하여 지출한 비용은 사치비로 평가될 수 있을뿐 유익비로 평가되기 어렵다.2) 부속물 매수청
구권의 경우에도 영업을 위하여 부속한 물건은 독립성이 인정되더라도 부속물 매수청구권의 대상이 될 수 없다.3) 상가임차인이 영업을 위하여 투하한 자본은 대부분 임대차 종료 후 원상회복의무로서 철거해야 할 시설이지 임대인에게 그 비용이나 매수대금을 청구할 수 있는 대상이 아니다. 그 동안 상가임차인이 영업을 위
해 투하한 자본의 회수방안에 관하여 많은 논의가 있었지만, 개정 상가임대차법의 권리금 회수제도는 상가임차인이 영업을 위하여 투하한 자본인 권리금을 직접적으로 정의하고 그 회수방안을 법적으로 규정한 사실상 최초의 시도인 셈이다. 

2) 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결.  3) 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738,25745 판결.

대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 [건물명도][공1991.12.1.(909),2682] 【판시사항】 가. 임대인이 상환의무를 지는 '유익비'의 의미  나. 임차인의 매수청구의 대상이 되는 '부속물'의 범위와 판단기준 및 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때 위 '부속물'에 해당되는지 여부  (소극)   【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다.  나. 민법 제646조에서 건물임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 '부속물'이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말하므로 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없으며 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.   【참조조문】 가.민법 제626조 제2항 나. 민법 제646조 【참조판례】 가. 대법원 1980.10.14. 선고 81다1851,1852 판결(공1980,13325) 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결(공1991,2426) 나. 대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결(공1977,10153) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,261) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울고등법원 1991.1.18. 선고 90나42291(본소),42307(반소)판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제1점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다고 판단한 원심의 설시이유를 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나, 유익비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 이 사건에서 피고가 이 사건 점포에 지출한 위 공사비가 여기에 해당한다고 할 수 없다.( 당원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결, 1991.8.27. 선고 91다15591,15607 판결 각 참조)  그리고 피고가 지출한 위의 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 유익비에 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건 결과에 영향이 없다. 따라서 논지는 이유가 없다.  제2점에 대하여 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물자체의 구조와 임대차계약당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것이다.( 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결 참조)  그러므로 원심이 이와 같은 견해에 터잡아 피고가 주장하는 시설들은 피고의 카페영업을 위한 시설물들일 뿐 이 사건 건물이나 점포의 객관적 편익을 가져오는 물건이라고 볼 수 없다는 이유로 피고의 부속물매수청구를 배척한 원심의 설시이유도 수긍할 수 있고, 거기에 부속물매수청구권의 범위에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  제3점에 대하여 원심의 제3차 변론조서의 기재에 의하면 원고는 원심에서 이 사건 금원지급청구는 불법점유로 인한 손해배상청구라고 석명한 바 있으므로, 원심이 피고에게 차임 상당의 손해배상금의 지급을 명한 것이 당사자처분권주의를 위반한 것이라고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이회창(재판장) 이재성 배만운

대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745(반소) 판결 [건물명도,필요비등][공1993.12.1.(957),3047] 【판시사항】 임차인의 매수청구의 대상이 되는 “부속물”의 범위와 판단기준   【판결요지】 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.  【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 1993.2.26. 선고 92다41627 판결(공1993상,1082) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 부산고등법원 1993.4.30. 선고92나17129,17136(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유(보충상고이유서 기재부분은 상고이유를 보충하는 범위내에서)를 본다.  1. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되지만 ,주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴본바, 원심이 그 거시증거를 종합하여,원고(반소피고, 이하 원고 라고한다) 소유인 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 3층으로서 당초부터 지하 1층 지상 1, 2층은 근린생활시설로 지상 3층은 주택용도로 건축되었고, 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 임차한 위 지상 2층 부분도 사무실로 사용되어 온 사실, 피고는 위 지상 2층 중에서 조그마한 방 두개를 제외한 거의 대부분을 삼계탕을 먹으러 온 손님을 위한 홀로 방 3개, 주방 등으로 사용함으로써 대중음식점의 외양을 있었던 사실을 인정한 다음 이 사건 건물의 본래의 용도, 이전의 이용실태, 피고의 이용상황 및 외양에 비추어 주택임대차보호법상의 주거용 건물이라고 할 수 없다고 판단한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.  2. 원심판결 이유에 위하면, 원심은 피고가 이 사건 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,147,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다고 판단하였다.  민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 ,필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다 고 할 것인바, 이 사건에서 피고가 위 건물에 지출한 공사비가 여기에 해당하지 않는다고 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 피고가 지출한 위 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 필요비나 유익비가 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건의 결과에 영향이 없는 것이고, 또한 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 하였더라도 무효라고 할 수 없다. 결국 논지는 이유 없다.   3. 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것 이다( 당원 1991.10.8 선고91다8029 판결 참조)   원심이 같은 취지에서 피고가 주장하는 위 시설들은 이 사건 건물의 구성부분으로 되었거나 피고의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다는 이유로 피고의 부속물매수청구권을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고 ,거기에 소론과 같은 부속물매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박만호(재판장) 김상원 윤영철(주심)

대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결 [건물명도][공1993.4.15.(942),1082] 【판시사항】 가. 임차인의 매수청구의 대상이 되는 ‘부속물’의 범위와 판단기준 및 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 경우 ‘부속물’에 해당되는지 여부  (소극)   나. 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 본 사례    【판결요지】 가. 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다.   나. 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 본 사례.   【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 가. 대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결(공1977,10153) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,261) 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 동양종합법무법인 담당변호사 김성기 외 5인 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1992.8.21. 선고 92나10434 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면 원심은, 1983.12.말경 원·피고 간에 이 사건 건물부분에 관하여 처음 임대차계약을 체결할 당시 원고가 피고에게 빌딩을 지어 나갈 때까지 언제까지라도 장사를 하게 해 주겠다고 하여 임대차계약을 체결하고 그 영업을 위하여 막대한 금원을 투입한 것인데, 원고가 위 약속과는 달리 피고의 영업이 제대로 돌아가기 시작하자 계약갱신을 거절하고 그 명도를 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당되어 허용될 수 없다는 피고의 항변에 대하여, 원고가 위와 같은 약속을 하였다는 점에 부합하는 을 제1호증의 기재는 이를 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 위 항변을 배척하였다.   기록에 비추어 살펴보면 원심의 위 인정은 정당한 것으로 보이고, 원심은 위 피고의 주장에 부합하는 원심증인 소외인의 증언도 배척한 취지라 할 것이므로 이를 탓하는 논지는 이유없다.   2. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 원고의 동의를 얻어 이 사건 건물부분에 설치한 실내장식, 주방, 화장실, 전기시설 기타 각종시설은 건물의 객관적 편익을 위한 것으로서 그에 대하여 부속물매수청구권을 행사한다는 피고의 항변에 대하여, 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것인데, 피고가 주장하는 시설물들은 건물에 부속되지 않은 독립된 물건이거나 완전히 독립성을 잃고 건물의 구성부분으로 된 것이거나 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위한 것으로서 그 어느 것이나 위 매수청구의 대상이 되는 부속물이라고 할 수 없다는 이유로 이를 배척하였다.   민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다( 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결; 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 각 참조).   기록을 살펴보면, 이 사건 건물의 등기부등본(갑 제1호증), 건축물관리대장(갑 제4호증)에는 이 사건 건물 전체는 지하 1층, 지상 5층으로서 피고가 임차한 1,2층뿐만 아니라 지하층은 그 용도가 음식점으로 되어 있고, 원·피고간의 임대차계약서(갑 제2호증)에도 그 용도가 대중음식점으로 되어 있으며, 원심증인 소외인의 증언과 1심법원의 현장검증결과에 의하면 피고가 임차한 이 사건 건물부분은 당초 상·하수도, 화장실, 전기배선 등 기본시설만 되어 있는 것을 피고가 임차 후 이를 식당으로 사용하기 위하여 그 주장과 같은 각종 시설을 하였고 현재 그 바로 옆에는 ○○갈비라는 음식점이 붙어 있는 사실이 인정되는바, 이러한 사실관계에 비추어 보면 이 사건 건물의 객관적인 사용목적은 대중음식점이라고 봄이 상당하다고 할 것이다.   따라서 피고가 한 각종 시설물 중 음식점영업의 편익을 위한 것은 이 사건 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 할 것이므로 원심으로서는 피고 주장의 각종 시설물중 매수청구권의 대상이 되는 부속물로 볼 수 있는 것은 어느 것인지를 심리·확정하여 피고주장의 당부를 판단하였어야 함에도 불구하고, 피고 주장의 시설물들이 모두 오로지 식당경영이라는 피고의 특수목적에 사용하기 위한 것이라는 취지에서 건물사용에 객관적인 편익을 가져오는 것이 아니라고 본 원심판결에는 부속물매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다할 것이므로 이 점에 관한 논지는 이유 있다.   그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745(반소) 판결 [건물명도,필요비등][공1993.12.1.(957),3047] 【판시사항】 임차인의 매수청구의 대상이 되는 “부속물”의 범위와 판단기준   【판결요지】 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.   【참조조문】 민법 제646조 【참조판례】 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 1993.2.26. 선고 92다41627 판결(공1993상,1082) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 부산고등법원 1993.4.30. 선고92나17129,17136(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유(보충상고이유서 기재부분은 상고이유를 보충하는 범위내에서)를 본다. 1. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되지만 ,주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴본바, 원심이 그 거시증거를 종합하여,원고(반소피고, 이하 원고 라고한다) 소유인 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 3층으로서 당초부터 지하 1층 지상 1, 2층은 근린생활시설로 지상 3층은 주택용도로 건축되었고, 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 임차한 위 지상 2층 부분도 사무실로 사용되어 온 사실, 피고는 위 지상 2층 중에서 조그마한 방 두개를 제외한 거의 대부분을 삼계탕을 먹으러 온 손님을 위한 홀로 방 3개, 주방 등으로 사용함으로써 대중음식점의 외양을 있었던 사실을 인정한 다음 이 사건 건물의 본래의 용도, 이전의 이용실태, 피고의 이용상황 및 외양에 비추어 주택임대차보호법상의 주거용 건물이라고 할 수 없다고 판단한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.  2. 원심판결 이유에 위하면, 원심은 피고가 이 사건 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,147,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다고 판단하였다.  민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 ,필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다 고 할 것인바, 이 사건에서 피고가 위 건물에 지출한 공사비가 여기에 해당하지 않는다고 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 피고가 지출한 위 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 필요비나 유익비가 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건의 결과에 영향이 없는 것이고, 또한 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 하였더라도 무효라고 할 수 없다. 결국 논지는 이유 없다.  3. 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것 이다( 당원 1991.10.8 선고91다8029 판결 참조)  원심이 같은 취지에서 피고가 주장하는 위 시설들은 이 사건 건물의 구성부분으로 되었거나 피고의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다는 이유로 피고의 부속물매수청구권을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고 ,거기에 소론과 같은 부속물매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박만호(재판장) 김상원 윤영철(주심)

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 [손해배상(기),건물명도(반소)][공1994.11.1.(979),2854] 【판시사항】 가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비 인지의 여부   나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것 인지의 여부   다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부   【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.   나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.   다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다.   【참조조문】 가.나. 민법 제626조 제2항 가. 민법 제654조(제615조) 다. 민법 제618조, 제536조 【참조판례】 가. 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 다. 대법원 1989.10.27. 선고 89다카4298 판결(공1989,1784) 1992.5.12. 선고 91다35823 판결(공1992,1840) 1993.11.23. 선고 92다38980 판결(공1994상,162) 【전 문】 【원고(반소피고), (피상고인겸 상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 송호신 【피고(반소원고), (상고인 겸 피상고인)】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 김학만 【원심판결】 서울민사지방법원 1994.2.18. 선고 93나30036,30043(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, "이 사건 임대차계약이 1991.10.5.자 원고의 해지 의사표시에 의하여 종료되었다"는 원고의 주장을 배척한 데에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 임대차계약 해지에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심이 임차목적물인 이 사건 건물부분에서 간이음식점영업을 한 소외인이 1992.10.분부터 1993.3.분까지의 차임 합계액 금 4,200,000원을 "원고"에게 직접 지급하였다고 인정하고 있음은 소론과 같다.  그러나 원심이 위 사실을 인정함에 있어 인용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위 인정사실은 원심 증인 소외인의 증언에 의한 것으로 보이는바, 위 소외인의 증언을 보면 동인이 위 차임을 직접 지급한 상대방은 '피고(반소 원고, 이하 피고라 한다)'라고 증언하고 있고, 또한 원심이 피고가 원고에 대하여 반환의무를 지는 임차보증금 22,000,000원에서 공제되는 이 사건 건물부분 명도일까지의 연체차임을 계산함에 있어서 위 차임 합계액 금 4,200,000원을 피고에게 이미 지급된 차임 속에 포함시켜 공제하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원심이 위 소외인이 위 차임을 직접 지급한 상대방을 '원고'로 설시한 것은 '피고'의 단순한 오기임이 분명하므로, 원심판결에 소론과 같은 이유모순 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.  다. 제3점에 대하여 원심이 ‘원·피고 사이에 이 사건 건물의 준공검사지연으로 인한 원고의 영업상 손해를 배상하여 주기로 하는 약정이 이루어졌다’는 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 위법이 없으므로, 논지 또한 이유가 없다.  라. 제4점에 대하여 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인바(당원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 참조), 원심이, 이 사건 간판은 원고가 이 사건 건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여 위 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다고 인정·판단하였음은 이러한 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유가 없다.  마. 제5점에 대하여 원심은, 원고가 피고와의 합의 아래 임차목적물인 이 사건 건물부분에 그 판시 공사비를 투입하여 보일러 시설공사를 한 사실과 아울러 이 사건 임대차계약체결시 임차인인 원고는 임대인인 피고의 승인하에 이 사건 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 관계증거를 살펴 보면 원심의 위 사실 인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 잘못이 있다고 할 수 없다.  그리고 원심판시와 같이 원고가 이 사건 건물부분을 임대인인 피고에게 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 원고가 위 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로, 이와 같은 취지에서 원고의 위 보일러 시설 공사비 상환청구권을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 유익비상환청구권의 포기에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  2. 피고의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, 원고가 1991.11.경부터 1992.3.경까지 5개월 동안 이 사건 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 거기에서 간이음식점 영업을 하지 못함으로써 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 못하였다고 인정·판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 처분권주의 위배의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다.  나. 제2점에 대하여 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 할 것인바(당원 1989.10.27. 선고 89다카2498 판결 참조), 소론과 같이 원심이 피고의 변론기일에서의 진술에 대하여 그 주장의 취지가 이 사건 임대차계약상의 임차기간만료일부터 임차건물부분 명도시까지의 원고의 임차목적물 점유로 인한 차임 상당의 손해배상을 구하는 것인지를 석명하여 이를 심리한다고 하더라도, 원고의 손해배상책임이 인정되어 피고가 원고에게 반환할 임차보증금에서 공제될 수는 없을 것이므로, 결국 원심이 원고의 임차보증금에서 임차기간 만료 후 임차건물부분 명도시까지의 차임 상당을 공제하지 아니하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 석명권불행사나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다.  3. 이에 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

   다른 한편 권리금 회수기회 보호제도는 임대인의 상가임대차 갱신거절을 줄여 간접적으로 상가임대차를 장기화 하는 기능을 한다. 서울시가 2014년 3월 5,052개의 상가를 대상으로 시행한 “상가임대정보 및 권리금 실태조사” 결과에 의하면 서울지역 상가임대차의 평균 임대차기간은 1.7년으로 상가임대차법 제10조 제2항의
법정 계약갱신 허용기간의 1/3에 불과한 것으로 나타났다.4) 영국이나 프랑스, 일본 등의 임대차법제에서는 임대차기간 종료 시 임대인이 정당하지 않은 이유로 갱신을 거절하면 퇴거료 보상을 하도록 하고 있는데, 임차인이 영업을 위하여 투하한 자본을 일정부분 회수할 수 있도록하는 기능도 있지만 다른 한편 임대인이 퇴거료보상에 관한 부담으로 임차인의 갱신요구 거절에 신중하게 함으로써 상가임대차를 장기화 하는 기능을 하게 된다. 실제로 개정 상가임대차법이 2015. 5. 13. 공포와 동시에 시행되고 있지만 아직 권리금 회수를 둘러싼 분쟁이 본격적으로 나타나지 않고 있는 반면, 임대인들은 권리금 회수제도에 관한 부담으로 일단 임대차갱신요구에 대부분 응하는 것으로 나타나고 있다.  

4) 서울특별시 경제진흥실 보도자료, “상가임대정보 조사결과 토대로 임차상인보호 나선다”, 2014. 3. 11

Ⅱ. 권리금 회수 보호제도와 임차권양도의 정당성 심사제도  

 1. 임차권양도와 권리금 회수   

   권리금은 상가임대차 실무에서 임차권양도를 통해 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 영업시설 등의 유형재산과 거래처, 신용, 영업상 노하우 등의 무형재산의 양도대가로 수수되는 금원이다. 임차인은 10년, 20년의 장기간의 영업을 통해 임대료 이상의 높은 수익을 올림으로써 투하자본을 회수할 수도 있지만, 임차인이 가장 직접적으로 영업을 위해 투하한 자본을 회수하는 방법은 임차권양도를 통해 영업시설, 영업권 등의 영업재산권을 처분하는 것이다. 권리금 거래는 이러한 상가임차인의 영업재산권을 처분하는 거래이다. 아래와 같이 영국, 프랑스, 일본, 미국 등의 외국의 상가임대차법제를 보면 임차인이 영업을 위해 투하한 자본을 회수하는 것을 보호하는 방식은 크게 2가지이다. 먼저, 임대차 기간에 대해 기간을 정하지 않은 임대차를 원칙으로 하고 예외적으로 정당한 이유가 있는 경우에만 임대차계약의 해지 또는 갱신거절을 허용하는 장기임대차 제도이다. 그리고 또 다른 방법이 임차권양도 거절에 대한 정당성 심사를 통해 정당한 이유 없는 임차권양도의 거절을 제한함으로써 임차권양도를 보호하는 것이다. “임차인은 임차권양도 시 임대인의 동의를 받아야 하
지만, 임대인은 정당한 이유 없이 임차권 양도를 거절할 수 없다”는 규정을 두는 것이다. 개정상가임대차법은 임대차 종료 시 임차인이 임차권양도를 통해 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 보호하려는 것인데, 결국 임대차 종료 시 임대인에게 정당한 거절사유가 없는 경우에 임차권양도를 보호하는 제도인
셈이다. 

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)    ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.   ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

    우리 민법 제629조 제1항은 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 제2항은 임차인이 전항의 규정에 위반한 때 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있어, 임대인의 동의 없는 임차권양도 또는 전대차는 무단양도 또는 무단 전대로 위법행위로 보게 된다. 하지만 앞서 살펴 본 바와 같이 임차인이 영업을 위하여 투하한 자본을 회수하는 직접적인 방법은 영업을 처분하는 것이고 이러한 영업의 처분은 임차권양도가 반드시 수반되는 것이어서 임대인의 임차권양도 거절에 정당한 이유가 있는지를 전혀 심사해 볼 여지도 없이 임대인의 동의 없는 모든 임차권양도는 무단양도로 위법행위가 된다는
것은 상가임대차 거래현실과 상당히 괴리되어 있다. 이러한 현실과 민법 규정의 괴리를 해결하기 위한 한 방편으로 판례5)는 소위 “배신행위이론”을 제시한 바 있다. 민법상의 임대차계약은 임대인과 임차인의 신뢰를 기초로 한 계속적 법률관계로 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하는 것인데,
제3자에게 임차물을 사용·수익하게 하는 것은 임대인에게는 임대차관계를 계속하기 어려운 배신행위에 해당하여 임대차계약을 해지할 수 있는 것이므로, 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에도 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권이 발생하지 않는다는 법리이다. 이러
한 “배신행위이론”은 일본 최고재판소가 임대인의 동의 없는 임차권양도의 효력을 인정할 때 설시한 “신뢰관계 파괴이론”을 그대로 차용한 것이다.  

5) 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결.

대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 [건물철거등][공1993.7.1.(947),1553] 【판시사항】 가. 임차권의 무단양도 또는 전대시 임대인의 계약해지권을 규정한 민법 제629조의 규정취지   나. 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 임대인에게 임대차계약해지권이 있는지 여부  (소극)   다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례   【판결요지】 가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.  나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.   다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.   【참조조문】 민법 제629조 【참조판례】 나. 대법원 1972.1.31. 선고 71다2400 판결(집20①민47) 1993.4.13. 선고 92다24950 판결(공1993,1379) 【전 문】 【원고, 피상고인】 학교법인 신흥학원 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1992.9.8. 선고 91나12720 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고(제1항), 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제2항)고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차물을 사용 수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속 시키기 어려운 배신적행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지(종지)시킬 수 있도록 하고자 함에 있다 고 할 것이다.  따라서, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위의 법조에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 해석함이 상당하다.  2. 원심판결이유에 의하면 원심은, 제1심의 공동피고 소외인은 1983.11.경 이 사건 대지위에 이 사건 건물을 건축하여 소유하다가, 제1심판결 선고 후인 1991.7.8. 그의 처인 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정하고, 위 소외인은 당초 위 건물을 건축하기에 앞서 원고와의 사이에 위 건물의 부지에 관한 임대차계약을 체결하였는데, 그 임대차계약상 임차인 명의는 위 소외인으로만 되어 있으나 그의 처인 피고도 당연히 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하는 것이므로 위 건물의 부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 위 소외인이 1983.10.31. 원고와의 사이에 위 건물부지에 관하여 임대차계약을 체결한 사실과 위 계약체결 당시 피고가 위 소외인의 처였던 사실은 이를 인정할 수 있으나, 그러한 사정만으로 피고 또한 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하고 있다고 볼 수 없다고 배척하고, 피고는 위 소외인으로부터 위 건물을 양도받으면서 그 건물부지에 관한 임차권도 아울러 양도받았으며, 이에 대하여 원고가 동의하였거나 사후에 이를 승낙(소급적 추인)하였으므로 피고는 위 건물부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 원고가 위 임차권의 양도에 대하여 동의하였다거나 사후에 승낙하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척하고, 피고에게 위 건물의 철거와 그 부지부분 대지의 인도를 명하였다.  3. 기록에 의하면, 이 사건 임대차계약은 위 소외인과 피고 부부가 그 전부터 경영해 오던 가구점 건물의 부지가 도로부지로 편입됨에 따라 동두천시가 그 건물을 철거시키면서 그 보상 내지는 이주대책의 일환으로 원고에게 알선하여 체결된 것이고, 그 계약에서는 임대기간을 토지의 처분시까지 보장하고 그 처분시에도 임차인의 우선매수권을 보장하였으며, 임대료도 3년차마다 조정하도록 하는등 임차인의 지위가 강화되어 있고, 피고는 위 소외인과 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 상호가 동양가구인 가구점을 경영해 오다가 1988.11.11. 그와 협의이혼을 하면서 그 위자료 명목으로 당시 미등기이던 이 사건 건물을 양도받기로 하고 그때부터는 혼자서 위 가구점을 경영해 왔으며, 1992.3.7. 위 소외인과 다시 혼인하고 위 건물에서 동거하고 있는 사실이 엿보이는 바(을 제2, 4의 1, 8의 3, 24, 26, 28, 30, 31, 각 호증, 제1심의 현장검증결과), 사정이 이와 같다면 피고는 본래의 임차인인 위 소외인과 동일한 사업을 수행하면서 그 형식적인 사업주체의 인격만 변경된 것 뿐이고, 더구나 피고는 위 소외인과 부부간으로서 한 세대를 구성하고 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영해 오고 있었던 터이었고, 그후 다시 위 소외인과 혼인하여 같은 건물에 동거하고 있는 바여서, 실질적으로 임대인인 원고의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치는 것도 아니고, 이와 같은 경우에는 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고에게는 계약해지권이 발생하지 아니하고 피고는 위 임차권의 양수나 이에 터잡은 사용·수익을 임대인인 원고에게 주장할 수 있다고 보는 것이 옳을 것이다.  그렇다면 원심판결에는 임대인의 승낙없이 제3자가 임차물을 사용·수익하는 경우의 법률관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 범위안에서 이유 있다.  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   최종영(재판장) 최재호 배만운(주심) 김석수

대법원 1995. 7. 25. 선고 94다46428 판결 [건물철거등][공1995.9.1.(999),2938] 【판시사항】 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권자가 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우, 그 건물 부지에 관한 임차권도 함께 양도되는지 여부   【판결요지】 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는, 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로 이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다고 해석함이 상당하다.  【참조조문】 민법 제629조 제1항, 제629조 제2항 【참조판례】 대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결(공1993하,1553)> 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 3인 【피고, 상고인】 피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 임규운 【원심판결】 서울고등법원 1994.8.16. 선고 92나66673 판결 【주 문】 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심은, 1988.10.경 이 사건 대지의 소유자인 원고들과 그 지상에 건립된 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 이 사건 대지에 관하여 이 사건 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정이 없는 임대차계약이 성립한 사실, 그런데 소외 1은 피고 1, 피고 2에 대한 대여금 채무 6억 9천만 원의 채무를 담보하기 위하여 위 피고들 앞으로 1990.9. 22. 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 경료해 준 사실을 인정한 다음, 위 피고들이 위 소외 1에 대한 채권담보를 목적으로 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 경료받았다 하더라도 양도담보가 일종의 신탁적 양도, 양수로서 양도담보계약의 당사자 사이에서는 채권담보 수단이지만 제3자에 대한 관계에서는 양도담보권자가 소유자라고 할 것이므로 위 건물에 대하여 위 피고들 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 이 사건 건물 소유를 목적으로 한 위 소외 1의 이 사건 대지 임차권은 위 피고들에게 양도된 것으로 보아야 하고 대지 소유자인 원고들이 위 임차권양도를 동의하였다고 인정할 만한 아무런 주장, 입증이 없으므로 원고들이 위 소외 1에 대하여 위 대지 임차권의 무단양도를 이유로 한 해지의 의사표시에 의하여 원고들과 위 소외 1 사이의 이 사건 대지 임대차계약은 적법히 해지되었다고 판단하였다.  민법 제629조 제1항은‘임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.’고, 같은 조 제2항은‘임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.「고 규정하고 있는바, 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물을 제3자에게 양도하는 경우 특별한 다른 사정이 없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 한 대지의 임차권도 그 건물의 소유권과 함께 양수인에게 이전된다고 할 것이나 이 경우 민법 제629조가 적용되기 때문에 대지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 양수인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것므로 임대인은 대지 임차권의 무단양도를 이유로 대지 임차인과 사이의 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.  그러나 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로 이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다고 해석함이 상당하다고 할 것이고, 따라서 이 사건의 경우 대지임차권의 무단양도를 이유로 한 원고들의 임대차계약해지의 의사표시는 그 효력이 있다고 할 수 없다.  그렇다면 원심이 원고들의 대지 임차권의 무단양도를 이유로 한 임대차계약해지의 의사표시에 의하여 이 사건 대지 임대차계약이 적법히 해지되었다고 판단한 조치에는 양도담보 및 임차권 양도에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 원심은 위와 같은 위법한 판단을 전제로 하여 나머지 판단에 나아감으로써 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다고 할 것인바, 이를 지적하는 논지는 이유가 있다.  그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수

대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 [배당이의][공2007하,1997] 【판시사항】 [1] 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 여부 (적극)   [2] 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부 (적극)   [3] 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 동의 없는 전대차라는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부 (소극)   [4] 주택의 전대차가 임대인에 대하여도 적법, 유효하다고 평가되는 경우, 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는지 여부 (적극)   【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다.  [2] 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다.  [3] 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다.  [4] 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조  【참조판례】 [1] 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결(공2001상, 521) [2] 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결(공1988, 893) 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결(공1994하, 2067) 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490) [3] 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결(공1993상, 1379) 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 국민은행 【원심판결】 창원지법 2005. 10. 14. 선고 2005나4981 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바 ( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 참조), 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다( 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조).  한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다( 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).  그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.  2. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 청구원인 주장, 즉 이 사건 아파트의 임차인인 원고가 임대차종료 후 임대인 송림주택건설 주식회사(이하 ‘송림주택건설’이라 한다)의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 진주시로 이사를 해야 할 사정이 생겼고, 송림주택건설에게 보증금반환을 요청하였음에도 그 회답을 받지도 못하자, 이러한 상황이라면 아파트의 전대를 통한 임차보증금의 회수에 관하여 묵시적 동의가 있는 것이라고 받아들여, 이 사건 아파트를 소외인에게 전대하고 자신은 퇴거하는 한편, 소외인이 이를 인도받아 거주하면서 그곳에 주민등록을 마쳤으니, 원고의 위 전대는 임대인에 대한 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것이어서 적법 유효하고, 이 경우에는 전차인의 직접점유와 주민등록으로서 임차인인 원고의 대항요건이 유지 존속한다고 보아야 하므로, 원고는 주택임대차보호법 제8조, 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 소액임차인으로서 피고에 우선하여 배당받을 권리가 있다는 배당이의의 주장을 한 데 대하여, 그와 같은 사정만으로는 원고가 송림주택건설로부터 전대차에 관한 동의를 받았다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다.  3. 그러나 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 아파트는 임대주택법에 의하여 건설된 20평형대의 임대주택으로서 같은 법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 원고와 송림주택건설 사이의 임대차계약에도 임차권양도·전대금지의 특약이 있기는 하였으나, 위 법 제13조 단서에서는 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 임차권양도·전대가 허용되는 것으로 규정하고, 이에 따라 임대주택법시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에서는 “근무·생업 등의 사유로 다른 시·군으로 퇴거하고자 하는 경우”를 그 사유의 하나로 규정하고 있는 점, 임대인인 송림주택건설은 원고와의 약정 임대차기간이 종료할 무렵인 1997년경 이미 부도가 난 이래 그 임직원들의 소재파악이나 연락이 전혀 불가능한 상태에 있었고, 이 때문에 원고는 임차보증금을 돌려받지 못한 채 수년간 이 사건 아파트에 계속 거주할 수밖에 없었던 점, 그러다가 원고는 2000년 초경 진주시에서 음식점을 운영하기 위하여 이사를 가야할 사정이 생겼고, 송림주택건설의 주소지로 “임대기간 만료에 따른 보증금반환 청구”의 내용증명우편을 발송하였으나 그에 대한 아무런 회신을 받지 못한 점, 이에 원고는 2000. 3. 11. 평소 알고 지내던 소외인에게 이 사건 아파트를 자신의 임차보증금보다 적은 1,000만 원의 전세보증금에 전대하였고, 그 후 원고는 2000. 3. 29. 자신이 보관하던 송림주택건설과의 임대차계약서상에 확정일자를 받은 다음 아파트에서 퇴거하여 진주시로 주민등록을 옮겼으며, 전차인 소외인은 그 무렵 이 사건 아파트를 인도받아 점유·거주하면서 그곳에 주민등록을 하여 이를 유지해 오고 있는 점, 이와 같이 원고가 송림주택건설의 동의를 받지 아니하고 아파트를 전대한 이후에도 송림주택건설의 소재가 명확하지 않을 뿐만 아니라 원고의 전대를 문제삼아 임대차계약을 해지한다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없는 점 등을 엿볼 수 있다.  이러한 여러 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 이 사건 전대는 실질적으로 임대인인 송림주택건설의 인적 신뢰나 경제적 이익을 침해한다거나 그와의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고는 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 소지가 충분히 있는바, 만약 그렇다면 임대인인 송림주택건설은 자신의 동의 없이 전대가 행해졌음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고, 오히려 전차인인 소외인은 위 전대차나 그에 터잡은 사용·수익을 임대인인 송림주택건설에게 주장할 수 있는 것이어서, 이 사건 전대차는 그 당사자 사이는 물론이고 임대인에 대한 관계에서도 적법 유효하다고 할 것이며, 이 경우에는 전차인 소외인이 이 사건 아파트를 인도받아 주민등록을 마침으로써 소액임차인인 원고의 대항요건도 적법 유효하게 유지 존속한다고 보게 될 것이다.  그럼에도 불구하고 원심은, 원고의 이 사건 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것인지, 그렇다면 그 경우에는 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우와 마찬가지로 대항요건이 유지 존속하는 것으로 볼 수 있는 것인지 여부에 대하여 심리·판단하지 아니한 채, 원고가 이 사건 전대 당시 임대인 송림주택건설로부터 동의를 받지 않았다는 이유만으로 만연히 원고의 이 사건 배당이의 청구를 기각하고 말았는바, 이러한 원심판결에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 성립요건으로서의 대항요건에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   고현철(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 [배당이의][공2010하,1354] 【판시사항】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기    [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부 (한정 적극)  [3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부 (적극)  [4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부(소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부 (소극)   【판결요지】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.  [3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.  [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다.   【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 민법 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행 제19조 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행 제18조 제1항 제1호 (가)목 참조]  【참조판례】 [3] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553) 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결(공2007하, 1997) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1외 20인 【원고, 상고인】 원고 22외 2인 (소송대리인 변호사 박석봉) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천) 【원심판결】 대전고법 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 가. 상고이유 제1점 1) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다 .  따라서 원심이, 피고가 이 사건 태영아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.  2) 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.  원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다.  나. 상고이유 제2점 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다 .  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 판시 원고들이 임차권의 양수인 내지 전차인으로서 원래의 임차인의 확정일자를 원용하여 우선변제권을 행사한다는 취지의 주장에는 위 법리에 따른 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 충분하고, 원심이, 판시 원고들이 이 사건 태영아파트에 대한 경매신청의 등기 전부터 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 우선변제권이 있고, 이 사건 태영아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 판시 보증금 전액에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다는 취지로 판단한 것은, 그 설시에 있어 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 위 법리에 부합하는 것이어서 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.  다. 상고이유 제3점 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다 ( 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조).  원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 태영아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 판시 원고들이 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 태영산업의 동의를 받지 않은 이상 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다는 피고의 주장에 대하여, 판시 사실관계를 인정한 다음, 태영산업은 부도로 인하여 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 판시 원고들의 임차권 양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 태영산업은 이후 판시 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 임차권 양도나 전대차가 임대인인 태영산업에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 태영산업이 제3자에게 판시 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권 양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하므로 판시 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인들이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  그리고 피고는 임차권 양도에 있어서 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자 또는 그 임차권에 대하여 법률상의 이익을 가지는 자라고 할 수 없으므로, 임차권 양도를 피고에게 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추어야 한다는 취지의 상고이유는 받아들일 수 없다.  2. 원고 22, 23, 24의 상고이유에 대한 판단 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고( 제1조), ‘임대주택’이라 함은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하므로( 제2조 제1호), 임대주택법상의 각종 지원과 규제가 적용되는 건설임대주택은 위 법상의 임대주택에 해당하고, 주택을 건설한 자가 위 법상의 임대사업자로 등록하였는지 여부에 따라 임대주택법의 적용 여부가 달라진다고 해석할 것은 아니다.  그리고 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는바, 구 임대주택법과 동법 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다 .  원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 원고들의 경우 최초임차인 내지 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 태영아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 임대주택법의 적용에 관한 법리오해나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성

   하지만 이러한 임대인과의 관계에서 배신행위로 평가되지 않을 정도의 특별한 사정이 있는 경우에만 임대인의 동의 없는 임차권양도의 효력이 인정된다는 배신행위이론은 그 동안 임대인의 동의 없는 임차권양도는 무조건 무단양도라는 도그마에 대해 성찰해 볼 수 있는 법리를 제시한 점에 의의가 있지만, 매우 특별한 예외
적인 사정이 있는 경우에만 임대인의 동의 없는 임차권양도가 유효하다는 결론에 이르게 된다.6) 실제로 위 대법원 판례 이후에 임대인의 동의없는 임차권양도에 대하여 어떤 경우에 임대인의 동의 없는 임차권양도가 유효하게 되는 것인지에 대한 구체적 기준을 제시하는 판례가 제시된 바 없고 재판실무에서도 임대인의 동의 없는 임차권양도는 무단양도로 위법행위로 취급하여 왔다. 아래와 같이 영미법에서 “임대인은 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절해서는 안 된다”는 정당성 심사의 관점에서 임차권양도의 효력에 관한 구체적인 판단기준을 법리적으로 발전시켜 온 것과는 다른 태도이다. 프랑스 상법과 같이 일반적인 임차권양도와 영업재산권에 수반되는 임차권양도를 구분하여 후자의 경우에는 재산권으로서 양도의 자유를 보장하려는 태도와도 다르다. 임대차 종료 시 임차권 양도를 통한 권리금 회수기회를 보장한다는 개정 상가임대차법을 계기로 임대인의 임차권양도 거절의 정당성을 판단하는 기준에 관한 구체적인 법리가 필요하게 되었다. 

6) 위 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결의 사안은 토지를 임대차 하여 지상건물에서 가구점을 운영하던 임차인이 처와 협의이혼에 따른 재산분할로 가구점 운영권을 처에게 양도하였다가 다시 재결합하면서 임차인으로 복귀하게 되었던 사안으로 실질적으로는 임차인의 변경이나 임차권 양도가 있다고 볼 수 없는 사안이었다

2. 미국의 임차권양도 거절의 정당성 심사제도   

  영미의 보통법(common law)의 원리에서는 재산권의 양도의 자유는 사적자치의 가장 기본적인 원리이고, 임대차는 계약(contract)의 성질과 함께 재산권 내지 재산적 이익(property interest)의 성질도 가지고 있기 때문에 재산권양도자유의 원칙이 임차권양도에도 적용된다.7) 

7) Alvin L. rnold, Jeanne O’Neill, “Real Estate Leasing Practice Manual(Database updated October 2014) Part I. Basic Lease Clauses, Chapter 31. Assignments of Leases, and Subleases; Leasehold and Fee Mortgages § 31:1 Assignment and  subleases - Introduction”

하지만 임대인의 입장에서 신규임차인이 되려는 자의 영업이 임대점포에 적합한 것인지, 쇼핑센타와 같이 많은 상가임차인이 입점하여 영업을 하고 있는 경우에는 해당 영업이 다른 임차인의 업종과 중복되거나 임대건물의 품격에 맞지 않는지, 임대료를 매출에 비례하여 지급하는 수수료 매장의 경우에는 매출액이 일정수준
에 미치지 못할 우려가 있는지, 임대인이 영위하는 영업이나 임대인의 잔여 점포의 임대차와 경쟁하는지8) 등은 종전 임대차와 같이 임대점포의 재산적 가치를 유지할 수 있는지 판단하는 데 중요하다. 그래서 상가임대차 실무에서는 상가임차인이 누구인지는 임대차의 목적을 달성하는데 있어 매우 중요하기 때문에 임대차계약서에서 일반적으로 임차권의 양도나 전대차에는 임대인의 동의(approval)를 받아야 한다고 기재하고 있고 이러한 규정은 유효한 것으로 인정된다. 다만 이때 미국, 영국의 실정법에서는 이와 같이 임대인의 동의를 받도록 하는 임차권양도의 제한규정에 대해서 “임대인은 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절해서는 아니 된다”는 규정을 두고 있거나, 판례법리를 통해 임대인은 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절할 수 없다고 해석함으로써 임차권양도 거절에 대한 정당성 심사제도를 운영하고 있다. 구체적으로 어떠한 경우에 임차권양도 거절이 정당한 이유 없는 것으로 평가되는지에 대해서는 많은 판례가 축적되어 있어 뒤에서 살펴보기로 한다.

8) 미국 법원의 재판실무에서는 뒤에 살펴보는 바와 같이 임대건물 내에 빈 점포가 있는데, 임차인이 임차권양도를 하는 것은 사실상 빈 점포의 임대차를 방해하는 기능을 하게 되므로 이 경우 임대인의 임대차 영업과 경쟁하는 것으로 본다

   캘리포니아 주의 민법은 임차권 양도에는 임대인의 동의를 필요로 하지만 임대인은 정당한 이유 없이(unreasonably)9) 동의를 거절(withhold)할 수 없고, 임대인은 동의 또는 거절에 명시적인 기준이나 조건을 부과할 수 있으며 그 명시적 기준이나 조건에 따라 동의를 거절할 수 있다고 규정하고 있다.10) 우리 민법 제629조와 같이 임차권양도에는 임대인의 동의를 필요하지만 “임대인은 정당한 이유 없이 임차권 양도를 거절할 수 없다”는 임차권양도의 정당성 심사에 관한 규정이 추가되어 있다. 뉴욕 주 재산권법에서도 임대인의 서면동의 없이 임차권을 양도 또는 전대할 수 없다고 규정하면서도 임대인은 정당한 이유 없이 거절할 수 없다(consent may not unreasonably withheld)는 규정을 두고 있다.11) 하지만 많은 주에서는 주의 민법이나 재산권법에 “임대인은 정당한 이유 없이 임차권 양도를 거절할 수 없다”는 명문의 규정이 없더라도 판례법리를 근거로 임차
권양도의 거절에 대해 법원이 정당한 이유 있는 거절인지에 대한 정당성 심사를 하고 있다. 

9) 영미법에서는 행위의 위법성을 판단하는 기준으로 “정당한 이유 없이(unreasonably)”라는 규정을 많이 사용하고 있고, 이에 따라 법원은 관련된 여러 요소를 종합하여 정당성(reasonableness) 판단을 하는 법리가 발달해 있다.  10) Cal. Civ. Code § 1995.250. 11) Law of New York, Real Property Article 7 - Landlord and Tenant § 226-b Right to sublease or assignment. 2.(a) 다만 뉴욕 주 재산권법 제7절 임대차(Landlord and Tenant)의 § 226-b항 부분은 주거임대차(renting a residence)에만 적용되는 것이다.

 

   캘리포니아 주 민법의 임차권양도 거절의 정당성 심사에 관한 근거 규정도 Cohen v. Ratinoff12) 판결과 Kendall v. Pestana13) 판결 등의 판례법리를 주 민법에 명문화 한 것이다. 최초로 임차권양도 거절에 관한 정당성 심사의 법리가 제시된 것은 Cohen v. Ratinoff 판결이었는데, 임대인은 임대차계약에서 임차권양도를 허락한다는 내용이 없으므로 임대인의 동의 없이 임차권양도를 할 수 없다고 항변하였고, 임차인은 임대인의 임차권양도 거절은 법의 일반원리인 “신의칙 및 공정거래 (good faith and fair deal)의 원칙”에 위반되어 위법하다고 주장하였다. 급심은 임대차계약서에 임차권양도 거절에 관한 정당성 심사를 근거가 없으므로 법원에서 임차권양도의 정당성 심사를 할 수 없다는 이유로 소를 각하하였으나, 캘리포니아주대법원은 신의칙 및 공정거래의 원칙은 법의 일반원리로서 이 사건 임대차계약에도 적용되어 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하는 위법행위를 제약하는 역할을 한다고 하였다. 이러한 법리의 바탕에서 임대차계약서에 임차권양도 시 임
대인의 동의를 받아야 한다는 조항만 있고 “정당한 이유 없이 임차권양도를 거절할 수 없다(the landlord’s consent may not be unreasonably withheld)”는 규정이 없더라도 임대인은 이러한 신의칙 및 공정거래의 일반원칙에 의하여 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절할 수 없다고 하였다. 그 뒤 Kendall v. Pestana 판결에서도 이러한 법리는 다시 법리적으로 승인되었고 캘리포니아주 민법개정으로 1995.260조에 명문으로 규정되
게 되었다. 캘리포니아 주민법은 위와 같은 법리에 따라 임차권양도 시 임대인이 임차인의 권리를 침해하였을 때, 임차인이 권리를 구제받을 수 있는 근거는 임대차계약서의 명문의 규정뿐만 아니라, 보통법(legal), 형평법(equitable), 신의칙 (waiver and estopel) 등에 있다고 규정하고 있다.14)  

12) Cohen v. Ratinoff, 147 Cal.3d 321 (1983). 13) Kendall v. Pestana, 40 Cal.3d 488 (1985).  14) Cal. Civ. Code § 1995.300

   이렇게 “임대인은 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절할 수 없다”는 법리는 아래와 같이 다른 주의 많은 법원에서 임대인의 임차권양도 정당성 심사의 법리로 일반적으로 받아들이고 있다. 미국 법조인협회(American Law Review Commission)에서 각 주의 법이나 판례 등을 정리하여 모델 법리로 제시하는 Restatement의
재산권(Property)법 중 임대차(Landlord and Tenant) 부분에서 규정하고 있다.15) 

15) Restatement of Property(second), Landlord and Tenant Chapter 15. Transferability of Landlord’ of Tenant’s Interest in Leased Property

3. 영국의 임차권양도 정당성 심사제도  

   영국도 임차권도 재산권으로서 자유롭게 양도, 전대할 수 있다는 보통법의 원리가 성립되어 있으나 임대차 거래의 실무에서는 임대차계약서에 양도와 전대를 금지하거나 임대인의 동의를 받도록 규정하고 있다. 하지만 “1927년 임대차법 (Landlord and Tenant Act, 1927)” 제19조 제1항은 임대인은 임차인의 임차권양도, 임대점포의 개량, 개발을 정당한 이유 없어 거절할 수 없다고 규정하고 있다.16) 영국의 임대차법은 1927년 제정된 후, 1954년과 1995년 크게 개정되었다. 1차 세계대전 이후 소매점포의 수요가 증가하면서 차임이 상승하여 임차인의 보호 필요성이 제기되었는데, 그 결과 1927년 임대차법이 제정되어 상가임대차 종료 시 영업권(goodwill)보상, 임차권양도 거절에 대한 정당성 심사 규정 등이 도입되었다. 그 후 2차 세계대전 후 다시 점포
임대료가 상승하고 상가임차인의 영업기간 보호등이 제대로 되지 않자 “1954년 임대차법”에서는 임대차갱신제도가 도입되고 산정방법이 어려워 실효성이 없다는 비판이 있었던 영업권보상제도를 없애고 퇴거료(disturbance) 보상제도를 도입하였다. 한편 임대인들은 임차권양도의 조건으로 임차권양도 후 신규임차인이 차임을 연체하거나 손해 발생 시 임차인이 보증책임을 부담하도록 하여, 임차인들은 임차권양도 후에도
종전 임대차계약상의 책임에서 완전히 벗어나지 못하고 손해배상책임을 부담하는 문제가 자주발생하였다.17) 그래서 “1995년 임대차법”에서는 임차권양도 후에는 임차인의 책임을 면제하도록 하는 규정18)이 도입되었다. 그러나 1954년, 1995년 개정 임대차법에서도 임차권양도 거절에 대한 정당성 판단 제도는 그대로 유지되고 있다. 

16) Landlord and Tenant Act, 1927 § 19(1) 17) 법무부, “각국의 영업용건물 임대차 법제” 행정간행물 2300-61010-17-9615, 1996. 12. 33면.  18) Landlord and Tenant(Covennts) Act, 1995 § 5

4. 프랑스의 임차권양도 거절의 정당성 심사제도  

   프랑스 법제에서 임차권양도에 관한 규율의 특징은 일반적인 임대차양도와 영업재산권의 양도가 수반되는 임차권양도의 효과를 엄격하게 구분하고 있다는 것이다. 프랑스 민법 제1717조는 임차인은 임차물을 전대하거나 타인에게 양도할 권리를 가지나, 이 권리가 금지된 때에는 그러하지 아니한다고 규정하여 임차권은 양도할 수 있으나 임대차계약에서 임차권양도를 금지할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 프랑스 1953년 임대차법령19) 제35-1조는 “형식에 관계없이 임차인이 영업권 또는 그 기업 및 동법에 따른 임대차계약 또는 그 권리를 양도하는 것을 금지하는 계약은 무효이다”라고 하여 원칙적으로 상가임대차에서 임차권양도를 금지하는 계약은 무효라고 하고 있다.20) 프랑스 법제에서 이렇게 일반임대차와 상가임대차에서 임차권양도 금지에 관한 다른 태도를 취하고 있는 것은 상가임대차의 경우에는 영업권의 보호라는 차원에서 접근하고 있기 때문이다. 프랑스상법 제1권 제5장은 영업권에 관한 규정을 두면서 그 중 제5편에서 상사임대차에 관하여 규율하고 있다.21) 프랑스 상법 L145-16조는 위 1953년 임대차법령 제35-1조와 같은 취지로 “형식에 관계없이 임차인이 임차권을 양도하거나 이 장에서 가지게 되는 권리를 영업의 양수인이나 인수인에게 양도하는 것을 금지하는 모든 약정은무효이다”라고 규정하고 있다. 

19) 프랑스 1953년 임대차법령이 정식명칭은 “상업, 산업 또는 가내수공업 용도 건물 또는 상가의 임대차계약 갱신 관련 임대  및 임차인 간 관계를 규정한 1953년 9월 30일자 법률 제53-960호”이다. 동 법령이 관장하는 내용에 대하여 전문에는 “수 차례에 걸쳐 수정 및 보완된 동 법령은 상사계약을 규정하는 것으로서 특히, 임대차계약의 갱신과 관련한 의무의 수행,임대료 조정, 전대차계약 및 사업 활동의 변경 또는 확장에 대한 조건을 정한 법률조항을 포함하고 있다”라고 기재되어 있다(Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal).  20) 하지만 프랑스 1953년 임대차법령은 21조에서 전대차에 대해서는 원치적으로 허용하지 않고 임대인이 동의한 경우에만 허 용하고 있다.  21) 김영두/위계찬, “상가점포의 권리금에 관한 연구”, 2009년 법무부 연구용역 보고서, 2009. 10., 12면.

   프랑스는영업권을영업재산(fonds de commerce)의 보호라는 관점에서 접근하여 단지 영업권이라 하지 않고 영업재산권(la proprite commerciale)이라 하고22) 재산권 양도의 자유라는 근대 시민법의 기본적인 원리에서 영업소유권의 양도의 자유를 허용하고 있다. 이러한 관점에서 단순한 임차권양도가 아니라 상가임대차처럼 영업소유권의 양도가 수반되는 상가임대차의 양도에 대한 금지약정은 무효라고보는것이다. 같은 취지에서 정당한 이유없이 임대차갱신을 거절하여 상가임차인이 영업소유권을 침해받게 되는 경우에는 퇴거료 보상을 하도록 하고 있다. 이러한 영업재산권을 보호하는 법제로 인하여 프랑스의 상가임대차는 장기임대차가 보호되는 방향으로 운영되고 있다. 상가 임차권양도는 단순히 ‘임차권’ 채권의 양도만이 아니라 상가임차
인이 영위하고 축적해 온 영업재산이나 영업권 등의 재산권이 함께 양도되는 것임에도 불구하고, 우리 재판실무에서는 이러한 점을 간과하고 일반 임차권양도만의 관점에서 임대인의 동의가 없는 임차권의 양도는 특별한 사정이 없는 한 위법한 무단양도라는 태도를 취해 왔다. 프랑스의 법제가 보여주는 바와 같이 영업재산의 양도가 수반되는 임대차와 일반임대차에 있어서는 이를 엄격히 구분하여 실질이 다른 만큼 다르게 규율하려는 법리와 입법태도를 참조할 필요가 있다.  

22) 이충훈/허명국, “상가임대차 권리금 계약에 관한 현황과 정책방향”, 2009년 국회입법조사처 연구용역보고서, 2009. 12. 17., 41면.

5. 권리금회수 보호제도와 임차권양도 거절의 정당성 심사제도  

   임대인이 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 임차권양도에 수반하는 권리금 계약을 체결하여 권리금을 회수하는 것을 방해하는 행위는 결국 임차권양도 거절로 나타난다. 임대인의 권리금 회수기회 방해 행위가 위법행위로서 손해배상의 대상이 되느냐는 임대인이 정당한 이유없이 임차권양도에 관한 동의를 거절한 것인지
의 관점에서 판단 될 수 있다. 결국 임대인이 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해하는 행위는 결국 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하여 임차인이 영업재산권을 처분하는 것을 방해하는 행위이다. 개정 상가임대차법의 내용도 그 체계를 분석해 보면 임대차 종료 시 임차인이 주선한 신규임차인과 임차인 사이에 임차권을
양도하고 그 대가로 권리금을 수수하는 권리금계약을 체결한 경우 임차인이 임차권 양도계약의 실행을 통하여 권리금을 수수하는 행위를 방해하지 않을 의무를 부과하는 것으로 되어 있어 임대인의 임차권양도 거절에 대한 정당성 심사제도와 유사한 체계를 구성한다. 
   위와 같이 권리금 등 임차인이 투하한 자본을 회수할 기회를 보호하는 보편적인 방식은 임대인이 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하여 임차인이 권리금 등의 투하자본을 회수하는 것을 방해하는 것을 위법행위로 보고 임차인과 양수인(신규임차인이 되려는 자) 등에게 손해배상청구 등의 권리구제의 방안을 부여하는 것이다. 개정 상가임대차법은 이러한 임대인의 임차권양도 거절에 관한 정당성심사 제도를 도입한다는 법적 관점을 명확히 하지 못한 결과 입법적으로 몇 가지 검토할 점들을 남기고 있다. 
   먼저, 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 임차권을 양도하여 권리금 등을 회수할 수 있는 기회를 임대차가 종료한 경우로 제한하고 있다. 임차인이 임차권 양도를 통해 투하자본을 회수할 있는 기회를 보호함에 있어 입법적으로 굳이 임대차계약이 종료 시 신규임차인이 되려는 자에게 임차권을 양도하여 권리금을 회수하는 것은 보호하고, 임대차기간 중 임차권양도를 통해 권리금을 회수하는 것은 보호하지 않을 이유는 없을 것이다. 다만 우리 상가임대차 실무관행은 임대차계약상의 임대차기간은 1년, 2년의 단기간으로 하고 계속 임대차 갱신을 통하여 임대차기간을 연장하는 방식이 주를 이루고 있어, 상가임대차법 제10조 제2항의 법정갱신기간 5년 범위 내에서 임대차계약 상 임대차기간이 종료하는 경우 임차인은 임대차 갱신요구 대신 임차
권 양도를 통해 권리금을 회수할 수 있을 것이다. 하지만 임차인이 영업을 위하여 투하해야 하는 자본이 점점 커지면서 3∼5년의 장기임대차를 선호하는 경향이 커지고 있어, 이러한 장기임대차의 경우 임차인이 영업을 계속 영위하기 곤란한 사정이 발생하거나 영업손실이 커져 영업을 양도하여 영업을 정리하고 하는 경우 임
차권양도를 통해 투하자본을 회수해야 하므로 임대차기간 중 임차권양도를 통한 권리금 회수기회 보호제도도 도입되어야 한다. 
   또한 임대인이 정당한 이유 없이 임차권양도의 동의를 거절하여 권리금 등 투하자본을 회수하지 못하여 발생한 손해를 구제한다는 측면에서 손해배상청구권을 인정하고 있을 뿐, 임차권양도가 정당한 이유 없이 거절 된 경우 궁극적으로 문제를 해결할 수 있는 임차권양도 동의의 의사표시를 구하는 청구나 이미 임차권양도의
효과가 발생한 것으로 보아 양수인의 임차권 지위 확인 등의 권리구제의 방식은 고려하지 못하고 있다. 그리고 장기임대차가 일반화 되어 있는 서구유럽이나 일본의 경우 영업이 잘 되지 않아 임차권 양도를 통해 영업을 정리하고자 하는 임차인은 임대인이 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하는 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지함으로써 누적적인 영업 손실의 확대를 막을 수 있는 구제방식이 허용되고 있다. 우리의 경우 임차권양도를 통해 영업을 정리하고자 하는 임차인은 임대인이 임차권양도를 거절하는 경우 임대료 채무도 계속 부담해야 하고 누적적인 영업 손실에서 빠져 나오지 못하는데도 별다른 구제방법이 없는 문제가 있다. 

Ⅲ.“정당성 심사”의 법적성격과 내용  

1. 영미법에서의 정당성 심사제도 

   영미법을 계수한 공정경쟁법이나 노동법 계열의 법령이나 법리들은 불공정행위나 쟁의행위등 관련행위가 법의 규제대상이 되기 위해서는 그러한 행위가 외형적으로 관련 법규정이 정하는 요건을 갖추는 것 외에 법의 목적에 비추어 “정당성”을 결여하거나 “부당한” 행위이어야만 비로소 위법한 불공정행위, 쟁의행위로 보게 본
다. 예를 들어, “독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 ‘공정거래법’)” 제23조와 그 시행령 [별표 1]은 불공정행위의 유형을 규정하면서 그 요건으로서 “부당하게”, “정당한 이유 없이”23) 등을 규정하고 있다. 공정거래법 제23조와 시행령[별표 1]에 규정된 행위유형에 외형적으로 해당하는 것만으로는 바로 위법행위로서 불공정행위가 되는 것이 아니라, 그러한 행위가 공정거래법의 목적에 비추어 “부당한” 또는 “정당한 이유가 없는” 것이어야 한다.24) “노동조합 및 노동관계조정법” 제37조의 쟁의행위의 경우에도 쟁의행위의 정당성을 심사하여 그 쟁위행위의 정당성이 인정되는 경우에는 정당행위로서 위법성이 조각되어 민·형사상의 어떠한 책임도 부담하지 않게 된다.25) 결국 이러한 영미법상의 정당성 심사제도의 법적 위상은 민사상 불법행위나 형법
상 범죄행위 심사에 있어 위법성 심사의 성격을 갖는 것으로 “정당성”이 인정되면 위법성이 조각되어 정당행위가 되거나, 위법행위로 간주되지 않게 되는 것이다. 

23) ‘부당하게’와 ‘정당한 이유 없이’ 등 그 규정내용에 따라 입증책임 완화되거나, 입증책임이 전환된다는 논의가 있다. 임영철, “공정거래법 - 해설과 논점”, 법문사, 2007. 2. 1., 303면. 24) 대법원 1998. 9. 8. 선고 96누9003 판결. 25) 대법원 2001. 6. 12. 선고 91도324 판결 등

대법원 1998. 9. 8. 선고 96누9003 판결 [불공정거래행위시정명령처분등취소][공1998.10.1.(67),2430] 【판시사항】 [1] 구 독점규제및공정거래에관한법률 소정의 불공정거래행위의 요건 및 부당성 유무의 판단 기준  [2] 정유회사의 대리점에 대한 공급물량감축 등의 행위가 불공정거래행위에 해당하지 않는다고 본 사례  【판결요지】 [1] 구 독점규제및공정거래에관한법률(1994. 12. 22. 법률 제4790호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항 제1호, 제4호, 제5호, 같은 조 제2항의 위임에 의한 불공정거래행위의유형및기준(공정거래위원회 고시 제1993-20호) 제1조 제2호(기타의 거래거절), 제6조(우월적 지위남용), 제8조(사업활동 방해)의 각 규정이 정하는 불공정거래행위로서 같은 법의 규제대상이 되기 위하여는 당해 행위가 외형적으로 위 각 규정이 정하는 요건을 갖추는 외에 그것이 같은 법의 목적에 비추어 부당한 것이어야 하고, 이 때 그 부당성의 유무를 판단함에 있어서는 거래당사자의 거래상의 지위 내지 법률관계, 상대방의 선택 가능성·사업규모 등의 시장상황, 그 행위의 목적 및 효과, 관련 법규의 특성 및 내용 등 여러 사정을 고려하여 그 행위가 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 우려가 있는지의 여부에 따라야 한다.  [2] 정유회사의 대리점에 대한 공급물량감축 등의 행위가 불공정거래행위에 해당하지 않는다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 구 독점규제및공정거래에관한법률(1994. 12. 22. 법률 제4790호로 개정되기 전의 것) 제23조, 제24조, 제24조의2[2] 구 독점규제및공정거래에관한법률(1994. 12. 22. 법률 제4790호로 개정되기 전의 것) 제23조, 제24조, 제24조의2   【참조판례】 [1] 대법원 1998. 3. 24. 선고 96누11280 판결, 대법원 1998. 3. 27. 선고 96누18489 판결(공1998상, 1216) 【전 문】 【원고,피상고인】 쌍용정유 주식회사 (소송대리인 변호사 이영수) 【피고,상고인】 공정거래위원회 (소송대리인 변호사 김동환) 【피고보조참가인】 우림석유 주식회사 【원심판결】 서울고법 1996. 5. 23. 선고 94구39927 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 구 독점규제및공정거래에관한법률(1994. 12. 22. 법률 제4790호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라 한다) 제23조 제1항 제1호, 제4호, 제5호, 같은 조 제2항의 위임에 의한 불공정거래행위의유형및기준(공정거래위원회 고시 제1993-20호) 제1조 제2호(기타의 거래거절), 제6조(우월적 지위남용), 제8조(사업활동 방해)의 각 규정이 정하는 불공정거래행위로서 법의 규제대상이 되기 위하여는 당해 행위가 외형적으로 위 각 규정이 정하는 요건을 갖추는 외에 그것이 법의 목적에 비추어 부당한 것이어야 하고, 이 때 그 부당성의 유무를 판단함에 있어서는 거래당사자의 거래상의 지위 내지 법률관계, 상대방의 선택 가능성·사업규모 등의 시장상황, 그 행위의 목적 및 효과, 관련 법규의 특성 및 내용 등 여러 사정을 고려하여 그 행위가 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 우려가 있는지의 여부에 따라야 할 것이다(대법원 1998. 3. 24. 선고 96누11280 판결, 1998. 3. 27. 선고 96누18489 판결 등 참조).  원심판결 이유를 기록과 관계 법령에 대조하여 살펴보면, 원고가 그 판시와 같이 피고보조참가인 우림석유 주식회사에 대하여 석유류제품 공급물량감축, 외상기간단축 등 거래조건의 변경, 그 거래처에 대한 상대방의 부도가능성 고지·거래처이관 요청의 불수용·담보제공요구 등의 행위를 하였음을 인정한 다음, 원고는 위 회사에게 무담보 거래 및 외상기일 연장 특혜를 제공하다가 그 외상대금의 증대에 따른 채권확보대책의 일환으로 종전의 특혜를 배제하고 담보제공 요구나 공급물량감축 및 외상기일 단축 등을 통한 외상대금감축 등의 조치를 취하고 위 거래당사자들 사이의 대리점 계약이 존속함을 전제로 법적 대응을 한 것으로 보여질 뿐, 위와 같은 사실만으로 이러한 원고의 행위가 부당하게 이루어진 것으로서 위 각 규정이 정하는 거래거절, 우월적 지위남용 또는 사업활동 방해에 해당하는 것으로 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로, 원고의 위 각 행위가 불공정거래행위임을 전제로 한 이 사건 시정명령 및 과징금부과 처분은 위법하다고 판단한 원심의 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 위 각 불공정거래행위에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박준서(재판장) 이돈희 이임수(주심) 서성

대법원 1991. 5. 24. 선고 91도324 판결 [노동쟁의조정법위반,직무유기][집39(2)특,717;공1991.7.15.(900),1817] 【판시사항】 가. 철도청 소속 공무원인 기관사가 노동쟁의조정법 제12조 제2항 소정의 쟁의행위의 주체가 될 수 없는 공무원인지 여부(소극) 나. 쟁의행위가 형법상 정당행위가 되기 위한 요건 다. 철도청 소속 기관사들의 쟁의행위의 주체가 단체교섭권이 없고 노동쟁의 발생신고 등의 절차를 거치지 아니하였음에도 불구하고 만연히 부적법한 쟁의행위를 했다거나 직무를 유기했다고 인정할 만한 증거가 없다고 한 원심판결에는 심리미진, 사실오인의 위법이 있다고하여 이를 파기한 사례  【판결요지】 가. 헌법 제33조 제2항이 법률이 정하는 공무원에게는 단체행동권을 인정하고 국가공무원법 제66조 제1항이 사실상 노무에 종사는 공무원에게는 노동운동을 허용하고 있으며, 위 "사실상 노무에 종사하는 공무원"에는 공무원복무규정 제28조 소정의 "철도청 소속의 현업기관에서 노무에 종사하는 기능직공무원"이 포함되어 있는바, 철도청 소속공무원으로서 기관사의 직무를 수행하는 자는 위 "사실상 노무에 종사하는 기능직공무원"에 해당하므로 노동쟁의조정법 제12조 제2항 소정의 쟁의행위의 주체가 될 수 없는 공무원이 아니다.  나. 근로자의 쟁의행위는 그것이 정당할 때에 한하여 형법상 위법성이 부정되어 처벌되지 아니하고, 쟁의행위의 정당성은 첫째 그 주체가 단체교섭의 주체로 될 수 있는 자이어야 하고, 둘째 그 목적이 근로조건의 향상을 위한 노사간의 자치적 교섭을 조성하는 데에 있어야 하며, 셋째 사용자가 근로자의 근로조건 개선에 관한 구체적인 요구에 대하여 단체교섭을 거부하였을 때 개시하되 특별한 사정이 없는 한 조합원의 찬성결정 및 노동쟁의 발생신고를 거쳐야 하는 한편, 넷째 그 수단과 방법이 사용자의 재산권과 조화를 이루어야 할 것은 물론 폭력의 행사에 해당되지 아니하여야 한다는 여러 조건을 모두 구비하여야 비로소 인정될 수 있다.  다. 쟁의행위의 주체가 단체교섭권이 없는 이른바 '특별단체교섭추진위원회'이고 위 '나'항의 노동쟁의 발생신고 등의 절차를 거치지 아니하였음에도 불구하고 만연히 부적법한 쟁의행위를 했다거나 직무를 유기했다고 인정할 만한 증거가 없다고 한 원심판결에는 심리미진, 사실오인의 위법이 있다고 하여 이를 파기한 사례.  【참조조문】 노동쟁의조정법 제12조, 제16조 제1항, 제2조, 제13조, 헌법 제33조 제2항, 국가공무원법 제66조 제1항, 공무원복무규정 제28조, 형법 제20조, 제122조, 노동조합법 제2조, 형사소송법 제308조  【참조판례】 나. 대법원 1990.5.15. 선고 90도357 판결(공1990,1306) 1990.10.12. 선고 90도1431 판결(공1990,2334) 【전 문】 【피 고 인】 피고인 1 외 2인 【상 고 인】 검사 【변 호 인】 변호사 김형기 【원심판결】 서울형사지방법원 1990.11.7. 선고 88노6269 판결 【주 문】 원심판결 가운데 노동쟁의조정법위반의 점에 대한 상고는 기각하고 직무유기의 점에 대한 부분은 파기하여 사건을 서울형사지방법원 합의부에 환송한다.  【이 유】 1. 노동쟁의조정법위반의 점에 관한 상고이유에 대하여 원심이 헌법 제33조 제2항에서 "공무원인 근로자는 법률이 정하는 자에 한하여 단결권, 단체교섭권 및 단체행동권을 갖는다"고 규정하여 법률이 정하는 공무원에게는 단체행동권을 인정하고 있고, 국가공무원법 제66조 제1항은 "공무원은 노동운동 기타 공무 이외의 일을 위한 집단적 행위를 하여서는아니된다. 다만 사실상 노무에 종사하는 공무원은 예외로 한다"고 규정하여 사실상 노무에 종사는 공무원에게는 위에서 제한하고 있는 노동운동을 허용하고 있으며, 위 "사실상 노무에 종사하는 공무원"에는 공무원복무규정 제28조 소정의 "철도청 소속의 현업기관에서 노무에 종사하는 기능직 공무원"이 포함되어 있는바, 피고인들은 이 사건 당시 모두 철도청 소속 공무원으로서 기관사의 직무를 수행하고 있었으니 위 "사실상 노무에 종사하는 기능직공무원"에 해당하고, 따라서 노동쟁의조정법 제12조 제2항 소정의 쟁의행위의 주체가 될 수 없는 공무원이 아니라고 판단하였음은 옳고 , 여기에 소론과 같이 법리오해의 위법은 없다. 논지는 이유없다.  2. 직무유기의 점에 관한 상고이유에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고인들에 대한 직무유기의 공소사실에 대하여 피고인들의 이 사건 행위는 쟁의행위로서 형법상 정당행위이고 이는 직무유기죄의 "정당한 사유"에 해당하여 직무유기죄가 되지 아니하고, 달리 피고인들이 부적법한 쟁의행위를 하였다거나 직무를 유기하였다고 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 모두 무죄를 선고하였다.  그러나 근로자의 쟁의행위는 그것이 정당할 때에 한하여 형법상 위법성이 부정되어 처벌되지 아니하고( 노동조합법 제2조), 쟁의행위의 정당성은 첫째 그 주체가 단체교섭의 주체로 될 수 있는 자이어야 하고, 둘째 그 목적이 근로조건의 향상을 위한 노사간의 자치적 교섭을 조성하는 데에 있어야 하며, 셋째 사용자가 근로자의 근로조건개선에 관한 구체적인 요구에 대하여 단체교섭을 거부하였을 때 개시하되 특별한 사정이 없는 한 조합원의 찬성결정( 노동쟁의조정법 제12조 제1항) 및 노동쟁의발생신고( 같은법 제16조 제1항)를 거쳐야 하는 한편, 넷째 그 수단과 방법이 사용자의 재산권과 조화를 이루어야 할 것은 물론 폭력의 행사에 해당되지 아니하여야 한다는 여러 조건을 모두 구비하여야 비로소 인정될 수 있다 ( 당원 1990.5.15. 선고 90도357 판결, 1990.10.12. 선고 90도1431 판결 참조).  따라서 원심이 피고인들의 이 사건 행위가 쟁의행위라는 한 가지 이유만을 들어 그 정당성의 유무를 전혀 심리하지 아니한 채 막바로 형법상 정당행위, 나아가 직무유기죄의 "정당한 사유"에 해당한다고 판시하였음은 쟁의행위의 정당성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 아니할 수 없고, 또한 이 사건 공소사실에 의하면 이 사건 쟁의행위는 그 주체가 단체교섭권이 없는 이른바 "특별단체교섭추진위원회"이고 위에서 본 노동쟁의발생신고 등의 절차를 거치지 아니하였다는 취지이므로, 이러한 점들을 심리하지 아니한 채 만연히 피고인들이 부적법한 쟁의행위를 했다거나 직무를 유기했다고 인정할 만한 증거가 없다고 한 원심판결에는 심리미진으로 사실을 오인함으로써 판결에 영향을 미친 위법도 있다.  3. 그러므로 검사의 노동쟁의조정법위반의 점에 대한 상고는 기각하되, 원심판결 중 직무유기의 점에 대한 부분은 파기하여 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤영철(재판장) 박우동 배석 김상원

   이러한 “부당성” 또는 “정당성(reasonableness)”을 심사함에 있어서는 관련 법규의 목적과 내용뿐만 아니라, 당해행위의 경위나 배경 등 당해행위를 둘러싼 제반사정을 종합하여 정당성 여부를 판단하게 된다. 예를 들어, 공정거래법상의 불공정거래행위의 “부당성” 내지 “정당성” 심사에 있어서도 거래당사자의 거래상의 지위 내지 법률관계, 상대방의 선택가능성·사업규모 등의 시장상황, 그 행위의 목적 및 효과, 관련 법규의 특성 및 내용 등 고려하여 법의 목적인 그 행위가 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 우려가 있는지를 종합적으로 고려한다.26) 쟁의행위 정당성 심사에 있어서도 노동조합이 주체가 된 쟁의행위인지, 그 방법이 배타적·전면적 점거형태가 아니라 부분적·병존적 점거형태인지, 그 쟁의행의의 시기와 절차가 준수되었는지, 그 목적이 근로조건의 향상이나 근로자의 지위 향상 등을 위한 것인지 등을 종합적으로 고려한다.27) 결국, 영미법상의 정당성 심사제도에서는 재판부에게 당해행위를 둘러싼 제반사정을 종합하여 합리적인 결론을 도출할 수 있는 광범위한 재량권이 부여되는 셈이다. 따라서 관련 행위의 사안마다 그 결론이 다기할 수도 있고 그 결론에 대한 여러 비판과 쟁론이 발생할 개연성도 크다. 분쟁해결 방식도 일도양단적인 판결방식 보다는 조정, 화해, 중재 등의 대안적 해결방식 (ADR)이 분쟁해결에 더 적정한 방식일 수도 있다. 그래서 별도의 행정적 분쟁조정기구가 발달해 있고, 분쟁에 임하는 당사자들도 분쟁의 결론을 쉽게 예측하기 어렵고, 오랜 심리시간을 거쳐 판결을 받는 것보다는 조정, 화해, 중재 등에 적극적으로 임하는 경향이 있다. 

26) 위 대법원 1998. 9. 8. 선고 96누9003 판결. 27) 대법원 2000. 5. 12. 선고 98도3299판결, 1998. 1. 20. 선고 97도588 판결 등

대법원 2000. 5. 12. 선고 98도3299 판결 [업무방해][공2000.7.1.(109),1454] 【판시사항】 [1] 쟁의행위가 형법상 정당행위가 되기 위한 요건  [2] 노동조합의 규약상 단체협약안에 대하여는 조합원의 동의를 얻어야 효력을 갖는다는 내용이 있음에도 노동조합측이 단체교섭에 임하는 대표자가 최종적인 결정권한을 갖고 있음을 사용자에게 확인시키지 않은 채 단체교섭만을 요구한 경우, 그 단체교섭 결렬을 이유로 한 쟁의행위를 정당한 행위로 볼 수 있는지 여부(소극)  【판결요지】 [1] 근로자의 쟁의행위가 형법상 정당행위가 되기 위하여는 첫째 그 주체가 단체교섭의 주체로 될 수 있는 자이어야 하고, 둘째 그 목적이 근로조건의 향상을 위한 노사간의 자치적 교섭을 조성하는 데에 있어야 하며, 셋째 사용자가 근로자의 근로조건 개선에 관한 구체적인 요구에 대하여 단체교섭을 거부하였을 때 개시하되 특별한 사정이 없는 한 조합원의 찬성결정 및 노동쟁의 발생신고 등 절차를 거쳐야 하는 한편, 넷째 그 수단과 방법이 사용자의 재산권과 조화를 이루어야 함은 물론 폭력의 행사에 해당되지 아니하여야 한다는 여러 조건을 모두 구비하여야 한다.  [2] 구 노동조합법(1996. 12. 31. 법률 제5244호 노동조합및노동관계조정법 부칙 제3조로 폐지) 제33조 제1항 본문은 "노동조합의 대표자 또는 노동조합으로부터 위임을 받은 자는 그 노동자 또는 조합원을 위하여 사용자나 사용자단체와 단체협약의 체결 기타의 사항에 관하여 교섭할 권한이 있다."고 규정하고 있고, 여기서 '교섭할 권한'이라 함은 교섭한 결과에 따라 단체협약을 체결할 권한을 포함하는 것이라고 할 것인바, 노동조합의 규약에 단체협약안에 대하여 조합원의 결의로 동의를 얻어야 효력을 갖는다는 내용이 있다면, 비록 조합원들이 노동조합을 결성하면서 단체협약의 체결에 관한 사항을 위원장과 중앙집행위원회에 위임하기로 의결하였다고 하더라도 노동조합측에서 이와 같이 별도의 위임까지 받았다는 사정을 회사측에 통보하지 않은 이상, 회사측으로서는 노사 쌍방간의 타협과 양보의 결과로 단체협약 요구안에 대하여 합의를 도출하더라도 노동조합 총회에서 그 단체협약안을 받아들이기를 거부하여 단체교섭의 성과를 무로 돌릴 위험성이 있어 최종적인 결정 권한이 확인되지 않은 교섭대표와 성실한 자세로 교섭에 임하는 것을 기대할 수 없으니, 노동조합측에서 회사측의 단체협약 체결권한에 대한 의문을 해소시켜 줄 수 있음에도 불구하고 이를 해소시키지 않은 채 단체교섭만을 요구하였다면 단체교섭을 위한 진지한 노력을 다하였다고 볼 수 없고 따라서 그러한 상황에서 가진 단체교섭이 결렬되었다고 하더라도 이를 이유로 하는 쟁의행위는 그 목적과 시기, 절차에 있어서 정당한 쟁의행위라고 볼 수 없다.  【참조조문】 [1] 형법 제20조[2] 형법 제20조, 제314조, 구 노동조합법(1996. 12. 31. 법률 제5244호 노동조합및노동관계조정법 부칙 제3조로 폐지) 제33조 제1항 (현행 노동조합및노동관계조정법 제29조 제1항 참조)  【참조판례】 [1][2] 대법원 1998. 1. 20. 선고 97도588 판결(공1998상, 636) /[1] 대법원 1991. 5. 24. 선고 91도324 판결(공1991, 1817) 대법원 1998. 2. 27. 선고 97도2543 판결 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다8377 판결(공1999하, 1503) /[2] 대법원 1993. 4. 27. 선고 91누12257 전원합의체 판결(공1993하, 1579) 대법원 1993. 5. 11. 선고 91누10787 판결(공1993하, 1716) 대법원 1995. 3. 10.자 94마605 결정(공1995상, 1698) 【전 문】 【피고인】 피고인 1외 5인 【상고인】 검사 【원심판결】 수원지법 1998. 9. 16. 선고 98노895 판결 【주문】 원심판결을 파기하여 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 공소사실 이 사건 공소사실은, 피고인들이 1996. 9. 16.경 공소외 주식회사(이하 ' 공소외 회사'라고 한다)의 노동조합 설립신고를 마친 후 같은 달 23일경 위 회사측에 단체교섭을 요구하여 같은 해 10월 2일경 상견례를 하고, 같은 달 24일경 2차 단체교섭만 이루어진 상태에서 같은 달 29일경 쟁의발생신고를 하고, 같은 해 9월 25일경부터 같은 해 11월 10일경까지 피고인들이 운전하는 차량운반차(카캐리어)에 '축 창립 공소외 회사 노동조합', '박살내자 탁승기'라는 등의 현수막을 부착한 채로 운행하면서 작업을 거부하고 근무지를 이탈하는 등의 행위를 해오던 중, 피고인 1, 2, 3, 4, 5는 공모하여, 1996. 11. 11. 08:20경부터 09:50경까지 평택시 칠괴동 150의 3 쌍용자동차 주식회사(이하 '쌍용자동차'라고 한다) 후문에서 공소외 회사 소유의 차량운반차 5대의 전면에 '축 창립 공소외 회사 노동조합'이라는 현수막을 부착하고 신차를 운송하기 위하여 들어가려다가 쌍용자동차측에서 현수막을 부착한 차량의 출입을 통제하자 차량들을 그 곳에 방치하여 그 진입로를 봉쇄함으로써 공소외 회사 소속 근로자인 ○○○ 등 운전기사 12명이 각자의 차량운반차를 운전하여 쌍용자동차에 들어가지 못하도록 하는 등 위력으로써 공소외 회사 및 쌍용자동차의 신차운송업무를 방해하고, 같은 날 10:30경부터 12:30경까지 경기 안성군 삼죽면 삼죽세차장에서 세차업무에 종사하는 근로자들과 함께 의자 등을 내다놓고 술을 마시면서 노래를 부르고 호루라기를 부는 등 농성을 하면서 파업하여 위력으로써 공소외 회사의 세차업무를 방해하고, 피고인 1, 2, 3, 6은 공모하여, 같은 달 15일 13:30경부터 17:30경까지 삼죽세차장에서 피고인들이 운전해 온 차량운반차에서 신차를 하차시키지 않은 채 방치하고 세차업무 등에 종사하는 근로자들과 함께 집단으로 조퇴하는 등 파업하여 위력으로써 공소외 회사의 차량하차 및 세차업무를 방해하고, 피고인들은 공모하여 같은 달 28일 09:30경부터 15:00경까지 삼죽세차장에서 세차업무 등에 종사하는 근로자들과 함께 의자 등을 내어놓고 징과 북, 꽹과리 등을 치는 등 농성을 하면서 파업하여 위력으로써 공소외 회사의 세차업무를 방해하였다는 것이다.  2. 원심의 판단 원심은, 공소외 회사 노동조합이 회사측에 요구한 노조사무실과 집기의 제공, 노조전임자의 인정 문제는 노동조합측이 제시한 단체협약안 중 극히 일부에 지나지 않을 뿐만 아니라 당시 시행되던 구 노동조합법(1997. 3. 1.부터 시행된 1996. 12. 31. 법률 제5244호 노동조합및노동관계조정법의 시행에 의하여 폐지된 법률) 제39조 제4호 단서에 의하면 사용자가 최소한의 규모의 노동조합사무소를 제공하는 것은 부당노동행위에 해당하지 않는 것으로 규정되어 있고, 또한 당시에 취업규칙이나 단체협약 등에 의하여 노동조합의 간부들 중 일정한 범위 내의 자들에 대하여 노동조합의 업무만을 전담할 수 있도록 하는 것이 금지되어 있지도 않았으며 이송요원의 보충과 같은 인력충원의 문제는 한편으로는 사용자의 경영권에 속하는 사항이지만 다른 한편으로는 근로자들의 근로조건과도 밀접한 관련이 있는 부분으로서 사용자의 경영권을 근본적으로 제약하는 것은 아니라고 보여지는바, 그렇다면 이러한 문제들은 단체협약의 대상이 될 수 있다고 할 것이므로 이러한 목적을 가진 쟁의행위는 근로조건의 향상을 위한 노사간의 자치적 교섭을 조성하기 위한 것이라고 보아야 할 것이고, 나아가 노동조합측이 단체협약 체결을 위한 단체교섭의 개최를 요구하면서 "단체협약 등의 체결권한은 조합원에게 있고, 이는 재적조합원 과반수의 투표와 투표자 과반수의 동의를 얻어야만 효력을 가지며, 위원장이 직권으로 조인한 때에는 불신임사유가 발생한 것으로 보아 즉시 총회를 열어 불신임 여부를 묻는 조합원투표를 실시한다."는 내용이 포함된 노동조합 규약을 회사측에 보낸 사실은 인정되나, 위 규약을 회사측에 보내게 된 경위가 단체교섭에 들어가기 전에 먼저 노동조합의 규약을 보내달라는 회사측의 요구에 따른 것이라는 점 등에 비추어 볼 때 규약을 보낸 것만으로는 노동조합측이 단체협약안의 가부에 관하여 조합원총회의 의결을 거친 후에만 단체협약을 체결할 것임을 명백히 하였다고 보기 어렵고, 오히려 조합원들이 노동조합을 결성하면서 단체협약의 체결에 관한 사항을 위원장과 중앙집행위원회에 위임하는 의결을 한 사정이 엿보이며, 이 사건 쟁의행위에 이르게 된 사실관계에 비추어 보면 피고인들의 이 사건 쟁의행위가 그 주체, 목적 및 절차 면에서 하자가 있다고 보여지지도 않을 뿐만 아니라, 쌍용자동차측에서는 공소외 회사의 노동조합이 설립된 1996년 9월 중순 이후 같은 해 11월 10일경까지는 공소외 회사의 차량운반차에 현수막을 부착하고 운행하는 것에 대하여 아무런 통제도 하지 않다가 이 사건 공소사실 첫 항의 일시장소에서 현수막을 부착한 차량에 대하여 현수막의 제거를 요구하였고, 이에 공소외 회사 간부들이 직접 약 30분에 걸쳐 현수막을 제거한 직후 피고인들과 조합원들은 차량을 쌍용자동차 후문 옆의 주차장으로 이동시킴으로써 다른 차량들의 쌍용자동차 후문 출입이 가능하도록 한 사실, 피고인들과 조합원들은 세차장에서 쟁의행위를 하면서도 사업장의 문을 봉쇄하거나 타인의 출입을 통제하거나 비조합원의 업무를 방해하거나 사용자와 비조합원들에게 폭력을 행사하거나 또는 조업중단을 강요하는 등의 행위는 하지 않은 사실에 비추어 피고인들의 쟁의행위는 수단과 방법에 있어서 사용자의 재산권과 조화를 이룰 수 있는 범위를 일탈하였다고 할 수도 없고 그 태양 또한 폭력 또는 파괴행위를 수반하거나 기타 고도의 반사회성을 띤 행위가 아닌 정당한 범위 내의 것이어서 결국 피고인들의 행위는 정당한 쟁의행위이므로 이 사건 공소사실은 무죄라고 판단하였다.  3. 채증법칙 위반 주장에 대하여 관련 증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면, 원심이 피고인들이 사업장의 문을 봉쇄하거나 타인의 출입을 통제하지 않았다고 본 사실인정은 정당하고, 여기에 논하는 바와 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.  4. 법리오해 주장에 대하여 근로자의 쟁의행위가 형법상 정당행위가 되기 위하여는 첫째 그 주체가 단체교섭의 주체로 될 수 있는 자이어야 하고, 둘째 그 목적이 근로조건의 향상을 위한 노사간의 자치적 교섭을 조성하는 데에 있어야 하며, 셋째 사용자가 근로자의 근로조건 개선에 관한 구체적인 요구에 대하여 단체교섭을 거부하였을 때 개시하되 특별한 사정이 없는 한 조합원의 찬성결정 및 노동쟁의 발생신고 등 절차를 거쳐야 하는 한편, 넷째 그 수단과 방법이 사용자의 재산권과 조화를 이루어야 함은 물론 폭력의 행사에 해당되지 아니하여야 한다는 여러 조건을 모두 구비하여야 한다(대법원 1991. 5. 24. 선고 91도324 판결, 1998. 1. 20. 선고 97도588 판결, 1998. 2. 27. 선고 97도2543 판결, 1999. 6. 25. 선고 99다8377 판결, 2000. 3. 10. 선고 99도4838 판결 등 참조).  그런데 기록에 의하면, 노동조합이 1996. 9. 16. 조합 설립신고를 마친 직후부터 회사측에 단체교섭에 응할 것을 요구하자 회사측은 같은 해 10월 2일 상견례는 하였으나, 같은 달 4일 단체교섭 대표는 전권을 가져야 하므로 대표자의 전권 확인이 필요하다면서 노동조합 규약을 요청하면서 검토기간을 갖자고 제의하였고, 이에 노동조합측은 같은 달 7일 대표 권한은 회사가 관여할 성격의 문제가 아니라고 하면서 교섭을 가지자고 주장하였으며, 회사측은 다시 같은 달 15일 노조요구안 공식통보와 대표자 전권확인 등 사전요건이 충족되어야 단체교섭이 가능하다고 회신하고, 이에 노동조합측은 같은 날 노동조합 규약과 144개 조항의 단체협약 요구안을 회사측에 보냈는데, 규약 제38조에는 원심이 인정한 바와 같이 단체협약의 체결권한은 조합원에게 있고 재적조합원 과반수의 투표와 투표자 과반수의 동의를 얻어야만 효력을 가지며 위원장이 직권으로 조인한 때에는 불신임사유가 발생한 것으로 보아 즉시 총회를 열어 불신임 여부를 묻는 조합원 투표를 실시한다고 규정되어 있어, 회사측은 같은 달 18일 노동조합 규약에 의하면 노동조합 대표자의 체결권이 부인되어 있어 교섭당사자로서의 정당한 권한이 없으니 교섭대표자의 정당한 권한을 확인해 줄 것을 요청하였고, 같은 달 24일 제2차 단체교섭을 가졌다가 합의에 이르지 못한 후에도 같은 해 11월 12일 노동조합 대표자의 단체협약체결권 유무의 확인요청에 대한 회답이 없었다는 점을 지적하면서 단체교섭을 다시 개최할 것을 요청하였고, 한편 경기도지방노동위원회에서는 노동조합측의 같은 해 10월 29일자 노동쟁의발생신고에 대하여 같은 해 11월 7일 충분한 교섭 없이 쟁의발생신고를 하였다고 노동조합에게 지도하였음을 알 수 있다.  당시 시행되던 구 노동조합법(1997. 3. 1.부터 시행된 1996. 12. 31. 법률 제5244호 노동조합및노동관계조정법의 시행에 의하여 폐지된 법률) 제33조 제1항 본문은 "노동조합의 대표자 또는 노동조합으로부터 위임을 받은 자는 그 노동자 또는 조합원을 위하여 사용자나 사용자단체와 단체협약의 체결 기타의 사항에 관하여 교섭할 권한이 있다."고 규정하고 있고, 여기서 '교섭할 권한'이라 함은 교섭한 결과에 따라 단체협약을 체결할 권한을 포함하는 것이라고 할 것인데, 그럼에도 불구하고 이 사건 노동조합의 규약에는 단체협약안에 대하여 조합원의 결의로 동의를 얻어야 효력을 갖는다는 내용이 있고, 비록 조합원들이 노동조합을 결성하면서 단체협약의 체결에 관한 사항을 위원장과 중앙집행위원회에 위임하기로 의결하였다고 하더라도 노동조합측에서 이와 같이 별도의 위임까지 받았다는 사정을 회사측에 통보하지 않은 이상, 회사측으로서는 노사 쌍방간의 타협과 양보의 결과로 단체협약 요구안에 대하여 합의를 도출하더라도 노동조합 총회에서 그 단체협약안을 받아들이기를 거부하여 단체교섭의 성과를 무로 돌릴 위험성이 있어 최종적인 결정 권한이 확인되지 않은 교섭대표와 성실한 자세로 교섭에 임하는 것을 기대할 수 없으니, 노동조합측에서 회사측의 단체협약 체결권한에 대한 의문을 해소시켜 줄 수 있음에도 불구하고 이를 해소시키지 않은 채 단체교섭만을 요구하였다면 단체교섭을 위한 진지한 노력을 다하였다고 볼 수 없고 따라서 그러한 상황에서 가진 단체교섭이 결렬되었다고 하더라도 이를 이유로 하는 쟁의행위는 그 목적과 시기, 절차에 있어서 정당한 쟁의행위라고 볼 수 없을 것이다(대법원 1993. 4. 27. 선고 91누12257 전원합의체 판결, 1998. 1. 20. 선고 97도588 판결 등 참조).  그럼에도 불구하고 원심은 이 점을 간과하여 노동조합이 회사측의 단체협약 체결권한에 대한 의문을 해소하려는 노력을 하였는지에 관하여는 더 심리를 해보지 않고 피고인들의 행위가 정당한 쟁의행위라고 판단하였으니 여기에는 심리미진 또는 쟁의행위의 정당성에 관한 법리오해로 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이를 지적하는 논지는 이유가 있다.  5. 그러므로 원심판결을 파기하여 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤재식(재판장) 이돈희 이임수(주심) 송진훈

대법원 1998. 1. 20. 선고 97도588 판결 [폭력행위등처벌에관한법률위반·업무방해·공무상표시무효][집46(1)형,614;공1998.3.1.(53),636] 【판시사항】 [1] 근로자의 쟁의행위가 형법상 정당행위가 되기 위한 요건  [2] 노동조합 대표자가 사용자와 합의하여 단체협약안을 마련하더라도 조합원 총회의 결의를 거친 후 단체협약을 체결할 것을 명백히 한 경우, 사용자가 그 사유로 단체교섭을 회피하였음을 이유로 하는 노동쟁의행위가 정당한지 여부 (소극)  【판결요지】 [1] 근로자의 쟁의행위가 형법상 정당행위가 되기 위하여는 첫째 그 주체가 단체교섭의 주체로 될 수 있는 자이어야 하고, 둘째 그 목적이 근로조건의 향상을 위한 노사간의 자치적 교섭을 조성하는 데에 있어야 하며, 셋째 사용자가 근로자의 근로조건 개선에 관한 구체적인 요구에 대하여 단체교섭을 거부하였을 때 개시하되 특별한 사정이 없는 한 조합원의 찬성결정 및 노동쟁의 발생신고 등 절차를 거쳐야 하는 한편, 넷째 그 수단과 방법이 사용자의 재산권과 조화를 이루어야 함은 물론 폭력의 행사에 해당되지 아니하여야 한다는 여러 조건을 모두 구비하여야 한다.  [2] 구 노동조합법(1996. 12. 31. 법률 제5244호 노동조합및노동관계조정법에 의하여 폐지된 법률) 제33조 제1항 본문은 "노동조합의 대표자 또는 노동조합으로부터 위임을 받은 자는 그 노동자 또는 조합원을 위하여 사용자나 사용자단체와 단체협약의 체결 기타의 사항에 관하여 교섭할 권한이 있다."고 규정하고 있었는바, 여기서 '교섭할 권한'이라 함은 사실행위로서의 단체교섭의 권한 외에 교섭한 결과에 따라 단체협약을 체결할 권한을 포함하는 것이지만, 그럼에도 불구하고 노동조합의 대표자 또는 수임자가 단체교섭의 결과에 따라 사용자와 단체협약의 내용을 합의한 후 다시 협약안의 가부에 관하여 조합원 총회의 의결을 거친 후에만 단체협약을 체결할 것임을 명백히 하였다면 노사 쌍방간의 타협과 양보의 결과로 임금이나 그 밖의 근로조건 등에 대하여 합의를 도출하더라도 노동조합의 조합원 총회에서 그 단체협약안을 받아들이기를 거부하여 단체교섭의 성과를 무로 돌릴 위험성이 있으므로 사용자측으로서는 최종적인 결정 권한이 없는 교섭대표와의 교섭 내지 협상을 회피하거나 설령 교섭에 임한다 하더라도 성실한 자세로 최후의 양보안을 제출하는 것을 꺼리게 될 것이고, 그와 같은 사용자측의 단체교섭 회피 또는 해태를 정당한 이유가 없는 것이라고 비난하기도 어렵다 할 것이므로, 사용자측의 단체교섭 회피가 같은 법 제39조 제3호가 정하는 부당노동행위에 해당한다고 보기도 어렵고, 그에 대항하여 단행된 쟁의행위는 그 목적에 있어서 정당한 쟁의행위라고 볼 수 없다.  【참조조문】 [1] 형법 제20조[2] 구 노동조합법(1996. 12. 31. 법률 제5244호 노동조합및노동관계조정법에 의하여 폐지된 법률) 제33조 제1항, 제39조 제1항 제3호 【참조판례】 [1] 대법원 1990. 5. 15. 선고 90도357 판결(공1990, 1306) 대법원 1990. 10. 12. 선고 90도1431 판결(공1990, 2334) 대법원 1991. 5. 24. 선고 91도324 판결(공1991, 1817) 대법원 1996. 1. 26. 선고 95도1959 판결(공1996상, 838) [2] 대법원 1993. 4. 27. 선고 91누12257 전원합의체 판결(공1993하, 1579) 대법원 1993. 5. 11. 선고 91누10787 판결(공1993하, 1716) 대법원 1995. 3. 10.자 94마605 결정(공1995상, 1698) 【전 문】 【피고인】 피고인 1 외 5인 【상고인】 피고인들 【변호인】 변호사 정주석 【원심판결】 창원지법 1997. 2. 5. 선고 96노1766 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 【이유】 피고인들의 변호인의 상고이유를 본다. 1. 쟁의행위로서의 정당성이 있는지 여부에 대하여 근로자의 쟁의행위가 형법상 정당행위가 되기 위하여는 첫째 그 주체가 단체교섭의 주체로 될 수 있는 자이어야 하고, 둘째 그 목적이 근로조건의 향상을 위한 노사간의 자치적 교섭을 조성하는 데에 있어야 하며, 셋째 사용자가 근로자의 근로조건 개선에 관한 구체적인 요구에 대하여 단체교섭을 거부하였을 때 개시하되 특별한 사정이 없는 한 조합원의 찬성결정 및 노동쟁의 발생신고 등 절차를 거쳐야 하는 한편, 넷째 그 수단과 방법이 사용자의 재산권과 조화를 이루어야 함은 물론 폭력의 행사에 해당되지 아니하여야 한다는 여러 조건을 모두 구비하여야 한다(당원 1996. 1. 26. 선고 95도1959 판결, 1991. 5. 24. 선고 91도324 판결, 1990. 5. 15. 선고 90도357 판결 등 참조).  그런데 기록에 의하여 살펴보면, 이 사건에서 피고인 1는 "단체협약 체결 및 협상 내용에 대하여 공개하고 조합원들의 과반수가 찬성하면 단체협약을 체결하겠다."는 것을 공약으로 내세워 1995. 12. 21. 공소외 주식회사 노동조합 위원장 선거에서 위 노동조합 위원장으로 당선되었는데 1996. 3. 19. 위 노동조합이 공소외 주식회사에 단체협약 갱신 요구안을 제출하고, 1996. 4. 10. 사용자측이 해고자 복직과 손해배상 철회를 제외한 나머지 안건을 대상으로 단체교섭에 응하겠다고 통보하여 같은 달 12. 단체교섭이 개시되었으나, 제1, 2, 3차 교섭은 노동조합측 교섭위원들의 복장이 문제가 되어 무산되고, 같은 달 30. 제4차 교섭부터 사용자측에서 노동조합 위원장인 피고인 1에게 단체협약체결권이 있다는 각서를 요구하였으나, 위 노동조합측에서는 사용자측의 요구는 위 노동조합의 내부 문제에 간섭하는 것임을 내세워 단체교섭을 하여 노사의 교섭위원 사이에 단체협약안이 합의되더라도 조합원 총회의 찬반투표를 거친 후 피고인 1가 단체협약을 체결할 것임을 명백히 하였고, 위 사용자측은 그를 이유로 위 노동조합과의 단체교섭을 회피하여 단체교섭이 결렬되었으며 같은 해 6. 5. 위 노동조합이 경남지방노동위원회에 쟁의발생 신고를 하고, 같은 달 15. 위 노동위원회에서 그와 같은 분쟁상태는 근로조건에 대한 의견불일치로 인한 분쟁상태가 아니므로 쟁의대상이 될 수 없다고 지도하였는데도 위 노동조합은 같은 달 20. 쟁의행위에 돌입하여 피고인들이 이 사건 공소사실에 기재된 각 업무방해 행위를 하였음을 알 수 있다.  살피건대 구 노동조합법(1997. 3. 1.부터 시행된 1996. 12. 31. 법률 제5244호 노동조합및노동관계조정법에 의하여 폐지된 법률) 제33조 제1항 본문은 "노동조합의 대표자 또는 노동조합으로부터 위임을 받은 자는 그 노동자 또는 조합원을 위하여 사용자나 사용자단체와 단체협약의 체결 기타의 사항에 관하여 교섭할 권한이 있다."고 규정하고 있었는바, 여기서 '교섭할 권한'이라 함은 사실행위로서의 단체교섭의 권한 외에 교섭한 결과에 따라 단체협약을 체결할 권한을 포함하는 것이지만, 그럼에도 불구하고 노동조합의 대표자 또는 수임자가 단체교섭의 결과에 따라 사용자와 단체협약의 내용을 합의한 후 다시 협약안의 가부에 관하여 조합원 총회의 의결을 거친 후에만 단체협약을 체결할 것임을 명백히 하였다면 노사 쌍방간의 타협과 양보의 결과로 임금이나 그 밖의 근로조건 등에 대하여 합의를 도출하더라도 노동조합의 조합원 총회에서 그 단체협약안을 받아들이기를 거부하여 단체교섭의 성과를 무로 돌릴 위험성이 있으므로 사용자측으로서는 최종적인 결정 권한이 없는 교섭대표와의 교섭 내지 협상을 회피하거나 설령 교섭에 임한다 하더라도 성실한 자세로 최후의 양보안을 제출하는 것을 꺼리게 될 것이고, 그와 같은 사용자측의 단체교섭 회피 또는 해태를 정당한 이유가 없는 것이라고 비난하기도 어렵다 할 것이다(당원 1993. 4. 27. 선고 91누12257 전원합의체 판결 참조). 그러므로 공소외 주식회사측의 위와 같은 단체교섭 회피가 위 법 제39조 제3호가 정하는 부당노동행위에 해당한다고 보기도 어렵고, 그에 대항하여 단행된 이 사건 쟁의행위는 그 목적에 있어서 정당한 쟁의행위라고 볼 수 없다 할 것이다. 이와 같은 취지에서 피고인들의 이 사건 업무방해 행위의 위법성이 조각되지 아니한다고 본 원심의 판단은 정당하고, 여기에 논하는 바와 같이 쟁의행위의 정당성에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 논지는 이유가 없다.  2. 채증법칙 위반 여부에 대하여 원심이 인용한 제1심판결이 채택한 증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심이 피고인들에 대한 각 공소사실을 모두 유죄로 인정하였음은 정당하고, 거기에 논하는 바와 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 논지도 이유가 없다.  3. 양형부당의 주장에 대하여 피고인들에 대하여 각 10년 이상의 징역이나 금고보다 가벼운 형을 선고한 이 사건에 있어서 형이 너무 무거워서 부당하다는 것은 적법한 상고이유가 될 수 없다. 논지도 이유가 없다.  4. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   최종영(재판장) 이돈희 이임수(주심) 서성

2. 개정 상가임대차법상의 “정당성” 심사제도  

    개정 상가임대차법은 임대차 종료 시 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 임차권을 양도하여 그 대가로 권리금을 회수하는 기회를 보호하기 위하여 임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 위법행위로 보아 손해배상 책임을 부과하는 입법형식을 취하고 있으나, 기본적으로 외국의 입법례에서 볼 수 있는 임대인의 임대차양도 거절에 관한 정당성 심사를 통하여 임차인을 보호하려는 제도와 그 성질을 같이 하고 있다고 볼 수 있다. 개정 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 전형적인 방해행위로 “1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위”, “2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위”, “3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위” 등 상가임대차 실무에서 그 동안 볼 수 있었던 전형적인 임대인의 악의적인 권리금 회수 방해행위를 예시하고 있다. 개정 상가임대차법의 시행으로 위와 같은 악의적인 임대인의 권리금 회수방해행위는 상당부분 사라질 것으로 보인다.
    그러나 개정 상가임대차법의 취지가 법에 예시된 악의적인 임차권양도 거절로 임차인에게 권리금 회수기회 상실의 손해가 발생하는 경우로 임대인의 손해배상책임을 제한하려는 취지는 아니다. 국회 법제사법위원회에서의 입법논의 과정에서 3호와 4호를 통합하는 문제가 논의되었는데, 법원행정처는 3호는 1호, 2호와 같이 임대인이 부당한 요구를 하는 행위이고 4호는 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절하는 행위이어서 행위의 성질이 다르고, “정당한 이유”의 판단을 현저히 고액의 차임을 요구하는 것과 같은 높은 기준으로 판단해야 되기 때문에 그렇게 되면 “정당한 이유”가 매우 좁게 해석될 수밖에 없는 점을 지적하여 개정
상가임대차법과 같이 3호와 4호는 분리되게 되었다. 또한 “정당한 이유”에 여러 가지 태양이 들어갈 수 있는데 이것을 가능한 한 많이 열어두는 것이 좋겠다는 의견도 제시되었다.28) 이러한 입법과정의 논의에 비추어 보면 개정 상가임대차법은 임대차 종료 시 임차권양도 거절의 정당성 판단의 포괄적인 판단기준으로 4호의 “정
당한 이유” 규정을 두고 “정당한 이유”의 구체적 판단기준이나 정당성 심사 시에 고려할 사항등에 대해서는 법원의 해석과 판례에 맡기려는 태도를 취한 것이다. 

28) 국회사무처, 위 법제사법위원회회의록 제3차 2015. 5. 4., 3면

3. 정당성이 인정되는 임차권양도 거절 사유   

  개정 상가임대차법 제2항은 “1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우”, “2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우”, “3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”, “4.임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우”등은 임차권양도 거절 또는 권리금 회수기회 박탈의 정당한 이유가 있는 것으로 본다고 규정하고 있다.29)  

상가건물 임대차보호법  일부개정 2022. 1. 4. [법률 제18675호, 시행 2022. 1. 4.]    제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)   ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우  4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우  ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  [본조신설 2015.5.13]

29) 한편, 개정 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각호의 정당한 계약갱신 거절사유가 있는 경우는 권리금 회수기회 보호대상에서 제외하고 있다.

   개정 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 “임대인이 임대점포의 사용용도를 비영리로 1년6개월 이상 사용한 경우는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는데 정당성이 인정된다”는 규정에 대해서는 입법논의 과정에서도 많은 비판이 제기되었다. 이와 같이 임대점포를 일정기간 비영리로 사용한 경우는 임대차종료 시 임차권양도 거절의 정당한 사유로 본다는 규정을 두고자 한 입법취지는 임대인의 입장에서 권리금 상당의 손해배상의 위험부담 때문에 계속하여 신규임차인이 되려는 자와 임대차를 해야 하니까 출구전략의 하나로 임대인이 1년 30) 정도의 임대료 손실을 감수하여 권리금이 수수되는 임대차가 계속되는 것에서 빠져 나올 수 있어야 한다는 것이었다.31) 하지만 입법논의 과정에서도 임대인이 임대점포의 사용용도를 비영리로 업종을 변경하여 1년 6개월을 사용하였다는 사실은 1년 6개월이 지나야 확인될 수 있는 사실이고, 결국 임대차 종료 당시에는 임대인이 단순히 비영리로 업종을 변경하겠다는 의사만으로 계약체결을 정당하게 거절할 수 있게 되어 다른 1,2,4호의 정당성 인정 사유와 그 성격이나 제한의 정도에 큰 차이가 있게 되므로 삭제하거나 수정할 필요가 있다는 지적이 있었다. 법원행정처에서도 이와 관련한 분쟁이 많이 발생할 우려
가 있다는 점을 제기하였다.32) 

30) 김진태 의원 발의 위 개정 상가임대차법 시안에서는 1년으로 되어 있었는데, 임대인이 1년 정도 임대점포를 비영리로 사용하다가 임대인 자신이 권리금이 형성된 종전 임차인의 영업을 개업하는 등 악용될 가능성이 크다는 이유로 2∼3년으로 길게 규정해야 한다는 반론이 있어 타협책으로 1년 6개월로 입법 되었다(위 332회-법제사법소위 제1차 2015. 4. 24., 37 내지 40면). 31) 국회사무처, 위 법제사법위원회 회의록 제1차 37면. 32) 국회사무처, 위 법제사법위원회 회의록 제3차 5·6면.

  결국 임대인의 입장에서 임대차 종료 시 임차권양도를 거절하고 신규임차인이 되려는 자와 계약체결을 거절하는 것이 정당한 것인지를 판단하기 어려워 예측 불가능한 권리금 상당 손해배상 지급의 위험을 부담하게 되었으니, 이러한불측의 위험부담에서 벗어나기 위하여 임대점포를 임대료를 받지 않고 1년 6개월 이상을 비워
두거나 비영리로 사용하면 손해배상 책임에서 벗어나는 출구전략이 필요하다는 취지에서 위 규정이 입법화 된 것이다. 그러나 임대차 종료시 임차권양도 동의를 거절하거나 신규임차인이 되려는 자와 계약체결을 거절하는 경우 정당성이 부정되어 임대인이 손해배상의 책임을 부담하게 되는 사례가 광범위하게 인정될 가능성은 크지 않다. 또한 임차인 단체들이 우려하는 것처럼 권리금이 수억 원에 이르는 상가활성화 지역에서 임대인이 일정기간의 임대료 수입손실을 감수한 후 자신이 직접 종전 임차인이 형성해 놓은 고객이나 영업 노하우, 브랜드 등을 이용하여 고수익의 영업이익을 향유하고자 하는 의도로 위 규정을 악용할 수 있다는 것도 현실에서 자주발생할 수 있는 일은 아니다. 위와 같은 규정이 없더라도 법원이 임차권양도 거절의 정당성 심
사를 통하여 권리금 회수방해 내지 임차권 양도거절의 정당성 여부를 판단할 수 있을 것으로 보여 위 규정은 개정 상가임대차법이 일정기간 시행된 후에는 삭제하는 것이 바람직할 것이다. 개정 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 포괄근거 규정으로 두고 있는 임차권양도 거절의 “정당한 사유”가 구체적으로 어떤 것인지에 대한 판례법리가 축적되어 위법한 임차권양도 거절과 정당한 임차권양도 거절의 판단이 예측가능하게 된다면 상가임대차의 실무에서도 권리금지급 부담에서 벗어나기 위해 임대인이 임대건물을 무리하게 1년 6개월씩이나 비영리로 두는 문제는 발생하지 않을 것이다. 

4. 임차권양도 거절의 정당성 판단기준  

   상가임대차 거래실무를 보면 오히려 제10조의4 제1항 1, 2, 3호의 전형적인 권리금 회수 방해행위 보다 임대차 종료 시 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절하는 사례가 훨씬 많다. 권리금회수 방해행위로 법원의 심판대상이 될 거절행위는 이러한 비전형적인 거절행위가 될
것이다. 개정 상가임대차법 제10조의4 제1항 4호는 “그 밖에 정당한 이유 없이” 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해행위로 규정하고 있는데, 결국 위 제4호의 규정이 임대차 종료 시 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위가 위법행위가 되는
지 여부에 대한 정당성 심사의 일반조항으로서 기능하게 될 것이다. 앞으로 많은 판례의 축적을 통해 구체적 기준이 마련되어야 할 것으로 보인다. 그리고 입법논의 과정에서의 위와 같은 법원행정처의 의견처럼 제10조의4 제1항 4호의 “정당한 사유”는 1, 2, 3호와 같이 임대인이 권리금의 직접 수령이나 현저히 고액의 차임 요구등 부당한 요구를 하는 행위 수준의 악의적인 권리금 회수 방해행위와 동일한 수준의 방해행위로 좁게 해석되지 않는다. 이에 대해서는 이미 임차권양도 거절에 대해 정당성 심사제도를 운영해 오고 있었고, 선행적으로 임차권양도 거절에 관한 정당성 심사의 판례법리를 축적해 온 미국 등 외국의 판례법리를 연구하는 것이 도움이 될 수 있다. 아래에서는 미국의 판례법리를 중심으로 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절할 때, 즉 임차권양도의 거절 시 어떤 기준으로 그 정당성을 판단하는지 검토해 보기로 한다. 

Ⅵ.“정당성”판단의 기본원리와 고려해야 할 사항   

1. 정당성 판단의 기본관점인 “임대목적물의 재산적 가치 보호”   

   위와 같은 캘리포니아주 민법이나 뉴욕 주 재산권법과 같이 “임대인은 정당한 이유 없이 임대차 양도의 동의를 거절할 수 없다”는 명문규정이 없는 미국의 다른 여러 주법원에서도 “good faith and fair dealing”33) 원리를 근거로 임차권양도 거절에 관한 정당성 심사를 판례법리로 시행하고 있다. 이때 정당성 판단의 기본적인 기준은 임대인의 “일반적인 경제적인 이익을 보호”한다는 관점이 아니라 “임대목적물의 관리상 임대점포의 재산가치가 보호”되어야 한다는 관점에서 판단해야 한다는 것이다. 미국연방법원과 여러 주법원의 판결에서는 이러한 기본원칙을 인용하면서 임차권양도 거절 사안을 심리하는 기준으로 사용하고 있다.34) 예를 들어, 임대건물 내의 모든 임대차계약이 동시에 종료하고 재임대 될 필요가 있다거나, 임대인의 다른 건물에서 전대차를 허용할 경우 당해 임대점포에 공가가 발생할 우려가 있다거나, 신규임차인이 되려는 자의 사업이 임대인의 사업과 충돌할 우려가 있다는 등의 사유는 임대인의 “일반적인 경제적 이익의 보호 관점”에서는 정당화될 수 있을지 몰라도 임대점포의 소유·관리 과정에서 임대점포의 재산적 가치의 보호의 관점에서는 정당 될 수 없는 사유이다. 

33) 우리의 법의 일반원리인 신의칙 내지 권리남용의 법리와 동일한 취지의 영미법의 법 일반원리이다. 34) Buck Consultants Inc. v. Glenpointe Associates, 217 Fed. Appx. 142 (3d Cir 2007), as amended (2007. 4. 16.).

   Astoria Bedding v. Northside Partnership 사건35)에서 임대인은 임차인이 임대인의 다른 건물에서 새롭게 임대차를 하게 되면 기존 임대점포가 공가로 될 우려가 있다는 이유로 전대차 동의를 거절하였는데, 뉴저지 주법원은 임대점포의 관리상 재산적 가치의 보호의 관점에서 아래와 같이 ⅰ) 내지 ⅳ)의 사항들을 구체적으로 고려해야 한다고 하면서 임대인이 단지 자신의 이익을 더 추구하기 위하여 동의를 거절하는 것은 일반적인
경제적 이익의 보호에 관한 것으로 정당한 거절의 이유가 될 수 없다고 판단하였다. 연방법원도 임대인의 경제적 이익의 관점에서 보면 임대건물 내의 모든 임대차계약이 동시에 종료하고 재임대되어야 하는데 전대차를 하는 경우 이러한 임대인의 경제적 이익이 침해될 수 있다는 이유로 임대인이 전대차를 거절한 Buck Consultants Inc.v. Glenpointe Associates 사건에서, 일반적인 경제적 이익의 보호가 아니라 임대점포의 소유·관리 과정에서 임대점포의 재산적 가치를 보호한다는 관점에서 정당성 판단을 해야 한다고 하면서 임대인의 주장을 배척하였다. Tenet Health System Surgical. L.L.C. v. Jefferson Parish Hospital Service District No. 1 사건36)에서 병원운영 법인인 임대인은 자신이 운영하던 병원 캠퍼스 인근의 쇼핑센타를 인수하여 병원으로 사용하려고 하였는데, 쇼핑센타건물의 일부에서 외래진료와 수술 등 병원을 운영하던 임차인이 산재병원을 운영하려는 자에게 임차권양도를 하려 하자, 자신이 인근에서 영위하고 있는 병원사업과 충돌할 우려가 있다는 이유도 들어 임차권양도를 거절하였다. 이에 대해 연방 항소법원은 이러한 이유는 임대인 자신의 일반적인 경제적 이익을 고려한 것일 뿐이고 임대점포 그 재산의 소유·관리와 관련한 것이 아니므로 정당한 거절의 이유가 아니라고 판단하였다. 

35) Astoria Bedding v. Northside Partnership, 657 N.Y.S. 2d 796 (1997).  36) Tenet Health System Surgical. L.L.C. v. Jefferson Parish Hospital Service District No. 1, 426 F.3d 738,743

   따라서 신규임차인이 되려는 자의 사업이나 활동이 임대인의 보수적인 종교적인 신념이나 철학·사상, 도덕 등과 맞지 않는다는 이유는 임대점포의 소유·관리와 관련하여 임대점포의 재산적 가치에 영향을 미치는 사유가 아니어서 정당한 임차권양도 거절의 사유가 될 수 없다. American Book Co. v. Yeshiva University
Development Foundation Inc. 사건37)에서 피임을 반대하는 등 보수적인 성향의 종교대학 법인인 임대인은 전차인이 되려는 자인 시민단체가 피임에 대한 상담을 하고 피임을 지지하는 활동을 하여 임대인의 대학 교육활동과 맞지 않는다는 이유로 전대차 동의를 거절하였다. 법원은 전차인의 지불능력, 임대차조건의 이행능력, 사용목적의 적합성, 임차목적물 점유의 성질 등이 아닌 임대인의 대학 교육활동과 같은 종교적인 신념이나 도덕적인 이유로 전대차 동의를 거절하는 것은 정당한 이유가 될 수 없다고 판단하였다. 

37) American Book Co. v. Yeshiva University Development Foundation Inc., 59 sc.2d 31, 297N.Y.S.2d 156 (Sup. Ct. 1969)

2. 임차권양도 거절의 정당성 판단에서 고려해야 할 사항  

가. 미국의 판례법리 등에서 나타나는 고려 사항  

   뉴저지 주법원은 위와 같이 연방항소법원에서 정립한 “임대목적물의 소유·관리상 재산가치보호의 관점”에서 임차권양도 거절의 정당성 판단을 할 때 고려해야 할 사항으로 ⅰ) 신규임차인이 되려는 자의 자력(financial instability), ⅱ) 신규임차인이 되려는 자가 임대차계약 조건을 이행할 수 있는 능력이 있는지 여부(inabilityto fulfill terms of the lease) ⅲ) 신규임차인이 되려는 자의 영업이 임대점포의 용도에 적합한 것인지 또는 합법적인 것인지 여부(suitability of premises for intented use or intended  unlawful use of premises) ⅳ) 신규임차인이 되려는 자의 점유의 성질(nature of occupancy)에 비추어 공간의 개조 또는 변형의 필요성이 있는지 여부 등을 들고 있다.38) 

38) Astoria Bedding v. Northside Partnership, 657 N.Y.S. 2d 796 (1997).

   캘리포니아 법조인협회(California Law Review Commission)는 위와 같은 판례법리를 좀 더 구체화하여 임차권양도 시 거절의 정당성 판단기준으로 ① 신규임차인이 되려는 자의 신용 (credit rating), ② 임대점포의 사용용도의 유사성(similarity of new and old use), ③ 신규임대차의 성질이나 특성(nature, quality, and character), ④ 신규임차인이 되려는 자가 해당 영업을 할 수 있는 자격 보유여부(requirements for utilities or services), ⑤ 매출액 대비 일정비율의 매출수수료 방식의 임대차의 경우 신규 임대차의 예상 매출액, ⑥ 기타 해당 임대건물의 시설, 임대건물 내 다른 임차인이나 임대인의 다른 임대건물에 미치는 제반 영향 등을 제시하고 있다.39) 

39) 49 Am. Jur. 2d Landlord and Tenant § 943. Withholding consent-Commercial leases

   미국의 상가임대차 실무에서는 임차권양도 시에 일반적으로 1) 신규임차인이 되려는 자의 영업이 임대점포에 적합한지 여부, 예를 들어 명품건물에서 건물의 품위수준에 맞는 영업인지, 2) 임대건물 내에 업종제한 약정이 있는 경우 업종제한이나 업종중복의 여지가 있는 지 여부, 3) 임대료를 임차인의 매출액의 일정비율로 받는 우리의 수수료 매장과 같은 경우 신규임차인이 되려는 자의 매출이 일정한 수준에 미달할 것으로 예상되는지 여부, 4) 신규임차인이 되려는 자가 임대인과 경쟁관계에 서게 되거나 5) 임대인의 다른 임대점포의 임대료에 영향을 미치는지 여부 등이 임차권양도나 전대차 시 동의 또는 거절 여부를 판단하는 중요 요소라고 한다.40)  

40) Alvin L. rnold, Jeanne O’Neill, 앞의 Manual Part I. Chapter 31. § 31:6 Assignment and subleases - Lessor objections to  assignments or subleases.

나. 신규임차인이 되려는 자의 지불능력이나 임대조건 이행능력  

  임차권양도 거절에 관한 정당성 판단의 가장 1차적인 기준은 현재의 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 임대료 지불능력을 비교하는 것이다.41) 임대인이 신규임차인이 되려는 자가 계획하는 영업에 관하여 그 영업이 임대건물에서 성공하기 어렵다고 믿는데 정당한 근거가 있는 경우에는 임대인은 임대건물의 소유·관리상 재산적 가치의 하락을 우려할 수 있기 때문에 임차권양도 동의를 거절하는 것은 정당한 이유가 인정된다. 그래서 미국의 판례법리에서 “임대점포의 소유·관리상 재산가치 보호의 관점”에서 임차권양도 거절의 정당성 판단을 할 때 고려해야 할 사항으로 ⅰ) 신규임차인이 되려는 자의 자력(financial instability), ⅱ) 신규임차인이 되려는 자가 임대차계약 조건을 이행할 수 있는 능력이 있는지 여부(inability to fulfill terms of the lease)를 최우선적인 심사기준으로 제시하고 있다.  

41) First American Bank of Nashville, N.A. v. Woods, 781 S.W.2d 588 (Tenn. Ct. App. 1989).

   개정 상가임대차법 제10조의4 제2항 제1호도 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우”를 임차권양도 거절 정당성 판단의 1차적인 기준으로 제시하고 있다. 그리고 제2호의 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우”의 내용도 위 ⅱ) 신규임차인이 되려는 자가 임대차계약 조건을 이행할 수 있는 능력이 있는지 여부와 같은 취지의 내용이라 할 수 있다. 

   여기서 ⅰ) 신규임차인이 되려는 자의 지불능력(financial instability)은 신규임차인이 되려는 자가 임대료를 지불한 능력이 되는지 등 경제적 이유에 관한 것인데, 관련하여 해당 영업을 한 경력 등이 고려될 수 있다. Haritas v. Goveia 사건에서 매사츄세츠(Massachusetts) 법원은 임대인이 임차권양도의 동의를 거부할 시 임차인은 폐업에 따른 손해를 감수하게 되는 반면, 신규임차인이 되려는 자는 자력도 있고 해당 사업에 관한 경력도 있어 임대인에게 아무런 경제적 손해가 없는 점에 비추어 임대인의 임차권양도의 거절은 정당한 이유가 없다고 판시하였다.42) 그리고 ⅱ) 신규임차인이 되려는 자가 임대차계약 조건을 이행할 수 있는 능력이 있는지 여부(inability to fulfill terms of the lease)는 임대점포를 사용하여 수익을 창출할 수 있는 능력이 있는지에 관한 것인데, 영업능력이나 경영능력이 고려될 수 있다. 결국 ⅰ)의 신규임차인이 되려는 자의 지불능력과 관련된 판단기준이다. 

42) Haritas v. Goveia, 345 Mass 744. (1963).

다. 신규임차인 영업의 임대건물에 대한 적합성   

   신규임차인이 되려는 자가 하려는 영업이 임대점포의 사용용도에 적합한지와 해당 영업이 합법적인 것인지는 임대인이 임차권양도 거절의 정당성을 판단하는 중요한 기준이다. 해당 영업이 임대건물에 적합하지 않은 경우 임대건물 내의 다른 점포의 영업도 영향을 받게 되고 임대인도 다른 임차인들로부터 임대료를 받지 못하여 경제적 손실을 입을 우려가 있다. 또한 신규임차인이 되려는 자가 하는 영업이 행정기관의 인·허가가 필요하거나 전문자격이 필요한 업종인데 신규임차인이 되려는 자가 인·허가를 받기 어려울 것으로 보이거나 전문자격이 없는 경우에는 영업취소, 영업정지 등의 행정처분을 받을 가능성이 크고 그에 따라 임대료 지급 등 임대조건을 이행할 능력이 떨어지게 될 수 있다. 
   Cafeteria Operators v. AMCAP/Denver Ltd 사건43)에서 임차인은 쇼핑센터 내에서 주류를 판매하지 않고 저렴한 가격의 식사를 제공하는 Cafeteria 스타일의 식당을 운영하였는데, 영업이 잘 되지 않자 일반음식점 영업을 하려는 자에게 전대차를 하려고 하자 임대인은 임차권양도를 거절하였다. 콜로라도 주법원은 신규 임차
인이 되려는 자가 운영하려는 식당이 같은 종류의 식당 중에서 가장 큰 규모의 레스토랑이어서 쇼핑센터에 입점해 있는 다른 이웃 점포들의 유형과 어울리지 않으며 그들의 사업에도 악영향을 미칠 수 있고 상가의 불빛, 교통, 주차 등의 문제가 발생할 수 있고, 식당이 늦게까지 영업하며 주류를 판매하면 소음과 안전의 문제도 발
생할 수 있다는 점 등을 들어 임차권양도 거절이 정당하다고 판단하였다. Time, Inc. v. Tager 사건44)에서는 임대건물이 Rockefeller 센터에 위치한 Time-Life 빌딩이라는 소위 명품빌딩이었는데, 임차인은 임대점포의 일부를 전대차 하려 하였고 임대인은 이를 거절하였다. 뉴저지주법원은 임대인이 고객들의 건물의 사회적 평
가에 대한 일정한 선호를 유지하기 위해 작은 규모의 상가임대차를 허용하지 않는 것은 전체 임대건물의 사용목적에 적합한 것이어서 전대차에 대한 거절은 정당하다고 판단하였다. 

43) Cafeteria Operators v. AMCAP/Denver Ltd, 972 P.2d 276 (Colo Ct. App. 1998). 44) Time, Inc. v. Tager, 260 N.Y.S.2d 413 (Civ. Ct. N.Y. Cty. 1965).

Warmack v. Merchants Nat. Bank of Fort Smith 사건45)에서 복합쇼핑몰을 운영하는 임대인은 복합쇼핑몰 주차장 일부를 임대차 하여 주차은행시설(drive-in bank facility)을 운영하던 임차인이 복합쇼핑몰 내에서 임대차를 하고 있던 은행지점에 임차권을 양도하려 하자 같은 은행지점이 복합쇼핑몰 안팎에서 은행영업을 할 경우 은행시설을 이용하는 고객들이 주차은행 시설만 이용하고 복합쇼핑몰로 유입되지 않을 가능성이 커서 현실적인 손실이 발생할 것이라는 이유로 임차권양도를 거절하였다. 아칸소(Arkansas) 주법원과 남서부 순회 항소법원은 복합쇼핑몰은 임차인들이 어떻게 구성되느냐가 복합쇼핑몰사업의 성공에 결정적인 것이고, 이
사건에서는 신규임차인이 되려는 자의 임대료지불능력 등이 문제되는 것이 아니며, 신규임차인이 되려는 자가 이미 복합쇼핑몰 안에 시설을 보유하고 있어 복합쇼핑몰 활성화에 나쁜 영향을 줄 수 있다며 임차권양도 거절은 정당하다고 판단하였다. 

45) Warmack v. Merchants Nat. Bank of Fort Smith, 271 Ark. 166, 612 S.W.2d 733, 735.

 

라. 신규임차인의 점유의 성격 및 그에 따른 점포의 개조나 변형의 필요성  

  신규임차인이 되려는 자가 임대점포에서 영업을 하기 위해서는 그 사용용도의 성격상 임대점포를 물리적으로 개조하거나 변형할 필요성이 있는 경우에는 임대점포의 관리의 관점에서 임대점포의 재산적 가치에 영향을 줄 있으므로 임대인이 이를 이유로 임차권양도에 대한 동의를 거절할 때는 정당성이 인정될 수 있다. Van
Sloun v. Agans Bros. Inc. 사건46)에서 전차인이 되려는 자는 임대점포에서 약간의 스낵푸드를 조리하여 판매하는 것과 함께 인도식품점을 운영하려고 하였는데, 쇼핑센터 임대인은 쇼핑센터 내에 식료품점이 있어 그 식료품점 매출에 영향을 줄 수 있고 스낵푸드를 만들기 위해서는 주방시설이 필요하고 외부와의 환기를 위해 지붕에 상당한 개조가 필요하게 되고, 음식냄새가 환기시설을 통해 다른 매장에 퍼져나갈 수 있으며, 음식배달서비스가 쇼핑센터의 다른 소매 배달서비스에 방해가 될 수 있다는 점 등을 들어 전대차에 대한 동의를 거절하였다. 이에 대해 법원은 위와 같은 사유에 충분한 입증이 있고 이러한 사유는 전대차 거절의 정당한 사유가 된다고 판단하였다. 

46) Van Sloun v. Agans Bros. Inc. 778 N.W.2d 174, 180

마. 임대점포의 사용용도 제한과 정당성 판단  

   신규임차인이 되려는 자가 현재 임차인과의 임대차계약에서 정한 사용용도의 제한범위를 벗어나 다른 용도로 임대점포를 사용하려고 한다는 쟁점도 임차권양도 거절 정당성 판단에서 자주 등장하는 쟁점 중의 하나다. 일반적으로 신규임차인이 되려는 자가 하려는 영업이나 사용용도가 동일 또는 유사한 경우에는 임차권양도에 동의를 필요로 하지 않는다. 다만 신규임차인의 영업을 위해서 임대점포의 용변경이 필요하다 하더라도 그 판단은 임대인의 주관적 관념이 아니라 객관적 사실관계를 기준으로 판단해야 한다. 또한 임대인의 사업과의 충돌이 우려되는 점이 거절에 관한 정당성 판단의 내용이 된다 하더라도 임차권양도 당시가 아니라 임대차계약 당시의 사용용도를 기준으로 판단해야 한다. 임대건물에 공실이 있는 경우에는 임차권양도 또는 전대차가 임대인의 직접 임대영업과 경쟁관계에 서기 때문에 임차권양도 거절에 정당성이 인정될 여지가 있으나, 공실이 없는 경우에는 임대인이 굳이 임차권 양도를 거부할 이유가 없어 거절에 정당성이 인정될 수 없다.47)

47) Alvin L. rnold, Jeanne O’Neill, 앞의 Manual Part I. Chapter 31. § 31:9 Assignment and subleases - Right to assign or sublet upon specified conditions.

 

   위 Tenet Health System Surgical. L.L.C. v. Jefferson Parish Hospital Service District No.1 사건에서는 신규임차인이 되려는 자의 사업이 임대차계약에서 정한 사용용도 제한범위를 벗어나는 것이 아닌지가 쟁점이 되었다. 임대인은 임대차계약에서 임대건물의 사용용도를 외래환자 수술과 약국운영으로 하였는데, 신규임차인이 되려는 자는 산업재해에 대한 병원을 운영하려고 하고 있고 산재병원의 경우에는 응급진료, 1차 진료, X-ray 검사, 약물 음주검사, 진단검사, 간단한 외과 시술을 포함하고 있어 사용용도의 범위를 벗어나고 임대인의 사업과 충돌한다고 주장하였다. 연방 1심 법원은 임대인의 이러한 주장을 받아 들여 임차권양도에 대한 거절은 정당하다고 판단하였다. 그러나 연방 항소법원은 임대인의 사업과 충돌하는지를 판단함에 있어서는 1) 임대인과 관련된 개인적인 사실이 아니라 객관적인 사실에 입각하여 판단을 해야하고, 2) 임차권양도 당시 임대인 사업과 충돌하는지를 기준으로 판단할 것이 아니라 임대차계약 당시의 의사에 기초하여 판단해야 한다고 하면서, 산업재해 치료 전문병원의 치료범위도 신체적인 검사와 약물검사와 위험이 낮은 환자도 포괄하며 열상, 골절, 우울증, 복통, 폐렴 등의 치료 등도 하는 것이어서 임대차계약 당시 임차인이 임대점포를 사용하기로 한 사용용도의 범위에서 벗어나지 않는다고 판단하였다. 
   위 Astoria Bedding v. Northside Partnership 사건에서는 전대차가 임대차계약상 사용용도 제한범위를 벗어나는 것인지도 쟁점이 되었다. 임대차계약에 따라 임차인이 가구도매사업을 하던 중 택배서비스사업을 하려는 자에게 전대차를 하려는 것에 대해 임대인이 전대차를 거절하자 전차권 확인심판청구 declaratory judgement)를 한 사안이다. 뉴저지 주법원은 임대점포가 가구업 전용건물로 운영된다는 등의 특별한 사정이
없는 이상 가구도매업을 하던 점포에서 택배서비스를 운영한다고 하여 임대점포를 사용하는데 큰 차이를 가져오지 않을 것이고, 위 ⅰ) 내지 ⅳ)와 같은 사유로 전대차로 인하여 임대점포의 재산적 가치에 손실을 입게 된다는 입증이 없는 임차인의 사용용도의 범위를 벗어나는 것이라는 이유로 전대차를 거절하는 것은 정당한 이유가 될 수 없다고 판단하였다. 
   Norville v. Carr-Gottstein Foods Co. 사건48)은 쇼핑센터 내에서 푸드스토어를 운영하는 임차인은 푸드스토어 공간의 일부를 A은행지점에 전대차하여 A은행은 현금자동인출기를 설치하여 운영하였다. 1차 전대차에 동의하였던 임대인은 A은행을 B은행으로 교체하는 2차 전대차에 대해서는 전대료의 75%를 지급할 것을 조건으로 전대차에 동의하였다. 2년간 전대료의 75%를 지불했던 임차인은 2년 뒤 전대료의 일부를 지급하는 것은 부당하다며 임대인을 상대로 부당이득 반환청구를 하였고 하급심은 약식 심리를 통하여 9만1천 불의 부당이득반환 판결을 하였다. 하지만 알래스카 주대법원은 전대료의 일부를 지급할 것을 조건으로 하는 것은 전
대차에 대한 거절의 의사에 해당하고 그 전대차거절에 정당성이 있는지를 심리해야 한다고 하면서, 임대차계약상 임대점포의 사용용도는 푸드마켓을 운영하면서 부가적으로 필요한 다른 서비스를 운영하는 것이므로 현금자동인출기등의 기계를 설치하여 서비스를 하는 것을 넘어 은행지점을 운영하는 전대차에 대하여 거절을 한 것은 정당하다고 판단하였다. 

48) Norville v. Carr-Gottstein Foods Co. 84 P.34 996 (Alaska 2004).

   다만 임대차계약상 사용용도의 제한의 해석은 엄격해야 한다. 임대차계약서에 임대인이 임차인의 사용목적을 제한한다는 의사가 포함된 명확하고 구체적인 문구가 없다면 임대차계약서에 기재된 사용용도에 관한 기재사항은 그러한 영업을 허용한다는 의미로 해석해야지 그러한 영업으로만 제한한다는 것으로 해석해서는
안 된다. Forman v. United States 사건에서49) 아동옷가게를 운영하던 임차인은 일부 공간을 신발가게를 운영하려는 유명업체 전대차 하려고 하였다. 임대인은 임대차계약서 상의 사용용도 제한 규정에 위반된다며, 공간의 범위를 훨씬 제한하여 그 부분에 대해서만 사용용도 제한규정을 해제해 주겠다고 하였는데, 임차인이 이
를 수용하지 않자 전대차를 거절하였다. 임대차계약서에는 유아, 아동, 청소년의 옷, 신발, 악세사리 등을 판매하는 용도로 사용할 수 있다고 규정되어 있었다. 법원은 유아, 아동 옷가게로 사용용도를 명확하게 제한(limited to)하거나 한정할(used only for) 수 있었음에도 불구하고 단지 “사용한다(shall be)"고만 규정하고 있는 점에 비추어 유아, 아동 옷가게로 사용하는 것을 허용한다는 의미이지 이를 유아, 아동 옷가게로만 사용을 제한한다는 의미로 해석할 수 없다고 보아 전대차 거절은 정당한 이유가 없다고 판단하였다.  

49) Forman v. United States 767 F.2d 875,880 (Fed. Cir. 1985).

3. 조건부 동의와 정당성 판단  

임대인이 임차권양도에 동의하는 전제조건으로 추가적인 시설의 설치나 금전, 전대료 수입중 일정비율을 지급할 것 등을 요구하는 경우 이러한 부당한 조건을 임차권양도의 동의에 결부하는 것은 정당한 이유 없는 거절이라 볼 수있다. Harold W. Wright v. Rub-a-Dub Car Wash Inc. 사건에서 임차인이 임차건물에서 주차장 영업을 하고 있었는데 세차를 하는 과정에서 전 임차인이 지하에 설치한 가솔린 탱크에서 기름이 새어나와 그에 따른 환경법규 위반의 책임이 문제되었다. 임차인이 세차장 영업을 양도하려 하자 임대인은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 탱크의 상태에 대해 책임을 지고 연방 및 주 환경청(EPA : Environmental Protection
Agency)의 환경보호 규정을 만족시키지 못하면 임차권양도에 동의할 수 없다고 하였는데, 임차인측이 이러한 조건을 수용하지 않자 임차권양도를 거절하였다. 임차인과 신규임차인이 되려는 자는 그러한 조건을 수용할 수 없다고 하여 임차권양도 동의를 거절되었는데, 임차인이 정당한 이유 없는 거절을 이유로 손해배상을 청구하여 하급심은 5만 달러의 손해배상을 인용하였다. 미시시피 주대법원은 임차인의 영업으로 인하여 임대인이 임대건물에 대한 재산적 손해를 감수하는 것이 용인되어서는 안 된다고 전제하고, 임차인이 지하에 설치된 가솔린 탱크를 소유한 것으로 볼 있다고 판단되면 임대인이 임차인이나 신규임차인이 되려는 자가 그 탱크로 인한 환경문제의 책임을 인수하도록 하는 것은 정당하다고 판단하였다. 이에 대하여 소수의견은 종전의 임대차계약에서 분명하게 약정하지 않은 사안을 임차권양도에 관한 동의를 하게 된것을 기화로, 임대차계약의 내용을 임대인에게 유리하게 변경하기 위한 수단으로 악용해서는 안 되며, 신규로 임차인이 되려는 자에게 지불능력 등 재정적인 문제가 없는 상황에서 임대인이 추가적인 경제적 이익을 얻을 목적으로 부당한 조건을 제시하며 거절을 하는 것은 정당한이유가 없다고 판단하였다.50)  

50) Harold W. Wright v. Rub-a-Dub Car Wash Inc. 740 So.2d 891 (Miss. 1990)

   Athar v. Hudson 사건은 주유소 영업을 양도하려는 임차인에게 임대인이 임차권양도 동의의 조건으로 6만불을 요구하다 임차인이 이를 받아들이지 않자 임차권양도 동의를 거절한 사안이다. 뉴욕 주법원은 위 ⅰ) 내지 ⅳ)와 같이 임대건물의 재산적 가치의 하락이 발생할 수 있는지를 고려할 수 있는 객관적 사실에 근거하여
임차권양도를 거절할 수 있으나 금원을 요구하는 것은 정당한 사유가 될 수 없다고 하였다.51) 

51) Athar v. Hudson Service Management, 853 N.Y.S. 2d 170 (App. Div. 2008)

   Norville v. Carr-Gottstein Foods Co. 사건은 슈퍼마켓의 일부를 A은행에 전대를 할 때는 동의를 하였다가 이를 B은행에 전대하려 하자 임차인의 전대료 수입 중 75%를 지급할 것을 전대차 동의의 조건으로 제시하다 이를 받아들이지 않자 임차권양도를 거절한 사안이어서 전대차의 동의 조건으로 과다한 금전을 요구하는 것
이 정당한 거절사유가 될 수 있는지도 쟁점이 되었다. 알래스카 주 대법원은 위와 같이 임대차계약상 사용용도의 제한의 범의를 벗어난다는 측면에서 임차권양도의 정당성을 인정하면서도 전대차의 동의의 조건으로 과도한 조건을 요구하는 것은 정당하지 않은 거절에 해당한다고 판단하고 있다.52)   

52) Norville v. Carr-Gottstein Foods Co. 84 P.34 996 (Alaska 2004).

4. 임차인의 정보제공의무 위반과 정당성 판단   

가. 임차인의 정보제공의무의 대상과 수준   

  개정 상가임대차법 제10조의4 제5항도 임차인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공할 의무를 부여하고 있다. 개정상가임대차법 제10조의4 제5항에서 예시하고 있는 신규임차인에 대한 정보 외에 어떠한 정보가 임차인이 임대인에게 제공해야 할 정보의 대상인지는 앞으로 많은 판례를 통하여 구체화 해 나가야 할 과제이지만, 미국의 판례법리에서 보았던 임차권양도 거절의 정당성 심사에서 고려해야 할 사항들인 ⅰ)신규임차인이 되려는 자의 자력, ⅱ)신규임차인이 되려는 자가 임대차계약 조건을 이행할 수 있는 능력이 있는지 여부, ⅲ)신규임차인이 되려는 자의 영업이 임대점포의 용도에 적합한 것인지 또는 합법적인 것인지 여부,
ⅳ)신규임차인이 되려는 자의 점유의 성질에 비추어 공간의 개조 또는 변형의 필요성이 있는지 여부 등에 관한 정보를 파악하는 것은 임대인의 입장에서 임차권양도에 동의할 것인지를 판단하는데 필수적인 요소이므로 임차인의 정보제공의무 대상이 될 것이다. 그래서 임차권양도에 관한 정당성 심사제도를 규정하고 있는 캘리포니아주 민법이나 뉴욕 주 재산권법에서도 임차인이 신규임차인에 재산상태 등에 관한 정보를 제공할 의무를 규정하고 있다. 
   어느 정도의 수준에서 정보를 제공해야만 임차인이 정보제공의무를 다한 것으로 평가될 수 있는지도 쟁점이 될 수 있다. 임차인이 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 충분히 제공하지 않았다는 이유로 임대인이 임차권양도를 거절하거나 보류할 때 그 정당한 이유가 있는 것으로 판단할 수 있는지에 대해서는 임차인의 정
보제공의무에 관한 미국법원의 판례동향을 참조할 만하다. 먼저, 임차인이 신규임차인이 되려는 자의 재정상태에 관해 임차권양도 전에 임대인과 상의하지 않았다는 이유로 임차권양도를 거절하는 것은 정당하지 않다. 다음으로 임대인이 자신의 주관적 사정을 기초로 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보가 충분하지 않다고 하면서 임차권양도 동의를 보류하는 것도 정당하지 않다. 검토에 필요한 충분한 시간이 주어졌는지는 임대인의 주관적인 사정을 기초로 판단할 것이 아니라 일반적인 사람이 통상적인 기준으로 신중하게 판단해야 하기 때문이다. 나아가, 신규임차인 되려는 자가 임대인의 다른 건물에서 임대차를 하고 있어 임대인이 충분한 정보를 가지고 있는 경우에는 정보제공이 충분하지 않다는 이유로 임차권양도를 거절할 수 없다. 그리고 임차인이 신규임차인의 임대료 지급에 대해 연대보증을 하는 등 종전보다 책임을 부담하는 자가 늘어나는 경우에는 적어도 신규임차인이 지불능력이 없다는 이유로 임차권양도를 거절할 수 없다.53) 반면 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대해 필요한 정보가 충분히 제공되지 않은 경우에 임차권양도를 보류하는 것은 정당성이 인정된다.54) 

53) Alvin L. rnold, Jeanne O’Neill, 앞의 Manual Part I. Chapter 31. § 31:11 Assignment and subleases - Consent to assign or  sublet not to be unreasonably withheld. 54) D’Oca v. Delfakis, 130 Ariz. 470, 636 P.2d 1252(Ariz. App. 1981).

나. 임차인의 정보제공의무 위반과 임대차양도 거절의 정당성 판단   

   개정 상가임대차법은 임차인이 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보제공의무를 위반한 경우의 법적 효과에 대해서는 아무런 규정을 두지 않고 있다. 하지만 임차인이 신규임차인이 되려는 자의 지불능력이나 임대조건을 이행할 능력에 관한 충분한 제공을 제공하지 않았다는 이유로 임차권양도를 거절하는 것은 정당성인 인정
될 것이다. 하지만 신규임차인이 되려는 자의 보증금이나 차임에 괸한 지불능력이나 임대조건 이행에 관한 충분한 정보를 제공했음에도 불구하고 계속하여 추가적인 정보를 요구하거나 임대차양도의 동의를 장기간 보류하는 것은 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하는 것으로 판단될 것이다. 
   Rowley v. City of Mobile 사건55)에서 임차인은 임대인인 시청의 담당공무원에게 신규임차인이 되려는 자에 대하여 단지 누군가(someone)가 있다고만 알려 주었다. 임차인은 시의회 승인과 시장의 결제가 나오지 않자, 임대인인 시가 임차권양도에 대해 정당하지 않은 이유로 거절하였다고 주장하였다. 법원은 임차인은 임대인에게 임차권양도 동의 여부를 판단할 수 있는 충분한 정보를 제공해야 할 책임이 있고 임대인이 스스로 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 찾아 알아볼 의무는 없으므로 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보가 없는 상태에서 동의를 보류하는 것은 정당하다고 판단하였다.

55) Rowley v. City of Mobile, 676 So.2d 316, 319 Civil App. Alabama

 

Parr v. Triple L& J Corp. 사건56)에서는 임차인이 레스토랑 임차권양도에 관한 동의를 구하면서 임대인의 요구대로 신규임차인 되려는 자의 개인정보, 재정현황, 사업운영계획에 대한 정보를 제공하였는데도, 임대인이 추가적으로 신규임차인이 되려는 자의 운전면허증과 사회보장카드 사본 및 15년간의 이력서 등의 정보를 요구하였고 다시 임차인이 임대인이 요구한 추가정보를 제공하였는데도 임대인은 임차권양도에 대한 동의의사를 계속 보류한 사안이다. 이에 임차인이 임대인을 상대로 정당한 이유 없는 양도거절이라며 손해배상 청구를 제기하였다. 법원은 임대인은 신규임차인이 되려는 자의 신용등급이 충분하다는 것을 인지하고 있었고 임대인이 동의여부 결정에 충분한 정보가 제공되었다고 판단하였고, 임대인의 소송대리인은 임차권양도를 거절한 것이 아니라 동의에 대한 답변이 늦었다고 주장하였지만 이러한 정당성 없는 임차권양도에 관한 동의의 의사표시의 보류(withholding)도 정당한 이유 없는 임차권양도 거절에 해당한다고 임대인의 항변을 배척하였다.

56) Parr v. Triple L& J Corp. 2004 WL 2610499 (Colo. Ct. App. 2004).

다. 임차인의 허위 또는 부실 정보 제공과 손해배상 책임  

    임차인의 허위 또는 부실 정보에 기초하여 임차권양도를 동의하였는데, 나중에 새로운 임차인이 임대료를 지불할 능력이 없어 상당기간 연체를 하는 등 임대인에게 손해가 발생한 경우 임대인은 임차인을 상대로 허위 또는 부실 정보를 제공한 것에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 특히 백화점, 쇼핑센타와 같은 판매영업시설
에서는 임대인이 임차인이 판매하는 매출액에 대한 일정한 비율의 수수료를 임대료를 받는 소위 수수료 매장에서는 신규임차인이 되려는 자가 일정한 수준 이상의 매출을 올릴 능력이 있는지에 관한 정보가 임차권양도 동의 또는 거절의 판단을 함에 있어 가장 중요한 정보이다. 신규임차인이 되려는 자의 매출 창출능력이 문제
가 되는 경우에는 임대인이 임차권양도의 조건으로 신규임차인의 임대료 지급채무에 대한 연대보증 등을 요구할 수도 있다.

   B.M.B. Corp. v. McMahan'Valley Stores 사건57)에서 쇼핑센타에서 가구판매 영업을 하는 임차인은 기본 고정임대료(Fixed Minimum Rent)에 매출액에 따라 수수료(Percentage Rent)를 내는 방식으로 임대료를 지불하였다. 임차인은 임차권양도 시 신규임차인이 되려는 자의 예상매출액 등의 정보를 임대인에게 제출하여 임차권양도의 동의를 받았다. 그 뒤 신규임차인이 품질이 떨어지는 가구를 판매하면서 매출액이 감소되어 수수료 방식의 임대료가 급감되고 연체도 발생하자 임대인은 전 임차인이 신규임차인에 관한 허위의 정보를 제공하여 임차권양도를 받았다는 이유로 손해배상 청구를 제기하였다. 전 임차인은 신규임차인에 대하여 임대인에게 제공하는 정보는 확정적인 것이 아니라 장래 매출이 최고일 경우를 상정하여 제시한 것이라고 주장하였다. 법원은 임대차계약의 목적은 가구 등의 판매영업이었지 상등 품질의 가구판매가 아니었으며, 매출액에 비례하는 임대료(percentage rent)를 최대한 낼 의무가 있다고 규정한 것도 아니었기 때문에 특정한 수준의 percentage rent를 보장하는 것을 조건으로 임차권양도에 동의하는 것은 정당하지 않다고 판단하였다. 

57) B.M.B. Corp. v. McMahan’Valley Stores, 869 F.2d 865 (5th. Cir. App.).

Ⅴ. 결론 및 개선방향   

   권리금 회수기회 보호제도는 임대인이 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하여 임차인의 영업재산권 처분을 방해함으로써 발생하는 손실에 대한 책임을 규율하는 제도라는 그 법적성격을 명확히 해야 한다. 법의 일반원리인 신의칙 및 정의·형평의 원리(good faith and fair deal)상 임대인은 임대점포의 재산적 가치가 하락하거나 신규임차인이 되려는 자의 지불능력이나 임대차계약 내용을 이행할 능력이 충분하여 임차권양도로 인한 경제적 손실이 없음에도 불구하고 정당한 이유 없이 상가 임차권양도를 거절하는 것은 위법행위로서 영업재산권 상실에 대한 손해배상 책임을 부담하는 것이다. 입법방식도 미국, 영국, 프랑스, 일본의 보편적 입법방식이나 판례법리처럼 임차인은 임차권 양도 또는 전대 시 임대인의 동의를 받아야 하지만, 임대인은 정당한 이유 없이 임차권 양도 또는 전대를 거절할 수 없다는 기본적인 근거규정을 두어야 한다. 이를 바탕으로 위법행위로 간주되는 행위나 정당행위로 간주되는 행위나 정당성 심사에서 고려해야 할 사항 등을 법에 예시하거나 판례법리로 구체적 정당성 심사의 세부기준이나 정당성 심사에서 고려할 사항을 정립할 수 있을 것이다. 개정 상가임대차보호법처럼 임대차종료 시에만 신규임차인이 되려는 자에게 임차권양도를 하여 권리금을 회수하는 것을 보호하고 임대차기간 중에 임차권양도를 통해 권리금을 회수하는 것을 보호하지 않을 이유는 없다. 그리고 일반적인 임차권만의 양도와 영업시설이나 영업권 등 영업재산권의 이전이 수반되는 상가임대차의 임차권양도는 그 실질이 크게 다르므로, 프랑스의 민법과 상법 내지 상가임대차법처럼 일반 임대차양도와 상가임대차 양도를 구분하여 규율하려는 입법적 노력도 필요하다

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13]

대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결 [청구이의]〈상가건물 임대차보호법 제10조의9의 적용 범위가 문제된 사건〉[공2023상,847] 【판시사항】 상가임차인의 변제제공이 상가건물 임대차보호법 제10조의9에서 정한 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우, 변제충당의 방법 및 이때 ‘특례기간의 연체 차임’이 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당되는지 여부(적극)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의9는 2020. 9. 29.부터 6개월 동안(이하 ‘특례기간’이라 한다)의 연체 차임액을 ‘계약갱신의 거절사유(제10조 제1항 제1호)’, ‘권리금 회수기회의 제외사유(제10조의4 제1항 단서)’ 및 ‘계약 해지사유(제10조의8)’에서 정한 연체 차임액에서 제외하되, 임대인의 연체 차임액에 대한 그 밖의 권리에는 영향을 미치지 아니한다고 규정하였다. 이는 ‘코로나19’ 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 가운데 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 실정임을 고려하여, 특례기간의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 경제적 위기 상황에서 영업기반 상실의 위험으로부터 임차인을 구제하기 위하여 신설된 임시 특례규정이다.  변제충당에 관한 민법 제476조 내지 제479조는 임의규정이지만, 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(상가임대차법 제15조), 임대인과 임차인이 연체 차임과 관련하여 민법상 변제충당과 다른 약정을 체결하였더라도 그것이 임차인에게 불리한 경우에는 효력을 인정할 수 없고, 이 경우에는 상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다. 따라서 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못할 경우에는 임차인이 지정변제충당(민법 제476조 제1항)을 할 수 있으나, 임대인의 지정변제충당(민법 제476조 제2항)이 상가임대차법 제10조의9에 반하는 경우에는 이를 적용할 수 없고, 임차인의 변제제공 당시를 기준으로 민법 제477조의 법정변제충당의 순서에 따라 변제충당의 효력이 발생할 뿐이다.  결국 임차인의 변제제공이 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는, 합의충당이나 임차인의 지정변제충당(민법 제476조 제1항) 등의 특별한 사정이 없는 이상 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당된다고 볼 수 없으므로, 민법 제477조의 법정변제충당이 적용된다. 따라서 변제제공 시점에 이미 이행기가 도래한 연체 차임의 변제에 먼저 충당되고(민법 제477조 제1호), 그중 상가임대차법 제10조의9에 따른 ‘특례기간의 연체 차임’은 임대인의 계약갱신 거절권·계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적은 경우에 해당되므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다(민법 제477조 제2호).   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의9, 제15조, 민법 제476조 제1항, 제2항, 제477조 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 삼의헌 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 심영대) 【원심판결】 서울중앙지법 2022. 11. 25. 선고 2021나66649 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 관련 법리 가. 「상가건물 임대차보호법」(2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의9는 2020. 9. 29.부터 6개월 동안(이하 ‘특례기간’이라 한다)의 연체 차임액을 ‘계약갱신의 거절사유(제10조 제1항 제1호)’, ‘권리금 회수기회의 제외사유(제10조의4 제1항 단서)’ 및 ‘계약 해지사유(제10조의8)’에서 정한 연체 차임액에서 제외하되, 임대인의 연체 차임액에 대한 그 밖의 권리에는 영향을 미치지 아니한다고 규정하였다. 이는 ‘코로나19’ 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 가운데 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되는 실정임을 고려하여, 특례기간의 차임 연체를 이유로 한 임대인의 계약 해지 등 일부 권리의 행사를 제한함으로써 경제적 위기 상황에서 영업기반 상실의 위험으로부터 임차인을 구제하기 위하여 신설된 임시 특례규정이다.  나. 변제충당에 관한 민법 제476조 내지 제479조는 임의규정이지만, 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(상가임대차법 제15조), 임대인과 임차인이 연체 차임과 관련하여 민법상 변제충당과 다른 약정을 체결하였더라도 그것이 임차인에게 불리한 경우에는 효력을 인정할 수 없고, 이 경우에는 상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다. 따라서 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못할 경우에는 임차인이 지정변제충당(민법 제476조 제1항)을 할 수 있으나, 임대인의 지정변제충당(민법 제476조 제2항)이 상가임대차법 제10조의9에 반하는 경우에는 이를 적용할 수 없고, 임차인의 변제제공 당시를 기준으로 민법 제477조의 법정변제충당의 순서에 따라 변제충당의 효력이 발생할 뿐이다.  다. 결국 임차인의 변제제공이 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는, 합의충당이나 임차인의 지정변제충당(민법 제476조 제1항) 등의 특별한 사정이 없는 이상 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당된다고 볼 수 없으므로, 민법 제477조의 법정변제충당이 적용된다. 따라서 변제제공 시점에 이미 이행기가 도래한 연체 차임의 변제에 먼저 충당되고(민법 제477조 제1호), 그중 상가임대차법 제10조의9에 따른 ‘특례기간의 연체 차임’은 임대인의 계약갱신 거절권·계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적은 경우에 해당되므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다(민법 제477조 제2호).  2. 판단 원심은 판시와 같은 이유로, ① 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 조정에서 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약이 자동 해지되는 것으로 정하였는바, ② 원고가 2021. 3. 28.까지 피고에게 지급한 총차임 10,145,380원 중 9,174,610원은 민법 제477조 제3호에 따라 특례기간 이전의 연체 차임에 충당되고, 나머지 970,770원은 특례기간의 연체 차임에 충당되어 특례기간의 연체 차임 잔액이 24,556,080원이 되며, ③ 제1심 변론종결일 무렵인 2021. 9.경 피고가 연체 차임액으로 자인한 36,714,100원 중 특례기간의 연체 차임 잔액을 공제한 나머지 12,158,020원은 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못하고, 원심 변론종결일 무렵인 2022. 8. 25.경 연체 차임액은 특례기간의 연체 차임 잔액에도 미치지 못하므로, 이 사건 조정에서 정한 자동 해지사유를 인정할 수 없다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상가임대차법 제10조의9 및 법정변제충당의 적용 여부에 관한 법리를 오해하거나 상가임대차법 제10조의9의 적용에 대한 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786 판결 [건물인도][공2023상,663] 【판시사항】 [1] 장래이행의 소가 적법하기 위한 요건 및 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 하는지 여부(적극) [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 제반 사정에 비추어 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없다고 한 사례   【판결요지】 [1] 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다.  장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다. 그런데 장래이행의 소는 통상적인 이행의 소의 예외에 해당하는 것일 뿐 채무자의 무자력에 따른 강제집행의 곤란에 대비하기 위해 마련된 것이 아니다. 더구나, 쌍무계약관계의 이행기가 도래하지 않은 상태임에도 당사자 일방에 대하여 선제적으로 집행권원을 확보할 수 있게 하는 것은 자칫 계약관계의 균형이 상실되어 상대방 당사자의 계약상 권리가 침해될 수 있을 뿐만 아니라 장래의 이행기에 이르기까지 발생할 수 있는 계약상 다양한 변화를 반영하지 못함으로써 이행기 당시 쌍방 당사자의 권리의무관계와 집행권원이 모순·충돌되는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 한다.  [2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 을이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 갑은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 갑의 청구를 기각하였고, 항소심에서 갑이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 을이 적법한 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 유효하게 존속한 상태였는데도 갑이 임대차계약이 이미 종료되었음을 주장하면서 소를 제기하여 을이 응소하였을 뿐 예비적 청구가 추가된 이후로도 을은 건물 인도의무의 존부나 이행기의 도래 여부를 부정하거나 다툰 것으로 보이지 않고, 한편 갑이 원심 변론종결 직전에 예비적 청구를 인용하되 나머지 청구를 포기하는 내용의 ‘화해권고결정 요청서’를 제출하였으나, 위 요청서는 임대차보증금의 반환, 권리금 회수기회의 보장, 연체 차임 등의 문제에 관한 언급 없이 갑에게 건물에 관한 인도청구권에 대해서 집행권원을 부여하는 것으로만 되어 있어 을로서는 갑의 제의에 적극적으로 응할 수 없었던 것으로 보이고, 오히려 갑은 향후 임대차계약 종료에 따른 권리의무관계와 법률관계를 전체적으로 일괄 해결하는 방식이 아니라 갑의 권리인 건물에 관한 인도청구권에만 국한하여 집행권원을 확보하려 하였는바, 이를 함부로 허용할 경우에는 현재 존속 중이고 상당기간 지속되어야 할 임대차계약관계의 균형이 상실됨은 물론 임대차계약의 종료 시점에 인정될 을의 여러 권리가 침해될 가능성도 있어 보이므로, 을이 ‘화해권고결정 요청서’를 수용하지 않았다고 하여, 건물 인도의무의 이행기가 도래하더라도 을의 임의이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하는 등 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제251조 [2] 민사소송법 제251조, 상가건물 임대차보호법 제10조 【참조판례】 [1] 대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결(공2000하, 2013) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 양주형 외 1인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김광수) 【원심판결】 서울중앙지법 2022. 9. 30. 선고 2021나72408 판결 【주 문】 원심판결 중 제2 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 소를 각하한다. 원고의 상고를 기각한다. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대한 판단 원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 임대차계약은 2008년 임대차계약과 동일성이 있다고 보기 어려워서 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제2항이 적용된다고 판단하였다.  관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단에 상가임대차법 제10조 제2항의 ‘최초의 임대차기간’에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  2. 피고의 상고이유에 대한 판단 가. 관련 법리 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 그 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다.  장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다(대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다25576 판결 등 참조). 그런데 장래이행의 소는 통상적인 이행의 소의 예외에 해당하는 것일 뿐 채무자의 무자력에 따른 강제집행의 곤란에 대비하기 위해 마련된 것이 아니다. 더구나, 쌍무계약관계의 이행기가 도래하지 않은 상태임에도 당사자 일방에 대하여 선제적으로 집행권원을 확보할 수 있게 하는 것은 자칫 계약관계의 균형이 상실되어 상대방 당사자의 계약상 권리가 침해될 수 있을 뿐만 아니라 장래의 이행기에 이르기까지 발생할 수 있는 계약상 다양한 변화를 반영하지 못함으로써 이행기 당시 쌍방 당사자의 권리의무관계와 집행권원이 모순·충돌되는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 한다.  나. 소송 경과 원심판결 이유와 기록에 따르면, 다음과 같은 사정을 알 수 있다. 1) 원고는 2020. 10. 8. 피고에 대하여 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료될 것임을 청구원인으로 하여, ‘2021. 4. 1.이 도래하면 이 사건 건물을 인도하라.’는 청구취지로 이 사건 소를 제기하였다.  2) 제1심은 피고가 원고에게 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 행사하였기에 원고가 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 보아, 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 청구를 기각하였다.  3) 원고는 2022. 8. 9. 원심에 ‘청구취지 및 청구원인변경신청서’를 제출하였는데, ① 단순 이행 청구로 이 사건 건물의 인도를 구하였고(이하 ‘주위적 청구’라 한다), ② 이 사건 임대차계약과 2008년 임대차계약이 동일함을 전제로, 2008년 임대차계약의 목적물에 해당하는 이 사건 건물 중 일부의 인도를 구하였으며(이하 ‘제1 예비적 청구’라 한다), ③ 장래이행의 소로서 2024. 4. 1.이 도래하면 이 사건 건물을 인도할 것을 구하였다(이하 ‘제2 예비적 청구’라 한다).  4) 피고는 2022. 8. 11. 준비서면을 제출하여, ① 주위적 청구 및 제1 예비적 청구에 대하여는 상가임대차법에 따라 10년의 계약갱신요구권이 있어 이 사건 임대차계약이 2024. 3. 31.까지 존속할 수 있음을 주장하였고, ② 제2 예비적 청구에 대하여는 ‘이 사건 임대차계약이 2024. 3. 31.까지 존속하고, 피고는 현재 원고에게 채무불이행 사실이 없으며, 상가임대차법 제10조의4에 따라 권리금을 회수할 예정일 뿐 원고의 인도청구를 거부할 생각은 없다. 피고의 임의이행을 기대할 수 없다는 원고의 주장은 사실이 아니어서 장래이행의 소를 구할 수 없다.’는 취지로 주장하였다.  5) 원고는 2022. 8. 18. 제2 예비적 청구를 인용하되 나머지 청구를 포기하는 내용의 ‘화해권고결정 요청서’를 제출하였고, 2022. 8. 26. 제3회 변론기일에 피고가 이를 수용하지 아니하자, 그에 관한 별다른 추가 심리도 없이 같은 날 변론이 종결되었다.  6) 원심은 주위적 청구 및 제1 예비적 청구를 기각하면서, ‘피고가 권리금 회수 기회가 보장되어야 한다며 2024. 4. 1.이 도래하더라도 이 사건 건물의 인도를 거절하겠다는 의사를 나타내고 있으므로 미리 청구할 필요성이 있다.’고 보아 제2 예비적 청구를 인용하였다.  다. 대법원 판단 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다. 1) 제2 예비적 청구는 이행기가 2024. 4. 1. 도래하여 원심 변론종결 당시를 기준으로 이행기가 도래하지 않은 청구이므로 장래이행의 소에 해당한다. 그런데 이 사건 소 제기 이후부터 원고가 원심에서 ‘청구취지 및 청구원인 변경신청서’를 제출함으로써 제2 예비적 청구를 추가할 때까지 약 2년 동안의 쟁점은 ‘이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 이미 종료되었는지 여부’였는데, 결과적으로 원고의 주장 내용은 모두 받아들여지지 않았다. 즉, 피고가 적법한 계약갱신요구권을 행사하여 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속한 상태였음에도, 원고가 정당한 이유 없이 이를 부정하여 이 사건 임대차계약이 이미 종료되었음을 주장하면서 이 사건 소를 제기하였고, 피고는 이에 응소하였을 뿐 제2 예비적 청구는 쟁점이 아니어서 이에 관하여 다툰 적은 없다.  2) 제2 예비적 청구의 적법 여부는 위 ‘청구취지 및 청구원인 변경신청서’ 제출 후 원심 변론종결일까지 약 20일 동안에만 한정된 쟁점이었는데, 앞서 본 이 사건 소송의 경위·경과에다가 제2 예비적 청구가 추가된 이후 피고 주장의 전체적인 취지를 더하여 보면, 피고는 이 사건 임대차계약이 2024. 4. 1. 종료된다는 점 및 그 시점이 도래되어야 원고에 대하여 이 사건 건물의 인도의무가 있음을 주장하면서 이를 인정하였을 뿐 그 의무의 존부나 이행기의 도래 여부를 부정하거나 다툰 것으로 보이지는 않는다.  3) 비록 피고가 원고의 ‘화해권고결정 요청서’의 내용에 동의하지 않았지만, 원심이 정식으로 화해권고결정을 한 적도 없을 뿐만 아니라 원고의 ‘화해권고결정 요청서’는 갱신된 임대차계약의 종료 시점에 문제 될 수 있는 임대차보증금의 반환, 권리금 회수기회의 보장, 연체 차임 등의 문제에 관하여 어떠한 언급도 없이 임대인인 원고에게 이 사건 건물에 관한 인도청구권에 대해서 집행권원을 부여하는 것으로만 되어 있어 전적으로 원고의 이해관계에 부합하여, 그것만으로는 장래 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 법률관계를 일회적으로 해결할 수 있다고 보이지 아니하고, 피고 역시 그러한 이유로 원고의 제의에 적극적으로 응할 수 없었던 것으로 보일 뿐이므로, 위와 같은 피고의 입장이 법률상 근거가 없거나 부당하다고 보기 어렵다. 오히려, 원고는 이 사건 소 제기 후 약 2년 동안 이 사건 임대차계약이 이미 종료되었다고 주장하면서 이 사건 건물의 인도를 구하다가 청구원인에 관한 주장·증명이 모두 배척되자, 원심 변론종결 직전에 이르러 화해권고결정을 요청하면서 향후 이 사건 임대차계약이 종료될 것임을 전제로 그에 따른 권리의무관계와 법률관계를 전체적으로 일괄 해결하는 방식이 아니라 그중 자신의 권리인 이 사건 건물에 관한 인도청구권에만 국한하여 집행권원을 확보하려 하였는바, 이를 함부로 허용할 경우에는 현재 존속 중이고 상당기간 지속되어야 할 이 사건 임대차계약관계의 균형이 상실됨은 물론 향후 이 사건 임대차계약의 종료 시점에 인정될 피고의 여러 권리가 침해될 가능성도 있어 보인다. 그러므로 피고가 원고의 ‘화해권고결정 요청서’를 수용하지 않았다고 하여, 이 사건 건물 인도의무의 이행기가 도래하더라도 피고의 임의이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하는 등 제2 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없다.  4) 그럼에도 제2 예비적 청구를 인용한 원심의 판단에는 장래이행의 소에서 ‘미리 청구할 필요’에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 제2 예비적 청구 부분을 파기하되, 이 부분은 원심이 확정한 사실관계에 따라 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 따라 자판하기로 하여, 이 부분 소는 앞서 본 바와 같이 미리 청구할 필요가 있다고 볼 수 없어 부적법하므로 이를 각하하고, 원고의 상고를 기각하며, 소송총비용은 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 [손해배상(기)]〈상가건물 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 임대인을 상대로, 임차인이 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구한 사건〉[공2023상,510] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가건물 임대차보호법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기(=임대차 종료일 다음 날)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항, 제4항, 민법 제387조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 최익준 외 5인) 【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각) 【원심판결】 서울북부지법 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결 【주 문】 1. 원심판결을 파기하고, 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고에게 71,677,900원 및 이에 대하여 2019. 12. 2.부터 2022. 7. 5.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 상가 임차인인 원고가 신규임차인으로 주선한 소외인에 대하여 임대인인 피고가 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수기회를 방해하였다고 보아, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 정한 손해배상으로서 임대차 종료 당시의 권리금 감정 결과에 따른 금액을 지급할 의무를 인정하면서, 원고의 상가 시설물 회수에 따른 이익이 위 손해배상액에서 공제되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 손해배상의무의 성립과 범위에 관하여 논리와 경험의 법칙을 위반함으로써 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 손익상계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 원고의 상고이유에 대한 판단 가. 제1 상고이유에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한을 할 수 있음을 이유로 피고의 손해배상액을 70%로 제한하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 상가임대차법상 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  나. 제2 상고이유에 대하여 1) 원심은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상금 중 지연손해금에 대하여, 원고가 신규임차인인 소외인과의 권리금 계약에 따라 그로부터 계약금, 중도금 및 잔금 명목으로 분할하여 지급받기로 한 각 금액별 약정지급일에 따라 이를 나누어 인정하였다. 2) 그러나 원심의 이러한 판단은 수긍하기 어렵다. 가) 상가임대차법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.  상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 제3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  나) 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.  3) 그럼에도 이와 달리 이 사건 손해배상금의 지연손해금이 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급 약정일별로 각 순차 기산하여 발생한다고 본 원심판단에는 상가임대차법상 손해배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조에 의하여 자판하기로 한다.  피고는 원고에게 손해배상금 71,677,900원 및 이에 대하여 임대차 종료 다음 날인 2019. 12. 2.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원심판결 선고일인 2022. 7. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결을 위와 같이 변경하고, 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이흥구(재판장) 안철상(주심) 노정희 오석준

대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결(공2022하, 1847) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 4인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 원일건설산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김명종 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 원고의 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지(피고의 상고이유 1, 2) 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다.  건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).  나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 이 사건 건물은 1986. 4. 7. 사용승인을 받았다. 원고는 2015. 1.경 이 사건 건물 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 소유자인 피고와 임대차기간을 2015. 1. 1.부터 2016. 12. 31.까지로 하여 위 상가에 관한 임대차계약을 체결하였고, 그 기간은 두 차례 갱신을 거쳐 2018. 12. 31.까지 연장되었다.  (2) 피고는 이 사건 건물에 관하여 2015. 12.경 강남구청장으로부터 호텔 건축에 필요한 관광숙박업 사업계획승인을 받았다. (3) 원고는 2018. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였으나, 피고는 2018. 11. 16. 원고에게 ‘총임대차기간이 5년이 되는 2019. 12. 31.에는 이 사건 건물의 재건축을 위하여 점유회복이 필요하다.’고 통지하였다. 원고는 2019. 11. 18. 피고에게 다시 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하고, 영업을 계속하였다.   (4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가의 임대차 승계를 전제로 한 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외 1을 신규 임차인으로 주선하였다. 피고의 직원 소외 2는 2020. 10. 13. 원고, 소외 1과 만난 자리에서 ‘2024년이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간으로 계약한다면 승계계약 형태로 해서 보증금과 월 임대료를 5% 범위 내에서 진행할 수는 있지만, 그렇지 않고 10년의 새로운 계약으로 한다는 계획이면 수용할 수 없다. 4년 후 권리금도 인정할 수 없다.’고 말하였다(이하 ‘이 사건 고지’라 한다). 그 후 소외 1은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 원고와 소외 1은 2020. 10. 21. 위 권리금계약을 해지하였다.  (5) 한편 피고는 재건축을 위해 이 사건 건물의 2, 3, 4층을 공실로 두고 임대하지 않고 있는 상태이다. 다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 다음과 같은 결론이 도출된다. (1) 위에서 보았듯이, 이 사건 건물은 1986년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 이미 약 35년이 지났다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거·재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있다.   (2) 이 사건 고지에 포함된 피고의 소외 3에 대한 제안 내용은 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.  (3) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 소외 3에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.  라. 그런데도 원심은, 이 사건 건물의 재건축이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않은 이상, 임대인이 진정한 의사로 오래된 건물을 재건축하더라도 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담한다고 전제하고, 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였다.  원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)   [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.  다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다.  마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 [손해배상(기)]〈권리금회수기회 방해를 원인으로 손해배상을 구하는 사건〉[공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건   【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결(공2022상, 93) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고들의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점) 가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).   2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다.  2) 피고 3의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.  3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.  6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘소외 1이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.  7) 피고 1은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2와 전화통화를 하면서 소외 1과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.  8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1에게 계약금을 반환하였다. 9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다. 10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.  다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다(상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).  2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점) 가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.  나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)   ******************************  서울중앙지방법원 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정하연) 【피고, 항소인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 문윤정) 【변론종결】 2021. 6. 18. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결 【주 문】 1. 피고들의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 피고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 연대하여 원고에게, 가. 16,500,000원 및 이에 대해 2019. 10. 16.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을,  나. 105,197,000원 및 이에 대해 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 각 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 피고들이 항소하면서 당심에서 주장하는 사유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고, 당심에서 제출된 각 증거와 변론의 결과를 보태어 보더라도 원고의 청구를 일부 인용한 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.  이에 이 법원이 설시할 이유는 아래에서 고쳐 쓰는 부분을 제외하고는 제1심 판결 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  ◎ 제1심 판결문 제5면 제9행, 제6면 제7행, 제7면 제5행의 각 “피고”는 “피고들”로 고쳐 쓴다. ◎ 제1심 판결문 제8면 제19행의 ”주장하나, 위 조항은“ 부분은 “주장하나, ① 위 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, ② 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에도 반하는 것이며, ③ 또한”으로 고쳐 쓴다.  2. 결론 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 피고들의 항소는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사   신재환(재판장) 김정민 윤웅기   *******************************   서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정하연 외 1인) 【피 고】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 문윤정) 【변론종결】 2020. 7. 21. 【주 문】 1. 피고들은 연대하여 원고에게, 가. 1,650만 원 및 이에 대하여 2019. 10. 16.부터 2020. 1. 7.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,  나. 73,637,900원 및 이에 대하여 2020. 1. 8.부터 2020. 8. 25.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을  각 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 1/4은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 공동하여 원고에게, 가. 주문 제1의 가.항과 같다. 나. 105,197,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 【이 유】 1. 인정 사실 가. 피고들은 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 각 1/3 지분씩을 소유하고 있다. 나. 원고는 2013. 8. 15.경부터 피고들로부터 이 사건 부동산의 1층 중 약 26.4㎡(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 임차하여 오다가, 2017. 7. 5. 피고들과 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 1억 2,000만 원, 월 차임 460만 원, 기간 2017. 8. 15.부터 2019. 8. 14.까지, 임대차기간이 종료한 경우 건물의 반환을 지연하는 경우에는 지연기간 중 차임의 2배를 배상하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다).  다. 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 권리금회수의사를 밝히며 이에 대한 협조를 요청하는 내용증명을 보냈는데, 이에 대하여 피고들은 2019. 5. 13. 이 사건 부동산의 재건축을 이유로 이 사건 임대차계약을 갱신할 수 없다는 통보를 하였다.  라. 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 사이에 이 사건 상가의 인테리어, 시설, 집기 등 일체와 영업노하우 등의 양도 대가로 1억 3,000만 원의 권리금을 지급받기로 하는 계약을 체결하고, 계약금으로 1,300만 원을 지급받았으며, 2019. 7. 11. 피고들에게 신규임차인이 되려는 소외 1을 소개하였다.  마. 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 소외 1과 신규임대차계약을 체결할 것이나, ① 법령에 따른 인상된 보증금 및 월차임을 고려해 책정할 것이고, ② 재건축을 위한 스케줄에 의거하여 금년 6월까지 지구단위계획 변경 및 기획 설계, 기본설계를 마치었고, 현재 건축 인허가 심의를 밟고 있다는 정보를 신규임차인이 확실히 인지하고 있어야 하며, ③ 신규임차인이 위 재건축 계획에 따라 언제라도 철거예정기일에 이 사건 상가를 피고들에게 인도한다는 확약을 보장하고, 만일 이를 어길 경우 피고들이 받는 피해에 대해 신규임차인이 모든 책임을 지도록 물적 보증을 할 수 있어야 한다는 조건을 제시하였다.   바. 이에 원고는 재건축 이후에도 이 사건 상가의 면적 및 위치와 유사한 점포를 합리적인 조건으로 소외 1에게 다시 임대해주는 조건으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 달라고 부탁하였으나, 피고들은 재건축을 시작할 때인 2020년 초까지만 영업을 하는 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있다는 입장을 고수하였다.  사. 이에 소외 1이 피고들과의 임대차계약이 어렵다고 판단하여 원고와의 권리금 계약을 해제하였고, 원고는 2019. 8. 5. 소외 1에게 계약금 1,300만 원을 반환하였다.    아. 원고는 2019. 10. 15. 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였고, 인도일까지 월 460만 원의 비율에 의한 차임을 모두 지급하였다.  자. 피고들은 2019. 10. 23. 원고에게 보증금 반환의 명목으로 1억 350만 원을 지급하였다. 차. 2019. 8. 14. 기준 이 사건 상가의 권리금의 감정평가액은 105,197,000원이다. [인정 근거] 갑 제1 내지 15호증, 을 제1, 2, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 상가의 인도일까지의 월 차임을 모두 지급하였으므로, 피고들은 원고에게 임대차보증금 전액을 반환하였어야 함에도 1억 350만 원만을 반환하였으므로, 그 차액인 1,650만 원 및 이에 대하여 인도일 다음 날인 2019. 10. 16.부터의 지연손해금의 지급을 구한다.  또한, 피고들이 원고가 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따라 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.  나. 임차보증금반환 청구 부분에 관한 판단 (1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).  (2) 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 인도일까지 월 차임 2배 지급 약정에 따라 2개월간의 추가 차임 920만 원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다.  이에 대하여 원고는 피고들이 보증금을 반환하지 아니하여 동시이행항변권을 행사하면서 이 사건 상가를 점유한 것이어서 자신에게 귀책사유가 없으므로 위 손해배상 예정액이 공제되어서는 아니 된다고 주장한다.  살피건대, 채무불이행으로 인한 손해배상액이 예정되어 있는 경우 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액수를 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있으나, 반면 채무자는 채권자와 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 위 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있는바(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결), 피고들이 2019. 10. 15. 이전에 원고에게 임대차보증금을 반환하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 이 사건 상가를 인도하지 않은 것은 적법하다고 할 것이다.  이에 대하여 다시 피고들은 임대차보증금반환채무의 이행제공이 있었으므로 원고의 동시이행항변권이 상실되었다고 주장하나, 갑 제4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재만으로는 피고들이 임대차보증금반환채무를 이행 제공하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.  결국 피고들의 위 주장은 이유 없다. (3) 피고는 이 사건 상가의 원상회복 비용 약 730만 원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 을 제8호증의 영상만으로는 원고가 원상회복의무를 이행하지 않았다거나 피고들이 원상회복에 730만 원을 사용하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장도 이유 없다.  (4) 따라서 피고들은 주1) 연대하여 원고에게 1,650만 원 및 이에 대하여 원고의 이 사건 상가 인도일 다음 날인 2019. 10. 16.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2020. 1. 7.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.   다. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구 부분에 관한 판단 (1) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 및 제3항에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’ 등을 함으로써 임차인이 권리금 계약에 따라 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.  이 사건에서 보건대, 피고들이 이 사건 상가를 임차하려던 소외 1에게 받아들이기 어려운 수개월이라는 임대차기간 제한 조건을 요구함으로써 결국 소외 1이 피고들과의 임대차계약 체결을 포기하게 된 것은 피고가 원고의 권리금 회수기회를 방해한 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.  (2) 이에 대하여 피고들은 구 상가임대차법 제10조 제2항의 5년의 임대차기간이 도과하였으므로, 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 주장하나, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하므로(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결), 위 주장은 이유 없다.  (3) 또한 피고들은 이 사건은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호 가목 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’나 나목 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’에 해당하여 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 주장한다.  우선 피고들이 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하였다고 인정할 아무런 증거가 없다.  그리고 을 제3, 6, 12호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, 2019. 9. 이 사건 부동산에 관하여 실시된 구조안전진단결과 현재의 구조설계기준을 적용하면 이 사건 부동산에 내력 보강이 필요한 상태인 사실 등을 인정할 수 있으나, 한편 위 구조안전진단결과에 의하면 ‘콘크리트압축강도 평균 18.25N/㎟(추정 설계치 18N/㎟)로 나타났으며, 광파기에 의한 건물기울기를 조사한 결과 A등급으로 나타나 문제가 없’고, 보수·보강 공사 후 이 사건 부동산을 계속 사용할 수 있다고 판단된 사실, 이 사건 이전에는 이 사건 부동산의 안전성이 문제된 적이 없어 보이는 사실도 인정할 수 있고, 이러한 사실에 이 사건 부동산과 같이 건축한 지 오래된 건물에 대하여 현재의 엄격한 기준을 적용한다면 대부분의 건물이 낮은 등급을 받을 수밖에 없을 것으로 보이고, ‘건물 노후로 안전사고의 우려가 있는 경우’가 지나치게 넓어져서 법이 임차인을 보호하기 위하여 철거를 이유로 갱신 거절이 허용되는 경우를 제한하고 있는 취지를 무의미하게 할 가능성이 높은 점 등을 종합하여 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 원고가 안전사고의 우려로 이 사건 부동산의 보수나 재건축을 위하여 점유를 회복할 필요성이 객관적으로 존재한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.  따라서 피고들의 이 부분 주장은 모두 이유 없다. (4) 마지막으로 피고들은, 이 사건 상가는 이 사건 부동산의 대대적인 재건축 공사로 인해 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용되지 않을 예정이므로 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 의하여 원고에 대해 권리금 회수기회를 보장할 의무를 부담하지 않는다고 주장하나, 위 조항은 임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아닌 것으로 주2) 보이고, 을 제8호증의 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, 피고들이 원고가 퇴거한 후 이 사건 건물을 실제로 철거한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 주장은 이유 없다.  (5) 따라서 피고들은 원고의 권리금 회수기회를 방해한 데 따른 손해배상책임을 부담한다고 할 것이고, 그 손해액은 신규임차인인 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 1억 3,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료시의 권리금인 105,197,000원 중 낮은 금액인 105,197,000원이라고 할 것이다.  (6) 다만, 권리금 회수방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되므로 공평의 원칙에 따른 손해배상책임의 제한이 가능하다고 할 것인데, 앞서 든 각 증거와 변론 전체의 취지에 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 이 사건 상가에서 6년 동안 영업을 하여 온 점, 이 사건 부동산이 위치한 지역 상권의 매출이 감소하는 추세로 보이는 점, 이 사건 부동산에 상당한 보수·보강이 필요해 보이는 점 등을 고려하여 피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상액을 70%로 제한한다.  (7) 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 73,637,900원(= 105,197,000원 × 70%) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2020. 1. 8.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2020. 8. 25.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 주3) 있다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김춘수 주1) 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).  주2) 피고들의 주장에 의하면 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가, 나목에 해당하지 않는 경우에도 1년 6개월 이상의 재건축 등을 이유로 권리금 회수기회를 보장하지 않아도 되게 되어 부당하다.   주3) 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한지는 각 청구마다 따로 판단하여야 한다(대법원 2017. 7. 18. 선고 2017다206922 판결).

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 [손해배상(기)]〈권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미가 문제된 사건〉[공2022상,93] 【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부 (소극)   【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.  【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.  2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.  이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.  이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.  3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.  4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다.  따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.  5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.  2. 이 사건에 관한 판단 가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.  그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽   *******************************   서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소) 판결 [손해배상(기)·건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 (유한) 동헌 담당변호사 신용석) 【변론종결】 2017. 3. 8. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결 【주 문】 1. 제1심판결의 본소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 돈을 초과하여 지급을 명한 피고(반소원고) 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.  피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 67,788,205원 및 이에 대하여 2016. 7. 30.부터 2017. 4. 12.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.  3. 원고(반소피고)의 본소에 대한 항소를 기각한다. 4. 소송총비용 중 본소로 인하여 생긴 부분의 30%는 피고(반소원고)가, 나머지 70%는 원고(반소피고)가 각 부담하고, 반소로 인하여 생긴 부분 피고(반소원고)가 부담한다.  【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 가. 본소 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 205,265,000원 및 위 돈 중 135,265,500원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 70,000,000원에 대하여는 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  나. 반소 원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 주1) 1.부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 135,265,500원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다.  【이 유】 1. 이 법원의 심판범위 원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심 법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다.  이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였으므로, 본소와 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구만이 이 법원의 심판대상이 된다.  2. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘○○○○’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다.  나. 임대차계약의 갱신 원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절 ⑴ 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인과 사이에, 원고가 소외인에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  ⑵ 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다.  라. 원고의 차임 지급 내역 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다.  【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 3. 본소에 관한 판단 가. 임대차보증금반환청구에 대한 판단 ⑴ 주장 ㈎ 원고 이 사건 임대차계약은 종료되었고, 원고가 2016. 6. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 70,000,000원 및 이에 대하여 원고의 인도일 이후로서 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  ㈏ 피고 ① 이 사건 임대차계약은, 원고가 2014. 7. 31. 소외인에게 원고의 동의 없이 이 사건 상가를 무단으로 전대하였고, 2010. 10. 8.부터 2015. 8.경까지 49개월분의 차임을 차임지급시기보다 연체하여 지급함으로써 ‘임차인이 2기 또는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 해당하는 것을 이유로, 피고가 이 사건 반소장 부본의 송달로 이 사건 임대차계약을 해지하여 종료되었다.   ② 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에서, ㉮ 원고는 현재까지도 피고에게 이 사건 상가를 원상회복하여 인도하지 않았으므로, 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금, ㉯ 환기구구멍 2개, 1층 방화문 등 이 사건 상가의 원상복구비용 7,930,000원, ㉰ 전기요금 291,500원, ㉱ 수도요금 4,200원, ㉲ 가스마감출장비 10,000원, ㉳ 정화조청소요금 50,000원이 공제되어야 한다.  ③ 피고의 보증금반환의무는 원고의 이 사건 상가 인도의무와 동시이행의 관계에 있다. ⑵ 판단 ㈎ 임대차보증금반환의무의 발생 제1심 증인 소외인의 증언에 비추어 볼 때, 을 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 2014. 7. 31. 소외인에게 이 사건 상가를 무단으로 전대하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 피고의 주장에 의하더라도 원고가 차임의 지급을 지체하여 지급하였다는 것일 뿐 원고가 2기 이상의 차임을 미지급하였다는 것이 아니므로, 원고의 무단전대 및 차임연체를 이유로 피고에게 해지권이 발생하였다고 볼 수 없어, 이 사건 임대차계약이 피고의 반소장 부본의 송달로 해지되었다고 볼 수는 없다.  다만 원고도 2014. 10.경 최종 갱신된 임대차계약의 기간이 경과하기 이전인 2015. 8. 3. 이 사건 임대차계약의 종료를 전제로 한 이 사건 소송을 제기하였고, 피고도 임대차계약의 종료를 전제로 이 사건 소송에 응소하였다가 2015. 12. 8. 이 사건 반소를 제기하였으므로, 당사자들의 의사는 더 이상 이 사건 임대차계약을 갱신하지 아니하기로 함에 일치되었다 할 것이어서 이 사건 임대차계약은 2015. 10. 7. 기간 만료로 종료되었다고 봄이 상당하다.  따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금 70,000,000원을 반환할 의무가 있다.  ㈏ 임대차보증금에서 공제할 돈의 존부 ① 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금 원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 피고에게 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가를 인도하였음은 아래 ㈐항에서 보는 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약의 종료 이후인 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지 피고에게 차임을 지급함 없이 이 사건 상가를 점유, 사용함으로써 이익을 얻고 이로 인하여 피고에게 손해를 입게 하였다고 할 것이고, 원고가 얻은 이익과 피고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약상의 차임 상당액과 같은 액수일 것으로 추인함이 상당하므로, 원고는 피고에게 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당액인 1,990,645원(= 2,805,000원 × 22일/31일)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.  따라서 위 1,990,645원은 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제되어야 한다. ② 원상복구비용 갑 제11호증의 1 내지 10의 각 영상에 비추어 볼 때, 을 제21호증의 기재, 을 제14호증의 1 내지 8, 을 제26호증의 1 내지 19, 을 제32호증의 1 내지 3의 각 영상만으로는, 원고가 피고에게 이 사건 상가에 대한 원상회복의무를 불이행하였고 원고가 불이행한 원상회복공사를 하는데 7,930,000원이 소요된다는 점을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.  따라서 원상복구비용이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 피고의 주장은 이유 없다. ③ 전기요금 등 원고가 이 사건 상가를 사용하면서 발생한 전기요금 중 221,150원을 미납한 사실은 자인하고 있으므로, 위 돈은 임대차보증금에서 공제되어야 한다.  그러나 나아가 을 제22호증, 을 제23호증의 각 기재만으로는 원고가 위 돈을 초과하는 전기요금, 수도요금, 가스마감출장비, 정화조청소요금을 미납하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 공제 주장은 이유 없다.  ㈐ 지연손해금의 발생 여부 을 제30호증, 을 제31호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 상가의 주출입구에 시정장치가 설치되어 있고, 원고가 피고에게 현재까지 위 주출입구의 열쇠를 교부하지는 아니한 사실, ② 원고가 2016. 8. 10.경부터 2016. 8. 12.경까지 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 시행하기도 한 사실을 인정할 수 있기는 하다.  그러나 ㉮ 원고가 2016. 6. 30. 이 사건 상가에 비치되어 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제7 내지 10호증의 각 기재, 을 제14호증, 을 제16호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, ㉯ 원고는 이 사건 상가에서 퇴거한 이후 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 진행하고, 2016. 7. 14. 피고에게 이 사건 상가를 원상복구하였으므로 임대차보증금을 반환하여 달라고 통지한 사실, ㉰ 이에 대하여 피고는 2016. 7. 29. 원고에게 이 사건 상가를 원상복구하면 이 사건 상가의 인도와 동시에 임대차보증금을 반환하겠다고 통지하는 취지가 기재된 내용증명을 발송하였는데, 그 내용증명에는 피고가 이 사건 상가의 내부에서 원상복구가 이루어지지 않았다고 주장하는 부분을 찍은 사진이 첨부되어 있었던 사실을 인정할 수 있다.  위 ㉮ 내지 ㉰항에서 인정한 사실들을 종합하여 보면, 원고는 2016. 6. 30. 이 사건 부동산에서 퇴거한 이후에도 이 사건 상가를 점유하면서 이 사건 상가에서 원상회복공사를 시행하면서 이 사건 상가를 점유, 사용하기는 하였으나, 적어도 2016. 7. 14. 피고에게 원상복구가 완료되었음을 통지한 이후부터는 이 사건 상가를 사실상 점유, 사용하지는 아니한 것으로 보이고, 피고가 이 사건 상가의 내부에서 찍은 사진을 첨부하여 2016. 7. 29. 원고에게 내용증명을 보내기도 한 점에 비추어 볼 때 피고는 2016. 7. 29. 무렵 이 사건 상가에 출입할 수 있는 상태였다고 할 것인바, 위와 같은 사정에 비추어 보면, 피고는 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가에 대한 사실상의 지배를 이전받았다고 봄이 상당하고, 원고가 위 ①, ②항 기재와 같이 피고에게 이 사건 상가의 열쇠를 직접 교부하지 않았다거나 2016. 8. 10.경 일부 원상회복공사를 시행한 바 있다고 하더라도, 피고가 이 사건 상가를 지배, 관리함에 있어서 장애가 있었던 것으로 보이지는 않으므로, 위 ①, ②항 기재 사실은 피고가 2016. 7. 29. 이 사건 상가를 인도받았다고 인정함에 방해가 되지 아니한다.  따라서 원고가 이 사건 상가의 인도의무를 불이행하였음을 전제로 하는 피고의 동시이행항변은 이유 없고, 피고는 원고에게 반환할 임대차보증금에 대하여 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음날인 2016. 7. 30.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.  ㈑ 소결론 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 차임 상당의 부당이득금 등을 공제한 임대차보증금 67,788,205원(= 70,000,000원 - 차임 상당 부당이득금 1,990,645원 - 전기요금 221,150원) 및 이에 대하여 이 사건 상가의 인도일 다음날인 2016. 7. 30.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2017. 4. 12.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  나. 손해배상청구에 대한 판단 ⑴ 주장 ㈎ 원고 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1, 3항에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 135,265,000원을 배상할 의무가 있다.  ㈏ 피고 ① 원고는 2010. 10. 1. 이 사건 임대차계약을 체결한 후 5년간 사용, 수익하여 권리금의 가치가 소멸하였다. 피고의 2015. 8. 31.자 답변서 제2면  ② 원고는 2014. 7. 31. 소외인에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 대하여 아무런 정보를 제공하지 않았으므로, 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 사유들이 존재하여, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다.  ⑵ 판단 ㈎ 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용 범위 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 제1항 각 호가 정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다고 정하고 있다.  상가임대차법 제10조의4는, 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방지함으로써 임차인이 형성한 영업적 가치를 보호하고, 임차인이 투자한 비용 및 영업적 가치를 회수할 기회를 보호하기 위한 목적으로, 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 신설된 조항인바, 위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수 밖에 없게 되었다.  그러나 상가임대차법 제1조가 밝히고 있는 것과 같이 상가임대차법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 것인데, 위 조항의 신설로 인하여 임대인의 권리에 일정한 제한이 가하여지게 됨으로써 임대인이 상가건물의 임대차계약을 체결할 때 위와 같은 제한을 보상받을 수 있는 조건을 제시하게 되고 이로 인하여 결국 임차인의 지위가 불안정해질 수 있는 위험성을 배제할 수 없어, 위 조항의 신설로 오히려 상가임대차법의 본래의 입법취지에 반하게 될 우려가 있다.  그런데 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가, 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담하지 않는 것으로 정하고 있는바, 앞서 본 바와 같은 상가임대차법의 입법 취지 및 권리금 회수기회 보호 조항의 신설 취지에 비추어 볼 때, 위 단서 조항에 의하여, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용되지 아니한다고 해석함이 상당하다.  즉, 상가임대차법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 위 조항의 각 호가 정한 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한 반면, 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있는바, 이는 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 투하한 자본 회수 및 임차인이 형성한 영업의 시장가치 등을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차존속기간을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 5년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신의무를 부담하지 않게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용·수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 취지로 규정된 것이다.   따라서 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않기는 하지만, ① 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항의 규정의 전체적인 취지상 상가임대차법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 신설된 상가임대차법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 상가임대차법 제10조 제1, 2항과 달리 볼 근거가 없는 점, ② ‘임차인이 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’와 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’ 중 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기도 어려운 점, ③ 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 위 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아, 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 상가임대차보호법 제10조 제2항이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없는 결과가 되어, 임대인의 사용, 수익권한의 과도한 제한을 막기 위하여 상가임대차법 제10조 제2항을 둔 취지가 몰각되는 점 등을 종합하여 볼 때, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 상가임대차법 제10조 제2항의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다.  ㈏ 이 사건의 검토 피고가 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약의 체결을 거절한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 위 1항에서 인정한 사실에 의하면, 원고가 2010. 10. 8. 이 사건 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 더 이상 피고에 대하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었음을 알 수 있으므로, 결국 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항에 의하여 원고의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는 경우에 해당하지 않는다.  가사 이 사건의 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용되어 피고가 소외인과의 임대차계약을 체결을 거절한 행위가 위 조항을 위반한 경우에 해당한다고 하더라도, 상가임대차법 제10조의4 제3항이 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다“고 정하고 있으므로, 원고가 피고에 대하여 손해배상책임을 물으려면 피고의 위반행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였음이 인정되어야 할 것인데, 을 제15호증, 을 제17호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2016. 8.초 이 사건 상가에서 사용하던 영업시설, 비품을 이 사건 상가 바로 인근의 점포로 이전하여 같은 상호로 음식점을 개업하여 장사를 계속하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 원고가 피고의 행위로 인하여 권리금을 취득하지는 못하였으나, 기존의 영업시설, 거래처, 상권, 지리적 조건 등과 거의 유사한 상태로 영업을 계속함으로써, 권리금의 취득에 상응하는 영업상의 이익을 상실하지는 아니한 것으로 보이는바, 이에 비추어 볼 때, 피고의 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였다고 보기도 어렵다.  ㈐ 소결론 따라서 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 원고에게 손해가 발생하였음을 이유로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.  4. 반소에 관한 판단 가. 주장 ⑴ 피고 원고는 피고에게 이 사건 상가의 점유, 사용으로 인한 부당이득금으로 2016. 7. 1.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.  ⑵ 원고 피고의 반소는 반소의 요건을 충족하지 못하였거나 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로서 부적법하다. 나. 본안전 항변에 대한 판단 이 사건 본소와 반소는 모두 이 사건 임대차계약의 종료와 관련된 사실관계를 기초로 한 것으로서 그 청구기초가 공통되어 있으므로 반소의 요건을 갖추었다고 할 것이고, 이 사건 반소가 제기되고도 본소에서의 권리금 감정을 위한 절차가 진행되어야 하였던 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 반소가 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로 볼 수도 없으므로, 원고의 본안전 항변은 이유 없다.  다. 본안에 대한 판단 ⑴ 2016. 7. 1.부터 2016. 7. 7.까지의 차임 원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. ⑵ 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하여, 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당의 부당이득금이 임대차보증금에서 공제되어야 함은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 위 기간 동안의 차임은 임대차보증금에서 공제되어 소멸되었다고 할 것이어서, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.  ⑶ 2016. 7. 30.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지의 차임 원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 위 기간 동안에도 인도의무를 이행하지 아니하였음을 전제로 하는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  5. 결론 그렇다면, 원고의 본소 중 임대차보증금반환청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지는 이유 없으므로 이를 기각하며, 원고의 본소 중 손해배상청구와 피고의 반소 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심판결 중 본소 임대차보증금반환청구에 관한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 위 인정범위를 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 제1심판결의 본소 중 피고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고(원고만이 항소한 사건에서 제1심판결의 본소에 대한 부분을 원고에게 불이익하게 변경하는 것이기는 하나, 피고가 당심에서 공제항변을 하였고, 이는 상계항변과 유사한 법적 효과를 초래하는 것으로서 민사소송법 제415조 단서에 의하여 불이익변경금지원칙에 위반되지 않는다고 봄이 타당하다), 이에 대한 원고의 항소를 기각하며, 제1심판결 중 본소 손해배상청구에 관한 부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 이에 대한 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하며, 제1심판결 중 반소 부당이득금반환청구는 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 반소 중 원고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   박형남(재판장) 이정희 이민영 주1) 피고는 2016. 9. 27.자 준비서면에서 “2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다.   ****************************************   대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]〈임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건 〉[공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항    【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 개요 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.  이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.  2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.   (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.  그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.  신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.  (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.   (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.  위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.  (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.  3. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.  (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.  다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.  이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수    ************************************************  서울고등법원 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소) 판결 [손해배상(기)·건물인도 등][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 김범식 외 1인) 【변론종결】 2019. 9. 4. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결 【환송 전 판결】 서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소) 판결 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 【주 문】 1. 원고(반소피고)의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【청구취지】 1. 본소 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 청구취지를 감축하였다).  2. 반소 원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 1.부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(피고는 환송 전 당심에서 2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다).  【항소취지】 제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다(원고는 이 법원에서 위와 같이 청구취지를 감축하였고, 그에 따라 그 범위 내에서 항소취지도 감축되었다).  【이 유】 1. 이 법원의 심판범위 및 환송판결의 기속력 가. 이 법원의 심판범위 1) 원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다.  2) 이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였다. 그런데 피고가 항소심 계속 중 반소로 차임 상당 부당이득을 구하는 것을 임대차보증금에 대한 공제항변으로 변경하였다. 환송 전 당심은 피고가 원고에게 반환하여야 할 보증금을 일부 감액하고, 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하며, 원고의 본소에 대한 항소를 기각하는 환송 전 판결을 선고하였다.  3) 환송 전 판결에 대하여 원고만이 일부 상고하였고, 대법원은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담함에도 환송 전 판결은 임대인이 위 보호의무를 부담하지 않는 것으로 판단하였다’는 법리오해를 이유로 환송 전 당심 판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하여 환송하였다.  4) 따라서 이 법원의 심판 범위는 본소 중 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분으로 한정된다. 나. 환송판결의 기속력 환송판결의 하급심에 대한 법률상 판단의 기속력은 그 파기의 이유로서 원심판결의 판단이 정당치 못하다는 소극적인 면에서만 발생하는 것이고 하급심은 파기의 이유로 된 잘못된 견해만 피하면 다른 가능한 견해에 의하여 환송 전의 판결과 동일한 결론을 가져 온다고 하여도 환송판결의 기속을 받지 아니한 위법을 범한 것이라 할 수 없다(대법원 1990. 5. 8. 선고 88다카5560 판결). 따라서 이 사건 환송판결의 기속력은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’는 부분에 한정된다.   2. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘○○○○’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다.  나. 임대차계약의 갱신 원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절 1) 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인과, 원고가 소외인에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  2) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다.  라. 원고의 인도 및 피고의 이 사건 상가 이용현황 1) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다.  2) 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 원고로부터 위와 같이 이 사건 상가를 인도받은 다음부터 이 사건 변론종결인 2019. 9. 4. 현재까지 이 사건 상가를 영리 목적으로 사용하고 있지 아니하다.  【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25, 35호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 변론 전체의 취지  3. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 요지 1) 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1, 3항에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 130,000,000원을 배상할 의무가 있다.  나. 피고 주장 요지 1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호, 제1항 4호는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 규정하고 있다. 그런데 피고는 이 사건 상가를 원고로부터 인도받은 이후부터 3년이 넘은 기간 동안 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니하였다.  2) 원고는 2014. 7. 31. 소외인에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 관하여 아무런 정보를 제공하지 않았다.  3) 따라서 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유들이 존재하므로, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다.  4. 상가임대차법 관련 규정 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.  ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.   4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  5. 판단 가. 권리금 회수기회 보호의무 부담 여부 1) 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다[대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 참조].  2) 따라서 원고의 이 사건 상가에 관한 전체 임대차기간이 5년을 초과하였다고 하더라도, 피고에게 상가임대차법 제10조의4 제2항 각호에서 정한 정당한 사유가 존재한다는 특별한 사정이 없는 한, 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 이상 상가임대차법 제10조의4 제1, 3항에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액을 배상할 책임이 있다.  나. 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호에 따른 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유 인정 여부 1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호의 해석 앞서 본 바와 같이 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 규정되어 있다. 살피건대, 을 제36호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위 조항은 ‘임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우’라고 해석함이 상당하다.   가) 개정 전 상가임대차법이 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있어, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하기 위하여 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 상가임대차법이 개정되면서 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정이 신설되었다.  위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수밖에 없게 되었다.  나) 상가임대차법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 관한 규정을 둠으로써 임차인의 영업적 이익 보호와 임대인의 재산권 보장의 조화를 꾀하고 있다. 이 중 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호는 임대차 종료 후 임대인이 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 하여 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 다음, 다른 임차인으로부터 권리금을 받거나 임대인이 직접 영업을 하여 기존 임차인이 이룩해 놓은 영업가치를 침해하는 행위를 방지하는 한편, 임대인이 1년 6개월 이상 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않는다면 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 사용수익권에 관한 과도한 침해를 방지하려는 것으로 보인다.  즉, 임차인이 임대차기간 동안 영업활동을 통하여 형성한 지명도나 신용 등 영업적 가치가 여전히 잔존하는 ‘임대차 종료 후 1년 6개월 이상’의 기간 동안 임대인이 이러한 영업적 가치를 이용하지 아니하는 경우 권리금 회수기회 보호 규정의 입법목적에 반하지 않는다고 보아 예외를 인정한 것이다.  다) 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호가 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 과거형으로 기술되어 있어 원고 주장과 같이 ‘임차인이 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우’로 해석할 수 있는 여지가 없는 것은 아니나, 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 지난 시점에서 볼 때는 위 규정에 따른 자연스러운 해석이 가능하다(당초 법률안이 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우’라고 규정되어 있었던 점에 비추어 보면, 후자의 해석이 더욱 자연스럽다).  임차인이 임차보증금이나 차임을 지급하면서 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 사실상 상정하기 어렵고, 임차인이 상가건물을 임차기간 동안 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대차 종료 시 기존 임차인이 받아 갈 권리금이 발생할 여지가 많지 않으므로, 굳이 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 별도로 이를 규정할 이유가 없다.  더욱이 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결). 따라서 임차인이 임대기간 내 1년 6개월 이상 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 사용하지 아니할 경우, 이는 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차라 볼 수도 없다.  라) 위 규정에 의할 경우 원고 주장과 같이 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였지만 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절하고 임대차 목적물을 인도받은 후 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우에는 권리금을 즉시 지급받지 못하는 문제점이 있다. 그러나 위 규정에 의하더라도 임차인은 임대인을 상대로 상가임대차법 제10조의4 제4항에 따른 소멸시효 기간(임대차 종료 후 3년) 내에 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있고, 임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이내 임대차 목적물을 영리목적으로 사용하는 것이 확인된 경우 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있으며, 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항에서 ‘임대인이 임차인에게 배상할 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고 규정하여 권리금 분쟁 사건의 경우 임대차 종료 당시의 권리금 산정을 위한 감정절차의 진행이 예정하고 있으므로, 위와 같은 문제점으로 인하여 임차인의 권리가 과도하게 침해된다고 볼 수 없다.   나아가 위와 같은 문제점은 상가임대차법의 개정을 통해 시정될 일이지, 법원이 헌법이 부여한 법률해석권한의 한계를 넘어서 법률해석으로 이를 바로잡을 수도 없다.  2) 피고가 원고의 임대차기간이 종료된 후 1년 6개월 이상 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 임대차계약 체결 거절에 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있다.  3) 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 청구는 나머지 주장들에 대하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이기 어렵다. 6. 결론 원고의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분은 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   장석조(재판장) 박성준 한기수

대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 갑이 을 등으로부터 상가를 임차하여 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 병과 권리금 계약을 체결하고 을 등에게 신규임차인 병과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 을 등이 실내포차에서 발생하는 음식 냄새 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 거절하자, 갑이 병과 위 권리금 계약을 해제하고 상가를 을 등에게 인도한 사안에서, 갑이 을 등과 위 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 신규임차인 병에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하는 등 을 등이 정당한 사유 없이 갑이 주선한 신규임차인이 되려는 병과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 을 등의 손해배상책임을 인정한 사례  【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항, 제3항, 민법 제390조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 소원 담당변호사 남민준) 【피고, 상고인】 망 소외 1의 소송수계인 피고 1 【피고, 상고인 겸 망 소외 1의 소송수계인】 피고 2 외 1인 (소송대리인 변호사 이종건) 【원심판결】 서울중앙지법 2019. 5. 3. 선고 2018나46591 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 피고 3의 탄원서는 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 소외 1과 피고 2(이하 ‘소외 1 등’이라 한다)은 5층 규모인 이 사건 건물을 1/2 지분씩 소유하고 있었다. 원고는 2015. 5. 11. 소외 1 등으로부터 이 사건 건물 중 1층 102호에 있는 이 사건 상가를 보증금 2,500만 원, 기간 2015. 6. 11.부터 2017. 6. 10.까지로 정하여 임차하고, 빵과 빵을 이용한 음식을 판매하는 일반음식점업을 하였다. 원고는 임대차계약 당시 이 사건 상가에서 세탁소를 운영하던 임차인에게 권리금 6,000만 원을 지급하였다.   나. 원고는 2017. 5. 13. 이 사건 상가에서 실내포차 영업을 하려는 소외 2와 권리금 6,000만 원을 지급받기로 하는 권리금 계약을 체결하고 같은 날 계약금 600만 원을 받았다. 원고는 소외 1 등에게 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 소외 1 등은 이 사건 건물 2층이 마사지 샵, 3, 4층이 주거시설로 사용되고 있고, 실내포차에서 발생하는 음식 냄새와 음주 소란 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 체결할 수 없다고 통보하였다.   원고는 소외 2와 권리금 계약을 해제하고 계약금 600만 원을 반환하였고, 소외 1 등에게 이 사건 상가를 인도하였다. 다. 소외 1은 이 사건 소송 계속 중 사망하였고, 처인 피고 1과 자녀인 피고 2, 피고 3이 소송을 수계하였다. 2. 업종 제한 약정의 유무 원심은 다음과 같은 이유로 원고가 소외 1 등과 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵다고 판단하였다. 임대차계약서에는 업종 제한이 기재되어 있지 않다. 부동산중개업자 소외 3은 원고에게 업종 제한을 구두로 설명했다고 진술하였으나, 이를 믿기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 의사해석 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 임대차계약 체결 거부에 관한 정당한 사유의 존부 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(제3항).  나. 원심은 다음과 같이 소외 1 등이 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 피고들의 손해배상책임을 인정하였다.  원고와 소외 1 등이 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 영업을 하지 않기로 약정하였다고 보기 어렵다. 이 사건 상가 바로 옆에 있는 101호에는 술과 고기를 구워서 파는 양고기 식당이 있다. 한편 제1심법원의 감정 결과 등에 따르면 이 사건 건물 주변 상가에는 술과 고기를 판매하는 식당들이 있다. 원고는 소외 1 등에게 이 사건 상가에서 실내포차를 하려는 신규임차인을 주선하였다. 소외 1 등은 신규임차인에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하였다. 원고는 업종이 다른 종전 임차인에게 권리금으로 임대차보증금 2,500만 원보다 많은 6,000만 원을 지급하였다.  다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수 방해 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 결론 피고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 [건물명도·권리금손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(적극) 및 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는지 여부(적극)  [2] 임대인이 임대차보증금에서 연체차임, 연체관리비 등을 공제하기 위하여는 이를 임대차보증금에서 공제한다는 주장을 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는지 여부(적극) 및 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임의 소재(=임차인)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항, 제10조의8 [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조   【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결(공2014하, 1643) [2] 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 부대상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 부대피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 전주지법 2020. 8. 12. 선고 2019나9074, 9081 판결 【주 문】 상고와 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 부대상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 상고이유와 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 부대상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2013. 4. 중순 원심 공동피고에게 이 사건 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 110만 원(선불), 임대차기간 2013. 4. 14.부터 2016. 4. 13.까지로 정해 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  원심 공동피고는 계약일 무렵 원고에게 보증금 5,000만 원을 지급하고 원고로부터 이 사건 상가를 인도받았고, 그 무렵부터 아들인 피고를 통해 이 사건 상가를 점유·사용하고 있다.  이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중 원고는 2018. 3. 7. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다고 통지했다. 2. 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(피고의 상고이유) 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다. 구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.  차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.  이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심은 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반했다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 다음과 같이 배척하였다. 차임연체액이 2014. 7.경 기준으로 3기 차임액에 이르렀고 이후 그 금액에 이르지 않게 되었다고 해도 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호가 여전히 적용된다. 따라서 원고는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.   다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수기회 보호의무 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 연체차임 지급 여부 등(피고의 나머지 상고이유) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약은 차임을 선불로 정하고 있고 차임연체액이 2014. 7.경 3기 차임액에 이르렀으며 원고가 2015. 3.분 차임을 지급했다고 인정하기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락한 잘못이 없다.  4. 차임 공제 여부(원고의 부대상고이유) 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).   기록에 따르면 원고는 원심 변론종결일까지 피고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 2015. 3.분 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않았다. 원고는 부대상고이유로 위 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다.  5. 결론 피고의 상고와 원고의 부대상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 피고가, 부대상고비용은 원고가 각 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 [손해배상(기)][공2021상,132] 【판시사항】 임대차 종료 시 구 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획인가·고시가 이루어진 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는지 여부(적극) 및 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로도 마찬가지인지 여부(원칙적 소극) / 위와 같은 계약갱신 거절사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인)   【판결요지】 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가·고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다. 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획인가·고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.   이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획인가·고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.    【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제7호 (다)목, 제10조의4 제1항, 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제28조 제4항(현행 제50조 제7항 참조), 제49조 제3항(현행 제78조 제4항 참조),제6항(현행 제81조 제1항 참조), 민사소송법 제288   【참조판례】 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결(공2014하, 1650) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 공증인가 법무법인 천우 담당변호사 임주용 외 2인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 위민 담당변호사 김남근 외 1인) 【원심판결】 서울서부지법 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서 등의 내용은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로, 원고의 이 사건 해지통보가 피고에게 도달한 무렵 이 사건 임대차계약이 합의해지되었다고 인정한 다음, 원고가 해지 이후의 기간을 포함하여 3기 이상의 차임을 연체한 임차인에 해당하여 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다는 피고의 주장을 받아들이지 아니하였다.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제1호에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여, 계약갱신 거절사유가 있으면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않는 것으로 정하고 있다. 한편 같은 법 제10조 제1항 제7호 (다)목은 계약갱신 거절사유의 하나로, 임대인이 다른 법령에 따라 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 ‘목적 건물의 점유를 회복할 필요’가 있는 경우를 들고 있다.  구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가·고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조). 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획인가·고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.  이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획인가·고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.  원심은 이 사건 건물 일대에 관하여 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차가 종료될 무렵 임대인인 피고에게 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 이 부분 상고이유 주장과 같이 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제7호 (다)목에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 상고이유 제3점에 관하여 원심은 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 원고에 대하여 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 판시 인용금액 상당의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무를 부담한다고 판단하였다.  관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 손해배상액의 감경에 관한 판단누락, 심리미진 등의 잘못이 없다.  4. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희   *********************************   서울서부지방법원 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 천우 담당변호사 임주용) 【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 위민 담당변호사 김경민 외 1인) 【변론종결】 2019. 5. 24. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2018. 1. 17. 선고 2016가단240782 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 46,000,000원 및 이에 대하여 2016. 8. 26.부터 2019. 6. 21.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 4. 제1항 중 금원지급부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 46,000,000원 및 이에 대하여 2016. 8. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 항소취지를 감축하였는바, 청구취지 또한 감축한 것으로 본다).  【이 유】 1. 기초사실 가. 1) 원고는 2002. 7. 5. 피고와 사이에 서울 은평구 (주소 1 생략) 소재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 1층(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 보증금 60,000,000원, 차임 월 5,900,000원, 임대차 기간 30개월로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 이 사건 점포를 인도받아 ‘○○할인마트’라는 상호로 소매업 영업(이하 ‘이 사건 영업’이라 한다)을 하였다.  2) 그 후 이 사건 임대차계약은 계속하여 묵시적으로 갱신되었다. 나. 한편 이 사건 건물 소재지가 포함된 서울 은평구 (주소 2 생략) 일대 112,694.3㎡에 관하여 2013. 6. 13. 증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다.   다. 원고는 2016. 7. 7.경 이 사건 영업에 관하여 새로운 임차인이 되려는 소외 1과 사이에 권리금을 85,000,000원으로 하는 양도양수계약(이하 ‘이 사건 권리금계약’이라 한다)을 체결한 다음, 이를 피고에게 알리면서 소외 1과의 새로운 임대차계약 체결을 주선하였다.   라. 이에 원고, 피고, 소외 1은 2016. 7. 26.경 함께 은평구청에 찾아가 위 재개발정비사업의 진행 정도에 관하여 알아보았는데, 소외 1은 이 사건 건물이 철거되기 전까지 5년 정도는 영업을 할 수 있을 것으로 판단하고, 피고에게 이 사건 점포에 관하여 임대차계약을 체결하겠다는 의사를 표시하였으나, 피고는 그 자리에서 단호하게 거절하였다.  마. 1) 원고를 대리하여 법무법인 천우는 2016. 8. 2.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하면서, 피고가 위와 같이 소외 1과의 새로운 임대차계약의 체결을 거절하였음을 이유로 손해배상을 청구하겠다는 내용의 서면(이하 ‘이 사건 해지통고’라 한다)을 보냈고, 2016. 8. 5. 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상금을 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 이 사건 해지통고의 주요 내용은 다음과 같다.  (상략) 이상에서 본 바와 같이 귀하는 임대인의 지위에 있으면서 임차인이 새로운 임차인을 구하여 계약을 체결해 줄 것을 요구할 경우 이를 이행할 의무가 있고, 권리금에 대하여도 보호해 줄 의무가 있음에도 불구하고 이를 전혀 이행하지 않아 임차인인 원고는 가게를 모두 정리한 상황에서 손해를 볼 수밖에 없었습니다. 이러한 이유로 임대차계약에 대한 해지통지서를 보내게 된 것입니다. 귀하와 원고의 임대차계약이 정식으로 해지되었다는 사실을 통지하오니 이 통지를 받은 날로부터 계약이 해지된다는 점을 양지하시기 바랍니다.  2) 이에 대하여 피고는 2016. 8. 9. 이 사건 건물 소재지 일대에 재개발이 추진 중이므로 권리금을 인정하는 임대차계약 체결을 거부한다는 내용의 서면을 보냈다.  바. 1) 소외 1은 이 사건 점포의 임차를 포기하고, 다른 곳을 임차하여 소매점 영업을 하고 있다. 2) 피고는 2016. 11. 9.경 소외 2에게 이 사건 점포 및 이 사건 건물 지하층을 보증금 1억 3,000만 원, 차임 월 700만 원, 임대차기간 2016. 11. 9.부터 2026. 11. 8.로 정하여 임대하였고 현재는 소외 2가 이 사건 점포에서 마트를 운영하면서 사용하고 있다. 피고와 소외 2 사이의 위 임대차계약의 특약사항으로 “이 지역은 뉴타운 재개발 지역으로 권리금이 존재하지 않는다. 임차인은 재개발 지정을 충분히 인지 후 위 계약서를 작성하며 임대인에게 어떠한 책임도 전가할 수 없다. 재개발 발표 후 지역주민 이주 시 3개월 전에 서면 통보 후 임차인은 위 계약을 해약할 수 있다.”고 정하고 있다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5호증, 을 제1, 2, 3, 8, 9, 14호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언, 변론 전체의 취지  2. 원고의 주장 이 사건 임대차계약의 종료 무렵 피고는 정당한 사유 없이 원고가 주선한 소외 1과의 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였으므로, 원고에게 손해배상으로 46,000,000원 및 이에 대한 2016. 8. 1.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  3. 판단 가. 손해배상책임의 발생 원고가 2016. 7. 7. 소외 1과 이 사건 권리금계약을 체결한 사실, 원고는 이 사건 점포의 신규 임차인이 되려는 소외 1 및 임대인인 피고와 함께 2016. 7. 26.경 은평구청에 찾아가 재개발정비사업의 진행 정도를 알아보았고, 소외 1이 피고에게 이 사건 점포를 임차하고 싶다는 의사를 밝혔으나 피고는 임대차계약 체결을 거절한 사실, 원고는 2016. 8. 2. 이 사건 해지통고를 하면서 피고가 이 사건 해지통고를 받은 날로부터 이 사건 임대차계약이 해지된다는 의사표시를 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고는 “원고는 이 사건 임대차계약의 해지를 통고한 이후에도 현재까지 이 사건 건물을 점유하고 있으므로 원고에 대하여 이 사건 건물에 대한 명도를 구하는 반소를 청구하겠다.”고 주장하거나(피고의 2016. 10. 27.자 준비서면), “원고는 피고와 임대차계약을 맺고 2002. 7. 11.부터 이 사건 점포에서 마트 영업을 시작하여 약 14년 동안 임대차계약을 묵시적으로 갱신해 오다가 2016. 8. 초순경 원고의 이 사건 임대차계약 해지통고로 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 원고에게 임대차계약 갱신청구권이 없다”고 주장하였는바(피고의 2017. 4. 3.자 준비서면), 위 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 이 사건 해지통고가 피고에게 도달한 무렵 피고가 이를 받아들임으로써 합의해지되었다고 봄이 상당하다. 피고는 당심에 와서 이 사건 해지 통고일로부터 3개월(상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)이 지난 2016. 11. 2.경 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 주장하나, 앞서 본 피고의 주장과도 배치되므로 이유 없다.   위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료하기 전 신규 임차인인 소외 1을 피고에게 주선하여 임대차계약의 체결을 요구하였음에도 피고는 정당한 사유 없이 소외 1과의 임대차계약 체결을 거부하였으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 원고에게 그로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있다.  이에 대하여 피고는 이 사건 건물에 관하여 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하므로 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 거부할 수 있다는 취지로 주장한다.  살피건대 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 등의 사유로 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 임차인의 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호).   이 사건에 관하여 보면, 서울 은평구 (주소 2 생략) 일대 112,694.3㎡에 관하여 2013. 6. 13. 증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업 시행인가가 고시된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 그러한 사실만으로는 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 피고가 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 현재 이 사건 점포를 소외 2가 임대차계약을 체결하고 사용하고 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  또한 피고는 소외 1이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 있는 납득할 만한 정보를 얻기를 원했지만 원고가 피고에게 소외 1의 연락처를 알려주지 않았고, 소외 1 역시 피고에게 연락하지 않음으로써 소외 1이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 전혀 확인할 수 없었으므로, 피고가 소외 1과 임대차계약을 체결하지 않은 데에 정당한 이유가 있다고 주장하나, 위 인정사실 및 을 제2호증의 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 소외 1은 2016. 7. 26.경 피고를 만났을 당시 피고에게 이 사건 점포에 관하여 임대차계약을 체결하겠다는 의사를 표시하였으나, 피고는 그 자리에서 단호하게 거절하였던 점, ② 피고는 2016. 7. 26.경 내지 그 이후에도 소외 1의 경제적 자력을 알아보기 위한 별도의 노력을 기울이지 않은 것으로 보이는 점, ③ 피고가 소외 1과의 임대차계약 체결을 거부한 주된 이유는 권리금 때문인 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 소외 1이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 없어 임대차계약 체결을 거부하였다는 취지의 피고의 위 주장은 이유 없다.  피고는 당심에 이르러 원고가 3기 이상의 차임(2016. 7.분, 8.분, 9.분, 10.분)을 연체한 임차인에 해당하므로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 따라 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다고 주장한다.  살피건대, 이 사건 임대차계약은 이 사건 해지통보가 피고에게 도달한 무렵 합의해지되었다는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.  나. 손해배상의 범위 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등의 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받은 것을 방해한 경우 임대인의 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 2문).  신규 임차인이 되려던 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 권리금이 8,500만 원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 주식회사 태평양감정평가법인에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 임대차계약의 종료일에 가까운 2016. 11. 2.경 이 사건 점포에 관한 권리금의 감정평가액은 4,600만 원인 사실이 인정되므로, 피고는 원고에게 손해배상금으로 그 중 낮은 금액인 4,600만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다만, 원고는 2016. 8. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 구하므로 살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 신설 경위 등에 비추어 볼 때 위 조항에 따른 손해배상책임은 민법상 불법행위책임이 아니라 특별법인 상가건물 임대차보호법이 인정한 법정책임의 성격을 가진다고 봄이 상당하다. 따라서 이는 이행기의 정함이 없는 채무로서 민법 제387조 제2항에 따라 임대인이 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생하는바, 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날부터의 지연손해금만 인정한다.  다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 위 4,600만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2016. 8. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2019. 6. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(이하 ‘특례규정’이라 한다) 부칙 제2조 제2항, 구 특례규정(2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정되기 전의 것)이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  4. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고에게 위 금액의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   안동범(재판장) 공성봉 이선말

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 [건물명도ㆍ 보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부 (소극)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호   【참조판례】 [1][2] 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 이준하) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천) 【원심판결】 수원지법 2018. 7. 4. 선고 2017나74542, 74559 판결 【주 문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.  다. 피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규 임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.   2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다.  3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).   나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다.   다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.   4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)

대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결 [건물명도(인도)·손해배상(기)][공2020하,1786] 【판시사항】 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하는지 여부 (원칙적 적극)  【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조 제3항).  한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.   【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항, 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항, 제3항, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목  【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 학교법인 동은학원 (소송대리인 법무법인(유한) 이현 담당변호사 이환권) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 새얼 담당변호사 최영식 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2019. 10. 25. 선고 (인천)2019나10666, 10673 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점(권리금 회수기회 보호의무 위반 부분)에 대하여 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조 제3항).  한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.  나. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 따라 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 의무가 있다는 이유로 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 주선한 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하여, 권리금 회수기회 보호의무 위반에 해당하지 않는다고 판단하였다.   다. 앞서 본 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점(동시이행항변 부분)에 대하여 피고의 이 부분 상고이유 주장은, 원고에게 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 한 손해배상채무가 있음을 전제로 원고의 손해배상채무와 피고의 이 사건 점포 인도의무가 동시이행관계에 있다는 것이다. 그러나 위와 같이 원고에게 권리금 회수기회 보호의무 위반을 인정하지 아니한 원심의 판단이 정당한 이상, 이 부분 상고이유 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.   3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)

대법원 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결 [건물명도·부속물매수대금][미간행] 【판시사항】 2015. 5. 13. 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호조항이 시행일을 기준으로 존속 중인 임대차이면 부칙(2013. 8. 13.) 제2조에 불구하고 같은 법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는지 여부 (적극)   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제3항, 제10조의4, 부칙(2013. 8. 13.) 제2조, 부칙(2015. 5. 13.) 제2조, 제3조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김기태 외 1인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 최환석) 【원심판결】 전주지법 2017. 4. 12. 선고 2016나9400, 9417 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 이 사건을 전주지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)가 이 사건 임대차 건물에 화장실 등 리모델링 공사를 하였고 그에 따른 부속물매수청구권을 행사하는 바이므로 부속물매수대금을 지급받기 전에는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)의 이 사건 건물 인도청구에 응할 수 없다고 항변함과 동시에 원고에 대하여 반소로 위 부속물매수대금의 지급을 구한다는 피고의 주장을 배척하였다.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 이유 설시에 다소 적절하지 아니한 부분이 있기는 하나, 원심의 위와 같은 결론에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 적용 범위에 관하여 ‘이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다(제2조 제1항). 한편 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 상가임대차법은 제2조 제3항을 신설하여 ‘제1항 단서에도 불구하고 계약갱신 요구 등을 규정한 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다’고 규정함으로써, 상가임대차법의 일부 조항은 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되도록 개정하였다. 그리고 그 후 상가임대차법은 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되어 같은 날 시행되면서 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 규정을 신설하고, 제2조 제3항의 ‘제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되는 규정’에 제10조의4를 추가하는 한편, 부칙 제3조에서 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.”라고 규정하였다.  위와 같은 상가임대차법 관련 규정의 문언, 개정 경위와 개정 법률 조항의 입법 취지 등에 비추어 볼 때, 상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 동 규정이 신설된 법률 제13284호의 시행일인 2015. 5. 13.을 기준으로 존속 중인 임대차이면 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용된다. 이는 그 임대차가 법률 제12042호의 시행일인 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차가 아니라도 마찬가지이다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  1) 상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 2015. 5. 13. 신설된 조항이다. 2015. 5. 13. 개정·시행된 법률 제13284호는 위와 같이 권리금 회수기회 보호조항을 신설하면서 그 부칙 제3조에서 동 조항이 ‘당시 존속 중인 임대차’에 적용됨을 분명히 하였다.  2) 2015. 5. 13. 개정·시행된 법률 제13284호는 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 권리금 회수기회 보호조항이 적용됨을 정하기 위하여 제2조 제3항에 제10조의4를 삽입하였는데, 제2조 제3항 중 제10조의4 부분은 2015. 5. 13. 개정으로 삽입되었으므로 그 경과규정으로서의 부칙은 2015. 5. 13.자 부칙에 따라 판단하여야 한다고 봄이 타당하다. 즉, 입법기술상 제10조의4가 제2조 제3항에 삽입되었고, 2013. 8. 13. 개정된 법률 제12042호의 부칙 제2조는 “이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하고 있다 하더라도 제10조의4의 적용 범위를 제2조 제3항이 처음 신설된 2013. 8. 13.자 부칙을 중첩적으로 적용하여 정할 것은 아니다.  3) 입법과정을 살펴보더라도 권리금 회수기회 보호조항의 소급효를 인정할 것인지에 관하여 논의한 결과, 동 조항이 임대인에게 권리금을 반환할 의무를 발생시키는 것이 아니라 향후 체결되는 신규임대차와 관련하여 권리금 회수를 방해하지 않을 의무만 부과하는 점, 새로 체결되거나 갱신되는 임대차에만 적용하면 법이 적용되는 시점이 너무 늦어지고 그 사이 보증금 등이 폭등할 우려가 있는 점 등을 고려하여 당시 존속 중인 임대차에 적용하는 것으로 입법되었을 뿐, 2013. 8. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 갱신되었을 것임을 전제로 그 소급효가 논의된 적은 없는 것으로 보인다.  4) 법률 제13284호의 부칙은 제2조에서 “제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하여 대항력에 관한 규정은 장래에 향하여만 적용됨을 분명히 하는 한편 위에서 본 바와 같이 제10조의4의 개정규정은 동법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용하도록 규정하였고, 권리금 회수기회 보호조항의 적용에 관하여 법률 제12042호의 시행일인 2013. 8. 13.을 기준으로 그 적용 여부를 달리한다고 볼 수 있을 만한 아무런 규정을 두지 아니하였다.  나. 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 피고는 2011. 5. 2. 이 사건 건물을 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 1,650,000원, 기간 2년으로 정하여 소외인으로부터 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 이어 2013. 5. 9. 임대차보증금 80,000,000원, 월차임 1,650,000원, 기간을 2015. 5. 14.까지로 변경하여 이 사건 임대차계약을 갱신하였다.  2) 원고는 2014. 12. 9. 위 소외인으로부터 이 사건 건물을 매수한 후 2014. 12. 30. 소유권이전등기를 마침으로써 소외인의 임대인의 지위를 승계하였다.  3) 원고는 2015. 3. 19. 피고에게 이 사건 임대차계약에 관한 갱신 거절의 의사표시를 하였고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 2015. 5. 14. 기간만료로 종료되었다.  다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정이 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중이었으므로 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차이더라도 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정이 적용된다.  원심은, 이와 달리 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용되려면 법률 제12042호의 부칙 제2조에 따라 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차이어야 하는데 이 사건 임대차계약은 그렇지 않다는 이유로 이 사건 임대차계약에는 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용되지 않는다고 보았다.  원심의 이와 같은 판단에는 상가임대차법 제10조의4 및 부칙 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환

대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인) 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결 【주 문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다.  라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다.  마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다.  2. 원심의 판단 피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.  3. 대법원의 판단 가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.  다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 [건물명도][공2019하,1538] 【판시사항】 [1] ‘동시이행의 항변권’ 제도의 취지 및 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우  [2] 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)  【판결요지】 [1] 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다.  [2] 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다.   【참조조문】 [1] 민법 제536조 [2] 민법 제536조, 제615조, 제654조, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결(공2018하, 1770) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정희채) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 율현 담당변호사 윤배경 외 1인) 【원심판결】 수원지법 2018. 5. 30. 선고 2017나68141 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심의 판단 원고의 임대차기간 만료를 이유로 한 임차목적물 인도청구에 대하여, 피고들은 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채무를 이행할 때까지 임차목적물을 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 하였고, 이에 대해 원심은 아래와 같이 판단하여 피고의 항변을 배척하였다.  가. 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 피고들이 원고에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 원고는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 원고의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 피고들이 원고에게 신규임차인을 주선하였거나, 정당한 사유 없이 원고가 피고들이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수 방해 행위를 하였다는 사실을 인정할 증거가 없으므로, 결국 원고는 피고들에 대하여 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 부담하지 않는다.  나. 설령 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무와 임차인의 임차목적물 반환의무 사이에는 이행상의 견련관계가 없으므로, 피고들의 동시이행항변은 이유 없다.  2. 피고들의 상고이유 주장 피고들은 원고의 손해배상책임을 인정하지 않은 원심판결에 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 관한 법리오해 및 권리금 회수 방해 행위의 인정 여부에 관한 자유심증주의의 한계를 위반하는 등의 잘못이 있다고 주장한다.  3. 대법원의 판단 가. 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결 등 참조).  그런데 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다. 따라서 피고들의 동시이행항변을 배척한 원심판단은 정당하다.  나. 비록 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있으나(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조), 피고들이 동시이행의 항변권을 주장할 수 없는 이상 원심의 위 잘못은 판결에 영향을 미치지 않는다. 또한 권리금 회수 방해 행위의 인정 여부에 관한 원심판결에 상고이유 주장과 같이 자유심증주의의 한계를 위반하는 등의 잘못이 있다고 하더라도, 결국 피고들의 동시이행의 항변은 받아들일 수 없으므로 역시 판결에 아무런 영향을 줄 수 없음이 분명하다.  4. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)   [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)  [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다.  나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다.  다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.  또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 [손해배상(기)][공2019하,1533] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)   [2] 상가 임대인인 갑이 기존 임차인 을과 임대차계약을 합의해지할 무렵 병 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 병 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 을이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 갑을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 을과 병 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였으므로, 갑이 을의 권리금 회수를 방해하였다거나 을에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 상세한 이유는 다음과 같다.  ① 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.  ② 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.  ③ 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.  임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.  [2] 상가 임대인인 갑이 기존 임차인 을과 임대차계약을 합의해지할 무렵 병 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 병 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 을이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 갑을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 을과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 체결되었을 것이 전제되어야 하는 것은 아니지만, 을은 신규임차인인 병 학교와 권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 병 학교와 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 을이 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 갑이 병 학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니하였으므로, 을과 병 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 갑이 을의 권리금 회수를 방해하였다거나 을에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항, 제3항  【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 송백 담당변호사 홍성준) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 공대호 외 8인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 5. 24. 선고 2017나67768 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구에 관한 사실오인, 법리오해 주장에 대하여 가. 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전 상가건물 임대차보호법(이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월(위 법 개정으로 ‘6개월’로 변경되었다) 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 요구하거나 정당한 사유 없이 그와 임대차계약의 체결을 거절하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다(제1항 본문). 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(제3항).  여기서 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(상가임대차법 제10조의3 제1항), 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제2항).  나. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 그 상세한 이유는 다음과 같다.  1) 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.  2) 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.  3) 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.  임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.  다. 이러한 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원고와 신규임차인 사이에 권리금 계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다고 본 것은 잘못이다.  그런데 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 신규임차인인 ○○○○학교와 권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 ○○○○학교와 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니한 사실을 알 수 있다. 사정이 위와 같으므로, 원고와 ○○○○학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다거나 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다.  그렇다면 원심이 원고의 손해배상청구를 받아들이지 않은 결론은 정당하므로, 결국 원심의 앞서 본 잘못이 판결 결과에 영향을 미친 것은 아니다. 따라서 원고의 이 부분 상고이유 주장은 받아들이지 않는다.  2. 불법행위로 인한 손해배상청구에 관한 법리오해 주장에 대하여 원심은, 이 사건 상가 시설의 소유자인 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 수령한 것만으로는 원고 주장과 같은 불법행위가 성립한다고 보기 어렵다고 보았다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 불법행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없다.  3. 지연손해금 약정의 효력에 관한 법리오해 주장에 대하여 원심은, 피고가 2015. 12. 22. 원고에게 임차보증금 잔액에서 미지급 차임과 시설료, 이에 대한 지연손해금 등을 공제한 돈에 원고 소유의 비품 값 200만 원을 합하여 지급하였는데 그 비품 값 200만 원은 피고가 원고와 합의하여 지급한 것이라고 보았다. 그에 따라 원고의 예비적 청구, 즉 피고가 원고 소유의 비품을 신규임차인에게 양도하고 시설비를 받았으므로 그 비품 값을 부당이득으로 반환하라는 청구를 기각하였다.  이러한 원심의 사실인정과 판단에 따르면, 연체 차임과 시설료에 대한 지연손해금 약정을 무효로 볼 수 없다는 원심의 부가적 판단을 다투는 이 부분 상고이유 주장은, 원고가 청구하지 않은 임차보증금과 관련된 것일 뿐이고, 원고 소유의 비품 값에 해당하는 부당이득금의 반환을 구하는 원고의 예비적 청구에는 아무런 영향이 없으므로 더 나아가 살필 필요 없이 이를 받아들일 수 없다 4. 결론 그러므로 원고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   권순일(재판장) 이기택 박정화(주심) 김선수

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항).  상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다.  이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.  2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.  3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.  4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.  5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.  다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환