상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호규정 비판- 입법론의 관점에서 - 최준규 (2021)

상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호규정 비판- 입법론의 관점에서 - 최준규  

 

Ⅰ. 들어가며
Ⅱ. 상임법 상 권리금 회수기회 보호규정의 내용, 특징, 문제점
Ⅲ. 문제의 근본 원인 : 임차인의 영업의 시장가치는 항상 보호되어야 하는가?
Ⅳ. 필자의 의견 : 입법론과 해석론
Ⅴ. 결론에 갈음하여

 

 

Ⅰ. 들어가며  

   상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 10조의4는 상가임대차계약 종료 후 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위한 규정이다. 위 조항은 2015. 5. 13. 신설되었고, 2018. 10. 16. 한 차례의 개정1)을 거쳐 현재 모습에 이르고 있다. 상가임대차와 관련하여 권리금이 수수되는 관행이 광범위하게 존재하는 우리 현실에서 상임법 10조의4는 중요한 의미를 갖는다. 위 조항의 입법과정에서 국회에서 열띤 논의가 이루어졌고,2) 현재까지 

많은 연구가 축적된 까닭이다.3)4)  

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)    ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16>  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.   [본조신설 2015.5.13]

1) 임대인이 방해금지의무를 부담하는 기간이 임대차기간 종료 전 ‘3개월 전’부터에서, ‘6개월 전’부터로 늘어났다.  2) ⓐ 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호 (2015. 4. 24); ⓑ 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제2호 (2015. 5. 1); ⓒ 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제3호 (2015. 5. 4) 참조. 회의록은 국회의안정보시스템에서 검색할 수 있다(https://likms.assembly.go.kr/bill/main.do). 3) 필자가 확인․참조한 법학논문으로는 김경세, “상가권리금 회수기회 보호를 위한 상가건물임대차보호법 개선방안”, 법학논총49(2021); 김남근, “권리금회수 기회보호 거절에 대한 정당성 판단기준”, 인권과 정의455(2016); 김상헌, “상가권리금 회수기회 보호의무의 기간 제한에 관한 소고”, 재산법연구35-2(2019); 김수영/노은영/배상규/최민준, “권리금 법리의 재구성 - 정비사업 과정에서의 권리금 보장 가능성을 모색하며”, 공익과 인권8(2010); 김안수, “상가권리금 법제의 개선방안”, 아주법학11-2(2017); 김영두, “점포임차인의 영업보호에 관한 연구”, 민사법학70(2015){‘김영두(2015a)’}; 김영두, “권리금 회수기회 보호에 관한 고찰”, 법조707(2015){‘김영두(2015b)’}; 김영두, “영국의 점포임차인 보호법제의 변천이 주는 시사점”, 법학연구25-1(2015){‘김영두(2015c)’}; 김영두, “권리금 회수기회 보호와 영업보상 및 임대차기간보장의 관계”, 법조725(2017){‘김영두(2017a)’}; 김영두, “상가의 재건축/리모델링과 권리금 회수기회 보호”, 고려법학84(2017){‘김영두(2017b)’}; 김영두, “권리금계약의 의의와 법률관계”, 재산법연구35-4(2019){‘김영두(2019)’}; 김웅, “권리금 회수기회 보호의 시간적 한계”, 고려법학87(2017); 김인유, “상가건물 재개발․재건축과 권리금의 보호”, 토지법학35-2(2019); 김판기, “상가건물임대차에 있어 권리금에 대한 비판적 고찰”, 부동산법학22-1(2018){‘김판기(2018)’}; 김판기, “상가건물임대차보호법상 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 비판적 고찰”, 한양법학31-2(2020){‘김판기(2020)’}; 김현선, “상가건물임대차보호법상 권리금 법제화에 대한 소고”, 안암법학48(2015); 모승규, “상가건물임대차보호법 제10조의5의 문제점과 개정방향”, 일감법학36(2017); 민태욱, “상가권리금의 본질과 공법적 해결”, 토지공법연구66(2014); 박건령, “상가 권리금 회수기회 방해금지 의무의 제 문제점과 입법론”, 인권과 정의494(2020); 박광동, “상가권리금 법제개선 방안 연구”, 일감법학32, (2015); 박규용, “상가건물 임차인의 권리금 회수기회 보호”, 법과 정책25-3(2019); 박동규, “상가건물 임대차보호법상 권리금 회수방해에 의한 손해배상에 관한 소고”, 법조725(2017); 박세창, “상가권리금의 보호와 그 적용에 대한 고찰”, 집합건물법학16(2015); 박수곤, “프랑스법상 권리금의 구성요소와 보호방법”, 법조725(2017); 백경일, “비용부당이득 반환청구권을 통한 상가권리금보호의 가능성”, 민사법학88(2019); 사동천, “상가건물임대차보호법상 근대민법 3대원칙의 수정원리의 적정성에 관한 검토”, 홍익법학19-3(2018); 신동환, “상가임대차보호법상 권리금에 관한 문제점과 개선방안”, 법학연구 45(2015); 손승온, “전체 임대차기간이 5년을 초과한 상가건물 임차인은 권리금 회수기회 보호에서 배제되는지 여부”, 재판과 판례26(2017); 신옥영, 상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보호에 관한 연구, 서울대법학석사논문(2017); 오승택/최명순/이춘원, “상가집합건물의 재건축과 권리금에 관한 연구”, 집합건물법학11(2013); 오영걸, “상가임차인의 갱신요구권 행사기간에 관한 소고”, 토지법학35-2(2019); 이봉림, “상가건물 임대차에서의 권리금 보호에 관한 연구”, 공공사회연구5-1(2015); 이상용, “개정 상가건물임대차보호법과 바람직한 임차인 보호방안”, 민사법학73(2015); 이지영, “상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하는지 여부”, 대법원판례해설119(2019); 이홍민, “상가임차인의 보호와 권리금”, 아주법학12-2(2018); 장민, “상가임대차의 갱신요구기간 경과 후 권리금 회수기회의 보호”, 원광법학35-3(2019); 장병주, “상가건물 임차인의 계약갱신요구권과 권리금회수 기회보호”, 민사법학88(2019); 전장헌, “상가권리금에 대한 임대인의 방해 금지의무와 개선방안에 대한 연구”, 법학논총39-3(2015); 전장헌, “상가임차인의 대항력에 따른 매수인의 방해금지의무에 대한 고찰”, 가천법학11-1(2018); 정수경, “상가건물 임차인의 권리보호에 관한 사례연구”, 재산법연구34-1(2017); 조규협/ 채현길, “상가건물 권리금 보호규정에 관한 소고”, 부동산법학24-2(2020); 조장우, “상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 배경과 해석”, 법학논문집40-1(2016); 황용남, “상가건물의 임대차에 있어 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호규정 사이의 관계”, 민사판례연구43(2021); 허승, “상가건물임대차보호법상 권리금 보호규정에 관한 고찰”, 저스티스162(2017) 등. 법학분야에서는 김영두 교수의 다수의 연구업적이 주목된다.  4) 권리금 평가방법에 관해서는 감정평가학 분야 논문도 여럿 있다. 고현림, “상가건물임대차보호법 제10조 제2항의 개정에 따른 상가권리금 감정평가에 관한 연구”, 감정평가학 논집18-2(2019); 국기호, “권리금 감정평가 개선방안에 관한 연구”, 토지보상법연구20(2020); 성주한, “상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호의 정당한 사유에 관한 연구”, 감정평가학 논집18-2(2019); 양기철, “권리금 감정평가의 문제점 및 개선방안”, 감정평가학 논집18-2(2019).

 

    위 조항은 상가임차인이 권리금을 회수하지 못한 채 임차목적물을 반환하고 기존 영업을 중단하는 반면, 임대인은 상권 발달을 이유로 신규임차인으로부터 거액의 권리금을 수령하는 상황이 부당하다는 인식을 바탕으로 탄생하였다. 필자도 상가임차인의 보호필요성5)에 공감한다. 하지만 상임법 10조의4와 같은 방법으로 상가임차인을 보호하는 것이 타당한지에 대해서는 의문을 갖고 있다. 상임법 10조의4는 해당 점포에 신규진
입하는 과정에서 지출한 권리금을 후속임차인으로부터 회수하려는 임차인을 보호한다. 즉 투하자본 회수기회를 보장하는 기능을 한다.6) 그런데 임차인의 투하자본 회수기회를 보장하는 정공법은 임차인의 사용수익권 강화(계약기간 연장, 임차권 양도․전대의 폭넓은 허용)이다. 이에 반해 상임법 10조의4는 임차인이 사용수익권을 갖고 있지 않은 상황(!)7) (강조는 필자, 이하 같음)을 전제로 임차인의 투하자본 회수기회를 보장한다(문제1). 상임법 10조의4는 임차인의 영업가치 보호를 목적으로 한다.8) 위 조항은 “점포에 대한 사용수익권이 없는 임차인도 ‘원칙적으로’ 해당 점포의 장래 영업이익에 대하여 보호가치 있는 기대권을 갖는다”는 점을 전제로 한다(문제2). 그러나 이러한 전제가 타당한지 의문이다. 문제1, 2로 인해 임대인의 소유권은 부적절한 방법으로, 때로는 과다하게 제한된다. 권리금 거래의 투기적 성격9)은 강화된다. 때로는 보호필요성이 있 임
차인이 보호를 받지 못하기도 한다. 

5) 이에 관해서는 무엇보다도 김영두(2015a)(주 3) 628-643.  6) 김영두(2015b)(주 3) 128-129는 권리금 회수는 ‘투자금 회수’가 아니고 ‘영업의 시장가치 회수’를 뜻한다고 설명한다. 이지영(주 3) 218-219도 권리금은 ‘영업의 현재 시장가치’로 이해해야 한다고 주장한다. 필자도 이러한 주장에 찬성한다. 그러나 상임법 10조의4가 임차인의 투하자본 회수기회를 보장하는 ‘기능도 한다’는 점은 부정할 수 없다.  7) 보다 정확히 표현하면 “임차인이 곧 사용수익권을 상실할 것으로 확정된 상황”이다. 임차인의 권리금회수기회 보호는 임대차종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 문제되기 때문이다(상임법 10조의4 1항). 다만 본문에서는 서술의 편의상 “임차인이 사용수익권을 갖고 있지 않은 상황”이라고 표현하였다.  8) 김영두(2015b)(주 3) 128-129; 이지영(주 3) 218-219.  9) 상가임차인이 점포운영을 통한 이익보다 권리금거래를 통한 이득을 목적으로 권리금 거래에 관여하거나, 기존 상가임차인, 중개업자, 임대인 등이 권리금 액수를 부풀려 권리금 거래를 성사시키려는 현상을 포괄하는 뜻에서 “투기적 성격”이라는 표현을 사용하였다.

   이 글에서는 위와 같은 문제의식 하에 상임법 10조의4를 비판적으로 검토하고, 필자 나름의 입법론을 제안한다. 또한 현행법 해석론을 통해 상임법 10조의4가 갖는 문제점을 완화할 여지는 없는지 살펴본다. 상임법 10조의4를 비판적으로 분석한 선행연구는 이미 존재한다.10) 다만 상임법 10조의4가 갖는 모순 내지 난맥상(亂脈相)을 세밀히 드러내고, 그에 대한 구체적 대안을 모색한 연구는 드물다. 이 글이 선행연구와 조금이나
마 차별화될 수 있는 지점이다. 

10) 이상용(주 3); 백경일(주 3); 이홍민(주 3); 김판기(2018)(주3) 및 김판기(2020)(주 3).

   글의 순서는 다음과 같다. 우선 상임법상 권리금 회수기회 보호규정의 내용과 특징을 개관하고 그 문제점을 살펴본다(Ⅱ). 이어서 문제의 근본 원인을 분석하고, 임차인의 영업가치를 어떻게 보호하는 것이 바람직한지 법리의 기본틀을 제시한다(Ⅲ). 이러한 기본틀을 바탕으로 상임법 10조의4에 대한 필자 나름의 입법론과 해석론을 밝히고(Ⅳ), 글을 마무리한다.  

Ⅱ. 상임법 상 권리금 회수기회 보호규정의 내용, 특징, 문제점  

   아래에서는 상임법이 보호대상으로 삼는 권리금의 구체적 의미를 비판적 시각에서 검토한다(1). 그리고 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 마련된 상임법 규정의 내용과 특징을 확인하고, 무엇이 문제인지 살펴본다(2, 3). 

1. 상임법 상 보호대상인 권리금의 뜻 : 임차인의 지역권리금?  

   상임법 10조의3 1항은 권리금이란 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설․비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”고 규정한다. 이는 권리금의 의미에 관한 기존 대법원 판결의 내용과 동일하다.11) 위 조항에 따르
면 권리금은 해당 상가건물에서 영업을 하는 자나 영업을 하려는 자가 ① 시설(시설권리금), ② 영업적 이익(영업권리금), ③ 장소적 이익(지역권리금)을 인수하거나 이용하는 대가로 임대인이나 임차인에게 지급하는 금전 등을 뜻한다. 실무상 권리금은 신규임차인이 기존임차인에게 지급하는 경우가 많고, 상임법 10조의4도 이러한 상황을 전제로 한다. 상임법 10조의3 2항도 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 
권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.”고 규정한다. 하지만 상임법 10조의3 1항은 임차인이 ‘임대인’에게 권리금을 지급하는 상황도 염두에 두고 있다.  

제10조의3(권리금의 정의 등)    ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.  ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.  [본조신설 2015.5.13]

11) 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 등.

대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 [임대차보증금][공2000.11.15.(118),2176] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부 (한정 소극)   【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.  【참조조문】 민법 제105조, 제618조 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 신오철) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 최환주 외 1인) 【원심판결】 서울지법 2000. 4. 19. 선고 99나53734 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 채증법칙 위배의 주장에 관하여 원심은 그의 채용 증거들에 의하여, 이 사건 영업용 건물의 임대차계약으로 임차인인 원고가 임대인인 피고에게 권리금 이름의 돈 25,000,000원을 지급한 사실을 확정하면서 장차 그 임대차가 끝나는 경우에 원고가 그 권리금을 피고로부터 반환받기로 약정하였다고 볼 자료가 없다는 요지로 판시하였다.  기록상의 증거들과 대조하여 본즉, 그 사실인정은 옳고 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 증거법칙에 위배하였다는 등의 잘못은 없다.  상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 2. 법리오해의 주장에 관하여 영업용 건물의 임대차에 수반하여 임차인이 임차보증금이나 차임 외에 임대인에게 지급하는 권리금 이름의 돈에 관하여는 그의 성격이나 반환의무의 발생 등 효력이 그 임대차 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 정하여 질 일이다.  따라서, 그 권리금을 반환하기로 한 약정이나 상관습이 있었다면 그 약정 등에 따라 임대인은 그 권리금을 반환할 의무를 진다. 그러한 약정이나 상관습이 없었다면 반대되는 사정이 없는 한 권리금을 지급받았던 임대인으로서는 임차인에게 그 권리금을 반환할 의무를 지지 않는다고 함이 옳다.  즉, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이다.   따라서, 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 함이 타당하다.  이 사건에서 원고가 지급한 권리금은 무이자 소비대차 성격의 돈으로서 정상적인 임대차계약이 종료되면 원고에게 반환되어야 한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니한 원심의 판단은 원고가 약정된 기간 동안 위치상의 영업이점을 이용한 대가로서 그 권리금을 지급한 것임을 전제로 한 것이기에 옳고, 그 판단에 권리금에 관한 법리를 오해한 위법은 없다.  상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관   강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국

대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결 [기타(금전)][미간행] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부   (원칙적 소극)   [2] 갑이 아파트 단지 내 상가를 분양받은 후 을과 임대차계약을 체결하면서 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’는 특약을 하였고, 을은 갑에게 계약금과 별도로 권리금을 지급하였는데, 이후 을이 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 갑에게 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구한 사안에서, 갑 측의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 한 갑은 원칙적으로 을에게 권리금을 반환할 의무가 없다고 한 사례  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 민법 제548조, 제618조 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 민법 제548조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 화담 담당변호사 김동욱) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 백광현) 【원심판결】 서울북부지법 2019. 2. 13. 선고 2018나35873 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 아니한다. 임차인으로서는 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다.  따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그가 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결, 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 등 참조).  한편 상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7이 적용되는 상가건물 임차인은 위 조항에 따라 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금을 회수할 수 있고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 진다.  2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 2016. 3.경 다산신도시에 신축된 아파트 단지 내 상가(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 분양받았다. 원고는 2016. 4.경 피고로부터 이 사건 상가를 부동산 중개업소 용도로 임차하였는데, 임대차보증금 3,500만 원 중 계약금 350만 원은 계약체결 당시 지급하고, 잔금은 입점지정기간 내에 지급하며, 월 차임 170만 원(잔금일로부터 1개월 유예), 임대차기간 24개월로 정하여 임대차계약을 체결하였다.  나. 위 임대차계약에는 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’는 특약이 있다.  다. 원고는 위 임대차계약을 체결하면서 피고에게 위 계약금과 별도로 권리금 명목으로 2,000만 원을 지급하였다. 라. 원고는 2017. 12.경 피고에게 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구하였는데, 피고로부터 ‘임대차계약 특약사항으로 계약금의 포기 또는 배액상환에 의한 해제권을 배제하였으므로 원고의 계약금 포기만으로 임대차계약이 해제될 수 없다.’는 답변을 받자 이 사건 소를 제기하였다.  마. 이 사건 상가의 입점지정기간은 2017. 12. 29.부터 2018. 3. 1.까지였으나 그 이후로도 원고는 이 사건 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 권리금 반환을 요구하고 있다.  바. 피고는 제1심에서 제출한 2018. 5. 16. 자 준비서면에서 원고의 임대차보증금 잔금 미지급, 미입점 등 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제한다는 주장을 하였다.  3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 피고 측의 사정으로 이 사건 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서, 피고는 원칙적으로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 없다. 원고는 스스로 상가 입점을 거절하였고, 특히 원고가 직접 입점하지 못하는 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다.   4. 이와 달리 원심은, 원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제되었다는 이유만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단은 결과적으로 앞서 본 대법원판결에서 표명된 견해에 위배되므로, 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호에서 정한 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단’을 한 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.  5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원

   시설은 유형물이므로 특정하여 그 가치를 매기는 것이 어렵지 않다. 영업적 이익은 무형물의 재산적 가치이므로 그 가액을 산정하는 것이 어려울 수 있지만, 영업적 이익이라는 개념의 내포와 외연을 정의하는 것은 어렵지 않다. 권리금 계약에서 영업의 요소 일체를 양도하면서 그에 대한 대가로 권리금이 지급된 경우, 이러한 권리금 계약은 상법상 영업양도에 해당한다.12) 영업양도는 영업적 이익의 양도가 이루어지는 전형적 예이다.13) 상법 41조의 영업양도에서 말하는 영업은 “상인이 영리목적으로 결합시킨 재산의 전체”로서 유형재산뿐만 아니라 고객관계, 영업비결, 평판, 판매망 등을 포함한다.14) 

제41조(영업양도인의 경업금지)   ① 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군과 인접 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군에서 동종영업을 하지 못한다. <개정 1984.4.10, 1994.12.22, 1995.12.29>   ② 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군과 인접 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다. <개정 1984.4.10, 1994.12.22, 1995.12.29>

12) 김영두(2019)(주 3) 4. 이에 반해 권리금 계약에서 권리금의 대상(對象)과 영업양도 계약에서 양도대금의 대상(對象)은 구별된다는 설명도 있다. 국기호(주 4) 32-34. 이 견해에 따르면, 권리금은 신규임차인이 신규장소에서 사업을 영위함에 있어 기존임차인이 기존에 형성한 유형․무형의 재산을 활용함에 따라 초기 정착 시 절감되는 시간과 비용의 대가로서, 사업양수인이 얻게 될 이익 중 업계의 평균이익률을 초과하는 초과이익의 총합인 영업권과 구별된다. 전자는 ‘잠정적 이익’에 대한 대가인 반면, 후자는 ‘잠정적 이익’에 대한 대가가 아니라는 취지이다. 그런데 양자를 구별하는 것이 현실적으로 가능한지 의문이다.   13) 양도가 가능하다면 담보를 설정하는 것도 가능하다고 봄이 자연스럽다. 그러나 상인의 영업 일체를 하나의 담보물로 제공할 수 있도록 뒷받침하는 법제도는 우리나라에 마련되어 있지 않다.   14) 송옥렬, 상법강의, 10판(2020), 79.

   이에 반해 장소적 이익은 개념자체가 불분명하고, 산정방법도 불명확하다. ⓐ 임차인의 임차목적물에 대한 사용수익권이 남아있고, ⓑ 임차인이 자신의 임차권을 신규임차인에게 자유롭게 양도할 수 있으며, ⓒ 약정 차임이 시세보다 저렴하다면, 기존임차인으로부터 임차권을 양도받는 신규임차인은 ‘잔존 임대차기간 동안 임차목적물을 저렴하게 사용 및 수익할 수 있는 이익’을 양도받는다. 이러한 장소적 이익에 대한 대가를 지역권리금이라고 부른다면,15) 지역권리금이라는 개념을 인정할 실익이 있다. 그러나 상임법 10조의4는 임대차계약이 종료하여 임차인이 더 이상 임차목적물에 대한 사용수익권을 보유하지 않는 ̇상황을 전제로 한다. 상임법 10조의3 2항도 이러한 전제 하에 권리금 계약의 정의를 ‘신규임차인’16)과 ‘기존임차인’사이에 체결되는 계약으로 제한한다. 이 경우 기존임차인에게 위와 같은 의미의 장소적 이익은 존재하지 않는다. 

15) 민태욱(주 3) 522-523.  16) 기존임차인의 지위를 이전받은 임차인이 아니라, 임대인과 ‘새롭게’ 임대차계약을 체결한 임차인을 뜻한다

 

  기존임차인의 영업으로 인해 상권이 활성화되었고 이로 인해 해당 점포에서 향후 많은 수익을 기대할 수 있는 경우, 이를 장소적 이익에 포함시킬 수 있는가? 다음과 같은 이유에서 포함시킬 수 없다. 첫째, 장소적 이익 중 상당부분은 임차인의 노력이 아니라, 해당 상가건물이 목이 좋은 곳에 위치하였기 때문에 발생한다. 둘째, 설령 임차인의 노력․능력으로 장소적 이익이 발생하였더라도 ‘장소에 대한 법적 권리’가 없는 임차인에게 원칙적으로 ‘장소적 이익’에 대한 권원(權原; entitlement)17)을 부여할 수 없다. 점포에 대한 사용수익권이 없는 임차인이 장소적 이익을 대가를 받고 팔 수 있게 허용하는 것은, 자신이 갖고 있지 않은 권리를 거래하도록 법이 허용하는 것으로서 일종의 형용모순(oxymoron)이다(다만 ‘장소에 대한 법적 권리’가 없는 상가임차인도 ‘예외적으로’, 타인의 불법행위로부터 보호받을 자격이 있는 ‘법률상 이익’을 가질 수는 있다. 본문 Ⅲ. 참조) 18)19)20) 임차인이 장소적 이익을 대가를 받고 팔 수 있다면, 임차인은 상권 몰락에 따른 손실도 부담하는 것이 공평하다.  

17) 이 글에서 ‘권원(entitlement)’은 실정법 상 권리(right)를 정당화하는, ‘실정법을 초월하는 가치(value) 내지 원리(principle)’라는 뜻으로 사용하였다. 필자는 ‘모든’ 실정법 상 권리가 가치나 원리에 의해 정당화될 수는 없고, 그럴 필요도 없다고 생각한다. 그러나 ‘대부분의’ 실정법 상 권리는 가치나 원리에 의해 정당화될 수 있고, 정당화되어야 한다고 생각한다.  18) 김영두(2019)(주 3) 14-15는 상인들이 상권 활성화를 위해 많은 비용을 투자하고 이 과정에서 홍보비와 개발비를 납부하기도 하며, 지자체의 노력에 의해 상권이 활성화되는 경우도 있음을 지적한다. 그리고 이렇게 활성화된 상권은 “상인과 지역주민, 소비자, 지자체가 모두 함께 형성한 사회적․문화적 자산”이라고 한다. 필자도 이러한 설명에 공감한다. 하지만 위와 같은 사실(Sein)이 있다고 해서 임차인의 법적 보호필요성(Sollen)이 당연히 정당화되는 것은 아니다. 또한 임차인의 법적 보호필요성이 인정되더라도 그 구체적 방법론은 기존 법체계와 조화를 이루어야 한다.   19) 소유자로서 임대목적물에 대한 사용수익권을 갖고 있는 ‘임대인’의 경우 지역권리금이라는 개념이 성립할 수 있다. 그러나 임대인의 지역권리금은 결국 차임과 동일한 개념이다. 임대인이 차임과 별도로 지역권리금을 수령하는 것을 허용할 필요가 없고 허용해서도 안된다. 본문 Ⅳ. 1. 마.  20) 이상용(주 3) 63-64, 77; 백경일(주 3) 256-260도 결과적으로 같은 취지이다.

   지역권리금이라는 개념은 실무상으로도 무익(無益)․유해(有害)하다. 국토교통부의 감정평가 실무기준(국토교통부고시 제2016-895호)에 따르면 점포의 무형적 가치(지역권리금 포함21))는 임차인의 장래 영업이익을 기초로 산정함(수익환원법)이 원칙이다.22) 실무상으로도 대부분의 사안에서 수익환원법에 따라 권리금을 산정하는 것으로 보인다.23) 그런데 이 경우 정확히 말하면 ‘영업권리금+지역권리금’이 산정된 것이 아니고 ‘영업권리금’만 산정된 것이다.24) 지역권리금을 ‘별도로’ 산정하는 ‘객관적’ 방법은 없는 것으로 보인다.25) 인근․유사 거래에서 지역권리금 액수를 조사한 뒤 이를 기초로 해당 점포의 지역권리금을 산정하는 방법(거래사례비교법)이 실무상 활용되기도 하는데,26) 비교대상 자체가 임차인의 지역권리금이라는 허상(虛像)에 기초하고 있는 점을 고려할 때 거래사례비교법이 객관적 방법인지는 매우 의심스럽다. 

21) 감정평가 실무기준 670-4.1. 3항.  22) 감정평가 실무기준 670-4.3.3. 1항.  23) 국기호(주 4) 43. 구체적 산정방법에 관해서는 양기철(주 4) 69-77  24) 허승(주 3) 89. 25) 필자의 생각으로는 그러한 방법은 애초부터 존재할 수 없다. 임차인의 지역권리금이라는 개념자체가 형용모순이기 때문이다. 점포의 장소적 이익이 언제나 소유자에게 귀속되어야 하는 것은 아니라고 보는 견해도, 소유자에게 귀속되어야 할 장소적 이익과 임차인에게 귀속되어야 할 장소적 이익을 정확히 구분하는 것은 불가능하다고 한다. 김영두(2019)(주 3) 15.  26) 허승(주 3) 89, 97

   앞서 언급한 이론적․현실적 문제점에도 불구하고 거래관행은 임차인의 지역권리금이 인정된다는 전제 위에 작동하고 있다. 상임법은 이러한 지역권리금 개념을 정면으로 인정하고, 임차인이 이를 회수할 수 있도록 보장한다. 그 결과 권리금 거래의 투기적 성격이 심화된다. 해당 건물의 매매가격이나 차임의 시세가 오르면, 지역권리금도 덩달아 오를 가능성이 있고, 허위 또는 과장 정보에 의해 지역권리금 시세가 왜곡될 위험이 있기 때문이다. 기존임차인은 지역권리금 시세가 올랐다고 주장하며 신규임차인으로부터 더 많은 권리금을 받으려 할 것이고, 신규임차인은 자신도 기존임차인과 마찬가지로 추후 권리금 거래를 통해 이득을 누릴 수 있다는 기대를 갖고, 기존임차인의 과다한 권리금 요구에 응할 수 있다. 지역권리금이라는 허상(虛像)27)에 기초한 기존임차인-신규임차인 사이의 거래가 연쇄적으로 일어나고, 언제 터질지 모르는 폭탄돌리기가 계속된다. 
현행 상임법 하에서도 권리금 회수에 대한 신규임차인의 기대가 항상 보호되는 것은 아니기 때문이다.  

27) 민태욱(주 3) 525의 아래와 같은 서술도 참조.  “엄밀히 보면 현재의 상가권리금은 종전 임차인, 중개업자, 창업 컨설팅업체, 임대인이 단합하여 신규임차인으로부터 부당한 이익을 얻는 수단에 지나지 않는 것으로 보인다.”

2. ‘임차인 스스로 물색한’ 신규임차인으로부터 권리금 회수  

   상거래 현실에서 상가임차인은 신규임차인으로부터 권리금을 받음으로써 자신이 종전에 지급했던 권리금을 회수하는 경우가 많다. 상임법은 이 과정에서 기존임차인과 신규임차인이 체결하는 계약을 ‘권리금 계약’이라 부른다(상임법 10조의3 2항). 강행규정인 상임법 10조의4는 이러한 권리금 회수관행이 안정적으로 실현될 수 있도록 뒷받침한다.  
  상임법은 ⓐ 임대인에게 직접 권리금 지급의무를 지우거나, ⓑ 장기간의 임대차를 보장하여 그 기간 내에 임차인이 - 영업이익 등을 통해 - 자신의 투자금(권리금)을 회수할 수 있게 하는 방식으로, 임차인을 보호하지 않는다. 임차인은 스스로 물색한 신규임차인으로부터 권리금을 회수해야 하고, 그 대신 임대인은 이를 방해하지 말아야 한다. 상임법은 임차인에게 ‘적극성’을 요구하는 반면, 임대인에게는 재정적 출혈(出血)도 장기간의 임대차도 강요하지 않는다. 따라서 일견(一見) 상임법의 태도가 위 ⓐ, ⓑ와 같은 임차인 보호방법보다 임대인의 권리를 덜 침해한다고 생각할 수 있다.28) 그러나 이러한 생각은 타당하지 않다. ⓐ방법의 경우에도 임대인은 자신이 부담하는 권리금 지급의무를 신규임차인에게 권리금의 형태로 전가함으로써 실질적 부담을 면할 수 있다. 또한 상임법 하에서도 임대인은 자신이 원치 않는 신규임차인들과 계약을 체결하도록 계속 강제됨에 따라, 임대인의 소유권 및 계약상대방 선택의 자유가 무기한(無期限) 제한될 수 있다. 이 경우 ⓑ방법(ex. 20년의 임대차기간 보장)보다 임대인의 권리가 더 많이 제한된다.  

28) 상임법 입법 당시 국회의원 김진태의 다음 발언도 참조.   “그래서 이제 권리금을 인정해야 되겠다는 것에 대해서는 어느 정도 사회적 합의가 상당히 무르익지 않았나 판단을 해서 법에 근거를 둔 것이고요. 그러면 인정은 해 줘야 되는데 누구로부터 받을 것이냐가 두 번째 나오는 문제입니다. 그것에 대해서는 소유자, 임대인이 주도록 하는 게 있고 승계 임차인으로부터 받아가는 두 가지가 있는 것이지요. 그래서 임차인 권리금의 아주 이 상적인 형태는 사실 임대인에게 바로, 소유자한테 바로 받아갈 수 있으면 보호가 되기에 아주 확실한 것이지요. 그런데 그렇게 했을 때는 그야말로 이 소유권에 대한 제한 문제 이런 것들이 있기 때문에 거기서 나온 절충안으로 승계 임차인으로부터 받아가도록 하는 것을 소유자는 방해하지 말고 협력해 줘라, 이게 큰 틀에서 봤을 때는 정말 몇 십 년을 통해서 본 절충적인 형태라고  보는 것입니다, 방해하지만 말고 협력해 줘라.     기본적인 틀은 소유자 주머니에서 그 권리금이 나오는 것은 아니란 말이에요. 너네가 받아가라 그렇게 되기 때문에 협력의무가 나왔고 거기에서 방해하는 것의 예외 사유도 다 규정을 해 놨고 그렇기 때문에 손해배상은 거기에서 나오는 논리적인 귀결이다, 어떤 의무를 규정해 놨는데 손해배상을 안 하면 이것이 이행 담보가 되지 않으니까 논리적인 귀결이다 그렇게 보는 것이고.”  331회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호 (2015. 2. 24) 28-29.

   임차인 스스로 신규임차인을 물색하는데 실패하였다면, 원칙적으로 임차인은 상임법 10조의4에 따른 보호를 받을 수 없다. 상임법 10조의4가 임대인의 소유권에 대한 중대한 제한인 점, 임차인이 신규임차인을 물색하는데 실패하였다는 사정은 해당 점포의 영업가치가 크지 않음을 보여주는 유력한 증거일 수 있는 점을 고려하면, 임차인의 ‘적극성’을 요구하는 현행법의 태도에 수긍이 가는 바가 없지 않다.29) 하지만 임차인이 신규
임차인을 물색하지 못하여 권리금을 회수하지 못한 경우에도, 임대인은 임차인이 형성한 영업가치를 부당하게 침해할 수 있다.30) 상임법은 이러한 상황에서 임차인 보호에 관하여 침묵하고 있다. 이러한 보호의 공백은, 상임법이 임차인의 영업가치 보호 그 자체(‘본질’)보다는 그간의 거래관행 대로 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 보장해 주는데(‘현상’) 초점을 맞추었기 때문에 발생한다. 

29) 주석민법 제4판 채권각칙3(2016)/최준규 972.  30) 이상용(주 3) 80은 임차인이 신규임차인을 주선하지 않았다고 해서, 임차인이 영업적 이익을 창출하지 않았다거나 그 영업적 이익이 보호가치가 없는 것은 아님을 지적한다

3. 임대인의 방해금지의무  

  상임법 10조의4는 임차인이 신규임차인을 주선하는 국면에서 임대인에게 방해금지의무를 부과함으로써, 해당 신규임차인과 임대인 사이에 임대차계약이 체결되도록 강제한다(‘간접적 체약강제’). 방해금지의무에 따라 임대인은 다음과 같은 행위를 하면 안된다(상임법 10조의4 1항); ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임
차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위.

   간접적 체약강제를 통해 임차인은 자신이 물색한 신규임차인으로부터 권리금을 회수한다. 임대인의 방해금지의무는 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위해 상임법이 마련한 핵심적이고 독창적인 도구이다. 아래에서는 방해금지의무의 발생요건(Ⅱ. 3. 가), 임대인의 계약체결 거절이 정당화되는 사유(Ⅱ. 3. 나.), 방해금지의무 위반 시 효과(Ⅱ. 3. 다.)로 나누어 현행제도를 설명하고, 현행제도에 대한 필자 나름의 간략한 평가(Ⅱ. 3. 라.)를 덧붙인다.

가. 발생요건  

(1) 적극적 요건 : 발생시기 및 발생의 전제조건  

   임대인은 “임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지” 기존임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않을 의무를 부담한다(상임법 10조의4 1항 본문). 법문언에 따르면 임대인은 임대차 종료 후에는 방해금지의무를 부담하지 않는다. 다만 위 기간 내에 기존임차인이 신규임차인을 주선하였다면 임대차종료 후에도 임대인에게 방해금지의무를 부담시키는 것이 공평할 수 있다.31) 
   원칙적으로 기존임차인이 신규임차인을 주선한 후 비로소 임대인이 방해금지의무를 부담하지만, 주선이 이루어지기 전에 임대인이 정당한 사유없이 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임대인은 방해금지의무를 위반한 것이다.32)임차인과 신규임차인 사이에 아직 권리금계약이 체결되지 않았더라도, 임대인의 방해금지의무는 발생할 수 있다.33)  
  임차인의 계약갱신요구권을 통해 존속이 보장되는 임대차기간(현재는 10년; 상임법 10조 2항)이 경과한 후에도 임대인은 방해금지의무를 부담한다.34) 법문언과 체계를 고려할 때 이러한 결론은 타당하다. 상임법 10조의4는 “임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지” 임대인이 방해금지의무를 부담한다고 규정하고 있다. 법으로 보장된 최장기간이 종료한 경우에는 임대인이 방해금지의무를 부담하지 않는다고 규정하고 있
지 않다. 또한 현행법 하에서 10년의 임대차기간 내에만 임대인이 방해금지의무를 부담한다고 보면, 10년의 임대차기간이 종료하기 1년 전에 임차인이 계약을 갱신하지 않고 종료시킨 경우에는 임차인이 권리금을 회수할 수 있고, 10년의 기간이 지나면 임차인은 더 이상 권리금을 회수할 수 없게 되는데, 이러한 결론은 부당하다. 판례와 같이 보면 임대인의 소유권 및 계약체결의 자유는 반영구적(半永久的)으로 제한될 수 있다. 현행
법 해석론으로는 이러한 결론을 수긍할 수밖에 없다. 그러나 입법론의 관점에서는 결론과 결론에 이르는 수단 모두 재검토가 필요하다(본문 Ⅳ. 참조). 일단 임대인 권리를 지나치게 제한하는 것은 아닌지 정책적 검토가 필요하다. 설령 임대인 권리의 반영구적 제한이라는 결론에 동의하더라도, 이러한 결론은 임차인의 계약갱신요구권을 반영구적으로 보장하는 방법을 통해 달성하는 것이 정공법이다.35) 현행법처럼 권리금 회수기회 
보호라는 ‘우회적’ 방법을 사용하는 것은, 문제를 쓸데없이 복잡하게 만드는 것이다. 뒤에서 살펴보는 것처럼 현행 규정은 그 불명확성과 체계부정합성으로 인해 여러 문제를 야기하기 때문이다. 

31) 주석민법 제4판 채권각칙3(2016)/최준규 976; 이상용(주 3) 91; 박건령(주 3) 182.  32) 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결.  33) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결; 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결.  34) 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(상임법 개정 전 5년의 임대차기간이 보장되던 사안). 이 판례에 대한 대법원 재판연구관의 평석으로는 이지영(주 3) 203이하.  35) 입법론으로 이러한 주장을 하는 문헌으로는 오영걸(주 3).

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준  [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.   임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.   [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항).  상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다.  이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.  임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.  2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.  2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.  3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.  4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.  5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.  다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부 (소극)   [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 (적극)    【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항   【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다.  나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다.  다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.  또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 [손해배상(기)][공2019하,1533] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부 (소극)   [2] 상가 임대인인 갑이 기존 임차인 을과 임대차계약을 합의해지할 무렵 병 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 병 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 을이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 갑을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 을과 병 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였으므로, 갑이 을의 권리금 회수를 방해하였다거나 을에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 상세한 이유는 다음과 같다.  ① 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.  ② 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.  ③ 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.  임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.  [2] 상가 임대인인 갑이 기존 임차인 을과 임대차계약을 합의해지할 무렵 병 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 병 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 을이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 갑을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 을과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 체결되었을 것이 전제되어야 하는 것은 아니지만, 을은 신규임차인인 병 학교와 권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 병 학교와 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 을이 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 갑이 병 학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니하였으므로, 을과 병 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 갑이 을의 권리금 회수를 방해하였다거나 을에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 송백 담당변호사 홍성준) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 공대호 외 8인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 5. 24. 선고 2017나67768 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구에 관한 사실오인, 법리오해 주장에 대하여 가. 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전 상가건물 임대차보호법(이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월(위 법 개정으로 ‘6개월’로 변경되었다) 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 요구하거나 정당한 사유 없이 그와 임대차계약의 체결을 거절하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다(제1항 본문). 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(제3항).  여기서 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(상가임대차법 제10조의3 제1항), 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제2항).  나. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 그 상세한 이유는 다음과 같다.  1) 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.  2) 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.  3) 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.  임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.  다. 이러한 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 원고와 신규임차인 사이에 권리금 계약이 체결되었을 것이 전제되어야 한다고 본 것은 잘못이다.  그런데 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 신규임차인인 ○○○○학교와 권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 ○○○○학교와 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니한 사실을 알 수 있다. 사정이 위와 같으므로, 원고와 ○○○○학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다거나 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다.  그렇다면 원심이 원고의 손해배상청구를 받아들이지 않은 결론은 정당하므로, 결국 원심의 앞서 본 잘못이 판결 결과에 영향을 미친 것은 아니다. 따라서 원고의 이 부분 상고이유 주장은 받아들이지 않는다.  2. 불법행위로 인한 손해배상청구에 관한 법리오해 주장에 대하여 원심은, 이 사건 상가 시설의 소유자인 피고가 ○○○○학교로부터 시설비를 수령한 것만으로는 원고 주장과 같은 불법행위가 성립한다고 보기 어렵다고 보았다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 불법행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없다.  3. 지연손해금 약정의 효력에 관한 법리오해 주장에 대하여 원심은, 피고가 2015. 12. 22. 원고에게 임차보증금 잔액에서 미지급 차임과 시설료, 이에 대한 지연손해금 등을 공제한 돈에 원고 소유의 비품 값 200만 원을 합하여 지급하였는데 그 비품 값 200만 원은 피고가 원고와 합의하여 지급한 것이라고 보았다. 그에 따라 원고의 예비적 청구, 즉 피고가 원고 소유의 비품을 신규임차인에게 양도하고 시설비를 받았으므로 그 비품 값을 부당이득으로 반환하라는 청구를 기각하였다.  이러한 원심의 사실인정과 판단에 따르면, 연체 차임과 시설료에 대한 지연손해금 약정을 무효로 볼 수 없다는 원심의 부가적 판단을 다투는 이 부분 상고이유 주장은, 원고가 청구하지 않은 임차보증금과 관련된 것일 뿐이고, 원고 소유의 비품 값에 해당하는 부당이득금의 반환을 구하는 원고의 예비적 청구에는 아무런 영향이 없으므로 더 나아가 살필 필요 없이 이를 받아들일 수 없다.  4. 결론 그러므로 원고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   권순일(재판장) 이기택 박정화(주심) 김선수

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]〈임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건 〉[공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.  [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항   【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 개요 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.  이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.  2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.  (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.  그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.  신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.  (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.  (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.  위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.  (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.  3. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.  (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.  다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.  이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수

대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 (적극)  [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 제4호, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인) 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결 【주 문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다.  라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다.  마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다.  2. 원심의 판단 피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.  3. 대법원의 판단 가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).  2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.  다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 [건물명도ㆍ 보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극)   [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부 (소극)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호  【참조판례】 [1][2] 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 이준하) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천) 【원심판결】 수원지법 2018. 7. 4. 선고 2017나74542, 74559 판결 【주 문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.  나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.  다. 피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규 임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.  2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다.  3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).  나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다.  다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)   [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.  다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다.  마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)    **************************************   서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 혜인 담당변호사 이주하) 【피고, 피항소인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인 현백 담당변호사 정영주) 【변론종결】 2021. 10. 26. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 10. 15. 선고 2019가단5107176 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 다음에서 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 70,098,500원 및 이에 대한 2019. 5. 24.부터 2021. 12. 21.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 35%를 부담하고, 피고가 65%를 부담한다. 4. 제1항 중 돈 지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 111,000,000원 및 이에 대한 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 가. 소외 1은 자신이 소유하던 서울 서대문구 (주소 생략) 건물(그중 1층 100㎡, 2층 30㎡)(이하 “이 사건 점포”)에서 “(상호명 1 생략) (지점명 1 생략)”을 운영하였다.  나. 원고는 2017. 3. 20. 소외 1과 사이에, 이 사건 점포에 관하여 「보증금 8,000만 원, 월세 360만 원」의 임대차계약이 존재한다는 전제 하에, 1억 1,100만 원의 권리금계약서를 작성하였다.  원고는 소외 1에게 계약 당일 11,000,000원을 지급하고, 2017. 5. 1. 45,000,000원, 2017. 5. 24. 55,000,000원을 지급하였다. 다. 원고는 2017. 5. 2. 소외 1과 사이에 이 사건 점포에 관하여, 보증금은 8,000만 원, 월세는 360만 원(부가가치세 별도), 기간은 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지로 정한 임대차계약서를 작성하였다.  라. 피고는 2018. 10. 15. 소외 1이 소유하던 건물 전체를 매수하여 2019. 1. 15. 소유권을 취득하였다. 마. 피고는 2019. 1. 15. 소유권이전등기를 마친 날 원고에게 “갱신계약 또는 신규계약시에 건물의 재건축 예정 사실을 고지·반영할 것이다”라고 말하였고, 2019. 1. 16. 및 2019. 2. 1.에도 같은 취지로 말하였다.  바. 피고는 원고의 2019. 2. 13.자 내용증명을 받은 후인 2019. 3. 6.자 내용증명에서 “수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규임차인과의 신규계약시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다”라고 주장하였다.  사. 원고는 기간 만료 직전인 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기하고, 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였다. 아. 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2(주식회사 산맥)에게 이 사건 점포를 임대한 이래 최종적으로 건물 전체를 임대하였고, 소외 2는 건물 전체의 리모델링 공사를 마치고 2020. 3. 29.부터 “(상호명 2 생략)”라는 상호의 커피전문점을 운영하고 있다.  【근거】 갑 제1, 2, 3, 21 내지 25호증, 을 제2, 10호증 2. 양측의 주장 원고는 청구원인으로, 피고가 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것은 “정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”에 해당하므로, 피고는 권리금계약서상의 권리금을 배상할 의무가 있다.  피고는 이에 대하여, 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것일 뿐, 계약갱신 또는 신규계약의 체결을 거절한 적이 없고, 원고가 피고에게 신규 임차인 주선행위를 한 적이 없으므로, 손해배상책임이 없다고 주장한다.  3. 판단 가. 관련 규정 1) 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 「임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.」라고 규정하고, 제3항은 「임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.」라고 규정하고, 제1항 단서에 「제10조 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.」라고 규정한다.  2) 제10조 제1항은 「임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.」라고 규정하고, 위와 같이 개정된 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고,주1) 한편 임대인이 「계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유」로 제1항 단서 제7호 가)목은 「임대인이 “임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우”에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우」를 규정하고 있다.  나. 구체적 판단 1) 제10조 제1항 단서 제7호 가)목의 “정당한 사유”는 임대인인 피고가 이를 증명하여야 할 것인바, 피고가 원고와의 임대차계약 종료 후 소외 2 또는 주식회사 산맥과 사이에 임대차계약 및 화해 약정서(을 제10호증의 1, 2)를 작성할 때, 특약사항에 “건물 전체의 재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)”의 설명 조항을 기재한 사실 및 첨부된 “평면도”가 “정당한 사유”에 해당하는 “구체적”인 재건축 계획이라고 볼 수 없다.  2) 임차인의 계약갱신요구권은 “차임과 보증금” 외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이다(제10조 제3항). 따라서 피고가 주장하는 “건물의 재건축 예정 사실”은 임차인의 동의가 없는 이상 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영할 수 없고, 임차인에게 그와 같이 요구하는 것은 제15조의 입법취지에 위반되어 허용할 수 없다.  그런데도 피고는 소유권을 취득한 날부터 원고 및 신규임차인에게 “건물의 재건축 예정 사실”을 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고,주2) 이로써 원고 또는 신규임차인으로 하여금 갱신계약 또는 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며, 이는 곧 정당한 사유 없이 원고의 계약갱신요구를 거절한 것이나 다름없는 것으로서 원고의 권리금 회수를 방해한 것이다.  뿐만 아니라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하는바(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조), 설령 피고 주장과 같이 원고가 피고와 신규임차인 사이의 구체적인 주선행위를 하지 않았다고 하더라도, 피고가 “전 임대차와 동일한 조건”으로 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으므로, 권리금 회수를 방해한 것이라고 판단된다.  3) 손해배상 액수 가) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(제10조의3 제1항).  나) 무형재산의 평가 제1심법원의 감정 당시 원고가 폐업하여 이 사건 점포에서 퇴거하였고, 이에 감정인은 유형재산(영업시설) 외에 무형재산만을 평가대상으로 삼아 감정평가에 관한 규칙 제23조에 의거 수익환원법을 적용하여 평가하였으며, 할인기간은 10년, 즉 개정된 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 적용에 따른 갱신계약 또는 신규계약 이후 10년의 임대차계약의 존속을 전제로 52,722,000원으로 추정하였다.  다) 유형재산의 평가 (1) 앞서 본 바와 같이 제1심법원의 감정인은 현존하지 않은 유형재산(영업시설)을 평가대상에서 제외하였다. 그러나 소외 1이 2014. 5. 20.경 이 사건 점포(1층)에 158,950,000원을 투입하여 인테리어 공사를 한 것으로 보이고(갑 제8호증의 3), 원고가 소외 1로부터 이 사건 점포 내 냉·난방기, 계산대 주변 비품, 테이블, 커피 제조 비품 등을 인수하였는바(갑 제8호증의 1, 2), 당시 지급된 권리금의 산정에는 인테리어 공사 부분 및 비품의 가치도 포함되었을 것으로 추정되므로, 그 평가액 또한 손해배상으로서 권리금에 포함되어야 한다.  (2) 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실을 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있는바(대법원 2017. 9. 26. 선고 2014다27425 판결 등 참조), 이는 손해의 공평·타당한 분담을 지도원리로 하는 손해배상제도의 이상과 기능을 실현하고자 함에 그 취지가 있다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 참조).  이 사건의 경우 손해배상책임 발생 당시, 즉 피고의 갱신계약 거절 또는 신규계약 거절 당시에는 위 유형재산이 현존하였으나 감정 당시에는 현존하지 아니하여 부득이하게 평가에서 제외될 수밖에 없었는바, 이 사건 또한 손해의 액수 산정을 위한 유형재산의 평가액수의 문제이므로, 손해배상제도의 지도원리 측면에서 위 법리를 적용하기로 한다.  (3) 우선 인테리어 공사 부분의 평가에 관하여 보건대, 인테리어 공사가 2014. 5. 20.경 완료되었는바, 가맹본부(상호명 1 생략)의 별도 요구가 없는 이상, 가맹사업자가 임차인인 경우 상가건물 임대차보호법 상의 계약갱신요구가 가능한 10년의 기간 동안 종전의 인테리어를 유지할 수 있다고 보인다. 따라서 인테리어 공사 부분은 계산의 편의상 매년 15,895,000원(158,950,000/10)씩 감가상각된다고 볼 경우, 갱신계약 또는 신규계약이 거절되어 종전 임대차계약이 종료된 다음날인 2019. 5. 25.부터 인테리어 공사 존속기간인 2024. 5. 24.경까지 5년간의 인테리어 잔존가치는 79,475,000원이다.  다음 비품 등의 평가에 관하여 보건대, 원고는 비품 중에서 시세확인이 가능한 비품의 중고가격이 적어도 8,000,000원이라고 주장하고 있는바(2020. 7. 1.자 준비서면), 원고가 인수한 비품내역에 비추어 보면, 위 8,000,000원이 부당하지는 않다.  라) 책임제한 다만 원고와 신규임차인 사이의 교섭된 권리금액수가 명확하게 밝혀지지 않은 점, 유형재산의 평가는 원고의 주장을 바탕으로 당원이 추정한 점, 철거비용은 피고가 부담하기로 한 점(을 제5호증), 갱신계약 또는 신규계약의 무산 이후 이 사건 점포에서 동종업종이 영업하게 된 것을 피고가 처음부터 염두에 둔 것으로 보이지 않는 점 및 원고가 지급한 권리금액수 등의 모든 사정을 종합하여, 피고의 책임을 50%로 제한하기로 하고, 이에 따라 계산한 손해액은 70,098,500원{= (52,722,000 + 79,475,000 + 8,000,000) × 0.5}이다.  4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 손해배상금 70,098,500원 및 이에 대한 소장 송달 다음날인 2019. 5. 24.부터 다투는 것이 타당한 당심판결 선고일인 2021. 12. 21.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위와 같이 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소하여 피고로 하여금 원고에게 위와 같이 지급할 것을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  판사   강영훈(재판장) 노태헌 김창현   주1) 2018. 10. 16. 개정 전의 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고 있고, 개정된 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고, 부칙 제2조는 「제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.」라고 규정하고 있다. 따라서 종전 임대차계약이 2018. 10. 16. 이후에 갱신계약 또는 신규계약이 체결될 경우 개정 법률이 적용된다.  주2) 원고가 신규임차인의 주선행위를 하지 않았다는 피고 주장과는 달리 원고가 신규임차인의 주선행위를 하였고, 다만 구체적인 계약협의가 되지 않았을 뿐으로 보인다. 2019. 1. 16.자 전화대화(갑 제5호증) : … 근데 그쪽에서 물어 보더라고요 그러면 남은 기간은 그대로 승계되는 건지 아니면 그 새로 오신 분이 이게 뭐 날짜는 정해 주시는 건지 해서 2019. 2. 1.자 전화대화(을 제2호증) : … 그러니까 재계약을 제가 이제 새로 임차인을 데리고 갔을 때 제가 그동안 사장님하고 얘기했던 거 있잖아요 … 거절이 아니라 저거거든요, 제가 새로운 임차인을 데리고 갔을 때 … 이제 얘기가 되고 있고 있거든요, 그 사람하고 … 그럼 좀 고치라고, 제가 저하고 그쪽하고 얘기할 때 … 제가 다시 한 번 확인하고 그쪽이랑 전화를 해서 뭐 변경할 거 있으면 변경해서 다시 뭐 얘기하도록 할게요

대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부 (원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부  (적극)  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결(공2022하, 1847) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 4인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 원일건설산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김명종 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 원고의 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지(피고의 상고이유 1, 2) 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다.  건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).  나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 이 사건 건물은 1986. 4. 7. 사용승인을 받았다. 원고는 2015. 1.경 이 사건 건물 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 소유자인 피고와 임대차기간을 2015. 1. 1.부터 2016. 12. 31.까지로 하여 위 상가에 관한 임대차계약을 체결하였고, 그 기간은 두 차례 갱신을 거쳐 2018. 12. 31.까지 연장되었다.  (2) 피고는 이 사건 건물에 관하여 2015. 12.경 강남구청장으로부터 호텔 건축에 필요한 관광숙박업 사업계획승인을 받았다. (3) 원고는 2018. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였으나, 피고는 2018. 11. 16. 원고에게 ‘총임대차기간이 5년이 되는 2019. 12. 31.에는 이 사건 건물의 재건축을 위하여 점유회복이 필요하다.’고 통지하였다. 원고는 2019. 11. 18. 피고에게 다시 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하고, 영업을 계속하였다.  (4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가의 임대차 승계를 전제로 한 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외 1을 신규 임차인으로 주선하였다. 피고의 직원 소외 2는 2020. 10. 13. 원고, 소외 1과 만난 자리에서 ‘2024년이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간으로 계약한다면 승계계약 형태로 해서 보증금과 월 임대료를 5% 범위 내에서 진행할 수는 있지만, 그렇지 않고 10년의 새로운 계약으로 한다는 계획이면 수용할 수 없다. 4년 후 권리금도 인정할 수 없다.’고 말하였다(이하 ‘이 사건 고지’라 한다). 그 후 소외 1은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 원고와 소외 1은 2020. 10. 21. 위 권리금계약을 해지하였다.  (5) 한편 피고는 재건축을 위해 이 사건 건물의 2, 3, 4층을 공실로 두고 임대하지 않고 있는 상태이다. 다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 다음과 같은 결론이 도출된다. (1) 위에서 보았듯이, 이 사건 건물은 1986년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 이미 약 35년이 지났다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거·재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있다.  (2) 이 사건 고지에 포함된 피고의 소외 3에 대한 제안 내용은 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.  (3) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 소외 3에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.  라. 그런데도 원심은, 이 사건 건물의 재건축이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않은 이상, 임대인이 진정한 의사로 오래된 건물을 재건축하더라도 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담한다고 전제하고, 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였다.  원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

(2) 소극적 요건 : 임차인의 계약갱신요구권 행사 결격사유와 연동   

상임법 10조의4 1항 단서에 따르면, 임차인에게 계약갱신요구권 행사 결격사유(상임법 10조 1항 단서)가 존재하는 경우 임대인은 방해금지의무를 부담하지 않는다. 다음과 같이 총 8개의 결격사유가 있다. ① 차임연체, ② 임차인의 거짓, 기타 부정한 방법에 의한 임차, ③ 임대인과 임차인의 합의에 따른 임차인에 대한 상당한 보상의 제공, ④ 무단전대(轉貸), ⑤ 임차인의 고의․중과실에 의한 임대차목적물 파손, ⑥ 임차목적물의 전부 또는 일부멸실로 인한 임대차목적 달성의 불가능, ⑦ 임대차목적물 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우로서 추가 요건이 충족된 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우. 
   이 중 ①, ②, ④, ⑤. ⑧사유는 임차인의 귀책사유로 인해 계속적 계약의 당사자인 임대인과 임차인 사이에 신뢰관계가 파괴된 경우이다(이하 ‘1유형’). ⑥, ⑦사유는 임차인의 귀책사유와 무관하게 객관적으로 임대차가 계속될 수 없는 경우(이하 ‘2유형’)이다.36) 1유형을 계약갱신요구권의 결격사유로 삼는 것은 지극히 자연스럽다. 신뢰관계를 파괴한 임차인과의 계속적 계약을 임대인에게 강요하는 것은 불합리하기 때문이다. 그
러나 1유형을 임대인의 방해금지의무를 발생시키지 않는 소극적 요건으로 삼는 것이 정당한지에 대해서는 의문이 제기될 수 있다.37) 임대인은 ‘신뢰관계를 파괴한 기존임차인’과 계약관계를 계속하는 것이 아니고, 기존임차인이 신뢰관계를 파괴하였다고 해서 그가 형성한 영업가치를 임대인이 부당하게 침해하는 것까지 정당화될 수는 없기 때문이다. 2유형에 대해서도 비슷한 말을 할 수 있다. 객관적으로 임대차가 계속될 수 없는 
상황에서 임차인의 계약갱신요구권을 인정하는 것은 무의미하고, 사회전체적으로도 바람직하지 않다. 따라서 2유형을 계약갱신요구권 행사 결격사유로 삼는 것은 충분히 정당화될 수 있다. 하지만 그렇다고 해서 임차인이 형성한 영업가치를 임대인이 부당하게 침해하는 것까지 정당화되는 것은 아니다. 임차인이 부득이하게 점포를 비워주어야 하는 상황인지를 판단하는 기준과, 임차인이 점포의 조기 반환으로 인한 손해배상을 청구
하는 것이 정당한지를 판단하는 기준을 동일하게 설정할 필요가 없다. 다르게 설정함이 오히려 타당하다. 임차목적물이 임차인과 무관한 사유로 멸실/재건축되어 임대차가 종료되더라도, 그 후 임대인이 상가를 신축하여 종전 임차인과 동종영업을 함으로써 종전 임차인의 고객을 흡수하였다면, 종전 임차인을 보호할 필요가 있을 수 있다. 

36) ③사유는 임차인이 임대인으로부터 권리금을 회수한 경우이므로, 임대인이 방해금지의무를 부담하지 않는 것이 당연하다. 따라서 별도로 유형을 나누어 검토하지 않는다.  37) 같은 취지 박건령(주 3) 184; 김경세(주 3) 26-27.

   아마도 입법자는, 임대인의 방해금지의무로 인해 임대인의 소유권이 강한 제한을 받으므로 그와 균형을 맞추기 위해, 즉 임차인에게도 어느 정도 부담 또는 제한을 부과하기 위해, 임차인의 계약갱신요구권 행사 결격사유를 연동시켰을 것으로 추측된다. 그러나 두 제도의 취지가 같지 않으므로 이러한 접합(接合)은 바람직하지 않다.

 

나. 임대인의 계약체결 거절이 정당화되는 경우  

상임법 10조의4 1항 4호는 임대인이 “정당한 사유”없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절할 수 없다고 규정한다. 상임법 10조의4 2항은 “정당한 사유”의 예로 다음을 열거하고 있다

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우  ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우   ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우   ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

  이 중 ①, ②, ④사유가 정당한 사유에 해당함은 자명(自明)하다. 다만 ①, ②사유는 임대인 입장에서 실효성이 작을 것으로 보인다. ①, ②사유의 존재는 임대인이 증명해야 하는데,38) 신규임차인의 현재 통장 잔고가 0원이라고 해서 신규임차인이 장차 차임을 지급할 자력(資力)이 없다고 단정할 수 있는지 의문이다. 신규임차인이 해당 점포에서의 영업을 통해 창출할 수 있는 장래의 현금흐름을 고려해야 하기 때문이다(다만 멀지 않은 미래에 지급해야 할 거액의 보증금이라면 달리 볼 여지가 있다). 신규임차인이 장차 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있다는 사실을 임대인이 증명할 수 있는 상황도 드물 것이다.  

38) 주석민법 제4판 채권각칙3(2016)/최준규 979.

   위 ③사유는 다음과 같은 특징 또는 문제점(!)을 갖고 있다. ③사유에 따르면 임대인이39) 임대차종료 후 1년 6개월 동안 건물을 영리목적으로 사용하지 않고 비워둘 경우, 임대인의 계약체결 거절이 정당화된다. 합리적 임대인으로서는, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 향후 1년 6개월 동안 수령이 기대되는 차임의 합계액보다 1년 6개월 후 자신이 원하는 신규임차인과 계약을 체결하고 그로부터 받을 것으로 예상되는 권리금 
액수가 더 크다면, 임대차계약 체결을 거절하고 1년 6개월 동안 상가건물을 비워둘 것이다. 법이 상가건물을 방치 - 이는 사회전체적으로 명백히 비효율이다 - 하라고 조장(助長)하는 것이다. 입법자는 임차인 보호와 임대인 보호 사이에 균형을 맞추기 위해, 즉 자신이 원치 않는 신규임차인과 계약체결을 강제당하는 임대인에게 그러한 제한으로부터 벗어날 수 있는 출구를 마련해주고자 ③사유를 도입하였다.40) 그러나 위와 같이 부적절한 방식으로 균형을 맞추는 것은 타당하지 않다.41) 임대인이 실제로 1년 6개월 간 방치하였는지 여부를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 소모적 분쟁이 발생할 수도 있다.  

39) 법문언상으로는 상가건물의 사용 주체가 ‘임대인’인지 불명확하다. ‘기존임차인’ 또는 ‘신규임차인’이 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우라고 해석할 여지가 전혀 없는 것은 아니다. 그러나 입법자료를 통해 확인되는 입법자의 의사는 ‘임대인’이 공실로 인한 손실을 감수하는 경우, 임대인의 계약체결거절이 정당화될 수 있다는 것이다. 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호 (2015. 4. 24) 37-42. 그렇게 해석하는 것이 합목적적이라고 사료된다. 이 문제에 관한 상세한 검토로는 박건령(주 3) 187-188. 40) 국회에서의 입법논의는 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호 (2015. 4. 24) 37-41 참조. 41) 입법론으로 ③사유의 삭제를 주장하는 문헌으로는 신옥영(주 3) 183-184

   위 ① 내지 ④사유는 예시적 사유이므로, 그 밖에도 임대인의 계약체결 거절이 정당화되는 다양한 사유들이 존재할 수 있다42); ⓐ 임대인 자신(또는 가족)이 주거목적으로 사용하기 위해 계약체결을 거절하였고 실제로 임대차종료 후 1년 6개월 이상 주거목적으로 사용한 경우,43) ⓑ 임대인이 업종변경을 원하는데 임차인이 주선한 신규임차인은 업종유지를 원해 임대차계약이 체결되지 않은 경우,44) ⓒ 임대인은 업종유지를 원하는데 임차인이 주선한 신규임차인은 업종변경을 원해 임대차계약이 체결되지 않은 경우,45) ⓓ 임대인이 앞으로 재건축이 이루어지면 점포를 반환하는 것을 새로운 임대차계약의 조건으로 요구하여 결과적으로 신규임차인과 임대차계약이 체결되지 않은 경우,46)ⓔ 임차인이 자신과의 특수관계인을 신규임차인으로 주선하여 실질적으로 종전과 동일하게 임차목적물을 사용․수익하려는 경우47) 등. 그런데 위 사유들 중 ⓑ 내지 ⓔ사유의 경우 일도양단(一刀兩斷)식으로 정당화 사유에 해당한다/해당하지 않는다고 결론짓기 어렵다. 개별적․구체적 사실관계를 고려하여 사안별로 판단할 수밖에 없다. 법해석자는 계약이 체결되지 못한 이유가 협상과정에서 임대인이 무리한 요구를 하였기 때문인지, 신규임차인이 몽니를 부렸기 때문인지 판단해야 한다. 본래 협상이라는 것이 각자가 자기이익을 최대한 관철시키기 위해 노력하는 절차임을 고려할 때, 이러한 판단은 쉽지 않은 작업일 것이다.

   참고로 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 보증금과 차임을 요구하여 임대차계약이 체결되지 않았다면, 임대인은 방해금지의무를 위반한 것이지만(상임법 10조의4 1항 3호), 현저히 고액은 아니고 단순 고액의 보증금과 차임을 요구하였다면 임대인은 방해금지의무를 위반한 것이 아니다. ‘현저히 고액’인지 여부도 개별 사실관계를 구체적으로 고려해 판단할 수밖에 없다.  

42) 김남근(주 3) 123이하는, 임차인의 임차권 양도에 대하여 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에만 거절할 수 있는 미국법 하에서, 미국판례상 인정된 ‘정당한 사유’들을 소개한 뒤, 이러한 사유들이 상임법 10조의4 1항 4호 “정당한 사유”의 해석론에 참고가 될 수 있다고 주장한다. 모승규(주 3) 21-24도 비슷한 주장을 한다. 그런데 위 견해들은 상임법의 체계부조화성(본문 Ⅱ. 3. 라) 을 간과하고 있다. 사용수익권이 있는 임차인(임차권을 양도하는 임차인)과 사용수익권이 없는 임차인(권리금회수기회 보호를 주장하는 임차인)을 동일한 평면에서 비교할 수 있는지 의문이다.   43) 임대차 종료 후 영업목적이건 거주목적이건 임대인이 자신이 소유한 임대목적물의 점유를 회복하여 직접 이용하는 경우 ‘정당한 사유’에 해당한다는 견해로는 이상용(주 3) 80-81(다만 임대인이 임차인과 동종영업을 운영하여 사실상 임차인의 영업을 양수한 것과 같은 결과가 발생하는 경우, 임대인과 임차인 사이에 권리금계약이 성립된 것으로 간주하여 임대차 종료 당시의 권리금 상당액을 보상시키는 규율이 필요하다고 주장한다). 그러나 임대인 자신이 영업하기 위해 임대목적물의 점유를 회복한 경우 임대인이 방해금지의무에서 면제된다고 보면, 이는 임대목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우(법문언상 사용주체를 특정하지 않고 있다)에 한해 면책을 인정하는 규정과 충돌한다. 또한 임대인 자신(또는 가족)이 주거목적으로 사용한다는 이유만으로 정당한 사유를 인정한다면, 위 1년 6개월 요건을 마찬가지로 면탈할 위험이 있다. 신옥영(주 3) 188-190; 박건령(주 3) 195.  44) 임대목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우에 한해 면책을 인정하는 규정과의 균형상 ‘정당한 사유’를 인정하기 쉽지 않다는 견해로는 이상용(주 3) 81. 그러나 임대인의 업종변경이 임차인을 전혀 해할 의도 없이 불가피하게 이루어져야 하는 특별한 사정이 있다면 ‘정당한 사유’가 인정된다는 반론으로는 박동규(주 3) 116. 국회 입법과정에서도 “임대인이 임차인이나 신규임차인의 이익을 침해할 의사 없이 영업의 종류를 변경할 것을 신규임차인에게 제안하였으나 신규임차인이 거절의 의사를 표시하여 계약이 체결되지 아니한 경우”를 정당한 사유에 추가할 것인지를 둘러싸고 열띤 논의가 있었다. 임대인의 악용가능성, 임차인 보호를 위해 마련된 개정안의 실효성이 반감될 우려 등을 고려해 입법화는 이루어지지 않았고, 법원의 해석에 맡 기는 것으로 정리되었다. 다만 법원에서 해석할 때 임대인의 권한이 지나치게 침해되지 않도록 해석해야 한다는 법사위 위원들의 공통된 의견 표명이 있었다(물론 이러한 입법자료를 법해석 시 얼마나 중요하게 고려해야 하는지에 대해서는 논란이 있을 수 있다). 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제2호 (2015. 5. 1) 6-12; 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제3호 (2015. 5. 4) 5-10.  45) 김영두(2015b)(주 3) 144는 신규임차인이 건물용도 변경을 요구하지만 임대인 입장에서 용도변경의 의사가 없다면, 임대인은 기존 임대차계약상 용도와 업종에 따른 임대차계약이 아니라는 이유로 새로운 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 한다. 반대 박건령(주 3) 190-191. 46) 김영두(2017b)(주 3) 22-24(재건축을 이유로 한 점포반환조항의 효력이 발생하기 전에 신규임차인에게 충분한 영업기간을 부여하였고 그에 따라 신규임차인이 기존임차인에게 권리금을 지급할 유인이 여전히 존재한다면, 임대인에게 정당한 사유가 인정될 수 있다).  47) 상임법이 임차인에게 보장한 최대 임대기간은 10년이므로, 임차인이 특수관계인을 신규임차인으로 내세워 사실상 20년의 임대기간을 보장받는 것은 상임법의 취지를 잠탈하는 것이다. 그런데 임대차계약체결을 간접적으로 강제당하는 임대인 입장에서 생각해 보면, 신규임차인이 임차인의 특수관계인이건 임차인과 전혀 모르는 제3자이건, 그의 소유권과 계약자유가 침해되는 것은 마찬가지이다. 신규임차인이 차임을 제때 지급한다면 그가 누구든 임대인 입장에서 별 불만이 없을 수도 있다. 이 경우 임대인이 계약체결을 거절하면 정당한 사유가 있는 것인가, 없는 것인가?

대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 [손해배상(기)]〈권리금회수기회 방해를 원인으로 손해배상을 구하는 사건〉[공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건  【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결(공2022상, 93) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결 【주 문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고들의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점) 가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).  2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다.  2) 피고 3의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.  3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.  5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.   6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘소외 1이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.  7) 피고 1은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2와 전화통화를 하면서 소외 1과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.  8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1에게 계약금을 반환하였다. 9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다. 10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.  다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.  그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다(상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).  2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점) 가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.  나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 [손해배상(기)]〈권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미가 문제된 사건〉[공2022상,93]  【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부 (소극)   【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.  【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미  가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.  1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.  2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.  이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.  이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.  3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.  4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다.  따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.  5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.  2. 이 사건에 관한 판단 가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.  2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.  4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.  나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.  그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽

대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부 (적극)  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결(공2022하, 1847) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 4인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 원일건설산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김명종 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 원고의 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지(피고의 상고이유 1, 2) 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다.  건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).  나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 이 사건 건물은 1986. 4. 7. 사용승인을 받았다. 원고는 2015. 1.경 이 사건 건물 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 소유자인 피고와 임대차기간을 2015. 1. 1.부터 2016. 12. 31.까지로 하여 위 상가에 관한 임대차계약을 체결하였고, 그 기간은 두 차례 갱신을 거쳐 2018. 12. 31.까지 연장되었다.  (2) 피고는 이 사건 건물에 관하여 2015. 12.경 강남구청장으로부터 호텔 건축에 필요한 관광숙박업 사업계획승인을 받았다. (3) 원고는 2018. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였으나, 피고는 2018. 11. 16. 원고에게 ‘총임대차기간이 5년이 되는 2019. 12. 31.에는 이 사건 건물의 재건축을 위하여 점유회복이 필요하다.’고 통지하였다. 원고는 2019. 11. 18. 피고에게 다시 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하고, 영업을 계속하였다.  (4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가의 임대차 승계를 전제로 한 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외 1을 신규 임차인으로 주선하였다. 피고의 직원 소외 2는 2020. 10. 13. 원고, 소외 1과 만난 자리에서 ‘2024년이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간으로 계약한다면 승계계약 형태로 해서 보증금과 월 임대료를 5% 범위 내에서 진행할 수는 있지만, 그렇지 않고 10년의 새로운 계약으로 한다는 계획이면 수용할 수 없다. 4년 후 권리금도 인정할 수 없다.’고 말하였다(이하 ‘이 사건 고지’라 한다). 그 후 소외 1은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 원고와 소외 1은 2020. 10. 21. 위 권리금계약을 해지하였다.  (5) 한편 피고는 재건축을 위해 이 사건 건물의 2, 3, 4층을 공실로 두고 임대하지 않고 있는 상태이다. 다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 다음과 같은 결론이 도출된다. (1) 위에서 보았듯이, 이 사건 건물은 1986년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 이미 약 35년이 지났다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거·재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있다.  (2) 이 사건 고지에 포함된 피고의 소외 3에 대한 제안 내용은 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.  (3) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 소외 3에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.  라. 그런데도 원심은, 이 사건 건물의 재건축이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않은 이상, 임대인이 진정한 의사로 오래된 건물을 재건축하더라도 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담한다고 전제하고, 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였다.  원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.   【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다. 다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다. 마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 갑이 을 등으로부터 상가를 임차하여 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 병과 권리금 계약을 체결하고 을 등에게 신규임차인 병과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 을 등이 실내포차에서 발생하는 음식 냄새 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 거절하자, 갑이 병과 위 권리금 계약을 해제하고 상가를 을 등에게 인도한 사안에서, 갑이 을 등과 위 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 신규임차인 병에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하는 등 을 등이 정당한 사유 없이 갑이 주선한 신규임차인이 되려는 병과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 을 등의 손해배상책임을 인정한 사례  【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항, 제3항, 민법 제390조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 소원 담당변호사 남민준) 【피고, 상고인】 망 소외 1의 소송수계인 피고 1 【피고, 상고인 겸 망 소외 1의 소송수계인】 피고 2 외 1인 (소송대리인 변호사 이종건) 【원심판결】 서울중앙지법 2019. 5. 3. 선고 2018나46591 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 피고 3의 탄원서는 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 소외 1과 피고 2(이하 ‘소외 1 등’이라 한다)은 5층 규모인 이 사건 건물을 1/2 지분씩 소유하고 있었다. 원고는 2015. 5. 11. 소외 1 등으로부터 이 사건 건물 중 1층 102호에 있는 이 사건 상가를 보증금 2,500만 원, 기간 2015. 6. 11.부터 2017. 6. 10.까지로 정하여 임차하고, 빵과 빵을 이용한 음식을 판매하는 일반음식점업을 하였다. 원고는 임대차계약 당시 이 사건 상가에서 세탁소를 운영하던 임차인에게 권리금 6,000만 원을 지급하였다.  나. 원고는 2017. 5. 13. 이 사건 상가에서 실내포차 영업을 하려는 소외 2와 권리금 6,000만 원을 지급받기로 하는 권리금 계약을 체결하고 같은 날 계약금 600만 원을 받았다. 원고는 소외 1 등에게 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 소외 1 등은 이 사건 건물 2층이 마사지 샵, 3, 4층이 주거시설로 사용되고 있고, 실내포차에서 발생하는 음식 냄새와 음주 소란 등으로 주거 생활에 불편을 초래할 수 있다는 이유로 임대차계약을 체결할 수 없다고 통보하였다.  원고는 소외 2와 권리금 계약을 해제하고 계약금 600만 원을 반환하였고, 소외 1 등에게 이 사건 상가를 인도하였다. 다. 소외 1은 이 사건 소송 계속 중 사망하였고, 처인 피고 1과 자녀인 피고 2, 피고 3이 소송을 수계하였다. 2. 업종 제한 약정의 유무 원심은 다음과 같은 이유로 원고가 소외 1 등과 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵다고 판단하였다. 임대차계약서에는 업종 제한이 기재되어 있지 않다. 부동산중개업자 소외 3은 원고에게 업종 제한을 구두로 설명했다고 진술하였으나, 이를 믿기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 의사해석 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 임대차계약 체결 거부에 관한 정당한 사유의 존부 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(제3항).  나. 원심은 다음과 같이 소외 1 등이 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 보아 피고들의 손해배상책임을 인정하였다.  원고와 소외 1 등이 이 사건 상가에서 술이나 음식을 판매하는 영업을 하지 않기로 약정하였다고 보기 어렵다. 이 사건 상가 바로 옆에 있는 101호에는 술과 고기를 구워서 파는 양고기 식당이 있다. 한편 제1심법원의 감정 결과 등에 따르면 이 사건 건물 주변 상가에는 술과 고기를 판매하는 식당들이 있다. 원고는 소외 1 등에게 이 사건 상가에서 실내포차를 하려는 신규임차인을 주선하였다. 소외 1 등은 신규임차인에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하였다. 원고는 업종이 다른 종전 임차인에게 권리금으로 임대차보증금 2,500만 원보다 많은 6,000만 원을 지급하였다.  다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수 방해 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 결론 피고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 [건물명도·권리금손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(적극) 및 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는지 여부 (적극)   [2] 임대인이 임대차보증금에서 연체차임, 연체관리비 등을 공제하기 위하여는 이를 임대차보증금에서 공제한다는 주장을 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는지 여부(적극) 및 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임의 소재 (=임차인)   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항, 제10조의8 [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조  【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결(공2014하, 1643) [2] 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 부대상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 부대피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 전주지법 2020. 8. 12. 선고 2019나9074, 9081 판결 【주 문】 상고와 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 부대상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 상고이유와 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 부대상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2013. 4. 중순 원심 공동피고에게 이 사건 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 110만 원(선불), 임대차기간 2013. 4. 14.부터 2016. 4. 13.까지로 정해 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).   원심 공동피고는 계약일 무렵 원고에게 보증금 5,000만 원을 지급하고 원고로부터 이 사건 상가를 인도받았고, 그 무렵부터 아들인 피고를 통해 이 사건 상가를 점유·사용하고 있다.  이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중 원고는 2018. 3. 7. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다고 통지했다. 2. 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(피고의 상고이유) 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.  구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.  차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.  이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심은 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반했다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 다음과 같이 배척하였다. 차임연체액이 2014. 7.경 기준으로 3기 차임액에 이르렀고 이후 그 금액에 이르지 않게 되었다고 해도 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호가 여전히 적용된다. 따라서 원고는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.  다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수기회 보호의무 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 연체차임 지급 여부 등(피고의 나머지 상고이유) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약은 차임을 선불로 정하고 있고 차임연체액이 2014. 7.경 3기 차임액에 이르렀으며 원고가 2015. 3.분 차임을 지급했다고 인정하기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락한 잘못이 없다.  4. 차임 공제 여부(원고의 부대상고이유) 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).   기록에 따르면 원고는 원심 변론종결일까지 피고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 2015. 3.분 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않았다. 원고는 부대상고이유로 위 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다.   5. 결론 피고의 상고와 원고의 부대상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 피고가, 부대상고비용은 원고가 각 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결 [손해배상(기)][공2021상,132] 【판시사항】 임대차 종료 시 구 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어진 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는지 여부(적극) 및 사업시행인가ㆍ고시가 이루어졌다는 사정만으로도 마찬가지인지 여부(원칙적 소극) / 위와 같은 계약갱신 거절사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인)   【판결요지】 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용ㆍ수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다. 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가ㆍ고시가 있는 때부터 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용ㆍ수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.   이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가ㆍ고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.   【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제7호 (다)목, 제10조의4 제1항, 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제28조 제4항(현행 제50조 제7항 참조), 제49조 제3항(현행 제78조 제4항 참조),제6항(현행 제81조 제1항 참조), 민사소송법 제288  【참조판례】 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결(공2014하, 1650) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 공증인가 법무법인 천우 담당변호사 임주용 외 2인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 위민 담당변호사 김남근 외 1인) 【원심판결】 서울서부지법 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서 등의 내용은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로, 원고의 이 사건 해지통보가 피고에게 도달한 무렵 이 사건 임대차계약이 합의해지되었다고 인정한 다음, 원고가 해지 이후의 기간을 포함하여 3기 이상의 차임을 연체한 임차인에 해당하여 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다는 피고의 주장을 받아들이지 아니하였다.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제1호에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여, 계약갱신 거절사유가 있으면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않는 것으로 정하고 있다. 한편 같은 법 제10조 제1항 제7호 (다)목은 계약갱신 거절사유의 하나로, 임대인이 다른 법령에 따라 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 ‘목적 건물의 점유를 회복할 필요’가 있는 경우를 들고 있다.  구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용ㆍ수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조). 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가ㆍ고시가 있는 때부터 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용ㆍ수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.  이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가ㆍ고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 구 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 (다)목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.  원심은 이 사건 건물 일대에 관하여 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차가 종료될 무렵 임대인인 피고에게 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 이 부분 상고이유 주장과 같이 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제7호 (다)목에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 상고이유 제3점에 관하여 원심은 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 원고에 대하여 구 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 판시 인용금액 상당의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무를 부담한다고 판단하였다.  관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 손해배상액의 감경에 관한 판단누락, 심리미진 등의 잘못이 없다.  4. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

다. 위반 시 효과   

(1) 임대인의 손해배상의무 : 손해액 산정의 객관성․합리성?  

   임대인이 방해금지의무를 위반하면 기존임차인에게 손해배상의무를 부담한다(상임법 10조의4 3항 1문). 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(상임법 10조의4 3항 2문). “임대차 종료 당시의 권리금”은 임대차종료 당시 임차인이 신규임차인으로부터 정당하게 받을 수 있었던 권리금을 뜻한다. 임대차종료 당시 상가건물과 관련한 임차인의 재산적 이익 모두를 대상으로 한 권리금을 말하지 않는다. 가령 임차인과 신규임차인의 업종이 전혀 다른 경우 임차인이 신규임차인으로부터 지급받기로 한 권리금은 지역권리금의 대가일 뿐, 영업권리금과 시설권리금은 포함되지 않는다. 따라서 임대차종료 당시의 권리금을 산정할 때에는 오로지 지역권리금만을 산정해야 한다.48) 그런데 임차인의 지역권리금이라는 개념의 허구성(본문 Ⅱ. 1)을 고려할 때, 이 경우 임대인에게 지역권리금 상당액의 배상을 명하는 것이 손해의 공평한 분담이라는 손해배상제도의 기본 이념에 부합하는지 의문이다.49) 

48) 허승(주 3) 95-96.  49) 필자는 이 경우 임대인이 계약체결을 거절하고 독자적으로 선택한 임차인이 기존임차인과 동종영업을 하는 경우가 아닌 한, 임대인의 손해배상책임을 인정하면 안된다고 생각한다(해석론). 본문 Ⅳ. 2. 나

    손해배상액 산정 국면에서는 영업권리금도 문제 - 영업권리금 산정기준의 불명확성 - 가 있다. 임대차종료 당시 ‘정당한 영업권리금’은 어떻게 산정하는가? 즉, 임대인이 배상해야 할 영업권리금은 장래의 영업이익50) 중 얼마동안의 ̇영업이익을 고려하여 산정하는가? 현재 감정평가 실무는 ⓐ 장래의 영업이익 중 기존임차인에게 귀속시킬 수 있는 비율(이하 ‘귀속비율’)51)을 정하고, ⓑ 매년(또는 매달) 발생하는 영업이익 중 귀속비율만큼의 합산액을 현재가치로 환산하여 정당한 영업권리금을 산정한다. 장래의 영업이익이 확정되었다고 가정하면 결국 귀속비율, 할인기간, 할인율이 영업권리금 산정의 핵심요소이다. “얼마동안의 영업이익을 합산하여 영업권리금을 산정하는가?”라는 필자의 위 질문은 결국 할인기간을 몇 년으로 할 것인가라는 문제이다. 상임법상 계약갱신요구권을 통해 임차인에게 총 5년의 임대기간이 보장될 때에는, 할인기간을 5년으로 보는 것이 감정평가 실무의 입장이었다.52) 그러나 총 10년의 임대기간이 보장된 현행 상임법 하에서 할인기간을 몇 년으로 할 것인지에 대해 실무상 명확한 기준이 없는 것으로 보인다. 법인세법 시행규칙 별표3에서 무형자산인 ‘영업권’의 내용연수(年數; 자산의 효용이 지속되는 기간)를 5년으로 규정하는 점, 상가임차인의 평균적인 투자금 회수기간 등을 고려하여 여전히 5년으로 보자는 견해도 있지만,53) 5년에서 10년 사이로서 평가대상 
점포의 합리적 예상영업기간을 개별적으로 정하자는 견해도 있다.54) 귀속비율 산정기준의 불명확성55)까지 고려하면, 현재 감정평가 실무에서 산정된 영업권리금 액수가 자의적(恣意的) 액수, 평가자가 먼저 결론을 정해 놓은 뒤 3가지 핵심요소(귀속비율, 할인기간, 할인율)의 조작을 통해 ‘외관상’으로 정당화를 시킨 액수가 아닐까 하는 의심마저 든다.  

50) 기존임차인의 과거 영업이익을 근거로 추정한다. 현행 실무에서는 해당 점포의 3개년도 분 재무제표를 분석하고, 영업기간이 3년 미만이면 영업한 기간만 사용한다고 한다. 양기철(주 4) 69.  51) 현행 실무상 20~45%라고 한다. 양기철(주 4) 69-70. 국기호(주 4) 51-52는 20~30%를 제안한다.  52) 고현림(주 4) 10.  53) 고현림(주 4) 26-27.  54) 양기철(주 4) 75   55) 양기철(주 4) 71 및 고현림(주 4) 16에 따르면 귀속비율은 다음과 같이 결정된다; ① 탐문조사 등을 통해 실제 권리금으로 거래되는 액수가 해당 점포의 몇 개월분 영업이익인지 확정한다(1단계) ⇒ ② 할인기간을 확정한다(2단계) ⇒ ③ 1단계에서 확정된 기간/할인기간 = 귀속비율(3단계). 가령 권리금이 해당 점포의 12개월분 영업이익이고 힐인기간이 5년(60개월)이라면, 귀속비율은 12/60=20%가 된다. 귀속비율이 확정되려면 2단계에서 할인기간이 먼저 확정되어야 하고, 할인기간 확정기준은 본문에서 지적한 바와 같이 불명확하다. 그렇다면 귀속비율도 불명확한 수치일 수밖에 없다.

   할인기간과 관련하여 혼란이 발생하는 이유는, 임차인이 대가를 받고 팔 수 있는 대상(對象)의 구체적 내용을 특정하지 않은 채 논의가 진행되기 때문이다. 만약 임차인이 향후 10년간 임차목적물에 대한 사용수익권이 있는 상황에서 임차권을 포함한 자신의 영업 일체를 양도하였다면, 신규 임차인은 향후 10년간의 영업이익 중 귀속비율(귀속비율을 어떻게 산정할 것인지는 일단 논외로 한다)을 영업양도의 대가로 지급하면 된다. 
그러나 상임법 10조의4는 사용수익권이 없는 임차인이 신규임차인으로부터 무형의 영업가치에 대한 대가를 지급받는 상황을 전제로 한다. 이 경우 신규임차인이 장차 누릴 영업이익 중 총 몇 년 동안의 영업이익에 대하여 기존임차인이 권원(權原)을 주장할 수 있는지에 대해 객관적․일의적 답을 제시하는 것은 불가능하다. 만약 신규임차인의 향후 예상영업기간 동안의 일체의 영업이익 중 귀속비율에 대하여 기존임차인의 권원을 인정할 수 있다고 누군가 주장한다면, 이러한 주장은 기존임차인 특유의 영업노하우로 인해 신규임차인이 자신의 노력․능력과 무관하게 추가의 영업이익을 지속적으로 얻는 경우에만 정당화될 수 있다. 그러나 아무리 기존 점포가 장사가 잘되던 점포였더라도, 특허나 영업비밀 등 기존임차인 특유의 독점적 영업노하우가 존재하는 경우는 드물고, 기존 거래선을 인수하였더라도 그 고객과의 거래관계를 계속 유지하는 것은 신규임차인의 노력과 능력에 상당부분 좌우된다. 점포 주인이 바뀐 것을 알게 된 거래처가 신규임차인의 신용을 확인하지 않은 채, 종전과 비슷한 수준의 신용거래를 만연히 계속하는 상황은 이례적이다. 따라서 향후 임대차계약 전(全)기간(가령 10년) 동안의 영업이익에 대하여 사용수익권이 없는 기존임차인의 몫을 인정하는 것은 경험칙에 반할 가능성이 크다. 신규임차인이 기존임차인이 창출한 고객흡입력 덕을 볼 수 있는 유효기간은 개업초기의 단기간에 불과한 경우가 많을 것이다. 물론 그 단기간을 구체적 수치(1년 또는 2년)로 특정하기는 매우 어렵다. 
   사정이 이와 같다면 의제(擬制)에 불과한 귀속비율, 할인기간과 같은 기준들을 사용하여 복잡한 과정을 거쳐 영업권리금을 산정하는 것보다, 거래현실에서 대체로 권리금 액수가 몇 개월 분의 월 차임, 또는 몇 개월 분의 영업이익을 기준으로 산정되는지 조사하여 이를 토대로 당해 점포의 영업권리금을 곧바로 도출하는 것(일종의 거래사례비교법)이 보다 현실에 부합하고 솔직한 방법이 아닐까? 영업권리금 산정방법 개선이라는 
문제는 필자의 역량범위 밖으로서, 이 글의 주제를 벗어난다. 다만 여기서 필자가 강조하고 싶은 점은 ① 현행 감정평가 실무상 영업권리금 산정기준은 그다지 객관적이지도 합리적이지도 않다는 것, ② 그 주된 이유는 사용수익권이 없는 임차인이 장래의 영업이익 중 어느 기간까지의 영업이익에 대하여 권원을 주장할 수 있는지가 명확하지 않고, 이는 명확하게 정하는 것이 애초부터 불가능한 문제라는 것이다.  

(2) 원상회복특약이 존재하는 경우 시설권리금 인정여부  

   임차인이 ‘유익비 포기 및 원상회복 약정’에 따라 수거해야 하는 유형재산의 가액은, 임대인이 배상해야 할 시설권리금에서 공제되는가?56) 만약 임대인이 방해금지의무를 위반하지 않고 신규임차인과 임대차계약을 체결하였다면, 종전 임대차계약에 따라 원상회복을 해야 하는 유형재산이라 할지라도 신규임차인이 모두 인수하고 신규임차인은 현 상태대로 영업을 계속하였을 가능성이 크다. 이 경우 기존임차인은 해당 유형재산에 대한 대가도 권리금으로 받는다. 그렇다면 공제하지 않는 것이 타당해 보인다. 그러나 임대인의 방해금지의무로 인해 임대인이 기존임차인에 대하여 임대차종료 후 원상회복을 요구하는 것까지 금지되는 것은 아니라는 점에 주목하면, 공제하는 것이 타당해 보인다. 임대인이 방해금지의무를 위반하지 않고 신규임차인과 임대차계약을 체결하였더라도 임대인은 그와 별도로 종전 임대차계약에 따라 기존임차인에게 원상회복을 요구
할 수 있고, 이 경우 기존임차인이 신규임차인에게 해당 부분에 대한 시설권리금을 요구할 수 없기 때문이다. 

56) 상임법 입법과정에서 국회 전문위원은 공제할 것을 건의하였으나, 일부 국회의원은 권리금회수기회 보호조항을 입법한 실익이 없어져 버릴 수 있다는 점을 우려하였다. 이후 논의는 흐지부지 되었고 원안 그대로 입법이 이루어졌다. 입법이 이루어지기까지 국회에서 이 문제에 관하여 심도 깊게 논의한 흔적은 찾을 수 없다. 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호 (2015. 4. 24), 19, 42-44

    이처럼 미묘한 문제가 발생하는 근본 원인은, 상임법 10조의4가 사용수익권이 없는 임차인에게 임대인의 신규임차인을 사실상 결정할 수 있는 강력한 권한을 부여하였기 때문이다. 별다른 권리가 없는 임차인에게 그에게 어울리지 않는 막강한 권한을 부여한 것이다. 임차인이 강력한 권한을 갖고 있다는 점 그리고 상임법이 임차인을 두텁게 보호하려 하는 점에 주목하면, 임대인의 손해배상의무도 폭넓게 인정하는 것이 타당하다. 그러나 임차인은 사용수익권이 없고 임대차계약 종료에 따른 원상회복의무를 부담하는 자에 불과하다는 점에 주목하면, 임대인의 손해배상의무도 제한적으로 인정함이 타당하다.57)  만약 우리가 임차인의 계약갱신요구권을 반영구적(半永久的)으로 보장하되, 그 대신 임대인이 임차인에게 권리금 상당의 대가를 지급함으로써 계약갱신을 막을 수 있는 체제58)를 취하면{이는 토지수용처럼 권리자에게 일방적으로 대가를 지급하고 권리를 강제로 이전받을 수 있는 체제로서 이른바 보상규칙(liability rule)이다}, 위와 같은 난제(難題)는 발생하지 않는다. 임차목적물에 대한 사용수익권이 있는 (따라서 아직 원상회복의무를 부담하지 않는) 임차인이 자신의 의사와 무관하게 임대차계약을 종료당한 것이므로, 설령 원상회복 약정의 대상이 되는 시설이더라도 임대인은 그에 대한 대가를 시설권리금으로 배상해야 한다. 이러한 법제 하에서는 애초부터 원상회복 약정을 체결할 실익이 크지 않을 것이다. 

57) 원상회복약정이 유효하다면 시설권리금에서 제외되어야 하고, 무효라면 제외되어서는 안된다는 입장으로는 이지영(주 3) 225. 이 경우 원상회복약정의 유․무효 여부에 따라 결론이 달라진다. 그런데 원상회복약정의 유․무효 여부는 “상임법 10조의4에 따른 임차인 보호를 얼마나 강조할 것인가?”라는 질문과 관련된, ‘결단’의 영역에 속한 문제이다.  58) 프랑스가 이러한 사례에 속한다. 프랑스의 경우 상사임대차의 최단기간은 9년이고(프랑스상법 L145-4조 1항), 임대차종료 후 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있으며(프랑스상법L145-8조 1항), 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(프랑스상법L145-14조 1항). 다만 ① 갱신을 거절할 중대하고 정당한 사유(ex. 임차인의 채무불이행)가 있는 경우, ② 비위생적인 건물이라고 행정당국이 인정하여 건물을 전부 또는 부분 철거해야 하거나 건물 상태로 인해 사고의 위험이 있는 경우를 제외하고, 임대인은 임차인에게 갱신거절에 따른 손해를 보상해야 한다{퇴거보상(indemnité d'éviction); 프랑스상법L145-17조, L145-14조 1항). 임대인의 퇴거보상은 갱신된 임차권을 전제로 발생하는 ̇임차인의 영업이익 등을, 임대인이 계약갱신을 거절하는 대신 돈으로 보상하는 것이다. 즉 퇴거보상금은 임차인의 계약갱신요구권의 대체물(substitut)이다. 따라서 계약갱신요구권 행사요건을 갖추지 못한 임차인(= 더 이상 해당 점포를 사용․수익할 권리가 없는 임차인)은 퇴거보상금을 받을 수 없다. 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없고 점포의 사용수익권이 없는 임차인도 보호하는 상임법 10조의4와 다른 점이다. Marie-Laurence Sainturat/Valérie  Panepinto, “BAIL COMMERCIAL - Refus de renouvellement avec indemnité d'éviction – Ouverture du droit à indemnité - Débiteurs. Créancier. Montant de l'indemnité”, JurisClasseur Bail à Loyer Fasc.1360, (2021), n°2. 점포에 대하여 반영구적(半永久的) 사용수익권이 있는 임차인의 영업가치는, 자기소유 건물에서 영업을 하는 상인의 영업가치와 별 차이가 없다. 프랑스 실무는 일반적으로 임차인의 직전 3년 간 평균매출 중 일정비율(영업활동의 종류와 영업재산의 특성을 고려하여 결정된다)을 기준으로 영업가치를 산정한다. Marie-Laurence Sainturat/Valérie Panepinto(주 58) n°108. 임차인이 점포에서 퇴거함으로써 영업을 접어야 하는 상황이라면, 임대인은 해당 시점의 영업가치 전체를 보상해야 한다. 그러나 임차인이 퇴거 후 인근 점포에서 같은 영업을 하기 때문에 종전과 마찬가지로 고객과 거래를 할 수 있다면, 임차인은 영업가치와 관련하여 손실을 입지 않는다. 또한 그간 지속적으로 손실을 보는 사업이었다면 임차인은 퇴거로 인해 영업가치와 관련하여 손실을 입지 않는다. 그러나 이 경우에도 임차인은 ‘임차권 상실로 인한 손해’를 입었으므로 임대인은 이를 보상해야 한다. 임차인이 갖는 임차권의 가치는 시장에서의 차임와 임대차계약 갱신 후 (9년 간) 임대차계약에 따라 임차인이 지불할 것으로 예상되는 차임 사이의 차액이다. 이는 본문 Ⅱ. 1.에서 설명한 “임차인의 정당한 지역권리금”과 비슷한 개념으로 보인다. Marie-Laurence Sainturat/Valérie Panepinto(주 58) n°79, 84, 119, 122.    프랑스법을 소개하는 종래 연구{김영두(2015a)(주 3) 655-658; 박수곤(주 3) 28이하; 이상용(주 3) 70-72; 이지영(주 3) 213-214}에서는 프랑스법의 위와 같은 특징이 명확히 설명되지 않았다. 프랑스와 우리나라 모두 점포임차권을 같은 방식(기간보장 + 간접적 존속보장)으로 보호하고 있다는 설명{김영두(2017a)(주 3) 55-56}은 오해이다. 우리법은 계약갱신청구권이 소멸한 상황에서도 임차인의 영업이익을 보호하지만(10년의 임대차기간이 종료한 경우), 프랑스법은 계약갱신청구권이 존재하는 경우에만 ̇임차인을 보호하기 때문이다.

 
라. 평가  

   임대인의 방해금지의무 관련 상임법 규정의 특징은 ① 불명확성과 ② 체계부조화성으로 요약할 수 있다.

① 방해금지의무 관련 내용 중 상당수가 불확정 개념(“현저히 고액”, “정당한 사유”, “임차인으로서의 의무를 위반할 우려”, “임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유”)으로 규정되어 있고, 불확정 개념은 아니지만 해당 요건 충족여부를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 생길 가능성이 높은 경우도 있다(“임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”). 방해금지의무 위반의 효과인 임대인의 손해배상의무에 관해서도 임대차종료시 임차인의 정당한 영업권리금, 지역권리금을 산정하는 기준은 전혀 명확하지 않다. ② 사용수익권이 없는 허약한 임차인에게 임대인의 소유권을 제한하는 막강한 권한을 부여함으로 인해 해석론상 난점(원상회복특약이 있는 경우 시설권리금 인정 여부, 임차인이 자신과의 특수관계인을 신규임차인으로 주선하여 사용수익권 연장을 시도하는 경우 임대인이 계약체결을 거절할 수 있는지 여부)이 발생하기도 하고, 이러한 막강한 권한과의 균형을 맞추기 위해 마련한 여러 장치들로 인해 체계부조화성이 드러나기도 한다{임차인에게 계약갱신요구권 행사 결격사유가 존재하는 경우 임대인의 방해금지의무까지 면제시키는 조항과 임차인이 신규임차인을 주선한 경우에만 임대인에게 방해금지의무를 부담시키는 조항은, 임차인 보호의 공백을 초래할 수 있다. 또한 임대인에게 소유권 제한․계약자유 제한으로부터 벗어날 수 있는 탈출구를 마련해 주는 과정에서 사회적 비효율(1년 6개월 이상 상가건물의 방치)을 조장하는 법조문이 만들어졌다}.  
   이러한 불명확성과 체계부조화성은 권리금 관련 거래비용{소송비용, 협상비용, 임대차계약 체결비용, 소송 외(外) 법률서비스 비용, 상대방 감시비용 등}을 증가시킴으로써 사회적 비효율을 야기할 가능성이 높다. 

 

4. 소결  

   지금까지 검토를 통해 상임법 상 권리금 회수기회 보호규정의 내용, 특징 그리고 문제점이 어느 정도 밝혀졌다고 생각한다. 아래에서는 이 중 문제점 부분에 주목하여, 문제가 발생하는 근본원인을 분석해 본다.  

Ⅲ. 문제의 근본 원인 : 임차인의 영업의 시장가치는 항상 보호되어야 하는가? 

    상임법 상 권리금 회수기회 보호규정의 근본적 문제점은 무엇인가? 임차인의 점포에 대한 사용수익권을 고려하지 않은 채, 임차인의 영업의 시장가치 보호를 앞세운 것이 문제라고 필자는 생각한다. 이를 풀어서 설명하면 아래와 같다.  
   상임법 관련 문헌은 상임법 10조의4(권리금 회수기회 보호 등)가 임차인의 영업의 시장가치를 보호하는 것을 목적으로 한다고 설명한다.59) 필자도 이 말 자체에는 동의한다. 그런데 임차인의 영업의 시장가치 보호는 임차인의 사용수익권 유무에 따라 그 ‘강도’ 및 ‘근거법리’가 달라져야 한다.60) 

59) 김영두(2015b)(주 3) 128-129; 이지영(주 3) 218-219.   60) 이상용(주 3) 102-103도 비슷한 취지로 보인다

 

   임차인이 점포의 사용수익권을 갖고 있다면 그에 기초한 임차인 영업의 시장가치는 ‘원칙적으로’ 보호되어야 하고, 이 보호방법은 임차인의 사용수익권 보호와 연동된다. 임차인의 투자금 회수기회 보호는 임차인의 사용수익권 강화(최장 임대기간의 연장, 임차권 양도․전대 의 폭넓은 허용)를 통해 이루어져야 한다.61) 10년의 임차권을 갖고 있는 상가임차인이 2년간 영업을 하다 신규임차인에게 영업양도를 하면서 임차권을 양도한 경우, 향후 8년간 예상영업 이익에 대하여 일정비율을 영업권리금으로 주장할 수 있다. 임차인은 이 경우 지역권리금도 주장할 수 있다(본문 Ⅱ. 1). 

61) 본문 Ⅳ. 1. 가. 및 나.

   임차인이 점포의 사용수익권을 갖고 있지 않다면 임차인의 영업의 시장가치는 ‘예외적으로’ 보호되어야 하고, 이 보호방법은 임차인의 사용수익권 보호와 무관하다. 앞으로 점포를 사용수익할 수 없는 임차인에게 ‘원칙적으로’ 법적 보호가치 있는 영업이익이 존재한다고 말할 수 없다.62)63) 점포를 비워주어야 하는 임차인에게 해당 점포에서 향후 이루어지는 영업이익에 대하여 권원(權原)을 부여하는 것은 ‘원칙적으로’ 타당하지 않
다. 임차인의 지역권리금을 인정할 수 없음은 물론이다. 다만 임차인의 노력에 의해 형성된 무형적 이익이 해당 임대목적물에 ‘유형적으로 부착’된 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우도 있다. 점주가 달라지더라도 같은 장소에서 다른 상호로 동일한 영업이 이루어진다면, 기존 고객은 점주의 변동을 의식하지 않고 관성적으로 해당 점포를 찾을 수 있고, 신 점주는 구 점주의 ‘덕을 본다’고 말할 수 있다. 이 경우 기존임차인을 보호할 것인지, 보호한다면 얼마나 보호할 것인지는 대단히 어려운 문제이다. 이 문제는 부정경쟁방지 및 영업비밀보호에 관한 법률(이하 ‘부정경쟁방지법’) 2조 1항 카목(“그 밖에 타인의 상당한 투자나 노력으로 만들어진 성과 등을 공정한 상거래 관행이나 경쟁질서에 반하는 방법으로 자신의 영업을 위하여 무단으로 사용함으로써 타인의 경제적 이익을 침해하는 행위”로부터의 보호)과 궤를 같이 하는 문제라고 생각한다.64) 기존임차인과 신규임차인의 업종과 영업형태, 고객의 구매결정에 영향을 미치는 요소, 기존임차인이 고객에 대한 평판을 쌓아가는 과정에서 들인 노력 및 투자의 양과 질, 기존임차인의 정책적 보호필요성, 상가임대차 관련 시장상황 등을 고려하여 판단할 수밖에 없는 문제이다. 예외적 보호의 구체적 방향은 본문 Ⅳ. 1. 라.에서 검토한다. 여기서 일단 강조하고 싶은 점은, 사용수익권이 없는 임차인의 영업의 시장가치를, 향후 10년간의 점포 사용수익권을 가진 임차인의 영업의 시장가치와 동일한 평면, 동일한 수준에서 보호할 수는 없다는 것이다.  

62) 김영두(2017a)(주 3) 51-54는 건물소유 목적의 토지임대차에서 임대차가 갱신되지 않아 건물이 철거되는 것은 바람직하지 않기 때문에 임차인에게 인정되는 건물매수청구권(민법 643조)과 비슷한 관점에서 상가임차인의 권리금회수기회 보호규정을 이해한다. 이는 상가임차인이 더 이상 임차권을 갖고 있지 않더라도 상가임차인의 영업은 ‘원칙적’으로 보호되어야 한다는 생각을 ‘비유’를 통해 설명한 것이다. 적절하고 예리한 비유라고 사료된다. 그러나 필자는 ‘원칙적’보호가 아니라 ‘예외적’보호가 타당하다고 생각한다. 임차목적 토지 위에 놓인 건물과 동일한 정도로 임차목적 상가에 부착된 영업의 가치를 보호할 필요는 없다고 생각하기 때문이다. ① 건물자체의 가치는 산정하기 어렵지 않고 ② 그 가치는 오직 건물소유자인 토지임차인의 것이며 ③ 건물이 철거되는 것은 사회적으로 바람직하지 않은 경우가 많다. 그러나 ① 임차목적 상가에 부착된 영업의 가치는 산정하기 쉽지 않고 ② 그 가치가 오직 상가임차인의 것이라고 보기도 어려우며 ③ 권리금 거래의 투기적 성격을 고려할 때 이러한 영업가치를 보호하지 않는다고 해서 사회적으로 바람직하지 않다고 단정하기 어렵다.   63) 김수영/노은영/배상규/최민준(주 3) 139는 임차인들 사이의 권리금 수수 거래관행을 고려할 때 권리금을 ‘일정기간 동안의 점포 이용대가’로 볼 수 없고, 기존 임차인이 이룩한 무형의 재산적 가치를 매도하는 대가라고 한다. 거래당사자들의 사실적 의사는 그와 같을 수 있다. 그러나 거래관행(Sein)이 법적 평가의 정당성(Sollen)을 항상 담보하지는 않는다. 사안에 따라서는 거래관행과 무관한 별도의 법적 평가를 통해 거래관행을 재구성(re-characterize)하거나 무력화시키는 것이 필요하다.  64) 백경일(주 3) 266-275는 비용부당이득 법리를 통해 권리금을 보호하자는 의미있는 제안을 하고 있다. 이러한 주장은 임차인의 사용수익권을 전제로 하지 않는 권리금은 ‘예외적으로만’ 보호하자는 필자의 생각과 일맥상통한다. 비용부당이득 법리에 따르면 “임차인이 창출한 영업가치를 임대인이 이용”한 경우 임대인은 임차인의 비용지출로 인하여 법률상 원인 없는 이득을 얻은 것이므로, 부당이득반환의무를 부담한다. 그런데 “임차인의 창출한 영업가치를 임대인이 이용”하였다는 말의 뜻이 반드시 명확한 것은 아니다. 임차인이 창출한 영업가치라 할지라도 임차인이 그에 대한 ‘독점적, 배타적 권원’을 주장할 수 없는 경우가 있기 때문이다. 이 경우 임대인에게 부당이득반환의무를 지우기는 어렵다고 사료된다. 또한 비용부당이득법리에 의하면 임차인은 ‘지 출비용’ 상당의 손해를 본 것이지, ‘영업가치’ 상당의 손해를 본 것이 아니다. 따라서 임대인이 반환할 금액도 지출비용에 한정된다. 그러나 임대인이 임차인의 영업가치를 부당하게 활용하였다면 영업가치 상당액의 반환을 명함이 공평하다.     한편 김영두(2015a)(주 3) 673-675 및 김영두(2015c)(주 3) 233-236은 임대인에게 부당이득반환의무를 지우는 것은 부당이득 자체를 증명하기 쉽지 않아 임차인 보호에 실효성이 없다고 지적한다. 그러나 필자와 같이 사용수익권이 없는 임차인의 보호는 어디까지나 ‘예외’에 그쳐야 한다는 입장에서 보면, 임차인 보호에 실효성이 없는 것이 아니라 임차인은 원래 그 정도의 약한 보호만 받는 것이 타당하다. 만약 임차인을 더 보호하고 싶다면, - 누차 강조한 것처럼 - 임차인의 사용수익권을 강화해야 한다.

지금까지의 설명을 표로 정리하면 다음과 같다.

 

    그런데 상임법 10조의4는 - 필자의 생각과는 정반대로(!) - 임차인의 사용수익권을 전제로 한 권리금은 원칙적으로 보호하지 않고, 임차인의 사용수익권을 전제로 하지 않는 권리금은 원칙적으로 보호한다. 후자의 권리금을 ‘원칙적으로’ 보호하는 상임법 10조의4는, 기존임차인이 그간의 영업활동을 통해 축적한 영업가치는 임대차종료 후에도 ‘원칙적으로’ 잔존하고, 이를 어떤 식으로든 보호해야 한다는 철학(!)에 기초하고 있다.65)
현행법 하에서 상가임차인은 단기계약을 체결하고 이를 - 10년을 한도로 - 수차례 갱신하는 방법을 선택함으로써, “거래관계에서 빠져나갈 이익”과 “권리금 확보이익”을 모두 누린다. 임차권 양도․전대가 제한적으로만 허용되므로 장기계약을 체결한 임차인은 “거래관계에서 빠져나갈 이익”을 누리지 못한다. 따라서 현행법 하에서 상가임차인은 단기계약을 체결하는 것이 장기계약을 체결하는 것보다 항상 유리하다.  

65) 이러한 생각은 상품의 가치는 ‘오로지’ 노동에 의해서만 만들어진다는 노동가치설을 연상시킨다. 노동가치설이 인본주의(人本主義)의 관점에서 호소력이 있는 것처럼, - 정운영, 노동가치이론연구, (1993), 18(“가치이론의 연구를 통하여 우리가 도달하려는 궁극적인 목표가 바로 이 인간의 해방이고, 거꾸로 인간의 해방이야말로 가치이론이 우리에게 전하는 메시지이고 명령이다. 나는 가치이론을 인간적으로 이해하려는 시도에 반대하지만, 그 토대와 지향이 철저하게 인간에 근거하고 있다는 점만은 열렬히 변호할 작정이다. 휴머니즘이란 지칭에서 그 본래의 의미를 오염시킨 온갖 불순한 동기와 굴종의 이미지를 제거한다면, 나는 가치이론 자체가 철저한 휴머니즘 위에 구축되었다고 단언한다.”) - 상가임차인이 축적한 영업가치는 원칙적으로 보호되어야 한다는 생각도 일견(一見) 상당한 호소력이 있다. 그러나 임차인의 영업가치 보호는 ① 실정법 체계 내에서, ② 임대인 권리와의 균형과 조화를 고려해, 이루어져야 한다. 사용수익권 없는 임차인의 영업가치를 원칙적으로 보호하는 것은 위 ①, ②요청을 무시하는 것이다

   필자가 주장한 법리의 기본틀에 따라 권리금을 보호하면, 단기계약․장기계약 상관없이 임차인은 법적으로 보장된 최장 임대차기간의 범위 내에서 “거래관계에서 빠져나갈 이익”을 동등하게 누린다. 장기계약의 경우에도 임차인의 임차권 양도․전대가 가능하기 때문이다. 또한 단기계약․장기계약 상관없이 임차인이 ‘원칙적으로’ 확보할 수 있는 영업권리금은 그의 ‘잔존' 사용수익기간에 연동하여 결정된다. 1년 계약을 체결한 임차인은 1년 후 임대차를 ‘갱신’하고 임차권을 양도함으로써 향후 9년간의 영업이익(임차권 양수인은 종전 임차인 지위를 승계하므로, 계약기간 1년인 임대차계약을 계속 갱신하여 최장 9년 간 영업을 할 수 있다)에 관하여 영업권리금을 확보할 수 있다. 10년 계약을 체결한 임차인은 1년 후 임차권을 양도함으로써 향후 9년간의 영업이익에 관하여 영업권리금을 확보할 수 있다.  

Ⅳ. 필자의 의견 : 입법론과 해석론  

위와 같이 영업의 시장가치 보호에 차등을 두는 필자의 생각에 따르면 어떠한 입법론과 해석론이 가능한가? 아래에서는 구체적 입법론과 해석론을 살펴본다. 

1. 입법론  

가. 상가임차인의 임차권 양도·전대의 폭넓은 허용   

    임차인이 임차권 양도 또는 전대를 하려면 임대인의 동의를 받아야 한다(민법 629조 1항). 임차권 양도가 일종의 계약인수인 점66), 임대차 계약이 당사자들의 신뢰관계에 기초한 계속적 계약인 점을 고려할 때,67) 임대인의 동의를 요구하는 것은 원칙적으로 타당하다. 그러나 상가임대차의 경우에도 위 원칙을 고수할 것인지에 대해서는 재검토가 필요하다. 상가임대인이 상가임차인에 대한 ‘인적’ 신뢰를 기초로 – 당신의 직업․성
격․인종․국적․가족관계 등에 관한 정보를 기초로 당신을 믿기 때문에 점포를 빌려주겠다! - 임대를 하는 경우는 드물기 때문이다. 약속된 월 차임이 제 때 지급되고, 임차목적물이 훼손되지 않고 그 경제적 가치를 유지한다면, 상가임대인 입장에서 임차목적물을 누가 사용․수익하는지는 그리 중요한 고려요소가 아닐 수 있다. 인적 신뢰보다는 물적․경제적 신뢰가 중요한 것이다. 상가임차인의 임차권 양도․전대 시 임대인은 ‘정당한 이유없이’ 동의를 거절할 수 없다고 규정함으로써, ‘원칙적으로’ 상가임차권 양도․전대를 허용하는 입법을 고민할 필요가 있다.68)  

66) 지원림, 민법강의, 18판(2021), 1516; 이준현, “계약인수와 임차권의 양도”, 저스티스89(2006), 24.  67) 참고로 사용대차(무상계약이다)에서 차주는 대주의 승낙이 없으면 제3자에게 차용물을 사용, 수익하게 하지 못한다(민법 610조 2항).   68) 같은 취지 이상용(주 3) 97-98; 김영두(2015b)(주 3) 140; 김남근(주 3) 144-145; 이준현(주 66) 30. 임차권의 양도․전대를 원칙적으로 허용하는 미국의 법리를 소개하면서 상가임차권 양도․전대의 원칙적 허용에 찬동하는 문헌으로는 이춘원, “미국에서 부동산 임차권의 양도와 전대”, 비교사법24-1(2017); 전장헌, “미국부동산에서 임차권의 양도와 전재에 대한 고찰”, 동북아법연구13-2(2019). 특히 무단전대의 허용필요성에 관해서는 한승수, “전대차를 통한 상가건물의 활용에 관한 소고”, 법조68-5(2019), 354이하.

 

  나. 임대차계약기간 연장?  

   임차인의 사용수익권을 전제로 하지 않은 권리금은 예외적으로 보호해야 한다는 필자의 입장에 따르면, 상임법이 임차인에게 최장 몇 년간의 임대차기간을 보장하는지가 매우 중요한 문제로 떠오른다. 외국의 사례를 보면 임대차계약이 종료하더라도 법원이 임차인의 신청에 따라 기존 임차인과의 새로운 임대차(new tenancy)를 임대인에게 명하거나(영국69)), 임대인은 ‘정당한 사유’가 없는 한 갱신거절을 못하게 함으로써(일본70)) 반영구적(半永久的)으로 임대차기간을 보장하는 경우도 있다. 반영구적 임대차기간 보장을 전제로 하되 임대인이 임차인에게 금전보상을 함으로써 임대차기간의 구속에서 벗어날 수 있도록, 임대인에게 선택지를 부여한 나라(프랑스71))도 있다. 필자는 장기적으로 위와 같은 입법도 충분히 고려해 볼 필요가 있다고 생각한다. 상권 활성화에 따른 이익을 오롯이 상가임대인이 취하는 문제, 젠트리피케이션 문제를 해결할 가장 강력하고 효과적인 방법이기 때문이다. 그러나 ‘정당한 사유’를 둘러싸고 많은 분쟁이 발생할 수 있는 점, 법원의 사건부담이 급증하고 분쟁해결이 지연될 수 있는 점, 임대인의 소유권을 과도하게 제한함으로 인해 상가임대차 시장이 교란될 위험성(상가임대차건물 공급의 급격한 감소로 인한 차임․보증금 급상승), 한 곳에서 오랜 기간 점포를 운영하는 상가임차인이 그다지 많지 않은 우리나라의 현실 등을 고려할 때, 시기상조(時機尙早)
라고 생각한다.72)  

70) 차지차가법 28조(건물임대차의 경우). 다만 기간의 정함이 있는 건물임대차로서 임대인과 임차인의 공정증서에 의한 서면합의가 있는 경우 28조의 적용을 배제할 수 있다(차지차가법 38조 1항). 28조의 적용을 배제하는 내용으로 건물임대차계약을 체결하려는 임대인은 임대차기간의 만료로 임대차계약은 종료하고 계약갱신이 되지 않는다는 점이 기재된 서면을 임차인에게 교부하고 이를 설명해야 한다(차지차가법 38조 2항).   71) 각주 58 및 그에 해당하는 본문 참조.  72) 20대 국회(2016-2020)에서 계약갱신요구권 행사기간 제한을 없애고 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다는 내용의 상임법 개정안이 2건 발의되었다{의안번호 2001045(대표발의자 박주민 의원), 의안번호 2020113(대표발의자 정동영 의원). 그러나 - 첫 번째 개정안에 대하여 - 임대인 재산권에 대한 과도한 침해, 임대차보증금 폭등 우려 등의 문제가 제기되었고, 결과적으로 개정에 이르지 못하였다.

그렇다면 현재 상임법이 보장하고 있는 10년의 임대차기간을 연장하는 것이 타당한가? 10년 후 임차인이 더 이상 신규임차인을 통해 권리금을 회수할 기회를 ‘보장’받지 못한다면, 임차인 보호를 위해 임대차기간을 – 가령 12년 또는 15년으로 - 더 늘려야 하는가? 이는 권리금을 회수하는 데 통상 몇 년이 걸린다고 거래계에서 ‘인식’하는지, 각 업종 별 평균 점포운영 기간은 얼마인지 등의 실증조사를 거쳐 결정할 문제이다. 다만 상임법 개정 당시 국회에서의 논의를 보면 10년이라는 기간이 투자금을 회수하려는 상가임차인 입장에서 반드시 짧은 기간인지 의문이다.73)74)  

73) 상임법 제정과정에서 국회의원 서영교의 다음과 같은 발언은 매우 시사적이다.   “제일 문제는, 저는 그래서 내가 낸 법안에 이 모든 것들을 해결하는 것은 일정 기간으로 정해져 있는 임대기간을 한 10년으로 늘린다면 아예 권리금이나 이런 것들도 다, 상가에 쏟아부었던 내용들이 10년 정도 되면 다 상계가 된다, 상계돼서 없어지기 때문에 일정한 임대기간을 확보하면 가장 좋다라고 하는 것을 생각해서 근본적인 해결 방안을 냈어요. 이렇게 분쟁이나 논란이 생기는 것이 아니라 다 고치고 들어갔는데 주인이 중간에 부동산 업자를 통해서 월세를 많이 낸다고 하는 업자로 교체해 버리기 때문에 많은 사람들이 피해를 입게 되거든요. 그래서 그것을 늘리는 방안을 했는데 지금 당장 이 법이 이렇게 급하게 이야기되는 이유는 실제로 임대료를 너무 과하게 올리거나 아예 내쫓아서 이 사람이 갖고 있던 모든 설치비용을 자기 가족이나 친인척들에게 주면서 재건축이나 이런 것을 빌미로 내쫓게 된다거나 이런 여러 가지 문제점들, 그러니까 일반적인 상가의 가격 형성, 임대료 형성 이런 거에는 내가 보기에 상인들도 별 불만은 없을 것 같아요.”    332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호(2015. 4. 24) 24. 74) 오히려 계약당사자에게 다양한 선택지를 부여하고 임대건물의 효율적 활용을 돕는 차원에서, 갱신이 허용되지 않는 단기(短期)임대차계약을 체결할 수 있는 여지를 열어줄 필요가 있다. 이에 관한 예리한 지적으로는 김영두(2017a)(주 3) 69-71

다. 임차인의 사용수익권을 전제로 한 권리금 보호   

 
   임차인에게 보장된 최대 임대차기간 내에서 임차인이 계약갱신을 할 수 있음에도 불구하고, 부득이하게 임대인 사정 등으로 인해 계약갱신을 거절할 필요가 있을 수 있다. 해당 지역의 재개발, 재건축, 건물 리모델링이 대표적 예이다. 이 경우 임차인은 그에게 보장된 잔존 임대차기간의 범위에 상응하는 권리금을 보상받아야 한다. 임차인이 보상받을 금원은, 임대차계약이 조기 종료된 경우 임차인이 임대인에게 주장할 수 있는 채무불이행으로 인한 손해배상채권액(=임차인이 약정 임대기간까지 영업을 하지 못함으로 인해 입은 손실; 임차인은 임대차 조기종료 후 다른 곳에서 영업을 함으로써 손실을 회피할 수 있으므로, 약정임대기간까지의 예상 영업이익 100%가 손해로 인정된다고 단정할 수는 없다75))과 그 산정원리가 동일하다(기존 임대차계약상 차임이 시세보다 저렴하고 임차권 양도․전대가 가능하다면, 임차인은 잔존 임대차기간 동안 임차권 양도․전대를 통해 누릴 수 있었던 수익 상당액을 손해배상 명목으로 받을 여지가 있다. 그러나 이와 무관한 지역권리금 상당액을 임차인이 손해배상 명목으로 받을 수는 없다). 임차인의 귀책사유로 계약갱신이 거절되거나 임대차계약이 중도에 해지된 경우, 임차인은 위와 같은 보상을 받을 수 없다.  

75) “임대인의 방해행위로 임차인의 임대차목적물에 대한 임차권에 기한 사용․수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용․수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다.” 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591,16607 판결

대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591,16607 판결 [손해배상(기)][공2006.3.1.(245),325] 【판시사항】 [1] 임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 사용ㆍ수익이 사회통념상 불가능하게 되어 임대차계약이 종료된 경우, 임대인이 배상하여야 할 손해의 범위   [2] 본소에 관한 원고 일부 승소의 제1심판결에 대하여 피고가 아무런 불복을 제기하지 않았는데 원심이 변경판결을 한 경우, 피고가 제1심판결에서 원고가 승소한 부분에 관하여 상고를 제기할 수 있는지 여부  (소극)   【판결요지】 [1] 임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다.), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다.   [2] 본소에 관한 원고 일부 승소의 제1심판결에 대하여 아무런 불복을 제기하지 않은 피고는 원심이 변경판결을 한 경우에도 마찬가지로 제1심판결에서 본소에 관하여 원고가 승소한 부분에 관하여는 상고를 제기할 수 없다.    【참조조문】 [1] 민법 제393조 [2] 민사소송법 제415조, 제422조 【참조판례】 [2] 대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다63131 판결(공2002상, 637) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 창원지법 2005. 2. 3. 선고 2003나6693, 6709 판결 【주 문】 원심판결의 본소에 관한 부분 중 제1심판결의 본소에 관한 원고(반소피고) 승소 부분을 초과하여 추가로 원고(반소피고)의 청구를 인용한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 창원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고(반소원고)의 나머지 상고를 각하한다.  【이 유】 상고이유를 본다. 1 상고이유 제1점, 제2점에 관하여 가. 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고가 2001년 9월 중순경 피고와의 사이에 피고 소유의 이 사건 건물 부분을 임대차보증금 1,000만 원에 임차하면서, 입주 전 200만 원을 우선 지급하고, 나머지 800만 원은 입주시 지급하기로 약정하였다고 인정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 채증법칙 위배로 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다.  나. 피고는 또 ① 원고가 2001. 10. 25.경 피고에게 한 마디 상의도 없이 임의로 무단점유를 하고 있어 피고가 이를 항의한 뒤 원고가 약정사항(잔금지급 후 입주하기로 한 약속)을 이행하지 아니한 것을 들어 계약해제를 통고하였고, 그 약 1주일 후(2001년 11월 초경) 원고가 여전히 퇴거를 하지 아니하고 있어 따졌더니 원고는 “다른 곳에 장소를 알아보고 있다. 장소가 마련되면 퇴거하겠다.”고 하였으므로 이때에 이미 합의해지되었고, ② 원고는 피고에 대하여 단 한 번도 차임을 지급하지 않았고, 2기 이상의 차임연체는 당연히 최고 없이 계약해지의 효력이 발생한다 할 것이므로 계약일인 2001. 10. 13. 이후 매월 10일이 2개월 지난 2001. 12. 10.에 계약해지의 효력이 발생하였다고 할 것이므로(피고는 구두상 해지통고도 수없이 했다.) 피고로서는 그 이후의 채무불이행책임이 없다고 상고이유로서 주장한다.  그러나 이러한 주장들은 원심에서 주장하지 않은 사유들을 내세워 원심판결에 위법이 있다고 다투는 것들이어서 적법한 상고이유라고 볼 수 없다. 더욱이 기록에 비추어 살펴보면, 그와 같이 구두로 합의해지한 사실 및 2기 이상의 차임 연체를 이유로 구두로 해지통고를 한 사실을 인정할 충분한 증거도 없는 것으로 보인다. 이 점을 다투는 상고이유도 받아들이지 아니한다.  2. 상고이유 제3점, 제4점에 관하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 인정 사실에 기초하여 피고의 원고에 대한 손해배상책임에 관하여 다음과 같이 판단하였다. 피고는 이미 원고와의 사이에 이 사건 건물 부분에 대한 임대차 계약을 체결한 후 보증금 중 일부인 200만 원을 수령하였고, 원고가 위 건물 부분에서 학원 운영에 필요한 시설을 마친 후 학원 운영을 시작하였음을 알고 있었다. 그러므로 피고로서는 임대인으로서 이 사건 임대차계약에 따라 원고로 하여금 이 사건 건물 부분을 사용·수익하도록 하여야 할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고, 피고는 원고가 나머지 보증금의 지급을 지체한다는 이유만으로 적법한 최고 절차도 거치지 아니한 채 일방적으로 이 사건 임대차계약의 해제를 통보하고 위 보증금의 수령도 거절하였으며, 이 사건 건물 부분의 명도를 요구하면서 전기를 차단하는 등의 비정상적인 방법으로 원고의 학원 운영을 방해하고, 이 사건 건물을 포함한 ○○빌딩 전체를 소외인 외 2인에게 다시 임대함으로써 결국 이 사건 건물 부분을 포함한 빌딩 전체의 병원개축공사에 따라 원고가 강제로 이 사건 임대차계약상의 임차기간 중에 학원 운영을 중단하고 이 사건 건물 부분에서 퇴거하도록 하였다.  따라서 피고는 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임, 즉 원고가 이 사건 건물 부분에서 퇴거한 2002. 3. 12.부터 이 사건 임대차기간 만료일인 2004. 10. 12.까지 학원을 정상적으로 운영하였다면 얻을 수 있었던 영업이익, 원고의 정신적 손해에 대한 위자료를 배상할 책임이 있다.   나. 그러나 원심의 이러한 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. (1) 원심 인정과 같이 원고가 2001. 12. 1.경 피고의 위임을 받은 소외인 등과 사이에서 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물 부분을 비워주겠다고 약정하였다면, 이 날짜로 이 사건 임대차계약은 합의해지로 종료되었고 보아야 한다. 따라서 그 이후 원심 인정과 같이 원고가 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물 부분에서 퇴거하지 아니하였다가 그 후 원심 판시와 같은 경위로 같은 해 3월 12일 이 사건 건물 부분에서 퇴거하였다고 하더라도, 이 사건 임대차계약이 계속 유효함을 전제로 하여 2002. 3. 12. 이후 그 임대차기간 만료시까지 원고가 이 사건 임차권에 기하여 이 사건 건물 부분을 사용·수익함으로써, 즉 학원 영업을 계속함으로써 얻을 수 있었던 수입 상당액을 일실수입이라고 하여 손해배상을 구할 수는 없다. 또, 그 임대차계약의 종료로 이 사건 건물 부분에서 학원 영업을 계속하지 못한 데에 따른 정신적 고통에 대한 손해의 배상을 구할 수도 없다.   그런데 한편 원심은 “피고는 … 같은 해 12월 1일경 원고가 단전조치된 전기를 복구해 달라고 항의하자 위 전기복구문제를 소외인 등과 협의하라고 하였고, 이에 원고는 소외인 등과 협의한 결과 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물을 비워준다고 약속하면 전기를 복구해 주겠다고 하므로 일단 위 학원을 정상적으로 운영할 생각에서 소외인 등에게 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물 부분을 비워주겠다고 약속하였다.”고 하여 마치 위 합의해지 약정이 원고의 비진의 의사표시이거나 피고의 강박에 의한 것이라는 취지로도 판시하였다. 그렇지만 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이러한 주장을 구체적으로 하지도 않았을 뿐만 아니라(원고는 오히려 “원고는 피고가 충분한 보상을 약속하였기 때문에 일단 학원을 정상적으로 운영하면서 피고로부터 보상을 받기 위하여 위 소외인에게 전기를 복구해 주면 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물을 명도해 주기로 하였는데 피고가 그 약속을 이행하지 않았기 때문에 같은 날 명도를 거부하고 학원운영을 계속하였다.”고 주장하였는바, 원심은 그와 같은 ‘피고의 보상 약정’을 인정하지 않았다.) 원심이 인정한 사실만으로는 이러한 판단을 할 수도 없는 것으로 보인다. 또, 원고의 비진의 의사표시를 피고 또는 위 소외인 등이 알았거나 알 수 있었다는 점, 그 합의해지 약정이 강박에 의한 의사표시임을 들어 원고가 취소하였다는 점 등도 인정하지 아니하였다.  그렇다면 원심의 이러한 판단은 판결의 이유를 밝히지 아니한 경우 또는 이유에 모순이 있는 때에 해당되거나 판결 결과에 영향을 미친 법리오해나 심리미진으로 인한 사실오인 등의 위법이 있는 경우라고 할 것이고, 따라서 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  (2) 설사 원심 판단과 같이 피고의 방해행위로 원고의 이 사건 건물 부분에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 피고의 귀책사유에 의하여 피고의 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 이 사건 임대차계약이 종료되었다고 보더라도, 원고가 이 사건 건물 부분에서 퇴거한 2002. 3. 12.부터 이 사건 임대차기간 만료일인 2004. 10. 12.까지 학원을 정상적으로 운영하였다면 얻을 수 있었던 영업이익 전부를 배상할 책임이 있다고 한 원심의 판단(정신적 손해에 대한 위자료 부분도 이러한 판단과 관련이 있는 것으로 보인다.)은 수긍하기 어렵다.  임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다.), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다고 할 것이다.  그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 이 사건 건물 부분에서 퇴거한 뒤 이 사건 건물을 대신할 다른 건물을 마련하여 학원 영업을 다시 시작하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 이 사건 건물 부분을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 배상할 책임을 인정하는 데에서 벗어나 이 사건 임대차계약의 만료시까지 학원을 정상적으로 운영하였다면 얻을 수 있었던 영업이익 전부를 배상할 책임이 있다고 판단하였으니, 이 부분 원심의 판단에도 판결 결과에 영향을 미친 법리오해의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 취지도 포함되어 있는 상고이유의 주장도 이유 있다.  3. 상고 각하 부분에 관한 판단 그런데 원고의 본소 청구를 일부 인용하는 제1심판결(“피고는 원고에게 2,000,000원 및 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 406,933원의 비율로 계산한 금원을 지급하라.”)에 대하여 원고는 항소하였으나 피고는 항소나 부대항소를 하지 아니하였었다. 그러므로 제1심판결의 본소에 관한 원고 승소 부분은 원고의 항소로 인하여 항소심에 이심은 되었으나 항소심의 심판대상은 되지 않았다고 할 것이다. 따라서 항소심인 원심이 원고의 본소에 관한 항소를 인용하여 제1심판결의 본소에 관한 원고 패소 부분을 취소하고 그 부분에 대한 원고의 청구를 인용하였다면, 이는 제1심에서의 본소에 관한 원고 패소 부분에 한정된 것이며 제1심판결 중 본소에 관한 원고 승소 부분에 대하여는 원심이 판결을 한 바 없어 이 부분은 피고의 상고대상이 될 수 없다.  그리고 원심에서의 변경판결은 실질적으로는 항소가 이유 있는 부분에 대하여는 항소를 인용하여 제1심판결 중 일부를 취소하고 항소가 이유 없는 부분에 대하여는 항소를 기각하는 일부취소의 판결과 동일한 것인데, 다만 주문의 내용이 복잡하게 되는 것을 피하고 주문의 내용을 알기 쉽게 하기 위한 편의상의 요청을 좇은 것에 불과하다.  그러므로 본소에 관한 원고 일부 승소의 제1심판결에 대하여 아무런 불복을 제기하지 않은 피고는 원심이 변경판결을 한 경우에도 마찬가지로 제1심판결에서 본소에 관하여 원고가 승소한 부분에 관하여는 상고를 제기할 수 없다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다63131 판결 등 참조).  4. 결 론 그러므로 원심판결의 본소에 관한 부분 중 제1심판결의 본소에 관한 원고 승소 부분을 초과하여 추가로 원고의 청구를 인용한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하고, 피고의 나머지 상고를 각하하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이규홍(재판장) 김영란 김황식(주심)

라. 임차인의 사용수익권을 전제로 하지 않은 권리금 보호  

임차인의 사용수익권을 전제로 하지 않은 권리금을 예외적으로 보호한다면, 어떠한 요건 하에 어떠한 방법으로 보호할 것인가? 이 쟁점은 10년의 임대차기간이 종료한 경우, 그 전이더라도 임대차계약이 종료하였고 임차인의 귀책사유로 인해 계약갱신을 주장할 수 없는 경우, 임차인의 귀책사유로 임대차계약이 중도 해지된 경우 문제된다. 부정경쟁방지법 2조 1항 카목처럼 추상적 구성요건만 두고(가령 “신규임차인76)이 공정한 상거래 관행이나 경쟁질서에 반하는 방법으로 임차인의 영업가치를 무단활용한 경우”) 법관이 구체적 사정을 고려하여 손해배상책임 유무 및 그 범위를 판단하게 하는 것이 최선(最善)의 방법이 아닐까 싶다. 기존임차인이 해당 점포에서 오랜 기간 영업을 하였거나77) 기존임차인 특유의 영업수완(手腕)이 존재하는 경우로서, 신규임차인이 기존 영업형태․상호․영업장소의 외관 등을 그대로 유지하거나 기존임차인 특유의 영업수완을 무단활용한 경우가 아닌 한, 손해배상책임이 쉽사리 인정되어서는 안된다고 생각한다. 이렇게 보면 기존임차인은 현행 상임법보다 덜 보호된다. 그러나 아래 마.에서 살펴보는 것처럼 임대인의 권리금 수령 금지가 추가됨으로써, 신규임차인은 임대인에게 권리금을 지급하지 않고 점포에서 영업을 개시할 수 있다. 

76) 임대인은 기존임차인의 영업가치를 부당하게 활용한 자가 아니므로, 임대인에게 손해배상책임을 물을 수는 없다. 만약 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는다면 임대인에게 손해배상책임을 물리는 것이 결과적으로 공평할 수 있지만, 본문 마.에서 살펴보는 것처럼 임대인의 권리금 수령은 금지되어야 한다.    77) 영업기간이 장기간일수록 임차인의 영업보호 필요성은 더 커진다고 볼 수 있다. 그러나 아무리 임차인의 영업기간이 장기간이더라도 임대차가 종료한 임차인을, 아직 임대차기간이 남아있는 임차인과 동일한 강도로 보호하는 것은 타당하지 않다

   손해배상책임이 인정될 경우 임차인의 손해액 산정의 편의를 위해 – 권리금 관련 거래관행을 고려하여 – 임차인의 직전 1년 간의 영업이익을 임차인의 손해로 추정하는 조항을 두는 것도 고려해봄직하다. 이 경우 손해액 산정의 어려움은 – 앞서 살펴본 것처럼{본문 Ⅱ. 3. 다. (1)} - 전문가(감정평가사)의 도움을 받아 해소할 수 있는 성질의 이 아니다. 법적 가치판단 내지 평가의 문제이기 때문이다. 물론 위 추정손해액은 임대인 또는 신규임차인이 영업을 개시한 시점 및 영업기간, 그 동안 기존임차인도 인근에서 동종영업을 하였는지 여부 등을 고려하여 법관이 적절히 증액 또는 감액할 수 있을 것이다. 

마. 임대인의 권리금 수령 금지  

   임대인이 신규임차인에게 영업양도를 하는 경우가 아님에도 불구하고 신규임차인으로부터 권리금을 수령하는 것은 법으로 금지해야 한다. 법에 반하여 임대인이 수령한 권리금은 신규임차인에게 반환해야 한다. 임대인은 신규임차인에게 유․무형의 영업재산을 이전해주지 않으므로 시설권리금이나 영업권리금을 받을 수 없다. 임대인의 지역권리금은 ‘차임’으로 징수하는 것이 정도(正道)이다. 임대인의 지역권리금이 인정되는 
거래관행을 추수(追隨)하기보다 이를 법으로 명확히 금지함으로써, 권리금 관련 거래를 투명화하고 협상력이 약한 신규임차인이 임대차계약 체결과정에서 부당하게 무거운 부담을 지는 것을 막을 수 있다. 물론 임대인의 권리금 수령이 금지됨에 따라 신규임차인이 부담할 차임이 상승함으로써, 신규임차인이 결과적으로 종전과 동일한 부담을 질 수도 있다. 그러나 시장상황에 따라 차임이 결정되었다면, 종전보다 차임이 상승한 것이 
반드시 문제라고 볼 수 없다. 오히려 현재 상태가 균형일 수 있기 때문이다. 

2. 해석론 

  비록 근본적 해결책은 아닐지라도, 해석론으로 본문 Ⅱ.에서 지적한 상임법의 문제점을 완화할 여지는 없을까? 다음과 같은 방법을 생각해 볼 수 있다. 

가. 상가임차권 양도․전대 : 이른바 “배신행위론”의 적극 활용  

판례는 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차목적물을 사용․수익시키더라도, 그러한 무단 양도․전대가 임대인과 임차인 간의 인적 신뢰관계를 파괴하는 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있으면, 민법 629조 2항에 따른 임대인의 해지권은 발생하지 않는다고 한다.78) 비록 판례상 배신행위가 아니라고 인정된 사유들은 제한적이지만, 이러한 판례법리를 상가임대차에 ‘확대’적용함으로써 상가임차인이 투자금을 회수하는 것을 보장할 수 있다. 이를 통해 사용수익권을 전제로 한 권리금은 보호대상에서 제외하고, 사용수익권을 전제로 하지 않은 권리금은 보호하는 현행 상임법의 평가모순 내지 체계부조화성을 완화할 수 있다. 
     임차권 양도․전대 시에는 - 아래 나.의 경우와 달리 - 임차권 양수인․전차인이 동종영업을 하는 자가 아니더라도 양도․전대로 인해 상가임대인에게 물적․경제적 손해가 발생할 가능성이 없다면, 배신행위가 아니라고 해석할 여지가 충분하다고 사료된다. 

78) 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 등.

대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 [건물철거][공1993.6.1.(945),1379] 【판시사항】 가. 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전되는지 여부 (적극)   나. 위 “가”항의 경우 토지 임대인의 동의가 없어도 경락인은 임대인에 대하여 임차권의 취득을 대항할 수 있는지 여부  (소극)   다. 임대인이 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 및 그에 대한 주장·입증책임의 소재   【판결요지】 가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다.  나. 위 “가”항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.   다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.   【참조조문】 가.나.다. 민법 제629조 가. 민법 제358조 나. 민법 제622조, 민사소송법 제261조 【참조판례】 가. 대법원 1992.7.14. 선고 92다527 판결(공1992,2391) 나. 대법원 1974.5.28. 선고 74다212 판결 1975.7.30. 선고 74다2032 판결 다. 대법원 1972.1.31. 선고 71다2400 판결(집20①민47) 【전 문】 【원고, 피상고인】 학교법인 ○○학원 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 업무담당변호사 김인섭 외 1인 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 이재성 【원심판결】 서울고등법원 1992.5.26. 선고 91나61589 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단. 가. 원심은, 이 사건 대지(1,020.7㎡)는 원고의 소유인데, 소외 1이 이를 임차하여 그 지상에 이 사건 건물을 신축하여 1973.11.30. 그의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 피고는 1990.10.26. 이 사건 건물에 관한 근저당권자 겸 위 소외 1의 채권자인 소외 2가 신청한 임의경매절차에서 이 사건 건물을 경락받아 1991.4.19. 그의 명의로 소유권이전등기를 마치고 이 사건 대지 중 330.18㎡를 그 부지로 사용하고 있는 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 대지를 점유할 권원에 관하여 주장·입증하지 아니하는 한 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 그 부지를 인도할 의무가 있다고 판시하고, 이어 이 사건 건물의 전소유자인 위 소외 1이 원고로부터 이 사건 대지를 임차하였고 피고가 이 사건 건물을 취득한 이후인 1991.4.25.까지 위 대지의 차임을 원고에게 계속 지급하여 왔으므로 결국 피고에게도 이 사건 대지에 대한 임차권이 있다는 피고의 주장을 다음과 같은 이유로 배척하였다.  즉, 위 소외 1이 이 사건 대지에 관한 임차권을 취득하였다 하여 이 사건 건물의 경락인인 피고도 당연히 임차권을 취득하였다고 할 수는 없을 뿐만 아니라 달리 피고가 원고로부터 이 사건 대지를 임차하거나 원고의 동의를 받아 이를 전차하였다거나 원고에게 이 사건 대지의 차임을 지급하였음을 인정할 수 있는 증거가 없고, 오히려 소외 3이 1987.12.15.당시 이 사건 건물의 소유자이던 위 소외 1과 이 사건 건물 중 지층 79.34㎡와 1층 330.18㎡에 대한 임대차계약을 체결한 후 그곳에서 술집을 경영하면서 이 사건 건물의 부지 외에 이 사건 대지 중 나머지 공터부분도 함께 사용하고 있고, 1989.4.17.부터 1990.10.17.까지는 위 소외 1에게 대지사용료 명목으로 매월 금 2,200,000원 상당을 지급하여 왔고, 1990.11.21.부터 1991.4.25.까지 5회에 걸쳐서는 원고에게 토지사용료 또는 대지사용료 명목으로 매월 금 2,200,000원을 지급하여 오다가 그 이후부터 지급을 중단한 사실을 인정할 수 있을 뿐이어서, 위 소외 3과 원·피고와의 관계에 관한 특별한 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서는 이로써 피고가 원고에게 위 대지사용권이 있다고 인정할 수는 없다는 것이다.  나. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 그 건물뿐만 아니라 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로( 당원 1992.7.14. 선고 92다527 판결 참조), 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 그에 수반하여 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 그 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다 고 봄이 상당하다.  그러나 이 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것 인바, 소론이 내세우는 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 그 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 그 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지도 규정한 것이라고는 볼 수 없다는 것이 당원의 판례( 1974.5.28. 선고 74다212 판결; 1975.7.30. 선고 74다2032 판결 등)가 취하고 있는 견해이다.  다만 위와 같은 경우에도 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 그 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다고 보아야 할 것임에도 불구하고, 이 사건의 경우 기록을 아무리 살펴보아도 피고가 원심에 이르기까지 이 사건 대지의 임차인의 변경에 관하여 위와 같은 특별한 사정이 있는 점에 관하여는 주장조차도 전혀 하지 않고 있음이 분명하다.   그렇다면 피고가 이 사건 대지에 관한 임차권의 취득을 원고에게 대항할 수 없다고 본 원심의 판단은 결론이 정당하고, 이 사건 대지의 임대인인 원고는 민법 제629조 제2항에 따라서 위 소외 1과 사이의 임대차계약을 해지하지 않더라도 임대인인 자신의 동의 없이 임차권을 취득한 피고에게 직접 이 사건 대지의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 할 것이므로, 이와 반대되는 견해를 전제로 원심판결을 비난하는 논지는 결국 받아들일 것이 못된다.  2. 같은 상고이유 제2점에 대한 판단. 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 위 소외 3과 원·피고와의 관계에 관한 특별한 주장·입증이 없는 한 피고가 원고로부터 직접 이 사건 대지를 임차하거나 원고의 동의를 받아 이 사건 대지의 임차권을 양수하든지 전차하였다고 볼 수는 없다는 취지로 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 이유가 모순되거나 주장입증책임을 전도한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지도 이유가 없다.  3. 같은 상고이유 제3점에 대한 판단. 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 원고가 위 소외 1에게 이 사건 대지를 임대하게 된 경위와 내용, 위 소외 1이 이 사건 건물을 신축한 경위, 원고가 피고에게 이 사건 건물의 철거를 구하게 된 경위 등 제반 사정을 고려하면 원고의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다고 판단한 것도 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니한 채 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 소론이 지적하는 당원 1991.6.11. 선고 91다9299 판결은 이 사건과 사안이 다른 것이어서 원심이 소론과 같이 위 판결에 반하는 판단을 하였다고 볼 수도 없으므로, 논지도 이유가 없다.   4. 그러므로 피고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.   대법관   윤관(재판장) 김주한 김용준(주심) 천경송

대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 [건물철거등][공1993.7.1.(947),1553] 【판시사항】 가. 임차권의 무단양도 또는 전대시 임대인의 계약해지권을 규정한 민법 제629조의 규정취지   나. 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 임대인에게 임대차계약해지권이 있는지 여부 (소극)   다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례  【판결요지】 가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.  나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.  다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.  【참조조문】 민법 제629조 【참조판례】 나. 대법원 1972.1.31. 선고 71다2400 판결(집20①민47) 1993.4.13. 선고 92다24950 판결(공1993,1379) 【전 문】 【원고, 피상고인】 학교법인 신흥학원 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1992.9.8. 선고 91나12720 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고(제1항), 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제2항)고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차물을 사용 수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속 시키기 어려운 배신적행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지(종지)시킬 수 있도록 하고자 함에 있다 고 할 것이다.  따라서, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위의 법조에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 해석함이 상당하다.   2. 원심판결이유에 의하면 원심은, 제1심의 공동피고 소외인은 1983.11.경 이 사건 대지위에 이 사건 건물을 건축하여 소유하다가, 제1심판결 선고 후인 1991.7.8. 그의 처인 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정하고, 위 소외인은 당초 위 건물을 건축하기에 앞서 원고와의 사이에 위 건물의 부지에 관한 임대차계약을 체결하였는데, 그 임대차계약상 임차인 명의는 위 소외인으로만 되어 있으나 그의 처인 피고도 당연히 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하는 것이므로 위 건물의 부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 위 소외인이 1983.10.31. 원고와의 사이에 위 건물부지에 관하여 임대차계약을 체결한 사실과 위 계약체결 당시 피고가 위 소외인의 처였던 사실은 이를 인정할 수 있으나, 그러한 사정만으로 피고 또한 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하고 있다고 볼 수 없다고 배척하고, 피고는 위 소외인으로부터 위 건물을 양도받으면서 그 건물부지에 관한 임차권도 아울러 양도받았으며, 이에 대하여 원고가 동의하였거나 사후에 이를 승낙(소급적 추인)하였으므로 피고는 위 건물부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 원고가 위 임차권의 양도에 대하여 동의하였다거나 사후에 승낙하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척하고, 피고에게 위 건물의 철거와 그 부지부분 대지의 인도를 명하였다.   3. 기록에 의하면, 이 사건 임대차계약은 위 소외인과 피고 부부가 그 전부터 경영해 오던 가구점 건물의 부지가 도로부지로 편입됨에 따라 동두천시가 그 건물을 철거시키면서 그 보상 내지는 이주대책의 일환으로 원고에게 알선하여 체결된 것이고, 그 계약에서는 임대기간을 토지의 처분시까지 보장하고 그 처분시에도 임차인의 우선매수권을 보장하였으며, 임대료도 3년차마다 조정하도록 하는등 임차인의 지위가 강화되어 있고, 피고는 위 소외인과 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 상호가 동양가구인 가구점을 경영해 오다가 1988.11.11. 그와 협의이혼을 하면서 그 위자료 명목으로 당시 미등기이던 이 사건 건물을 양도받기로 하고 그때부터는 혼자서 위 가구점을 경영해 왔으며, 1992.3.7. 위 소외인과 다시 혼인하고 위 건물에서 동거하고 있는 사실이 엿보이는 바(을 제2, 4의 1, 8의 3, 24, 26, 28, 30, 31, 각 호증, 제1심의 현장검증결과), 사정이 이와 같다면 피고는 본래의 임차인인 위 소외인과 동일한 사업을 수행하면서 그 형식적인 사업주체의 인격만 변경된 것 뿐이고, 더구나 피고는 위 소외인과 부부간으로서 한 세대를 구성하고 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영해 오고 있었던 터이었고, 그후 다시 위 소외인과 혼인하여 같은 건물에 동거하고 있는 바여서, 실질적으로 임대인인 원고의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치는 것도 아니고, 이와 같은 경우에는 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고에게는 계약해지권이 발생하지 아니하고 피고는 위 임차권의 양수나 이에 터잡은 사용·수익을 임대인인 원고에게 주장할 수 있다고 보는 것이 옳을 것이다.   그렇다면 원심판결에는 임대인의 승낙없이 제3자가 임차물을 사용·수익하는 경우의 법률관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 범위안에서 이유 있다.   그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   최종영(재판장) 최재호 배만운(주심) 김석수

나. 신규임차인이 동종영업을 하는 경우에 한하여 기존임차인 보호   

    임대인이 기존임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고 다른 임차인과 임대차계약을 체결하였는데 다른 임차인이 기존임차인의 영업과 다른 종류의 영업을 하는 경우, 임대인은 방해금지의무 위반에 따른 손해배상책임을 부담하는가? 이 경우 임대인과 신규임차인은 기존 임차인이 형성한 영업가치를 부당하게 활용하여 이득을 얻었다고 볼 여지가 없다. 물론 임대인이 신규임차인으로부터 받은 권리금이 과연 
정당한 것인지 의문이 제기될 수는 있다. 하지만 임대인이 권원없이 이득을 누렸다고 해서 마찬가지로 권원이 없는 기존임차인이 이를 문제삼는 것은 부당하다. 둘 다 권원이 없다면 일단 현재 상태로 놓아두고, 임대인과 신규임차인의 사이의 권리금 계약의 효력을 부정함79)이 바람직하다. 따라서 임대인이 종전과 다른 종류의 영업을 한다고 주장하면서 기존임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우, 임대인에게는 정당한 사유가 있다고 보아야 한다. 나아가 임대인이 위와 같은 의사를 표명하지 않고 계약체결을 거절하였더라도 결과적으로 임대인 또는 (임대인과 계약을 체결한) 신규임차인이 다른 종류의 영업을 하고 있다면, 기존임차인이 임대인에 대하여 방해금지의무 위반을 이유로 한 손해배상청구는 할 수 없다고 봄이 공평하다. 

79) 임대인과 신규임차인 사이의 권리금계약을 민법 103조를 근거로 무효화시키고, 신규임차인의 부당이득반환청구를 허용하는 해석론을 진지하게 고민할 필요가 있지 않을까? 차임과 보증금 이외에 신규임차인으로부터 별도의 금원을 수령할 ‘권원’이 임대인에게 존재하지 않음에도 불구하고 임대인이 권리금을 받았다면, 그 권리금 계약은 신규임차인에게 경제적으로 중대한 부담을 지우는 것이자 상가임대차 거래질서를 교란시키는 것으로서 공서(公序)위반의 법률행위로 볼 수 있지 않을까?

   그런데 이러한 해석론에는 두가지 난점이 있다. ① 상임법 10조의4는 “임대목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우”에 면책을 인정하고 있다. 위 면책조항을 ‘반대해석’하면 임대목적물을 영리로 사용하였다면 임대인은 면책되지 않는다는 결론에 이른다. 물론 반대해석이 언제나 타당한 것은 아니다. A가 참이라고 해서 not A가 항상 거짓인 것은 아니다. 그러나 위 면책조항은 임대인이 최소한 1년 6개월 차임 정도의 손해를 보아야 계약체결 거절이 정당화된다고 말하고 있고, 이는 강행규정인 권리금회수기회 보호 조항을 임대인이 잠탈하는 것을 막기 위해 마련된 조항이다. 위 조항의 입법취지를 가급적 살리려면 ‘업종을 불문하고’ 임대인이 임대목적물로부터 차임 등의 수익을 얻은 경우, 임대인의 방해금지의무 위반을 인정하는 것이 자연스러운 측면이 있다. ② 정당한 사유는 임대인의 ‘방해금지의무’를 면제해 주는 사유이고, 방해금지의무는 기존임차인이 주선한 신규임차인과의 ‘임대차계약 체결 단계’에서 문제된다. 임대차계약 체결 단계가 아니라 그 후 시점(해당 점포에서 제3자가 영업을 하는 시점)을 기준으로 업종의 동종성을 따져서 정당한 사유 유무를 결정하는 것은, 상임법 상 정당한 사유라는 법률요건이 놓은 위치 및 체계와 어울리지 않는다.  
   하지만 위와 같은 사정에도 불구하고, 상임법의 체계부조화성을 완화하고 임대인과 임차인의 균형잡힌 보호를 도모하는 차원에서 법원이 적극적 해석론(“신규임차인이 동종영업을 하지 않아 기존임차인의 영업가치를 활용한다고 볼 수 없는 경우, 임대인의 계약체결 거절에 정당한 사유가 있다” 또는 “신규임차인이 기존임차인의 영업가치를 활용하지 않는 경우 임대차 종료 당시의 권리금은 0으로 보아야 한다”)을 모색함이 타당하다고 생각한다.80) 상임법 10조의4 1항의 “정당한 사유”와 상임법 10조의4 3항의 “임대차 종료 당시의 권리금” 은 법해석자의 가치판단과 평가가 반영될 수 있는 ‘열린 개념’이기 때문이다(법은 입법자보다 현명하다!). 권리금 회수기회의 ‘과도한’ 보호는 권리금 거래의 투기적 성격을 조장하여, 사회전체적으로 득(得)보다 실(失)이 크다는 점도 고려해야 한다.  

80) 필자와는 반대로 “사용수익권이 없는 임차인의 영업가치도 원칙적으로 보호해야 한다”는 상임법 10조의4의 입법취지를 적극적으로 고려하여 해석론을 전개하는 문헌으로는 박건령(주 3) 참조

다. 임대차계약 종료시 ‘정당한 권리금’의 엄격한 인정  

    임대차계약 종료시점을 기준으로 기존임차인의 최근 영업이익이 ‘0’인 경우에도 영업권리금을 인정할 수 있는가? 임차인의 투자금 회수에 주목한다면 또는 지역권리금을 별도로 인정한다면, 이 경우에도 임대차계약 종료시 ‘정당한 권리금’이 존재한다고 볼 여지가 있다. 그러나 임대차종료 시점에서 임차인의 영업의 시장가치에 주목한다면, 이 경우 영업권리금을 인정해서는 안된다. 손해보는 점포라고 해서 항상 영업가치가 0이라
고 단정할 수는 없지만, 가까운 미래에 손익분기점을 넘어설 가능성이 낮다면 영업가치가 거의 없다고 봄이 - 따라서 영업권리금이 0에 가깝다고 보는 것이 - 타당하다. 위와 같은 사안에서 영업권리금을 적극적으로 인정하면, 권리금 거래의 투기적 성격을 조장할 위험도 있다.  

라. 추가 고려사항  

    상가임차인이 10년의 임대차기간을 모두 활용하지 않고 그 전에 임대차계약을 종료시키면서 상임법 10조의4에 따라 권리금을 회수하려는 경우에도 위 나. 다.와 같은 해석론을 관철하면, 상가임차인이 ‘과소보호’된다. 현행 상임법에 따르면 이 경우도 10년을 모두 활용한 경우와 마찬가지로 ‘사용수익권이 없는 임차인’이긴 하나 ‘실질적으로는’ 잔존 임대차기간 동안의 사용수익권이 있는 임차인처럼 취급함이 균형이 맞기 때문이
다. 이러한 과소보호 문제는 ① 위 가.와 같이 배신행위론을 적극 활용하여 임차인이 계약을 종료시키지 않고 임차권을 양도․전대하도록 유도하고, 그 과정에서 권리금을 수령하도록 함으로써, ② 위 나. 다.와 같은 해석론을 관철시키지 않고 이종(異種)영업이거나 최근 영업이익이 0인 경우에도 임대인의 손해배상의무를 인정하되 (잔존 임대기간을 고려하여) 그 액수를 감액함으로써81) 어느 정도 해소할 수 있다.  

81) 다만 이 경우 기존임차인이 주선한 신규임차인과 임대인이 계약을 체결한다면, 기존임차인은 신규임차인으로부터 - 임차권을 양도․전대한 경우에 비해 - ‘과다한’ 권리금을 받을 수 있다. 궁극적으로는 임차권 양도․전대를 수반하지 않은 임차인의 영업양도는 가급적 이루어지지 않는 방향으로 거래문화가 정착될 필요가 있다고 사료된다.

Ⅴ. 결론에 갈음하여  

    비록 법이 제정된 지 얼마 지나지 않았더라도 문제가 있는 법이라면 시급히 개정되어야 한다. 현상유지를 통해 문제가 곪고 확대되는 것보다 당분간 다소의 혼선이 있더라도 문제를 바로 잡는 것이 더 낫다. 영업의 시장가치는 임차인이 임차권양도를 포함한 영업양도를 통해 회수할 수 있으면 충분하다. 정당한 권리금은 이러한 거래를 통해 자율적으로 결정될 것이다. 법은 임차인이 임차권양도를 보다 쉽게 할 수 있도록 하고, 양도대상인 임차권의 가치를 높이는 방식으로(최장 임대기간의 연장 등), 임차인의 영업의 시장가치 회수를 도와야 한다. 또한 이러한 거래가 투명하고 공정하게 이루어질 수 있도록 공법적 규제(ex. 권리금에 대한 과세제도, 권리금 거래의 중개 관련 규제)도 정비해야 한다. 이렇게 되면 폭탄돌리기 성격을 띠는, 기존임차인-신규임차인의 연쇄로 이루어진 현재와 같은 권리금 거래의 사슬은 자연스럽게 끊어진다. 
   점포의 사용수익권이 없는 임차인이 영업양도를 통해 영업의 시장가치를 회수할 수 있도록 보장하고 그 과정에서 임대인에게 의무를 부과하는 현재의 임차인 보호방법은, 임대인의 소유권과 사적 자치를 법리적으로 타당하지 않은 방식으로, 지나치게 제한한다. 점포의 사용수익권이 없는 임차인이 창출한 영업의 시장가치는 지금과 같이 절대적․원칙적으로 보호하지 말고 상대적․예외적으로 보호해야 한다. 그것만으로 임차인 보호가 불충분하다면 임차인의 사용수익권을 강화해야 한다. 현 상임법의 권리금회수기회 보호조항은 그 불명확성과 체계부조화성으로 인해 필연적으로 여러 문제를 일으킨다. 입법론의 관점에서 전면 재검토가 필요하다.82) 

82) 상임법의 권리금회수기회 보호조항 입법과정에서, 임대인의 방해금지의무위반 시 임차인이 주장할 수 있는 손해배상액수와 관련(시설권리금 산정 시 임차인이 철거해야 할 시설은 제외해야 하는지 여부)하여 논쟁이 있었다. 이 와중에 이루어진 국회의원 서영교의 다음 발언은 의미심장하다.  “이 모든 것을 해결할 방법이 임대기간을 길게 하면 권리금은 필요가 없다니까. 다 해결하고 투자한 만큼 일할 수 있게 하고 그러면 안정적이거든. 사실은 그게 근본적인 해결방안이에요. 사람들이 모두 다 얘기하는 게 일정 기간 투자한 만큼 일할 수 있게만 해 주신다면 다 해결되는 것이거든요. 되게 복잡해지는 거지요.”   332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호(2015. 4. 24) 44.