신규임차인에게 철거/재건축게획등의 고지가 권리금회수방해행위 여부

2024다232530   손해배상(기)   (아)   파기환송

[신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지 문제된 사건]

◇1. 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 건물의 철거·재건축 계획 등을 고지하였다는 사정만으로 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지(원칙적 소극)◇

  상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다.

  건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결, 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 등 참조).

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.  ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>  ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.  [전문개정 2009.1.30] 【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.  다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다.  마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)    ********************************   서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 혜인 담당변호사 이주하) 【피고, 피항소인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인 현백 담당변호사 정영주) 【변론종결】 2021. 10. 26. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 10. 15. 선고 2019가단5107176 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 다음에서 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 70,098,500원 및 이에 대한 2019. 5. 24.부터 2021. 12. 21.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 35%를 부담하고, 피고가 65%를 부담한다. 4. 제1항 중 돈 지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 111,000,000원 및 이에 대한 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 가. 소외 1은 자신이 소유하던 서울 서대문구 (주소 생략) 건물(그중 1층 100㎡, 2층 30㎡)(이하 “이 사건 점포”)에서 “(상호명 1 생략) (지점명 1 생략)”을 운영하였다.  나. 원고는 2017. 3. 20. 소외 1과 사이에, 이 사건 점포에 관하여 「보증금 8,000만 원, 월세 360만 원」의 임대차계약이 존재한다는 전제 하에, 1억 1,100만 원의 권리금계약서를 작성하였다.  원고는 소외 1에게 계약 당일 11,000,000원을 지급하고, 2017. 5. 1. 45,000,000원, 2017. 5. 24. 55,000,000원을 지급하였다. 다. 원고는 2017. 5. 2. 소외 1과 사이에 이 사건 점포에 관하여, 보증금은 8,000만 원, 월세는 360만 원(부가가치세 별도), 기간은 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지로 정한 임대차계약서를 작성하였다.  라. 피고는 2018. 10. 15. 소외 1이 소유하던 건물 전체를 매수하여 2019. 1. 15. 소유권을 취득하였다. 마. 피고는 2019. 1. 15. 소유권이전등기를 마친 날 원고에게 “갱신계약 또는 신규계약시에 건물의 재건축 예정 사실을 고지·반영할 것이다”라고 말하였고, 2019. 1. 16. 및 2019. 2. 1.에도 같은 취지로 말하였다.  바. 피고는 원고의 2019. 2. 13.자 내용증명을 받은 후인 2019. 3. 6.자 내용증명에서 “수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규임차인과의 신규계약시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다”라고 주장하였다.  사. 원고는 기간 만료 직전인 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기하고, 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였다. 아. 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2(주식회사 산맥)에게 이 사건 점포를 임대한 이래 최종적으로 건물 전체를 임대하였고, 소외 2는 건물 전체의 리모델링 공사를 마치고 2020. 3. 29.부터 “(상호명 2 생략)”라는 상호의 커피전문점을 운영하고 있다.  【근거】 갑 제1, 2, 3, 21 내지 25호증, 을 제2, 10호증 2. 양측의 주장 원고는 청구원인으로, 피고가 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것은 “정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”에 해당하므로, 피고는 권리금계약서상의 권리금을 배상할 의무가 있다.  피고는 이에 대하여, 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것일 뿐, 계약갱신 또는 신규계약의 체결을 거절한 적이 없고, 원고가 피고에게 신규 임차인 주선행위를 한 적이 없으므로, 손해배상책임이 없다고 주장한다.  3. 판단 가. 관련 규정 1) 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 「임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.」라고 규정하고, 제3항은 「임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.」라고 규정하고, 제1항 단서에 「제10조 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.」라고 규정한다.  2) 제10조 제1항은 「임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.」라고 규정하고, 위와 같이 개정된 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고,주1) 한편 임대인이 「계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유」로 제1항 단서 제7호 가)목은 「임대인이 “임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우”에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우」를 규정하고 있다.  나. 구체적 판단 1) 제10조 제1항 단서 제7호 가)목의 “정당한 사유”는 임대인인 피고가 이를 증명하여야 할 것인바, 피고가 원고와의 임대차계약 종료 후 소외 2 또는 주식회사 산맥과 사이에 임대차계약 및 화해 약정서(을 제10호증의 1, 2)를 작성할 때, 특약사항에 “건물 전체의 재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)”의 설명 조항을 기재한 사실 및 첨부된 “평면도”가 “정당한 사유”에 해당하는 “구체적”인 재건축 계획이라고 볼 수 없다.  2) 임차인의 계약갱신요구권은 “차임과 보증금” 외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이다(제10조 제3항). 따라서 피고가 주장하는 “건물의 재건축 예정 사실”은 임차인의 동의가 없는 이상 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영할 수 없고, 임차인에게 그와 같이 요구하는 것은 제15조의 입법취지에 위반되어 허용할 수 없다.  그런데도 피고는 소유권을 취득한 날부터 원고 및 신규임차인에게 “건물의 재건축 예정 사실”을 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고,주2) 이로써 원고 또는 신규임차인으로 하여금 갱신계약 또는 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며, 이는 곧 정당한 사유 없이 원고의 계약갱신요구를 거절한 것이나 다름없는 것으로서 원고의 권리금 회수를 방해한 것이다.  뿐만 아니라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하는바(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조), 설령 피고 주장과 같이 원고가 피고와 신규임차인 사이의 구체적인 주선행위를 하지 않았다고 하더라도, 피고가 “전 임대차와 동일한 조건”으로 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으므로, 권리금 회수를 방해한 것이라고 판단된다.  3) 손해배상 액수 가) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(제10조의3 제1항).  나) 무형재산의 평가 제1심법원의 감정 당시 원고가 폐업하여 이 사건 점포에서 퇴거하였고, 이에 감정인은 유형재산(영업시설) 외에 무형재산만을 평가대상으로 삼아 감정평가에 관한 규칙 제23조에 의거 수익환원법을 적용하여 평가하였으며, 할인기간은 10년, 즉 개정된 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 적용에 따른 갱신계약 또는 신규계약 이후 10년의 임대차계약의 존속을 전제로 52,722,000원으로 추정하였다.  다) 유형재산의 평가 (1) 앞서 본 바와 같이 제1심법원의 감정인은 현존하지 않은 유형재산(영업시설)을 평가대상에서 제외하였다. 그러나 소외 1이 2014. 5. 20.경 이 사건 점포(1층)에 158,950,000원을 투입하여 인테리어 공사를 한 것으로 보이고(갑 제8호증의 3), 원고가 소외 1로부터 이 사건 점포 내 냉·난방기, 계산대 주변 비품, 테이블, 커피 제조 비품 등을 인수하였는바(갑 제8호증의 1, 2), 당시 지급된 권리금의 산정에는 인테리어 공사 부분 및 비품의 가치도 포함되었을 것으로 추정되므로, 그 평가액 또한 손해배상으로서 권리금에 포함되어야 한다.  (2) 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실을 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있는바(대법원 2017. 9. 26. 선고 2014다27425 판결 등 참조), 이는 손해의 공평·타당한 분담을 지도원리로 하는 손해배상제도의 이상과 기능을 실현하고자 함에 그 취지가 있다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 참조).  이 사건의 경우 손해배상책임 발생 당시, 즉 피고의 갱신계약 거절 또는 신규계약 거절 당시에는 위 유형재산이 현존하였으나 감정 당시에는 현존하지 아니하여 부득이하게 평가에서 제외될 수밖에 없었는바, 이 사건 또한 손해의 액수 산정을 위한 유형재산의 평가액수의 문제이므로, 손해배상제도의 지도원리 측면에서 위 법리를 적용하기로 한다.  (3) 우선 인테리어 공사 부분의 평가에 관하여 보건대, 인테리어 공사가 2014. 5. 20.경 완료되었는바, 가맹본부(상호명 1 생략)의 별도 요구가 없는 이상, 가맹사업자가 임차인인 경우 상가건물 임대차보호법 상의 계약갱신요구가 가능한 10년의 기간 동안 종전의 인테리어를 유지할 수 있다고 보인다. 따라서 인테리어 공사 부분은 계산의 편의상 매년 15,895,000원(158,950,000/10)씩 감가상각된다고 볼 경우, 갱신계약 또는 신규계약이 거절되어 종전 임대차계약이 종료된 다음날인 2019. 5. 25.부터 인테리어 공사 존속기간인 2024. 5. 24.경까지 5년간의 인테리어 잔존가치는 79,475,000원이다.  다음 비품 등의 평가에 관하여 보건대, 원고는 비품 중에서 시세확인이 가능한 비품의 중고가격이 적어도 8,000,000원이라고 주장하고 있는바(2020. 7. 1.자 준비서면), 원고가 인수한 비품내역에 비추어 보면, 위 8,000,000원이 부당하지는 않다.  라) 책임제한 다만 원고와 신규임차인 사이의 교섭된 권리금액수가 명확하게 밝혀지지 않은 점, 유형재산의 평가는 원고의 주장을 바탕으로 당원이 추정한 점, 철거비용은 피고가 부담하기로 한 점(을 제5호증), 갱신계약 또는 신규계약의 무산 이후 이 사건 점포에서 동종업종이 영업하게 된 것을 피고가 처음부터 염두에 둔 것으로 보이지 않는 점 및 원고가 지급한 권리금액수 등의 모든 사정을 종합하여, 피고의 책임을 50%로 제한하기로 하고, 이에 따라 계산한 손해액은 70,098,500원{= (52,722,000 + 79,475,000 + 8,000,000) × 0.5}이다.  4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 손해배상금 70,098,500원 및 이에 대한 소장 송달 다음날인 2019. 5. 24.부터 다투는 것이 타당한 당심판결 선고일인 2021. 12. 21.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위와 같이 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소하여 피고로 하여금 원고에게 위와 같이 지급할 것을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  판사   강영훈(재판장) 노태헌 김창현 주1) 2018. 10. 16. 개정 전의 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고 있고, 개정된 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고, 부칙 제2조는 「제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.」라고 규정하고 있다. 따라서 종전 임대차계약이 2018. 10. 16. 이후에 갱신계약 또는 신규계약이 체결될 경우 개정 법률이 적용된다.  주2) 원고가 신규임차인의 주선행위를 하지 않았다는 피고 주장과는 달리 원고가 신규임차인의 주선행위를 하였고, 다만 구체적인 계약협의가 되지 않았을 뿐으로 보인다. 2019. 1. 16.자 전화대화(갑 제5호증) : … 근데 그쪽에서 물어 보더라고요 그러면 남은 기간은 그대로 승계되는 건지 아니면 그 새로 오신 분이 이게 뭐 날짜는 정해 주시는 건지 해서 2019. 2. 1.자 전화대화(을 제2호증) : … 그러니까 재계약을 제가 이제 새로 임차인을 데리고 갔을 때 제가 그동안 사장님하고 얘기했던 거 있잖아요 … 거절이 아니라 저거거든요, 제가 새로운 임차인을 데리고 갔을 때 … 이제 얘기가 되고 있고 있거든요, 그 사람하고 … 그럼 좀 고치라고, 제가 저하고 그쪽하고 얘기할 때 … 제가 다시 한 번 확인하고 그쪽이랑 전화를 해서 뭐 변경할 거 있으면 변경해서 다시 뭐 얘기하도록 할게요

대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결(공2022하, 1847) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 4인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 원일건설산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김명종 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 원고의 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지(피고의 상고이유 1, 2) 가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다.  건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).  나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 이 사건 건물은 1986. 4. 7. 사용승인을 받았다. 원고는 2015. 1.경 이 사건 건물 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 소유자인 피고와 임대차기간을 2015. 1. 1.부터 2016. 12. 31.까지로 하여 위 상가에 관한 임대차계약을 체결하였고, 그 기간은 두 차례 갱신을 거쳐 2018. 12. 31.까지 연장되었다.  (2) 피고는 이 사건 건물에 관하여 2015. 12.경 강남구청장으로부터 호텔 건축에 필요한 관광숙박업 사업계획승인을 받았다. (3) 원고는 2018. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였으나, 피고는 2018. 11. 16. 원고에게 ‘총임대차기간이 5년이 되는 2019. 12. 31.에는 이 사건 건물의 재건축을 위하여 점유회복이 필요하다.’고 통지하였다. 원고는 2019. 11. 18. 피고에게 다시 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하고, 영업을 계속하였다.  (4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가의 임대차 승계를 전제로 한 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외 1을 신규 임차인으로 주선하였다. 피고의 직원 소외 2는 2020. 10. 13. 원고, 소외 1과 만난 자리에서 ‘2024년이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간으로 계약한다면 승계계약 형태로 해서 보증금과 월 임대료를 5% 범위 내에서 진행할 수는 있지만, 그렇지 않고 10년의 새로운 계약으로 한다는 계획이면 수용할 수 없다. 4년 후 권리금도 인정할 수 없다.’고 말하였다(이하 ‘이 사건 고지’라 한다). 그 후 소외 1은 이 사건 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 원고와 소외 1은 2020. 10. 21. 위 권리금계약을 해지하였다.  (5) 한편 피고는 재건축을 위해 이 사건 건물의 2, 3, 4층을 공실로 두고 임대하지 않고 있는 상태이다. 다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 다음과 같은 결론이 도출된다. (1) 위에서 보았듯이, 이 사건 건물은 1986년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 이미 약 35년이 지났다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거·재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있다.  (2) 이 사건 고지에 포함된 피고의 소외 3에 대한 제안 내용은 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다.  (3) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 소외 3에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다.  라. 그런데도 원심은, 이 사건 건물의 재건축이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않은 이상, 임대인이 진정한 의사로 오래된 건물을 재건축하더라도 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담한다고 전제하고, 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였다.  원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

☞  원고가 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 음식점을 운영하던 중 A와 이 사건 점포의 시설 및 권리금 일체를 권리금 7,000만 원에 양도하는 내용의 권리금 계약을 체결하였는데, 피고가 원고에게 이 사건 점포가 속한 건물의 재건축을 계획하고 있어 3년의 임차기간에 한하여 새로운 임대차계약 체결이 가능하다고 고지하여, 원고와 A 사이의 권리금 계약이 해제됨. 이에 원고는 피고를 상대로 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상을 청구함  

☞  원심은, 피고가 정당한 사유 없이 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시함으로써 원고가 신규임차인이 되려는 A로부터 권리금을 회수할 기회를 방해하였으므로, 피고가 원고에게 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고 그 철거․재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어려운 점, 피고의 고지 내용이 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위 고지 행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않는다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함  

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대        법        원  제     1     부   판           결 

사       건 2024다232530  손해배상(기)
원고, 피상고인 원고
소송대리인 변호사 박순배 외 3인
피고, 상고인 피고
소송대리인 법무법인(유한) 진솔
담당변호사 신문재
원 심 판 결 서울남부지방법원 2024. 3. 22. 선고 2023나55106 판결
판 결 선 고 2024. 7. 31.

주       문  

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울남부지방법원에 환송한다.

이       유  

  상고이유를 판단한다.   

  1. 사안의 개요  

  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.  

  가. 원고는 2018. 4. 30. 피고와 서울 강서구 (주소 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 중 ○호 및 △호(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 임대차보증금 22,000,000원, 월 차임 2,600,000원, 임차기간 2018. 7. 1.부터 2019. 6. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2021. 6. 30. 위 임대차계약의 임차기간을 2021. 7. 1.부터 2022. 6. 30.까지로 연장하는 내용의 새로운 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였으며, 2022. 7. 1. 이 사건 임대차계약에 관한 묵시적 갱신이 이루어졌다.  

  나. 원고는 이 사건 점포에서 음식점을 운영하던 중 2022. 8. 26. 소외인과 이 사건 점포의 시설 및 권리 일체를 권리금 70,000,000원에 양도하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 권리금 계약’이라 한다)을 체결하였다.  

  다. 원고는 2022. 8. 말경 피고에게 새로운 임차인과의 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 피고는 원고에게 이 사건 건물의 재건축을 계획하고 있어 3년의 임차기간에 한하여 새로운 임대차계약 체결이 가능하다고 고지(이하 ‘이 사건 고지’라 한다)하였고, 이후 위와 같은 고지로 인하여 이 사건 권리금 계약은 해제되었다. 

  2. 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는지 여부(피고의 제2 상고이유)   

  가. 관련법리  

  상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하면서, 제4호에 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 

  건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획․단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거․재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용․취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결, 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 등 참조).  

  나. 원심의 판단  

  원심은 판시와 같은 이유로, 피고가 정당한 사유 없이 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시함으로써 원고가 신규임차인이 되려는 소외인으로부터 권리금을 회수할 기회를 방해하였다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.  

  다. 대법원의 판단  

  1) 원심판결 이유와 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.  

  가) 이 사건 건물은 1985년 사용승인을 받은 건물로서 원심 변론종결 시를 기준으로 약 39년이 지났다. 피고는 재건축을 위해 이 사건 점포를 포함하여 이 사건 건물의 상당 부분을 공실로 두고 있다. 또한 피고는 현재 임대차관계를 유지하고 있는 임차인들과의 계약에서 특약사항으로 “재건축이 예정되어 있으므로 2025. 8. 31. 이후에는 더이상 임대차를 하지 않는다.”라는 내용을 두고 있다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거․재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어렵다. 

  나) 이 사건 고지의 내용은 위와 같은 구체적인 철거․재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어렵다. 피고가 이 사건 고지를 한 이후 그와 모순되는 언행이나 행동을 하였다고 볼 정황도 찾아볼 수 없다. 

  다) 이와 같이 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 볼 수 없고, 그 계획․단계가 구체화되지 않았는데도 피고가 신규 임차인에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수한 것이라거나 피고가 이 사건 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 이는 이 사건 고지 내용이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 충족하지 않더라도 마찬가지이다. 

  2) 그런데도 원심은, 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 고지가 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 판단하였다. 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

  3. 결론  

  나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.