서울시 상가임차인 상담사례 - 수리비와 관리비

 

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 [보증금반환][공2021상,1066] 【판시사항】 [1] 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서를 해석하는 방법   [2] 임대인의 임차목적물 인도의무의 내용 / 임대인의 임차목적물 사용ㆍ수익상태 유지의무가 임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생한 경우 면해지는지 여부(소극) 및 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이를 알거나 알 수 있었더라도 마찬가지인지 여부 (적극)   【판결요지】 [1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.  [2] 임대인은 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.  임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 민법 제105조 [2] 민법 제623조 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결(공2002하, 1816) 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다235647 판결(공2018하, 1586) 대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다253430 판결(공2021상, 756) [2] 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(공2010상, 995) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 동양전자산업 주식회사 외 1인 (소송대리인 변호사 소정임 외 1인) 【원심판결】 인천지법 2020. 12. 10. 선고 2020나56066 판결 【주 문】 1. 원심판결의 원고 패소 부분 중 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원에 환송한다. 2. 원고의 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 나머지 상고와 피고 2에 대한 상고를 모두 기각한다. 3. 원고와 피고 2 사이의 상고비용은 원고가 부담한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 손해배상청구 부분 가. 원심판결의 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2018. 7. 20. 피고 동양전자산업 주식회사(이하 ‘피고 회사’라고 한다)로부터 부천시 (주소 생략)에 있는 나동 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 103호(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 기간 2018. 6. 1.부터 2020. 5. 31.까지, 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 하고, 이 당시 작성한 임대차계약서를 ‘이 사건 임대차계약서’라고 한다)을 체결하였다.  2) 그런데 피고 회사는 그 이전인 2016. 11. 11. 이 사건 건물 중 1층 내지 3층의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하였다. 이에 따라 그 이전에 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 소외인이 이 사건 점포에서 계속하여 편의점을 운영하고 담배소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새로이 이 사건 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배소매인 지정을 받는 것은 불가능해졌다.  나. 임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무에 관한 법리오해의 상고이유 주장에 대하여 본다. 1) 원심은 위와 같은 사실관계를 토대로 아래와 같은 사정을 들어 피고 회사의 임차목적물에 관한 사용ㆍ수익상태 유지의무 위반이 인정되지 아니하거나 피고 회사가 손해배상책임을 부담하지 아니한다고 판단하였다.  가) 피고 회사가 이 사건 건물의 용도를 변경한 때는 2016. 11. 11.로 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전이다. 나) 원고는 2016. 5.경부터 실질적으로 이 사건 점포에서 편의점(이하 ‘이 사건 편의점’이라고 한다)을 운영하였다. 다) 원고와 소외인은 이 사건 임대차계약서를 작성하기 전날인 2018. 7. 19. 이 사건 편의점에 관한 가맹계약 양도ㆍ양수계약을 체결하였고, 이에 따라 임대차계약서의 임차인을 원고로 변경할 필요가 생겼다. 원고와 소외인이 피고 회사에 임차인 명의만 변경하여 임대차계약서를 다시 작성해달라고 요청하였고 피고 회사는 그 요청에 소극적으로 응한 것에 불과하다. 이 사건 임대차계약서는 임차인 이외에는 소외인과 작성한 임대차계약서와 내용이 동일한바, 원고와 피고 회사는 임차인 이외의 다른 계약 내용에 대하여는 별다른 의미를 두지 않았다고 보인다.  라) 원고뿐만 아니라 피고 회사도 건물용도 변경으로 인하여 소외인이 아닌 다른 임차인이 이 사건 점포에서 편의점 및 담배소매업을 하기 어려워졌다는 사실을 알지 못하였다.  마) 원고와 소외인이 작성한 가맹계약 양도ㆍ양수계약서 및 가맹계약 양도ㆍ양수 승낙요청서에는 원고와 소외인이 원고 명의로 편의점 운영을 위한 각종 인허가 취득이 가능한지 여부를 미리 확인하여야 하며, 위 인허가 취득을 받지 못할 경우에는 원고와 소외인 사이의 양도ㆍ양수계약 및 주식회사 코리아세븐과 원고의 가맹계약은 무효로 되고 소외인이 잔여 가맹계약기간 동안 편의점을 운영하여야 한다는 취지의 조항이 있으므로, 이 사건 점포에서 기존처럼 편의점 운영 및 담배소매업이 가능한지에 대하여는 원고와 소외인이 미리 확인했어야 한다.  2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 가) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다235647 판결 등 참조).  원고와 피고 회사 사이에 이 사건 임대차계약서가 작성되었으므로 특별한 사정이 없으면 거기에 기재된 문언대로 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 한다. 원고의 요청으로 그 임대차계약서가 작성되었다고 하더라도 그와 같은 점이 부인될 수는 없다.  나) 임대인은 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.  다) 임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조). 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.  라) 원고가 이 사건 임대차계약에 의하여 정하여진 바에 따라 이 사건 점포를 편의점으로 사용ㆍ수익하는 데 장해가 발생한 상황이었으므로 임대인인 피고 회사로서는 그와 같은 장해의 발생에 책임이 있는지 여부나 사전에 그 장해의 발생을 인지하였는지 여부를 떠나 이를 제거할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 피고 회사가 당사자가 아닌 위 가맹계약 및 그 양도ㆍ양수계약상 원고가 부담하는 의무의 내용에 따라 피고 회사의 의무 내용이 달라지지 않는다.  3) 그런데도 원심은 이와 달리 판시와 같은 사정만으로 피고 회사에 임대인으로서의 의무 위반이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 의무 위반에 따른 손해배상책임도 부담하지 아니한다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 피고 회사에 대한 보증금반환청구 부분 상고장 및 상고이유서에 이 부분 청구에 관한 상고이유의 기재가 없다. 3. 피고 2에 대한 손해배상 부분 원심은, 그 판시와 같은 이유로 피고 2의 불법행위책임이나 채무불이행책임이 인정되지 아니하고 원고에게 건물용도 변경을 약속하였다거나 용도 변경에 따른 책임을 지기로 약정하였다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 피고 2에 대한 청구를 모두 기각하였다.  이러한 원심의 조치에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 불법행위책임, 임대인의 고지의무 및 과실상계 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.  4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 원고 패소 부분 중 피고 회사에 대한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 피고 회사에 대한 나머지 상고와 피고 2에 대한 상고를 각 기각하고, 원고와 피고 2 사이의 상고비용은 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악   *********************************************  인천지방법원 2020. 12. 10. 선고 2020나56066 판결 [보증금반환][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인 겸 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김두섭) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 동양전자산업 주식회사 【피고, 피항소인】 피고 2 (소송대리인 변호사 소정임) 【제1심판결】 인천지방법원 부천지원 2020. 2. 19. 선고 2019가단12420 판결 【변론종결】 2020. 11. 12. 【주 문】 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고 동양전자산업 주식회사의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 청구를 기각한다.  피고 동양전자산업주식회사는 원고에게 14,521,180원과 이에 대하여 2019. 2. 14.부터 2020. 12. 10.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 항소와 피고 동양전자산업 주식회사의 나머지 항소를 각 기각한다. 3. 소송총비용 중 원고와 피고 동양전자산업 주식회사 사이에 생긴 부분은 90%는 원고가, 나머지는 피고 동양전자산업 주식회사가 각 부담하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.  【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 공동하여 원고에게 113,205,383원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 가. 원고 : 피고 동양전자산업 주식회사에 대하여는 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고 동양전자산업 주식회사는 피고 2와 각자 원고에게 94,855,383원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고 2에 대하여는 제1심판결을 취소하고, 청구취지와 같다(위와 같은 취지로 선해된다).  나. 피고 동양전자산업 주식회사 : 제1심판결 중 위 피고의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 인정사실 가. 원고의 남동생인 소외인은 2012. 5. 25. 피고 동양전자산업 주식회사(이하 ‘피고 회사’)로부터 부천시 (주소 생략)에 있는 나동 건물(이하 ‘이 사건 건물) 중 103호(이하 ‘이 사건 점포’)를 보증금 2,000만 원, 월 차임 130만 원(부가가치세 별도), 기간 2012. 6. 1.부터 2014. 5. 31.까지, 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하였다. 소외인은 피고 회사에게 2012. 5. 25. 500만 원, 2012. 5. 31. 1,500만 원을 지급하여 임대차보증금을 모두 지급하였다. 소외인은 2012. 5. 25. 상호 세븐일레븐 부천○○○○점, 사업종목 편의점으로 하여 사업자등록을 하고, 이 무렵부터 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.  나. 소외인과 피고 회사는 ① 2014. 3.경 월 차임을 140만 원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2014. 6. 1.부터 2016. 5. 31.까지로, ② 2016. 5. 2. 월 차임을 150만 원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2016. 6. 1.부터 2018. 5. 31.까지로, ③ 2018. 5. 25. 월 차임을 150만 원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2018. 6. 1.부터 2020. 5. 31.까지로 변경하여 위 가항의 임대차계약을 갱신 내지 재계약해왔다.  다. 원고는 2016. 5. 2.부터 소외인을 대신하여 피고 회사에게 이 사건 점포의 차임을 지급하였다. 원고는 2018. 7. 19.경 소외인과 사이에 소외인과 주식회사 코리아세븐(이하 ‘코리아세븐’)의 편의점 가맹계약을 원고가 양수하는 계약을 체결하고, 소외인과 함께 코리아세븐에 위 양도양수계약에 대한 승낙을 요청하였다.  라. 피고 회사는 원고와 소외인의 요청으로 2018. 7. 20.경 작성일자를 2018. 5. 25.로 소급하여 원고가 피고 회사로부터 이 사건 건물을 보증금 2,000만 원, 차임 150만 원(부가가치세 별도), 기간 2018. 6. 1.부터 2020. 5. 31.까지, 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약서(이하 ‘이 사건 임대차계약서’, 이에 기한 임대차계약은 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)를 작성하였다. 이 사건 임대차계약서는 임차인이 소외인에서 원고로 변경된 이외에는 소외인과 피고 회사가 2018. 5. 25. 작성한 임대차계약서와 그 내용이 같다.  마. 피고 회사는 2016. 11. 11. 이 사건 건물 1~3층의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하였고, 그 변동내역이 일반건축물대장에 등재되었다. 이에 따라 그 이전에 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 소외인이 이 사건 점포에서 계속하여 편의점을 운영하고 담배소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새로이 이 사건 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배소매인 지정을 받는 것은 불가능해졌다.  바. 코리아세븐은 2018. 8.경 원고측에 담배소매인 지정불가 및 점포이전 불가에 따른 가맹계약 해지 및 위약금에 관한 안내를 하였고, 소외인의 매출액에 따라 산출된 영업 위약금 7,982,982원, 철거비 2,500,000원, 인테리어 잔존가 1,869,143원 등 합계 12,352,125원의 위약금을 청구하였다.  사. 원고는 2018. 12.말경 편의점 영업을 중단하였으며, 2019. 1. 17.경 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제4호증, 을 제1호증 내지 을 제3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함. 갑 제1호증, 을 제11호증과 변론의 전취지에 의하면 을 제1호증의4는 진정성립이 인정된다), 을 제7호증의3, 4, 을 제11호증, 을 제12호증의2, 4의 각 기재, 부천시 △△△동장, 코리아세븐에 대한 각 사실조회결과, 변론의 전취지  2. 손해배상청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고가 피고 회사로부터 이 사건 점포를 임차하여 편의점 영업을 하였는데, 피고들이 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 무단 변경하였다. 피고 회사는 이 사건 임대차계약 체결 당시 위와 같은 용도 변경 사실을 고지하지 않았고, 임대차계약 존속 중에 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지할 임대인의 의무도 위반하였다. 이 때문에 원고는 2018. 7.경 코리아세븐으로부터 이 사건 점포가 편의점 용도에 맞지 않고 담배소매인 지정이 불가하다는 이유로 가맹계약 해지 및 위약금에 관한 안내를 받았고, 2018. 12. 말경 영업을 중단할 수밖에 없었다.  피고 회사가 임대차계약상의 의무를 위반하였으므로 임대차계약 제6조에 따라 원고에게 손해를 배상하여야 한다. 원고는 남은 임대차기간인 2019. 1.부터 2020. 5.까지 순이익 합계 80,853,258원(＝월 평균 순이익 4,756,074원×17개월)을 상실하는 손해를 입었고, 코리아세븐으로부터 위약금 등으로 12,352,125원을 청구 받는 손해를 입었다. 피고 회사는 채무불이행책임으로 원고에게 위 손해를 배상하여야 한다(원고가 당심에서 피고 회사는 손해배상예정액 2,000만 원을 지급할 의무가 있다는 주장을 하였으나, 청구취지를 확장하지 않은 점과 실질 손해의 배상을 구하는 점에 비추어 손해배상예정액 2,000만 원을 별도로 청구하는 취지는 아닌 것으로 보인다. 별도로 청구하는 취지로 보더라도 아래 2의 다항에서 인정하는 바와 같이 피고 회사의 채무불이행책임이 인정되지 않으므로 이 부분 주장은 이유 없다).  피고 2는 이 사건 건물의 용도를 무단으로 변경한 당사자이며(불법행위책임), 피고 회사의 대표이사로서 피고 회사의 이행보조자이다(채무불이행책임). 또한 피고 2는 원고에게 건물용도 변경에 따른 책임을 지겠다고 하였으며, 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설로 변경해주겠다고 약속하고서 이를 지키지 않았다. 피고 2는 피고 회사와 공동하여 원고에게 위 손해를 배상하여야 한다.  나. 원고가 이 사건 임대차계약의 임차인인지 원고의 주장은 원고가 이 사건 임대차계약의 임차인임을 전제로 한다. 그러므로 우선, 원고가 이 사건 임대차계약의 임차인인지 본다.  처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다235647 판결 등 참조).  위 법리에 비추어볼 때, 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 임대차계약서가 작성되었으므로 다른 특별한 사정이 없으면 계약서에 기재된 것과 같이 원고를 임차인으로 인정하여야 한다. 피고들은 피고 회사가 소외인의 요청으로 사업자변경을 위하여 형식적으로 이 사건 임대차계약서를 작성해주었으나 실질적으로 소외인과의 임대차계약이 유지되었으며 원고는 이 사건 임대차계약의 임차인이 아니라고 주장하나, 을 제4호증, 을 제5호증, 을 제7호증의3, 4, 을 제11호증의 각 기재만으로는 피고들의 주장을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 위 증거 및 갑 제1호증, 갑 제5호증, 갑 제11호증, 을 제1호증의4와 변론의 전취지에 의하여 인정되는 다음 사정, 즉, 소외인은 이 사건 편의점의 사업자 명의변경에 필요하여 피고 회사에게 임차인을 원고로 변경한 임대차계약서의 작성을 요구하였고, 피고 회사의 직원인 소외 2, 소외 3은 이러한 사정을 알면서 이 사건 임대차계약서를 작성해준 점, 그러므로 피고 회사는 원고가 새로운 사업자로서 이 사건 점포를 사용하리라는 것을 알 수 있었다고 보이는 점, 피고 회사는 원고가 이 사건 점포에서 편의점 영업을 할 수 있게 협조하겠다는 의사를 표시하였던 점, 이 사건 임대차계약서가 형식적으로만 작성되고 소외인과의 임대차계약이 계속 유지되는 것이라면 그러한 이면약정을 서면으로 남겨두거나 소외인과 원고에게 임대차보증금반환채권의 귀속 주체에 대하여 다짐을 받았어야 할 텐데 그러하지 아니한 점에 비추어보면, 피고 회사는 이 사건 임대차계약서를 작성함으로써 임차인이 소외인에서 원고로 변경된다는 사실을 알고 있었다고 봄이 타당하다.  다. 피고들의 손해배상책임 유무 (1) 피고 2 의 불법행위책임 유무 원고는 이 사건 건물용도 변경과 관련하여 피고 2의 불법행위책임을 주장하나, 피고 회사나 피고 2가 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경한 것이 불법행위가 된다고 인정할 수 있는 법적인 근거나 증거가 없다. 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.  (2) 피고들의 채무불이행책임 유무 (가) 피고 회사가 이 사건 건물의 용도를 변경한 때는 2016. 11. 11.로 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전이다. 피고 회사가 원고와의 임대차계약 존속 중에 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 위반하였다고 인정되지 않는다(소외인과의 임대차계약 존속 중에는 소외인이 편의점을 운영하고 담배소매업을 지속하는 데에 아무런 문제가 없었으므로, 소외인에 대하여 위와 같은 임대인의 의무를 위반한 것도 아니다).  (나) 이 사건 임대차계약서에 이 사건 점포의 임대목적이 편의점으로 되어 있음에도 건물용도 변경으로 인하여 원고가 편의점을 운영할 수 없는 것에 대하여 피고 회사가 채무불이행에 기한 손해배상책임을 부담하는지 본다.  앞서 인정한 사실과 갑 제6호증, 을 제11호증, 을 제12호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하여 인정되는 다음 사정, 즉, 원고는 2016. 5.경부터 실질적으로 이 사건 편의점을 운영한 점, 원고와 소외인은 이 사건 임대차계약서를 작성하기 전날인 2018. 7. 19. 이 사건 편의점에 관한 가맹계약 양도양수계약을 체결하였고, 이에 따라 임대차계약서의 임차인을 원고로 변경할 필요가 생긴 점, 원고와 소외인이 피고 회사에게 임차인 명의만 변경하여 임대차계약서를 다시 작성해달라고 요청하였고 피고 회사는 그 요청에 소극적으로 응한 것에 불과한 점, 이 사건 임대차계약서는 임차인 이외에는 소외인과 작성한 임대차계약서와 내용이 동일한 바, 원고와 피고 회사는 임차인 이외의 다른 계약 내용에 대하여는 별다른 의미를 두지 않았다고 보이는 점, 원고뿐만 아니라 피고 회사도 건물용도 변경으로 인하여 소외인이 아닌 다른 임차인이 이 사건 점포에서 편의점 및 담배소매업을 하기 어려워졌다는 사실을 알지 못한 점, 원고와 소외인이 작성한 가맹계약 양도양수계약서 및 가맹계약 양도양수 승낙요청서에는 원고와 소외인이 원고 명의로 편의점 운영을 위한 각종 인허가 취득이 가능한지 여부를 미리 확인하여야 하며, 위 인허가 취득을 받지 못할 경우에는 원고와 소외인 사이의 양도양수계약 및 코리아세븐과 원고의 가맹계약은 무효로 되고 소외인이 잔여 가맹계약기간 동안 편의점을 운영하여야 한다는 취지의 조항이 있으므로(가맹계약 양도양수계약 제3조 제2항, 양도양수 승낙요청서 3항 참조), 이 사건 점포에서 기존처럼 편의점 운영 및 담배소매업이 가능한지에 대하여는 원고와 소외인이 미리 확인했어야 하는 점을 고려할 때, 원고를 위하여 원고의 임차인 변경 요청에 소극적으로 응한 피고 회사보다는 새로이 담배소매인 지정이 가능한지 등에 관하여 알아보지 않고 임대차계약의 변경을 요구한 원고의 과실이 더 크다고 봄이 타당하다. 그러므로 피고 회사에게 채무불이행책임을 묻는 원고의 주장은 이유 없다.  (다) 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전에 피고 회사로부터 이 사건 건물의 용도 변경 사실을 고지 받았더라도 원고가 이 사건 점포를 영업장으로 하여 편의점 영업신고를 하고 담배소매업 지정을 받는 것이 불가능하다는 점에 관하여는 차이가 없다. 그러므로 피고 회사에게 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구하는 원고의 주장은 이유 없다. 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하기 전날인 2018. 7. 19. 소외인과 이 사건 편의점에 관한 가맹계약 양도양수계약을 체결하였으므로, 피고 회사가 원고에게 건물용도 변경 사실을 알리지 않아 원고가 소외인과 가맹계약 양도양수계약을 체결하는 불이익을 입은 것도 아니다.  (라) 코리아세븐이 가맹계약의 당사자인 소외인이 아니라 원고에게 위약금을 청구하였다고 인정할 증거도 없다. (3) 피고 2의 약정에 따른 책임 유무 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 갑 제11호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 피고 2는 원고가 이 사건 점포에서 기존처럼 편의점을 운영할 수 있도록 도와주기로 한 사실, 피고 2가 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설로 변경하고자 하였으나 법정 조경 면적 확보 등의 어려움으로 변경이 어려웠던 사실은 인정된다. 그러나 위 인정사실 및 갑 제5호증, 갑 제11호증의 각 나머지 기재만으로는 피고 2가 원고에게 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설로 변경해주기로 약속하고, 위 약속을 지키지 못할 때에는 그에 따른 법적 책임을 지기로 약정하였다거나, 이 사건 건물의 용도 변경에 따른 원고의 손해에 대하여 책임지기로 약속하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.  다. 소결론 이 사건 건물용도 변경에 대하여 피고 2의 불법행위책임을 인정할 수 없고, 피고들의 채무불이행책임도 인정되지 않는다. 피고 2가 원고에게 건물용도 변경을 약속하였다거나 용도 변경에 따른 책임을 지기로 약정하였다고 보기도 어렵다. 그러므로 이와 다른 전제에서 피고들에게 손해배상을 구하는 원고의 주장은 이유 없다.  3. 보증금반환청구에 관한 판단 가. 청구원인에 관한 판단 앞서 판단한 바와 같이 이 사건 임대차계약의 임차인은 원고이다. 원고가 2019. 1. 17.경 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하고, 피고 회사는 이를 인도받았으므로, 이 사건 임대차계약은 2019. 1. 17.경 합의해지로 종료되었다고 인정된다. 그러므로 피고 회사는 원고에게 보증금 2,000만 원을 반환하여야 한다.  나. 피고의 주장에 관한 판단 (1) 미지급 차임 : 갑 제9호증, 을 제5호증, 을 제6호증의 각 기재에 의하면, 원고가 2018. 12. 7. 피고 회사에게 2018. 11.분 임대료를 지급한 이후로는 임대료를 지급하지 않은 사실이 인정된다. 그러므로 2018. 12.분 차임 165만 원(부가가치세 포함)은 임대차보증금에서 공제되어야 한다(피고 회사가 2018. 12.분 차임 미지급에 대해서만 주장하였다).  (2) 원상복구공사비용 : 을 제10호증, 을 제15호증 내지 을 제17호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 원고가 간이벽과 간이문, 노출형 수도배관 및 배수관을 철거하지 않은 상태에서 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하여 원상회복의무를 불이행한 사실, 피고 회사가 소외 4에게 의뢰하여 2020. 4. 14.경부터 2020. 4. 20.경까지 시설물 철거 등 원상복구공사를 시행하고 그 공사비로 220만 원을 지급한 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 피고 회사가 원고를 대신하여 시행한 원상복구공사비용 220만 원도 임대차보증금에서 공제되어야 한다. 피고 회사는 전기공사비 50만 원도 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 을 제18호증의 기재만으로는 위 전기공사비가 원고의 원상복구의무 불이행으로 발생한 비용이라고 인정하기 부족하다. 피고 회사의 이 부분 주장은 이유 없다.  (3) 미납부 관리비 : 을 제19호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 이 사건 점포의 2018. 12. 1.부터 2019. 1. 17.까지의 미납부 관리비가 1,628,820원인 사실이 인정되므로, 위 돈도 임대차보증금에서 공제하여야 한다.  다. 소결론 피고 회사는 원고에게 임대차보증금으로 14,521,180원(＝2,000만 원－165만 원－220만 원－1,628,820원)과 이에 대하여 피고 회사가 이 사건 점포의 원상회복을 완료할 수 있었던 날(원상복구공사에 7일이 소요되었으므로 이 사건 점포의 인도일로부터 7일이 지난 2019. 1. 24.이 된다) 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달 다음 날인 2019. 2. 14.부터 피고 회사가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2020. 12. 10.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  4. 결 론 원고의 피고 회사에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고의 피고 회사에 대한 나머지 청구와 피고 2에 대한 청구는 이유 없으므로 기각하여야 한다. 제1심판결 중 위에서 인정한 금원을 초과하여 피고 회사에게 지급을 명한 피고 회사 패소 부분은 부당하므로 이를 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 원고의 항소와 피고 회사의 나머지 항소는 모두 이유 없으므로 기각한다.  판사   윤재남(재판장) 임정택 김종민

 

대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결 [채무부존재확인][미간행] 【판시사항】 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우, 임차인이 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부 (적극) 및 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극)   【참조조문】 민법 제618조, 제623조, 제627조 【참조판례】 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결(공1997상, 1574) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김현성) 【피고, 피상고인】 현대오일뱅크 주식회사 【원심판결】 서울고법 2014. 8. 21. 선고 2014나1074 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로, 원심판시 이 사건 세차기는 원심판시 이 사건 충전소에 부속된 물건이 아니어서 민법 제646조의 부속물매수청구권의 대상이 되지 않는다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부속물매수청구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2, 3점에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로, 원고가 이 사건 세차기에 대한 비용상환청구권을 포기하기로 약정하였다거나 원고의 임대차기간이 만료하는 시점에 피고가 원심판시 이 사건 구조변경공사를 진행하였다는 사정만으로는 피고가 우월적 지위를 부당하게 이용하여 원고에게 불이익을 준 것으로 보기 어렵다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 독점규제 및 공정거래에 관한 법률이 규정하는 거래상 지위의 남용에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 상고이유 제4, 5점에 관하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 임대인인 피고가 원고의 요청에 따라 안전성에 문제가 있는 일부 건물을 철거하는 등 임대차 목적물을 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 수선의무를 이행하는 과정에서 원고가 이 사건 충전소 중 일부 건물과 이 사건 세차기를 사용하지 못하였으나, 이는 수선의무의 이행에 따른 불가피한 것으로서 원고가 감당할 수 있는 범위 내에 있고, 달리 이 사건 구조변경공사가 원고의 임차목적물 사용에 방해되었음을 인정할 수 없다고 판단하였다.  나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. (1) 임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있고(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결 참조), 이는 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지이다.  (2) 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 충전소 임대차계약 제9조 제9항은 임대인인 피고가 ㉠ 부지의 포장, 지하 콘크리트 박스, 정화조, 배수구 및 방화벽, 옹벽의 교체·대수선 및 신설, ㉡ 지붕 방수, 건물균열 및 외장의 개선 및 대수선, ㉢ 영업개선을 위한 시설개조 및 현대화 등의 사항에 관하여 보수 및 수선의무를 부담한다고 규정하고 있는 점, ② 피고는 이 사건 충전소 중 차량 진출입구 쪽의 일부 건물을 철거하고 나머지 사무실 동은 외장재와 내부마감 등의 공사를 하였고, 그 과정에서 원고의 직원이 약 4개월간 임시로 설치된 컨테이너에서 업무를 본 점, ③ 이 사건 구조변경공사 중 세차기를 위한 지하층 물탱크실이 철거되어 이설됨으로써 원고가 약 2주간 이 사건 세차기를 사용하지 못한 점, ④ 원고는 이 사건 충전소 임대차계약 당시 충전소 운영개선의 필요에 의하여 시설물을 설치, 철거, 변경하는 경우 그로 인하여 영업상의 손해 및 손실을 입더라도 이를 이유로 피고에게 배상 또는 보상을 청구하지 아니하기로 약정하였으나, 이는 영업상의 손해에 관한 것일 뿐 임대차 목적물을 사용·수익하지 못함으로 인한 차임지급거절권까지 배제하는 것으로 보기 어려운 점 등을 위 법리에 비추어 보면, 피고가 수선의무의 이행으로 한 이 사건 구조변경공사로 인하여 임대차 목적물 중 사무실 동, 이 사건 세차기 등의 사용·수익에 지장을 받은 원고로서는 그에 상응하는 차임의 지급을 거절할 수 있다고 할 것이다.  따라서 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 이에 관한 원고의 주장을 배척한 것은 임대인의 수선의무 등에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.  4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김신(재판장) 민일영(주심) 박보영 권순일

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결 [손해배상(기)·건물명도][공2012하,1215] 【판시사항】 [1] 임대인이 수선의무를 부담하는 임대 목적물의 파손·장해 정도 [2] 임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 청구를 배척한 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.  [2] 임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 을은 임대차계약 체결 당시 갑이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 갑의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 갑이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제623조 [2] 민법 제623조 【참조판례】 [1] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결(공1995상, 453) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 이영구 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 김영대) 【원심판결】 서울고법 2010. 9. 17. 선고 2009나103907, 103914 판결 【주 문】 원심판결의 본소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 본소에 대한 상고이유에 관하여 가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 참조).  나. 원심판결의 판시이유에 의하면 원심은, 감정인 소외인에 대한 각 사실조회 결과를 채용하여, 이 사건 건물은 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없는 상태로 임대되었고, 이 사건 임대차계약 당시 향후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 부담하기로 약정함으로써 이 사건 건물의 수선 및 유지의무는 원고가 부담하게 되었는데, 원고는 대대적인 인테리어 공사를 하면서도 별다른 공조설비 및 환기시설을 설치하지 않았고, 이 사건 건물을 실내외 공기의 순환에 심각한 장애를 초래하는 가구점으로 사용하면서도 환기 및 제습조치를 제대로 하지 않아 결로현상을 막지 못하였으므로, 이 사건 건물의 결로현상이 이 사건 건물의 하자로 인한 것이라 보기 어렵다고 판단하였다.  다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다. (1) 원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, ① 이 사건 건물의 용도는 1종근린생활시설(소매점)이고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 이 사건 건물 1층을 이전에는 의류창고로 임대하였고 원고에게는 가구를 전시·판매하는 가구전시장으로 임대한 사실, ② 원고가 이 사건 건물을 임차하기 전인 2007. 7. 20.에도 이 사건 건물 1층 바닥에 심각한 결로현상이 있었던 사실, ③ 이 사건 건물 1층의 바닥 전체와 벽체의 아랫부분에 집중적으로 결로현상이 나타나고 창문이나 벽체의 윗부분에는 결로현상이 거의 나타나지 않는 사실, ④ 또한 바닥 중 원고가 시공한 데코타일 윗부분으로도 결로현상이 나타난 사실, ⑤ 감정인 소외인은 제1심 감정서에서 이 사건 건물 1층 바닥의 물은 여름형 결로로 인한 것인바, 이 사건 건물 1층의 가구배치에 따른 공기정체가 곰팡이 현상을 촉진한 것으로 보이나, 원고가 시공한 벽면과 커튼은 벽체에 결로현상이 일어나지 않은 점에 비추어 결로와 무관하고, 이 사건 건물 1층은 바닥 밑 방습조치가 설계에는 반영되었으나, 바닥 밑 환기장치, 기초단열이나 바닥 밑 단열조치, 바닥 밑 실내쪽 방습조치 등을 하지 않아 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없다고 감정한 사실, ⑥ 그 후 감정인 소외인은 원심법원의 사실조회촉탁(2010. 4. 21.자)에서도 이 사건 건물의 결로현상은 단열재 미시공과 환기시설의 복합적 요인으로 발생하였다고 회신한 사실, ⑦ 감정인 소외인은 원심법원의 2010. 6. 3.자 사실조회촉탁에서도 결로예방 차원에서 환기구멍, 기초단열을 하지 않는 것은 건축물의 하자라고 회신한 사실을 알 수 있다.  (2) 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물에는 그 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 아니한 하자가 있고 이로 인하여 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 피고가 이 사건 임대차계약의 체결 당시부터 원고가 이 사건 건물 1층을 가구를 전시·판매하는 전시장으로 임차한 것을 알고 있었으므로 피고는 원고에게 그 사용·수익을 할 수 있는 상태를 유지하여 줄 책임이 있으며, 원고가 임대차계약 후 여러 차례에 걸쳐 이 사건 건물 1층 바닥에 발생하는 습기 문제를 해결해 줄 것을 요구하였으므로, 피고로서는 이 사건 건물 1층 바닥에 나타난 습기 발생의 원인이 무엇인지 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하여 주거나, 바닥의 물기가 심하여 바닥 공사를 하여야 하는 상황이라면 가구들을 모두 옮기게 한 후 공사를 하여 주는 등의 조치를 취했어야 하였다.  한편 원고가 가벽이나 다수의 가구 전시로 인하여 이 사건 건물 1층에 공기 정체가 초래될 것임을 쉽게 예상할 수 있음에도 별 비용을 들이지 않고도 할 수 있는 배기형 환기조치나 제습기를 설치하는 등의 조치를 취하지 않은 것은 피고의 손해배상책임을 제한하는 사유에 불과하다 할 것이다.  (3) 그럼에도 원심은 감정인 소외인이 임의로 제출한 2010. 5. 11.자 사실조회추가보완사항을 쉽사리 받아들여 이를 기초로 일반적 사무실로 사용된 바 있는지의 여부조차 불분명한 이 사건 건물을 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없다고 단정하고 말았는바, 이는 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판단을 그르친 것이다.  2. 반소에 대한 상고이유에 관하여 이 부분 상고이유는 원고가 이 사건 건물에 관한 임대차계약 해지 후 피고에게 이 사건 건물을 2008. 11. 23. 인도하였음에도 원심이 2009. 3. 4. 인도하였다고 판단한 것과 피고가 지출한 공사비 중에는 이 사건 건물의 개, 보수비용이 포함되어 있음에도 원심이 피고가 청구한 공사비 전부를 원상회복에 소요되는 공사비로 인정한 것을 탓하는 취지이나, 위와 같은 주장은 결국 사실심인 원심의 전권사항인 증거의 취사선택과 사실인정을 문제 삼는 것으로서 적법한 상고이유로 볼 수 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결의 본소에 관한 원고 패소 부분은 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 이를 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박일환(재판장) 신영철 민일영(주심) 박보영   *********************************   서울고법 2010. 9. 17. 선고 2009나103907,103914 판결 [손해배상(기)·건물명도] 상고[각공2010하,1551] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인과의 약정에 따라 임대목적물의 용도 변경을 위한 공사를 시행할 의무를 부담하는 경우, 임차인이 임차목적물의 수선 및 유지의무를 부담하는지 여부 (원칙적 적극)  [2] 임차인이 임차건물에 대하여 대대적인 인테리어 공사를 한 뒤 가구점으로 사용하던 중 건물 내 심각한 결로현상이 발생하여 가구 등이 손상되었음을 이유로 임대인을 상대로 건물의 하자로 인한 손해배상을 청구한 사안에서, 임대차계약 당시 건물의 수선 및 유지의무는 임차인이 부담하는 것으로 약정하였고 위 결로현상은 임차인이 건물을 가구점으로 사용하는 과정에서 발생한 것으로 보이고 달리 건물의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다는 이유로, 임차인의 청구를 기각한 사례  【판결요지】 [1] 임대인이 임대목적물의 용도를 변경하여 임차인에게 인도하고 임차인은 임대인과의 약정에 따라 전기·전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 경우에는 그 후 임차인이 공사한 부분에 관련하여 다소의 누수 등의 장해가 발생하였다 하더라도 이로 인하여 임대인에게 임대차 목적물의 사용·수익할 상태를 유지할 의무 위반이 있다고 보기 어렵다. 이와 달리 임차인이 임대인과의 약정에 따라 임대목적물의 용도 변경을 위한 공사를 시행할 의무도 부담하는 경우에는 임대인이 사용용도에 맞게 임차목적물을 수선해 줄 의무를 부담하는 경우에 비해 임차인의 유지관리의무가 가중되어, 임대목적물에 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분에 구조적 하자가 있다거나 임대차계약 당시 일반적 용도로 사용함에도 지장이 있을 정도의 하자가 있는 등 특별한 사정이 없는 이상 임차인이 임차목적물의 수선 및 유지의무를 부담한다. 또한 임대목적물에 발생한 사용상 장애가 임차인의 임대인과의 약정에 따라 임차목적에 맞도록 용도 변경을 하는 과정에 발생하였다면, 그와 같은 장애를 제거하여 임대목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태를 회복할 의무는 임차인에게 있다.  [2] 임차인이 임차건물에 대하여 대대적인 인테리어 공사를 한 뒤 가구점으로 사용하던 중 건물 내 심각한 결로현상이 발생하여 가구 등이 손상되었음을 이유로 임대인을 상대로 건물의 하자로 인한 손해배상을 청구한 사안에서, 위 건물은 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없는 상태로 임대되었고, 임대차계약 당시 향후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인이 부담하기로 약정함으로써 위 건물의 수선 및 유지의무는 임차인이 부담하게 되었는데, 임차인이 대대적인 인테리어 공사를 하면서도 별다른 공조설비 및 환기시설을 설치하지 않았을 뿐 아니라, 그 건물을 실내외 공기의 순환에 심각한 장애를 초래하는 가구점으로 사용하면서도 환기 및 제습조치를 제대로 하지 않아 결로현상이 발생한 것으로 보이고 달리 건물의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다는 이유로 임차인의 청구를 기각한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제615조, 제623조, 제654조 [2] 민법 제390조, 제615조, 제623조, 제654조 【참조판례】 [1] 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1575 판결(공1988, 163) 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결(공1989, 1061) 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013, 51020 판결(공2006상, 235) 【전 문】 【원고(반소피고), 항소인 겸 피항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 이영구외 1인) 【피고(반소원고), 피항소인 겸 항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 모란외 1인) 【제1심판결】 수원지법 2009. 10. 15. 선고 2008가합20136, 22040 판결 【변론종결】 2010. 8. 20. 【주 문】 1. 제1심판결 중 본소에 관하여 피고(반소원고) 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다. 2. 제1심판결 중 반소에 관하여 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 피고(반소원고) 패소 부분을 취소한다. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 16,587,630원 및 이에 대하여 2009. 4. 21.부터 2010. 9. 17.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.  3. 원고(반소피고)의 항소 및 피고(반소원고)의 나머지 항소를 각 기각한다. 4. 소송총비용의 6/7은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 5. 제2항 중 금원 지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 금 180,304,731원 및 이에 대한 이 사건 청구취지 및 청구원인변경 신청서 송달일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.  반소: 원고는 피고에게 금 35,132,390원 및 이에 대한 이 사건 반소청구취지변경 신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.  【항소취지】 원고: 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 141,431,118원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다.  피고: 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 원고의 본소청구를 기각한다. 원고는 피고에게 20,547,630원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.  【이 유】 1. 기초 사실 본소와 반소를 함께 본다. 다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1 내지 8, 갑 제5호증의 1 내지 95, 갑 제6호증, 갑 제12호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증의 1 내지 5, 을 제3호증의 각 기재 및 영상, 원심증인 소외 2의 증언, 제1심법원의 각 현장검증 결과, 감정인 소외 1(대법원 판결의 소외인), 소외 3의 각 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.  가. 가구 도·소매업자인 원고는 2007. 7. 26. 피고와 사이에, 피고 소유의 용인시 처인구 모현면 오산리 (지번 생략) 지상 2층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 가구매장으로 이용하기 위하여 이 사건 건물에 관하여 임차보증금은 30,000,000원, 차임은 월 3,000,000원, 임대차기간은 2007. 8. 15.부터 2년으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’라 한다)을 체결한 후, 2007. 8. 15.경 위 임대차보증금을 피고에게 지급하고 이 사건 건물을 인도받았다.  나. 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하기 전에 이 사건 건물을 확인한 결과 바닥에 물이 고여 있는 것을 보았으나, 이것이 누수가 아닌 장마철에 흔히 일어날 수 있는 결로현상임을 확인하고 계약서에 ‘현 상태의 임대이며 임차인은 모든 사항을 인지한 후의 계약이다’라고 명시하였다.  다. 원고는 이 사건 건물을 인도받은 후 이를 가구점으로 사용하기 위하여 매장으로 사용할 1층의 바닥에는 기존에 설치되어 있던 에폭시 위에 데코타일을 깔고 창문의 일부를 합판으로 가렸으며, 벽면에 합판을 대고 파벽돌을 붙이는 한편 중간에 몇 개의 가벽을 설치하는 등의 대대적인 인테리어 공사를 한 뒤 ‘ ○○○○’이라는 상호로 가구매장을 열어 위 건물 1층은 가구 전시장으로, 2층은 사무실로 사용하였다.  라. 그런데 2008. 6. 말경부터 이 사건 건물 바닥에 물이 고이기 시작하였고, 이로 인하여 이 사건 건물 1층에 전시되어 있던 가구들과 벽지 등이 곰팡이로 손상되어, 원고는 이러한 하자로 인하여 더 이상 이 사건 건물을 가구매장으로 사용할 수 없다는 이유로 2008. 8. 26. 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였다.  마. 이에 피고도 이 사건 임대차계약의 종료에 동의하여 2008. 9. 3. 이 사건 임대차계약상의 보증금에서 그 전날까지 발생한 차임과 2008. 8. 17.까지의 미납 전기요금 등을 공제한 나머지 금 22,719,475원을 원고 앞으로 변제공탁하는 한편, 2008. 9. 5. 이 사건 임대차계약의 종료에 동의한다는 취지의 통지를 하였다.  2. 원고의 본소청구에 관한 판단 가. 당사자들의 주장 (1) 원고는, 피고가 임대인으로서 이 사건 건물을 가구매장 용도로 사용·수익함에 지장이 없는 상태로 유지하여 줄 의무가 있음에도 불구하고, 이 사건 건물에는 위와 같이 여름철이면 심각한 결로현상(결로현상)이 발생하는 구조적 하자가 있어 이로 인하여 전시 가구 등이 손상되고 원고가 더 이상 가구 전시장으로 이용하지 못하게 되는 손해가 발생하였으므로, 피고는 원고에게 손상된 가구의 교환가치 55,533,734원, 원고가 투자한 가구매장 인테리어 공사비 44,069,467원, 광고물 제작 및 발송비 73,571,530원, 이사비용 6,900,000원, 폐가구 처리비용 230,000원 합계 180,304,731원을 배상할 의무가 있다고 주장한다(원고는 당초 건물의 누수로 인한 손해라고 주장하다가, 원심법원의 감정 결과 위 물기의 원인이 결로현상으로 인한 것으로 밝혀지자 누수에 관한 손해 주장을 철회하였다).  (2) 이에 대하여 피고는, 원고가 가구 도·소매업자로서 이 사건 건물을 이용함에 있어 실내 온·습도가 일정하게 유지되도록 설비, 관리를 하고, 결로현상이 발생할 수 있는 여름철에는 적극적으로 환기를 시키고 제습하는 등의 주의를 다하여야 함에도 오히려 인테리어 공사를 하면서 창문을 통유리와 합판으로 막는 등으로 환기에 장애를 초래하도록 수선하고 환기를 위한 기구 사용 등의 노력도 게을리 하여 위와 같은 결로현상이 발생한 것이므로, 이는 원고의 과실에 기한 것이어서 피고에게는 손해배상책임이 없다는 취지로 다툰다.  나. 손해배상책임의 발생 여부 (1) 임대차계약관계에서의 당사자의 의무 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 소외 2 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다( 대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결 참조).  그리고 임대인이 임대목적물의 용도를 변경하여 임차인에게 인도하고 임차인은 임대인과의 약정에 따라 전기·전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 경우에는 그 후 임차인이 공사한 부분에 관련하여 다소의 누수 등의 장해가 발생하였다 하더라도 이로 인하여 임대인에게 임대차 목적물의 사용·수익할 상태를 유지할 의무 위반이 있다고 보기 어렵다( 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조). 이와 달리 임차인이 임대인과의 약정에 따라 임대목적물의 용도 변경을 위한 공사를 시행할 의무도 부담하는 경우에는 앞서 본 임대인이 사용용도에 맞게 임차목적물을 수선해 줄 의무를 부담하는 경우에 비해 임차인의 유지관리의무가 가중되어, 임대목적물에 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분에 구조적 하자가 있다거나 임대차계약 당시 일반적 용도로 사용함에도 지장이 있을 정도의 하자가 있는 등 특별한 사정이 없는 이상 임차인이 임차목적물의 수선 및 유지의무를 부담한다( 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1575 판결 참조). 또한 임대목적물에 발생한 사용상 장애가 임차인의 임대인과의 약정에 따라 임차목적에 맞도록 용도 변경을 하는 과정에 발생하였다면, 그와 같은 장애를 제거하여 임대목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태를 회복할 의무는 임차인에게 있다( 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013, 51020 판결 참조).  (2) 이 사건의 경우 이 사건 건물에 물이 고인 것이 누수가 아닌 결로현상으로 인한 것인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 위 기초 사실 및 감정인 소외 1의 감정 결과, 원심법원의 현장검증 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물은 줄기초 방식의 건물임에도 바닥 밑 환기구멍이 설치되어 있지 않았고 바닥단열과 기초단열 설비가 되어 있지 아니한 사실, 이 사건 건물에는 앞서 본 바와 같이 여름철에 이 사건 건물 1층 바닥과 일부 벽에 심각한 결로현상이 발생하였는데, 위 환기구멍이나 단열설비 미비가 위와 같은 결로현상의 발생에 다소 기여한 사실을 인정할 수 있다.   그러나 을 제1호증의 기재, 감정인 소외 1의 감정 결과, 원심법원의 현장검증 결과, 당심법원의 감정인 소외 1에 대한 각 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 건물의 경우 앞서 본 것처럼 바닥단열 등이 되어 있지 않지만, 그렇더라도 이 사건 건물을 일반적인 사무실로 사용할 경우에는 이와 같은 결로현상이 발생하지 않을 것으로 보이는데, 원고는 이 사건 건물을 가구점으로 사용하기 위해 인테리어 공사를 하고 실내에 가구 등을 배치함으로 인해 공기정체 현상이 발생하였고, 이로 인해 이 사건 건물에 심각한 결로현상이 발생하게 된 사실, ② 건물에 결로현상이 발생하는 경우 적절한 환기를 통해 이를 상당 부분 방지할 수 있으므로 공조설비 또는 배기형 환기조치 등을 취하였더라면 결로현상을 막을 수 있었던 사실, ③ 그런데 이 사건 건물은 애초에 창호를 통한 자연환기 방법 외에 특별한 환기 설비가 되어 있지 않았는데, 이와 같은 상황에서 원고는 이 사건 건물 1층에 가벽을 세우고 창문의 일부를 합판으로 가리는 대대적인 인테리어 공사를 하면서도 환기를 위한 설비를 하지 않았을 뿐 아니라, 우리나라의 기후 여건상 습기가 많아지는 6월, 7월경에도 에어컨 가동을 늘리는 등의 추가적인 제습조치를 취하지도 아니한 사실, ④ 이에 더하여 원고는 창문에 선팅을 하고 두꺼운 커튼을 설치했을 뿐 아니라, 가구를 창문에 붙여서 전시하고, 바닥면의 에폭시 위에 데코타일을 설치하여 습기의 증발 및 배출에 지장을 초래하여 이와 같은 결과에 이른 사실 등을 인정할 수 있다.   나아가 위와 같은 결로가 발생하게 된 원인에 관하여 보건대, 이 사건 건물은 일반적인 사무실 등의 용도로 사용함에는 별다른 문제가 없는 건물이었으나(을 제13호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 전 임차인인 소외 4도 이 사건 건물을 임차하여 이를 의류창고 등의 용도로 사용하였으나 그 임차기간 동안 결로현상이 발생하지 않은 사실을 인정할 수 있다), 원고가 이를 임차하여 대대적인 수선을 마치고 많은 양의 가구를 전시하여 가구점으로 사용하는 과정에서 환기 등의 제습조치를 제대로 하지 않음으로써 위와 같은 결로현상이 발생한 것으로 보이고, 이는 당초 누수를 원인으로 지목하였던 원고의 주장과는 배치된다. 그리고 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분 등 변경을 가져오는 대규모 수선에 해당하지 아니하는 공조설비 또는 배기형 환기조치를 통해 결로현상을 막을 수 있었음은 앞서 본 바와 같은데, 이러한 설비 미비가 임차인이 계약에 의하여 소외 2 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도로 파손 또는 장해가 생긴 경우라거나 기타 이 사건 건물의 구조적 하자라고는 보기 어렵다.  다음으로 이 사건 건물의 수선 및 유지의무가 누구에게 있는지에 관하여 본다. 비록 원고는 이 사건 건물을 가구점으로 사용할 목적으로 임차하였고 피고도 이러한 사정을 알고 있었기는 하나, 이 사건 건물을 임차하는 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 당시 현 상태대로의 임대차임을 명시함으로써 이 사건 건물에 관하여 가구점의 특성에 맞는 인테리어 공사 등의 수선 및 유지의무는 임차인인 원고에게 있는 것으로 약정하였다. 따라서 원고와 피고 사이에서는 이 사건 건물을 가구점으로 사용함에 필요한 환기시설 설치 등의 의무도 임차인인 원고가 부담하기로 하는 특약이 이루어졌고, 임대인인 피고로서는 일반적 용도에 사용함에 별다른 지장이 없는 이 사건 건물을 종전의 상태 그대로 원고에게 제공하면 충분하며, 그 이후의 이 사건 건물의 수선 및 유지의무는 임차인인 원고에게 있다.  이러한 점을 종합해 볼 때, 이 사건 건물은 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없는 상태로 임대되었고, 이 사건 임대차계약 당시 향후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인인 원고가 부담하기로 약정함으로써 이 사건 건물의 수선 및 유지의무는 원고가 부담하게 되었는데, 원고는 위와 같은 대대적인 인테리어 공사를 하면서도 별다른 공조설비 및 환기시설을 설치하지 않았을 뿐 아니라, 이 사건 건물을 실내외 공기의 순환에 심각한 장애를 초래하는 가구점으로 사용하면서도 환기 및 제습조치를 제대로 하지 않아 앞서 본 바와 같은 결로현상을 막지 못하였다. 따라서 위와 같은 결로현상이 이 사건 건물의 하자로 인한 것이라 보기 어렵다(감정인 소외 1의 감정 결과 및 각 사실조회 결과 중 각 일부 기재는 이 사건 건물에 바닥단열 시공 등이 되어 있지 않은 하자가 있다는 의미로 해석될 여지가 있으나, 같은 감정인의 2010. 5. 11.자 사실조회추가보완서의 기재에 비추어 볼 때, 그 전체적인 취지는 앞서 본 바와 같이 가구점이 아닌 일반건축물로 사용할 때에는 건물의 하자로 보기 어렵다는 취지로 이해된다. 가사 다르게 보더라도, 위 사실조회추가보완서의 ‘일반건축물 사용시 건물의 하자로 보기에는 미흡하다’는 취지의 기재나 앞서 본 바와 같이 의류창고 등의 용도로 사용한 전 임차인은 이 사건 건물을 아무 문제 없이 사용한 점에 비추어 위 감정 결과와 각 사실조회 결과 중 이 사건 건물에 일반 건축물로서의 하자가 있다는 취지의 기재는 믿기 어렵다). 그 밖에 위 결로현상이 이 사건 건물의 하자로 인한 것이라는 점을 인정할 증거가 없다.  다. 소결론 그렇다면 이 사건 건물의 하자를 전제로 하는 원고의 위 본소청구는 모두 이유 없다. 3. 피고의 반소청구에 관한 판단 가. 주장 피고는 이 사건 반소로, 원고의 불법점유로 인한 손해배상 및 피고가 대납한 위 기간 동안의 전기요금과 이 사건 건물에 대한 원상회복 공사비의 지급을 구한다.  나. 판단 살피건대 이 사건 임대차계약이 2008. 9. 3.경 종료된 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고는 이 사건 건물을 2009. 3. 4. 인도받았음을 자인하고 있으며(원고는 2008. 11. 23. 이 사건 건물을 인도하였다고 주장하나, 갑 제11호증의 1, 2, 3의 각 기재만으로 이를 인정하기 부족하고, 그 밖에 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 을 제3호증의 기재에 의하면, 2009. 2. 16.경에도 원고가 피고에게 이 사건 건물의 열쇠를 반환하는 등 이 사건 건물의 인도를 하지 않은 상태에 있었던 사실을 인정할 수 있으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다), 이 사건 건물에 대한 보증금 없는 차임이 월 3,300,000원임은 원고가 항소심에서 명백히 다투지 않으므로, 원고는 피고에게, ① 피고의 위 임대차보증금 공탁 다음날인 2008. 9. 4.부터 원고가 이 사건 건물을 불법 점유한 2009. 3. 4.까지 원고가 위 건물을 불법 점유함으로써 피고가 입은 차임 상당 손해액인 19,800,000원(= 3,300,000원 × 위 기간 중 원고가 구하는 6개월)을 배상하고, ② 피고가 대납한 2008. 9.분부터 위 건물 인도일까지의 전기요금 금 1,252,390원(= 9월분 232,170원 + 10월분 215,580원 + 11월분 217,840원 + 12월분 182,000원 + 1월분 175,990원 + 2월분 228,810원)을 지급할 의무가 있다.  또한 갑 제2호증, 을 제4, 5호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 임대차계약상 임차인은 임대차 종료시 임대차목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있는 사실, 피고가 원고로부터 이 사건 건물을 인도받은 후 이 사건 건물을 이 사건 임대차계약 당시의 상태로 원상회복하는 데 소요된 공사비는 10,120,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 피고에게 위 10,120,000원을 배상할 의무가 있다.  다. 소결론 따라서 원고는 피고에게 위 31,172,390원(=19,800,000원 + 1,252,390원 + 10,120,000원) 및 이에 대한 이자와 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  4. 결론 그렇다면 원고의 본소청구는 이유 없어 이를 기각할 것인데, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심판결의 본소청구 중 피고 패소 부분을 취소하고 이 부분 원고의 본소청구를 기각하기로 한다. 그리고 피고의 반소청구에 관하여는, 원고는 피고에게 위 31,172,390원 및 그 중 제1심판결에서 인용한 부분인 14,584,760원에 관하여는 위 손해발생일 이후로 피고가 구하는 이 사건 반소 청구취지변경 신청서 송달 다음날임이 기록상 명백한 2009. 4. 21.부터 원고가 항쟁함이 상당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2009. 10. 15.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을, 그 나머지 당심에서 추가로 지급을 명하는 부분인 16,587,630원(= 31,172,390원 - 14,584,760원)에 대하여는 위 2009. 4. 21.부터 원고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2010. 9. 17.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 따라서 피고의 이 사건 반소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결의 피고 패소 부분 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고 원고에 대하여 당심에서 추가로 인정한 위 금원의 지급을 명한다. 그리고 제1심판결 중 나머지 부분은 정당하고 이에 대한 원고의 항소와 피고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   장석조(재판장) 김래니 박진환

 

대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 [손해배상(기)][공2012상,675] 【판시사항】 [1] 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지에 관한 판단 기준  [2] 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 갑 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 제반 사정에 비추어 임대인 을에게 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 집중호우 발생 전후에 걸쳐 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질에 의하여 공장 벽체를 시공할 의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.  [2] 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 갑 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 제반 사정에 비추어 제1차 집중호우에 따른 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 공장 건물 및 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 보이고, 제1차 집중호우에 따라 갑이 공장 및 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생하였더라도 임대인 을이 부담하는 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 볼 수 없으므로, 이와 달리 을에게 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 집중호우 발생 전후에 걸쳐 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질에 의하여 공장 벽체를 시공할 의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제623조 [2] 민법 제618조, 제623조 【참조판례】 [1] 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(공2010상, 995) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 윤태영) 【원심판결】 부산고법 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심은, 이 사건 공장의 임대인인 피고가 임차인인 원고에게 임대차계약의 존속 중에 임대목적물인 이 사건 공장에 관하여 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 아래와 같이 위반하였다는 이유로, 2009. 7. 9.에 발생한 이 사건 제1차 집중호우(이하 ‘제1차 호우’라고 한다) 및 같은 달 16일에 발생한 이 사건 제2차 집중호우(이하 ‘제2차 호우’라고 한다)로 이 사건 공장에 인접한 이 사건 임야의 일부가 각각 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 이 사건 공장의 벽체를 일부 파손하고 공장 내부에까지 들어와 원고 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손되는 피해를 입힌 데 대한 손해배상책임을 인정하였다.  즉, 이 사건 공장은 경사가 심한 이 사건 임야에 맞닿은 곳에 설치되어 있었고, 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내릴 가능성이 있음을 예상할 수 있었으므로, 임대인인 피고로서는 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내리더라도 이 사건 공장에 피해가 생기지 아니하도록 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다. 또한 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴로 밀려 내려온 토사를 이기지 못하고 이 사건 공장의 패널 벽체가 파손되었고, 이를 수선하지 아니하면 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 목적에 따라 이 사건 공장을 사용·수익할 수 없는 정도에 이르렀으므로, 임대인인 피고로서는 이 사건 공장의 벽체를 수선함에 있어서 다시 집중호우가 있을 경우에 대비하여 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 또는 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다. 그럼에도 피고는 평소 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 교체하지 아니한 채 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 붕괴사고로 파손된 이 사건 공장의 벽체 부분만을 종전과 같은 재질의 패널로 수선하는 데 그쳤다는 것이다.  2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다. 가. 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다 ( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.  나. 원심이 채택한 증거 및 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 제1차 호우 당시 이 사건 임야의 일부 사면이 붕괴된 데 따른 피해를 입기 전까지 원고가 임대차 목적물인 이 사건 공장 및 그 부지를 임대차계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익함에 있어서 어떠한 지장이나 방해를 받았다고 볼 만한 사정이 없는 점,  ② 제1차 호우 당시 이 사건 공장의 임차인인 원고가 피해를 입게 된 직접적인 원인은 예전에 없던 집중호우가 계속된 데 따른 강수량의 누적과 이 사건 임야의 상부에 위치한 ○○중공업 공장의 야적장에서 배수가 제대로 되지 아니하여 그 토지에 설치된 옹벽을 타고 이 사건 임야로 빗물이 추가로 유입되었고(제1심에서의 원고측 증인 소외인의 증언에 의하면, ○○중공업 내에 배수가 안 되어서 조그만 계곡물의 폭포수처럼 이 사건 임야로 물이 떨어져 내렸다는 것이다. 기록 163면 참조) 그로 말미암아 이 사건 임야의 일부 사면이 갑작스럽게 붕괴되면서 발생한 토사류가 이 사건 공장으로 밀려 내려오는 등 피고로서는 쉽사리 예측할 수 없는 외부의 사정 또는 외력에 있는 것으로 보이는 점,  ③ 그 밖에 달리 이 사건 공장구조의 일부를 이루고 있는 부위에 결함이 있는 등으로 이 사건 공장이나 그 부지가 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성이 결여되어 있다고 볼 만한 사정은 없는 점  등에 비추어 보면, 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 이 사건 공장 건물 및 그 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 봄이 상당하다고 할 것이다.   나아가 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴 사고로 말미암아 이 사건 공장의 벽체가 일부 파손되면서 그 내부로 토사류가 밀려들어옴으로써 원고가 임대목적물인 이 사건 공장 및 그 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생한 경우에 있어서도, ④ 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치고, 더 나아가 임차인의 신체나 재산상 이익의 안전을 배려하여 주는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수는 없으므로( 대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결 등 참조), 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익함에 있어서 목적물의 주위 환경이나 그 밖의 제반 사정으로 그 안전에 위해를 입을 우려가 있다 하더라도 그것이 계약에서 정한 목적과 용도대로 목적물을 사용·수익하는 것을 방해한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 임대차계약상 임대인에게 그러한 위해로부터 임차인의 다른 재산상 이익 등을 보호하기 위한 조치를 취할 의무까지 임대인의 수선의무에 포함된다고 보기는 어려운 점, ⑤ 이 사건 공장 내부에 유입된 토사를 제거하고 파손된 벽체 부분을 복구하는 등의 조치를 통하여 이 사건 공장 및 그 부지는 그 계약에서 정한 목적에 따라 그 사용·수익에 필요한 상태를 일단 회복함으로써 원고가 이를 사용·수익하는 데 별다른 문제가 없게 되었다고 할 것인 점, ⑥ 이 사건 임야가 제1차 호우 당시 붕괴된 이후에 약화된 이 사건 임야의 지반과 불안정하게 된 사면으로 말미암아 이 사건 임야가 추가로 붕괴될 만한 구체적이고 객관적 위험에 처하였다는 사정이나 그로 인하여 이 사건 공장 및 그 부지의 사용·수익에 직접적인 지장이 초래되었다거나 이를 방해받았다고 볼 만한 사정은 엿보이지 아니하는 점, ⑦ 한편 제2차 호우 역시 이 사건 공장이 위치한 지역 일대에 있어서 예전에 없었던 현상으로서(원심이 인용한 제1심판결의 사실관계에 의하면, 제1차 호우 당일의 누적강수량이 191.5mm이었던 데 반하여 제2차 호우 때는 222mm에 이르렀고, 시간당 최대 강수량은 제1차 호우 때의 34.5mm보다 훨씬 많은 53.5mm이었다) 제1차 호우가 있은 지 불과 9일 만에 발생하여 이를 미리 예측하고 대비하기가 쉽지 아니하였을 것으로 보이는 점 등의 여러 사정을 종합하면, 임대인인 피고가 부담하는 수선의무의 범위에 다시 집중호우가 발생할 경우에 이 사건 임야가 추가로 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 그로 인하여 이 사건 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 보기는 어렵다고 할 것이다.  그렇다면 원심이 이와 달리 그 판시와 같은 사정만으로 임대인인 피고에게 이 사건 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 호우가 발생하기 전후에 걸쳐 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 또는 견고한 재질에 의하여 이 사건 공장의 벽체를 시공할 의무가 있다고 판단한 것은 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김용덕(재판장) 전수안 양창수(주심) 이상훈    **********************************************  부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김성수) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 윤태영) 【변론종결】 2011. 10. 18. 【제1심판결】 부산지방법원 2011. 5. 12. 선고 2009가합23477 판결 【주 문】 1. 원고와 피고의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원심공동피고 2, 3과 연대하여 원고에게 116,578,060원 및 이에 대하여 2009. 7. 8.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 가. 원고의 항소취지 제1심 판결 중 다음에서 추가로 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 32,900,760원 및 이에 대하여 2009. 7. 8.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  나. 피고의 항소취지 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 이유 중 제2.의 가.항 부분(제1심 판결문 제4면 제6행부터 제19행까지)과 제2.의 다.항 부분(제1심 판결문 제6면 제6행부터 제16행까지)을 다음과 같이 각 고쳐 쓰는 것 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  〈고쳐 쓰는 부분 1.〉 가. 손해배상책임의 발생 ⑴ 임대차계약에 있어서 임대인은 계약 존속 중 임대차 목적물을 그 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하고( 민법 제623조 참조), 임대차 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 이를 수선하지 아니하면 임차인이 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 임대인은 그 임대차 목적물을 수선할 의무를 부담하며, 이러한 임대인의 수선의무는 임대인의 귀책사유로 임대차 목적물이 훼손된 경우는 물론 임대인의 귀책사유 없이 임대차 목적물이 훼손된 경우에도 마찬가지이다( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).  ⑵ 위 법리에 비추어 원고가 이 사건 공장의 침수로 인해 입은 손해가 임대인인 피고가 임대차 목적물을 그 사용·수익에 필요한 상태로 유지하지 못한 것에 기인한 것인지 여부에 관하여 살펴본다.  앞서 인정한 바와 같이 이 사건 공장은 경사가 심한 이 사건 임야에 맞닿은 곳에 설치되어 있었고, 앞서 채용한 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하면, 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내릴 가능성이 있음을 예상할 수 있었다고 보이므로, 임대인인 피고로서는 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내리더라도 이 사건 공장에 피해가 생기지 않도록 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다고 할 것이고, 또한 앞서 인정한 바와 같이 1차 집중호우시 밀려온 토사를 이기지 못하고 이 사건 공장의 패널 벽체가 파손되었고, 앞서 채용한 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 공장의 파손된 벽체를 수선하지 아니하면 임차인인 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 목적에 따라 이 사건 공장을 사용·수익할 수 없는 정도에 이르렀다고 보이므로, 임대인인 피고로서는 이 사건 공장의 벽체를 수선할 의무를 부담하고, 이에 따라 피고가 이 사건 공장의 벽체를 수선함에 있어서는 다시 집중호우가 있을 경우에 대비하여 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무를 부담한다고 볼 것이다.  그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 공장과 이 사건 임야가 맞닿은 곳에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공하지 않았을 뿐더러 1차 집중호우가 끝난 후 이 사건 공장을 수선함에 있어서도 이 사건 공장과 이 사건 임야가 맞닿은 곳에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공하지 아니한 채 이 사건 공장의 벽체만 종전과 같은 재질의 패널로 수선하였는바, 이와 같은 피고의 의무위반행위로 인하여 1, 2차 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 무너져 내리자 이 사건 공장의 패널 벽체가 파손되어 토사와 흙탕물이 공장 내부로 흘러넘쳐 원고가 침수로 인한 피해를 입게 되었다 할 것이므로, 피고는 임대차 목적물을 그 사용·수익에 필요한 상태로 유지하지 못한 것으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무를 부담한다 할 것이다.  ⑶ 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 공장에서 침수로 인한 피해를 입게 된 것은 천재지변이거나 피고의 책임영역을 벗어난 곳에 설치된 옹벽과 배수시설을 제대로 관리하지 아니한 것 또는 ○○중공업 주식회사가 공장부지를 조성하면서 토사를 무단 방치한 것에 기인한 것일 뿐 피고가 임대차계약에 따른 임대인으로서의 의무를 위반한 잘못이 없다는 취지로 주장한다.  살피건대, 이 사건 당시 김해시 일대에 내린 집중호우로 인하여 많은 피해가 발생하였고, 김해시를 비롯한 피해지역이 특별재난지역으로 선포된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위와 같은 사정만으로 이 사건 공장의 침수 피해가 오로지 불가항력의 천재지변에 기인한 것이라고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 이 사건 공장의 침수 피해가 이 사건 임야에 설치된 옹벽과 배수시설을 제대로 관리하지 아니한 것 또는 ○○중공업 주식회사가 공장부지를 조성하면서 토사를 무단 방치한 것에 기인한 것인지에 관하여는 갑18호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이를 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.  따라서 피고의 면책주장은 이유 없다. 〈고쳐 쓰는 부분 2.〉 다. 책임의 제한 ⑴ 채무자가 채권자에 대하여 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 지는 경우에 채권자에게 과실이 있거나 손해부담의 공평을 기할 필요가 있는 때에는 채무자의 책임을 제한할 수 있고( 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다37721 판결 등 참조), 채권자가 입은 손해가 자연력에 의한 것과 채무자의 의무불이행에 의한 것이 경합되어 발생한 경우에 채무자의 손해배상 범위는 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 손해발생에 대하여 자연력이 기여하였다고 인정되는 부분을 공제한 나머지 부분으로 제한하여야 한다( 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52122 판결, 2009. 6. 11. 선고 2006다13001 판결 등 참조).  ⑵ 2009. 7. 7. 김해시 지역에 내린 강우량은 191.5㎜(시간당 최대강우량 34.5㎜)이고, 2009. 7. 16. 김해시 지역에 내린 강우량은 222㎜(시간당 최대강우량 53.5㎜)이며, 중앙재난안전대책본부가 2009. 7. 31. 김해시를 비롯한 집중호우로 인한 피해지역인 8개 시군을 특별재난지역으로 선포한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 제1심법원의 김해시장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 공장이 위치한 김해시 한림면 일대의 위 집중호우로 인한 피해업체가 57곳으로 그 피해규모가 52억 원 이상이며, 그 중 침수피해업체는 44곳인 사실을 인정할 수 있다.  위 인정사실에 의하면 이 사건 공장의 침수 피해는 앞서 본 바와 같이 임대인인 피고가 임대차 목적물인 이 사건 공장을 그 사용·수익에 필요한 상태로 유지하지 못한 것 이외에 집중호우라는 자연력에 의한 것이 경합되어 발생하였다고 봄이 상당하므로, 피고의 손해배상 범위는 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 손해발생에 대하여 집중호우라는 자연력이 기여하였다고 인정되는 부분을 공제한 나머지 부분으로 제한하여야 한다.  한편, 이 사건에 있어서 집중호우의 발생경위와 결과, 피고의 의무위반 내용, 원고의 손해내역 등 앞서 채용한 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 모든 사정을 고려할 때, 이 사건 공장 침수로 인하여 원고가 입은 손해 중 집중호우라는 자연력으로 인한 손해와 피고가 이 사건 공장을 그 사용·수익에 필요한 상태로 유지하지 못한 것으로 인한 손해의 비율은 각 50%로 봄이 상당하다.  따라서 피고는 원고가 이 사건 공장의 침수로 인해 입은 손해 중 50%인 24,957,300원(= 앞서 인정한 손해액 49,914,600원 × 0.5) 및 이에 대하여 원고의 손해배상청구의 뜻이 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2009. 11. 24.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판결선고일인 2011. 5. 12.까지는 민법에 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율로 정한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  2. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고와 피고의 항소는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.   판사   김용상(재판장) 정성호 심현욱    ************************************  부산지방법원 2011. 5. 12. 선고 2009가합23477 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 정동국제 담당변호사 김성수) 【피 고】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 최병일) 【변론종결】 2011. 4. 14. 【주 문】 1. 피고 1은 원고에게 24,957,300원과 이에 대하여 2009. 11. 24.부터 2011. 5. 12.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 피고 1에 대한 나머지 청구와 피고 2(제2심판결의 원심공동피고 2), 3(제2심판결의 원심공동피고 3)에 대한 청구를 각 기각한다.  3. 소송비용 중 원고와 피고 1 사이에 생긴 부분의 75%는 원고가, 25%는 같은 피고가 각 부담하고, 원고와 피고 2, 3 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.  4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 연대하여 원고에게 116,578,060원과 이에 대하여 2009. 7. 8.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2008. 3. 24. 피고 1로부터 김해시 한림면 신천리 (지번 1 생략) 지상 공장(이하 ‘이 사건 공장’이라 한다.)을 보증금 40,000,000원, 차임 월 2,500,000원, 기간 2008. 5. 1.부터 2010. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다. 원고는 이 사건 공장에서 금부산업기계라는 상호로 주차설비 등을 제작하였다.  나. 피고 2, 3은 지형상 이 사건 공장 부지 위쪽에 맞닿은 김해시 한림면 신천리 (지번 2 생략) 임야 4,165㎡(이하 ‘이 사건 임야’라 한다.)를 공유하고 있다. 이 사건 임야는 경사면이 상당히 가파르고, 대부분이 나대지 상태로 흙이 드러나 있으며 일부는 움푹 패어있다. 이 사건 임야의 비탈을 따라 그 위쪽에는 ○○중공업 주식회사(이하 ‘ ○○중공업’이라 한다.)의 공장이 있고, 이 사건 임야와 ○○중공업 공장 부지 사이에 옹벽이 설치되어 있다.  다. 2009. 7. 7. 김해시 지역에 191.5㎜(시간당 최대강수량 34.5㎜)의 집중호우(이하 ‘1차 집중호우’라 한다.)가 내렸다. ○○중공업 공장의 야적장에서 배수가 되지 않아 흙탕물이 위 옹벽을 타고 흘러들었고, 이로 말미암아 이 사건 임야의 일부가 붕괴되어 산사태가 발생하였다. 산사태로 토사와 흙탕물이 밀려 내려오자 이 사건 공장의 패널로 된 벽이 파손되어 공장 안에 있는 원자재와 기계, 완제품이 침수되는 피해가 발생했다.  라. 원고는 피고 1에게 이러한 피해 사실을 알렸고, 피고 1은 파손된 공장 벽을 패널로 수리하였다. 피고 2, 3은 파손된 공장 벽 부분에 블록담장을 쌓아주었다.  마. 2009. 7. 16. 김해시 지역에 내린 222㎜(시간당 최대강수량 53.5㎜)의 집중호우(이하 ‘2차 집중호우’라 한다.)로 1차 집중호우 때와 같이 산사태가 발생하였고, 밀려온 토사와 흙탕물에 또다시 이 사건 공장 벽이 파손되어 공장 안에 있는 원자재와 기계, 완제품이 침수되었다.  바. 중앙재난안전대책본부는 2009. 7. 31. 김해시를 비롯하여 집중호우로 극심한 피해를 본 8개 시군을 특별재난지역으로 선포하였다.  【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 갑 제2, 3호증, 을나 제3호증, 을나 제4호증의 1 내지 7의 각 기재, 갑 제4호증의 1 내지 6, 갑 제5호증의 1 내지 12, 갑 제16호증의 1 내지 13, 을나 제1호증의 1 내지 4, 을나 제5호증의 9의 각 영상, 증인 소외 1(대법원판결의 소외인)의 일부 증언, 변론 전체의 취지  2. 피고 1에 대한 청구 가. 손해배상책임의 발생 임대인은 임대차계약의 존속 중 임차목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다. 위 인정사실에 따르면, 이 사건 공장은 경사가 심한 이 사건 임야와 맞닿은 쪽의 벽면도 패널로 이루어져 있었고, 1차 집중호우시 밀려온 토사를 이기지 못하고 벽이 파손된 후에도 피고 1은 그 벽을 패널로 수리하였으며, 이로 말미암아 1, 2차 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 무너져내리자 이 사건 공장의 벽이 파손되어 토사와 흙탕물이 공장 내부로 흘러넘쳐 침수된 것이므로, 피고 1은 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.  이에 대하여 피고 1은, 원고가 입은 손해는 집중호우에 기한 천재지변과 피고 2, 3의 토사방치로 인한 것이어서 피고 1에게는 책임이 없다고 주장한다. 김해시 일대에 내린 집중호우로 많은 피해가 발생하고 이 지역이 특별재난지역으로 선포된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이러한 사정만으로 불가항력의 천재지변이라거나 피고 1에게 귀책사유가 없다고 단정할 수 없다. 피고 1의 위 주장은 이유 없다. 다만, 아래에서 보는 바와 같이 피고 1의 책임을 제한한다.  나. 손해배상의 범위 (1) 원자재, 기계, 완제품에 관한 재산상 손해액 원고는 두 차례의 침수로 말미암아 용접기와 전기 관련 수리비로 2,197,100원, 완제품 세척·분해·재조립비용으로 15,532,500원, 원자재 세척·이동비로 2,100,000원, 철판 등 재가공 작업비로 7,525,000원을 각 지출하였고, 재가공이 불가능한 원자재 일부를 고철로 매각하여 원자재 가격과 고철 가격의 차액 3,380,000원의 손해를 입었으며, CNC 절단기 등의 수리비로 19,180,000원이 필요하다. (갑 제10, 11, 12, 14, 15호증의 각 기재, 증인 소외 1의 일부 증언)  위 재산상 손해액은 총 49,914,600원(= 2,197,100원 + 15,532,500원 + 2,100,000원 + 7,525,000원 + 3,380,000원 + 19,180,000원)이다.  원고는 용접기와 전기 관련 수리비, 완제품 세척·분해·재조립비용, 철판 등 재가공 작업비, CNC 절단기 등의 수리비에 대한 부가가치세 상당액도 배상할 것을 구하나, 위 부가가치세는 부가가치세법상 매입세액에 해당하여 원고가 자기의 매출세액에서 공제하거나 환급받을 수 있다고 보이므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다( 대법원 1993. 7. 27. 선고 92다47328 판결 등 참조).  (2) 완제품 납기지연 손해, 전월대비 매출이익금 원고는 발주처로부터 완제품의 납기를 지연하였다는 이유로 청구받은 3,500,000원과 침수피해복구기간의 전월 대비 매출이익금 48,720,000원 상당을 배상할 것을 구한다. 원고가 주장하는 위와 같은 손해는 특별한 사정으로 인한 손해로서 피고 1이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 것이라고 인정되는 경우에만 배상책임이 있는데, 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.  (3) 위자료 일반적으로 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 말미암아 계약 당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다. 따라서 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다. 그런데 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.  다. 책임의 제한 원고가 입은 손해에는 자연력인 이례적 집중호우로 인한 피해도 포함되어 있으므로, 피고 1이 배상하여야 할 손해배상의 범위를 정할 때 이를 참작하여야 한다( 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52122 판결 등 참조). 피해가 발생한 경위와 내용 등을 고려할 때, 원고의 전체 피해에 대한 집중호우의 기여도는 50%로 봄이 상당하다.  따라서 피고 1은 원고에게 24,957,300원(= 49,914,600원 × 50%)과 이에 대하여 위 피고에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2009. 11. 24.부터 이행의무의 존부와 범위를 항쟁함이 타당한 이 판결선고일인 2011. 5. 12.까지는 민법상 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. (임대차계약상 채무불이행에 따른 손해배상책임을 인정하므로 지연손해금은 위와 같이 인정한다.)  3. 피고 2, 3에 대한 청구 가. 원고의 주장 피고 2, 3은 이 사건 임야의 소유자로서 이에 인접한 토지에 공장을 신축하면서 나온 토사를 방치하면 호우시 이 사건 공장에 피해를 입힐 것을 예상할 수 있었음에도 이 사건 임야 위에 그대로 두었고, 1차 집중호우로 위 토사가 무너져 내려 이 사건 공장이 침수되었는데도 아무런 안전조치를 취하지 아니하여 2차 집중호우시 다시 이 사건 공장이 침수되게 하였다. 따라서 피고 2, 3은 임대인인 피고 1과 연대하여 원고에게 침수로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.  나. 인정사실 (1) ○○중공업의 공장 부지는 김해시 한림면 신천리 (지번 3 생략) 공장용지 16,448㎡인데, 이 토지는 2006. 1. 10. 위 신천리 (지번 2 생략) 임야 44,696㎡에서 분할된 임야가 분할과 합병을 거듭한 다음 지목이 변경된 토지이고, 당시 분할되고 남은 위 신천리 (지번 2 생략) 임야가 이 사건 임야이다. 피고 2, 3은 2005. 12. 29. 위 분할 전 임야의 지분 중 일부를 동진엠피텍 주식회사에 이전하였다. 동진엠피텍 주식회사는 2006. 1. 23. 위 분할 전 임야 중 11,058㎡ 등에 대하여 김해시장으로부터 공장증설승인을 받았고(이미 분할된 상태였으나 분할 전의 지번에 따라 승인된 것으로 보인다.) 2006. 9. 15. 공유물분할을 원인으로 당시 위 신천리 (지번 3 생략) 임야에 관한 위 피고들의 지분을 전부 이전받았으며, 2007. 11. 22. ○○중공업에 당시 위 신천리 (지번 3 생략) 임야의 소유권을 이전하였다. ○○중공업은 위 신천리 (지번 3 생략) 공장용지에 공장을 신축하여 2009. 2. 12. 소유권보존등기를 마쳤다.  (2) 한편, 소외 2는 김해시장으로부터 2005. 10. 14. △△산업 명의로 위 분할 전 임야 중 4,165㎡(현재의 이 사건 임야 부분이다.)에 대하여 공장설립승인을 받았으나, 2009. 4. 3. 공장설립승인일로부터 3년이 경과하도록 착공을 하지 않았다는 것 등을 사유로 하는 공장설립승인 취소처분 사전통지를 받았다.   【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 2, 을나 제6호증, 을나 제9호증의 1, 2, 3, 을나 제10, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지  다. 판단 피고 2, 3이 이 사건 임야에 공장 부지를 조성하기 위한 공사를 하였다거나 ○○중공업 공장 설립 과정에서 나온 토사를 이 사건 임야에 방치하였다는 점에 부합하는 듯한 증인 소외 1의 일부 증언은 위 인정사실에 비추어 믿기 어렵고, 갑 제18호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이를 전제로 손해배상을 구하는 원고의 피고 2, 3에 대한 청구는 이유 없다.  4. 결론 그렇다면, 원고의 피고 1에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 일부 인용하고, 원고의 피고 1에 대한 나머지 청구와 피고 2, 3에 대한 청구는 이유 없어 이를 각 기각한다.   판사   박우종(재판장) 황인준 김연수

임대인과 특별한 계약조건이 없다면, 임대차목적물은 하자등이 없는 현상황의 상태인 목적물이 그 대상이다. 임대인은 임대차계약으로 임차인이 영업을 하는데 지장이 없는 상태의 목적물을 유지해야한다. 만일 그러한 하자가 있다면 임차인은 계약시에 그러한 하자에 임대인에게 수리를 요구하거나 계약을 하지 않을 것이다, 

 임차목적물을 사용수익하는데 하자가 없는 상태에서 임차인이 자신의 영업을 위해 변경하는 부분은 임차인의 책임과 비용으로 한다. 아울러 그러한 변경은 사전에 임대인의 동의가 필요하다. 임대인의 동의라는 부분에서 임차인들은 임대차종료시에 임대인에게 부속물매수청구권을 사용하는 일이 많은데, 이는 유익비란 임차인의 영업목적이 아닌 해당 임차목적물의 객관적 가치를 상승시키는 경우를 가르킨다. 

 임차인들은 점포개량이라고 판단하지만, 왜 그런 점포개량을 하는지 근본적인 질문에 다다르면 결국은 자신의 상업적 영업을 위한 편의를 위해 행해지는 경우가 대부분이다. 더욱이 임차인은 임대차종료시에 임대차계약 당시의 상채로 임차목적물을 회복하여 반환하여야 한다. 권리금을 통해 임차인간에 상가에 대해 그 점유권과 임차권이 인수인계 되는데 이렇게 되면 최종적으로 인수한 임차인이 원상회복의 책임을 지게 된다. 

임차인들은 권리금을 주고 점유한 상가에 대해 그 당시의 상태만 회복하면 된다는 잘못된 판단을 하는데, 권리금등이 승계되었다면 최종 임차인이 그 획복책임을 진다. 

제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 [건물인도등][공2020상,4] 【판시사항】 [1] 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가가 사실심 법원의 전권사항인지 여부 (원칙적 적극)  [2] 민법 제626조 제1항에서 정한 ‘필요비’의 의미 / 임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우, 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부 (원칙적 적극)  【판결요지】 [1] 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다. [2] 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 【참조조문】 [1] 민사소송법 제202조 [2] 민법 제536조, 제618조, 제623조, 제626조 제1항 【참조판례】 [2] 대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결(공1980, 13325) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 에스엠주택건설 (소송대리인 변호사 신창수) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창) 【원심판결】 부산고법 2016. 5. 19. 선고 (창원)2015나21175 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 원고가 1회차 차임을 면제해 주었는지 여부(상고이유 제1점)와 피고가 보수공사비 1,500만 원을 지출하였는지 여부(상고이유 제2점)  가. 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다.  나. 원심은 다음과 같이 판단하였다. 원고는 2012. 8. 13. 피고와 이 사건 영화관을 임대차보증금 1억 원, 차임 월 800만 원, 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 2012. 8. 13.부터 2012. 9. 12.(원심판결의 ‘2013. 9. 12.’은 오기이다)까지 1회차 차임을 면제해 주었다.  이 사건 영화관의 위층인 8, 9층에서 2013. 5. 13. 1차 화재가 발생하였고, 2013. 10. 10. 2차 화재가 발생하였다. 피고는 2013. 10. 11.경 소외인에게 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급하였다. 소외인은 전선을 교체하는 등 전기시설을 보수하였고, 석고보드 등 마감재를 교체하였으며, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였다. 피고는 소외인에게 공사대금으로 2013. 10. 11.경 500만 원, 2013. 10. 16.경 1,000만 원 등 합계 1,500만 원을 지급하였다. 피고는 위와 같이 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1,500만 원을 지출하였다.  다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심판단에 상고이유 주장과 같이 처분문서의 내용을 합리적인 이유 없이 배척하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.  2. 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계(상고이유 제3점) 가. 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.  나. 원심은 다음과 같이 판단하였다. 2차 화재는 2013. 10. 10. 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관의 위층인 8, 9층 내부시설이 전소되었고, 화재로 발생한 연기와 화재 진압을 위해 사용한 물 때문에 이 사건 영화관 중 6, 7층의 천장과 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 침수되고 건물 외벽과 내부계단이 그을음에 심하게 훼손되었다.  임차인인 피고가 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용·수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 2013. 10. 11.경과 2013. 10. 16.경 지출한 보수공사비 1,500만 원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인인 원고에게 즉시 상환을 청구할 수 있다.  원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 위 통지는 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다. 피고는 2014. 8. 8.을 기준으로 약정 차임액과 지급액의 차액 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원(= 2,700만 원 － 1,500만 원)에 불과하다. 따라서 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 부적법하다.  다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 2차 화재의 규모와 피해내역 등을 고려할 때 임대인인 원고가 2차 화재로 임차목적물에 필요비가 발생한 사실을 알았을 것으로 보이는 이 사건에서 원심판단에 상고이유 주장과 같이 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙   ****************************************  부산고등법원 2016. 5. 19. 선고 (창원)2015나21175 판결 [건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 에스엠주택건설 (소송대리인 변호사 신창수) 【피고, 항소인 겸 부대피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 권재창 외 1인) 【변론종결】 2016. 4. 14. 【제1심판결】 창원지방법원 통영지원 2015. 4. 9. 선고 2014가합2187 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 원고의 부대항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게, 가. 별지2 기재 건물을 인도하라. 나. 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 다. 별지3 기재 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하라. 라. 별지4 기재 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하라. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 부대항소취지 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 8,000,000원 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2012. 8. 13. 피고에게 원고 소유의 별지2 기재 건물(이하 ‘이 사건 영화관’이라고 한다)을 임대차보증금 100,000,000원, 차임 월 8,000,000원(매월 10일 후불 지급), 임대차기간 2012. 8. 13.부터 2021. 8. 12.까지로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 임대차’라고 한다)하고, 같은 날 피고에게 이 사건 영화관을 인도하였으며, 2012. 8. 13.부터 임대차보증금 잔금 지급일 전날인 2013. 9. 12.까지의 월 차임을 면제하여 주었다.  나. 원고는 이 사건 영화관에서 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록을 마치고 영화상영업을 하고 있었는데, 이 사건 임대차와 함께 피고에게 영업양도(지위승계)를 하여 피고 명의로 영화상영업 신고 및 영화상영관 등록 변경이 이루어졌다.  다. 원고는 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물도 소유하였는데 이를 주식회사 세븐에게 임차하여 주었다. 주식회사 세븐은 위 8, 9층 건물에서 나이트 클럽을 운영하기 위하여 무대 등 설치공사를 진행하다가 2013. 5. 13. 용접 작업 중 화재(이하 ‘1차 화재’라고 한다)를 발생시키고, 2013. 10. 10. 또 다시 용접 작업 중 화재(이하 ‘2차 화재’라고 한다)를 발생시켰다. 1, 2차 화재로 인하여 이 사건 영화관은 그 시설이 훼손되는 등의 피해를 입었다.  라. 이 사건 임대차계약에 따른 약정 월 차임액과 피고가 실제로 지급한 월 차임액은 별지1 표 기재와 같다. 이에 원고는 피고에게 이 사건 소장에 기하여 피고의 2기 이상 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였고, 위 소장은 2014. 8. 8. 피고에게 도달하였다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증, 을 제1 내지 10, 12, 13, 14, 54호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 제1심 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언, 변론 전체의 취지  2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 피고는 2014. 8. 8. 기준으로 2기 이상의 차임을 연체하였으므로 이를 이유로 한 원고의 이 사건 임대차계약 해지는 적법하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차의 종료로 인하여 이 사건 영화관을 인도하고, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차를 이행하고, 영화상영관등록 명의변경절차를 이행하고, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득으로 24,000,000원 및 2015. 2. 14.부터 별지2 기재 건물의 인도 완료일까지 월 8,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.  나. 피고의 항변 1) 주위적 항변 원고는 2차 화재 이후 이 사건 영화관을 수리하여 주지 아니하였고, 이에 피고는 소외 1에게 이 사건 영화관 보수 공사를 시키고 공사대금으로 15,000,000원을 지급하였고, 소외 4에게 건물 청소를 시키고 청소비로 1,800,000원을 지급하였다.  임차인은 임대인의 수선의무 불이행으로 인하여 사용, 수익하지 못한 비율만큼 차임 지급을 거절할 권능이 있고, 이에 따라 임대인이 수선의무를 이행하지 아니하여 임차인이 임차목적물을 직접 수선한 경우에는 그에 소요된 비용을 지급받기 전까지 임차인은 차임 지급을 거절할 권능이 있다.  또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 필요비를 지출한 경우 즉시 상환청구권이 발생하기 때문에 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다.  따라서 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 10,200,000원(=27,000,000원-16,800,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  2) 예비적 항변 가) 피고는 화재 발생 직후 원고에게 손해배상 등을 요구하면서 차임 지급을 거절하였는바, 1차 화재로 인하여 미지급한 9,000,000원(=4,000,000원+5,000,000원)과 2차 화재로 인하여 미지급한 4,000,000원의 합계액에 해당하는 13,000,000원의 차임지급의무는 피고가 한 상계의 의사표시 또는 원고와 피고 사이의 공제합의에 따라 소멸하였다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 14,000,000원(=27,000,000원-13,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  나) 피고는 제2차 화재로 인하여 72,000,000원의 손해를 입었고, 이는 원고가 임대인으로서 임차인인 피고로 하여금 그 임차목적물을 사용, 수익하도록 할 의무를 위반하여 발생한 손해이다. 피고는 이 사건 항소이유서를 통하여 위 손해배상채권과 미지급 차임 채권을 대등액에서 상계하는바, 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  다) 원고의 해지권 행사는 권리남용으로 신의칙에 위반하여 부적법하다. 라) 설사 원고의 해지권 행사가 적법하다고 하더라도 피고의 원고에 대한 이 사건 영화관 인도의무와 원고의 피고에 대한 임대차보증금 100,000,000원 반환의무는 동시이행관계에 있다.  3. 주위적 항변에 대한 판단 건물 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는바(민법 제640조), 원고의 해지 통지가 피고에게 도달한 2014. 8. 8.을 기준으로 피고의 차임 연체액이 얼마인지가 쟁점이다.  살피건대, 임대인은 임차인이 임차물을 사용, 수익할 수 있도록 그에 필요한 상태를 유지하여 주어야 하므로(민법 제623조), 그 유지를 위하여 수선이 필요하면 자기의 비용으로 수선을 하여 주어야 한다. 따라서 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하였다면 임대인에 대하여 즉시 이를 상환하여 줄 것을 청구할 수 있으므로(민법 제626조), 임차인은 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다.  이 사건에 관하여 보건대, 을 제8, 9, 10, 21, 36, 37, 41, 44, 50, 51호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 당심의 한화손해보험 주식회사에 대한 사실조회결과, 당심 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 2차 화재는 발화 후 1시간여 만에 진화되면서 이 사건 영화관 위층인 8, 9층 건물 내부시설이 전소되고, 화재로 인한 연기 및 화재 진압을 위하여 사용한 물로 인하여 이 사건 영화관 6, 7층의 천장 및 벽면 마감재, 의자, 음향기기, 영사기 등이 훼손되었으며, 승강기 3대가 수침되고 건물 외벽 및 내부계단이 그을음에 심하게 훼손된 사실, ② 피고는 2013. 10. 11.경 ‘○○○○○○○○○○○’라는 상호로 영업을 하는 소외 1에게 화재로 인하여 훼손된 이 사건 영화관의 보수 공사를 도급 주었고, 소외 1은 전선 등을 교체하는 등 전기시설을 보수하고, 석고보드 등 마감재를 교체하고, 오염된 벽면을 새로이 도장하는 공사를 하였고, 그 공사대금으로 피고로부터 2013. 10. 11.경 5,000,000원 및 2013. 10. 16.경 10,000,000원을 각 지급받은 사실을 인정할 수 있다.  나아가 피고는 2차 화재로 인한 분진, 오물 등을 제거하기 위한 건물 청소비로 1,800,000원을 소외 4에게 지급하였다고 주장하나, 갑 제27호증, 을 제15호증의 1의 각 기재만으로는 피고가 위와 같은 비용을 지출하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.  위와 같이 피고는 2차 화재로 훼손된 이 사건 영화관을 사용, 수익할 수 있는 상태로 회복하기 위하여 15,000,000원을 지출하였는바 이는 임차물의 보존에 관한 필요비로서 원고에 대하여 즉시 상환하여 줄 것을 청구할 수 있고, 위 비용의 상환과 차기의 차임 지급에 관하여 동시이행을 주장할 수 있다. 피고는 원고의 해지 통지를 받은 2014. 8. 8. 기준 약정 차임액과 지급액의 차액 27,000,000원 중 15,000,000원에 대하여는 위 비용의 상환과 동시이행을 주장할 수 있는바 그 지급을 연체한 것이라고 볼 수 없다. 2014. 8. 8. 기준으로 피고가 연체한 차임은 12,000,000원(=27,000,000원-15,000,000원)에 불과하므로 피고가 2기 이상의 차임을 연체한 바 없어 원고의 해지는 부적법하다.  따라서 원고의 해지로 인하여 이 사건 임대차가 종료되었음을 전제로, 이 사건 영화관 인도, 영화상영업신고에 관한 폐업신고절차 및 영화상영관등록 명의변경절차의 이행, 이 사건 영화관을 점유, 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금의 지급을 구하는 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.  4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 피고 패소부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고, 원고의 부대항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김종호(재판장) 이수연 조정환

아래 대법원 2019다268142판례 및 서울고등법원과 남부지방법원의 판례에선 임차인간의 권리금에 대한 문제, 임대인이 임차인이 신규임차인을 구하여 임대차계약 체결을 요구하였지만 임대인이 기존 보증금 및 기존 월임대료에 비해 너무 높게 책정하여 제시하게 되어 신규임차인이 임대차계약을 포기함으로써, 임대인이 임차인의 권리금회수에 방해를 하여서 그에 대해 책임지는 방법 등에 대해 매우 상세히 기술되어 있다. 

권리금산정에 있어서 임차인간의 권리금계약서에 의한 권리금과 임대차 종료시에 감정평가된 권리금간의 엄청난 가격차이, 또한 상가가 전전 이전된 경우 최종적인 임차인이 상가를 원상복귀해야 할 책임이 있다라는 사실을 확인시켜 준 판례이다. 

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 [손해배상(기)][공2019하,1817] 【판시사항】 [1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부 (원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법   [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례  【판결요지】 [1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제654조, 제615조 [2] 민법 제256조, 제615조, 제626조, 제654조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인) 【피고, 피상고인】 주식회사 마리오이엔씨 【원심판결】 서울고법 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원상회복의무의 존부에 관한 주장 가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고가 반환할 보증금에서 인테리어시설 등의 철거비용을 공제하였다. 주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.  피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다.  따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다. 다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.  2. 대출이자에 해당하는 손해배상에 관한 주장 가. 원심은 다음과 같은 이유로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다는 원고의 주장을 배척하였다. 원고는 피고가 보증금의 반환을 지체하여 전세자금을 대출받았으므로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다고 주장하나, 대출금의 이율이 연 2.5%인데 보증금 반환채무 불이행에 대한 손해배상으로 대출이율을 초과하는 연 6% 또는 15%의 법정이율로 계산한 지연손해금을 인정하는 이상 원고의 주장은 받아들일 수 없다.   나. 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심판결에 민법 제397조 제1항 본문의 적용 범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙  *************************************  서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인 겸 부대피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인) 【피고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 신영무 외 3인) 【변론종결】 2017. 7. 20. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 【주 문】 1. 원고의 항소와 피고의 부대항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】 [청구취지] 피고는 원고에게, 1. 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,  2. 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라. [원고 항소취지] 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분(원고 청구 기각 부분)을 취소한다. 피고는 원고에게, 1. 15,130,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,  2. 22,243,314원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을 각각 지급하라. [피고 부대항소취지] 제1심판결 중 피고에 대하여 1,066,038원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분(원고 청구 인용 부분)을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.  【이 유】 1. 제1심판결 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰거나 추가하고, 원고와 피고가 이 법원에서 강조한 주장에 관하여 제3, 4항 기재와 같이 추가판단을 하는 것 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 별지, 약어 포함 이를 그대로 인용한다.  2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분 ○ 제2쪽 제13행, 제10쪽 제3행 각 “이 법원”을 각 “제1심법원”으로, 제8쪽 제13행 “감정인”을 “제1심 감정인”으로 고쳐 쓴다. ○ 제3쪽 아래에서 제6행 “2015. 11. 17.”을 “2015. 11. 18.”로 고쳐 쓴다. ○ 제4쪽 제16행 “제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여”를 “제10조 제3항 및 제11조를 준용하여”로 고쳐 쓴다.  ○ 제5쪽 제13행 다음에 아래와 같이 추가한다. 그리고 소외 1은 2016. 1. 15.경 피고에게 피고가 시가에 비추어 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하고 있기 때문에 피고와 신규 임대차계약을 체결하려는 의사표시를 철회한다고 하였다.  ○ 제6쪽 제6행부터 제11행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 원고는 2016. 2. 24. 피고에게 ‘피고가 이 사건 임대차보증금을 반환하지 아니하여 원고가 부득이하게 2016. 2. 18. ㈜우리은행으로부터 4,400만 원의 전세자금을 대출받아야 했으므로, 피고는 원고에게 손해배상으로 위 대출금의 이자 상당액 역시 지급할 책임이 있다’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 그 내용증명우편에 원고와 ㈜우리은행의 대출약정서(대출개시일: 2016. 2. 25., 대출금: 4,400만 원, 대출과목: 전세자금대출, 이율: 연 2.5%)를 첨부하였다.  ○ 제11쪽 제1행 “손해가 발생한 날은” 다음에 “이 사건 소장 부본 송달일인 2016. 2. 3. 후로”를 추가한다. ○ 제11쪽 제3행, 제13쪽 아래에서 제3행 각 “이 판결 선고일”을 각 “제1심판결 선고일”로 고쳐 쓴다. 3. 원고 주장에 관한 추가판단 가. 임대차종료 당시의 권리금에 관하여 (1) 원고 주장 요지 권리금 중 무형재산 가액을 ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임(임대차보증금: 5,000만 원, 월 임료: 600만 원)’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정한 15,130,000원으로 인정하여야 한다.  (2) 판단 (가) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 제3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.  감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895호)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.  (나) 위와 같이 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이 “장래” 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 “미래”의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거 2014. 6. 13. 이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다.  따라서 원고의 위 주장은 이유 없다. 나. 원고의 원상회복의무에 관하여 (1) 원고 주장 요지 ① 이 사건 임대차계약서에 “계약 체결 당시의 상태”로 원상회복을 하여야 한다고 정해져 있는데, 피고가 철거한 시설은 원고가 설치한 것이 아니라 전 임차인이 설치한 것이고, ② 피고가 철거한 시설은 이 사건 점포에 부합한 물건으로서 피고의 소유물이며, ③ 원고가 유익비 등의 상환을 청구하지 않기로 하는 대신 피고는 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였으므로, 원고는 원상회복의무를 부담하지 아니한다. 따라서 피고가 지출한 원상회복비용 1,700만 원은 임대차보증금에서 공제할 수 없다.  (2) 판단 (가) 원고가 새롭게 설치한 시설에 대하여만 원상회복의무를 부담하는지에 관하여 1) 임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석·판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 등 참조).  2) 앞서 기재한 증거, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① ㈜제이콥헬스케어가 2010. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 프랜차이즈업을 하는 ㈜파리크라상의 가맹점인 ‘○○○○’라는 상호의 커피숍을 최초로 운영하기 시작하였는데, 그 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 이 사건 점포 내부와 외부에 필요한 공사를 하고, ㈜파리크라상으로부터 필요한 물품을 구입한 사실, ② 소외 2가 2014. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원, 임대차기간 2014. 2. 7.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차한 다음 역시 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영한 사실, ③ 원고가 소외 2와 피고 사이의 임대차계약에 정해진 임대차기간이 종료하기 전인 2014. 6. 13. 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 이 사건 임대차계약의 보증금과 차임은 소외 2와 피고 사이의 계약내용과 동일하였고, 임대차기간은 2014. 7. 1.부터 소외 2와 피고 사이의 계약에 정해진 임대차기간 종료일인 2016. 2. 6.까지였던 사실, ④ 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있었던 시설로서 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 ㈜제이콥헬스케어 등 원고가 이 사건 점포를 임차하기 전의 임차인이 ‘○○○○’의 영업을 위하여 설치한 것인 사실을 인정할 수 있다. 나아가 피고가 ㈜제이콥헬스케어와 그 후의 이 사건 점포의 임차인과 체결하였던 각 임대차계약의 종료 시 ㈜제이콥헬스케어 등 임차인에게 원상회복을 요구하였다는 사실에 관한 주장·증명이 없고, 원고는 피고가 철거한 시설을 포함하여 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있던 시설 일체(유형재산)가 원고의 소유임을 전제로 그 가액을 포함한 금액이 이 사건 점포의 권리금이라고 주장하였다.  위와 같은 사정을 모두 종합하여 보면, 이 사건 점포의 임차인 지위가 ㈜제에콥헬스케어로부터 원고에 이르기까지 전전 양도되었다고 인정하는 것이 정당하므로, 원고가 아닌 ㈜제이콥헬스케어 등 원고의 전 임차인이 이 사건 점포에 시설물을 설치하였다고 하더라도, 원고는 이를 원상회복할 의무가 있다.  (나) 피고가 철거한 시설이 이 사건 점포에 부합한 물건이라는 이유로 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는지에 관하여 민법 제256조 본문에 의하면, 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하나, 단서에 의하면, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 민법 제256조 단서의 예외가 적용되려면 부동산에 부속된 물건이 부동산의 구성부분으로 되지 않고 독립성을 가져야 하고, 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있어야 한다.  을 제17호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 점포의 원상회복으로 벽체 마감재, 마닥재, 천정재를 철거한 사실을 인정할 수 있는데, 위와 같은 벽체 마감재 등은 ㈜제이콥헬스케어 등이 임차권에 기하여 이 사건 점포에 설치한 것이라고 하더라도 독립성이 있다고 보기 어렵고, 분리할 경우 경제적 가치가 있다고 보기도 어려우므로, 피고가 그 소유권을 취득하였다고 인정할 수 있다.  그러나 위와 같이 피고가 그 시설물에 관한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 민법제654조에 따라 임대차에 준용되는 민법 제615조 본문에 의하면, 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이 사건 임대차계약 제17조 제2항에도 임차인의 원상회복의무가 정해져 있으므로, 피고가 철거한 시설물이 이 사건 점포에 부합되었다는 이유로 원고가 그 시설물의 철거의무를 부담하지 아니한다고 보기는 어렵다.  한편 이 사건 임대차계약 제17조 제1항에 임대차계약 종료 시 원고는 ‘원고 소유’ 물건과 재산을 반출하고 피고에게 열쇠 및 ‘피고의 재산’을 반환하여야 한다고 정해져 있기는 하나, 위와 같은 계약조항은 임대차계약 종료 시의 임차인의 일반적인 목적물반환의무를 명시한 것으로 보이고, 민법 제265조 본문에 따라 피고에게 부합된 물건에 대한 원고의 원상회복의무를 면제한다는 내용이라고 보이지는 않는다.  (다) 피고가 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였는지에 관하여 1) 앞서 기재한 증거에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약에서 피고에게 유익비, 필요비 등의 비용을 청구하지 아니하기로 한 사실을 인정할 수 있다(제11조 제4항).  2) 그러나 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였다는 사실만으로 임대임과 임차인 사이에 임차인이 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수는 없고(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 등 참조), 원상회복의무를 면제하기로 하는 합의가 있었는지는 당해 계약의 내용에 담긴 당사자의 의사해석에 따라 판단하여야 한다.  앞서 인정한 바와 같이, 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피숍의 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 설치된 것이므로, 이 사건 점포에서 ‘○○○○’를 운영할 경우에는 필요하고 유익한 시설이나, 이 사건 점포를 그 외의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이다. 따라서 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 하더라도, 피고가 원고에 대하여 위와 같이 한정된 목적에만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 인정하기는 어렵고, 달리 원고 주장 사실을 인정할 증거가 없다.  (3) 소결론 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다. 다. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여 (1) 원고 주장 요지 원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받아 전세자금으로 사용하려고 하였으나, 피고가 그 반환을 지체하여 대출을 받았고, 피고에게 그와 같은 사정을 알려 주기도 하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금반환채무의 불이행으로 인한 손해배상으로 원고가 부담할 대출이자 상당액을 지급할 의무가 있다.  (2) 판단 민법 제397조 제1항에 의하면, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하나, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 제2항에 의하면, 위와 같은 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다.  원칙으로 보면 금전채권자도 채무자의 채무불이행으로 인하여 입은 구체적인 손해를 주장·증명하여 그 손해가 민법 제393조 등의 배상범위에 있는 경우 그 배상을 청구할 수 있다고 볼 수도 있으나, 오늘날 금전의 범용성으로 인하여 그 이용양태는 무궁무진하므로 금전채무의 불이행으로 인한 이용가능성의 박탈이라는 손해가 채권자에게 발생하리라는 것은 쉽사리 일반적으로 추인되는 반면 위와 같은 일반원칙에 의하면 그 구체적인 배상액의 산정은 매우 다양하여 균형을 잃을 수 있으므로, 금전채무불이행으로 인한 손해배상문제를 균일하게 처리하기 위하여 추상적인 손해로서 법정이율로 산정한 액을 기준으로 하는 민법 제397조 제1항 본문이 마련되었다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결 등 참조).  따라서 채무자는 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 작음을 증명하여도 그 범위 내에서 면책이나 감책을 주장할 수 없고, 채권자도 실제 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 큰 것을 증명하여도 그 실손해의 배상을 청구할 수 없으며, 달리 예외적인 사정에 관한 증명이나 근거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.  4. 피고 주장에 관한 추가판단 가. 피고 주장 요지 피고는 이 사건 점포가 위치한 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호(㈜우리은행)의 임대료와 △△△타워 ☆☆☆호(▽▽▽▽)의 임대료 수준을 고려하여 소외 1에게 인근 상가의 임대료 수준에 부합하는 내용의 제1, 2자 제안을 하였을 뿐이므로, 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 것이 아니고, 따라서 원고에 대하여 손해배상책임을 부담하지 아니한다.  나. 판단 (1) 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다45491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조).  감정평가에 관한 규칙 제2조 제8호에 의하면, “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말하고, 같은 규칙 제22조에 의하면, 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.  (2) 앞서 기재한 증거에 의하면, 감정인이 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호의 임대사례와 △△△타워 ☆☆☆호의 임대사례 등을 비교 대상 임대사례로 하여 임대사례비교법에 따라 이 사건 점포의 적정 임대료를 산정한 사실을 인정할 수 있고, 위와 같은 감정인의 감정결과가 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 논리칙·경험칙 등에 위반되었다는 사실 등을 인정할 증거가 없으며, 앞서 인정한 바와 같이, 감정인이 산정한 이 사건 점포의 적정 임대료 가액보다 피고의 제1, 2차 제안이 현저히 높은 수준이었고, 소외 1은 피고에게 피고가 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하므로 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였다.  (3) 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. 5. 결론 그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소와 피고의 부대항소는 모두 이유 없어 이를 기각한다(제1심판결 피고 표시에 누락된 대표이사는 소외 3이다.).   판사   윤종구(재판장) 양시훈 박옥희 **************************************   서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정) 【피 고】 주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 우성남) 【변론종결】 2016. 10. 28. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 28,869,038원 및 그 중 27,803,000원에 대하여 2016. 2. 6.부터 2017. 1. 13.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, 1,066,038원에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.  2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 ① 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, ② 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을, ③ 2016. 2. 25.부터 위 ②항 기재 금원의 완제일까지 월 91,667원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 15, 17 내지 20, 22, 23호증, 을 제1, 8 내지 10호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 파리크라상에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.  가. 원고는 2014. 6. 13. 피고로부터 서울 구로구 (주소 생략) 소재 △△△타워 1층 ◎◎◎호 중 별지 도면 표시 ①, ②, ③, ④, ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑨, ⑩, ⑪, ⑫, ①의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 277.69㎡(약 84평, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임대차보증금 5,000만 원(이하 ‘이 사건 임대차보증금’이라 한다), 차임 월 600만 원(부가가치세 제외, 이하 특별한 언급이 없으면 부가가치세를 제외한 금액이다), 임대차기간 2014. 7. 1.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 점포에는 2010. 3. 24.경 커피숍 시설이 설치되어 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍이 운영되어 왔고, 원고도 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 점포의 당시 임차인으로부터 ○○○○ 커피숍 영업(이하 ‘이 사건 영업’이라 한다)을 양수하여 커피숍을 운영하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항은 이 사건 임대차계약 종료시 원고가 이 사건 점포에 설치된 원고 소유의 ○○○○ 커피숍 인테리어시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 정하고 있다(원고는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12305 판결을 근거로 원고에게는 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의무가 없다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 제17조 제1항이 원고가 자기 소유의 물건을 반출하여야 한다고 정한 점에 비추어 이를 받아들일 수 없다).  나. 원고는 이 사건 임대차계약의 기간 만료에 따라 이 사건 점포의 신규 임차인을 구하여 그 임차인에게 이 사건 영업을 양도하기로 하고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료 약 3개월 전인 2015. 10. 29.경 및 2015. 11. 13.경 피고에게 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 임대차보증금 및 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 11. 17.경 원고에게 “주변 시세 등을 반영하여 재산정한 이 사건 점포의 신규 임대차계약의 임대차보증금은 109,200,000원(= 평당 130만 원 × 84평), 월 차임은 10,920,000원(= 평당 13만 원 × 84평)인데(이하 ‘제1차 제안’이라 한다), 실제 계약 체결 금액은 신규 임차인과 협의하여 정하겠다”고 답하였다. 다. 원고는 2015. 12. 3. 이 사건 점포의 신규 임차인이 되어 이 사건 점포에서 ○○○○ 커피숍을 운영하려는 소외 1에게 이 사건 영업을 권리금 1억 7,000만 원(이하 ‘이 사건 권리금’이라 한다)에 양도하고, 그 권리금을 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6. 지급받는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 양도계약 제3조는 피고가 소외 1과의 이 사건 점포에 관한 임대차계약 체결을 거절하거나 임대차계약의 조건을 기존의 조건보다 무리하게 변경하는 등 원고와 소외 1의 귀책사유 없이 소외 1과 피고 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 체결되지 못하는 경우 이 사건 양도계약을 무효화하기로 정하고 있다. 라. 그 후 원고는 2015. 12. 4.경 피고에게 소외 1과 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결할 의사가 있는지 여부 및 그 임대차계약의 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 12. 9.경 원고에게 소외 1이 이 사건 점포의 임차인으로서 임대차보증금 및 월 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 있는 자료를 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 답하였다.  마. 원고는 2015. 12. 14.경 피고에게 소외 1의 자력 유무 등을 확인할 수 있는 자료로 그 통장사본 등을 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수는 상가건물 임대인의 차임 등의 증액청구권을 제한하는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여 이 사건 임대차보증금과 월 차임에서 9% 증액된 5450만 원(= 5,000만 원 × 1.09)과 654만 원(= 600만 원 × 1.09)이라고 알려주었으나, 피고는 2015. 12. 18.경 원고에게 그 제공 자료만으로 소외 1의 자력 유무 등을 알 수 없고, 소외 1이 제안한 임대차보증금 및 월 차임은 주변 시세 등이 반영되지 않은 것이어서 수용할 수 없다고 답하였다.  바. 이에 소외 1은 2015. 12. 23.경 피고에게 자신의 희망 임대차보증금과 월 차임 액수는 위와 같은 5,450만 원과 654만 원이라고 하면서, 피고가 이를 수용할 수 없다면 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임이 얼마인지 알려달라고 요청하였고, 원고도 2015. 12. 30.경 피고에게 피고가 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 재차 요청하였으며, 이에 피고는 2016. 1. 6.경 원고에게 “자신이 제안하는 신규 임대차계약의 임대차보증금은 262,500,000원(= 평당 3,125,000원 × 84평), 월 차임은 10,500,000원(= 평당 125,000원 × 84평)이나, 물가상승률과 주변 시세 변동 등을 반영한 신규 임차인과의 협의 결과에 따라 증감될 수 있다”고 답하였다(이하 ‘제2차 제안’이라 한다).   사. 결국 소외 1은 2016. 1. 14. 피고의 제1, 2차 제안과 같은 차임 등의 액수가 지나치게 과다하다고 판단하여 피고와 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결하지 않기로 하고, 원고와 이 사건 양도계약 제3조가 정한 대로 이 사건 양도계약을 무효화하였다.  아. 원고는 피고에게 2016. 2. 1.부터 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원[= 월 차임 6,600,000원(부가가치세 포함) × 6일/29일, 이하 ‘이 사건 미지급 차임’이라 한다]을 지급하지 않았고, 2016. 2. 6. 이 사건 점포의 인테리어가구와 제빙기 등의 기계(이하 ‘이 사건 인테리어가구 등’이라 한다)만을 회수하고 이 사건 점포에 설치된 커피숍 영업을 위한 인테리어시설과 흡연부스(이하 ‘이 사건 인테리어시설 등’이라 한다)를 철거하지 않은 채 이 사건 점포를 피고에게 인도하였다. 이에 피고는 원고가 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 원상회복을 하지 않았다는 이유로 원고에게 이 사건 임대차보증금 전액을 반환하지 않고 있다가, 2016. 8. 22.경 스스로 공사업체를 통해 이 사건 인테리어시설 등을 철거하여 17,000,000원(이하 ‘이 사건 철거비용’이라 한다)의 비용을 지출한 후 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제한 나머지 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 18,700,000원)을 지급하였다.  자. 한편 원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 반환받아 그 금원 중 4,400만 원을 원고 주거의 전세보증금으로 지급할 계획이었으나, 그 임대차보증금을 반환받지 못하여 2016. 2. 25.경 주식회사 우리은행으로부터 4,400만 원을 이자 연 2.5%로 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다)받아 월 91,667원(= 44,000,000원 × 연 2.5% ÷ 12개월)의 이자를 부담하게 되었으며, 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하게 되었다는 사실을 알렸다.  2. 관련 법령 이 사건과 관련된 상가임대차법 및 같은 법 시행령은 별지 관련 법령 기재와 같다. 3. 권리금 상당의 손해배상청구에 관하여 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 원고는 이 사건 임대차계약 종료에 따라 소외 1에게 이 사건 점포에서의 이 사건 영업을 이 사건 권리금 1억 7,000만 원에 양도하는 이 사건 양도계약을 체결하고, 소외 1과 피고 사이의 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 체결을 주선하였으나, 피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 현저히 고액인 신규 임대차계약의 월 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하고, 이로 인하여 이 사건 양도계약이 무효로 됨으로써 원고는 이 사건 권리금을 수령하지 못하게 되었으므로, 피고는 결국 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호가 정한 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 따라 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상하여야 한다.  그리고 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면 그 손해배상액은 소외 1이 원고에게 지급하기로 했던 이 사건 권리금 1억 7,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는데, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 영업장비 등 유형재산 가액 27,803,000원(소위 ‘시설권리금’이다)과, ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정된 이 사건 점포의 무형재산 가액 15,130,000원(소위 ‘영업권리금’이다)을 더한 42,933,000원(= 27,803,000원 + 15,130,000원)이라고 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 권리금보다 작은 금액인 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 42,933,000원 및 이에 대하여 피고의 권리금 수령 방해 행위로 이 사건 양도계약이 무효화됨으로써 그 권리금을 수령하지 못하게 된 2016. 1. 14.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  2) 피고의 주장 피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 제안한 신규 임대차계약의 차임 등은 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액이라 할 수 없고, 오히려 소외 1이 이 사건 점포의 신규 임대차계약 체결을 위한 협의에 성실히 응하지 않아 그 임대차계약이 체결되지 않은 것일 뿐이므로, 피고는 원고의 이 사건 점포에 관한 권리금 수령을 방해한 것이 아니다.  설사 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 중 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료시의 이 사건 점포에 관한 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하고, 그와 같이 산정하면 무형재산의 가액은 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원에 불과하다고 할 것이고, 또 원고는 이 사건 점포의 인도 당시 이 사건 점포의 유형재산 중 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하여 감으로써 위 13,013,000원 상당의 이익을 얻었다고 할 것이므로, 결국 그 손해배상금은 위 27,803,000원에서 원고의 이익 13,013,000원을 공제한 14,790,000원(= 27,803,000원 - 13,013,000원)이 되어야 한다.  나. 판단 1) 손해배상책임의 발생 앞서 든 증거, 감정인 소외 4(이하 ‘감정인’이라 한다)의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약이 정한 차임 등의 주1) 환산보증금은 704,545,454원[= 50,000,000원 + (6,000,000원 × 12개월 ÷ 11%), 이하 ‘기존 환산보증금’이라 한다]이고, 이 사건 점포의 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6. 기준 적정 환산보증금은 1,055,222,000원에 불과함에도, 피고는 소외 1에게 ① 제1차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 595,927,273원[= 제1차 제안의 환산보증금 1,300,472,727원{= 109,200,000원 + (10,920,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 245,250,727원(= 1,300,472,727원 - 1,055,222,000원) 많거나, ② 제2차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 703,409,091원[= 제2차 제안의 환산보증금 1,407,954,545원{= 262,500,000원 + (10,500,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 352,732,545원(= 1,407,954,545원 - 1,055,222,000원) 많은 조건으로 신규 임대차계약의 체결을 제안했던 사실, 또 원고는 2015. 1. 1.부터 2015. 12. 31.까지 이 사건 영업으로 241,937,820원의 매출을 기록하고 이 사건 점포의 차임으로 7,200만 원(= 600만 원 × 12개월)과 그 외 인건비 등의 비용을 지출하여 위 기간 동안 49,150,690원의 영업이익을 얻었는데(감정인의 감정서 20면 참조), 만약 위 기간 동안 피고의 제1, 2차 제안과 같이 차임으로 월 600만 원을 초과한 월 10,920,000원 내지 10,500,000원의 비용을 지출했다면 이 사건 영업으로 9,889,310원[= (10,920,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원] 또는 4,849,310원[= (10,500,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원]의 영업손실이 발생하게 되는 사실을 인정할 수 있는바, 사정이 이러하다면, 앞서 본 대로 비록 피고가 자신이 제안한 임대차보증금과 월 차임에 관하여 협의가 가능하다는 입장을 밝혔다고 하더라도, 피고는 원고가 주선한 이 사건 점포의 신규 임차인이 되려는 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 이 사건 점포의 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 의하여 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.  2) 손해배상책임의 범위 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면, 임대인의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 ‘신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정하고 있는데, 앞서 본 대로 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 이 사건 권리금은 1억 7,000만 원이고, 감정인의 감정결과, 이 법원의 감정인에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 점포의 유형재산 가액은 27,803,000원이고, 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료 시점의 이 사건 점포의 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하는데, 그와 같이 산정하면 그 무형재산 가액이 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 결국 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원이라고 할 것이며, 따라서 피고의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 이 사건 권리금 1억 7,000만 원보다 작은 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금인 위 27,803,000원이 된다.  이에 대하여 피고는 손해배상금 27,803,000원에서 원고가 이 사건 점포의 인도 당시 회수한 이 사건 인테리어가구 등 가액인 13,013,000원이 공제되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 대로 원고가 이 사건 점포 인도 당시 이 사건 점포에 설치되었던 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하였다고 하더라도, 이는 이 사건 점포의 인도를 위하여 부득이하게 이루어진 것으로 원고가 향후 다시 커피숍 영업을 영위할 것이라는 점에 관한 증명이 없는 이상 원고가 위 금원 상당을 이득하였다고 볼 수 없으므로(원고는 불과 몇 만 원을 받고 처분하였다고 주장하고 있다), 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  3) 소결론 따라서 피고는 원고에게 27,803,000원 및 이에 대하여 이 사건 양도계약에 따른이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.부터(피고의 권리금 수령 방해 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생한 날은 이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.이라고 할 것이므로, 그 손해에 대한 지연손해금도 그때부터 발생한다고 봄이 상당하다) 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  4. 임대차보증금 반환청구에 관하여 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있는데, 2016. 9. 12. 그 채무 중 일부인 31,634,484원을 지급하여 그 중 4,943,846원이 이 사건 임대차보증금에 대한 2016. 2. 6.부터 2016. 9. 12.까지의 지연손해금 변제에 우선 충당되고 나머지 26,690,638원(= 31,634,484원 - 주2) 4,943,846원)이 임대차보증금 원금의 변제에 충당되었으며, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 잔액 23,309,362원(= 50,000,000원 - 26,690,638원) 중 23,309,352원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  2) 피고의 주장 원고는 이 사건 임대차계약에 따른 2016. 2. 1.부터 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원을 지급하지 않았고, 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 스스로 17,000,000원의 비용을 들여 원상회복을 하였으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제하면 이 사건 임대차보증금은 31,634,484원이 남게 되었는데, 피고가 2016. 9. 12. 원고에게 위 31,634,484원을 지급함으로써 이 사건 임대차보증금 반환채무는 소멸하였다.  나. 판단 1) 이 사건 미지급 차임과 철거비용의 공제 등 앞서 본 대로 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도한 사실은 인정되나, 한편 원고는 피고에게 이 사건 미지급 차임을 지급하지 않았고, 또 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항에 의하여 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등의 철거를 하지 않아 피고가 2016. 8. 22.경 스스로 원상회복을 하고 17,000,000원의 비용을 지출한 사실도 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원이 공제되어야 하고, 따라서 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증금은 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 17,000,000원)이 된다.  그리고 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있는 원상회복의무를 이행하지 않은 채 이 사건 점포를 인도한 이 사건과 같은 경우 피고가 이 사건 임대차보증금에서 그 원상회복비용 등을 공제한 잔존 임대차보증금의 반환의무 불이행으로 인한 지체책임을 지는 시기는, 피고가 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날 다음날부터가 아니라 피고 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간 후부터라고 봄이 상당한데(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조), 을 제6호증의 기재에 의하면 이 사건 철거공사의 소요기간이 7일이었던 사실이 인정되므로, 이에 비추어 볼 때 피고가 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간은 철거 공사업체의 선정 그리고 그 철거공사의 완료 등을 고려하여 14일로 봄이 상당하며, 따라서 이 사건 점포의 인도일인 2016. 2. 6.부터 14일이 경과한 2016. 2. 21.부터 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 지연손해금이 발생한다고 봄이 상당하다.  2) 2016. 9. 12.자 반환금의 변제 충당 피고는 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 등의 변제로 31,634,484원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 위 31,634,484원은 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 2016. 2. 21.부터 그 지급일인 2016. 9. 12.까지 상법이 정한 연 6%의 비율에 의한 지연손해금 1,066,038원(= 31,634,484원 × 6% × 205일/365일)의 변제에 우선 충당되고, 나머지 30,568,446원(= 31,634,484원 - 1,066,038원)이 이 사건 임대차보증금 원금의 변제에 충당되어 이 사건 임대차보증금은 1,066,038원(= 31,634,484원 - 30,568,446원)이 남게 되었으므로, 피고는 원고에게 1,066,038원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  5. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여 원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하는 손해를 입었다는 이유로 피고에 대하여 이 사건 대출일인 2016. 2. 25.부터 이 사건 임대차보증금의 완제일까지 월 91,667원(이 사건 대출금 4,400만 원에 대한 연 2.5%의 비율에 의한 이자)의 비율에 의한 금원의 지급을 구하나, 앞서 본 대로 피고는 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 이 사건 임대차보증금에서 이 사건 미지급 차임과 이 사건 철거비용을 공제한 31,634,484원을 반환할 의무를 부담할 뿐이므로, 이 사건 대출금 4,400만 원에서 31,634,484원을 차감한 12,365,516원(= 44,000,000원 - 31,634,484원)에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이고, 또 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 법정 지연손해금을 초과하는 실제 손해를 입었고 피고가 그 손해 발생 사실을 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인한 손해배상으로 법정 지연손해금의 지급만 구할 수 있을 뿐인데(민법 제397조 제1항 본문 참조), 앞서 본 대로 이 사건 임대차보증금 반환채무 불이행으로 인한 손해배상으로 위 31,634,484원에 대하여 2016. 2. 25.부터 완제일까지 이 사건 대출이자 상당인 연 2.5%의 비율에 의한 금원을 초과하는 2016. 2. 21.부터 완제일까지 연 6% 내지 15%의 비율에 의한 법정 지연손해금의 지급 의무가 인정된 이상 피고에게 위 31,634,484원에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.  6. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   박광우(재판장) 손태원 박민지  주1) 감정인은 “환산보증금 = 임대차보증금 + (월 차임 × 12개월 ÷ 전환이율 11%)”의 산식을 사용하였으므로, 위 산식을 기준으로 제1, 2차 제안의 차임 등 액수가 현저히 고액인지 여부를 판단하기로 한다.  주2) 2016. 10. 19.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 제5면 제7항 기재 26,692,638원은 계산상 착오로 보인다.

 

집합법 제17조의2(수선적립금)  ① 제23조에 따른 관리단(이하 "관리단"이라 한다)은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 건물이나 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수에 관한 수선계획을 수립할 수 있다. ② 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다. 다만, 다른 법률에 따라 장기수선을 위한 계획이 수립되어 충당금 또는 적립금이 징수ㆍ적립된 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항에 따른 수선적립금(이하 이 조에서 "수선적립금"이라 한다)은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다. ④ 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 수선적립금을 다음 각 호의 용도로 사용하여야 한다. 1. 제1항의 수선계획에 따른 공사 2. 자연재해 등 예상하지 못한 사유로 인한 수선공사 3. 제1호 및 제2호의 용도로 사용한 금원의 변제 ⑤ 제1항에 따른 수선계획의 수립 및 수선적립금의 징수ㆍ적립에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [본조신설 2020.2.4] 집합법시행령 제5조의4(수선적립금의 징수ㆍ적립)   ① 관리단은 법 제17조의2제2항 본문에 따라 수선적립금을 징수하려는 경우 관리비와 구분하여 징수해야 한다. ② 수선적립금은 법 제28조에 따른 규약(이하 "규약"이라 한다)이나 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 법 제12조에 따른 구분소유자의 지분 비율에 따라 산출하여 징수하고, 관리단이 존속하는 동안 매달 적립한다. 이 경우 분양되지 않은 전유부분의 면적 비율에 따라 산출한 수선적립금 부담분은 분양자가 부담한다. ③ 수선적립금의 예치방법에 관하여 규약이나 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행 또는 우체국에 관리단의 명의로 계좌를 개설하여 예치해야 한다. ④ 구분소유자는 수선적립금을 법 제5조제4항에 따른 점유자(이하 "점유자"라 한다)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유자에게 지급해야 한다. [본조신설 2021.2.2] (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 일부개정 2021. 2. 2. [대통령령 제31423호, 시행 2021. 2. 5.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

 

소위 임차인이 지출한 유익비에 해당한다고 보여진다. 유익비란 임차목적물의 객관적 가치사승을 위해 임차인이 지출한 비용을 말한다. 낡은 창문의 교체로 건물의 가치는 객관적으로 상승하였다고 보여지며, 현관문은 그 교체이유가 건물의 객관적 가치인지 아니면 임차인이 자신의 영업을 위해 교체한 것인지를 먼저 생각해 봐야한다. 영업활동을 위해 기존의 창문, 현관문을 사용하는데 아무런 지장이 없었다고 사료된다면 이는 자신의 영업을 위한 시설교체라고도 볼 수 있다. 

임대인과 원만한 합의로 마무리를 하는 것이 좋지만, 선뜻 사실을 인정하고 합의할 임대인이 과연 얼마나 있는지...  임차인은 유익비반환청구권에 기한 유치권을 주장하여 해당 상가를 점유하여 관리할 수 있다.