서울시 상임법 상담사례 - 임대차기간

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 

[전문개정 2009.1.30] 

 

건물의 소유권이 매매등으로 바뀌면 새로운 소유자는 전임대인의 지위를 승계하므로 임차인과의 관계에서도 전임대인의 지위를 승계한다. 비록 새롭게 계약을 작성했다고 할지라도 이는 전혀 새로운 임대차계약이라 보기 어렵고 전계약기간의 연장이라고 봐야한다. 

이는 계약조건의 변경에 따른 계약서변경이지 새로운 계약에 해당하는 재계약이라고 할 수 없다. 

하지만 여기에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였는지가 문제의 본질이라고 본다. 

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 [보증금반환등][공2014상,1094] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극)  [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부(한정 소극)  [3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.  [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.  [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제1조, 제11조 제1항, 제15조, 민법 제741조  【참조판례】 [1] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결(공2010하, 1342) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 조수현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 4. 12. 선고 2012나48939 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).  그리고 법 제10조는 제1항에서 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고, 제2항에서 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하면서, 제3항에서 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금은 제11조의 범위 안에서 증감할 수 있다고 규정하는 한편, 제4항에서 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기도 하다.  이러한 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조) 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다고 할 것이다. 나아가 위와 같이 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.  원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 2005. 1. 15. 상가건물인 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 만료일을 2006. 1. 15.로 정한 임대차에 대하여, 법 제10조 제4항에 따른 피고의 갱신 거절의 통지가 법 제10조 제1항에 따른 원고의 계약갱신요구권 행사보다 먼저 있었다 하더라도 피고의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없었다는 전제에서 원고의 계약갱신요구권 행사가 유효하다고 본 다음, 원고와 피고가 2006. 1. 16. 체결한 신규 임대차계약은 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 종전 임대차를 갱신한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다고 판단하고, 종전 임대차기간 만료 이후에 원고와 피고가 합의하여 재계약을 체결하고 차임을 증액하였다는 피고의 주장을 배척하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 위법이 없다. 상고이유에서 내세우는 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 임차인의 계약갱신요구권에 관한 규정이 없는 주택임대차보호법에 관한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 아니하다.  2. 불법원인급여에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다(제15조).  이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다.  원심이 같은 취지에서, 갱신된 임대차의 차임에 관한 약정이 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아 피고에 대하여 그 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환을 명하고, 위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 불법원인급여에 관한 법리오해의 위법이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   양창수(재판장) 고영한 김창석(주심) 조희대    **********************************  서울중앙지방법원 2013. 4. 12. 선고 2012나48939 판결 [보증금반환등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 한동철) 【변론종결】 2013. 3. 22. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2012. 9. 24. 선고 2012가단13130 판결 【주 문】 1. 원고 및 피고의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.   2. 항소취지 원고: 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라   피고: 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원의 판결 이유는 제1심 판결문 제3면 제1행의 “피고”를 “원고”로 고치고, 제3행의 “소외 조합은” 다음에 “원고를 피공탁자로 하여”를, 제5행의 “2011. 8. 25.” 다음에 “원고의 이 사건 점포 인도의무와 소외 조합의 임차보증금반환의무가 동시이행관계에 있다고 전제한 후, 소외 조합의 위 공탁은 동시이행항변을 포기한 채 임대차보증금을 공탁한 것으로 보이고, 원고가 2008. 9.부터 차임 또는 차임 상당의 부당이득금을 지급하지 않고 있어 이를 임대차보증금에서 공제하면 반환할 보증금이 남지 않아 동시이행을 구하는 원고의 주장이 이유 없다고 판단하여”를 각 추가하며, 제6면 제1행의 “제11조는”을 “제11조 제1항은”으로, 제9행의 “법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정”을 “법령규정은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정한 상가건물 임대차보호법 제15조에 따른 편면적 강행규정”으로 각 고쳐 쓰고, 제7면 제7행의 “예정이어서” 다음에 “상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호”를 추가하며, 제8면 제7행의 “이 판결선고일”을 “제1심 판결선고일”로 고쳐 쓰고, 당심에서 추가로 주장된 부분에 대하여 아래와 같은 판단을 추가하는 것 이외에는 제1심 판결문의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.   2. 추가하는 판단 가. 피고의 주장 요지 피고는 이 사건 임대차계약이 피고의 보증금 증액 및 재발개시 퇴거 요구에 대하여 원고가 동의함으로써 체결되었고, 이후 원고가 위 계약에 따른 보증금과 차임을 지급하였으므로, 이에 신뢰를 하고 임대관계를 유지한 피고에 대하여, 원고가 그 합의에 기한 보증금 및 월 차임 증액이 무효라고 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다.  나. 판단 「민법」상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다24104 판결 등 참조).  살피건대, 피고가 자신이 직접 사용하겠다면 먼저 원고에게 임대차계약의 갱신 거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 이 사건 점포에서 하는 오토바이 판매·수리 사업은 가족들의 생계를 해결해야 하는 유일한 수단이므로 임대차계약의 갱신을 간절히 요청한다고 하여, 여러 차례 원·피고 쌍방간에 내용증명이 오고 간 끝에 체결된 이 사건 임대차계약의 체결 경위 등에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 전후로 하여 피고에게 신의를 공여함으로써 피고가 신의를 가진 후 그 신의에 반하여 이 사건 부당이득금 반환청구를 하는 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 위 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고도 볼 수 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.  3. 결론 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 원고 및 피고의 각 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사   박홍래(재판장) 허명산 이관형 *****************************************  서울중앙지방법원 2012. 9. 24. 선고 2012가단13130 판결 [보증금반환등][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 이광철) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 한동철) 【변론종결】 2012. 8. 27. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 금 30,492,000원 및 이에 대하여 2012. 3. 6.부터 2012. 9. 24.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 5. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 금 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 금 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.  【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2004. 1. 15. 소외인으로부터 서울 용산구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩 1층 점포(이하 이 사건 점포라 한다)를 보증금 4,500만 원, 차임 월 100만 원(부가가치세 별도, 매월 15일 지급), 기간 2004. 1. 15.부터 2006. 1. 15.까지로 정하여 임차한 후, 위 보증금을 지급하고 이 사건 점포에서 오토바이 판매·수리점을 운영하였다.  나. 그 후 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하자, 원고는 2005. 5. 15. 피고와 사이에 이 사건 점포를 종전 임대차계약과 동일한 내용으로 임차하는 내용의 임대차계약(이하 “갱신 전 임대차계약”이라 한다)을 하였다.  다. 원고는 갱신 전 임대차계약이 만료되자 2006. 1. 16.경 피고와 사이에 갱신 전 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 5,000만 원, 차임을 월 200만 원(부가가치세 별도)으로 각 인상하고, 기간을 2006. 1. 16.부터 2008. 1. 15.까지로 정하여 이 사건 점포에 관한 임대차계약(이하 “이 사건 임대차계약”이라 한다)을 체결하였다.  라. 한편, 이 사건 점포는 용산역전면제2구역도시환경정비사업조합(이하 “소외 조합”이라 한다)이 시행하는 도시환경정비사업 구역에 편입되었고, 소외 조합은 2008. 6. 27. 관리처분계획의 인가 및 고시를 마친 후 피고를 상대로 서울서부지방법원 2008가합14817호로 이 사건 점포에 대한 인도청구의 소를 제기하였는데, 소송 진행 중인 2009. 9. 23.경 소외 조합은 연체 차임을 공제한 이 사건 임대차계약의 보증금 잔액이 20,635,890원에 불과함을 주장하여 위 금액을 서울서부지방법원에 공탁(이하 “이 사건 공탁”이라 한다)하였고, 위 법원은 2011. 8. 25. 소외 조합의 청구를 인용하는 판결(이하 “이 사건 인도판결”이라 한다)을 선고하였다.  마. 원고는 2008. 9. 1.경부터는 차임을 지급하지 아니하였고, 2009. 1. 20.경 피고에 대하여 이행불능을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지함을 통지한 후, 이 사건 인도판결 이후인 2011. 11. 23.경 소외 조합에 이 사건 점포를 인도하였다.  【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 보증금 반환청구에 대한 판단 가. 보증금 반환의무의 발생 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2009. 1. 20. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 보증금 잔액 2,500만 원을 반환할 의무가 있다.  나. 피고의 주장에 대한 판단 피고는, 원고가 이 사건 공탁금을 수령한 후 2011. 10. 27.경 소외 조합과 사이에 영업보상금 최종액을 수령하고 2011. 11. 15.까지 이 사건 점포를 인도하기로 합의하였고, 위 합의가 이행됨으로써 원고의 보증금반환채권은 더 이상 존재하지 아니한다고 주장한다.  그러므로 살피건대, 소외 조합이 연체 차임을 공제한 보증금 잔액으로 이 사건 공탁을 한 사실은 위에서 인정한 바와 같다. 그리고, 갑 제5, 6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제14호증의 2, 갑 제15호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2010. 7. 14.경 이 사건 공탁금을 이의를 유보하고 출급한 사실, ② 소외 조합이 승소한 2011. 8. 25.자 이 사건 인도판결에서 피고는 보증금 반환과 동시이행의 항변을 하였으나 위 법원은 연체 차임 또는 차임 상당 부당이득금으로 보증금이 모두 공제되었음을 이유로 이를 받아들이지 아니한 사실, ③ 그 후 소외 조합을 대리한 주식회사 퍼펙트시큐리티와 원고는 2011. 10. 27.경 원고가 소외 조합으로부터 최종 영업보상금 87,189,390원 및 이주협의금 10,000,000원의 합계 금 97,189,390원을 수령하고 이 사건 점포를 2011. 11. 15.까지 인도하되, 이와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 하는 내용의 합의(이하 “이 사건 합의”라 한다)를 한 사실, ④ 이 사건 합의 당시 최종 영업보상금 87,189,390원은 소외 조합이 기존에 원고에 대한 영업보상금으로 공탁한 금 44,369,000원(1차 2009. 6. 12.자 39,512,000원+2차 2009. 11. 4.자 4,857,000원)에 피고가 수령한 이 사건 공탁금 20,635,890원을 더한 합계 금 65,004,890원(44,369,000원+20,635,890원)을 피고가 이미 수령한 것으로 보고, 나머지 22,184,500원(87,189,390원-65,004,890원)만을 지급하기로 약정한 사실, ⑤ 이에 따라 소외 조합은 2011. 10. 31. 원고에게 위 금 22,184,500원을 지급하였으나 원고는 위 약정기일에 이 사건 점포를 인도하지는 아니한 사실, ⑥ 그 후 원고와 피고 사이에 2011. 11. 22.경 피고가 원고가 수령한 모든 보상금 및 원고가 2008. 6. 27. 이후에 미지급한 차임에 대하여 민·형사상 일체의 이의를 제기하지 않는다는 내용의 합의(이하 “이 사건 후속 합의”라 한다)가 성립되었고, 다음날인 2011. 11. 23. 원고가 이 사건 점포를 인도하였으며, 피고는 2011. 11. 24. 원고에게 금 2,500만 원을 지급한 사실을 각 인정할 수 있다.  위에서 인정한 바와 같은 이 사건 인도판결의 취지, 원고는 소외 조합에 대하여 보증금 반환에 관하여 특별히 유보하지 아니하고 위 영업보상금만을 지급받고 이 사건 점포를 인도하는 것으로 이 사건 합의를 하였으나, 위 영업보상금에는 소외 조합이 보증금 반환 명목으로 공탁한 이 사건 공탁금이 포함됨으로써 보증금에 관한 부분이 반영되어 있었던 것으로 보이는 점, 이어 원고가 피고와 사이에 영업보상금과 차임에 관한 이 사건 후속 합의를 한 후에야 이 사건 점포를 인도한 점, 그 직후 피고가 원고와 임대차 관계를 최종적으로 청산하기 위한 것으로 보이는 돈 2,500만 원을 지급한 점, 이 사건 합의 당시 원고는 위 점포 인도와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한 점 등의 사정을 종합하면 위 합의 및 후속 합의가 이행됨에 따라 원고의 보증금반환채권은 모두 정산되어 반환이 완료된 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 있다.  다. 소결론 따라서 원고의 보증금 반환청구는 이유 없다. 3. 부당이득반환청구에 대한 판단 가. 부당이득반환의무의 발생 및 범위 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항에서는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있는 규정하고 있다. 같은 법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있는데, 갱신 전 임대차계약이 만료되던 2006. 1. 15. 당시 적용되던 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2008. 8. 21 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것) 제4조는 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 위 각 법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정에 해당한다 할 것인바, 위 각 법령규정을 종합하면 임대인과 임차인 사이에 임차인의 갱신청구권에 따라 갱신되는 임대차계약의 경우 보증금 또는 차임에 관한 약정 중 그 금액이 갱신 전 금액의 100분의 12를 초과하는 부분에 관하여는 효력을 인정할 수 없고, 따라서 이를 초과하여 지급한 부분에 대하여는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있을 것이다.  위에서 본 사실관계에 갑 제3호증의 1 내지 6의 각 기재를 더하여 보면, 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료되기 약 2개월 전인 2005. 11. 9.경 피고는 원고에게 갱신거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 2005. 11. 16.경 임대차계약의 갱신을 청구하는 통지를 발송하여 그 무렵 피고에게 위 통지가 도달하였으며, 그 후 원, 피고는 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료된 직후인 2006. 1. 16.에 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차기간도 갱신 전 임대차계약의 기간에 연속되는바, 이러한 사실들을 종합하면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신되었다 할 것이고, 갱신 전 임대차계약이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 이상(보증금과 차임 환산액을 더하면 1억 5,000만 원으로서 2억 4,000만 원을 초과하지 아니한다), 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따라 2006. 1. 16.부터 2008. 8. 31.까지 수령한 차임 중 월 1,232,000원(110만 원 × 1.12)을 초과하는 월 금 968,000원(2,200,000원 - 1,232,000원)의 비율로 계산한 금액을 반환하여야 할 것이다.  나. 피고의 주장에 대한 판단 1) 먼저, 피고는 이 사건 점포가 재건축될 예정이어서 원고의 갱신청구를 거절할 정당한 사유가 있어 이를 거절함에 따라 갱신 전 임대차계약은 갱신되지 못하였고, 원, 피고 사이의 합의에 따라 별도로 이 사건 임대차계약이 체결된 것이어서 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항이 적용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면 위 도시환경정비사업은 원고가 갱신청구권을 행사한 때로부터 1년 이상 경과한 2006. 12. 13.에 소외 조합이 설립인가를 받고, 그로부터 약 9개월이 경과한 2007. 9. 17.에야 사업시행인가를 받은 사실이 인정되어 위 갱신청구권의 행사 및 그에 이은 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 점포의 재건축이 임박한 시점이 아니었고, 위에서 본 이 사건 임대차계약의 체결 경위 및 내용 등에 비추어 보면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신 전 임대차계약을 갱신한 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.  2) 피고는, 원고가 갱신 전 차임액의 100분의 12를 초과하여 지급한 차임 부분은 불법원인급여에 해당하므로 반환을 구할 수 없다는 취지로도 주장하나, 민법 제746조에서 정하는 불법원인급여의 “불법”은 단순히 강행법규 위반의 경우가 아닌 사회질서에 위반되는 것을 의미하는 것으로 볼 것인바, 위와 같은 법정한도를 초과하여 차임을 지급한 것으로 두고 반사회질서적인 행위라 할 수는 없으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.  다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 부당이득으로 금 30,492,000원{968,000원 × 31개월(2006. 1. 16.부터 2008. 8. 15.까지) + 968,000원 × 15일(2008. 8. 16.부터 2008. 8. 31.까지)/주1) 30일} 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2012. 3. 6.부터 피고가 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2012. 9. 24.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금(원고는 최종 부당이득금 발생일 다음날인 2008. 9. 1.부터 지연손해금의 지급을 구하나, 부당이득반환의무는 기한의 정함이 없는 채무이므로 원고의 지급최고의 뜻이 담긴 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 지연손해금이 발생한다)을 지급할 의무가 있다.  4. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다. 판사   박형순  주1) 원래 금 499,612원(= 968,000원×16일/31일)으로 계산하여야 하나 원고가 구하는 바에 따른다.

 

 

 

상임법제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>

[전문개정 2009.1.30]

 

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009.1.30]

 

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

 

환산보증금이 상임법상 정해진 범위를 벗어난 상가임차인은 그 적용범위에 대해 잘 숙지하고 있어야 한다. 해당 상가임차인은 묵시적갱신에 대한 상임법의 적용을 받지 못하고 민법상 묵시적 갱신의 효력을 받게 된다. 따라서 묵시적 갱신이 된 경우에 임대인이 해지를 통고하면 6개월 경과시에 그 법적 효력을 갖게된다. 그러나 만일 해당 임차인이 계약만료 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신권을 행사하였다면 최대 10년 동안 임차기간을 보장받을 수 있었다. 

따라서 모든 당사자들은 자신의 권리를 숙지하여 반드시 행사하여만 법적 효력을 누릴 수 있다. 

 

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 [건물명도·권리금손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부 (적극) 및 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는지 여부 (적극)  [2] 임대인이 임대차보증금에서 연체차임, 연체관리비 등을 공제하기 위하여는 이를 임대차보증금에서 공제한다는 주장을 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는지 여부(적극) 및 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임의 소재 (=임차인)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항, 제10조의8 [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조  【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결(공2014하, 1643) [2] 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 부대상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 부대피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 전주지법 2020. 8. 12. 선고 2019나9074, 9081 판결 【주 문】 상고와 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 부대상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 상고이유와 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 부대상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2013. 4. 중순 원심 공동피고에게 이 사건 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 110만 원(선불), 임대차기간 2013. 4. 14.부터 2016. 4. 13.까지로 정해 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  원심 공동피고는 계약일 무렵 원고에게 보증금 5,000만 원을 지급하고 원고로부터 이 사건 상가를 인도받았고, 그 무렵부터 아들인 피고를 통해 이 사건 상가를 점유·사용하고 있다.  이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중 원고는 2018. 3. 7. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다고 통지했다. 2. 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(피고의 상고이유) 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.  구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.  차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.  이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심은 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반했다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 다음과 같이 배척하였다. 차임연체액이 2014. 7.경 기준으로 3기 차임액에 이르렀고 이후 그 금액에 이르지 않게 되었다고 해도 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호가 여전히 적용된다. 따라서 원고는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.  다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수기회 보호의무 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 연체차임 지급 여부 등(피고의 나머지 상고이유) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약은 차임을 선불로 정하고 있고 차임연체액이 2014. 7.경 3기 차임액에 이르렀으며 원고가 2015. 3.분 차임을 지급했다고 인정하기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락한 잘못이 없다.  4. 차임 공제 여부(원고의 부대상고이유) 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).  기록에 따르면 원고는 원심 변론종결일까지 피고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 2015. 3.분 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않았다. 원고는 부대상고이유로 위 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다.  5. 결론 피고의 상고와 원고의 부대상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 피고가, 부대상고비용은 원고가 각 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

 

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 [건물명도(인도)]〈점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건〉[공2021하,1197]  【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부(적극)  [2] 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(원칙적 적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.  위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.  [2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의8 [2] 민법 제105조, 제741조, 부가가치세법 제11조, 제31조 【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 [2] 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결(공2003상, 154) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 3인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 율한 담당변호사 주대경 외 5인) 【원심판결】 창원지법 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가.「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).  위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.  나. 원심은 판시와 같은 이유로, 임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 가. 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).  나. 원심은 같은 취지에서, 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여도 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박정화(재판장) 이기택(주심) 김선수 **********************************  창원지방법원 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결 [건물명도(인도)][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인(소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정유라 외 1인) 【피고, 항소인】 피고(소송대리인 법무법인 율한 담당변호사 서경희) 【변론종결】 2020. 6. 12. 【제1심판결】 창원지방법원 2019. 6. 27. 선고 2018가단111536 판결 【주 문】 1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고들로부터 15,000,000원에서 2,538,500원 및 2019. 10. 1.부터 별지 부동산의 표시 기재 부동산 중 1층 110.16㎡의 인도 완료일까지 월 1,129,700원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 위 부동산을 인도하라.  나. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다. 2. 피고의 원고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다. 3. 소송 총비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 각각 부담한다. 4. 제1의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고들로부터 15,000,000원에서 810,000원 및 2019. 1. 1.부터 별지 부동산의 표시 기재 부동산 중 1층 110.16㎡의 인도일까지 월 1,485,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 위 부동산을 인도하라.  2. 항소취지 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 원고 1은 별지 부동산의 표시 기재 부동산에 관한 지분 3분의 2를, 원고 2는 지분 3분의 1을 각 소유하고 있는 공유자들이다. 나. 원고들은 2016. 7.경 피고에게 별지 부동산의 표시 기재 부동산 중 1층 전체 110.16㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원(매월 30일 지급), 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서의 특약사항란에는 “부가세 별도”라는 문구가 기재되어 있다.  다. 피고는 원고들에 대한 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017. 9. 8. 비로소 지급하였다.  라. 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고들은 2018. 5. 18.경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였다.  마. 한편, 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 현재까지 이 사건 상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 10개월 간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 13,500,000원(= 월 1,350,000원 × 10개월)을 지급하였다.  [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 12호증, 을 제5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 이 사건 임대차계약의 종료 여부 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조 제1항 단서 제1호는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호의 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’의 의미에 관하여 보건대, 법률은 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법취지와 목적, 그 제정ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원하여 타당한 해석을 해야 하는바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 등 참조), 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호 문언의 객관적 의미, 같은 법 제10조 제1항은 임차인의 일방적인 갱신요구권을 인정하는 것으로서 임대인의 일방적인 계약해지권을 규정한 같은 법 제10조의8과는 그 취지를 서로 달리할 뿐만 아니라 임대인의 계약해지 사유로 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’를 규정하고 있어 갱신거절 사유를 정한 같은 법 제10조 제1항 단서 제1호와는 문언 및 내용이 다른 점, 만약 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 상태에서만 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 한다면, 이는 임대인으로 하여금 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있어 이미 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반하는 점 등을 모두 고려할 때, 임차인이 임대차기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후 연체하였던 차임을 지급하였다 하더라도 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있다고 봄이 타당하다.  피고가 원고들에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 원고들이 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료로부터 약 3개월여 이전인 2018. 5. 18.경 피고에게 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호에 규정된 갱신거절 사유인 ‘피고가 2017. 9. 7. 기준으로 3기의 차임액에 해당하는 금액인 405만 원의 월 차임을 연체한 사실이 있음’을 들어 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한 사실 또한 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 원고들의 적법한 갱신거절에 따라 2018. 8. 31. 약정 임대차기간 만료로 주1) 종료되었다.  나. 이 사건 상가 인도의무 1) 이 사건 임대차계약이 2018. 8. 31. 약정 임대차기간 만료로 종료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고들로부터 임대차보증금 15,000,000원에서 피고의 차임에 대한 미납 부가가치세와 차임 상당 부당이득을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다.  2) 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금에서 공제할 월 차임에 대한 부가가치세 지급의무 및 차임 상당 부당이득반환의무의 존부 및 범위에 관하여 본다.  원고들과 피고가 이 사건 임대차계약에 따라 월 차임을 1,350,000원으로 하되 이에 대한 부가가치세는 별도로 지급하기로 한 사실, 피고는 이 사건 임대차계약 종료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 월 1,350,000원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같다.  피고는 이 사건 임대차계약 종료 이후 현재까지 이 사건 상가에서 영업을 계속하여 법률상 권원 없이 위 상가를 사용·수익함으로써 임료 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고들에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있다고 할 것이고, 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).  이 법원의 감정인 소외인에 대한 임료감정촉탁 결과에 의하면, 이 사건 상가의 월 임료는 2018. 9.은 1,123,000원, 2018. 10.부터 2018. 12.까지는 1,120,000원, 2019. 1.부터 2019. 3.까지는 1,116,000원, 2019. 4.부터 2019. 6.까지는 1,113,000원, 2019. 7.은 1,107,000원, 2019. 8.부터 2019. 9.까지는 1,029,000원, 2019. 10. 1. 이후로는 1,027,000원인 사실을 인정할 수 있다.  따라서 피고는 원고들에게, ① 원고들이 세금계산서를 발행한 2018년 7월분 및 8월분의 월 차임에 대한 미납 부가가치세 270,000원(= 월 135,000원 × 2개월), ② 피고가 마지막으로 차임 상당 부당이득을 변제한 다음날인 2019. 7. 1.부터 2019. 9. 30.까지의 차임 상당 부당이득 3,481,500원[= 3,165,000주2) 원 × (1 + 부가가치세 0.1)]에서 피고가 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 원고들에게 초과 지급한 차임 상당 부당이득 1,213,000원[= 위 기간 동안 원고들이 피고로부터 지급받은 13,500,000원 - 위 임료감정촉탁 결과에 따른 12,287,000원{= 11,170,000주3) 원 × (1 + 부가가치세 0.1)}]을 공제한 2,268,500원 및 ③ 2019. 10. 1.부터 이 사건 상가 인도 완료일까지 월 1,129,700원[= 1,027,000원 × (1 + 부가가치세 0.1)]의 비율로 계산한 각 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있다.  원고들은 이 사건 상가의 차임 상당액은 이를 초과하는 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임 1,485,000원(부가가치세 포함)이라고 주장하나, 감정인의 감정결과는 그 감정 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없으면 이를 존중해야 하는 것으로(대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다21424 판결 등 참조), 인근 상가의 임대사례를 비교하여 이 사건 상가의 월 임료를 산정한 위 감정촉탁 결과에 경험칙에 반하는 현저한 잘못이나 오류가 있다고 보기 어려운 이상 원고들의 주장은 받아들이지 아니한다.  다. 소결론 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고들로부터 15,000,000원에서, 앞에서 본 ① 270,000원, ② 2,268,500원(위 ①과 ②의 합계 2,538,500원) 및 ③ 2019. 10. 1.부터 이 사건 상가 인도 완료일까지 월 1,129,700원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득을 각각 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에, 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다.  3. 피고의 주장에 관한 판단 가. 피고는 원고들과 임대차계약 갱신거절권을 배제하는 특약을 하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약서의 특약사항란 중 ’본 계약은 최초 2년으로 하고 추가 3년간 영업권을 보장토록 한다.‘는 기재만으로는 원고들과 피고가 위와 같은 갱신거절권 배제 특약을 하였음을 추인하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.  나. 피고는 원고들과 피고가 이 사건 임대차계약 이후 월 차임 135만 원에 부가가치세를 포함하기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 주장하나, 원고들이 그동안 피고에 대하여 월 차임과 별도로 지급하기로 하였던 부가가치세의 지급을 요청한 사실이 없다거나, 월 차임의 액수를 적극적으로 다투지 아니하였다는 사정만으로는 위와 같은 묵시적 합의가 있었다고 보기 어려우며 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 또한 받아들이기 어렵다.  4. 결론 그렇다면 원고들의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 피고 패소 부분은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심판결을 주문과 같이 변경하고, 피고의 원고들에 대한 나머지 항소는 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  (별지 생략) 판사   양상익 (재판장) 강진명 이병호 주1) 원고들은 2017. 9. 7. 피고의 3기 이상 차임의 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하여 그 무렵 이 사건 임대차계약이 종료되었다는 취지로도 주장하나, 갑 제3호증의 1, 그 밖에 원고들이 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 받아들이기 어렵다.  주2) 1,107,000원 + 1,029,000원 × 2개월 주3) 1,123,000원 + 1,120,000원 × 3개월 + 1,116,000원 × 3개월 + 1,113,000원 × 3개월

제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

[전문개정 2009.1.30]