서울시 상가임차인 상담사례 - 임대료

 

 

사정변경에 의한 임차료에 대해 그 증감을 청구할 수 있다, 

서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결 [임대차보증금] 항소[각공2021하,455] 【판시사항】 갑 주식회사가 을 주식회사로부터 점포를 임차하면서 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.’는 조항이 포함된 임대차계약을 체결하였는데, 코로나19 사태로 인하여 위 점포의 매출이 90% 이상 감소하자 갑 회사가 차임을 지급하지 못하고 영업을 중단한 후, 위 조항에 따라 을 회사를 상대로 임대차계약의 해지를 주장한 사안에서, 코로나19 사태로 위 점포에서의 매출이 감소한 것은 임대차계약에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 적법하게 해지되어 종료되었다고 한 사례  【판결요지】 갑 주식회사가 을 주식회사로부터 점포를 임차하면서 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.’는 조항이 포함된 임대차계약을 체결하였는데, 코로나19 사태로 인하여 위 점포의 매출이 90% 이상 감소하자 갑 회사가 차임을 지급하지 못하고 영업을 중단한 후, 위 조항에 따라 을 회사를 상대로 임대차계약의 해지를 주장한 사안이다.  위 점포는 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳인데 코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라, 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태인 점, 코로나19 사태가 발생하고 장기적으로 지속되며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 갑 회사와 을 회사는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련하여 갑 회사에 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없는 점 등을 종합하면, 코로나19 사태로 인하여 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 위 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것인바, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 적법하게 해지되어 종료되었다고 한 사례이다.  【참조조문】 민법 제2조, 제543조 【전 문】 【원 고】 주식회사 엔캣 (소송대리인 법무법인 인화 담당변호사 김민주 외 1인) 【피 고】 주식회사 명동캐빈 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 김범준 외 1인) 【변론종결】 2021. 4. 13. 【주 문】 1. 원고와 피고 사이에 서울 중구 (주소 생략) 지상 ○○○○ 상가빌딩 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평에 관하여 2019. 5. 31. 체결한 임대차계약은 2020. 7. 4.자로 해지되었음을 확인한다.  2. 소송비용은 각자 부담한다. 【청구취지】 [주위적 청구] 주문 제1항과 같다. [예비적 청구] 피고는 서울 중구 (주소 생략) 지상 ○○○○ 상가 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평에 관하여 2019. 5. 31. 원고와 체결한 임대차계약에 의한 임대료를 2020. 10. 8. 이후 월 2,200,000원으로 감액하라.  【이 유】 1. 인정 사실 가. 당사자의 지위 피고는 집합건물인 서울 (주소 생략) 지상 지하 1층, 지상 5층 규모의 ○○○○빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 그 관리단인 ‘명동○○○○상가운영관리단조합’으로부터 이 사건 건물 전체의 임대차계약 체결, 시설유지, 임료 및 수익금의 수금과 배분 등의 업무를 위임받은 관리인으로서, 이 사건 건물 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평(20개의 구분점포를 합한 면적이다. 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 원고에게 임대한 임대인이다.  원고는 의류ㆍ액세사리ㆍ패션잡화 도소매 및 프랜차이즈업을 사업목적으로 하여 2011. 3. 24. 설립된 회사로서, ‘못된 고양이’라는 상호로 액세사리 제품 등을 판매하는 도소매업 및 프랜차이즈 사업을 하고 있다.  나. 이 사건 점포에 대한 임대차계약 원고는 2019. 5. 31.경 피고와 사이에 이 사건 점포를 다음과 같은 조건으로 임차하여(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2019. 6. 20.부터 원고가 운영하는 프랜차이즈 사업의 직영점으로 운영하였다.  ○ 임대인(갑): 피고 / ○ 임차인(을): 원고 제2조(임대기간) 임대기간을 2019. 6. 1.부터 2022. 5. 31.까지로 한다. 제3조(임대보증금 및 임대료) 임대보증금 230,000,000원, 차임 월 22,000,000원(관리비 및 부가가치세 별도) 제12조(임대보증금 및 임대료의 변경) 갑과 을은 본 계약유효기간 중에 월 임대료를 3년 후 상향 조정하기로 한다. 임대차 목적물과 관련, 경제여건의 변경 및 주변 환경의 변화 등 부득이한 사정이 발생될 경우를 제외하고, 월 임대료를 2,300만 원으로 상향 조정키로 한다. 제13조(계약해제 및 해지) ② 당사자 중 일방이 다음 각호와 같은 사유가 발생한 경우, 상대방은 별도의 최고 없이 서면통지를 함으로써 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 1. 임대료를 합당한 사유 없이 1개월 이상 연체하였을 때 ④ 당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 제14조(손해배상) 본 계약 체결 후 영업개시 이전에 이후 갑과 을 중 일방의 사정으로 인해 계약해제 또는 해지 시, 상대방에게 각호에 따라 손해배상금을 지급하기로 한다. 1. 갑이 해제 또는 해지하는 경우 갑은 을에게 해지 시까지 기투입한 비용(계약금, 시설투자비, 인건비 일체 등)의 2배를 지급한다. 2. 을이 해제 또는 해지하는 경우 본 계약 관련하여 갑이 투입한 일체의 비용과 계약일부터 다른 임차인과의 계약이 이루어질 때까지의 임대료 월 2,200만 원 계산하여 지불배상하고, 을의 기투입금액(보증금 포함) 전액의 반환청구를 포기한다. 3. 을은 해지 시 시설을 포기하고, 갑에게 권리금 및 유익비를 청구하지 못한다. 다. 원고의 계약해지통보 및 피고의 답변 **************************************************** (1) 코로나19 사태로 인하여 외국인 관광객 입국이 중단되면서 이 사건 점포에서의 매출은 아래 표에서 보는 바와 같이 90% 이상 감소하였다. (2) 원고는 2020. 3. 10.까지 차임(2020. 2.분 임대료)을 지급하고 그 뒤로는 지급하지 못하고 있다가 2020. 5. 21.부터 이 사건 점포에서의 영업을 중단한 다음, 2020. 6. 3.(1차), 2020. 6. 8.(2차), 2020. 6. 11.(3차) 각 내용증명우편을 통하여 ‘코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생하여 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에 근거하여 2020. 7. 2.자로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다.’는 해지 의사표시를 하였고, 위 각 내용증명은 각 발송일 다음 날 피고에게 송달되었다. (3) 피고는 원고의 계약해지통보를 받고, 2020. 6. 16. 내용증명우편을 통하여 ‘코로나19 사태는 홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는 데 지장이 없는 멀쩡한 상태여서 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하지 아니하므로, 원고의 계약해지통보를 수용할 수 없고 이 사건 임대차계약서 제14조 제2항, 제3항에 따라 처리하겠다.’는 내용의 회신을 하였다. (4) 피고가 이 사건 임대차계약의 해지통보를 수용하지 않겠다는 의사표시를 하자, 원고는 2020. 10. 6. 내용증명우편을 통하여 재차 임대차계약 해지요청을 하는 한편 이 사건 임대차계약이 해지되지 않으면 민법 제628조에 기하여 임대료는 75% 이상 감액되어야 한다는 차임감액요청의 의사표시를 하였고, 위 내용증명우편은 다음 날 피고에게 송달되었다. (5) 원고는 2020. 12. 중순경 이 사건 점포의 내부시설물을 모두 철거하여 원상회복을 한 다음 피고에게 이 사건 점포를 인도하여 주었다. (6) 원고는 이 사건 소 제기 시(2020. 10. 13.)에는 주위적 청구로서 이 사건 임대차계약이 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4. 해지되었음을 원인으로 하여 이 사건 점포 인도와 상환으로 미지급 임대료를 공제한 나머지 임대보증금 133,200,000원주1) 의 지급을 구하다가, 2021. 3. 12. 청구취지 및 청구원인변경을 통하여 주위적 청구로서 이 사건 임대차계약이 해지되었다는 확인만을 구하고, 나머지 보증금 반환청구는 모두 포기하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 25호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구원인에 대한 판단 가. 원고의 청구원인 (1) 주위적 청구 코로나19 바이러스 확산으로 인하여 외국인 관광객의 입국이 차단되면서 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하던 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 설령 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약의 유지 및 존속이 불가능할 정도의 급격한 사정변경에 해당하므로 사정변경을 원인으로 한 계약해지권이 인정되어야 한다. 따라서 이 사건 임대차계약은 이를 이유로 한 원고의 해지의사표시가 담긴 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4.자로 적법하게 해지되었다. 그런데 피고가 이 사건 임대차계약의 해지의 효력 발생을 부인하며 다투고 있으므로, 이 사건 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구한다. (2) 예비적 청구 만약 이 사건 임대차계약 해지가 인정되지 않는다고 하더라도, 아무도 예상하지 못한 코로나19 바이러스 확산으로 인하여 경제사정이 급격하게 변동되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 민법 제628조와 상가건물 임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 ‘경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때’에 해당한다. 따라서 이 사건 임대차계약 중 차임은 제반 사정을 감안하여 원고의 차임감액청구 의사표시가 피고에게 송달된 날의 다음 날인 2020. 10. 8.부터는 종전 임대료보다 90% 감액된 월 2,200,000원(부가가치세 별도)으로 인하되어야 한다. 나. 관련 법리 사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물 임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다. 따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제ㆍ해지 또는 차임증감청구권은 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조). 다. 이 사건에 대한 판단 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 코로나19 사태로 인하여 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당한다고 봄이 상당하고, 설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다. ① 이 사건 점포는 명동에 위치한 매장으로서 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19 사태로 인하여 해외 입국자들의 입국이 제한되고 모든 해외 입국자들에게 2주간의 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라, 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었다. ② 코로나19 사태가 발생하고 장기적으로 지속되며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원피고는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련하여 원고에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다. ③ 서울시가 2021. 3. 7. 발표한 ‘2020년 서울형 통상임대료주2) 실태조사결과’에 의하면, 서울 시내 150개 주요 상권에 위치한 1층 점포 7,500개의 평균 통상임대료가 1㎡당 54,100원으로서, 인사동, 강남역, 압구정 로데오 상권의 평균 통상임대료는 1㎡당 90,000원, 명동거리 상권의 평균 통상임대료는 1㎡당 220,000원인 반면 이 사건 점포는 월차임만 하여도 1㎡당 332,750원에 이를 정도로 임대료가 고액이었다. 한편 위 조사자료에 의하면, 조사대상 점포의 2020년도 매출은 2019년 대비 평균 36.4% 정도 감소하였는데, 고덕역, 등촌역, 개봉동 상권에서의 매출액 감소율은 5% 미만에 그친 반면 명동거리, 인사동, 동대문역, 연남동, 홍대입구역, 강남역 등의 상권은 매출액이 50% 이상 대폭 감소한 것으로 나타났다. 그러나 이 사건 점포는 매출이 무려 90% 이상 감소하였다. ④ 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에 의하면, 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우에는 30일의 유예기간을 두고 계약을 해제 또는 해지할 수 있도록 규정하고 있는바, 위 규정도 사정변경의 원칙에 기초하여 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 하는 규정이라고 할 수 있다. 라. 소결론 그렇다면 이 사건 임대차계약은 원고의 계약해지 의사표시가 담긴 1차 내용증명우편이 송달된 날로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4.자로 적법하게 해지되어 종료되었다고 할 것이고, 피고가 이 사건 임대차계약 해지의 효력발생을 부인하며 이를 다투고 있으므로 그 확인을 구할 법률상 이익도 인정된다. 3. 결론 따라서 원고의 이 사건 주위적 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 예비적 청구에 대한 판단 없이 주문과 같이 판결한다. [별 지] 도면: 생략 판사   김상근 주1) 임대차보증금 230,000,000원에서, 2020. 3.분부터 6월분까지 4개월 동안의 임대료 96,800,000원(부가가치세 포함)을 공제한 나머지 금액임. 주2) 월세와 관리비를 비롯해 보증금을 월세로 전환한 금액 등 임차인이 영업활동을 하면서 매월 부담해야 하는 금액을 말한다.

 

대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 [임대차보증금·부당이득금][공2018상,672] 【판시사항】 임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정한 취지 및 임대인이 민법 제628조에 따라 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였으나 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 차임증액결정을 한 경우, 증액된 차임에 대한 이행기(=증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때)    【판결요지】 임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다.  한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다.  【참조조문】 민법 제105조, 제628조 【참조판례】 대법원 1974. 8. 30. 74다1124 판결(공1974, 8033) 대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결(공1993상, 1266) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인】 메타폴리스 주식회사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 지영철 외 3인) 【피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인】 주식회사 엔터식스패션쇼핑몰 (소송대리인 변호사 김순평 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2015. 8. 26. 선고 2014나2051167, 2051174 판결 【주 문】 원심판결의 본소에 관한 부분 중 지연손해금에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고(반소원고)의 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)의 상고이유에 관하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택 증거에 의하여 원고가 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 당사자 사이에 물가상승률 및 매출실적을 반영하여 임대차계약 조건을 협의·조정하기로 하는 조정조항을 둔 사실, 원고가 2013. 1. 8. 피고에 대해 차임증액 청구의 의사표시를 하고, 그 무렵 위 의사표시가 피고에게 도달한 사실을 인정한 다음, 피고는 원고에게 증액된 차임 및 이에 대한 원심판결 선고일 다음 날부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 하면서, 다만 원고가 위 증액된 차임에 대하여 각 지급기일(익월 10일) 다음 날부터 원심판결 선고일까지의 기간에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 부분에 대하여는 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나, 그 결정 시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는다는 이유로 이를 배척하였다.  나. 임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결 등 참조).  한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조), 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다.  원심이 원용한 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로서, 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니다.  다. 앞서 본 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 법원이 결정한 차임은 원고가 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다고 판단한 부분은 옳다. 그러나 원심이 증액된 차임에 대한 지체책임이 법원 결정 시부터 발생한다고 보아 이 사건 임대차계약에서 정한 이행기인 각 지급기일(익월 10일) 다음 날부터 원심판결 선고일까지의 기간에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 위 법리에 비추어 받아들이기 어렵고, 이 부분 원심판단에는 임대차계약에 정한 차임증감청구권 행사로 인한 지연손해금의 기산시점에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.  2. 피고의 상고이유에 관하여 가. 상고이유 제1점에 관하여 원심은 그 채택 증거에 의하여 인정되는 그 판시와 같은 사정들에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약에서 정한 차임을 인상할 요인이 존재한다고 봄이 상당하다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 민법 제628조의 차임증감청구권, 처분문서 및 의사표시의 해석, 차임 인상요인 존부 판단에 관한 법리를 오해하거나 판단누락 등의 잘못이 없다.  나. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 그 채택 증거에 의하여 인정되는 그 판시와 같은 사정들에 비추어 보면, 6% 적용 부분의 차임은 피고가 입점신청서에 기재한 내용과 같이 ‘월 순매출액이 70억 원 이상인 경우에는 7%, 60억 원 이상인 경우에는 6%, 60억 원 미만인 경우에는 5%’로 정함이 상당하다고 판단하였다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 잘못이 없다.  다. 상고이유 제3점에 관하여 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 원고에게 원래 지급해야 할 차임 이상의 금액을 초과 지급하였음을 이유로 원고에 대하여 그 초과 부분에 관한 부당이득반환을 구하는 피고의 반소 청구를 배척하였다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 계약해석에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결의 본소에 관한 부분 중 지연손해금에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하고, 피고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   고영한(재판장) 김소영 권순일(주심) 조재연

대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 [건물명도등][공2014상,584] 【판시사항】 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부(소극)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제11조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 비전인터내셔널 담당변호사 정재헌) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 9. 27. 선고 2012나54712 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.  2. 원심이 같은 취지에서 원고와 피고가 임대차계약을 다시 체결하면서 합의에 의하여 이 사건 차임을 증액한 이 사건에서 상가건물 임대차보호법 제11조의 적용을 배제하고, 피고의 다음과 같은 주장, 즉 피고가 위 규정에서 정한 증액한도를 초과하여 차임을 지급하였으므로 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상가건물 임대차보호법 제11조에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신   ***************************************  서울중앙지방법원 2013. 9. 27. 선고 2012나54712 판결 [건물명도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 문윤수 외 1인) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 비전인터내셔널 담당변호사 정재헌) 【변론종결】 2013. 9. 6. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2012. 10. 10. 선고 2012가단31497 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 이행을 명하는 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게, 가. 원고로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 나. 27,032,258원 및 그 중 16,000,000원에 대하여 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2013. 8. 12.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’을 ‘2012. 9. 6.’로 경정한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)을 인도하고, 16,000,000원 및 이에 대하여 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제4호증의 1 내지 12의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.  가. 피고는 2009. 4. 1.경 원고와 사이에 이 사건 상가를 임대차보증금 15,000,000원, 월 차임 1,300,000원(매월 11일 후불), 임대차기간 2009. 4. 12.부터 2010. 4. 11.까지로 정하여 임차하는 계약을 맺었다.  나. 피고는 2010. 4. 11.경 원고와 사이에 임대차보증금을 20,000,000원으로, 월 차임을 1,800,000원으로 각 증액하고 임대차기간을 2011. 4. 11.까지 연장하기로 하는 계약을 맺었다.  다. 피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 임대차기간을 2012. 4. 11.까지 연장하되, 월 차임을 3,000,000원으로 증액하고, 그 중 월 1,000,000원의 비율로 계산한 12,000,000원(＝1,000,000원×12월)을 미리 지급하기로 하는 계약을 맺었고(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다), 이에 따라 2011. 4. 21. 원고에게 12,000,000원을 송금하였다.  라. 피고는 원고에게 2011. 5. 11., 2011. 6. 11., 2011. 7. 12., 2011. 8. 12., 2011. 9. 17., 2011. 10. 11., 2011. 11. 15., 2011. 12. 12., 2012. 1. 12. 각 1,000,000원을 송금하는 등 2011. 4. 12.부터 2012. 4. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 24,000,000원(＝3,000,000원×12월－12,000,000원) 중 12,000,000원을 지급하였고, 2012. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 12,000,000원(＝3,000,000원×4월) 중 8,000,000원을 지급하였다.  마. 피고는 원고에게 2012. 9. 12., 2012. 10. 11., 2012. 11. 12., 2012. 12. 12., 2013. 1. 11., 2013. 2. 14., 2013. 3. 11., 2013. 4. 11., 2013. 5. 6., 2013. 6. 11., 2013. 7. 12., 2013. 8. 19. 각 2,000,000원을 송금함으로써, 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원(＝3,000,000원×12월) 중 24,000,000원(＝2,000,000원×12회)을 지급하였다.  2. 청구원인에 관한 판단 피고의 차임연체액이 2기의 차임액을 초과한 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 원고가 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 뜻이 담긴 이 사건 소장이 2012. 3. 21. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 할 것이다(이 사건 임대차기간이 2012. 4. 11. 만료되기 전인 2012. 3. 21. 위와 같이 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었으므로, 피고의 2012. 2. 23.자 갱신요청에 의하여 이 사건 임대차계약이 갱신될 수는 없다고 할 것이다).  따라서, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 상가를 인도하고, 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원(＝24,000,000원＋12,000,000원－12,000,000원－8,000,000원)과 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날 이후로서 원고가 구하는 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  3. 피고의 주장 및 항변에 대한 판단 가. 피고는, 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서, 제2항, 같은 법 시행령 제4조가 임대차보증금 또는 차임의 증액청구는 9/100에 해당하는 금액 이내에서 임대차계약을 맺은 날 또는 약정한 차임 등을 증액한 날로부터 1년이 경과한 후에만 할 수 있다고 규정하고 있는바, 피고가 원고와 사이에 2010. 4. 11.경 임대차보증금 15,000,000원을 20,000,000원으로, 월 차임 1,300,000원을 1,800,000원으로 각 증액하기로 한 합의와 2011. 3.경 이 사건 임대차계약을 맺으면서 월 차임을 3,000,000원으로 증액하기로 한 합의는 이를 위반한 것으로서 같은 법 제15조에 의하여 그 효력이 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 연체하지 않았고, 오히려 월 1,417,000원(＝1,300,000원＋1,300,000원×9/100)의 비율로 계산한 월 차임의 증액한도를 초과하여 지급을 하였다면서, 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 취지로 주장한다.  살피건대, 같은 법 제11조 제1항 단서, 제2항은 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 임대차보증금 또는 차임이 상당하지 않게 되었다는 이유로 같은 법 제11조 제1항 본문에 의하여 당사자 일방이 이른바 형성권인 ‘차임 등 증감청구권’을 행사하는 경우에 한하여 적용되고, 당사자의 합의로 차임 등을 증액하거나 임대차계약이 종료된 후 재계약을 맺을 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.  나. 피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가, 2011. 4.경 원고로부터 “2012. 4. 11. 만기시에는 임대인이 사용하여야 하기에 재계약이 불가하며, 반드시 임차인이 점포를 비워주기로 한다”라는 특약사항이 기재된 임대차계약서에 날인할 것을 요구받고 이를 거절함으로써, 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 항변한다.  살피건대, 갑 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다(피고는 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺지 않았다는 취지의 주장도 하나, 을 제3호증의 기재만으로는 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺었다는 위 인정을 뒤집기에 부족하고, 달리 반증이 없으며, 오히려 피고의 주장에 의하더라도 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가 2011. 4.경 그 임대차계약서에 날인하는 것을 거절하였다는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).  다. 피고는 2012. 9.경부터 2013. 8.까지 사이에 차임 상당 부당이득금 중 월 2,000,000원의 비율로 계산한 돈을 변제하였다고 항변한다.  살피건대, 피고가 2012. 9. 12.부터 2013. 8. 19.까지 사이에 원고에게 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원 중 24,000,000원을 지급한 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 피고는 원고에게 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 33,096,774원[＝3,000,000원×(11＋1/31)월, 계산의 편의상 원 미만 버림, 이하 같다]에서 원고가 피고로부터 그 중 일부로 지급받은 22,064,516원[＝2,000,000원×(11＋1/31)월]을 뺀 나머지 11,032,258원(＝33,096,774원－22,064,516원)을 지급할 의무가 있다고 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.  라. 피고는 원고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받을 때까지는 이 사건 상가를 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고의 원고에 대한 이 사건 상가의 인도의무는 원고의 피고에 대한 이 사건 임대차보증금의 반환의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 피고의 위 항변도 이유 있다.  4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게, 원고로부터 이 사건 임대차보증금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 상가를 인도하고, ① 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원과 ② 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 나머지 차임 상당 부당이득금 11,032,258원의 합계 27,032,258원(＝① 16,000,000원＋② 11,032,258원) 및 그 중 ① 위 나머지 차임 내지 부당이득금 16,000,000원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날인 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금과 ③ 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날인 2013. 8. 12.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 이행을 명한 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’은 잘못된 기재임이 명백하므로 민사소송법 제211조 제1항에 의하여 이를 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김수일(재판장) 방웅환 고은설

 

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. [전문개정 2009.1.30]  제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020.9.29>  ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020.9.29>  [전문개정 2009.1.30]

 위 제11조 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).  

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. 

임차인의 계약갱신요구권은 현임대차계약 조건하에서의 갱신을 요구하는 것이며, 이에 임대인은 그 청구금액의 증감에 있어서 5%의 제한 내에서 합의로써 계약을 변경하여 계약갱신을 하여야 한다. 

갱신된 임대차의 차임에 관한 약정이 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아 피고에 대하여 그 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환을 명하고, 위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 주장을 배척한 것은 정당하다. 

 상임법이 적용되는 상가임차인은 최초의 계약부터 10년 동안 계약갱신요구권이 있고 이에 따라 임대차계약 종료일은 계약갱신요구권이 없어지는 시점이라 할 것이다. 비록 일정비율인 5%의 범위에서 임차인 임대인이 합의하여 보증금, 월임차료를 증감할 수 있고, 비록 이 합의가 이루어지지 않는다고 계약갱신요구권에는 아무런 영향이 없으며 결국엔 법원에 소를 제기하여 그 판결을 받아야 한다. 

그러나 만일 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않아 묵시적 계약갱신이 이루어진 경우라면, 이후에 이루어지는 계약은 재계약에 해당하여 그 증감범위에 대한 제약을 받지 않는다고 사료된다, 

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 [보증금반환등][공2014상,1094] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극)  [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부(한정 소극)  [3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)    【판결요지】 [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.  [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.  [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제1조, 제11조 제1항, 제15조, 민법 제741조  【참조판례】 [1] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결(공2010하, 1342) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 조수현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 4. 12. 선고 2012나48939 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).   그리고 법 제10조는 제1항에서 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고, 제2항에서 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하면서, 제3항에서 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금은 제11조의 범위 안에서 증감할 수 있다고 규정하는 한편, 제4항에서 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기도 하다.  이러한 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조) 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다고 할 것이다. 나아가 위와 같이 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.  원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 2005. 1. 15. 상가건물인 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 만료일을 2006. 1. 15.로 정한 임대차에 대하여, 법 제10조 제4항에 따른 피고의 갱신 거절의 통지가 법 제10조 제1항에 따른 원고의 계약갱신요구권 행사보다 먼저 있었다 하더라도 피고의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없었다는 전제에서 원고의 계약갱신요구권 행사가 유효하다고 본 다음, 원고와 피고가 2006. 1. 16. 체결한 신규 임대차계약은 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 종전 임대차를 갱신한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다고 판단하고, 종전 임대차기간 만료 이후에 원고와 피고가 합의하여 재계약을 체결하고 차임을 증액하였다는 피고의 주장을 배척하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 위법이 없다. 상고이유에서 내세우는 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 임차인의 계약갱신요구권에 관한 규정이 없는 주택임대차보호법에 관한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 아니하다.  2. 불법원인급여에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다(제15조).  이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다.  원심이 같은 취지에서, 갱신된 임대차의 차임에 관한 약정이 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아 피고에 대하여 그 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환을 명하고, 위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 불법원인급여에 관한 법리오해의 위법이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   양창수(재판장) 고영한 김창석(주심) 조희대   *************************************   서울중앙지방법원 2013. 4. 12. 선고 2012나48939 판결 [보증금반환등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 한동철) 【변론종결】 2013. 3. 22. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2012. 9. 24. 선고 2012가단13130 판결 【주 문】 1. 원고 및 피고의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 원고: 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라  피고: 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원의 판결 이유는 제1심 판결문 제3면 제1행의 “피고”를 “원고”로 고치고, 제3행의 “소외 조합은” 다음에 “원고를 피공탁자로 하여”를, 제5행의 “2011. 8. 25.” 다음에 “원고의 이 사건 점포 인도의무와 소외 조합의 임차보증금반환의무가 동시이행관계에 있다고 전제한 후, 소외 조합의 위 공탁은 동시이행항변을 포기한 채 임대차보증금을 공탁한 것으로 보이고, 원고가 2008. 9.부터 차임 또는 차임 상당의 부당이득금을 지급하지 않고 있어 이를 임대차보증금에서 공제하면 반환할 보증금이 남지 않아 동시이행을 구하는 원고의 주장이 이유 없다고 판단하여”를 각 추가하며, 제6면 제1행의 “제11조는”을 “제11조 제1항은”으로, 제9행의 “법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정”을 “법령규정은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정한 상가건물 임대차보호법 제15조에 따른 편면적 강행규정”으로 각 고쳐 쓰고, 제7면 제7행의 “예정이어서” 다음에 “상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호”를 추가하며, 제8면 제7행의 “이 판결선고일”을 “제1심 판결선고일”로 고쳐 쓰고, 당심에서 추가로 주장된 부분에 대하여 아래와 같은 판단을 추가하는 것 이외에는 제1심 판결문의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  2. 추가하는 판단 가. 피고의 주장 요지 피고는 이 사건 임대차계약이 피고의 보증금 증액 및 재발개시 퇴거 요구에 대하여 원고가 동의함으로써 체결되었고, 이후 원고가 위 계약에 따른 보증금과 차임을 지급하였으므로, 이에 신뢰를 하고 임대관계를 유지한 피고에 대하여, 원고가 그 합의에 기한 보증금 및 월 차임 증액이 무효라고 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다.  나. 판단 「민법」상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다24104 판결 등 참조).  살피건대, 피고가 자신이 직접 사용하겠다면 먼저 원고에게 임대차계약의 갱신 거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 이 사건 점포에서 하는 오토바이 판매·수리 사업은 가족들의 생계를 해결해야 하는 유일한 수단이므로 임대차계약의 갱신을 간절히 요청한다고 하여, 여러 차례 원·피고 쌍방간에 내용증명이 오고 간 끝에 체결된 이 사건 임대차계약의 체결 경위 등에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 전후로 하여 피고에게 신의를 공여함으로써 피고가 신의를 가진 후 그 신의에 반하여 이 사건 부당이득금 반환청구를 하는 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 위 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고도 볼 수 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.  3. 결론 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 원고 및 피고의 각 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사   박홍래(재판장) 허명산 이관형   ************************************   서울중앙지방법원 2012. 9. 24. 선고 2012가단13130 판결 [보증금반환등][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 이광철) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 한동철) 【변론종결】 2012. 8. 27. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 금 30,492,000원 및 이에 대하여 2012. 3. 6.부터 2012. 9. 24.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 5. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 금 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 금 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.  【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2004. 1. 15. 소외인으로부터 서울 용산구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩 1층 점포(이하 이 사건 점포라 한다)를 보증금 4,500만 원, 차임 월 100만 원(부가가치세 별도, 매월 15일 지급), 기간 2004. 1. 15.부터 2006. 1. 15.까지로 정하여 임차한 후, 위 보증금을 지급하고 이 사건 점포에서 오토바이 판매·수리점을 운영하였다.  나. 그 후 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하자, 원고는 2005. 5. 15. 피고와 사이에 이 사건 점포를 종전 임대차계약과 동일한 내용으로 임차하는 내용의 임대차계약(이하 “갱신 전 임대차계약”이라 한다)을 하였다.  다. 원고는 갱신 전 임대차계약이 만료되자 2006. 1. 16.경 피고와 사이에 갱신 전 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 5,000만 원, 차임을 월 200만 원(부가가치세 별도)으로 각 인상하고, 기간을 2006. 1. 16.부터 2008. 1. 15.까지로 정하여 이 사건 점포에 관한 임대차계약(이하 “이 사건 임대차계약”이라 한다)을 체결하였다.  라. 한편, 이 사건 점포는 용산역전면제2구역도시환경정비사업조합(이하 “소외 조합”이라 한다)이 시행하는 도시환경정비사업 구역에 편입되었고, 소외 조합은 2008. 6. 27. 관리처분계획의 인가 및 고시를 마친 후 피고를 상대로 서울서부지방법원 2008가합14817호로 이 사건 점포에 대한 인도청구의 소를 제기하였는데, 소송 진행 중인 2009. 9. 23.경 소외 조합은 연체 차임을 공제한 이 사건 임대차계약의 보증금 잔액이 20,635,890원에 불과함을 주장하여 위 금액을 서울서부지방법원에 공탁(이하 “이 사건 공탁”이라 한다)하였고, 위 법원은 2011. 8. 25. 소외 조합의 청구를 인용하는 판결(이하 “이 사건 인도판결”이라 한다)을 선고하였다.  마. 원고는 2008. 9. 1.경부터는 차임을 지급하지 아니하였고, 2009. 1. 20.경 피고에 대하여 이행불능을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지함을 통지한 후, 이 사건 인도판결 이후인 2011. 11. 23.경 소외 조합에 이 사건 점포를 인도하였다.  【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 보증금 반환청구에 대한 판단 가. 보증금 반환의무의 발생 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2009. 1. 20. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 보증금 잔액 2,500만 원을 반환할 의무가 있다.  나. 피고의 주장에 대한 판단 피고는, 원고가 이 사건 공탁금을 수령한 후 2011. 10. 27.경 소외 조합과 사이에 영업보상금 최종액을 수령하고 2011. 11. 15.까지 이 사건 점포를 인도하기로 합의하였고, 위 합의가 이행됨으로써 원고의 보증금반환채권은 더 이상 존재하지 아니한다고 주장한다.  그러므로 살피건대, 소외 조합이 연체 차임을 공제한 보증금 잔액으로 이 사건 공탁을 한 사실은 위에서 인정한 바와 같다. 그리고, 갑 제5, 6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제14호증의 2, 갑 제15호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2010. 7. 14.경 이 사건 공탁금을 이의를 유보하고 출급한 사실, ② 소외 조합이 승소한 2011. 8. 25.자 이 사건 인도판결에서 피고는 보증금 반환과 동시이행의 항변을 하였으나 위 법원은 연체 차임 또는 차임 상당 부당이득금으로 보증금이 모두 공제되었음을 이유로 이를 받아들이지 아니한 사실, ③ 그 후 소외 조합을 대리한 주식회사 퍼펙트시큐리티와 원고는 2011. 10. 27.경 원고가 소외 조합으로부터 최종 영업보상금 87,189,390원 및 이주협의금 10,000,000원의 합계 금 97,189,390원을 수령하고 이 사건 점포를 2011. 11. 15.까지 인도하되, 이와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 하는 내용의 합의(이하 “이 사건 합의”라 한다)를 한 사실, ④ 이 사건 합의 당시 최종 영업보상금 87,189,390원은 소외 조합이 기존에 원고에 대한 영업보상금으로 공탁한 금 44,369,000원(1차 2009. 6. 12.자 39,512,000원+2차 2009. 11. 4.자 4,857,000원)에 피고가 수령한 이 사건 공탁금 20,635,890원을 더한 합계 금 65,004,890원(44,369,000원+20,635,890원)을 피고가 이미 수령한 것으로 보고, 나머지 22,184,500원(87,189,390원-65,004,890원)만을 지급하기로 약정한 사실, ⑤ 이에 따라 소외 조합은 2011. 10. 31. 원고에게 위 금 22,184,500원을 지급하였으나 원고는 위 약정기일에 이 사건 점포를 인도하지는 아니한 사실, ⑥ 그 후 원고와 피고 사이에 2011. 11. 22.경 피고가 원고가 수령한 모든 보상금 및 원고가 2008. 6. 27. 이후에 미지급한 차임에 대하여 민·형사상 일체의 이의를 제기하지 않는다는 내용의 합의(이하 “이 사건 후속 합의”라 한다)가 성립되었고, 다음날인 2011. 11. 23. 원고가 이 사건 점포를 인도하였으며, 피고는 2011. 11. 24. 원고에게 금 2,500만 원을 지급한 사실을 각 인정할 수 있다.  위에서 인정한 바와 같은 이 사건 인도판결의 취지, 원고는 소외 조합에 대하여 보증금 반환에 관하여 특별히 유보하지 아니하고 위 영업보상금만을 지급받고 이 사건 점포를 인도하는 것으로 이 사건 합의를 하였으나, 위 영업보상금에는 소외 조합이 보증금 반환 명목으로 공탁한 이 사건 공탁금이 포함됨으로써 보증금에 관한 부분이 반영되어 있었던 것으로 보이는 점, 이어 원고가 피고와 사이에 영업보상금과 차임에 관한 이 사건 후속 합의를 한 후에야 이 사건 점포를 인도한 점, 그 직후 피고가 원고와 임대차 관계를 최종적으로 청산하기 위한 것으로 보이는 돈 2,500만 원을 지급한 점, 이 사건 합의 당시 원고는 위 점포 인도와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한 점 등의 사정을 종합하면 위 합의 및 후속 합의가 이행됨에 따라 원고의 보증금반환채권은 모두 정산되어 반환이 완료된 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 있다.  다. 소결론 따라서 원고의 보증금 반환청구는 이유 없다. 3. 부당이득반환청구에 대한 판단 가. 부당이득반환의무의 발생 및 범위 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항에서는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있는 규정하고 있다. 같은 법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있는데, 갱신 전 임대차계약이 만료되던 2006. 1. 15. 당시 적용되던 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2008. 8. 21 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것) 제4조는 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 위 각 법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정에 해당한다 할 것인바, 위 각 법령규정을 종합하면 임대인과 임차인 사이에 임차인의 갱신청구권에 따라 갱신되는 임대차계약의 경우 보증금 또는 차임에 관한 약정 중 그 금액이 갱신 전 금액의 100분의 12를 초과하는 부분에 관하여는 효력을 인정할 수 없고, 따라서 이를 초과하여 지급한 부분에 대하여는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있을 것이다.  위에서 본 사실관계에 갑 제3호증의 1 내지 6의 각 기재를 더하여 보면, 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료되기 약 2개월 전인 2005. 11. 9.경 피고는 원고에게 갱신거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 2005. 11. 16.경 임대차계약의 갱신을 청구하는 통지를 발송하여 그 무렵 피고에게 위 통지가 도달하였으며, 그 후 원, 피고는 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료된 직후인 2006. 1. 16.에 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차기간도 갱신 전 임대차계약의 기간에 연속되는바, 이러한 사실들을 종합하면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신되었다 할 것이고, 갱신 전 임대차계약이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 이상(보증금과 차임 환산액을 더하면 1억 5,000만 원으로서 2억 4,000만 원을 초과하지 아니한다), 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따라 2006. 1. 16.부터 2008. 8. 31.까지 수령한 차임 중 월 1,232,000원(110만 원 × 1.12)을 초과하는 월 금 968,000원(2,200,000원 - 1,232,000원)의 비율로 계산한 금액을 반환하여야 할 것이다.  나. 피고의 주장에 대한 판단 1) 먼저, 피고는 이 사건 점포가 재건축될 예정이어서 원고의 갱신청구를 거절할 정당한 사유가 있어 이를 거절함에 따라 갱신 전 임대차계약은 갱신되지 못하였고, 원, 피고 사이의 합의에 따라 별도로 이 사건 임대차계약이 체결된 것이어서 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항이 적용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면 위 도시환경정비사업은 원고가 갱신청구권을 행사한 때로부터 1년 이상 경과한 2006. 12. 13.에 소외 조합이 설립인가를 받고, 그로부터 약 9개월이 경과한 2007. 9. 17.에야 사업시행인가를 받은 사실이 인정되어 위 갱신청구권의 행사 및 그에 이은 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 점포의 재건축이 임박한 시점이 아니었고, 위에서 본 이 사건 임대차계약의 체결 경위 및 내용 등에 비추어 보면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신 전 임대차계약을 갱신한 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.  2) 피고는, 원고가 갱신 전 차임액의 100분의 12를 초과하여 지급한 차임 부분은 불법원인급여에 해당하므로 반환을 구할 수 없다는 취지로도 주장하나, 민법 제746조에서 정하는 불법원인급여의 “불법”은 단순히 강행법규 위반의 경우가 아닌 사회질서에 위반되는 것을 의미하는 것으로 볼 것인바, 위와 같은 법정한도를 초과하여 차임을 지급한 것으로 두고 반사회질서적인 행위라 할 수는 없으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.  다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 부당이득으로 금 30,492,000원{968,000원 × 31개월(2006. 1. 16.부터 2008. 8. 15.까지) + 968,000원 × 15일(2008. 8. 16.부터 2008. 8. 31.까지)/주1) 30일} 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2012. 3. 6.부터 피고가 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2012. 9. 24.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금(원고는 최종 부당이득금 발생일 다음날인 2008. 9. 1.부터 지연손해금의 지급을 구하나, 부당이득반환의무는 기한의 정함이 없는 채무이므로 원고의 지급최고의 뜻이 담긴 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 지연손해금이 발생한다)을 지급할 의무가 있다.  4. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다. 판사   박형순 주1) 원래 금 499,612원(= 968,000원×16일/31일)으로 계산하여야 하나 원고가 구하는 바에 따른다.

 

대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결 [양수금][미간행] 【판시사항】 [1] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극) / 보증금에 의하여 담보되는 채권에 연체차임 및 그에 대한 지연손해금이 포함되는지 여부(적극)와 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기  [2] 상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하는 방법 및 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 정한 약정의 효력 (무효)  【참조조문】 [1] 민법 제618조 [2] 상가건물 임대차보호법 제11조, 제15조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김규수) 【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2009. 4. 24. 선고 2008나2606 판결 【주 문】 원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는데(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다. 한편 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다.  원심은 임대차계약 해지 후의 연체차임에 대한 지연손해금 청구에 관하여, 차임을 월 단위로 매월 26일에 선불 지급하도록 약정되었음을 전제로 하면서, 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 2006. 7. 27. 이후에는 피고의 이 사건 상가 인도의무와 원고의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있게 되고, 보증금에서 연체 차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있으므로, 2006. 7. 27. 이후로는 더 이상 월 차임 등에 대한 지연손해금은 발생하지 아니한다는 취지로 판단하였다.  그러나 앞서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 임대차계약 해지된 때로부터 이 사건 상가의 반환일인 2008. 2. 27.까지 발생한 이 사건 연체차임에 대한 지연손해금도 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 결국 원심판결에는 연체차임에 대한 지연손해금에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  2. 상고이유 제2점 원심은 이 부분 원고의 주장에 대하여, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제1조에서는 “임차인은 보증금과 차임·사용료·보험금·청소비 및 기타 부과금의 지급을 지연하는 때에는 해당 부서에 부과되는 할증금액과 계약기간에 해당하는 임대인이 지정하는 일반적으로 판결 시 정하는 법정이자를 가산한다”고 정하고 있으나, 여기서 말하는 ‘일반적으로 판결 시 정하는 법정이자’가 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 20％의 이율이라는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 위 이율은 민법에서 정한 연 5％의 법정이율을 의미한다고 봄이 상당하다고 판시하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 계약의 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.  3. 상고이유 제3점 임대차계약기간이 만료되면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로, 임대인이 자신의 보증금반환의무의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인은 불법점유를 원인으로 하는 손해배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니한다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등 참조).  원심이 위와 같은 법리에 따라, 이 사건 임대차계약 해지 이후의 부당이득금 및 그에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 임대차계약 종료 후의 법률관계에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.  4. 상고이유 제4점 상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다.  이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조에 기한 원고의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같은 차임증액청구 등에 대한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  5. 상고이유 제5점 내지 제9점 증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서 이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 아니하는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77878 판결 등 참조). 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 인용한 부가가치세, 상하수도요금, 정화조 청소비, 전기료 등을 초과하여서는 피고에게 원고 주장과 같은 부가가치세 등의 지급채무가 있음을 인정하기에 충분한 증거가 없으며, 위약금을 지급할 사유에 대한 증명이 부족하다는 취지로 판단한 것은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 등이 있다고 할 수 없다.  6. 결론 그러므로 원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   고영한(재판장) 양창수(주심) 김창석

 

대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 [건물명도등][공2014상,584] 【판시사항】 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부 (소극)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제11조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 비전인터내셔널 담당변호사 정재헌) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 9. 27. 선고 2012나54712 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.  2. 원심이 같은 취지에서 원고와 피고가 임대차계약을 다시 체결하면서 합의에 의하여 이 사건 차임을 증액한 이 사건에서 상가건물 임대차보호법 제11조의 적용을 배제하고, 피고의 다음과 같은 주장, 즉 피고가 위 규정에서 정한 증액한도를 초과하여 차임을 지급하였으므로 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상가건물 임대차보호법 제11조에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신 **********************************   서울중앙지방법원 2013. 9. 27. 선고 2012나54712 판결 [건물명도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 문윤수 외 1인) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 비전인터내셔널 담당변호사 정재헌) 【변론종결】 2013. 9. 6. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2012. 10. 10. 선고 2012가단31497 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 이행을 명하는 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게, 가. 원고로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 나. 27,032,258원 및 그 중 16,000,000원에 대하여 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2013. 8. 12.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’을 ‘2012. 9. 6.’로 경정한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)을 인도하고, 16,000,000원 및 이에 대하여 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제4호증의 1 내지 12의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.  가. 피고는 2009. 4. 1.경 원고와 사이에 이 사건 상가를 임대차보증금 15,000,000원, 월 차임 1,300,000원(매월 11일 후불), 임대차기간 2009. 4. 12.부터 2010. 4. 11.까지로 정하여 임차하는 계약을 맺었다.  나. 피고는 2010. 4. 11.경 원고와 사이에 임대차보증금을 20,000,000원으로, 월 차임을 1,800,000원으로 각 증액하고 임대차기간을 2011. 4. 11.까지 연장하기로 하는 계약을 맺었다.  다. 피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 임대차기간을 2012. 4. 11.까지 연장하되, 월 차임을 3,000,000원으로 증액하고, 그 중 월 1,000,000원의 비율로 계산한 12,000,000원(＝1,000,000원×12월)을 미리 지급하기로 하는 계약을 맺었고(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다), 이에 따라 2011. 4. 21. 원고에게 12,000,000원을 송금하였다.  라. 피고는 원고에게 2011. 5. 11., 2011. 6. 11., 2011. 7. 12., 2011. 8. 12., 2011. 9. 17., 2011. 10. 11., 2011. 11. 15., 2011. 12. 12., 2012. 1. 12. 각 1,000,000원을 송금하는 등 2011. 4. 12.부터 2012. 4. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 24,000,000원(＝3,000,000원×12월－12,000,000원) 중 12,000,000원을 지급하였고, 2012. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 12,000,000원(＝3,000,000원×4월) 중 8,000,000원을 지급하였다.  마. 피고는 원고에게 2012. 9. 12., 2012. 10. 11., 2012. 11. 12., 2012. 12. 12., 2013. 1. 11., 2013. 2. 14., 2013. 3. 11., 2013. 4. 11., 2013. 5. 6., 2013. 6. 11., 2013. 7. 12., 2013. 8. 19. 각 2,000,000원을 송금함으로써, 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원(＝3,000,000원×12월) 중 24,000,000원(＝2,000,000원×12회)을 지급하였다.  2. 청구원인에 관한 판단 피고의 차임연체액이 2기의 차임액을 초과한 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 원고가 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 뜻이 담긴 이 사건 소장이 2012. 3. 21. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 할 것이다(이 사건 임대차기간이 2012. 4. 11. 만료되기 전인 2012. 3. 21. 위와 같이 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었으므로, 피고의 2012. 2. 23.자 갱신요청에 의하여 이 사건 임대차계약이 갱신될 수는 없다고 할 것이다).  따라서, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 상가를 인도하고, 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원(＝24,000,000원＋12,000,000원－12,000,000원－8,000,000원)과 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날 이후로서 원고가 구하는 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  3. 피고의 주장 및 항변에 대한 판단 가. 피고는, 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서, 제2항, 같은 법 시행령 제4조가 임대차보증금 또는 차임의 증액청구는 9/100에 해당하는 금액 이내에서 임대차계약을 맺은 날 또는 약정한 차임 등을 증액한 날로부터 1년이 경과한 후에만 할 수 있다고 규정하고 있는바, 피고가 원고와 사이에 2010. 4. 11.경 임대차보증금 15,000,000원을 20,000,000원으로, 월 차임 1,300,000원을 1,800,000원으로 각 증액하기로 한 합의와 2011. 3.경 이 사건 임대차계약을 맺으면서 월 차임을 3,000,000원으로 증액하기로 한 합의는 이를 위반한 것으로서 같은 법 제15조에 의하여 그 효력이 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 연체하지 않았고, 오히려 월 1,417,000원(＝1,300,000원＋1,300,000원×9/100)의 비율로 계산한 월 차임의 증액한도를 초과하여 지급을 하였다면서, 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 취지로 주장한다.  살피건대, 같은 법 제11조 제1항 단서, 제2항은 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 임대차보증금 또는 차임이 상당하지 않게 되었다는 이유로 같은 법 제11조 제1항 본문에 의하여 당사자 일방이 이른바 형성권인 ‘차임 등 증감청구권’을 행사하는 경우에 한하여 적용되고, 당사자의 합의로 차임 등을 증액하거나 임대차계약이 종료된 후 재계약을 맺을 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.  나. 피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가, 2011. 4.경 원고로부터 “2012. 4. 11. 만기시에는 임대인이 사용하여야 하기에 재계약이 불가하며, 반드시 임차인이 점포를 비워주기로 한다”라는 특약사항이 기재된 임대차계약서에 날인할 것을 요구받고 이를 거절함으로써, 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 항변한다.  살피건대, 갑 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다(피고는 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺지 않았다는 취지의 주장도 하나, 을 제3호증의 기재만으로는 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺었다는 위 인정을 뒤집기에 부족하고, 달리 반증이 없으며, 오히려 피고의 주장에 의하더라도 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가 2011. 4.경 그 임대차계약서에 날인하는 것을 거절하였다는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).  다. 피고는 2012. 9.경부터 2013. 8.까지 사이에 차임 상당 부당이득금 중 월 2,000,000원의 비율로 계산한 돈을 변제하였다고 항변한다.  살피건대, 피고가 2012. 9. 12.부터 2013. 8. 19.까지 사이에 원고에게 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원 중 24,000,000원을 지급한 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 피고는 원고에게 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 33,096,774원[＝3,000,000원×(11＋1/31)월, 계산의 편의상 원 미만 버림, 이하 같다]에서 원고가 피고로부터 그 중 일부로 지급받은 22,064,516원[＝2,000,000원×(11＋1/31)월]을 뺀 나머지 11,032,258원(＝33,096,774원－22,064,516원)을 지급할 의무가 있다고 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.  라. 피고는 원고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받을 때까지는 이 사건 상가를 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고의 원고에 대한 이 사건 상가의 인도의무는 원고의 피고에 대한 이 사건 임대차보증금의 반환의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 피고의 위 항변도 이유 있다.  4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게, 원고로부터 이 사건 임대차보증금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 상가를 인도하고, ① 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원과 ② 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 나머지 차임 상당 부당이득금 11,032,258원의 합계 27,032,258원(＝① 16,000,000원＋② 11,032,258원) 및 그 중 ① 위 나머지 차임 내지 부당이득금 16,000,000원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날인 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금과 ③ 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날인 2013. 8. 12.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 이행을 명한 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’은 잘못된 기재임이 명백하므로 민사소송법 제211조 제1항에 의하여 이를 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김수일(재판장) 방웅환 고은설

 

상임법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010.5.17, 2013.8.13> 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 [전문개정 2009.1.30] 상임법시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다. ② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다. [전문개정 2013.12.30]

임대차계약은 상대방이 존재하는 쌍무계약으로써 양 당사자의 합의가 이루어지지 않고 일방적인 계약변경은 무효이다.  임대차게약에서 임대인들이 자신이 우월한 지위에 있다고 믿고서 일방적인 계약변경 등을 하려고 하는데 이는 매우 잘못된 행위이고 이에 대한 손해가 발생하면 그 불법행위에 대해서도 책임을 져야한다. 

임차인도 자신의 임차기간 내에서 불법적인 행위를 하지 않는다면 어떠한 경우에도 해당 상가에서 10년이란 임차기간을 보장받을 수 있다. 임차인도 자신이 약자라는 관념에서 벗어나서 대등하게 대응할 필요가 있다. 

상임법 제10조 제1항 ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

즉 차임과 보증금 모두에 대해 제한된 범위에서 그 증감을 청구할 수 있다, 이는 임대인의 일방적인 주장이고 임차인과 합의가 이루어지지 않는 이상 효력이 없다. 합의가 되지 않는다면 최종적으로 법원에 소송을 제기하여 그 판결을 받아야 한다. 그러나 임대인이 법원에 소송을 제기하는 경우 일방적인 주장만으론 부족하고 보증금과 월차임을 증가해야할 증거를 제시하여야 하며, 일반적인 경제상황으로만으론 인정되기 매우 어렵다. 

물론 당사자 간에 원만한게 합의하는 것이 좋은 것이지만, 이는 임차인에게 일방적으로 부담되는 증가되는 경우에만 임대인이 원하지 그 감액에 대해서는 임대인은 절대로 합의하지 않으려 한다. 

임차인들도 정정당당히 자신의 권리를 주장하여할 필요가 있다. 

 

 

위 상가임차인이 말소기준권리보다 선순위이여서 경매의 매수인에게 보증금을 청구할 수 있다고 하더라도, 만일 임대인의 체납세금이 많다면 문제는 달라진다. 그러하다면 해당 경매물건은 높은 가격에서 매각가격이 형성되기 어렵기 때문이며, 선순위 임차인의 많은 보증금을 보전하면서 입찰에 참가할 정도의 물건이라면 매무 좋은 물건이어야만 가능하다.