서울시 상가임대차 상담사례 - 상임법 적용대상 범위

 

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009.1.30]

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.  ② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.  ③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 제578조(경매와 매도인의 담보책임) ① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.  ③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.  제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.  ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

상가임차인은 사업자등록을 하면 대항력이 발생하고 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 이때 우선변제권이란 임차인보다 후순위 근저당권, 가압류권자 등보다 우선하여 변제받을 수 있다는 것입니다. 

만일 최선순위 권리자가  근저당권 등이면 선순위권자 등에게 배당되고 남는 배당금의 한도에서 배당을 받을 수 있다는 것이다. 

혼동하기 쉬운 것이 [상임법 제14조 보증금중 일정액의 보호] , 즉 소위 최우선변제액과 혼동해서는 안된다. 최우선변제금은 상임법에 정해진 소액임차인에 한해서 그 보호를 받는 것입니다. 소액임차인의 기준은 최선순위 근저당권이 설정될 당시의 소액임차인 기준을 말하는 것이며, 임차인이 계약한 당시의 기준액을 일컫는 것이 아니다. 만일 계약당시 선순위 권리자가 없다면 임차인이 계약한 당시의 소액임차인 기준을 적용받는다.

확정일자만 받으면 보증금이 안전한 것이 아니라, 확정일자 당시에 등기부상에 선순위 근저당권 등 채권액이 얼마인지가 중요하다. 

 상가등은 대략 60% 상가가액에서 채권최고액 130-140% 까지 설정하기 때문에 주의가 필요하며, 만일 경매가 진행되면 상가는 최소한 1회는 유찰된다고 봐야한다. 경기상황에 따라서는 2회 이상도 유찰될 수 있기 때문에 계약시에 상당한 주의가 필요하다. 즉, 보증금을 줄이는 대신에 월임차료를 조금 올리는 것도 하나의 방법이다. 

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제14조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항 (대항력)의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31>

[전문개정 2009.1.30]

사업자등록으로 대항력만 갖춘 임차인은 그 환산보증금액이 소액임차액에 해당하면 경매법정에서 경매비용을 제외하고 최우선적으로 일정한 금액을 배당받게 된다. 소액임차인의 기준시점은 최선순위 말소등기일이며, 선순위자 없는 경우 계약당시가 기준시점이다. 

이때 주의해야할 것이 보증금에 대한 금액이다. 순수한 보증금이 아니라 환상보증금이라는 사실이다. 

환산보증금 =  보증금 + 월임차료 X 100 

따라서 서울등에선 실질적으로 최우선변제을 받을 수 있는 임차인의 범위가 매우 좁다는 것이다. 

 

제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.  ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.  ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>  ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.  ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다. <개정 2013.8.13>

상가건물 임대차보호법 시행령 [대통령령 제25036호, 2013. 12. 30., 일부개정] 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30> 1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원 [대통령령 제22283호, 2010. 7. 21., 일부개정] 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21> 1. 서울특별시 : 5천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원 4. 그 밖의 지역 : 2천500만원 [대통령령 제25036호, 2013. 12. 30., 일부개정] 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30> 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 ② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013.12.30> ③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013.12.30>  상가건물 임대차보호법 시행령 [대통령령 제22283호, 2010. 7. 21., 일부개정] 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21> 1. 서울특별시 : 1천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원 4. 그 밖의 지역 : 750만원 ② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.   상가건물임대차보호법시행령 [대통령령 제22151호, 2010. 5. 4., 타법개정] 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21> 1. 서울특별시 : 1천350만원 2. 「수도권정비계획법」에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원 3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원 4. 그 밖의 지역 : 750만원 ② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

전차인의 권리금회수에 대한 서울시 의견엔 다소 논쟁이 있으리라 본다. 아직 이에 대한 판례가 없다. 

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)  ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 제630조(전대의 효과)  ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. 제631조(전차인의 권리의 확정)  임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다. 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우)  전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13]

수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결 임대인의 동의를 얻어 임차인이 전차인을 임차인으로 한 경우  [건물인도등청구의소][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 이종찬) 【피고, 항소인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 한수 외 1인) 【변론종결】 2017. 11. 2. 【제1심판결】 수원지방법원 평택지원 2017. 5. 23. 선고 2016가단49707 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각한다. 2. 피고 1(대판: 소외인), 피고 3(대판: 피고)의 항소를 각 기각한다. 3. 원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용은 원고가, 원고와 피고 1, 피고 3 사이에 생긴 항소비용은 피고 1, 피고 3이 각 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 각자 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 피고들은 각자 원고에게 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 11. 10.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고에게 2016. 11. 10.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지, 피고 1, 피고 2는 월 11,000,000원의 비율로 계산한 돈을, 피고 3은 피고 1, 피고 2와 각자 위 돈 중 월 3,300,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.  2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2011. 10. 19. 피고 1과 사이에, 피고 1에게 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임대차보증금 30,000,000원, 임대차기간 2011. 12. 10.부터 2021. 12. 9.까지, 월 차임 11,000,000원(부가가치세 포함)으로 하되, 차임은 첫 달은 면제하고 2012. 1. 11.부터 매월 10일에 선불로 지급하기로 하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  나. 피고 1은 이 사건 건물에서의 영업에 대하여 피고 2 명의로 사업자등록을 하기 위하여 원고에게 피고 2 명의로 이 사건 건물에 관하여 다시 임대차계약서를 작성하여 줄 것을 요구하였고 원고는 이에 응하여 2013. 5. 10. 임차인을 피고 2로 하는 임대차계약서를 작성하여 주었다.  다. 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고 1에게 이 사건 건물을 인도하였고, 피고 2는 이 사건 건물에 사업자등록을 마쳤다. 라. 한편, 피고 1은 2012. 9. 4. 피고 3과 사이에, 피고 3에게 이 사건 건물 중 2층 419.54㎡ 부분(이하 ‘이 사건 건물 2층’이라 한다)을 전대차보증금 30,000,000원, 전대차기간 2012. 10. 20.부터 2014. 10. 19.까지, 월 차임은 2013. 1. 20.까지는 매월 2,500,000원, 2013. 2.부터는 매월 3,000,000원(부가세 별도)으로 정하여 전대하기로 하는 내용의 전대차계약(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  마. 피고 3은 그 무렵 피고 1로부터 이 사건 건물 2층을 인도받아 스포츠센터를 운영하고 있다. 바. 피고 1은 2016. 9. 13. 원고에게 차임으로 7,000,000원을 지급한 이후 현재까지 차임을 지급하지 않고 있고, 2016. 11. 9.을 기준으로 피고 1의 차임 연체액은 147,324,000원이다{=2016. 11. 9.까지의 차임 합계액 638,000,000원(=11,000,000원 × 58개월)-기지급 차임 합계 490,676,000원}.  사. 2기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 원고의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2016. 12. 23. 피고 1에게 도달하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 피고 1, 피고 3에 대한 청구에 관한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 1) 이 사건 건물 인도 청구에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2016. 12. 23. 적법하게 해지되었다고 할 것이므로(원고는 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 2016. 11. 7.자 내용증명이 2016. 11. 9. 피고 1에게 도달함으로써 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 주장하나, 갑 제5호증의 기재만으로는 위 내용증명이 2016. 11. 9. 피고 1에게 도달하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다), 임차인인 피고 1과 이 사건 건물 2층 전차인인 피고 3은 각자 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.  2) 연체 차임 및 차임 상당 부당이득 청구에 대한 판단 가) 법리 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고(민법 제630조 제1항), 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 인도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 인도완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차목적물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용되며(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856·21863 판결 등 참조), 임차인과 전차인이 각 임대인에 대하여 부담하는 채무는 부진정연대관계에 있다.  나) 판단 따라서 피고 1, 피고 3은 특별한 사정이 없는 한, 각자 원고에게 2016. 11. 9.까지의 연체차임 147,324,000원에서 임대차보증금 30,000,000원을 공제한 잔액 117,324,000원 및 이에 대하여 차임 연체일 이후로서 원고가 구하는 2016. 11. 10.부터 이 사건 소장 부본 송달일임이 기록상 명백한 2016. 12. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이나, 제1심 판결에 대하여 피고들만이 항소한 이상 불이익 변경 금지 원칙상 제1심 판결을 피고들에게 불리하게 변경할 수는 없으므로, 피고 1은 원고에게 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 12. 24.부터 2017. 5. 23.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 피고 3은 피고 1과 각자 117,324,000원 및 이에 대하여 2016. 11. 10.부터 2016. 12. 23.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.  또한 피고 1, 피고 3은 원고에게 2016. 11. 10.부터 이 사건 임대차계약 해지일인 2016. 12. 23.까지의 차임을 지급할 의무가 있고, 임대차계약 해지일 이후부터 이 사건 건물의 인도완료일까지는 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있는바, 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라고 할 것이고, 이 사건 임대차계약에서 정한 월 차임이 11,000,000원, 이 사건 전대차계약에서 정한 월 차임이 3,300,000원인 사실은 앞서 본 바와 같다.  따라서 원고에게 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 차임 또는 차임 상당의 부당이득반환으로, 피고 1은 월 11,000,000원, 피고 3은 월 3,300,000원(한편, 피고 3은 피고 1과 사이에 월 차임을 2,850,000원으로 감액하기로 합의하였다고 주장하나, 전대인과 전차인이 차임을 감액하기로 합의하였다고 하더라도, 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다는 민법 제630조의 규정에 비추어 볼 때, 이로써 임대인인 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이다)의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.  나. 피고들의 주장에 대한 판단 1) 피고 1의 주장에 대한 판단 가) 상계주장에 대한 판단 피고 1은, 원고가 2013. 4.경부터 6.경까지 피고 1의 동의 없이 안성시로 하여금 이 사건 건물 입구에서 하수도 공사 등을 할 수 있게 해 주어 위 기간 동안 이 사건 건물에서 영업을 하지 못하는 손해를 입었으므로, 원고에 대한 위 손해배상채권으로 원고의 차임 등 채권과 상계한다고 주장한다.  살피건대, 원고가 안성시로 하여금 이 사건 건물 입구에서 하수도 공사를 할 수 있도록 하여 피고 1로 하여금 이 사건 건물에서 3개월 동안 영업을 하지 못하도록 하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고 1의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.  나) 부속물매수청구권 주장에 대한 판단 피고 1은 이 사건 건물에 인테리어 시설 등을 하였으므로, 원고에게 부속물매수청구권을 행사한다고 주장하나, 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없는데(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결 등 참조), 피고 1이 2개월분 이상의 차임을 연체하여 이 사건 임대차계약이 해지되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 1의 위 주장은 이유 없다.  다) 부당이득반환청구권 주장에 대한 판단 피고 1은 인테리어 시설을 한 부분이 부속물이 아니라 기존 건물의 부합물로써 원고에게 귀속되었다면, 피고 1의 정당한 권원에 의하여 부합물이 생성된 이상 원고는 피고 1에게 민법 제261조에 따라 부당이득반환으로 현존가치 상당의 금액을 보상하여야 한다고 주장한다.  민법 제261조에서 첨부로 법률규정에 의한 소유권 취득(민법 제256조 내지 제260조)이 인정된 경우에 “손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있는데 위 규정은 첨부로 인한 소유권변동의 경우 당사자 간의 이해관계를 조정하기 위한 것으로서 그와 다른 당사자 간의 약정이 있는 경우 위 규정의 적용은 배제된다.  살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면 ‘임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 토지 및 건축물을 임차할 당시의 상태로 원상 복구하여 임대인에게 반환한다’, ‘계약기간의 종료 또는 계약의 위반으로 임대차계약 종료시 임차인은 임대인에게 유익비, 시설비, 영업권, 이전비 등 제반비용에 대하여 어떠한 명목으로도 금액을 청구할 수 없다’, ‘임차인은 임대차계약기간 종료 또는 임차인의 사정에 의한 임대차계약 중도해지시 수영장을 임대목적을 위한 시설로 변경하는데 발생하는 모든 비용(하수 원인자부담금 포함) 및 권리비(시설비, 권리금, 유익비, 영업권, 이전비 등)를 임대인에게 절대 청구하거나 요구할 수 없으며 임대차계약기간 만료 후 점포 내의 모든 집기 및 비품 등을 깨끗이 비우고 임대인에게 조건 없이 인계한다’고 약정한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 피고 1은 이 사건 임대차계약 체결시 첨부로 인한 부당이득반환청구권을 미리 포기하기로 약정하였다고 봄이 상당하므로 피고 1의 이 부분 주장도 이유 없다.  2) 피고 3의 주장에 대한 판단 피고 3은 피고 1로부터 이 사건 건물 중 소부분을 전차하여 사용하고 있으므로, 민법 제632조에 의하여 민법 제630조의 적용이 배제되어 원고에 대하여 차임을 지급할 의무가 없고, 피고 1에게 지급한 차임으로 원고에게 대항할 수 있는바, 피고 1에게 차임을 모두 지급하였으므로 원고에게 지급할 차임이 없다고 주장한다.  살피건대, 피고 1이 원고로부터 임차한 이 사건 건물 면적이 1,085.2㎡인데 그중 피고 3이 전차한 부분이 이 사건 건물 중 2층 전체인 419.54㎡인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위와 같은 피고 3의 이 사건 건물 점유 비율, 사용 형태 등에 비추어 피고 3의 경우가 민법 제632조에서 정하고 있는 건물의 소부분을 임차인으로부터 전차한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로, 피고 3의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.  3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 피고 2는 피고 1과 공동으로 이 사건 건물을 임차하였으므로, 피고 1과 각자 원고에게 이 사건 건물을 인도하고, 연체차임 117,324,000원 및 이에 대한 지연손해금, 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 월 11,000,000원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  나. 판단 살피건대, 원고가 피고 1의 요구로 피고 2를 임차인으로 한 임대차계약서를 다시 작성하여 주고, 피고 2가 이 사건 건물에 ‘○○○○’라는 상호로 사업자등록을 마친 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 건물에 관한 임대차계약은 원래 원고와 피고 1 사이에 체결되었고, 이후 사업자등록을 위하여 이 사건 임대차계약 체결 후 약 1년 7개월이 경과한 후에야 원고와 피고 2 사이에 임대차계약서가 작성되었으며 이러한 사정을 원고도 모두 알고 있었던 것으로 보이는 점, ② 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 및 차임은 모두 피고 1이 지급하였던 점, ③ 원고도 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 내용증명을 피고 1에게만 발송하였던 점 등을 종합하면, 위 인정사실만으로는 피고 2가 피고 1과 공동으로 이 사건 건물을 임차한 관계에 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.  4. 결론 그렇다면, 원고의 피고 3에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 1에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각하며, 제1심 판결 중 피고 1, 피고 3에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고 1, 피고 3의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.   [별지 생략] 판사   지상목(재판장) 송창현 김선희

대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 [건물인도등]〈임대인이 전차인에게 세금계산서 발급의무가 있는지 문제된 사건〉[공2018상,425] 【판시사항】 [1] 재화 또는 용역을 공급한 사업자가 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못한 경우, 공급자가 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 공급받는 자가 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받지 않았더라도 마찬가지인지 여부(원칙적 적극)   [2] 부가가치세법 제32조 제1항에서 정한 ‘용역을 공급받는 자’의 의미 및 계약상 원인에 의하여 ‘용역을 공급받는 자’가 누구인지 결정하는 방법  [3] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인, 임차인과 전차인, 임대인과 전차인 사이의 법률관계 및 전차인이 전대차계약상 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)  [4] 갑 주식회사가 을 주식회사에 임대한 건물을 을 회사가 갑 회사의 동의를 얻어 병에게 전대하였고, 병은 부가가치세가 포함된 차임을 갑 회사에 직접 지급하였는데, 갑 회사가 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 임대인인 갑 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 전차인 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 병이 갑 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례  【판결요지】 [1] 재화 또는 용역을 공급한 사업자가 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못하였다면, 공급자는 원칙적으로 공급받은 자에 대하여 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다. 이는 공급자는 공급받는 자에게 세금계산서를 의무적으로 발급하여야 하는 점, 매입자발행세금계산서 발행 제도의 입법 취지 내지 목적, 기능과 그 이용에 시간적 제한이 있는 점 등에 비추어 공급받는 자가 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 마찬가지이다.  [2] 부가가치세법 제32조 제1항에 의하면, 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 이를 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하여야 한다. 여기서 ‘용역을 공급받는 자’란 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 역무 등을 제공받는 자를 의미하므로, 계약상 원인에 의하여 ‘용역을 공급받는 자’가 누구인가를 결정할 때에는 당해 용역공급의 원인이 되는 계약의 당사자 및 내용, 위 용역의 공급은 누구를 위하여 이루어지는 것이며 대가의 지급관계는 어떠한지 등 제반 사정을 고려하여야 한다.  [3] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한편(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조 제1항).  [4] 갑 주식회사가 을 주식회사에 임대한 건물을 을 회사가 갑 회사의 동의를 얻어 병에게 전대하였고, 병은 부가가치세가 포함된 차임을 갑 회사에 직접 지급하였는데, 갑 회사가 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 갑 회사는 임차인인 을 회사에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 병은 을 회사로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 갑 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 병이 갑 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례.  【참조조문】 [1] 부가가치세법 제32조 제1항, 구 조세특례제한법(2016. 12. 20. 법률 제14390호로 개정되기 전의 것) 제126조의4(현행 부가가치세법 제34조의2 참조), 구 조세특례제한법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27848호로 개정되기 전의 것) 제121조의4(현행 부가가치세법 시행령 제71조의2 참조) [2] 부가가치세법 제32조 제1항 [3] 민법 제630조 [4] 부가가치세법 제32조 제1항, 민법 제630조  【참조판례】 [2] 대법원 2006. 12. 22. 선고 2005두1497 판결 [3] 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결(공2008상, 604) 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 제니코퍼레이션 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이관표) 【원심판결】 대전고법 2017. 9. 6. 선고 2016나15905 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고의 상계항변, 즉 원고가 피고로부터 차임을 지급받았음에도 세금계산서를 발급하여 주지 않는 바람에 피고가 매입세액 공제를 받지 못하였는바, 위와 같이 원고의 세금계산서 미교부로 인하여 피고가 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 손해배상채권으로 삼아 원고의 피고에 대한 차임 등 채권과 대등액에서 상계를 한다는 항변에 관하여, 원고가 피고로부터 지급받은 합계 4억 9,500만 원(부가가치세 포함, 원심의 4,950만 원은 오기로 보인다)의 차임에 대하여 피고에게 세금계산서를 발급해 주지 않았고, 그 때문에 피고가 부가가치세 신고를 하면서 매입세액 공제를 받지 못한 사실을 인정하면서도, 피고는 구 조세특례제한법(2016. 12. 20. 법률 제14390호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제126조의4, 같은 법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27848호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제121조의4에 따라 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받을 수 있었으므로, 피고가 위와 같은 절차를 통하여 매입세액을 공제받을 수 없었다는 특별한 사정이 없는 이상, 원고의 세금계산서 미발행과 피고 주장의 손해 사이에 상당인과관계가 없다고 보아, 피고의 상계항변을 배척하였다.  2. 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 세금계산서를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 하고(부가가치세법 제32조 제1항), 부가가치세법에 따라 세금계산서를 작성하여 발급하여야 할 자가 세금계산서를 발급하지 아니하는 경우 형사처벌을 받게 된다(조세범 처벌법 제10조 제1항 제1호). 한편 구 조세특례제한법 제126조의4, 같은 법 시행령 제121조의4의 매입자발행세금계산서 특례 규정(현재는 부가가치세법 및 그 시행령에 규정되어 있다)은 재화 또는 용역의 공급자가 세금계산서를 그 공급을 받는 자에게 교부하지 않는 경우 그 공급받는 자가 관할세무서로부터 거래사실 확인을 받아 세금계산서를 직접 발행할 수 있도록 한 것으로서, 이는 특히 경제적으로 우월한 지위에 있는 공급자가 과세표준이 노출되는 것을 피하기 위하여 세금계산서를 발급하지 않는 등의 경우에 공급받는 자(매입자)가 공급자(매출자)의 조력 없이도 매입세액 공제를 받을 수 있는 특례를 규정한 것이고, 매입자발행세금계산서를 발행하려는 자는 부가가치세법에 따른 세금계산서 교부시기부터 3개월 이내(현재는 부가가치세법 시행령 제71조의2 제2항에 의하여 해당 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일부터 3개월 이내)에 관할세무서장에게 거래사실의 확인을 신청해야 한다.  재화 또는 용역을 공급한 사업자가 그 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못하였다면, 공급자는 원칙적으로 공급받은 자에 대하여 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다. 이는 앞서 본 바와 같이 공급자는 공급받는 자에게 세금계산서를 의무적으로 발급하여야 하는 점, 매입자발행세금계산서 발행 제도의 입법 취지 내지 목적, 기능과 그 이용에 시간적 제한이 있는 점 등에 비추어 공급받는 자가 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라고 할 것이다.  그러므로 원심이 앞서 본 바와 같은 이유로 원고의 세금계산서 미발행과 피고 주장의 손해 사이에 상당인과관계가 없다는 취지로 판단한 것은 적절하지 않다.  3. 그러나 다음과 같은 이유에 비추어 피고의 상계항변을 배척한 원심의 결론은 정당하다. 부가가치세법 제32조 제1항에 의하면, 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 이를 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하여야 한다. 여기서 ‘용역을 공급받는 자’라 함은 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 역무 등을 제공받는 자를 의미하므로, 계약상 원인에 의하여 ‘용역을 공급받는 자’가 누구인가를 결정함에 있어서는 당해 용역공급의 원인이 되는 계약의 당사자 및 그 내용, 위 용역의 공급은 누구를 위하여 이루어지는 것이며 그 대가의 지급관계는 어떠한지 등 제반 사정을 고려하여야 할 것이다(대법원 2006. 12. 22. 선고 2005두1497 판결 등 참조).  그리고 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한편(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조 제1항, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 참조).  원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결의 이유와 기록에 의하면, 원고로부터 원고 소유의 제1심 판시 이 사건 건물을 임차한 원심 공동피고 주식회사 ○○○○○(이하 ‘○○○○○’이라고 한다)은 원고의 동의를 얻어 피고에게 이 사건 건물을 전대한 사실, 피고는 원고에게 11개월분(2014. 10. 10.부터 2015. 9. 9.까지)의 월 차임(부가가치세 포함)을 지급한 사실(다만 2015. 8.분 차임의 경우에는 부가가치세를 지급하지 않았다) 등을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞서 본 법리와 관련 법령에 비추어 살펴보면, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 원고는 임차인인 ○○○○○에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 피고는 ○○○○○으로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 원고가 임대용역을 공급한 바 없는 피고에게 세금계산서를 발급할 의무가 있다고 할 수 없고, 이는 피고가 원고에게 직접 차임을 지급하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 결국 원고의 피고에 대한 세금계산서 발급 의무가 있음을 전제로 한 피고의 상계항변은 받아들일 수 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김재형(재판장) 김창석 이기택(주심)    *************************************** 대전고등법원 2017. 9. 6. 선고 2016나15905 판결 [건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 항소인】 주식회사 제니코퍼레이션 (소송대리인 변호사 강인구) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 주식회사 ○○○○○ 외 2인 (소송대리인 변호사 이관표) 【변론종결】 2017. 7. 19. 【제1심판결】 대전지방법원 2016. 9. 30. 선고 2015가합105456 판결 【주 문】 1. 원고가 이 법원에서 확장한 청구, 교환적으로 변경한 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고에게, 1) 피고 주식회사 ○○○○○은 가) 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 별지 제1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 510.6㎡의 하단 H빔 기둥 44개, 위 각 H빔 기둥과 연결된 상부의 H빔 및 철판 등 자주식 주차장을 철거하고, 위 토지 510.6㎡ 및 별지 목록 제2항 기재 부동산을 인도하며,  나) 180,500,000원 및 이에 대하여 2017. 7. 19.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하라. 2) 피고 2(대판: 피고)는 피고 주식회사 ○○○○○과 공동하여 원고에게 180,500,000원 및 이에 대하여 2017. 7. 19.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.  나. 원고의 피고 주식회사 ○○○○○, 피고 2에 대한 나머지 청구와 피고 3에 대한 청구를 각 기각한다. 2. 소송총비용은 다음과 같이 부담한다. 가. 원고와 피고 주식회사 ○○○○○ 사이에서 생긴 부분은 그중 30%를 원고가 부담하고, 나머지를 위 피고가 부담한다. 나. 원고와 피고 2 사이에서 생긴 부분은 그중 45%를 원고가 부담하고, 나머지를 위 피고가 부담한다. 다. 원고와 피고 3 사이에서 생긴 부분은 원고가 부담한다. 3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 [청구취지] 주문 제1의 가항과 같은 판결 및 피고 3은 피고 2, 피고 주식회사 ○○○○○과 연대하여 180,500,000원 및 그 금원에 대하여 이 사건 2017. 7. 18.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본의 송달 다음 날 부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하라(원고는 그가 피고에게 500,000,000원을 지급하는 것과 상환으로 주차장의 철거 및 부동산의 인도를 구하다가 이 법원에서 단순이행청구로 청구취지를 확장하였고, 피고들에 대한 임료 상당의 부당이득반환청구에 관하여 장래이행청구를 하다가 당심에서 모두 단순이행청구로 소를 교환적으로 변경하면서, 피고 2, 피고 3에 대한 청구취지를 감축하였다).  [항소취지] ○ 원고 제1심판결을 청구취지 기재와 같이 변경한다(위와 같이 원고가 이 법원에서 청구취지를 일부 감축함에 따라 항소취지도 일부 감축되었다).  ○ 피고들 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 제1심판결 12쪽 6행부터 13쪽 18행까지를 삭제하고, 아래와 같이 고치거나 추가하는 부분을 제외하고는 제1심판결 해당 부분의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  2. 고치거나 추가하는 부분 ○ 6쪽 14행의 “2015. 7.경부터 차임을 연체하였고”를 “2015. 8.경에는 차임 4,500만 원을 지급하고 부가가치세 450만 원을 지급하지 않았고, 2015. 9.경부터는 차임(부가가치세 포함)을 전부 연체하였으며”로, 11쪽 7행의 “2015. 8. 10.분”을 “2015. 9.분까지(2015. 9. 9.까지)의 차임”으로, 같은 쪽 9행 및 16쪽 13행의 “2015. 8. 11.부터&r

특히 상임법적용의 대상인 일정한 환산보증금을 초과하는 상가건물 임차인의 경우엔 그 적용되는 범위를 명확히 파악해야 한다.  제2조제3항에 그 적용되는 범위를 제외한 나머지 부분에 대해선 민법의 적용을 받는다.

제3조 대항력, 

제10조 ; 계약갱신요구권 (단, 월임차료의 제한은 제외) 

제10조의2-제10조의9   ; 권리금회수 

제11조의2 ; 폐업으로 인한 임차인의 해지권 (감염병으로 인해 집합금지, 제한등 3개월 이상 받은 경우) 

제19조 ; 표준계약서작성 

 

제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>

[전문개정 2009.1.30]

 

시행령 제2조(적용범위)

① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2>

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 [건물명도(인도)][공2022상,255] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제9조 제1항, 제10조 제1항, 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김도형 외 2인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석) 【원심판결】 서울서부지법 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.  2. 원심은 판시와 같은 이유로, 피고들은 상가건물을 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 보증금으로 임차했는데, 최초 계약한 기간이 끝나 이를 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 당시 임대인과 합의했고, 그 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지났으므로 임차한 건물을 인도할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심)    ******************************************* 서울서부지방법원 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결 [건물명도(인도)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김도형 외 3인) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석) 【변론종결】 2021. 3. 19. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2020. 2. 14. 선고 2019가단236104 판결 【주 문】 1. 제1심판결을 취소한다. 2. 피고들은 공동하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡를 인도하라. 3. 소송총비용은 피고들이 부담한다. 4. 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 주문과 같다(원고는 당심에서, 주위적으로는 해지통고에 따른 건물인도청구를 유지하면서 예비적으로 2021. 3. 30. 기간만료를 이유로 하여 2021. 3. 31.까지의 건물인도청구를 추가하는 내용으로 청구취지를 변경하였으나, 추가된 예비적 청구는 공격방어방법을 추가하는 것일 뿐 청구가 변경된 것은 아니다).  【이 유】 1. 인정사실 이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결의 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다.  2. 당사자의 주장 가. 원고 ① 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차를 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다. 이 사건 임대차목적물을 매수한 원고와 소외 회사(이하 ‘원고 측’이라고 한다)의 해지통고가 피고들에게 도달된 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 2019. 10. 5. 이 사건 임대차는 종료되었다. ② 설령 그렇지 않더라도, 2018. 3.경 이 사건 임대차는 소외 1과 피고들의 합의에 기하거나 피고들의 상가임대차법에 의한 갱신요구권 행사에 따라 종전과 동일하게 3년으로 연장되었다. 이 사건 임대차는 2021. 3. 30. 기간만료로 종료되었다. ③ 따라서 피고들은 공동하여(불가분채무) 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도하여야 한다(공유물의 보존행위).  나. 피고들 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차를 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다. 피고들은 원고 측의 해지통고 효력이 발생하기 이전인 2019. 9. 3. 상가임대차법에 따른 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 피고들은 인도를 거절할 수 있다.  3. 원고의 청구원인에 관하여 가. 제1심이 채택하여 조사한 증거들과 당심 증인 소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차에 관하여 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다고 판단된다. 즉 ① 쌍방이 제출한 증거에 의하더라도, 연장 당시에 새로이 기간을 정하였다고 인정할 만한 객관적 자료를 찾아볼 수 없다. ② 소외 2는(소외 1의 남편), 피고들이 성실하게 차임을 납부했기 때문에 연장 당시에 임대차기간에 대해서는 전혀 생각한 바 없고 차임만 일부 감액하기로 합의했다는 취지로 증언하였다. ③ 연장된 임대차기간에 대해서, 피고들은 일관되게 기간의 정함이 없는 연장이었다고 주장하고 있고, 원고 역시도 제1심에서는 피고들과 동일한 취지로 주장하다가 당심에서 임대차종료의 근거를 일부 추가하고 있을 뿐이다. ④ 이 사건 임대차의 특약사항으로 ‘계약 종료 후 피고들이 계약 연장을 요구할 시 계약 연장을 보장한다’는 내용이 있기는 하지만, 그 문언에 의하더라도 연장될 임대차기간이 특정되어 있지 않고 계약 종료 무렵에는 쌍방의 상황에 따라 임대차를 언제까지 연장할지 여부는 얼마든지 달라질 수 있기도 하다.  나. 이 사건 임대차에 대해서는 앞서 인정사실에서 본 바와 같이, 상가임대차법에서 정한 임대차기간 의제 규정이 적용되지 않는다(피고들의 환산 보증금액은 25억 원으로 서울의 경우 적용되는 보증금액 6억 1,000만 원을 주1) 초과한다). 기간의 정함이 없는 이 사건 임대차에 대해서는 민법 제635조에 따라 원고 측은 언제든지 해지할 수 있되 그 해지 효력은 통고 후 6개월이 경과하면 발생하게 주2) 된다.  다. 따라서 이 사건 임대차는 원고 측의 해지통고가 피고들에게 도달된 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 2019. 10. 5. 종료되었고, 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다.  4. 피고들의 갱신요구 주장에 관하여 가. 상가임대차법 관련 규정 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조(대항력 규정), 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.(각 호 생략)  ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.  ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.  나. 판단 상가임대차법의 원칙적 적용대상이 아닌 임대차로서 기간의 정함이 없는 이 사건 임대차에 대해서는, 임차인의 갱신요구권 행사 규정인 상가임대차법 제10조는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.  (1) 상가임대차법은 갱신요구권 행사기간을 “임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이”라고 명시하고 있고(제10조 제1항), 상가임대차법의 적용을 받는 임대차 중에서 기간을 정하지 않은 임대차에 대해서는 그 존속기간을 1년으로 본다는 특별한 임대차기간 의제 규정을 두어 갱신요구권 행사를 가능하게 하고 있는 점(제9조, 제10조 제4항)을 감안할 때, 상가임대차법의 갱신요구권 행사는 그 문언상 기간의 만료를 상정할 수 있는, 즉 존속기간이 정해진 임대차를 적용 대상으로 하고 있다고 봄이 타당하다. 이는 ‘갱신’의 의미에 비추어도 그러하다. 즉 묵시의 갱신에서도 이는 기간의 정함이 있는 임대차에 한하여 생기는 문제이고, 기간의 정함이 없는 임대차에서는 처음부터 문제되지 않는다. 갱신이라는 의미 자체가 기간의 정함을 전제로 한 것이기 때문이다.  (2) 피고들의 주장이나 제1심 판단과 같이, 민법 제635조에 따른 임대인의 해지통고 효력 발생일을 상가임대차법 제10조 제1항의 임대차기간 만료일로 해석할 수는 없다.  ① 위와 같이 해석하는 것은 민법 제635조의 입법 취지에 반하는 결과를 초래한다. 즉 민법 제635조의 입법 취지는, 임대차계약에서 존속기간을 정하지 않았다는 의미를 당사자 일방이 언제든지 계약을 종료시킬 수 있는 권리를 가진다는 의미로 보아 자유로운 해지를 명문으로 규정하되, 해지 상대방이 대책을 세울 수 있도록 해지의 효과를 일정한 기간의 경과 후에 발생하도록 규정한 것으로 해석된다. 한편 상가임대차법은 민법 제635조에서 정한 계약 해지에 관하여 별도로 규정하고 있지도 주3) 않다. 결국 해지통고 효력 발생일을 임대차기간 만료일로 해석하는 것은 민법 제635조에서 인정한 자유로운 해지권을 명문의 규정도 없이 제한하는 결과에 이른다.  ② 위와 같이 해석할 경우 갱신되는 임대차관계가 불분명해지는 불합리한 결과를 초래한다. 즉 갱신되는 임대차도 종전과 동일하게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 보아야 하는데(상가임대차법 제10조 제3항 본문), 그 갱신 이후에 임대인의 민법 제635조에 따른 해지통고가 선행되어야만 그 임대차기간 만료일이 확정되어 임차인이 상가임대차법에 따른 갱신요구를 할 수 있는 관계에 놓이게 된다. 따라서 임대인의 해지통고와 임차인의 갱신요구라는 절차가, 갱신요구권 행사 기간 내내 명확한 시기가 확정되지 못한 상태에서 지속적으로 반복되는 불합리한 결과에 이르게 된다(피고들 역시 갱신 이후 임대차의 기간, 효력이 어떻게 되는지에 대해서 설명하지 못하고 있다).  5. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 피고들에 대하여 위와 같이 인도를 명한다.  [별지 생략] 판사   유창훈(재판장) 우인성 최성배  주1) 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.  주2) 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일  주3) 상가임대차법의 적용을 받는 임대차에 있어서도, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호(차임연체액이 3기에 달할 때의 임대인의 갱신요구거절권 조항)가 민법 제640조(차임연체액이 2기에 달할 때의 임대인의 해지 조항)에 대한 특례에 해당한다고 할 수는 없으므로, 임대인은 민법 제640조에 따라 해지가 가능하다는 취지의 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조.  *************************************** 서울서부지방법원 2020. 2. 14. 선고 2019가단236104 판결 [건물명도(인도)][미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 복동일) 【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 (유한) 득아 담당변호사 최광석) 【변론종결】 2020. 1. 10. 【주 문】 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고들은 공동하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡를 인도하라. 【이 유】 1. 인정사실 가. 소외인은 2015. 2. 13. 피고들과 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡(이하 ‘이 사건 임대차목적물’이라 한다)를 임대차보증금 3억 원, 차임 월 2,250만 원(부가가치세 별도), 기간 2015. 3. 31.부터 2018. 3. 30.까지로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 위 임대차계약의 기타특약에는 ‘계약 종료 후 피고들이 계약 연장을 요구할 시 계약 연장을 보장한다’는 내용이 포함되어 있다. 피고들은 ‘○○○○○○○○○의원’이라는 상호로 사업자등록을 하고 이 사건 임대차목적물에서 병원을 운영하였다.  나. 피고들은 위 임대차계약의 기간이 만료되기 전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 차임을 2,200만 원(부가가치세 별도)으로 감액하였고, 기간은 따로 정하지 주1) 않았다.  다. 원고와 주식회사 웨어밸리데이타(이하 ‘소외 회사’라 한다)는 2018. 7. 10. 소외인과 사이에 이 사건 건물을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2019. 3. 27. 이 사건 건물 중 60/100 지분에 관하여 원고 명의로, 40/100 지분에 관하여 소외 회사 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.  라. 원고와 소외 회사는 2019. 4. 4. 피고들에게 ‘민법 제635조에 따라 위 임대차계약의 해지를 통고하므로 해지의 효력이 발생하는 6개월 내에 이 사건 임대차목적물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 이는 2019. 4. 5. 피고들에게 송달되었다.  마. 이에 피고들은 2019. 9. 3. 원고와 소외 회사에게 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 위 임대차계약 갱신을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 이는 같은 날 원고와 소외 회사에게 송달되었다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지  2. 판단 가. 첫 번째 주장에 관한 판단 1) 원고 주장의 요지 원고는, 위 임대차계약이 2018. 3. 30. 기간만료로 종료되었으므로, 피고들은 더 이상 이 사건 임대차목적물을 점유할 권원이 없다고 할 것이어서 이 사건 임대차목적물의 과반수 지분권자인 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다고 주장한다.  2) 판단 살피건대, 피고들이 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 임대인인 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 차임을 2,200만 원(부가가치세 별도)으로 감액하고, 기간은 별도로 정하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 원고의 위 주장은 이유 없다.  나. 두 번째 주장에 관한 판단 1) 당사자들 주장의 요지 원고는, 위 임대차계약이 기한의 정함이 없는 상태에서 원고와 소외 회사가 민법 제635조에 따라 해지통고를 한 날인 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 후인 2019. 10. 5. 해지의 효력이 발생하여 종료되었으므로, 피고들은 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다고 주장한다.  이에 대하여 피고들은, 피고들이 원고에게 2019. 9. 3. 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 적법하게 계약갱신을 요구하였고, 원고는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하므로, 이 사건 변론종결일 현재 위 임대차계약은 종료되지 않았다고 할 것이어서 원고의 청구는 부당하다고 주장한다.  2) 판단 가) 위 임대차계약이 상가임대차법의 적용범위에 해당하지 않아 상가임대차법 제9조가 적용되지 않는 것은 앞서 언급한 바와 같다{각주 1)}. 피고들이 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 임대차계약에는 민법 제635조주2) 가 적용된다고 할 것이다. 한편, 상가임대차법 제2조 제3항, 제3조에 따라 임대인의 지위를 승계한 소외 회사가 2019. 4. 4. 피고들에게 ‘민법 제635조에 따라 위 임대차계약의 해지를 통고하므로 해지의 효력이 발생하는 6개월 내에 이 사건 임대차목적물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편이 2019. 4. 5. 피고들에게 송달된 사실은 앞서 본 바와 같다.  나) 그러나 상가임대차법 제2조 제3항, 제10조 제1항에 의하면, 피고들은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고와 소외 회사에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 원고와 소외 회사는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 피고들은 위 해지통고의 효력이 발생하는 2019. 10. 5.로부터 1개월 전인 2019. 9. 3. 원고와 소외 회사에게 위 임대차계약 갱신을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편이 같은 날 원고와 소외 회사에게 송달되었으며, 피고들에게 갱신 요구를 거절할 사유가 있다는 점에 관하여 원고의 아무런 주장·입증이 없으므로, 위 임대차계약은 2019. 10. 5.경 갱신되었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 있다.  다) 이에 대하여 원고는, 갱신이란 기간이 정해져 있음을 전제로 하는 것이므로 이 사건과 같이 기간의 정함이 없는 임대차계약에서는 처음부터 갱신이라는 것이 있을 수 없고, 단지 민법 제635조에 따라 당사자의 해지통고에 의해 일정 기간이 경과하면 해지의 효력이 발생하여 종료하는 것이라고 주장하나, 다음과 같은 사정에 비추어 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다. ① 원고는 위 주장에 대한 근거로 주석민법을 제시하고 있다(2019. 11. 26.자 준비서면 참고). 그러나 원고가 제시한 부분은 임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 것으로, 임대차계약의 기간 만료일(2018. 3. 30.) 이전에 피고들과 소외인이 이를 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않은 상태에서 임차인인 피고들이 새로운 임대인인 원고에게 적극적으로 계약 갱신을 요구하는 이 사건과는 사안이 다르다(묵시적 갱신이란 임대인이나 임차인이 아무런 의사표시를 하지 않는 등 일정한 요건을 충족하는 경우 기간 만료에도 불구하고 임대차계약이 종료되지 않고 계속된다고 보는 것이므로, 기간의 정함이 있는 임대차계약을 그 대상으로 하는 것은 당연하다). ② 원고와 소외 회사는 2019. 4. 4. 피고들에게 민법 제635조에 따라 해지 통고를 하였고, 이는 2019. 4. 5. 피고들에게 송달되었으므로, 그로부터 6개월 후인 2019. 10. 5.까지는 임대차계약이 존속한다고 할 것이고, 그렇다면 2019. 10. 5.을 임대차기간 만료일로 볼 수 있다. ③ 앞서 본 바와 같이 피고들은 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않았는바, 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하는 경우 특별한 언급이 없으면 차임이나 기간 등은 종전과 동일하게 유지하려는 의사가 있었다고 보는 것이 통상적이다(더욱이 소외인은 2015. 2. 13. 피고들과 임대차계약을 체결하면서 피고들이 원할 경우 계약 연장을 보장하기까지 하였다). 그런데 피고들이 소외인과 임대차계약을 갱신하면서 명시적으로 기간을 정하지 않았다는 사정만으로, 소외인으로부터 이 사건 건물을 매수하고 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고에 의해 2019. 10. 5. 임대차계약이 종료되었다고 보는 것은, 보증금 환산금액이 상가임대차법 시행령 제2조에서 정한 금액을 초과하는 임대차의 경우에도 대항력에 관한 규정(제3조)이나 계약갱신요구권에 관한 규정(제10조 제1항 내지 제3항) 등을 적용하도록 한 상가임대차법의 입법 취지에 비추어 부당하다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사   강희경 주1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제2조 제1항, 제3항, 구 상가임대차법 시행령(2019. 4. 2. 대통령령 제29671호로 개정되기 전의 것) 제2조에 의하면 이 사건 임대차목적물이 위치한 서울의 경우 보증금액이 6억 1,000만 원을 초과하는 경우 상가임대차법 제9조 제1항(기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정함 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다)이 적용되지 않는다. 그런데 피고들의 월 차임을 임대차보증금으로 환산할 경우 보증금액은 25억(= 3억 원 + 2,200만 원 × 100)이 되어 위 규정이 적용되지 않는다.  주2) 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 [건물명도]〈상가건물의 양수인이 임차인에 대하여 건물명도를 구하는 사건〉[공2016하,907] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 ‘사업자등록’을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준   [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부(적극) / 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 사업자등록을 통해 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다.  [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.  이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제1항, 제4조 제1항 제4호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제3호 참조), 제6호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제5호 참조), 제2항(현행 제4조 제5항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제3항 참조), 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제2항(현행 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제6조 제1항 참조), 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항(현행 제8조 제1항 참조), 제2항(현행 제8조 제3항 참조), 제5항(현행 제8조 제6항 참조), 제8항(현행 제8조 제10항 참조), 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항(현행 제11조 제1항 참조), 제2항 제3호(현행 제11조 제3항 제2호 참조), 제11조 제1항 제8호(현행 제14조 제1항 제7호 및 제2항 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결(공2008하, 1449) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 강민주 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2013. 10. 24. 선고 2013나30558 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고와 소외인이 임대차계약서를 2개 작성하였지만 실제로는 이 사건 점포 전부에 관하여 하나의 임대차계약을 체결한 것으로 인정된다고 판단하였다.  기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 (1) 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조).  한편 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항, 제2항, 제5항, 제8항, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항 제3호, 제11조 제1항 제8호(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에도 준용된다)에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다. 또한 구 상가임대차법 제4조 제1항 제4호, 제6호, 제2항, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서(이하 ‘등록사항현황서’라 한다)의 등본을 교부받을 수 있다.  따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 할 것이다.  이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다.  (2) 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면, ① 피고와 소외인은 2005. 10. 31. 이 사건 점포에 관하여 임대차보증금은 1억 5,000만 원, 월 차임은 200만 원으로 하고 그중 차임의 지급을 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다가, 2007. 10. 2. 차임을 면제하기로 합의한 사실, ② 피고는 이 사건 점포에 대하여, 2005. 11. 10. 임대차보증금 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 임대차계약서를 첨부하여 마트(편의점)에 관한 사업자등록을 신청하였고, 또한 2007. 1. 10. 임대차보증금 1억 원의 임대차계약서를 첨부하여 약국에 관한 사업자등록을 신청하였는데, 위 각 임대차계약서에는 차임의 면제 또는 지급유보에 관하여 아무런 기재가 되어 있지 아니한 사실, ③ 서대문세무서장이 발급한 이 사건 점포에 관한 등록사항현황서에도 2005. 11. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 5,000만 원이고 월 차임이 200만 원이며, 2007. 1. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 1억 원으로 기재되어 있는 사실, ④ 원고는 2011. 11. 11. 경매절차에서 이 사건 점포를 매수하여 그 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다.  (3) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외인과 임대차보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 이 사건 임대차계약을 체결하면서 차임의 지급을 유보하였다가 2007. 10. 2. 차임면제의 합의를 함으로써 이 사건 임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에는 2007. 10. 2. 이후로도 임대차보증금 5,000만 원 및 1억 원 외에 월 차임 200만 원이 여전히 기재되어 공시되었고, 이와 같이 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 3억 5,000만 원으로서 서울에서 2008. 8. 21. 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 구 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 2억 4,000만 원을 초과하므로, 피고는 이 사건 점포를 양수한 원고에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.  원심의 이유 설시에 일부 적절하지 아니한 점이 있으나, 원심이 이 사건 임대차가 그 계약당사자가 아닌 원고에 대하여도 대항력이 있다는 피고의 주장을 배척한 결론은 정당하다. 거기에 상가건물 임대차의 공시방법과 대항력에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  3. 상고이유 제3점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 인도청구가 신의성실의 원칙에 반한다는 피고의 주장을 배척하였다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.  4. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥    ******************************************** 서울서부지방법원 2013. 10. 24. 선고 2013나30558 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 정지원 외 1인) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 세강 담당변호사 이병로) 【변론종결】 2013. 9. 26. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단202874 판결 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게, 별지 표시 부동산을 인도하고, 2011. 11. 11.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 1,925,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제4쪽 제8행의 ‘원고와’를 ‘피고와’로, 제5쪽 제21행의 ‘원고’를 ‘소외 1’로, 제7쪽 제12행의 ‘가재와’를 ‘기재와’로 각 고치는 것 이외에는 제1심 판결문의 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사   김정학(재판장) 김진영 신형철    *****************************************  서울서부지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단202874 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 세영 외 1인) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 이길운) 【변론종결】 2013. 1. 10. 【주 문】 1. 피고는 원고에게, 가. 별지 표시 부동산을 인도하고, 나. 2011. 11. 11.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 1,925,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 청구원인에 관한 판단 가. 인정사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 6호증, 을 2호증의 3, 을 4, 8호증, 을12호증(가지번포 포함)의 각 기재 및 영상, 감정인 하윤주의 임료감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.  (1) 원고는 2011. 10. 4. 서울서부지방법원 2008타경8047, 16659(중복) 부동산 임의경매사건에서 소외 2가 소유하던 별지 표시 부동산(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관한 매각허가결정을 받아, 2011. 11. 11. 그 매각대금을 지급하고 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.  (2) 피고는 위 이전등기 이전부터 현재까지 이 사건 점포를 점유하면서, 약국 및 편의점을 운영하고 있다. (3) 이 사건 점포의 2011. 11. 11.부터 2012. 11. 10.까지의 월 임료(보증금이 없는 경우)는 1,925,000원이다. 나. 판단 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 점유할 정당할 권리가 없는 한, 그 소유자인 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고, 2011. 11. 11.부터 이 사건 점포의 인도완료일까지 월 1,925,000원(앞서 든 증거에 의할 때 2012. 11. 11. 이후의 월임료도 변동이 없을 것으로 본다)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  2. 피고의 주장에 관한 판단 가. 대항력 있는 임차권 주장에 관하여 (1) 임대차계약의 체결 사실 (가) 우선, 위에서 든 증거에 갑 8호증(가지번호 포함)의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외 1과 상가건물에 있는 이 사건 점포에 관해 보증금 1억 5,000만 원, 월세 200만 원의 임대차계약을 체결한 사실, 소외 1의 처 소외 2는 2007. 10. 17. 이 사건 점포에 관한 소유권을 취득한 후 소외 1의 이 사건 점포에 관한 임대인 지위를 승계하였고, 피고도 이에 동의한 사실을 각 인정할 수 있다.  (나) 그런데 피고는 소외 1과 이 사건 점포 중 일부에 대해서는 약국 영업을 위한 임대차계약을, 다른 일부에 대해서는 편의점 영업을 위한 임대차계약을 각 체결하였다고 주장한다. 그리고 을 1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고와 소외 1이 이 사건 점포에 관하여, 보증금을 1억 원으로만 정한 임대차계약서 1장과 보증금 5,000만 원 및 월세 200만 원으로 정한 임대차계약서 1장을 각 작성한 사실도 인정할 수 있다. 그러나 이 사건 변론에 나타나거나 앞서 든 증거 및 을 2호증의 4의 기재 및 영상에 의해 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고와 소외 1이 이 사건 점포 중 어느 특정 부분을 어떠한 영업을 위해 임대차하였다고 볼 아무런 증거가 없는 점, 피고가 2012. 1. 13. 원고에게, “처음에는 이게 계약서가 두 개가 되어 있는데 원래 처음에는 약국 하나로만 했어요,”라거나 “원래는 그거 1억 5,000만 원에 월세 200만 원 해가지고 약국만 계약했어요.”라고 말한 바 있는 점, 피고는 이 사건 점포에서 약국과 편의점을 함께 운영하고 있고, 두 영업을 위한 공간이 명확히 구별되지도 않는 점 등에 비추어 보면, 피고와 소외 1이 2장의 임대차계약서를 작성하였다는 사실만으로 그들 사이에 이 사건 점포의 일부에 관한 2개의 임대차계약이 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.  (2) 가장임차인 여부 (가) 한편 원고는, 원고와 소외 1 또는 소외 2 사이의 임대차계약이 통정허위표시에 의한 가장임대차계약이라고 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거에 갑 1호증의 1, 2, 갑 3호증, 갑 7호증(가지번호 포함), 갑 12호증의 1, 2, 갑 13호증, 을 3호증의 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 소외 1과 소외 2가 피고의 누나 소외 3의 아들과 며느리인 사실, 피고는 소외 1과 이 사건 점포에 관하여 위 (1)(가)항 기재계약조건이 담긴 임대차계약서 1장을 작성한 것이 아니라, 앞서 살핀 바와 같이 2장의 임대차계약서를 작성한 사실, 이 2장의 임대차계약서에는 각 보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급하도록 기재되어 있으나, 피고는 실제 위 임대차계약서 2장에 기재된 각 지급일과 지급금액에 따라 보증금을 지급하지 않았고, 보증금 명목의 돈도 소외 1이 아닌 소외 3이나 소외 2에게 지급한 사실, 소외 2가 2008.경 이 사건 점포를 주식회사 하나은행이나 소외 4에게 담보로 제공하면서 이 사건 점포의 임차인이 존재하지 않는다는 내용의 각서를 작성해 준 사실 등을 인정할 수 있다. 그러나 피고가 위 임대차계약 이후 이 사건 점포를 점유하면서 실제 약국 또는 편의점 영업을 해 온 점, 피고가 2005. 11. 10. 이 사건 점포 내 편의점 부분에 관한 사업자등록절차를 마치고, 2007. 1. 10. 위 각 임대차계약서에 관해 확정일자를 받았으며, 같은 날 이 사건 점포 내 약국 부분에 관한 사업자등록절차도 마친 점, 주식회사 하나은행의 소외 3에 대한 이 법원 2009가합3166호 유치권부존재확인 소송에서, 소외 3은 소외 2로부터 이 사건 점포를 임차한 사람이 자신이라고 주장하였으나, 이 법원은, 피고가 이 사건 점포를 단독으로 임차하였다고 봄이 상당하다며 위 은행의 전부 승소판결을 선고하였고, 같은 판결이 그 취지대로 확정된 점 등 앞서 든 증거 및 갑 2호증, 갑 14호증, 을 1호증의 1, 2, 을 2호증의 4의 각 기재를 종합하여 인정할 수 있는 여러 사정에 비추어 보면, 앞서 살핀 사정만으로 원고의 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 통정허위표시로 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다.  (나) 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. (3) 상가건물임대차보호법의 적용 여부 (가) 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항 단서, 법 시행령 부칙(2010. 7. 21. 및 2008. 8. 21., 이하 ‘부칙’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항, 구 법 시행령(2008. 8. 21. 영 제20970호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항 제1호에 따라, 이 사건 점포가 있는 서울에서 2008. 8. 21. 전에 상가건물임대차계약이 체결된 경우 그 보증금액이 2억 4,000만 원을 초과하지 않는다면, 그러한 상가건물임대차에 대해서는 법을 적용하여야 한다.  (나) 그런데 피고와 소외 1이 이 사건 점포의 임대차계약에 관해 보증금을 1억 5,000만 원으로, 월세를 200만 원으로 각 정하였음은 앞서 살핀 바와 같으나, 앞서 든 증거 및 을 3호증의 1, 2, 을 6호증의 각 기재에 의하면, 소외 1이 2007. 10. 2. 피고에게, ‘월 임대료 200만 원은 없는 것으로 한다’는 의사를 표시하였고, 이후 피고가 원고에게 이 사건 점포에 관한 월세를 지급한 바 없는 사실도 인정할 수 있다[을 9호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 현대백화점에 대한 금융정보제출명령 결과에 의하면, 피고가 이 사건 점포에서 영업하면서 소외 2에게 자신 명의의 신용카드(가족용)를 주고 매월 100만 원 또는 50만 원 한도에서 사용할 수 있도록 허락한 사실을 인정할 수 있으나, 같은 증거나 위 신용카드 사용기간 및 사용액수 등 여러 자료를 종합하여 보면, 피고는 소외 2 등의 월세 면제에 대한 불평 무마를 위해 친족간 호의의 일환으로 위와 같은 허락을 한 것으로 볼 수 있어, 위와 같은 사정만으로 피고와 소외 1 사이의 위 월세면제 합의가 실효되었다거나 새로운 월세지급약정이 존재하였다고 보기 어렵다].  (다) 따라서 피고는 월세 없이 보증금 1억 5,000만 원에 이 사건 점포를 임차하였다고 보아야 하므로, 이에 대해서는 법을 적용하여야 한다.  (4) 대항력요건 구비 여부 (가) 법 제3조 제1항은 상가건물임차인이 임차건물의 양수인 등 제3자에 대한 대항력 요건으로 건물의 인도와 사업자등록을 규정하고 있는데, 여기서 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 법이 적용되는 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련되었다.  (나) 한편, 법 제4조, 법 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조, 같은 법 시행령 제7조(소득세법 제168조 및 법인세법 제111조의 사업자등록에 준용)에 의하면, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있고, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항, 특히 임대차 목적물, 면적, 보증금 및 차임(변경이나 갱신 시에는 변경된 보증금 및 차임)에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다.  (다) 이러한 관계 법령의 내용과 법이 정한 사업자등록의 법적 기능을 종합하여 보건대, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서에 기재된 임대차 목적물, 면적, 보증금, 차임 등이 실제와 불일치하여 일반사회통념상 실제의 임대차를 표상한다고 볼 수 없거나 당해 임대차건물에 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있는지 인식할 수 없다면, 그 임차인은 적법하고 유효한 공시방법을 갖추지 못한 것이므로 그에 대해 법이 정한 대항력을 부여할 수 없다고 보아야 한다.  (라) 이러한 전제를 바탕으로 이 사건을 보건대, 앞서 든 증거에 의하면, 피고가 이 사건 점포에 관해 작성한 2장의 임대차계약서를 가지고 같은 점포에 관한 사업자등록을 2회에 걸쳐 신청하였는데, 그 2장의 임대차계약서나 이에 따른 이 사건 점포에 관한 사업자등록사항의 각 기재 내용이 다음 [표] ‘등록사항’란 가재와 같음을 인정할 수 있고, 피고의 이 사건 점포에 관한 실제 임대차계약 내용이 같은 표 ‘실제’란 기재와 같음은 앞서 살핀 바와 같다. 그리고 이러한 사실관계에서 살필 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고가 사업자등록으로써 공시한 2개 임대차계약의 내용은 피고의 실제 임대차계약의 수 및 그 면적, 보증금 및 월세 등과 전혀 일치하지 않는 점, 2개의 임대차계약 중 약국 부분에 관한 보증금 및 월세 조건은 법 제2조 제2항, 법 시행령 제2조 제3항에 따라 월세를 보증금으로 환산하여 더할 때, 2억 5,000만 원(2,000,000 × 100/1 + 50,000,000 = 2억 5,000만 원)의 보증금으로 계산되어 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금 2억 4,000만 원을 초과하는 점, 설령, 위 2개의 임대차계약이 이 사건 점포 전체에 관한 보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약을 공시한다손 치더라도, 실제 임대차계약에는 이미 면제된 월세 200만 원이 함께 공시되어 있어 이를 위와 같은 방식으로 환산해 보증금에 포함하면, 그 금액(3억 5,000만 원 = 2,000,000 × 100/1 + 150,000,000)이 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금을 초과하는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 일반적인 사회통념상 위와 같은 피고의 사업자등록이 실제 임대차계약 내용을 표상한다고 볼 수 없고, 여기에 터 잡아서는 이 사건 점포에 관해 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재함을 인식할 수도 없다고 보아야 한다.  (마) 따라서 피고의 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 적법하고 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 관한 대항력 요건을 갖추지 못하였다. (5) 피고의 이 부분 주장은 결국 받아들일 수 없다. 나. 신의칙 위반 주장에 관하여 (1) 나아가 피고는, 원고가 이 사건 점포의 임대차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격으로 같은 점포를 취득하고서도 임차인인 피고의 대항력 결여를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 보증금 반환을 거부하고 피고에게 건물인도를 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하므로 허용될 수 없다고 주장한다.  (2) 살피건대, 원고가 경매절차에서 매각대금 약 2억 4,000만 원을 지급하고 이 사건 점포의 소유권을 취득하였음은 당사자 사이에 별다른 다툼이 없지만, 앞서 든 증거에 비추어 추단할 수 있는 이 사건 점포의 시가에 견주어 볼 때 위 매각대금이 현저히 저렴한 가격이라 보기 어려운 점, 설령, 현재의 시가와 위 매각대금 사이에 피고의 임대차보증금 1억 5,000만 원 이상의 차이가 있더라도, 그것이 곧바로 부당한 이익이라 단정할 수 없는 점, 원고가 당초부터 피고의 대항요건 불비를 인식한 상태에서 이 사건 점포에 관해 입찰하였다고 볼 아무런 자료가 없는 점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 볼 때, 원고의 이 사건 건물인도 청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다.   (3) 피고의 위 주장도 받아들일 수 없다. 3. 결론 그러므로 원고의 이 사건 각 청구는 모두 이유 있어 인용한다. [별지 생략] 판사   최우진

아래 대구지법 2021가단107005의 사례에서 임차인은 임대인과 최초계약을 60개월(5년)으로 설정하였고, 해당 계약은 묵시적갱신이 되었다. 그렇다면 묵시적갱신의 경우 종전계약과 동일한 조건으로 임차인은 임차건물을 사용할 수 있다. 아래 건물은 보증금 5000만원, 월임차료가 440만원이면 환산보증금이 4억9000만원이므로 해당 지역에서 상임법적용대상이 아니다. 따라서 상임법제10조제1항에서 제3항까지만 적용되는데, 해당 임대차계약은 묵시적갱신이 되었으므로 묵시적갱신에 대한 제10조의4항은 그 적용이 안된다. 

특히 중요한 것은 임차인이 계약갱신을 요구할 당시에 3기의 임차료에 해당하는 금액을 연체하지 않았다하더라도 과거에 3기에 해당하는 임차료를 연체된 사실이 있으면 계약갱신요구를 할 수 없고 이에따라 권리금보호의무 조항에서 임대인은 자유롭다. (대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결) 

민법 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.  ② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.  상임법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30]

대구지방법원 2021. 11. 11. 선고 2021가단107005 판결 [권리금] 【전 문】 【원 고】 A 【피 고】 B 【변론종결】 2021. 9. 30. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 10,000,000원 및 이에 대하여 2021. 8. 25.부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 9/10는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】  피고는 원고에게 1억 9,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 가. 원고와 C은 2014. 3.경 피고와 경북 청도군 소재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 및 주차장(이하 이 사건 건물과 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 440만 원, 임대차기간 2014. 3. 3.부터 2019. 3. 2.까지(60개월)로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  나. 원고와 C은 2014. 3.경부터 이 사건 부동산을 인도받아 병원으로 이를 사용 및 수익하여 왔다. 다. 위 임대차계약 당시 원고와 C은 피고와의 사이에 ‘병원 인테리어 사용 및 장비와 기타의 일체 비품 양도를 포괄한 비용으로 1억 8,000만 원을 책정하여 양수자는 양도자에게 지불한다’는 내용의 ‘장비, 비품 양수 양도 계약’을 체결하고, 피고에게 1억 8,000만 원을 지급하였다.  라. 원고는 이 사건 임대차기간 중 C에게 9,000만 원을 지급하고 C의 임차인 지위를 양수하여 이 사건 임대차계약의 단독 임차인이 되었다.  마. 이 사건 임대차계약은 2019. 3. 2.에 묵시적으로 갱신되었는데, 원고가 2020. 11. 12. 피고에게 갱신거절의 통지를 하여 2021. 3. 2. 기간만료로 종료되었다.  바. 원고는 2021. 3. 2.경 피고에게 이 사건 부동산을 피고에게 인도하여 주었고, 피고는 원고에게 임대차보증금 5,000만 원 중 4,000만 원을 반환하였다.  【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지  2. 원고의 주장 및 판단 가. 주장 요지 1) 피고는 원고가 이 사건 임대차계약 갱신을 거절하자 의사 회원들이 가입하는 병원 임대분양몰 사이트 (이하 ‘이 사건 사이트’라 한다)에 권리금 없이 이 사건 부동산에 관한 병원 임차권을 양도한다는 내용의 광고글을 게시하였고, 이로 인해 원고는 권리금을 지급하고 들어오려는 후임 임차인을 구하지 못하여 권리금을 회수하지 못하였다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 없고, 임대인이 이를 위반할 경우 임대인은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관하여 고시한 기준에 따라 감정한 금액) 중 낮은 금액을 임차인에게 손해배상액으로 배상해야 한다고 규정하고 있는바, 임대인인 피고는 임차인인 원고가 피고에게 지급한 권리금 1억 8,000만 원을 회수할 수 있도록 적극 협조하여야 함에도 이를 방해하였다. 또한 원고는 피고에게 권리금을 지급하였으므로 권리금 계약의 내용에 따라 피고는 원고의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부담함에도 그 계약 내용을 위반하였다. 원고는 피고의 권리금 회수 방해행위로 인해 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입었으므로 피고는 원고에게 이를 배상할 의무가 있다.  2) 또한, 원고는 이 사건 임대차기간 만료 후 이 사건 부동산의 인도를 완료하였음에도 임대차보증금 일부인 4,000만 원만 반환받았다. 따라서 피고는 나머지 임대차보증금 1,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  나. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구에 관한 판단 1) 살피건대, 갑 제5, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2020. 11. 12.경 이 사건 사이트에 ‘D의원 양도합니다’라는 제목으로 이 사건 부동산에 관한 병원 임차권을 양도한다는 내용의 광고글을 올린 사실은 인정된다.  2) 그러나 앞서 든 증거들과 갑 제9호증의 기재, 증인 E의 일부 증언에 변론전체의 취지에 의해 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고측 증인 E의 증언에 의하더라도 일반적으로 병원의 임차권을 양도하는 경우에 주로 후임 임차인을 이 사건 사이트를 통해서 구하기는 하지만, 그 외에도 주변의 지인, 제약회사나 의료기기 업체의 직원, 병, 의원 컨설팅 업체를 통하는 방법 등이 있다는 것인바, 피고의 위 광고글 게시로 인하여 원고가 후임 임차인을 구할 기회 자체를 박탈당하였다고 보기는 어려운 점, ② 이 사건 사이트에 병원 임차권 양도에 관한 광고글을 게시하는 것은 의사 회원 누구나 가능하므로 원고로서는 위 광고를 본 즉시 그 광고의 내용을 수정하여 다시 올리는 것도 충분히 가능하였을 것으로 보이고, 실제로 원고는 2020. 12. 7.경 이 사건 사이트에 ‘양도희망가격 : 협의’라는 내용으로 이 사건 부동산에 관한 병원 임차권을 양도한다는 취지의 광고글을 올린 점, ③ 임대인인 피고로서는 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한 상황에서 후임 임차인을 구할 필요가 있었고, 그 광고게시글 상단에도 ‘권리금 : 협의’라는 표현을 사용하였던바, 피고가 원고의 권리금 회수를 방해할 목적으로 위 광고글을 올렸다고 단정하기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고가 위 광고글을 올렸다는 사실만으로 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 보기 어렵고, 달리 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다는 사실을 인정할 증거가 없다.  3) 또한, 갑 제1, 9호증, 을 제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약에서 차임은 매월 3일에 선급하는 것으로 정한 사실, 그런데 원고는 2020. 4.~6.분 차임을 2020. 6. 8. 및 2020. 6. 15.에 지급하여 3기의 차임을 연체한 사실이 인정되는바, 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서에 의하면 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 그 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호대상이 아니라고 하고 있으므로, 원고에게 위 상가임대차보호법상의 권리금 회수기회 보호를 청구할 권리가 있었다고 보기도 어렵다.  4) 따라서 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였음을 전제로 한 원고의 이 부분 청구는 받아들일 수 없다. 다. 임대차보증금 1,000만 원 반환 청구에 관한 판단 1) 원고가 이 사건 임대차계약 종료일인 2021. 3. 2.경 임대차목적물인 이 사건 부동산을 피고에게 인도한 사실, 그런데 피고는 원고에게 임대차보증금 중 4,000만 원만 반환하고 나머지 1,000만 원을 반환하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같다.  따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금 1,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 이에 대해 피고는, 위 잔존 임대차보증금에서 원고가 임의로 반출한 병원 비품(텔레비전 및 대기실 소파) 가액 상당 및 원상회복비용 12,455,150원(바닥청소 및 코팅, 폐기물 처리비용 1,070,000원, 벽과 천정의 도배비용 4,385,150원, 에어컨 수리비용 700만 원 등)을 공제하면 피고가 반환할 임대차보증금은 남지 않는다고 주장한다.  먼저 피고의 원상회복비용 공제 주장에 관하여 살피건대, 임대차계약에서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로 임차인의 원상회복의무를 임차인이 임대인으로부터 임대차 목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복하여야 한다는 의미로 볼 수는 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에 임차인은 원상회복의무를 부담한다고 할 것인바, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 임대차목적물에 관하여 통상적 사용에 따른 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 가치의 훼손이 있었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 또한 피고가 제출한 증거들은 견적서에 불과하여 실제로 피고가 그 비용 상당의 손해를 입었다고 볼 수도 없다.  다음으로 원고가 반출한 비품 가액 상당 공제 주장에 관하여 살피건대, 원고가 이 사건 임대차계약 당시 피고로부터 이 사건 병원 비품 일체를 양수한 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고 주장의 일부 비품(텔레비전 및 대기실 소파)이 제외되었다고 보기도 어려우므로, 위 비품 반출을 이유로 피고가 잔존 임대차보증금 반환을 거절할 수는 없다고 봄이 타당하다.  라. 소결론 따라서 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금 1,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 부동산 인도일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2021. 8. 25.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사   박효선

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 [건물명도·권리금손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(적극) 및 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는지 여부(적극)  [2] 임대인이 임대차보증금에서 연체차임, 연체관리비 등을 공제하기 위하여는 이를 임대차보증금에서 공제한다는 주장을 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는지 여부(적극) 및 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관한 주장·증명책임의 소재(=임차인)  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항, 제10조의8 [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조   【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결(공2014하, 1643) [2] 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인 겸 부대상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 상고인 겸 부대피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 전주지법 2020. 8. 12. 선고 2019나9074, 9081 판결 【주 문】 상고와 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담하고, 부대상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 상고이유와 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 부대상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 원고는 2013. 4. 중순 원심 공동피고에게 이 사건 상가를 보증금 5,000만 원, 월 차임 110만 원(선불), 임대차기간 2013. 4. 14.부터 2016. 4. 13.까지로 정해 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).  원심 공동피고는 계약일 무렵 원고에게 보증금 5,000만 원을 지급하고 원고로부터 이 사건 상가를 인도받았고, 그 무렵부터 아들인 피고를 통해 이 사건 상가를 점유·사용하고 있다.  이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중 원고는 2018. 3. 7. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다고 통지했다. 2. 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는지 여부(피고의 상고이유) 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 본문에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라며 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 정하고, 단서에서 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우 그 의무를 부담하지 않는다는 예외를 정하고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조).  구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.  구 상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 구 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있다.  차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.  이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심은 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반했다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 다음과 같이 배척하였다. 차임연체액이 2014. 7.경 기준으로 3기 차임액에 이르렀고 이후 그 금액에 이르지 않게 되었다고 해도 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호가 여전히 적용된다. 따라서 원고는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다.  다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 권리금 회수기회 보호의무 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 연체차임 지급 여부 등(피고의 나머지 상고이유) 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약은 차임을 선불로 정하고 있고 차임연체액이 2014. 7.경 3기 차임액에 이르렀으며 원고가 2015. 3.분 차임을 지급했다고 인정하기 어렵다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락한 잘못이 없다.  4. 차임 공제 여부(원고의 부대상고이유) 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 이 경우 임대차보증금에서 피담보채무 등을 공제하려면 임대인은 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 해야 하고, 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생 원인에 관하여 주장·증명을 해야 한다. 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).  기록에 따르면 원고는 원심 변론종결일까지 피고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 2015. 3.분 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않았다. 원고는 부대상고이유로 위 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 주장으로 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 아니다.  5. 결론 피고의 상고와 원고의 부대상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 피고가, 부대상고비용은 원고가 각 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구

임차인이 사업자등록 대상인 건물에 대해 임대차계약을 체결하고 그 환산보증금액이 일정 한도 내에 있다면 상임법의 적용을 받는다. 단, 해당 건물에 사업자등록을 하는 것은 대항력을 취득하기 위함이므로, 이 법의 적용대상 범위와는 별개이다. 해당 임차인은 임대인과의 관계에서만 그 권리를 주장할 수 있고, 제3자에겐 그 권리를 주장할 수 없다. 

또한 사업자등록 당시의 첨부되는 임대차계약서와 등록사항현황서와 사실상의 임대차계약 사항이 상이한 경우에는 세무서에 신고된 임대차계약서 및 등록사항현황서에 의거하여 해당 임차인은 상임법의 적용여부 및 그 권리를 보장받을 수 있다. (대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결) 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>  ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>   ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>  [전문개정 2009.1.30]  시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2> 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21> 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>  ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.  ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.  [전문개정 2009.1.30]

대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 [건물명도]〈상가건물의 양수인이 임차인에 대하여 건물명도를 구하는 사건〉[공2016하,907] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 ‘사업자등록’을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준 [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부(적극) / 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부 【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 사업자등록을 통해 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다. [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제1항, 제4조 제1항 제4호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제3호 참조), 제6호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제5호 참조), 제2항(현행 제4조 제5항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제3항 참조), 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제2항(현행 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제6조 제1항 참조), 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항(현행 제8조 제1항 참조), 제2항(현행 제8조 제3항 참조), 제5항(현행 제8조 제6항 참조), 제8항(현행 제8조 제10항 참조), 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항(현행 제11조 제1항 참조), 제2항 제3호(현행 제11조 제3항 제2호 참조), 제11조 제1항 제8호(현행 제14조 제1항 제7호 및 제2항 참조) 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결(공2008하, 1449) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 강민주 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2013. 10. 24. 선고 2013나30558 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고와 소외인이 임대차계약서를 2개 작성하였지만 실제로는 이 사건 점포 전부에 관하여 하나의 임대차계약을 체결한 것으로 인정된다고 판단하였다. 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 (1) 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조). 한편 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항, 제2항, 제5항, 제8항, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항 제3호, 제11조 제1항 제8호(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에도 준용된다)에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다. 또한 구 상가임대차법 제4조 제1항 제4호, 제6호, 제2항, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서(이하 ‘등록사항현황서’라 한다)의 등본을 교부받을 수 있다. 따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 할 것이다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. (2) 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면, ① 피고와 소외인은 2005. 10. 31. 이 사건 점포에 관하여 임대차보증금은 1억 5,000만 원, 월 차임은 200만 원으로 하고 그중 차임의 지급을 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다가, 2007. 10. 2. 차임을 면제하기로 합의한 사실, ② 피고는 이 사건 점포에 대하여, 2005. 11. 10. 임대차보증금 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 임대차계약서를 첨부하여 마트(편의점)에 관한 사업자등록을 신청하였고, 또한 2007. 1. 10. 임대차보증금 1억 원의 임대차계약서를 첨부하여 약국에 관한 사업자등록을 신청하였는데, 위 각 임대차계약서에는 차임의 면제 또는 지급유보에 관하여 아무런 기재가 되어 있지 아니한 사실, ③ 서대문세무서장이 발급한 이 사건 점포에 관한 등록사항현황서에도 2005. 11. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 5,000만 원이고 월 차임이 200만 원이며, 2007. 1. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 1억 원으로 기재되어 있는 사실, ④ 원고는 2011. 11. 11. 경매절차에서 이 사건 점포를 매수하여 그 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다. (3) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외인과 임대차보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 이 사건 임대차계약을 체결하면서 차임의 지급을 유보하였다가 2007. 10. 2. 차임면제의 합의를 함으로써 이 사건 임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에는 2007. 10. 2. 이후로도 임대차보증금 5,000만 원 및 1억 원 외에 월 차임 200만 원이 여전히 기재되어 공시되었고, 이와 같이 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 3억 5,000만 원으로서 서울에서 2008. 8. 21. 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 구 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 2억 4,000만 원을 초과하므로, 피고는 이 사건 점포를 양수한 원고에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 원심의 이유 설시에 일부 적절하지 아니한 점이 있으나, 원심이 이 사건 임대차가 그 계약당사자가 아닌 원고에 대하여도 대항력이 있다는 피고의 주장을 배척한 결론은 정당하다. 거기에 상가건물 임대차의 공시방법과 대항력에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 3. 상고이유 제3점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 인도청구가 신의성실의 원칙에 반한다는 피고의 주장을 배척하였다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 4. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥 (출처 : 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

자신의 권리를 주장 입증하기 위해서는 그 증거가 필요하다. 가장 흔하게 이용하는 것은 내용증명서나 최소한 문자로 통지하여 상대방 임대인이 해당 문자를 확인한 것이 입증되어야 한다. 단지 구두로 통지한 것은 해당 통화를 녹화하지 않았다면 그 사실을 입증하기가 불가능하다고 본다. 

건축법상 불법증축물에 대해서는 그 조성자가 책임을 지지만, 불명확할 경우엔 건물주에게 이행강제금이 부과될 것이다. 임대인이 해당 불법건축물에 대해 동의를 한 상태라 할지라도 해당 사항에 대해 행정기관의 행정처분이 내려지면 이를 이해해야만 한다. 통상 해당 사항에 대해 임차인의 책임을 명시하므로 임차인이 책임을 져야하며 이를 어길 시에는 임대차계약상에 문제가 발생할 가능성이 높다. 그러나 이에 대해 아직 판례가 없기에 논쟁의 소지는 있다. 임대인이 해당 사항에 대해 동의를 한 것에 대한 법적인 판단이 없다는 것이다. 

그러나 상식적으로 임차인의 제의에 동의를 하지만 위법한 경우엔 임차인의 책임을 명시하며는 이는 명확히 임차인이 책임을 져야할 사항으로 보이므로 임차인에게 절대적으로 불리하지만, 이게 바로 계약해지의 경우에 까지 이루어질 것이냐에 대해서는 별도의 법적인 판단이 필요하다고 본다. 

서울행정법원 2021. 11. 18. 선고 2020구단73559 판결 [건축이행강제금부과처분취소] 【전 문】 【원 고】 【피 고】 서울특별시 F구청장 【변론종결】 2021. 10. 7. 【주 문】 1. 피고가 2019. 12. 26. 원고에게 한 이행강제금 60,068,120원의 부과처분 중 6,450,967원을 초과하는 부분을 취소한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지 90%는 피고가 각 부담한다. 【청구취지】 피고가 2019. 12. 26. 원고에게 한 이행강제금 60,068,120원의 부과처분을 취소한다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 주택신축판매, 임대업을 하는 사람으로, 서울시 A 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) 24세대(총 3개층, 층별 8세대, 이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다) 중 305호(소외 B 소유)를 제외한 나머지 23세대를 소유하였다가, 2014. 9. 4. 위 23세대 중 307호, 308호를 제외한 나머지 세대에 관하여 소외 C 주식회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.  나. 원고는 2015. 10. 27. ‘D’라는 상호로 사업자등록하여 임대업을 하는 E와 사이에 이 사건 다세대주택 중 305호를 제외한 나머지 세대에 관한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  다. 피고는 2018. 7. 6. 원고에게 이 사건 다세대주택을 숙박업소(레지던스)로 무단 용도변경하여 건축법을 위반하였으므로 이를 시정할 것을 지시하였고 그 건축물대장에 건축법위반 사실을 표기하였다. 이후 피고는 2019. 9. 23. 서울시 F소방서장으로부터 이 사건 다세대주택이 숙박시설로 용도변경된 것이 적발된 사실을 전달받고, 원고에게 2019. 10. 7. 무단으로 용도변경된 건물 부분을 원상복구하라는 시정명령을 하였다. 이어 피고는 2019. 11. 8. 원고에게 2019. 11. 28.까지 위반사항을 시정하라는 시정명령 및 이행강제금 부과예고를 하였고, 2019. 12. 6. 원고에게 재차 이행강제금 부과예고를 하였다.  라. 피고는 2019. 12. 24. 이 사건 다세대주택에서 현장조사를 한 다음 2019. 12. 26. 원고에게 ‘이 사건 다세대주택 중 107호, 304호, 305호, 307호를 제외한 부분을 숙박업소(레지던스)로 무단 용도변경하였다’는 이유로 이행강제금 60,068,120원을 부과하는 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).  마. 원고는 2020. 2. 24. 이 사건 처분에 대한 행정심판을 청구하였으나 서울특별시 행정심판위원회는 2020. 7. 6. 원고의 청구를 기각하는 재결을 하였다.  2. 처분의 적법 여부 가. 처분 사유 존부 1) 원고의 주장 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하여 취소되어야 한다. ① 이 사건 다세대주택 중 307호, 308호를 제외한 나머지 세대의 경우 원고가 그 소유자가 아니고 이 사건 다세대주택의 관리권자이자 임대인에 불과하다. 원고는 임차인인 E가 운영한 서비스드 레지던스(Serviced residence, 객실 안에 세탁실, 주방 등 편의시설을 갖추고 호텔식 서비스를 제공하는 오피스텔 개념의 주거시설) 사업에 관여한 바 없다.  따라서 원고에 대한 이행강제금 부과는 위법하다(이하 ‘①주장’이라 한다). ② 피고는 건축법 제80조 제1항에서 정한 ‘시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한’을 허여하지 아니한 채 이 사건 처분을 하였다(이하 ‘②주장’이라 한다). ③ 임차인 E가 2019. 11. 25. 자로 D를 폐업신고하였고, 이 사건 다세대주택 중 205, 207호(원고가 E로부터 계약기간이 잔존한 계약을 인수함), 107, 304, 307호(계약기간 1년의 임대차계약이 체결됨), 305호(B 소유로 역시 장기 임대차계약이 체결됨)를 제외한 나머지 세대의 경우 숙박시설로 이용되지 아니하고 공실 상태로 있었으므로, 위 6세대를 제외한 나머지 세대는 시정명령이 모두 이행되었다. 그럼에도 피고는 각 세대별로 건축법 위반 여부를 확인하지 아니한 채 만연히 장기 임대차계약이 체결된 107호, 304호, 305호, 307호를 제외한 나머지 세대가 모두 여전히 숙박시설로 사용되고 있는 것으로 간주하여 위 나머지 세대의 전체 면적에 대하여 이행강제금을 부과한 잘못이 있다(이하 ‘③주장’이라 한다).  2) 판단 가) 원고에 대한 이행강제금 부과가 적법한지 여부(①주장) (1) 건축법 제79조 제1항에 의하면, 허가권자는 건축물이 건축법에 위반되면 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 ’건축주 등‘이라 한다)에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 기타 필요한 조치를 명할 수 있고, 건축법 제80조 제1항에 의하면, 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령의 이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기간을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 그 건축주 등에게 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있다. 이행강제금 제도는 위반건축물의 방치를 막고자 행정청이 시정조치를 명하였음에도 건축주 등이 이를 이행하지 아니한 경우에 행정명령의 실효성을 확보하기 위하여 시정명령 이행 시까지 지속해서 부과함으로써 건축물의 안전과 기능, 미관을 높여 공공복리의 증진을 도모하는 데 그 입법 취지가 있는 것으로서, 비록 소유자가 건축물의 위법상태를 직접 초래하거나 또는 그에 관여한 바 없다 하더라도 소유자에게 시정명령을 할 수 있다(대법원 2013. 9. 13. 선고 2012두20137 판결 등 참조).   (2) 이 사건을 보건대, 앞서 거시한 증거에 의하면 원고는 이 사건 다세대주택 중 305호를 제외한 나머지 세대를 소유하였다가 그 중 307호, 308호를 제외한 나머지 세대를 C 주식회사에 신탁하였는데, 그 신탁계약에서 원고가 신탁부동산을 계속 점유, 사용하면서 보존, 유지, 수선 등 실질적인 관리행위와 그에 따른 비용 일체를 부담하는 것으로 정하고 있는 사실이 인정된다. 그렇다면 원고의 주장처럼 원고가 허가를 받지 아니한 영업시설(숙박시설)로의 용도변경 행위에 직접 관여하지 않았다고 하더라도, 원고는 이 사건 다세대주택 중 307호, 308호에 대하여는 소유자로서, 이 사건 다세대주택 중 305호, 307호, 308호를 제외한 나머지 세대에 대하여는 신탁계약에 따라 신탁부동산을 점유, 사용, 관리하는 관리자 또는 점유자로서, 건축법 제79조 제1항에 따른 시정명령과 건축법 제80조 제1항에 따른 이행강제금 부과처분을 받을 지위에 있다고 할 것이다.  또한, 앞서 본 처분의 경위 및 앞서 거시한 증거에 의하여 인정되거나 알 수 있는 다음의 사실 또는 사정에 비추어 보면, 원고는 E의 무단 용도변경 행위에 적어도 간접적으로나마 관여하였다고 봄이 타당하다. 따라서 어느 모로 보나 원고의 ①주장은 받아들이기 어렵다.  ○원고와 E 사이에 체결된 이 사건 임대차계약(갑 제7호증)에 의하면 E가 임대업을 운영하는 점이 기재되어 있고, E의 의무로서「청결과 친절에 유의하고 청소, 방역, 경비에 최선을 다할 것, 임대물을 운영함에 있어 최선을 다하고 직원들의 교육과 훈련을 게을리 하지 않을 것, 진행 중인 업무 및 매출실적 일보를 작성하고 원고와 정보를 공유할 것」등이 기재되어 있으며, 그 밖에 E는 객실 비품 및 집기 사용료를 원고에게 지급하고, 문광부 제정 1-3급 호텔 서비스 매뉴얼에 기초한 ‘레지던스 운영 및 관리 매뉴얼’을 작성하여 원고에게 이를 제출하도록 규정되어 있다.  ○ 원고는 2018. 7. 6. 피고로부터 이 사건 다세대주택이 숙박시설로 무단 용도변경되었다는 취지의 시정지시를 받아 적어도 그 무렵에는 건축법 위반사실을 확실히 인지하였음에도 불구하고 2019. 10. 7. 재차 시정명령을 받을 때까지 E의 레지던스 영업을 용인하였다.  나) 상당한 시정기한 부여 여부(②주장) 원고측이(원고가 아닌 G 명의로 제출됨) 2019. 12. 19. 피고에게 ‘E로부터 인수한 고객을 2019. 12. 23.까지 퇴거시키기 어려운 점, 전문가와 이 사건 다세대주택을 숙박시설에 해당하는 호스텔로 용도변경하도록 하는 용역계약을 맺어 용도변경이 진행 중인 점’ 등을 근거로 2020. 2. 3.까지 이행강제금 부과를 유예하여 달라는 취지의 의견서를 제출한 사실이 있기는 하다. 그러나 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되거나 알 수 있는 다음의 사실 내지 사정을 종합하여 보면, 피고가 건축법 제80조 제1항이 정한 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기간을 부여하지 아니한 채 이 사건 처분에 성급히 나아갔다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 ②주장은 받아들이지 아니한다.  ① 원칙적으로 허가권자에게는 위법건축물에 대해 시정명령 등 조치를 할 것인지 여부 및 그 시기와 방법 등에 관하여 상당한 재량권이 부여되어 있고, 피고에게 건축법 및 공중위생관리법을 위반한 숙박계약의 계약기간이 모두 만료될 때까지 만연히 불법 숙박시설 운영을 용인하여야 할 의무가 있다고 볼 수는 없으며, 이 사건 변론종결일 현재까지 이 사건 다세대주택이 숙박시설로 용도변경되지 아니한 사실이 확인되는 바, 원고가 요청한 2020. 2. 3.경까지 이 사건 다세대주택이 호스텔로 용도변경되었을 가능성은 매우 낮다고 보여진다.  ② 원고는 2019. 10. 7. 자 시정명령 있기 전인 2018. 7. 6.에도 시정지시를 받은 바 있어, 2018. 7. 6.경부터 이 사건 다세대주택의 무단 용도변경이 적발되어 이행강제금이 부과될 여지가 있음을 알고 있었음에도 숙박시설로의 영업을 용인하였다. 위 2018. 7. 6. 자 시정지시가 이 사건 처분에 대한 시정명령이 아닌 별개의 처분이라고 보더라도, 원고가 이미 상당한 기간 건축법 위반 사실을 인지하고 있었음에도 이를 시정하려는 조치를 전혀 취하지 않고 있었다는 점은 ‘시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한’을 정함에 있어 참고요소가 될 수 있다.  ③ 피고는 이 사건 처분에 앞서 2019. 10. 7, 2019. 11. 8, 2019. 12. 6. 시정명령 내지 이행강제금 부과예고를 함으로써 원고의 자발적인 의무이행을 유도한 바 있다.  그러나, 피고의 2019. 11. 7. 조사결과, 건물 내·외부에 레지던스 표지판이 설치되어 있고 숙박 안내물이 비치되어 있으며, 지하 1층 프론트 데스크에서 숙박안내가 계속되고 있었고, 2019. 11. 26. 조사결과, E가 D 폐업신고를 하였고 숙박 안내물이 더 이상 비치되어 있지는 않았으나, 여전히 레지던스 표지판이 설치되어 있고 외국인 관광객이 투숙을 위하여 입실하는 모습이 확인되었으며, 2019. 12. 6. 자 이행강제금 부과예고에서 최종 시정명령 이행기간으로 정한 2019. 12. 23.의 다음날인 2019. 12. 24. 자 최종 조사결과, 레지던스 표지판이 철거되고 D의 숙박예약 웹사이트가 폐쇄되기는 하였으나, 청소를 담당하는 사람이 각종 비품 및 집기가 비치된 호실에서 쓰레기를 수거하고 수건을 정리하는 등 객실서비스를 수행하는 외관이 확인되자, 피고는 2019. 12. 26. 원고에게 이행강제금을 부과하기에 이르렀다.  이에 비추어 보면, 이 사건 처분은 위와 같은 세 차례의 시정명령 내지 이행강제금 부과예고, 세 차례의 시정명령 이행여부를 확인하는 현장조사 결과를 거쳐 행하여진 것으로서 원고에게 상당한 시정기한을 부여하지 아니한 채 기습적으로 이루어졌다고 보기 어렵다.  다) 세대별 시정명령의 이행 여부(③주장) 1) 피고의 2020. 12. 24. 자 현장조사시 촬영된 동영상 및 사진(을 제4, 12, 13호증)에 의하면, 일부 호실에 생수병, 휴지, 수건, 드라이기 등이 비치되어 있고 이불이 엉클어져 있는 상태로 청소를 담당하는 사람이 이들 호실의 쓰레기를 수거하고 여러장의 수건을 정리하는 등의 모습이 확인되기는 한다. 이에 대하여 원고는 205호, 207호와 장기 임대차계약이 체결된 세대를 제외한 나머지 세대의 경우 숙박업을 폐업하여 공실인 상태였고, 장래 임대차계약 체결에 대비하여 공실에 쌓인 먼지 등을 청소하기 위하여 용역직원을 통해 한 달에 두 번 정도 청소를 하도록 한 것에 불과하다고 주장하나, 앞서 확인한 모습은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 숙박시설에 객실 청소 및 비품 관리 등 위생관리서비스를 제공하는 모습으로 보여질 뿐 향후 주택임대차를 대비한 목적으로 행해진 청소라고 보이지는 않는다.  2) 그러나 이 사건 다세대주택은 각 세대별로 구분등기가 경료된 별개의 건축물로서 피고로서는 각 호실별로 숙박시설로의 무단 용도변경이 있는지를 개별적으로 확인하여 숙박용도로 변경된 호실에 한하여 그 면적에 상응하는 이행강제금을 부과하였어야 하고, 시정명령 위반사실에 대한 증명책임은 처분청인 피고에게 있다. 그런데 피고가 제출한 동영상 및 사진들만으로는 이 사건 다세대주택 중 어느 호실이 숙박시설로 용도변경되었는지 여부를 분별하기 어렵고, 피고는 2021. 9. 13.자 준비서면을 통해 2021. 12. 24. 당시 숙박시설로 사용된 개별 세대를 특정할 수 있는 자료는 더 이상 없다고 시인하고 있다.  그렇다면 피고는 일부 호실이 여전히 숙박시설로 사용되고 있는 것만을 확인하고(그마저도 어느 세대인지 이제와서 특정할 자료는 없다) 세대별 용도변경 여부를 개별적으로 확인하지 아니한 채, 1년의 임대차계약이 체결된 107호, 304호, 305호(원고 소유가 아니기도 하다), 307호를 제외한 이 사건 다세대주택 나머지 세대 전부가 숙박시설로 이용되고 있다고 추단하여 그 전체 면적에 대하여 이행강제금을 부과한 잘못이 있다고 할 것이다. 따라서 원고가 E로부터 계약인수받은 것으로 시인하는 205호(전용면적 및 공용부분을 비례배분한 면적 합계 36.92㎡) 및 207호(전용면적 및 공용부분을 비례배분한 면적 합계 25.65㎡)에 대하여는 숙박시설로의 무단 용도변경을 인정하여 이행강제금을 부과할 수 있으나, 이를 제외한 나머지 세대에 대하여는 이 사건 처분 당시 각 세대별로 숙박시설로 용도변경된 상태였다는 점을 인정할 증거가 부족하므로, 결국 이 사건 처분 중 위 205호 및 207호에 관한 이행강제금 부과 부분만이 적법하고 이를 초과하는 부분은 위법하다고 봄이 타당하다.  나. 정당한 이행강제금의 산정 1) 외형상 하나의 행정처분이라 하더라도 가분성이 있거나 그 처분 대상의 일부가 특정될 수 있다면 그 일부만의 취소도 가능하고 그 일부의 취소는 당해 취소 부분에 관하여 효력이 생기는 것이며, 이행강제금 부과처분 취소소송에 있어서 이행강제금 산출과정의 잘못 때문에 그 부과처분이 위법한 것으로 판단되고, 사실심 변론종결시까지 제출된 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 이행강제금이 산출되는 때에는 그 부과처분 전부를 취소할 것이 아니라 정당한 이행강제금을 초과하는 부분만 취소하여야 한다(대법원 1995. 11. 16. 선고 95누8850 판결, 대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두4167 판결 등 참조).  2) 원고는 이행강제금의 부과가 적법하다고 하더라도, 건축법 제80조 제1항 단서에 의하면 ‘연면적(공동주택의 경우에는 세대면적을 기준으로 한다)이 60㎡ 이하인 주거용 건축물’의 경우 이행강제금을 감경하도록 규정하고 있으므로, 원고에 대한 이행강제금이 감경되어야 한다고 주장한다.  살피건대, 건축법 제80조 제1항 단서는 순수 주거용도의 소규모 건축물에 대하여는 서민의 주거생활안정과 경제적 부담을 고려하여 이행강제금을 감경하고자 하는 취지로 해석할 수 있다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 다세대주택 205호, 207호의 각 세대면적이 60㎡ 이하에 해당하기는 하나, 이는 주거용 건축물이 아니라 허가를 받지 아니한 채 숙박시설로 무단 용도변경되어 숙박업에 사용된 건축물에 해당하는바, 위 규정취지에 비추어 볼 때 원고에 대하여는 소규모 주거용 건축물에 대한 이행강제금 감경이 적용될 여지가 없다고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.  3) 그렇다면, 건축법 제80조 제1항 제2호에 따르면 이 사건 다세대주택 205호, 207호에 대한 정당한 이행강제금은 6,450,967원[= 시가표준액 1,031,000원(을 제6호증) × 위반면적 합계 62.57㎡(= 36.92㎡ + 25.65㎡) × 10/100]으로 산정되므로, 이 사건 처분 중 6,450,967원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.  3. 결론 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.   대법원 2013. 9. 13. 선고 2012두20137 판결 [이행강제금부과처분취소][미간행] 【판시사항】 건축물의 위법상태를 직접 가져오거나 그에 관여한 적이 없는 건축법상의 위반건축물 소유자에게 건축법 제79조 제1항에 따른 시정명령을 할 수 있는지 여부 (적극)  【참조조문】 건축법 제79조 제1항, 제80조 제1항 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 윤영선) 【피고, 상고인】 서울특별시 마포구청장 【원심판결】 서울고법 2012. 8. 10. 선고 2011누44916 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 건물이 증축된 경우에 증축 부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축 부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 1994. 6. 10. 선고 94다11606 판결, 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결 등 참조).  원심판결 이유 및 기록에 의하면, 서울 마포구 (이하 생략) 대 827.5㎡(이하, 이 사건 대지라 한다) 중 98/252 지분 및 그 지상 2층 주택 및 근린생활시설(이하, 이 사건 주건물이라 한다)의 소유자인 원고는 2002. 7. 10. 이를 권석원에게 임대한 사실, 피고는 2010. 3. 15. 이 사건 주건물의 좌측과 후면에 잇대어 이 사건 대지 지상에 패널 및 목재 구조 슬레이트지붕의 가건물 316㎡(이하, 이 사건 위반건축물이라 한다)가 무단으로 증축되었음을 적발한 사실, 이 사건 위반건축물은 그 지붕이 이 사건 주건물 1층 좌측과 후면의 지붕에 맞닿아 있고 여닫이문을 통하여 서로 왕래할 수 있으나 벽을 허물고 벽과 천장을 연결하는 방법으로 증축되지는 아니한 사실, 권0원은 늦어도 위 임대차계약 무렵부터는 이 사건 위반건축물을 포함하여 이 사건 주건물에서 ‘○○ 민물매운탕’이라는 상호로 음식점을 운영하여 온 사실, 이 사건 주건물 좌측에 증축된 부분은 창고와 주방으로, 후면에 증축된 부분은 손님들이 식사할 수 있는 공간으로 장기간 하나의 영업장으로서 사용된 사실을 알 수 있다.  이러한 사실을 위 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 위반건축물은 이 사건 주건물과 유기적으로 연결되어 음식점의 주방, 창고, 식사 장소로 이용되고 있고, 주건물의 일부로 이용하기 위하여 증축된 것으로 그 자체로서 별다른 경제적 효용을 가진 것으로 보이지 아니하며, 이를 별도의 독립한 소유권의 객체로 삼으려는 의사로 설치되었다고 볼 만한 자료도 없으므로 이 사건 위반건축물은 원고 소유의 이 사건 주건물에 부합되어 원고의 소유로 귀속되었다고 봄이 상당하다.  나아가 건축법 제79조 제1항 및 제80조 제1항에 의하면, 허가권자는 위반건축물의 시정명령을 받은 후 시정기한 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 소정의 이행강제금을 부과한다고 규정되어 있고, 위 법률 조항은 건축물의 안전과 기능, 미관을 향상시켜 공공복리의 증진을 도모하기 위한 것으로서, 비록 소유자가 건축물의 위법상태를 직접 초래하거나 또는 그에 관여한 바 없다 하더라도 소유자에게 시정명령을 할 수 있다고 할 것이다.  그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만을 들어 이와 달리 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 증축으로 인한 부합 또는 위반건축물에 대한 시정명령의 상대방이 되는 건축주 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민일영(재판장) 이인복 박보영(주심) 김신

환상보증금액이 상임법에서 정한 한도액을 초과하는 경우 사업자등록으로 대항력을 취득할 수 있지만, 확정일자를 받는다고 우선변제권이 발생하지는 않는다. 계약당시에 등기부상에 근저당권 등 기존채무가 상당하다면, 그러한 상가는 회피하는 것이 좋다. 통상 상가는 보증금이 상대적으로 낮고 그 월임차료가 비싸기 때문에 이로 인해 선순위저당권자 등이 있고 그 채권액이 상당하다면 보호받기 어렵다. 

그래도 굳이 한다면 보증금액을 낮추고 월임차료를 올리는 방법이 상당하다고 본다. 임대인 동의하에 임차권을 등기한다고 하더라도, 상가에 대한 경매에선 통상 1회는 유찰되고 A급 상권에 1층이 아닌 경우엔 통상 2회의 유찰을 하므로 감정가액에 50%선에서 최저매각가격이 형상된다. 경매가율 역시 평균 60%선에서 형성되면 서울에서도 지역에 따라 물건의 용도에 따라 편차가 심하다. 

대부분 임차인들이 해당 상가가 경매로 매각될 경우 감정가에 상당하게 매각이 될 것으로 착각을 하는데 이는 커다란 오판이라고 본다. 

사업자등록이 없으면 대항력취득 및 확정일자로 우선변제권을 취득할 수 없다. 우선변제권은 사업자등록이 선행되어야 그 효과가 있다.  설령 우선변제권이 있다고 하더라도 해당 상가가 경매에 붙여지면 상당한 가격하락이 이루어지며, 최우선권리자의 채권액에도 미달하는 경우도 발생할 수 있다. 제일 중요한 것이 처음에 계약을 잘해야 한다. 막연히 임차인 본인의 이익에만 촛점을 맞추다보면 의도하지 않게 손해를 보는 경우가 많으므로 처음 계약을 체결할 당시에 계약을 잘 체결해야한다. 

임대인인 막연히 재건축, 재개발시에 임차기간을 만료한다는 특약은 임차인에게 효과가 없다  이 경우엔 임대인이 구체적인 계획을 계약 당시의 임차인에게 제시해야 한다. 막연히 재개발, 재건축이 될 가능성이 있다는 사실만으론 임차인과의 계약해지를 할 수 없다. 

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30]

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 [손해배상(기)]〈임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건〉[공2022하,1847] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)  [2] 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.  [2] 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제10조의3, 제10조의4 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결(공2019하, 1533) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 제이엘파트너스 담당변호사 이주하) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박지윤 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  2) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.  나. 원심판단 1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다. 가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌다. 나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 소외 1로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.  다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라.’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.  라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다. 마) 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거·재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)·소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.  2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거·재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.  다. 대법원 판단 1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.  나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.  이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.  나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.  다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.  2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 결론 그러므로 원고의 상고이유 및 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

임대인과의 특약이 존재한다고 하더라도 임차인 권리에 대한 기본적인 권리를 침해하는 경우엔 해당 조항은 무효이다. 임차인의 계약갱신권에 위배되는 조항은 강제규정에 대한 침해로써 이는 계약상 그러한 조항이 있다고 하더라도 무효로써 임차인에게 그 법적인 효력이 벗다고 봐야한다. 상임법에서 정해진 임차인에 대한 기본적인 보호조항은 이를 침해하는 계약조건은 무료호 판단해야 한다. 상임법은 임차인의 권리보호를 위한 특별법이기 때문이다. 

이 경우엔 임차인이 제3자인 경매의 매수인에게 대항력을 갖고 있어야 한다. 임차인이 경매의 매수인에게 대항력을 갖고 대항할 수 없으면 경매의 대금납부로써 전임대인과의 임대차관계는 종료하게 된다. 즉, 임차인의 계약일보다 앞서서 존재하는 근저당권 등이 있으면 해당 임차인은 경매결과로써 해당 임대차관계는 종료하게된다. 아울러 경매의 매수인에게 대항할 수 없어 경매의 매수인에게 해당 부동산을 인도하여야 한다. 

매우 어려운 문제이다. 해당 임대차대상 목적부동산에 대한 불법적인 부분이 있으면 임대인은 계약당시으 임차인에게 고지하여야할 의무를 지게된다. 만일 중개인이 해당 물건을 중개하였다면 해당 중개인을 상대로 손배를 청구할 수 있다. 그러나 계약당사자인 임차인에게도 해당 물건에 대한 확인을 하지 않은 부분에 대해 그 책임을 물을 수 있기에, 그 책임에서 자유롭기 어렵다. 띠라서 계약 당시에 건축물대장에 대해 명확히 확인하고 특약사항에 만일 불법건축된 부분이 있어 임차인에게 손해가 발생할 경우에 임대인에게 그 책임을 지우는 특약을 지우는 사항을 고려할 수 있다. 그러나 현실적으로 어려운 문제이다. 

현실적으로 계약할 당시에 이에 대해 명확히 특약사항으로 명확히 하며, 이에 대해 임대인의 책임이나 중개인의 책임을 명확히 명시하는 것이 최상의 방법이라 본다. 

 

대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 [임대차보증금][공2011하,1727] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준 [2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 제품을 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 한 사례  【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.  [2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항 [2] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김길수) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 2009. 5. 13. 선고 2008나3080 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차보호법은 제1조에서 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 “이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.”고 규정하고, 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다.   상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.  2. 가. 원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, 원고는 2003. 11. 8. 주식회사 화성금속(이하 ‘화성금속’이라 한다)으로부터 화성금속 소유의 이 사건 건물 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임대차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003. 11. 8.부터 5년으로 정하여 임차하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급한 사실, 원고는 2003. 11. 8. 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 ○○○○이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다.  나. 앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.  그런데도 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김능환(재판장) 안대희 민일영(주심) 이인복  ******************************************* 광주지방법원 2009. 5. 13. 선고 2008나3080 판결 [임대차보증금][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김길수) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 송현승) 【변론종결】 2009. 4. 8. 【제1심판결】 광주지방법원 2008. 2. 15. 선고 2006가단97493 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 금 25,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2003. 11. 8. 주식회사 화성금속(이하 ‘화성금속’이라 한다)과 사이에 화성금속 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 2층 공장 및 사무실의 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)에 관하여 임차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003. 11. 8.부터 5년으로 각 정하여 임대차계약을 체결하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급하였다.  나. 원고는 2008. 11. 8.경 화성금속으로부터 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10. 이 사건 임차부분에 관하여 서광주세무서에 동양도금이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하였다.  다. 한편, 피고는 2005. 12. 1. 화성금속으로부터 이 사건 건물을 매수하여, 같은 달 30. 소유권이전등기를 마쳤고, 2006. 8. 28.경 원고로부터 이 사건 임차부분을 인도받았다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 6, 15호증(각 가지번호 포함), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 및 판단 가. 당사자의 주장 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고는 이 사건 임차부분을 인도받아 사업자등록을 마침으로써 상가건물임대차보호법에 따라 대항력을 취득하였으므로, 이 사건 건물을 양수하여 임대차계약상 임대인의 지위를 승계한 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 이 사건 임차부분은 상가건물이 아닌 공장시설이어서 상가건물임대차보호법의 적용대상에 해당하지 아니하고, 가사 이 사건 임차부분이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는다고 하더라도, 피고의 원고에 대한 미지급 폐수처리비용, 전기요금 등의 채권으로 원고의 위 보증금반환채권과 상계한다고 주장하며 원고의 청구에 응할 수 없다고 다툰다.  나. 판단 상가건물임대차보호법은 그 적용대상이 되는 상가건물을 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물로 규정하고 있는바( 제2조 제1항, 제3조 제1항), 동법에서의 상가건물이라 함은 영리활동을 위하여 제공되는 건물, 즉 사업용 내지 영업용 건물을 의미한다 할 것이고, 상가건물인지의 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업에 사용하느냐의 여부에 따라 실질적으로 판단하여야 할 것인데, 상가건물은 영업을 위한 장소라 할 것이므로 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 이에 해당한다고 할 수 없고, 다만 이와 함께 영업활동이 이루어지는 장소라면 이 법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보아야 할 것이다.  이러한 법리에 비추어 이 사건 임차부분이 상가건물임대차보호법 소정의 ‘상가건물’에 해당하는지 여부에 관하여 보건대, 을 제13, 14호증의 각 기재 및 을 제2호증, 을 제5호증의 1 내지 5의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임차부분의 대부분이 도금작업을 위한 생산시설로 사용되고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 상품의 제조·가공 등의 사실행위가 이루어지는 공장으로 봄이 상당하다 할 것이고, 원고가 이 사건 임차부분에 관하여 사업자등록을 마쳤다는 점 및 갑 제5, 9, 15호증의 각 기재와 제1심 증인 소외인의 증언만으로는 이 사건 임차부분을 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 단정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는바, 이 사건 임차부분이 상가건물임을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.  3. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   김진상(재판장) 이정재 김유진

소위 상임법의 적용이 되는 대상 상가 및 건물은 그 환상보증금액의 제한이 있다. 상임법에서 보호되는 부분은 대항력, 계약갱신권, 권리금보호 정도라고 보면된다. 우선변제권이나 최우선변제권을 갖기 힘들며 이 경우엔 민법의 적용을 받기 때문에 임차인에게 절대적으로 불리하다.