서울시 상가임차인 상담사례 - 중개보수

공인중개사법 제3조(중개대상물의 범위)  이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2020.6.9> 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물   공인중개사법시행령 제2조(중개대상물의 범위)  법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2011.3.15, 2014.7.28> 1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단

 

대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 [부동산중개업법위반][집54(2)형,482;공2006.11.1.(261),1856] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치가 구 부동산중개업법에 규정된 중개대상물에 해당하는지 여부(소극)  [2] 공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구 부동산중개업법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어 같은 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다. [2] 공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어 같은 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호 참조), 제3조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 참조), 구 부동산중개업법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령으로 전문 개정되기 전의 것) 제2조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제2조 참조)  【전 문】 【피 고 인】 피고인 1외 2인 【상 고 인】 피고인들 【원심판결】 서울중앙지법 2005. 7. 28. 선고 2005노1017 판결 【주 문】 원심판결 중 피고인 1에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울중앙지방법원합의부에 환송한다. 피고인 2, 3의 상고를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 피고인 1의 상고이유를 본다. 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 “구법”이라고 한다) 제2조 제1호는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.’라고 규정하고 있고, 구법 제3조는 “중개대상물”을 “1. 토지, 2. 건물 기타 토지의 정착물, 3. 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건”이라고 규정하고, 구법 시행령 제2조는 “ 구법 제3조 제3호의 규정에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 입목에 관한 법률에 의한 입목, 2. 광업재단저당법에 의한 광업재단, 3. 공장저당법에 의한 공장재단”이라고 규정하고 있다.  위와 같은 법령의 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 구법 제3조, 구법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 구법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다고 할 것이다.  그런데 원심판결 및 원심이 유지한 제1심판결에 의하면, 피고인 1은 공소외 1 소유의 토지와 공소외 2의 멀티아카페의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 1,700만 원을 수령하였다는 것이므로 그 사례금 속에는 위 멀티아카페의 임차권 뿐 아니라 권리금 및 시설비의 교환 수수료가 포함되어 있음이 분명한바, 그와 같이 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로, 피고인이 구법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없고, 검사가 제출한 증거를 모두 살펴보아도 이를 인정할 만한 증거를 발견할 수 없다.   그럼에도 불구하고, 피고인에 대한 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결에는 심리를 다하지 아니하여 사실을 오인하였거나 구법에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  2. 피고인 2, 3의 상고이유를 본다. 피고인들에 대하여 벌금형이 선고된 이 사건에서 원심에서의 형의 양정이 과중하다는 사유는 적법한 상고이유가 될 수 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.  3. 결 론 그러므로 원심판결 중 피고인 1에 대한 부분은 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 피고인 3, 2의 상고는 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박시환(재판장) 김용담 박일환 김능환(주심)

 

부산지법 2006. 5. 18. 선고 2006노238 판결 [부동산중개업법위반] 상고[각공2006.7.10.(35),1621] 【판시사항】 ［1］ 영업용 건물의 유ㆍ무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 ‘권리금’을 수수하도록 중개한 경우, 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하는지 여부 (소극)  ［2］ 중개보조원이 상가 임차권 매매에 수반한 ‘권리금’의 양도ㆍ양수계약을 중개한 대가로 받은 수수료가 구 부동산중개업법에 정한 중개수수료에 해당하지 않는다는 이유로, 중개수수료 법정한도 초과 수령의 공소사실에 대하여 무죄를 선고한 사례  【판결요지】 ［1］ 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문 개정되기 전의 것) 제2조는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조는 ‘중개대상물’을 “토지, 건물 기타 토지의 정착물, 입목에 관한 법률에 의한 입목, 광업재단저당법에 의한 광업재단, 공장저당법에 의한 공장재단”이라고 규정하고 있는바, 위 각 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도는 위 법령에서 정한 중개대상물이라 할 수 없으므로, 그러한 유ㆍ무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 ‘권리금’을 수수하도록 중개한 것은 위 법률이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 위 법률이 규정하고 있는 중개수수료 한도 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다.  ［2］ 중개보조원이 상가 임차권 매매에 수반한 ‘권리금’의 양도ㆍ양수계약을 중개한 대가로 받은 수수료가 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문 개정되기 전의 것)에 정한 중개수수료에 해당하지 않는다는 이유로, 중개수수료 법정한도 초과 수령의 공소사실에 대하여 무죄를 선고한 사례  【참조조문】 ［1］ 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호 참조), 제3조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 참조), 구 부동산중개업법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령’으로 전문 개정되기 전의 것) 제2조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제2조 참조) ［2］ 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호 참조), 제3조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 참조), 제15조 제2호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조 제3호 참조), 제38조 제2항 제5호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제49조 제1항 제10호 참조), 구 부동산중개업법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령’으로 전문 개정되기 전의 것) 제2조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제2조 참조)  【전 문】 【피 고 인】 피고인 【항 소 인】 피고인 【검 사】 손지혜 【변 호 인】 변호사 강창옥외 1인 【원심판결】 부산지법 2006. 1. 11. 선고 2005고정4159 판결 【주 문】 원심판결을 파기한다. 피고인은 무죄. 【이 유】 1. 이 사건 공소사실의 요지 및 원심의 판단 가. 공소사실의 요지 피고인은 부산 부산진구 (상세 주소 생략) 소재 (상호 생략)공인중개사 사무소의 중개보조원으로 법령에 정한 수수료액을 초과하여 금품을 수수하여서는 아니 됨에도 불구하고, 2003. 9. 19. 위 사무소에서 공소외 1로부터 동인이 운영하고 있던 부산 남구 대연동 (상세 주소 생략) (상호 생략) 커피숍(이하 ‘이 사건 커피숍’이라 한다)의 임차권을 매도하여 달라는 부탁을 받고, 공소외 2로 하여금 위 가게를 임차보증금 70,000,000원, 월세 금 2,850,000원 및 시설 비품대, 권리금 명목으로 금 125,000,000원 등 합계 195,000,000원에 위 가게의 임차권을 양수하도록 중개하고, 그 무렵 공소외 1로부터 그 수수료 명목으로 금 18,000,000원을 받아 법령에 정한 수수료를 초과한 금원을 수수하였다.  나. 원심의 판단 원심은 이 사건 커피숍은 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산중개업법’이라고 한다) 소정의 ‘건물’에 해당하고, 그에 대한 권리금이나 시설ㆍ비품대는 모두 이 사건 커피숍에 대한 권리로서 구 부동산중개업법 소정의 ‘권리’에 해당한다는 전제 아래, 피고인이 공소외 1이 운영하던 이 사건 커피숍에 관한 임차인으로서의 권리를 공소외 2에게 양도하는 계약을 알선한 이상 피고인이 위와 같은 중개행위로 인하여 교부받은 금원(18,000,000원)은 그 전액이 구 부동산중개업법 소정의 수수료라 할 것이므로, 피고인이 법령이 정한 수수료(3,292,500원)를 초과하여 중개수수료를 받았다는 이 사건 공소사실을 유죄로 인정하고 피고인에게 벌금 5,000,000원을 선고하였다.  2. 피고인의 항소이유의 요지 및 당원의 판단 가. 항소이유의 요지 피고인이 공소외 1로부터 받은 금 18,000,000원은 이 사건 커피숍에 대한 권리금 양도ㆍ양수 계약을 알선하고 그 사례금 명목으로 받은 것이지 임대차계약의 중개수수료가 아니므로 이는 구 부동산중개업법 소정의 중개수수료에 해당하지 아니함에도 불구하고, 원심은 사실을 오인하거나 구 부동산중개업법 위반죄의 법리를 오해하여 피고인에게 유죄를 선고한 위법을 저질렀다.  나. 당원의 판단 (1) 살피건대, 구 부동산중개업법 제2조는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조는 ‘중개대상물’을 “토지, 건물 기타 토지의 정착물, 입목에 관한 법률에 의한 입목, 광업재단저당법에 의한 광업재단, 공장저당법에 의한 공장재단”이라고 규정하고 있는바, 위 각 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도는 위 법령에서 정한 중개대상물이라 할 수 없으므로, 그러한 유ㆍ무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 ‘권리금’을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 구 부동산중개업법이 규정하고 있는 중개수수료 한도 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다 할 것이다.  (2) 이 사건에서 보건대, 원심이 적법하게 조사하여 채택한 증거들에 당심 증인 공소외 3의 진술을 종합하면, ① 고소인 공소외 1은 2002. 11.경 부산 남구 대연동 (상세 주소 및 건물명 생략)의 소유자인 공소외 4로부터 위 건물을 권리금이 없는 상태에서 임차하여 시설 등을 갖춘 후 (상호 생략) 커피숍을 운영하여 오다가, 2003. 9.경 중개보조원으로 일하던 피고인에게 “ (상호 생략) 커피숍 중 2층 부분, 즉 이 사건 커피숍을 권리금 150,000,000원에 팔아주면 소개비로 금 30,000,000원을 주겠다.”는 취지로 말하며 중개를 의뢰한 사실, ② 이에 피고인은 2003. 9. 29. 매수자로 나타난 공소외 2를 고소인 공소외 1에게 소개시켜 주었고, 같은 날 공소외 1은 이 사건 커피숍에 관한 시설ㆍ비품대 및 권리금을 합계 금 125,000,000원(계약금 20,000,000원은 계약 당일에, 잔금 105,000,000원은 2003. 10. 9.에 각 지급)으로 정하여 공소외 5에게 매도하되, 잔금 지급일인 2003. 10. 9. 공소외 5와 건물주인 공소외 4와 사이에 새로운 임대차계약을 체결해 주기로 하는 내용의 시설ㆍ비품대 및 영업권 매매계약을 체결한 사실, ③ 피고인은 2003. 10. 9. 공소외 1로부터 위 시설ㆍ비품대 및 영업권 매매계약의 중개대가로서 금 18,000,000원을 수수한 사실, ④ 공소외 2는 2003. 10. 초순경 고소인 공소외 1의 입회하에, 건물주인 공소외 4와 사이에 이 사건 커피숍에 관하여 새로운 임대차계약( 공소외 2의 수사기관에서의 진술에 의하면, 공소외 2는 일단 종전의 임대차계약과 같은 조건, 즉 보증금 70,000,000원 및 월세 2,850,000원으로 임대차계약을 체결하였다가 후에 보증금과 월세를 감액ㆍ조정하였다는 것이다.)을 체결하고 영업을 개시한 사실을 인정할 수 있다.  (3) 위 인정 사실에 의하면, 피고인이 공소외 1로 교부받은 금원(18,000,000원)은 피고인이 이 사건 커피숍에 관한 ‘임차권’을 양도하도록 중개한 것에 대한 대가가 아니라 이 사건 커피숍에 관한 ‘권리금’ 양도ㆍ양수계약을 중개한 것에 대한 대가라고 할 것이므로, 이는 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 구 부동산중개업법이 규정하고 있는 중개수수료 한도 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다 할 것이며, 가사 피고인이 공소외 1로부터 교부받은 금원에 이 사건 커피숍에 관한 ‘임차권’을 양도하도록 중개한 것에 대한 수수료가 포함되어 있다고 하더라도 위 금원 중 어느 금액까지가 법상의 수수료 한도에 관한 규정의 적용을 받는 임대차계약에 대한 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로, 피고인이 공소외 1로부터 구 부동산중개업법에서 정해진 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 보기 어렵고, 달리 검찰이 제출한 모든 증거를 종합하더라도 이를 인정할 수 없다.  (4) 그렇다면 원심이 이 사건 공소사실을 유죄로 인정한 것은 사실을 오인하였거나 구 부동산중개업법 위반죄의 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 할 것이니, 이점을 지적하며 항소이유로 내세우고 있는 피고인의 주장은 이유 있다.  3. 결 론 가. 따라서 형사소송법 제364조 제6항에 의하여 원심판결을 파기하고 변론을 거쳐 다시 다음과 같이 판결한다. 나. 피고인에 대한 이 사건 공소사실의 요지는 위에서 본 바와 같은바, 이는 앞의 파기 사유에서 밝힌 바와 같이 범죄사실의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.   판사   김종기(재판장) 조병학 박준석