[민사] 주택임대차보호법상 임대인이 2년 미만의 임대차기간을 주장할 수 있는지 여부(제주지방법원 2022가단60259)-부정

제주지방법원 2022가단60259 당사자들이 주택임대차계약상 2년 미만의 기간으로 정한 사안에서.  

임대인이 보증금과 차임이 시세보다 낮으므로 2년 미만의 기간을 정하였어도 임차인에게 불리하지 않아 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장하였으나,  

법원은 임대인의 주장을 받아들이지 않았음   

 

2022가단60259.pdf

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사 건 2022가단60259 건물인도
원 고 A
피 고 B
변 론 종 결 2023. 3. 9.
판 결 선 고 2023. 3. 23.

주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지
피고는 원고에게 별지 기재 아파트를 인도하고, 2022. 6. 2.부터 위 아파트의 인도완료
일까지 월 1,000,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라.

이 유

1. 원고는 C로부터 별지 기재 아파트를 매수하여 C와 피고와의 위 아파트에 관한 임대차계약을 승계한 사람으로서 그 임대차기간 만료를 이유로 피고에게 위 아파트의 인도와 차임 상당의 부당이득을 구한다.

2. 갑2 및 변론 전체의 취지에 의하면, C는 2021. 3. 13. 피고와 사이에, 위 아파트에 관하여 보증금 1,000만 원, 차임은 연 1,200만 원, 임대차기간은 2021. 6. 2.부터2022. 6. 1.까지로 하는 임대차갱신계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다. 그런데 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면, 2년 미만으로 정한 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보아야 하므로, 위 아파트의 임대차기간은 2023. 6. 1.까지로 보아야 하고, 따라서 변론 종결일 현재 그 임대차기간이 만료되지 않았음은 역수상 명백하다. 따라서 원고의 청구는 그 전제를 달리하여 이유 없고 이를 지적하는 피고의 주장이 이유 있다.

3. 원고는 주택임대차보호법 제10조가 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하고 있다는 점을 근거로, 임대차갱신계약의 보증금및 차임이 종전 임대차계약의 그것과 동일하여 시세보다 낮은 이상, 피고에게 불리하지 않아 그 기간을 1년으로 보아야 한다고 주장한다.

그러나 주택임대차보호법 제10조는 그 표목과 같이 원칙적으로 주택임대차보호법 규정이 강행규정임을 정하면서 임대차기간과 관련하여서는 임차인이 2년 미만의 약정임대차 기간 만료를 주장하면서 임대차보증금 반환채권 등의 권리를 행사할 수 있다는취지를 정한 것에 불과하다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다65551, 55678 판결 등 참조). 비록 주택대차보호법 제4조 제1항이 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있으나 이는 입법자가 위 96다65551, 55678판결 등에서 나타난 판례의 해석론을 고려하여 1999. 1. 21. 개정 임대차보호법에 같은 취지를 규정한 것에 불과하다. 즉 주택임대차보호법 제10조는 적어도 임대차기간과 관련하여서 임대인에 대한 편면적 강행규정임을 정한 것이고, 그 반대 해석으로 임대인이 임차인에게 불리하지 않은 임대차조건을 주장하면서 2년 미만의 기간을 2년이라고 주장할 수 있도록 정한 취지의 규정이 아니다. 나아가 임대차보호법상 2년이 보장되는 주택임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약은 임차인에게 불리한 것임이 명백하고 보증금과 차임이 시세보다 낮다는 사정만으로 그 임대차기간을 단축하는 약정이 임차인에게 유리한 약정이라고 볼 수도 없다. 따라서 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.