주택 분양계약 중도 해지돼도 매매목적물을 인도받은 자와의 세입자 임차권은 보호

대 법 원
제 1 부
판 결
사 건 2023다201218(본소) 보증금반환
2023다201225(반소) 건물인도
원고(반소피고), 상고인
A
소송대리인 법무법인 삼양 담당변호사 유기준, 황귀빈, 김혜준
피고(반소원고), 피상고인
B
소송대리인 변호사 김성만
피고, 피상고인 C
소송대리인 변호사 김성만
피 고 D

원 심 판 결 수원지방법원 2022. 11. 23. 선고 2021나100776(본소), 2021나
100783(반소) 판결
판 결 선 고 2023. 5. 18.

주 문

 

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.

 

 이 유

 상고이유를 판단한다. 

 

1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조).

 

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조). 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 등 참조). 

 

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 [전세금반환][공1995.12.1.(1005),3733] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 스스로 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있는지 여부  나. 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지 여부  【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.  나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  【참조조문】 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결(공1995하,2264) 1987.3.24. 선고 86다카164 판결(공1987,708) 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결(공1991,1252) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 조소현 【원심판결】 서울고등법원 1995.4.27. 선고 94나23007 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 관하여 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수도 있다고 할 것이다(당원 1995.5.26.선고 95다13258 판결 참조). 같은 취지의 원심판결은 정당하고 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법 제4조 제1항 소정의 임차기간에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  2. 제2점에 관하여 (1) 원심은 피고가 소외 1에게 등기부상의 소유 명의를 신탁하고 있던 이 사건 주택에 관하여 1992. 9. 16. 원고와 사이에 임대차계약을 체결하였고, 이에 따라 원고가 피고에게 임차보증금을 교부하고 위 주택을 인도 받아 현재에 이르기까지 이를 점유·사용하고 있는 사실과 이 사건 주택에 관하여 1993. 11. 17. 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음, 피고의 다음과 같은 주장 즉, 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차 주택의 양수인인 소외 2가 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 피고는 임대인의 지위에서 이탈하였으므로, 피고로서는 원고에 대하여 더이상 임차보증금반환의무를 부담하지 아니한다는 취지의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항은 같은 조 제1항의 대항력을 갖춘 경우에만 적용되는 것이고 등기건물의 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 제3자에 대하여 대항력을 가지는 임차권은 등기부상 소유자와의 임대차계약에 의하여 취득한 임차권에 한한다 할 것이므로, 명의신탁의 법리에 따라 대외적인 소유권을 가지는 등기명의자가 아니고 명의신탁자에 불과한 피고와의 사이에 체결된 이 사건 임대차계약에 의한 임차권은 위 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득할 수 없다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.  (2) 그러나 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다.  (3) 따라서 주택의 명의신탁자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 제3자에 대한 대항력을 취득할 수 없다고 판단한 원심은 결과적으로 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하였다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수  ****************************************** 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309,310 판결 [가옥명도][집19(1)민,300] 【판시사항】 가. 증거를 제출한 참가인의 참가신청이 부적법 각하되었다 하여도 그 증거자료의 효력에 아무런 영향이 없다. 나. 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하더라도 매매계약의 이행으로 받은 매매목적물을 타인에게 적법히 임대할 수 있다.  【판결요지】 가. 증거를 제출한 참가인의 참가신청이 부적법 각하되어야 하여도 법원이 이미 실시한 증거방법에 의하여 법원이 얻은 증거자료의 효력에는 아무런 영향이 없다.  나. 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 받은 매매목적물을 사용 수익할 수 있는 것이다.  【참조조문】 민사소송법 제187조, 민법 제568조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1명 【원심판결】 제1심 서울민사지방, 제2심 서울고등법원 1970. 12. 24. 선고 69가2707, 2708 판결 【주 문】 상고를 기각 한다. 상고소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 원고소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단, 본건에 있어서 원고와 피고사이의 소송에 있어서 피고가 소론과 같이 본건 가옥을 참가인으로 부터 적법히 임차하여 점유하고 있다는 주장에는 참가인이 본건 가옥을 피고에게 적법히 임대할 권한있음을 주장한 취지가 포함된 것이며 피고가 참가인의 임대인으로서의 적법한 지위의 취득경위에 관한 구체적인 주장이 없었다 하더라도 소송자료로서 나타난 증거자료에 의하여 인정하였다 하여 당사자의 주장이 아니한 사실을 판단한 위법이 있다 할 수 없고 그 증거자료가 참가인이 제출한 서증 내지 동인이 신청한 증인의 증인이었다 하여 위법이 없다, 그 증거를 제출한 참가인의 참가신청이 부적법 각하되었다 하여도 이미 법원이 실시한 증거방법에 의하여 법원이 얻은 증거자료의 효력에 아무런 영향이 없기 때문이다. 상고논지는 이유없다.  같은 상고이유 제2점에 대한 판단, 원판결을 검토하면 원심은 원고가 본건 가옥을 참가인에게 매도하고 그 매매계약의 이행으로 동 가옥을 참가인에게 인도하고 그 인도를 받은 참가인이 본건 가옥부분을 피고에게 임대한 사실을 인정한 것이며, 위와 같은 사정하에서는 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하더라도 매매계약의 이행으로 받은 매매목적물의 인도를 적법히 받을 수 있는 것이고, 그 물건을 사용수익할 수 있는 권한이 있는 것이며, 이러한 지위에 있는 매수인이 그 물건을 타인에게 적법히 임대할 수 있음은 의문의 여지가 없는 것이므로 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하여 매도인에 대한 목적물 사용 수익을 청구할 수 있는 채권만을 가진다고 할 수 없는 것이다. 따라서 원판결에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다, 상고 논지는 이유없다.  그러므로 관여한 법관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사   나항윤(재판장) 손동욱 방순원 유재방 한봉세  ************************************************ 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 [임대차보증금][공2003.10.1.(187),1921] 【판시사항】 주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 임대보증금반환채무를 부담하는지 여부(적극)  【판결요지】 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.   【참조조문】 민법 제548조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 【참조판례】 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733) 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결(공1996상, 374) 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 공익법무관 홍관표) 【원심판결】 광주지법 2003. 1. 24. 선고 2002나6216 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이유】 1. 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해 여부의 점에 대하여 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고 ( 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결 참조), 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다 .  따라서 원심이 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 긍정한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 따른 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해의 위법이 없다.  2. 주택임대차보호법의 적용 범위에 관한 법리오해 등 여부의 점에 대하여 원심은, 주거용 단독주택 및 그 부지인 토지를 임차한 이 사건에서 위 주택의 사용에는 당연히 그 부지의 이용이 수반되는 것이고 특별히 위 임차대상 토지가 주택의 부지가 아니어서 주거목적이 아닌 별도의 목적에 사용되었다는 사정을 인정할 수 없으므로 피고는 그 임대차보증금 전액을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다.  기록에 의하여 살펴보면 이 부분 원심의 인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 임대차보증금의 범위에 관한 법리오해, 석명의무위반 및 심리미진의 위법이 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱  ****************************************** 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908,38915 판결 [건물명도·소유권이전등기][공2008하,1107] 【판시사항】 [1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)  [2] 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)  [3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  [2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.  [3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733) [2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300) 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788) 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 청암프로젝트 주식회사 (소송대리인 법무법인(유) 태평양 담당변호사 문강배외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대륙 담당변호사 심재돈외 2인) 【원심판결】 서울고법 2007. 5. 10. 선고 2006나89277, 89284 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 ( 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).  2. 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 원고가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수하고 같은 날 피고에게 이 사건 아파트를 임대한 사실, 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수함에 있어서 당초의 수분양자인 소외 3이 중도금을 납부하기 위하여 원고의 연대보증하에 원고가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수하였는데, 이 사건 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위하여는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납하여야만 하는 사실, 소외 1은 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니하였지만 2004. 2. 26. 이 사건 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 소외 1이 위 대출금채무를 상환하지 아니하여 은행으로부터 그 상환을 요구받자 그 연체이자를 대위변제하고 이 사건 분양계약상의 특약에 따라 분양계약을 해제한 사실을 알 수 있는바, 사정이 그와 같다면, 소외 1이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 위와 같이 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 피고로서는 앞서 본 법리에 따라 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 볼 것이다.  원심이, 피고가 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차할 당시 소외 1이 이 사건 아파트에 관한 분양계약상의 대금지급의무를 모두 이행하여 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기만 넘겨받으면 되는 상태였으므로 소외 1에게 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 있다고 판단한 것은 민법 제587조에 비추어 볼 때 적절하다고 할 수는 없으나, 소외 1에게 적법한 임대권한이 있다고 보아 피고가 그 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   안대희(재판장) 김황식 이홍훈(주심)   *************************************** 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 [1] 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는지 여부(적극)  [2] 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한 사례  【참조조문】 [1] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788) 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921) 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) 【전 문】 【원고, 피상고인】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정현 담당변호사 노문기) 【원심판결】 의정부지법 2008. 8. 14. 선고 2007나12099 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부로 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우, 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다.  원심이 확정한 사실관계와 제출된 증거에 의하면, ① 소외 1은 2002. 9. 18. 원고와 사이에 포천시 소흘읍 송우리 725-6 송천마을뜨란채 주공아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 분양계약에 의하면 이 사건 아파트의 분양대금은 89,515,000원으로서 그 중 ‘입주금’ 59,515,000원은 소외 1이 원고에게 4회에 걸쳐 분할지급(계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 입주잔금)하고, 나머지 3천만 원은 원고가 국민주택기금으로부터 융자를 받은 후 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기일 또는 위 등기일 이후 입주잔금을 납부하는 경우에는 입주잔금 납부일부터 60일 이내에 소외 1이 그 차주 명의를 소외 1로 변경하거나 원고에게 위 융자금 전액을 일시에 납부하도록 되어 있는 사실, ② 소외 2는 2004. 2. 26. 원고의 승인하에 소외 1로부터 그가 이 사건 분양계약에 따라 원고에게 가지는 권리의무를 승계받은 사실, ③ 원고는 2005. 4.경 소외 2에게, 2005. 4. 26.부터 2005. 5. 25.까지 원고에게 입주잔금을 납부하고 열쇠를 수령하여 이 사건 아파트에 입주하라는 내용의 입주안내서를 보냈는데, 소외 2는 지정된 기간까지 입주잔금을 납부하지 못하다가 2005. 9. 29. 입주잔금을 납부함으로써 입주금을 완납한 사실, ④ 한편, 소외 2는 2005. 8. 27.경 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간을 2005. 9. 29.부터 2007. 9. 29.까지로 하여 임대차계약을 체결하였는바, 피고는 2005. 9. 29.경 소외 2로부터 이 사건 아파트를 인도받아 거주해 오면서 2005. 10. 19. 전입신고를 한 사실, ⑤ 원고는 2005. 6. 2. 이 사건 아파트에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 바 있고, 소외 2는 위와 같이 입주잔금을 납부하였음에도 위 융자금 3천만 원에 대하여 그 차주 명의를 소외 2로 변경하거나 원고에게 납부하지 않은 사실, ⑥ 이에 원고는 2007. 3. 27.경 소외 2를 상대로 의정부지방법원 2007가단18218호로 위 융자금에 관한 차주 명의 변경 또는 납부의무 위반을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 이 사건 아파트의 명도를 구하는 소를 제기하여 2007. 9. 21. 승소판결을 받았으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실 등을 알 수 있다.  사정이 위와 같다면, 소외 2는 2005. 9. 29. 입주잔금을 지급하고 그 무렵 이 사건 분양계약에 따라 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았다 할 것이고, 나아가 원고로부터 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 봄이 상당하다. 따라서 피고가 적법하게 임대할 수 있는 권한이 있는 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임차한 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 이상, 앞서 본 법리에 따라 그 이후에 이루어진 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 원고의 명도청구에 대항할 수 있다 할 것이다.  그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 소외 2의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 이상 소외 2가 이 사건 아파트를 적법하게 임대할 권한이 있었는지 여부 및 피고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추었는지 여부에 관계없이 피고는 원고의 명도청구에 대항할 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심)

 2. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 

 가. E은 2016. 11. 1. F와 광주시 G 대 332㎡와 그 지상 5층 공동주택(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)을 대금 합계 11억 7,000만 원에 매수하기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 토지건물분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 

 E과 F는 이 사건 토지건물분양계약 당시 “잔금일 전에 임대가 이루어지면 임대가 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 ‘을(매수인 E을 말한다)’ 앞으로 소유권 이전하기로 한다. ‘을’은 각 세대의 임대 여부와 관계없이 잔금일에 모든 세대의 소유권을 이전해 가기로 한다.”라고 약정하였다(분양계약서 제6조 제2항, 제3항). 

 

나. 이 사건 공동주택의 각 전유부분에 관하여는 2016. 12. 6. F 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다. 

다. E은 2017. 4. 3. F와 이 사건 토지건물분양계약에 따른 후속계약으로 이 사건 공동주택 중 H호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 대금 1억 7,000만 원에 매수하되 계약금 1,500만 원은 계약일에, 잔금 1억 5,500만 원은 2017. 6. 30.에 각 지급하기로 하는 분양계약(이하 ‘이 사건 제1 분양계약’이라 한다)을 체결한 것을 포함하여 이 사건 공동주택의 각 전유부분 7세대에 관한 분양계약을 체결하였다. 이 사건 제1 분양계약 당시 각 전유부분 분양계약서에 언급하지 않은 기타사항은 이 사건 토지건물분양계약서를 따르기로 약정하였다. 라. 이 사건 공동주택 중 I호, J호에 관하여는 각 2017. 4. 3. 매매를 원인으로 하여 2017. 4. 21. E 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이 사건 주택을 포함한 나머지 세대에 관하여는 각 2017. 5. 3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 2017. 8. 7. K명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다. 

 

마. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2017. 10. 9. 피고 D의 중개로 E과 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 8,900만 원, 임대차기간 2017. 10. 13.부터 2020. 3. 12.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 

 이 사건 임대차계약서에는 “계약금 잔금 등은 매매완료시까지 공인중개사가 보관한다(농협 (계좌번호 1 생략) D). 본 건은 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로서 임대차계약은 이 건물을 매수하는 E을 임대인으로 하여 계약을 진행하고 계약일 현재 등기상 명의인 K에게서 매수인 E에게로 등기이전되는 일체의 과정은 거래 공인중개사가 책임지고 진행한다. 본 건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차 내용 중 임대차보증금, 임대차기간, 임대차보증금의 반환책임은 최초 계약대로 절대 보장하며, 임대차계약 내용은 새로운 소유자에게는 포괄적으로, 구 소유자에게는 면책적으로 승계하는 것을 인정한다.”라는 특약사항이 포함되어 있다(특약사항 제2조, 제4조, 제5조).

 

바. 원고는 2017. 10. 9. 피고 D에게 임대차보증금 중 1,000만 원을 지급하였, 2017. 10. 13. 피고 D 명의의 예금계좌로 7,900만 원을 송금하는 방법으로 나머지 임대차보증금을 지급하였다. 피고 D는 같은 날 피고 C 명의의 예금계좌로 8,000만 원을 송금하면서 송금내역을 ‘L, H 잔금’으로 기재하였다. 

 사. 원고는 그 무렵 이 사건 주택을 인도받아 점유하기 시작하였고, 2018. 3. 2. 이 사건 주택에 주민등록 전입신고를 하였으며, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 

 아. K은 2018. 1. 9. E과 이 사건 주택 및 이 사건 공동주택 중 L호, M호에 관하여 이 사건 제1 분양계약과 동일한 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 제2 분양계약’이라 한다)을 체결하면서 다만 잔금지급일을 2018. 2. 14.로 변경하였다. 

 자. E은 이 사건 제2 분양계약에서 정한 잔금지급기일까지도 잔금을 지급하지 아니하였고, K은 2018. 3. 9. E에게 이 사건 분양계약을 해제한다는 취지의 내용증명우편물을 발송하면서 자신의 동의 없이 입주시킨 L호, M호 및 이 사건 주택에서 퇴거하라는 취지로 요구하였다. 

 차. 이후 피고 C은 2018. 3. 21. K을 대리하여 “경기도 광주시 G에 있는 N 다세대주택은 E이 통매수인이 맞으며 M호, L호, H호는 2018. 3. 21. 융자금을 제외한 잔금 전액이 완납되어 등기이전 대기 상태에 있음을 확인합니다. 이에 앞으로 매도인 K은 위 세대에 입주한 세입자에게 어떠한 종류의 내용증명서 발송과 퇴거요청을 하지 않기로 약속합니다.”라는 내용의 확인서를 작성하여 원고에게 교부하였다. 이어 E은 2018. 3. 23. 이 사건 공동주택 중 M호에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 

 카. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) B는 2019. 4. 5. 이 사건 주택에 관하여 2019. 4. 4.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. K과 피고 C은 2019. 8. 19. E에게 이 사건 토지건물분양계약이 해제되었으니 L호, M호 및 이 사건 주택에서 퇴거하라는 취지의 내용증명우편물을 발송하였다. 

 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, E은 이 사건 주택의 소유자인 F와 이 사건 토지건물분양계약 및 제1 분양계약을 체결하면서 F로부터 이 사건 주택에 관한 임대권한을 부여받아 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 2017. 10. 13. 피고 D를 통하여 K을 대리한 피고 C에게 이 사건 주택의 매매잔금의 일부를 지급하고 분양계약의 이행으로 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 여지가 있다. 그렇다면 원고는 분양계약에 기초하여 적법한 임대권한을 가진 E으로부터 분양계약이 해제되기 전에 이 사건 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖추었으므로, 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 위 분양계약의 해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 원고는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 K이나 주택 양수인인 피고 B에게 대항할 수 있다. 

 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 원고가 그 임차권을 피고 B에게 대항할 수 없다고 판단하였다. 원심판결에는 임차인의 대항력과 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 

 4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

2023다201218_판결문_검수완료.pdf

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