부동산처분금지가처권보다 늦게 전입신고한 임차인은 차후 가처분권자에게 대항할 수 없다.

서울고등법원 2023. 8. 16. 선고 2023나2012546 판결 [민사 제19-2부]    

 

[민사] 주택에 관한 처분금지가처분등기 이후 전입신고를 마친 임차인이 가처분채권자에 대하여 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있는지가 문제된 사안

□ 사안 개요

- 피고는 남편 A에게 이 사건 아파트를 명의신탁함

- 원고(법인)는 2016. 11. 4. A로부터 위 아파트를 보증금 280,000,000원, 차임 월 300,000원으로 정하여 임차하고 이후 갱신하여 옴. 2016. 12.경부터 위 아파트에 거주한 원고의 직원은 2019. 12. 26.에야 전입신고를 마침 

- 피고는 A와 이혼하고 위 아파트에 관하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 신청하여 2017. 12. 19. 가처분결정을 받아 같은 날 가처분등기가 마쳐짐

- 이후 피고는 A를 상대로 본안소송을 제기하여 승소 확정되었고, 피고 앞으로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐짐   

□ 쟁점

- 주택에 관한 처분금지가처분등기 이후 전입신고를 마친 임차인이 가처분채권자에 대하여 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있는지 (소극)  

□ 판단

- ① 처분금지가처분등기도 본안판결이 확정되면 가등기와 마찬가지로 순위보전의 효력이 있으므로, 원고가 피고에 대하여 주택임대차보호법상 대항력이 있는지는 가처분등기 일자와 대항력 발생시기의 선후에 따라 결정되어야 하는 점,

② 임차인이 전입신고를 마쳐 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는 행위도 처분금지가처분결정에 저촉되는 처분행위에 해당하는 점 등에 비추어 보면, 원고 직원이 2019. 12. 26. 이 사건 아파트에 전입신고를 함으로써 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것은 그 이전인 2017. 12. 19.에 이루어진 가처분결정에 저촉되는 처분행위에 해당하고, 가처분채권자 피고에 대한 관계에서는 효력이 없음 

- 따라서 원고는 피고가 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위를 승계하였음을 전제로 피고에게 보증금 반환을 구할 수 없음(원고패) 

 

2023나2012546(비실명) (1).pdf

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서 울 고 등 법 원    제 1 9 - 2 민 사 부   판 결  
사 건 2023나2012546 임대차보증금
원고, 피항소인 주식회사 A
피고, 항소인 B
제 1 심 판 결 서울동부지방법원 2023. 1. 18. 선고 2022가단135438 판결
변 론 종 결 2023. 7. 19.
판 결 선 고 2023. 8. 16. 

주 문  

1. 제1심판결을 취소한다. 

2. 원고의 청구를 기각한다. 

3. 소송 총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지  

1. 청구취지
 피고는 원고에게 280,000,000원을 지급하라.

 

2. 항소취지 
 제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다. 

 

이 유  

1. 추완항소의 적법 여부에 대한 판단  

 가. 관련 법리  

 소장 부본과 판결정본 등이 공시송달의 방법에 의하여 송달되었다면 특별한 사정이 없는 한 피고는 과실 없이 판결의 송달을 알지 못한 것이고, 이러한 경우 피고는 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 불변기간을 준수할 수 없었던 때에 해당하여 그 사유가 없어진 후 2주일 내에 추완항소를 할 수 있다. 여기에서 ‘사유가 없어진 후’라고 함은 당사자나 소송대리인이 단순히 판결이 있었던 사실을 안 때가 아니고 나아가 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 안 때를 가리키는 것이다. 그리고 다른 특별한 사정이 없는 한 통상의 경우에는 당사자나 소송대리인이 사건 기록을 열람하거나 또는 새로이 판결정본을 영수한 때에 비로소 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 알게 되었다고 보아야 한다(대법원 2021. 3. 25. 선고 2020다46601 판결 등 참조). 

대법원 2021. 3. 25. 선고 2020다46601 판결 [물품대금]〈추완항소 기간을 도과하였는지 여부가 문제된 사건〉[공2021상,875] 【판시사항】 [1] 소장부본과 판결정본 등이 공시송달의 방법으로 송달되어 피고가 과실 없이 판결의 송달을 알지 못한 것으로 인정되는 경우, 추완항소가 허용되는지 여부(적극) 및 이 경우 추완항소 제기기간의 기산점인 ‘사유가 없어진 후’의 의미 / 피고가 당해 판결이 있었던 사실을 알았고 사회통념상 그 경위에 대하여 당연히 알아볼 만한 특별한 사정이 있었다고 인정되는 경우, 그 경위에 대하여 알아보는 데 통상 소요되는 시간이 경과한 때에 책임질 수 없는 사유가 소멸하였다고 봄이 상당한지 여부(적극)  [2] 제1심법원이 소장부본과 판결정본 등을 공시송달의 방법으로 피고 갑에게 송달하였고, 그 후 원고 을 주식회사가 제1심판결에 기하여 갑의 예금채권 등을 압류ㆍ추심하여 갑이 제3채무자인 병 신용협동조합으로부터 ‘법원의 요청으로 계좌가 압류되었습니다.’는 내용과 채권압류 및 추심명령의 사건번호와 채권자가 기재된 문자메시지를 받았는데, 그로부터 2달이 지나 갑이 제1심판결정본을 영수한 후 추완항소를 제기한 사안에서, 갑이 위와 같은 문자메시지를 받았다는 사정만으로는 제1심판결이 있었던 사실을 알았다거나 사회통념상 그 경위를 알아볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다고 한 사례  【판결요지】 [1] 소장부본과 판결정본 등이 공시송달의 방법에 의하여 송달되었다면 특별한 사정이 없는 한 피고는 과실 없이 판결의 송달을 알지 못한 것이고, 이러한 경우 피고는 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 불변기간을 준수할 수 없었던 때에 해당하여 그 사유가 없어진 후 2주일 내에 추완항소를 할 수 있다. 여기에서 ‘사유가 없어진 후’라고 함은 당사자나 소송대리인이 단순히 판결이 있었던 사실을 안 때가 아니고 나아가 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 안 때를 가리키는 것이다. 그리고 다른 특별한 사정이 없는 한 통상의 경우에는 당사자나 소송대리인이 사건 기록을 열람하거나 또는 새로이 판결정본을 영수한 때에 비로소 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 알게 되었다고 보아야 한다.  다만 피고가 당해 판결이 있었던 사실을 알았고 사회통념상 그 경위에 대하여 당연히 알아볼 만한 특별한 사정이 있었다고 인정되는 경우에는 그 경위에 대하여 알아보는 데 통상 소요되는 시간이 경과한 때에 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 알게 된 것으로 추인하여 책임질 수 없는 사유가 소멸하였다고 봄이 상당하다고 할 것이지만, 이 경우 ‘당해 판결이 있었던 사실을 알게 된 것’과 더불어 ‘판결의 경위에 대하여 알아볼 만한 특별한 사정’이 인정되어야 한다.  당사자가 다른 소송의 재판절차에서 송달받은 준비서면 등에 당해 사건의 제1심 판결문과 확정증명원 등이 첨부된 경우에는 위의 특별한 사정을 인정할 수 있고, 제1심판결이 있었던 사실을 알게 된 후 대처방안에 관하여 변호사와 상담을 하거나 추완항소 제기에 필요한 해외거주증명서 등을 발급받은 경우에도 마찬가지이다. 그러나 유체동산 압류집행을 당하였다는 등의 사정만으로는 위의 특별한 사정을 인정하기 어렵고, 나아가 채권추심회사 직원과의 통화 과정에서 사건번호 등을 특정하지 않고 단지 ‘판결문에 기하여 채권추심을 할 것이다.’라는 이야기를 들은 경우에도 당해 제1심판결이 있었던 사실을 알았다거나 위의 특별한 사정이 인정된다고 볼 수 없다.  [2] 제1심법원이 소장부본과 판결정본 등을 공시송달의 방법으로 피고 갑에게 송달하였고, 그 후 원고 을 주식회사가 제1심판결에 기하여 갑의 예금채권 등을 압류ㆍ추심하여 갑이 제3채무자인 병 신용협동조합으로부터 ‘법원의 요청으로 계좌가 압류되었습니다.’는 내용과 채권압류 및 추심명령의 사건번호와 채권자가 기재된 문자메시지를 받았는데, 그로부터 2달이 지나 갑이 제1심판결정본을 영수한 후 추완항소를 제기한 사안에서, 갑이 병 신용협동조합으로부터 계좌가 압류되었다는 내용과 채권압류 및 추심명령의 사건번호와 채권자만 기재되어 있을 뿐 제1심판결에 관한 내용이 전혀 언급되어 있지 않은 문자메시지를 받았다는 사정만으로는 제1심판결이 있었던 사실을 알았다거나 사회통념상 그 경위를 알아볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 갑이 제1심판결정본을 영수한 날로부터 2주일 내에 제기된 추완항소는 적법한데도, 이와 달리 본 원심판결에 대법원 판례에 상반되는 판단을 한 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제173조 제1항 [2] 민사소송법 제173조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다43533 판결 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다21222 판결 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다19430 판결 대법원 2018. 9. 13. 선고 2018다25670 판결 대법원 2019. 9. 9. 선고 2019다217179 판결 대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다17836 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 성신건철산업 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대송 담당변호사 윤호석) 【원심판결】 수원지법 2020. 9. 8. 선고 2019나8891 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 가. 원심판결 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 제1심법원은 피고에 대한 소장부본 등을 공시송달의 방법으로 송달하여 변론을 진행한 후 2009. 12.경 원고 승소판결을 선고하였고, 그 판결정본 역시 2010. 1.경 공시송달의 방법으로 피고에게 송달되었다.  2) 원고는 이 사건 제1심판결에 기하여 2019. 6.경 피고가 소외 장안신용협동조합을 포함한 제3채무자들에 대하여 갖는 예금채권 등을 압류ㆍ추심하는 취지의 수원지방법원 2019타채9800호 채권압류 및 추심명령을 받았고, 피고는 2019. 7. 2. 소외 장안신용협동조합으로부터 ‘금일 수원지방법원 요청으로 계좌 압류되었습니다. 사건번호: 2018타채9800, 채권자: 주식회사 성신건철산업(원고), 법원전화번호: 0312101214’라는 내용의 문자메시지를 받았다.  3) 피고는 2019. 9. 17. 위 채권압류 및 추심명령 사건 기록에 대해 열람 및 복사를 한 후, 2019. 9. 30. 이 사건 제1심판결정본을 영수하였고, 2019. 10. 1. 이 사건 추완항소장을 제출하였다.  나. 원심은, 피고가 2019. 7. 2. 문자메시지를 받고 자신을 채무자로 한 판결이 있었던 사실을 알게 되었고 적어도 그 무렵에는 사회통념상 그 경위에 대하여 알아볼 만한 특별한 사정이 있다고 인정할 수 있다고 보아, 그로부터 2주일이 지나 제기된 이 사건 추완항소는 그 경위에 대해 알아보는 데 통상 소요되는 시간이 경과한 후에야 제기된 것이어서 부적법하다고 판단하였다. 그 판단의 근거로 피고가 당해 판결이 있었던 사실을 알았고 사회통념상 그 경위에 대하여 당연히 알아볼 만한 특별한 사정이 있었다고 인정되는 경우에는 그 경위에 대하여 알아보는 데 통상 소요되는 시간이 경과한 때에 그 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 알게 된 것으로 추인하여 그 책임질 수 없는 사유가 소멸하였다고 봄이 상당하다고 한 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다43533 판결을 들었다.  2. 판단 가. 소장부본과 판결정본 등이 공시송달의 방법에 의하여 송달되었다면 특별한 사정이 없는 한 피고는 과실 없이 그 판결의 송달을 알지 못한 것이고, 이러한 경우 피고는 그 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 불변기간을 준수할 수 없었던 때에 해당하여 그 사유가 없어진 후 2주일 내에 추완항소를 할 수 있다. 여기에서 ‘사유가 없어진 후’라고 함은 당사자나 소송대리인이 단순히 판결이 있었던 사실을 안 때가 아니고 나아가 그 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 안 때를 가리키는 것이다. 그리고 다른 특별한 사정이 없는 한 통상의 경우에는 당사자나 소송대리인이 그 사건 기록을 열람하거나 또는 새로이 판결정본을 영수한 때에 비로소 그 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 알게 되었다고 보아야 한다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다19430 판결 등 참조).  다만 피고가 당해 판결이 있었던 사실을 알았고 사회통념상 그 경위에 대하여 당연히 알아볼 만한 특별한 사정이 있었다고 인정되는 경우에는 그 경위에 대하여 알아보는 데 통상 소요되는 시간이 경과한 때에 그 판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 알게 된 것으로 추인하여 그 책임질 수 없는 사유가 소멸하였다고 봄이 상당하다고 할 것이지만(원심이 원용한 위 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다43533 판결 참조), 이 경우 ‘당해 판결이 있었던 사실을 알게 된 것’과 더불어 ‘판결의 경위에 대하여 알아볼 만한 특별한 사정’이 인정되어야 함은 판결의 취지상 분명하다.  따라서 당사자가 다른 소송의 재판절차에서 송달받은 준비서면 등에 당해 사건의 제1심 판결문과 확정증명원 등이 첨부된 경우에는 위의 특별한 사정을 인정할 수 있고(대법원 2018. 9. 13. 선고 2018다25670 판결 참조), 제1심판결이 있었던 사실을 알게 된 후 그 대처방안에 관하여 변호사와 상담을 하거나 추완항소 제기에 필요한 해외거주증명서 등을 발급받은 경우에도 마찬가지이다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다21222 판결 참조). 그러나 유체동산 압류집행을 당하였다는 등의 사정만으로는 위의 특별한 사정을 인정하기 어렵고(대법원 2019. 9. 9. 선고 2019다217179 판결 참조), 나아가 채권추심회사 직원과의 통화 과정에서 사건번호 등을 특정하지 않고 단지 “판결문에 기하여 채권추심을 할 것이다.”라는 이야기를 들은 경우에도 당해 제1심판결이 있었던 사실을 알았다거나 위의 특별한 사정이 인정된다고 볼 수 없다(대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다17836 판결 참조).  나. 앞서 본 이 사건의 경위를 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 소외 장안신용협동조합으로부터 ‘법원의 요청으로 계좌가 압류되었다.’는 내용만 있을 뿐(채권압류 및 추심명령의 사건번호와 채권자만 기재되어 있었다) 이 사건 제1심판결에 관한 내용이 전혀 언급되어 있지 않은 문자메시지를 받았다는 사정만으로는 이 사건 제1심판결이 있었던 사실을 알았다거나, 사회통념상 그 경위를 알아볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. 따라서 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건 추완항소는 피고가 이 사건 제1심판결정본을 영수한 날로부터 2주일 내에 제기되어 적법하다고 보여진다.  그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 이 사건 추완항소가 기간을 경과하여 제기되어 부적법하다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 앞서 본 대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 잘못이 있다.  3. 결론 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   노태악(재판장) 김재형 민유숙(주심) 이동원

 나. 판단  

 이 법원에 현저한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 제1심법원이 공시송달의 방법으로 피고에게 소장 부본 등 소송서류를 송달하고 변론을 진행한 다음 2023. 1. 18. 원고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 그 판결정본 역시 공시송달의 방법으로 2023. 1. 20. 피고에게 송달된 사실, 피고는 원고가 2023. 2. 14. 서울중앙지방법원 2022가단5335346호 건물인도 사건(이하 ‘관련사건’이라 한다)에서 참고자료로 제출한 제1심판결의 판결문을 확인한 후에야 비로소 제1심판결이 공시송달의 방법으로 송달된 것임을 알게 된 사실이 인정되고, 피고가 2023. 2. 23. 이 사건 추완항소장을 제출한 사실은 기록상 명백하다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 책임질 수 없는 사유로 불변기간인 항소기간을 준수할 수 없었고, 2023. 2. 14.경이 되어서야 제1심판결이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 알게 되었으며, 그로부터 2주일 내에 추완항소를 제기하였다. 따라서 이 사건 추완항소는 적법하다. 

 

2. 기초사실  

가. 당사자들의 지위  

 1) 원고는 건축설계감리 용역업 등을 목적으로 설립된 회사로서, 중소기업기본법 제2조에서 정한 중소기업이다. 

2) 피고와 C는 1988. 11. 16. 혼인신고를 마친 부부로서 1996년 3월경 캐나다로 이민하였는데, 2013년경부터 캐나다 법원의 명령으로 별거를 하면서 캐나다에서 이혼소송을 시작하여 결국 이혼하였다. 

 

나. 피고의 C에 대한 명의신탁  

 1) 피고의 오빠인 D은 1999. 6. 25.경 피고에게 서울 F 지상 G주택 H호(이하 ‘이 사건 구주택’이라 한다)를 증여하였는데, 피고는 이 사건 구주택을 배우자인 C에게 명의신탁하여 그 무렵 C 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 

2) 위 G주택에 대하여 2000년경부터 주택건설촉진법에 따른 재건축사업이 진행되었고, 그 결과 이 사건 구주택 명의자인 C에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)이 분양되어 2004. 12. 23. C 앞으로 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기가 마쳐졌다. 
 3) 한편, 피고는 이 사건 아파트 외에 서울 I 대 152㎡, 서울 J 다세대주택 K호(이하 이 사건 아파트를 포함한 위 3개의 부동산을 통틀어 ‘이 사건 명의신탁 부동산’이라 한다)도 당시 배우자였던 C에게 명의신탁을 하였다. 

 

다. 이 사건 아파트에 대한 임대차계약  

 1) 원고는 2016. 11. 4. 이 사건 아파트 소유명의자인 C와 이 사건 아파트를 임대차보증금 280,000,000원, 차임 월 300,000원, 임대차기간 2016. 12. 5.부터 2019. 12. 4.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고와 C는 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 이후인 2019. 12. 18. 차임을 월 350,000원으로 증액하고 임대차기간을 2021. 12. 4.까지 연장하는 내용의 갱신약정서를 작성하였다. 

2) 울산에 본점이 있는 법인인 원고는 수도권에서 근무하는 직원의 주거용으로 사용하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 그 직원인 L은 2016년 12월경부터 이 사건 아파트에서 거주하다가 2019. 12. 26.경 비로소 전입신고를 하였다.

 

라. 명의신탁 해지에 따른 소유권 회복  

 1) 피고는 2017. 12. 6. 이 사건 명의신탁 부동산에 대하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하는 부동산처분금지가처분신청(서울동부지방법원 2017카합10454호)을 하였다. 위 신청에 대하여 위 법원은 2017. 12. 19. “채무자(C)는 이 사건 명의신탁 부동산에 대하여 매매, 증여, 전세권․저당권․임차권의 설정 그 밖에 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다.”는 내용의 처분금지가처분결정을 하였고, 이에 따라 이 사건 아파트에 대하여도 같은 날 처분금지가처분등기가 마쳐졌다(이하 ‘이 사건 가처분결정’ 또는 ‘이 사건 가처분등기’라 한다). 

 2) 피고는 2018. 3. 7. C를 상대로 이 사건 명의신탁 부동산에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송(서울중앙지방법원 2018가합514861호)을 제기하였다. 위 소송의 제1심법원은 2019. 11. 28. ‘C는 피고에게 이 사건 명의신탁 부동산에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.’는 판결을 선고하였다.  

 3) C는 위 제1심판결에 대하여 항소하였으나 기각되었고(서울고등법원 2021. 6. 11. 선고 2019나2057887호), 다시 상고를 제기하였으나 2021. 9. 30. 상고기각판결이 선고되었다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다249124호). 위 제1심판결이 그대로 확정됨에 따라 피고는 2022. 2. 25. 이 사건 명의신탁 부동산에 관하여 피고 앞으로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 마쳤다. 

 

마. 이 사건 아파트에 대한 인도청구 

 1) 피고는 2022. 11. 7. 원고를 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구하는 관련사건 소송을 제기하였고, 위 소송의 제1심법원은 2023. 3. 28. ‘원고는 피고로부터 280,000,000원에서 이 사건 아파트에 관하여 임차인으로서 부담하는 채무액을 공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 피고에게 이 사건 아파트를 인도하라’는 판결을 선고하였다(서울중앙지방법원 2022가단5335346호). 

 

2) 피고는 위 제1심판결에 대하여 항소하여 현재 항소심 계속 중에 있다(서울중앙지방법원 2023나21626호).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 10호증, 을 제3, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

3. 당사자들의 주장 

가. 원고  

 1) 피고는 이 사건 아파트를 배우자였던 C에게 명의신탁하면서 임대차 계약의 체결을 비롯한 포괄적 관리권한을 부여하였다. 따라서 C는 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제8조의 특례에 따라 이 사건 아파트의 대외적 소유자일 뿐만 아니라 피고와의 대내적 관계에서도 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한을 가지고 있다. 

 2) 피고는 원고가 이 사건 아파트에 관하여 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 이후에 비로소 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계한다. 

 

3) 설령 원고가 전입신고를 통하여 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것이 이 사건 가처분결정에 위배되는 처분행위라고 가정하더라도, 이를 근거로 위 명의신탁에서 비롯된 외관을 신뢰한 원고의 이 사건 청구에 응하지 않는 것은 신의칙에 반한다. 

 

나. 피고  

 1) 피고는 C에게 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 부여한 사실이 없고, C가 이 사건 임대차계약 체결을 비롯하여 이 사건 아파트에 대한 관리권한을 행사한 사실에 대하여 전혀 알지 못하였다. 

 2) 원고 직원 L은 이 사건 아파트에서 퇴거하였다. 이로써 원고는 이 사건 아파트에 대한 점유를 상실하였으므로, 주택임대차보호법상 대항력을 잃게 되었다. 

 

3) 원고가 피고에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부는 이 사건 가처분등기일자와 위 대항력 발생시기의 선후에 따라 결정되어야 한다. 피고는 2017. 12. 19. 이 사건 가처분등기를 마치고 본안소송을 통하여 소유권이전등기까지 마쳤으나, 원고는 직원 L의 전입신고(2019. 12. 26.) 다음 날 2019. 12. 27. 비로소 대항력을 취득하였으므로, 원고는 피고에게 이 사건 임대차 계약으로 대항할 수 없고, 피고가 임대인 지위를 승계한다고 볼 수 없다. 

 

4. 판단  

 가. C에게 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 있었는지 여부  

 1) 관련 법리  

 부동산실명법 제8조 제2호는 ‘배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우’로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 그 명의신탁약정과 그 약정에 기하여 행하여진 물권변동을 무효로 보는 위 법률 제4조 등을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. 부동산실명법 제8조 제2호의 문언 상 명의신탁 약정에 따른 명의신탁 등기의 성립 시점에 부부관계가 존재할 것을 요구하고 있을 뿐 부부관계의 존속을 그 효력 요건으로 삼고 있지 아니한 점, 위 규정에 따라 일단 유효한 것으로 인정된 부부간 명의신탁에 대하여 그 후 배우자 일방의 사망 등으로 부부관계가 해소되었음을 이유로 이를 다시 무효화하는 별도의 규정이 존재하지 아니하는 점, 부부간 명의신탁이라 하더라도 조세포탈 등 목적이 없는 경우에 한하여 위 규정이 적용되는 것이므로 부부관계가 해소된 이후에 이를 그대로 유효로 인정하더라도 새삼 부동산실명법의 입법 취지가 훼손될 위험성은 크지 아니한 점 등에 비추어 보면, 위 규정에 따라 부부간 명의신탁이 일단 유효한 것으로 인정되었다면 그 후 배우자 일방의 사망으로 부부관계가 해소되었다 하더라도 그 명의신탁약정은 여전히 유효하게 존속한다고 보아야 한다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2011다99498 판결 등 (참조). 배우자 일방의 사망과 이혼은 부부관계가 해소된다는 점에서 다를 바 없으므로, 이러한 법리는 이혼으로 부부관계가 해소된 경우에도 그대로 적용된다. 

대법원 2013. 1. 24. 선고 2011다99498 판결 [소유권이전등기][공2013상,385] 【판시사항】 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제2호에 따라 부부간 명의신탁이 일단 유효한 것으로 인정된 후 배우자 일방의 사망으로 부부관계가 해소된 경우, 명의신탁약정이 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속하는지 여부(적극)  【판결요지】 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제8조 제2호는 ‘배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우’로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 그 명의신탁약정과 그 약정에 기하여 행하여진 물권변동을 무효로 보는 위 법률 제4조 등을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. 명의신탁을 받은 사람이 사망하면 그 명의신탁관계는 재산상속인과의 사이에 그대로 존속한다고 할 것인데, 부동산실명법 제8조 제2호의 문언상 명의신탁약정에 따른 명의신탁등기의 성립 시점에 부부관계가 존재할 것을 요구하고 있을 뿐 부부관계의 존속을 그 효력 요건으로 삼고 있지 아니한 점, 부동산실명법상 제8조 제2호에 따라 일단 유효한 것으로 인정된 부부간 명의신탁에 대하여 그 후 배우자 일방의 사망 등으로 부부관계가 해소되었음을 이유로 이를 다시 무효화하는 별도의 규정이 존재하지 아니하는 점, 부부간 명의신탁이라 하더라도 조세포탈 등 목적이 없는 경우에 한하여 위 조항이 적용되는 것이므로 부부관계가 해소된 이후에 이를 그대로 유효로 인정하더라도 새삼 부동산실명법의 입법 취지가 훼손될 위험성은 크지 아니한 점 등에 비추어 보면, 부동산실명법 제8조 제2호에 따라 부부간 명의신탁이 일단 유효한 것으로 인정되었다면 그 후 배우자 일방의 사망으로 부부관계가 해소되었다 하더라도 그 명의신탁약정은 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속한다고 보아야 한다.  【참조조문】 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제2호 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 신만성 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이영준 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2011. 9. 16. 선고 2010나4273 판결 【주 문】 원심판결 중 원심판결 별지 목록 제2 내지 4부동산의 점유·사용으로 인한 부당이득반환 청구 부분을 제외한 나머지 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 1. 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 가. 상고이유 제1, 2점에 관하여 당사자가 부주의 또는 오해로 인하여 명백히 간과한 법률상의 사항이 있거나 당사자의 주장이 법률상의 관점에서 보아 불명료 또는 불완전하거나 모순이 있는 경우, 법원은 적극적으로 석명권을 행사하여 당사자에게 의견진술의 기회를 부여하여야 하고, 만일 이를 게을리한 채 당사자가 전혀 예상하지 못하였던 법률적 관점에 기한 재판으로 당사자 일방에게 불의의 타격을 가하였다면 석명 또는 지적의무를 다하지 아니하여 심리를 제대로 하지 아니한 것으로서 위법하다( 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결). 한편 민사소송에서 법원은 당사자가 청구하지 아니한 사항에 대하여는 판결하지 못하고, 그 청구는 청구원인에 의하여 특정되는 것이다( 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다46647 판결).  원심판결 이유 및 기록에 의하면, ① 원고는 제1심에서 자신의 처인 망 소외 1에게 이 사건 각 부동산(원심판결 별지 목록 제5 내지 8부동산에 관하여는 그 중 각 1/2지분에 한한다. 이하 이 사건 각 부동산은 원심판결 별지 목록 기재 순번에 따라 단순히 ‘이 사건 제○부동산’이라 한다)을 명의신탁하였다고 주장하며, 망인의 권리의무를 단독으로 상속한 피고(망인이 이혼한 전남편과 사이에 낳은 아들이다. 원고는 고의로 망인을 살해하여 민법 제1004조 제1호에 따라 그 상속인이 될 수 없었다)를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하였고, 제1심은 원고의 이 부분 청구를 모두 인용한 사실, ② 원심은 원고 및 피고 소송대리인에게, ‘ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제8조 제2호는 부부간 명의신탁에 관한 특례를 규정하고 있는바, 가사 원고와 망인 사이에 명의신탁약정이 체결되었고 그 약정이 유효하다 하더라도 망인의 권리의무를 단독으로 상속한 피고와 사이에도 그 약정이 여전히 유효하게 존속하는지 여부’에 관한 석명준비명령을 발령한 사실, ③ 이에 원고 소송대리인은 ‘명의신탁을 받은 사람이 사망하면 그 명의신탁관계는 그 재산상속인과의 사이에 존속하는 것이고, 이는 명의신탁자가 명의수탁자를 살해하여 상속 결격사유에 해당하는 경우에도 동일하게 보아야 한다’는 취지로 답변하는 한편, 이와 달리 이 사건 명의신탁약정이 무효로 인정될 경우에 대비하여 원고가 이른바 ‘매도인이 선의인 계약명의신탁’이라고 주장하는 이 사건 제1, 5 내지 8부동산에 관하여는 망인에게 제공한 부동산 매수자금 상당의 부당이득반환을 구하고, 이른바 ‘3자간 등기명의신탁’이라고 주장하는 이 사건 제2부동산에 관하여는 매도인을 대위하여 망인 명의 등기의 말소등기절차 내지는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하고, 이른바 ‘양자간 명의신탁’이라고 주장하는 이 사건 제3, 4부동산에 관하여는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 예비적 청구를 추가한 사실, ④ 원심은, 원고가 원심에서 주위적 청구로 종전의 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구와 선택적으로 원고와 망인 사이의 명의신탁약정이 무효로 됨에 따른 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 추가하였다고 보아, 원심에서 추가된 선택적 청구에 따라 피고는 원고에게 이 사건 각 부동산에 관하여 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 선고한 사실을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞서 본 석명권의 행사 범위에 관한 법리에 비추어 보면, 원심이 부부 사이인 원고와 망인 사이에 이루어진 이 사건 명의신탁약정이 망인의 사망에 따라 그 명의수탁자의 지위를 승계한 피고와의 사이에도 여전히 유효하다고 본 원고의 주장이나 제1심의 판단에 의문을 품고(다만 이러한 의문이 법리적으로 타당하지 아니함은 아래 직권판단 부분에서 보는 바와 같다), 이에 관하여 판단하기에 앞서 적극적으로 석명권을 행사하여 당사자에게 의견진술의 기회를 부여한 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 석명권 행사의 한계를 일탈한 잘못이 없다.  한편 앞서 본 사실관계에 의하면, 원고는 원심에서 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구라는 종전 청구를 그대로 유지하면서, 명의신탁약정이 무효로 인정될 경우에 대비하여 부동산 매수자금 상당의 부당이득반환을 구하거나 매도인을 대위하거나 직접 망인 명의 등기의 말소등기절차 내지는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 예비적 청구를 추가하였을 뿐 원심판단과 같이 원고와 망인 사이의 명의신탁약정이 무효로 됨에 따른 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 주위적 청구에 선택적으로 추가한 바 없음을 알 수 있다. 따라서 원심은, 원고의 피고에 대한 소유권이전등기청구에 관하여는 당사자가 주장한 청구에 관하여는 심판하지 아니하고, 주장하지 아니한 청구에 관하여 심판함으로써 처분권주의를 위반하는 잘못을 범하였다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 이 부분 상고이유의 주장은 이유 있다.  나. 상고이유 제3, 4점에 관하여 원심은, 원심이 채용한 증거들에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 망인에게 이 사건 각 부동산을 명의신탁한 사실이 인정된다고 판단하였다.  한편 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 소외 2가 제1심에서 ‘원고가 안산에 있는 땅과 수자원공사에서 나온 보상금으로 모텔 신축자금을 조달한 것으로 알고 있다’는 취지로 증언한 사실, 원심은 이 사건 각 부동산에 관한 명의신탁 사실을 인정하면서 소외 2의 증언을 사실인정의 자료로 사용한 사실, 소외 2는 그 후 위 증언과 관련하여 ‘사실은 모텔 신축자금의 출처에 대해 알지 못했음에도 불구하고 자신의 기억에 반하는 허위의 진술을 하였다’는 공소사실로 약식 기소된 사실을 알 수 있다.  그런데 소외 2의 증언을 제외한 원심이 적법하게 채택한 나머지 증거들에 비추어 보더라도 명의신탁에 관한 원심의 사실인정이 달라질 개연성은 없다고 할 것이므로, 원심의 사실인정과 판단에 상고이유의 주장과 같이 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 명의신탁에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 보이지 않는다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다.  다. 상고이유 제5점에 관하여 원고와 망인 사이의 명의신탁약정이 무효로 됨에 따라 피고가 이 사건 각 부동산 자체를 부당이득하였음을 전제로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 인용한 원심판결이 처분권주의 원칙에 위반하여 파기되어야 함은 앞서 본 바와 같다. 따라서 명의신탁 무효에 따른 신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 당부를 다투는 이 부분 상고이유의 주장은 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.  라. 상고이유 제6점에 관하여 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 이 사건 각서의 기재만으로는 원고가 망인에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 명의신탁자로서의 권리를 포기하였다고 인정하기 어렵다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.   마. 상고이유 제7점에 관하여 이 부분 상고이유의 주장은 원심 변론종결 시까지 주장하지 않았던 사유를 상고심에 이르러 비로소 주장하는 것으로서 적법한 상고이유가 되지 못한다.  바. 상고이유 제8점에 관하여 원심은, 원고와 망인 사이의 이 사건 각 부동산에 관한 명의신탁약정이 무효로 된 이상 피고는 원고에게 이 사건 제2 내지 4부동산의 점유·사용에 따른 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.  망인의 사망으로 인하여 이 사건 각 부동산에 관한 명의신탁약정이 무효로 되었다고 본 원심의 판단이 법리적으로 타당하지 아니함은 아래 직권판단 부분에서 보는 바와 같으나, 명의신탁 사실 자체가 인정되는 이상 원심의 이러한 잘못은 이 부분 판결 결과에 영향을 미치지 아니하였다고 할 것이다.   이 부분 나머지 상고이유의 주장은 자유심증주의의 법리에 따른 사실심의 증거 취사선택과 사실인정을 탓하는 취지의 것으로서 적법한 상고이유가 되지 못한다.  2. 직권으로 판단한다. 부동산실명법 제8조 제2호는 ‘배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우’로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 그 명의신탁약정과 그 약정에 기하여 행하여진 물권변동을 무효로 보는 위 법률 제4조 등을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. 명의신탁을 받은 사람이 사망하면 그 명의신탁관계는 그 재산상속인과의 사이에 그대로 존속한다고 할 것인데, 부동산실명법 제8조 제2호의 문언상 명의신탁약정에 따른 명의신탁등기의 성립 시점에 부부관계가 존재할 것을 요구하고 있을 뿐 부부관계의 존속을 그 효력 요건으로 삼고 있지 아니한 점, 부동산실명법상 제8조 제2호에 따라 일단 유효한 것으로 인정된 부부간 명의신탁에 대하여 그 후 배우자 일방의 사망 등으로 부부관계가 해소되었음을 이유로 이를 다시 무효화하는 별도의 규정이 존재하지 아니하는 점, 부부간 명의신탁이라 하더라도 조세포탈 등 목적이 없는 경우에 한하여 위 조항이 적용되는 것이므로 부부관계가 해소된 이후에 이를 그대로 유효로 인정하더라도 새삼 부동산실명법의 입법 취지가 훼손될 위험성은 크지 아니한 점 등에 비추어 보면, 부동산실명법 제8조 제2호에 따라 부부간 명의신탁이 일단 유효한 것으로 인정되었다면 그 후 배우자 일방의 사망으로 부부관계가 해소되었다 하더라도 그 명의신탁약정은 사망한 배우자의 다른 상속인과의 관계에서도 여전히 유효하게 존속한다고 보아야 할 것이다.  원심은, 원고가 이 사건 각 부동산을 처인 망인에게 명의신탁한 사실, 망인은 원고에 의해 살해당했는데 남편인 원고가 민법 제1004조 제1호가 정한 상속 결격사유에 해당함에 따라 아들인 피고가 그 권리의무를 단독으로 상속한 사실을 인정한 다음, 원고와 망인 사이의 명의신탁약정은 부동산실명법 제8조 제2호가 정한 부부간 명의신탁에 해당하여 유효라고 인정하면서도, 원고와 망인의 명의수탁자로서의 지위를 승계한 피고 사이의 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조에 의하여 무효로 되었다고 판단하였다.  그러나 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고와 망인 사이의 이 사건 각 부동산에 관한 명의신탁약정은 망인의 명의수탁자로서의 지위를 그대로 승계한 피고와의 사이에서도 여전히 유효하게 존속한다고 할 것이므로, 이와 달리 원고와 피고 사이의 명의신탁약정이 무효로 되었음을 전제로 원고의 피고에 대한 이 사건 각 부동산 자체에 대한 부당이득반환청구를 인용한 원심판결에는 부동산실명법 제8조 제2호가 정한 부부간 명의신탁약정의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 원심판결 중 이에 해당하는 부분은 이 점에 있어서도 그대로 유지될 수 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 이 사건 제2 내지 4부동산의 점유·사용으로 인한 부당이득반환 청구 부분을 제외한 나머지 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박병대(재판장) 양창수 고영한 김창석(주심)

 

2) 판단  

 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고와 C 사이의 이 사건 아파트에 관한 명의신탁은 ‘배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우’로서 부동산실명법 제8조 제3호에 따라 유효하게 성립된 것으로 인정된다. 따라서 C는 이 사건 임대차계약을 체결한 2016. 11. 4.경 대외적으로 이 사건 아파트의 완전한 소유자의 지위에 있으므로, 이 사건 아파트에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진다. 

 

나. 원고의 대항력 상실 여부  

 앞서 본 바와 같이 원고 직원 L이 2016년 12월경부터 주민등록을 마친 채 이 사건 아파트에서 거주하다가 2019. 12. 26. 이 사건 아파트에 전입신고를 마쳤으므로, 원고는 그 다음날인 2019. 12. 27. 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다. 이에 대하여 피고는 L이 이 사건 아파트에서 퇴거하였으므로 원고가 대항력을 상실
하였다고 주장하나, 을 제6, 8, 11호증의 각 기재만으로는 L이 이 사건 아파트에 대한 점유를 실제로 상실하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 

 

다. 피고의 임대인 지위 승계 여부  

 1) 관련 법리  

 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다(대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802, 65819 판결 등 참조). 

대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802, 65819 판결 [건물등철거·매매대금][공2003.4.15.(176),912] 【판시사항】 [1] 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 경우, 그 이후에 그 지상건물을 등기한 임차인의 제3자에 대한 임대차의 효력 발생 여부 (소극)  [2] 처분금지가처분등기의 효력 및 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지 여부의 판단기준 【판결요지】 [1] 민법 제622조 제1항은 '건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.'고 규정하고 있는바, 이는 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다.  [2] 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이 때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다.  【참조조문】 [1] 민법 제622조 제1항[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제714조(현행 민사집행법 제300조 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 1965. 12. 21. 선고 65다1655 판결(집13-2, 민290) [2] 대법원 1982. 10. 12. 선고 82다129 판결(공1982, 1078) 대법원 1993. 2. 19.자 92마903 전원합의체 결정(공1993하, 1055) 【전 문】 【원고(반소피고),피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김공식) 【피고(반소원고),상고인】 피고 (소송대리인 변호사 박요찬) 【원심판결】 창원지법 2000. 10. 19. 선고 2000나1550,8469 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 민법 제622조 제1항은 '건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.'고 규정하고 있는바, 이는 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다 ( 대법원 1965. 12. 21. 선고 65다1655 판결 참조). 한편, 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고( 대법원 1993. 2. 19.자 92마903 전원합의체 결정 참조), 이 때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다고 할 것이다( 대법원 1982. 10. 12. 선고 82다129 판결 참조).  기록에 의하면, 이 사건 토지는 원래 소외인의 소유이었는데, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)는 1996. 4. 6. 창원지방법원 거창지원으로부터 처분금지의 가처분결정을 받고 같은 달 9. 그 기입등기를 마친 사실, 원고는 그 후 위 소외인을 상대로 소유권이전등기청구의 본안소송을 제기하여 1997. 11. 14. 승소확정판결을 받은 다음, 1998. 8. 28. 그 이전등기를 마친 사실, 한편 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)는 위 가처분의 기입등기가 경료된 후인 1996. 7. 15. 이 사건 토지상의 건물에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 피고가 위 소외인으로부터 이 사건 토지를 임차하고 그 지상에 이 사건 건물을 신축함으로써 이를 원시취득하였다고 하더라도, 그 건물의 보존등기를 하기 이전에 이미 이 사건 토지에 관하여 처분금지가처분등기를 마친 원고에 대하여는 그 토지임대차의 효력이 생기지 아니한다고 할 것이다.  같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 판단유탈이나 심리미진, 채증법칙 위배, 사실오인 또는 처분금지가처분의 효력 및 민법 제622조에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   윤재식(재판장) 변재승(주심) 이규홍

 

2) 판단  

 원고는 L이 이 사건 아파트에 전입신고를 한 다음 날인 2019. 12. 27. 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 사실, 피고는 그 이전인 2017. 12. 19. 이 사건 아파트에 관하여 C를 가처분채무자로 한 이 사건 가처분등기를 마쳤고, 본안소송에서 승소판결이 확정되어 2022. 2. 25. 이 사건 아파트에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 피고 명의 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다.

    앞서 인정한 사실, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 원고 직원 L이 2019. 12. 26. 이 사건 아파트에 전입신고를 함으로써 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것은 그 이전에 이루어진 이 사건 가처분결정에 저촉되는 처분행위에 해당하고, 따라서 가처분채권자인 피고에 대한 관계에서 효력이 없다고 봄이 타당하다. 따라서 피고가 이 사건 임대차계약상 임대인 지위를 승계한다고 볼 수 없다.

 

    ① 임차주택에 대하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기에 기하여 본등기가 경료된 경우, 임차인이 양수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부는 대항요건이 가등기 시점보다 먼저 구비되었는지 여부에 의하여 판단하여야 한다. 소유권 취득의 효력이 가등기 시에 소급하는 것은 아니지만, 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과가 있기 때문이다(대법원 1984. 2. 14. 선고 83다카2131 판결 등 참조). 이와 같은 법리는 임차주택에 관한 처분금지가처분등기에 기하여 소유권이전등기가 경료된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 처분금지가처분등기의 경우에도 본안승소 확정판결을 받는 때에는 가등기와 마찬가지로 순위보전의 효력을 가지기 때문이다. 따라서 원고가 피고에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부는 이 사건 가처분등기일자와 대항력 발생시기의 선후에 따라 결정되어야 한다. 

대법원 1984. 2. 14. 선고 83다카2131 판결 [가옥명도][집32(1)민,90;공1984.4.15.(726) 510] 【판시사항】 가. 구 주택임대차보호법 (1981.3.5. 법률 제3379호) 부칙 제2항 단서에 의한 임차권의 대항력의 범위 나. 주택임대차보호법 시행전에 경료된 가등기에 기하여 그 뒤 본등기를 경료한 자를 동법부칙 제2항 단서 소정의 동법 시행전 물권취득자로 취급할 것인지 여부  다. 주택임대차보호법 시행전에 가등기권자와 가등기전에 입주한 임차권자간의 동법 시행후의 대항력 관계  【판결요지】 가. 구 주택임대차보호법 (1981.3.5. 법률 제3379호) 부칙 제2항 단서는 동법 시행전에 체결된 미등기의 임대차라고 할지라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 동법 제3조에 따라 제3자에 대하여 이를 대항할 수 있다는 것이고 동법 시행전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 물권취득시기가 동법 제3조 소정의 임대차효력발생 시기보다 앞이거나 뒤이거나에 관계없이 임대차의 효력으로서 대항할 수 없다는 취지라고 풀이함이 타당하다.  나. 구 주택임대차보호법(1981.3.5 법률 제3379호) 시행전에 부동산등기법 제2조 소정의 물권등 취득에 관한 순위보전의 가등기를 경료한 자가 동법시행후 본등기를 경료한 경우에 물권등 취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오므로 위와 같은 가등기권리자는 동법 부칙 제2항 단서에 규정된 동법 시행전에 물권을 취득한 자와 동일하게 보아야 할 것이다.  다. 임대차보호법 시행전에 임차건물에 대하여 가등기를 경료한 후 본등기를 경료한 원고와 위 가등기전에 동 건물에 관하여 채권전세계약을 맺고 입주하여 전입신고를 마친 피고간에 있어서, 원고의 가등기는 주택임대차보호법 시행전에 경료된 것이 분명하므로 같은법 부칙 제2항 단서에 규정된 물권취득자와 동일하게 보아야 할 것이고 피고들은 같은법 시행으로 인하여 그 법 시행전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대해서 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는 것은 아니므로 피고로서는 임차보증금의 반환을 내걸어 원고의 건물명도청구를 거부할 수 없다.  【참조조문】 가.구 주택임대차보호법(1981.3.5 법률 제3379호) 제3조 제1항 나.다. 구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호)부칙 제2항, 부동산등기법 제3조, 제6조 제2항 【전 문】 【원고, 상고인】 망 소외인의 소송수계인 원고 1 외 4인 소송대리인 변호사 김정웅 【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 【원심판결】 서울고등법원 1983.10.6. 선고 82나4230,4231 판결 【주 문】 원심판결 중 피고들에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 1. 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 부칙 제2항에 의하면, 이 법은 이 법시행후 체결되거나 갱신된 임대차에 이를 적용한다. 다만 제3조의 규정은 이 법시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 이 법 시행전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다고 규정하고 있다.  위 단서는 주택임대차보호법 시행전에 채결된 미등기의 임대차라고 할지라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 같은법 제3조에 따라 제3자에 대하여 이를 대항할 수 있으나, 다만 위 법시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 물권취득시기가 같은법 제3조 소정의 임대차 효력발생 시기보다 앞이거나 뒤이거나에 관계없이 임대차의 효력으로서 대항할 수 없다는 취지라고 풀이함이 타당하다.  만일 이와 달리 같은법 시행전에 취득한 물권이라도 그 취득시기가 같은법 제3조 소정의 임대차 효력발생 시기보다 뒤인 때에는 임대차의 효력에 우선 당한다고 풀이하게 되면 위 부칙 제2항 단서의 후단을 둔 의미가 없을 뿐 아니라, 주택임대차보호법 시행전에 있어서 등기가 없는 임대차의 임차인은 그 임대차 성립후에 물권을 취득한 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 없었던 것인데 위법의 시행으로 위와 같은 물권자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있게 된다면 결과적으로 물권자는 미등기임차인에 대하여 가지고 있었던 우선적 효력을 소급하여 상실하는 결과가 되어 부당하다.  그리고 주택임대차보호법 시행 전에 부동산등기법 제2조 소정의 물권등 취득에 관한 순위보전의 가등기를 경료한 자가 같은법 시행후 본등기를 경료한 경우에 물권등 취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오므로 위와 같은 가등기권자는 위 주택임대차보호법부칙 제2항 단서에 규정된 같은법 시행 전의 물권을 취득자와 동일하게 보아야 할 것이다 .  2. 이 사건에서 원심판결은 원고들의 피상속인인 망 소외인이 원심판결 별지 제1 내지 4 목록기재 건물에 대하여 1980.8.19 소유권이전청구권보전의 가등기를 마친후 1981.12.15 위 가등기에 기한 본등기를 마친 사실과 피고 1, 피고 2, 피고 3은 위 가등기가 되기전에 위 건물의 당시 소유자와 채권적 전세계약을 체결하고 입주하여 전입신고를 마친 사실을 인정한 후, 위 피고들은 주택임대차보호법에 의하여 위 임대차의 효력을 주장할 수 있으므로 각 임대차보증금을 반환받을 때까지 원고들의 이 사건 명도청구를 거부할 수 있다고 판단하고 있다.  그러나 원심 확정사실에 의하면, 망 소외인의 가등기는 주택임대차보호법 시행전에 경료된 것이 분명하므로 위 가등기에 기한 본등기가 같은법 시행후에 경료되었다고 하여도 같은법 부칙 제2항 단서에 규정된 같은법 시행전의 물권취득자와 동일하게 보아야 할 것이고, 이와 같이 본다면 가등기경료일자가 비록 위 피고들의 전세입주 및 전입신고 일자보다 뒤라고 할지라도 위 피고들은 망 소외인의 소송수계인인 원고들에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없음이 앞에 설시한 이치에 비추어 명백하다.  결국 원심판결은 주택임대차보호법 부칙 제2항 단서 규정의 해석을 그르친 위법이 있고 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당하므로 이점에 관한 논지는 이유있다.  3. 그러므로 원심판결중 피고 1, 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이성렬(재판장) 이일규 전상석 이회창

 

    ② 이에 대하여 원고는, 주택임대차보호법상 주민등록 또는 전입신고는 임차인의 일방적 행위에 의하여 이루어지는 행정적 신고절차에 불과하므로, 원고가 이 사건 가처분등기 이후 이 사건 임대차의 대항력을 갖추기 위하여 전입신고 절차를 밟은 것이 가처분채무자의 처분행위에 해당하지 않는다고 주장한다. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로(대법원1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참조), 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법을 요건으로 하여 주택의 임대차에 등기된 물권에 준하는 대항력을 인정하고 있는 점, 주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 최우선변제특권의 요건으로 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖출 것을 정하고 있는데, 위와 같은 대항요건을 갖춘 소액임차인은 향후 환가절차에서 보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받게 되어 결과적으로 가처분채무자인 임대인의 처분행위가 강제되거나 가처분채무자의 처분행위로 의제되는 조치가 수반될 것을 예정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 임차인이 전입신고를 마쳐 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는 것이 가처분채무자의 처분행위에 해당하지 않는다고 보기 어렵다. 

대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 [배당이의][공1996.6.1.(11),1524] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법에 따른 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준 [2] 임차인이 현관문에 부착된 표시대로 주민등록을 한 결과 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 없다고 한 사례  [3] 집행채권액을 확정함이 없이, 단지 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 그 임차인의 배당금을 배당이의자에게 배당한 원심판결을 파기한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.  [2] 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.  [3] 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자가 임차인에게 배당표가 작성되자 이에 대해 배당이의를 한 경우, 그 강제경매신청자의 채무명의상 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고, 그 강제경매신청자가 배당표에서 임차인에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 임차인이 대항력이 없다는 이유로 임차인에게 배당된 액수 전액을 강제경매신청자에게 배당하여야 한다고 판시한 원심판결을, 이유불비를 이유로 파기한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 민사소송법 제193조, 제590조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) [1] 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결(공1989, 1161) 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결(공1995상, 64) [2] 대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카18648 판결(공1990, 1344) 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결(공1995하, 3126) 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결(공1996상, 1064) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 1995. 10. 27. 선고 95나20552 판결 【주문】 원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조).   그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여, 서울지방법원 의정부지원 94타경982호 강제경매 사건의 목적이 된 이 사건 주택은 반지하층을 포함하여 총 6세대로 구성된 1동 건물의 일부인데, 위 건물은 등기부상 지층 101, 102호, 1층 101, 102호, 2층 201, 202호로 등재되어 있으나 위 건물에 설치된 편지함과 각 세대 현관문에는 반지하층이 101, 102호로, 지상1층이 201, 202호로, 지상 2층이 301, 302호로 각 표시된 사실, 피고는 1992. 9. 18. 이 사건 주택의 소유자인 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 보증금 23,000,000원, 임차기간 1992. 9. 30.부터 1년간 임차하기로 하는 내용으로 계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 1992. 10. 14. 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재되게 한 후 1993. 10. 8.경 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실을 인정하고, 이 사건 주택의 실제 표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로 근저당권자들과 지방세 교부청구권자에게 배당한 나머지 배당금 22,040,029원은 강제경매 신청자인 원고에게 배당되어야 한다고 판단하고 있다. 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택의 경매대금에서 피고가 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고( 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 참조), 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.  2. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 소외 1에 대한 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자로서 피고에게 22,040,029원을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 배당이의를 하였다는 사실만을 인정한 다음, 피고가 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 피고에게 배당된 돈 전액을 원고에게 배당하여야 한다고 판단하고 있으나, 원심으로서는 마땅히 원고의 채무명의상의 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 원고가 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고 원고가 배당표에서 피고에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 피고에게 배당된 액수 전액을 원고에게 배당하여야 한다고 판시하였으니 원심판결에는 이 점에 관한 이유불비의 위법이 있다고 하지 않을 수 없다. 상고이유는 이 점을 지적하는 한도 내에서 이유 있다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

 

라. 피고의 신의칙 위반 여부

 

앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 아파트를 임차한 때로부터 3년이 지난 후 뒤늦게 전입신고를 함으로써 결과적으로 주택임대차보호법상 임차인 보호를 받지 못하게 된 점, 원고가 이 사건 아파트의 등기부상 소유명의자인 C와 체결한 이 사건 임대차계약의 유효성을 인정받는 것으로, 이 사건 아파트 명의신탁과 관련한 원고의 신뢰는 이미 충분히 보호된 점, 오히려 이 사건 아파트에 관하여 가처분등기를 마친 피고의 권리 및 신뢰를 보호할 필요가 큰 점 등을 고려할 때, 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약상 권리를 주장할 수 없는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다. 

 

마. 소결론  

 피고가 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계한다고 볼 수 없는 이상, 원고의 청구는 더 나아가 살 필필요 없이 이유 없다. 

 

5. 결론  

 원고의 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 청구를 기각한다