상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 인정한 사안

[민사] 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 인정한 사안

 

■ 사건번호

 

2024나33114(본소), 2024나33121(반소)

■ 판결의 요지

- 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 위 법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있음 

- 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 부담함 

- 임차인의 주선에도 불구하고 임대인이 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절함에 따라 임대인에 대하여 권리금 회수기회방해에 따른 손해배상책임을 인정함(임차인의 본소 청구 일부 인용, 한편 임대인은 임차인을 상대로 원상복구의무 불이행을 전제로 손해배상청구를 하였으나 그 반소 청구는 전부 기각) 

서울중앙지방법원 2024나33114(본소), 2024나33121(반소).pdf

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주       문 
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 5,520,000원 및 이에 대하여 2023. 3. 1.부터 2024. 12. 13.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
나. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구와 피고(반소원고)의 반소 청구를 모두 기각 한다.
 2. 소송 총비용은 피고(반소원고)가 부담한다.
 3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 

청구취지 및 항소취지 

1. 청구취지
가. 본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 5,520,000원1) 및 이에 대하여 2023. 3. 1.부터 이 사건 본소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 6%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

1) 원고의 청구취지 및 청구원인 변경신청서에 기재된 청구금액 ‘5,552,000원’은 제1심법원의 권리금감정촉탁결과에 비추어 ‘5,520,000원’의 오기임이 분명하므로, 위와 같이 정정하여 인정한다.

나. 반소: 원고는 피고에게 9,938,500원 및 이에 대하여 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

 2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 원고의 본소 청구를 기각한다. 원고는 피고에게 9,938,500원 및 이에 대하여 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

이       유 

 

본소와 반소를 함께 본다. 

 1. 기초사실
가. 원고는 2019. 2. 9. 피고와 사이에 서울 ○○구 C 소재 상가건물 중 1층 좌측 상가 20.9㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)에 관하여 임대차보증금을 10,000,000원으로, 차임을 월 550,000원로, 임대차기간을 2019. 3. 1.부터 2021. 2. 28.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 
나. 원고는 위 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받아 ‘D’이라는 상호의 빈티지 소품 판매점을 운영하였다.
다. 원고와 피고는 2021. 2. 24. 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금과 차임은 기존과 동일한 조건으로, 임대차기간을 2021. 3. 1.부터 2023. 2. 28.까지로 정하여 다시 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
라. 이 사건 임대차계약은 2023. 2. 28. 기간 만료로 종료되었고, 원고는 이 사건 상가의 인테리어 시설 등을 철거한 후 피고로부터 임대차보증금을 반환받고 피고에게 이 사건 상가를 인도하였다. 

 [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 1~3호증, 갑 10호증, 을 1, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 

 2. 본소 청구에 관한 판단
가. 손해배상책임의 발생
1) 관련 법리
가) 관련 규정 

[상가건물 임대차보호법]

제10조의3(권리금의 정의 등)   ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.   ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)   ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.     4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위   ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.     1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는  경우     2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가  있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우     3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우     4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급 한 경우   ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할  책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리 금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

나) 관련 판례
      상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 
한편, 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조).

 2) 구체적 판단
가) 앞서 든 증거, 갑 4~9호증, 갑 11호증, 을 3~4호증, 을 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 
① 원고는 이 사건 임대차계약 기간 만료일이 다가옴에 따라 피고에게 신규 임차인을 주선하고자 하였다. 그러나 피고는 2022. 6. 28. 원고에게 “주선하실 필요 없다 고요. 제가 그런 약속을 이행하지 않을 거니까, 약속을 한 적도 없고, 근데 왜 자꾸만 주선을 해서 나를 불편하게 만드시는 거지? 난 그것도 이해가 안 돼.”라고 말하는 등 원고의 신규 임차인 주선을 거절하였다. 
 ② 원고는 2022. 8. 1. 소외 E과 사이에 이 사건 상가에 관하여 권리금을 13,000,000원으로 정하여 ‘권리(시설) 양수ㆍ양도 계약서’를 작성하고 피고에게 임대차계약 체결을 요청하였으나, 피고는 이를 거절하였다.
 ③ ‘F’ 소속 중개인은 2022. 12. 13. 피고에게 권리금 10,000,000원을 지불하겠다는 임차인을 소개하였으나, 피고는 ‘이 사건 점포를 내놓은 사실이 없다’고 답하였다. 
 ④ 원고는 2022. 12. 22. 피고에게 ’계약 기간 만료일에 계약을 종료하길 원하고 있다‘, ’권리금 회수를 방해하는 행위를 중단하여 달라‘는 취지의 통지서를 발송하였고, 그 무렵 피고는 이를 수령하였다.
 ⑤ 원고는 2023. 1. 29. 소외 G과 권리금을 10,000,000원으로 정하여 피고에게 임대차계약 체결을 요청하였으나, 피고는 “거길 제가 쓴다니까요. 나가시면”, “거기 비워놓는다니까요, 공실로”라고 말하며 이를 거절하였다.
 ⑥ 원고는 2023. 2. 11. 소외 H과 이 사건 상가에 관하여 권리금을 15,000,000원으로 정하여 ’권리(시설) 양수ㆍ양도 계약서’를 작성하고, 피고에게 임대차계약 체결을 요청하였으나, 피고는 자신의 일정을 이유로 들어 H과 만나지 않았다.2)  

2) 비실명처리 과정에서 각주 내용 생략

나) 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 상가임대차법이 보호하는 권리금 회수 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터이므로, 2022. 8. 1.은 권리금 회수 방해금지 기간 이전인 점, ② 2022. 12. 13. 자 주선의 경우, 원고가 피고와 협의하지 않은 상태에서 F에 이 사건 상가 중개를 의뢰한 것으로 보이고, 피고는 예상치 못한 F 소속 중개인의 전화에 “이 사건 점포를 내놓은 사실이 없다”고 사실을 말하였을 뿐인 점, ③ 원고가 제출한 문자메시지, 카카오톡 대화 메시지를 살펴보더라도 2022. 8. 1. 자 및 2022. 12. 13. 자 주선의 경우 피고의 거절의사가 명확히 드러나지 않는 점 등을 종합할 때, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고의 2022. 8. 1. 자 및 2022. 12. 13. 자 주선에 대하여는 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 보기 어렵다. 

다) 그러나 위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 고려할 때, 피고는 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규 임차인이 되려는 자들과의 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 봄이 상당하다.  
① 피고는 2022. 6. 28. 원고에게 “주선하실 필요 없다고요. 제가 그런 약속을 이행하지 않을 거니까, 약속을 한 적도 없고, 근데 왜 자꾸만 주선을 해서 나를 불편하게 만드시는 거지? 난 그것도 이해가 안 돼.”라고 말하였는데, 이는 원고가 신규 임차인을 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 보인다. 
② 피고는 원고의 2023. 1. 29. 자 주선에 대하여 “거길 제가 쓴다니까요.”라고 말하면서 이를 거절하였는데, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없는바(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 참조),  피고의 위 거절 사유는 정당한 이유 없이 원고의 주선을 거절한 것에 해당한다. 
 ③ 피고는 원고의 2023. 2. 11. 자 주선 당시 자신의 일정을 이유로 신규 임차인이 되려는 H과 만나지 않았다. 당시 원고는 피고에게 ‘H이 평일이 어려우니 주말에 시간을 내달라’는 취지로 말하였으나, 피고는 평일인 24일(금요일)과 22일(대화 당일, 수요일)만을 제시하였고, 원고가 ‘월요일에 휴무 내서 오신다고 한다’고 하자 “월요일도 시간이 없다.”라고 답하였는바, 이러한 정황에 비추어 보면, 피고는 의도적으로 H과의 만남을 피한 것으로 보인다(만일 피고가 H과 만나고자 하였다면 원고의 요청에 따라 자신의 전화번호를 H에게 전달하고 일정을 조율하였을 것이라고 봄이 합리적이다). 
라) 따라서 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 피고의 권리금 회수 방해로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 

나. 손해배상책임의 범위
제1심법원의 감정인 I에 대한 권리금감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가의 권리금은 5,520,000원이고, 이는 신규 임차인들이 원고에게 지급하기로 한 권리금(13,000,000원, 10,000,000원, 15,000,000원)보다 낮은 금액이므로, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 5,520,000원을 손해배상액으로 인정한다. 
피고는 위 감정평가방법이 부당하고 원고의 권리금을 인정할 수 없다는 취지로 주장하나, 감정인의 감정 결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는바(대법원 2020. 4. 9. 선고 2016다32582 판결 참조), 위 감정결과는 유형재산을 제외하고 무형재산만을 평가한 것으로서, 거래처ㆍ신용ㆍ영업상의 노하우ㆍ건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 고려한 평가로 합리적이라 판단되고, 그 논증 과정에서 전문성이나 공정성, 객관성 결여나 감정방법의 부당성 등을 특별히 찾아보기 어렵다. 피고의 위 주장은 이유 없다.  

다. 피고의 나머지 주장에 관한 판단
1) 피고는, 원고의 권리금 회수를 방해한 적이 없으며, 원고도 2022. 12. 22. 피고에게 이 사건 임대차계약 기간이 만료하는 2023. 2. 28. 이 사건 상가를 명도하겠다고 통지하여 이에 따라 명도를 요청하였을 뿐이라는 취지로 주장한다. 그러나 원고의 위 통지서에는 ‘계약 기간 만료일에 계약을 종료하길 원하고 있다’는 기재 외에도 ‘권리금 회수를 방해하는 행위를 중단하여 달라’는 내용이 포함되어 있는바, 위 통지서는 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않고 종료하겠다는 의미로 해석될 뿐 원고가 권리금 회수를 포기하거나 피고의 권리금 회수 방해행위에 대한 책임을 묻지 않겠다는 취지로 해석될 수는 없다.
 2) 피고는, 이 사건 임대차계약 제3조에 따라 임대차기간 중 임차권 양도는 금지되므로 원고의 신규 임차인 주선을 거절한 것이라는 취지로 주장한다. 그러나 임대차기간 중 임차권 양도 금지와 임대차 종료 후 권리금 회수는 전혀 별개의 문제인바, 원고의 임대차 종료 후 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 청구에 대하여 임대차기간 중 임차권 양도 금지로 대항할 수 없으므로, 피고의 주장은 그 자체로 이유 없다. 
 3) 피고는 이 사건 임대차계약 특약사항은 ‘임대인은 권리금은 일체 인정하지 않는다’고 규정하고 있으므로, 원고는 피고에게 권리금 지급을 구할 수 없다는 취지로 주장하나, 원고는 피고에게 권리금의 지급을 구하는 것이 아니라 피고의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 것이고, 해당 특약사항에는 ‘상호 임차인간의 유ㆍ무형적 재산적 가치로 인정되는 권리금은 서로 인정한다’고 정하고 있으므로, 위 주장 역시 이유 없다.  

라. 소결론
따라서 피고는 원고에게 손해배상으로 5,520,000원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일 다음 날3)

3) 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건 물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금  회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대 인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호 법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위  및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지 체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 참조).

 

인 2023. 3. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2024. 12. 13.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 
비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[원고는 상사법정이율인 연 6%에 따른 지연손해금을 청구하나, 상법 제54조의 상사법정이율이 적용되는 ‘상행위로 인한 채무’에는 상행위로 인하여 직접 생긴 채무뿐만 아니라 그와 동일성이 있는 채무 또는 그 변형으로 인정되는 채무도 포함되나, 피고가 원고에 대하여 부담하는 위 손해배상채무는 상가임대차법이 특별한 규정한 법정책임으로서(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 참조), 법률의 규정에 의하여 발생한 법정채무일 뿐 상행위로 인한 채무와 동일성이 있는 채무라거나 그 변형으로 인정되는 채무라고 할 수 없으므로(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다41786 판결 취지 참조), 이에 대한 지연손해금에 관하여 상법 제54조의 상사법정이율을 적용할 수 없다]. 

 3. 반소 청구에 관한 판단
가. 피고의 주장
원고가 이 사건 상가를 반환하면서 원상복구를 제대로 하지 않아 피고가 직접 원상복구를 하면서 바닥 및 출입문 등 공사비용으로 3,888,500원을 지출하였고, 2024. 3.경까지 이 사건 상가를 임대하지 못하였다. 따라서 원고는 손해배상으로 피고가 지출한 공사비 3,888,500원과 이 사건 임대차계약 종료일 다음 날인 2023. 3. 1.부터 이 사건 반소제기일인 2024. 2. 14.까지 이 사건 상가의 11개월분 임료 상당액 6,050,000원(= 550,000원 × 11개월)의 합계 9,938,500원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

나. 판단 
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장․입증책임을 부담한다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결 등 참조). 이 사건에서 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 상가를 피고에게 인도하면서 원상복구를 제대로 하지 않았다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 원고가 이 사건 임대차계약 기간 만료 후 인테리어 시설 등을 철거하여 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 원고에게 임대차보증금을 전액 반환한 사실은 앞서 인정한 바와 같으며, 당시 피고가 원고에게 이 사건 상가의 원상
복구에 관하여 이의를 제기하였다는 사정을 찾아볼 수 없다.  
따라서 원고의 원상복구의무 불이행을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다. 

 4. 결  론
그렇다면, 원고의 본소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 본소 청구는 이유 없어 기각하며, 피고의 반소 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경한다.