조합원 자격을 상실한 지역주택조합의 조합원들이 기존에 납부한 분담금 반환을 구한 사안

제목 : 조합원 자격을 상실한 지역주택조합의 조합원들이 기존에 납부한 분담금 반환을 구한 사안

사건 : 창원지방법원 2026. 2. 10. 선고 2025가합10741 분담금 반환 청구의 소

내용 : 조합원 자격을 상실한 지역주택조합의 조합원들이 기존에 납부한 분담금 반환을 구한 사안으로, 조합원들의 가입 시기, 자격상실 시기에 따라 개별 조합원들에게 적용되는 규약이 달라지고, 그에 따라 공제대상인 ‘공동분담금’의 범위도 달라진다고 판단한 사안 

 

2025가합10741_판결문_검수완료.pdf

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사       건2025가합10741  분담금 반환 청구의 소
원       고 1. A
 2. B
 3. C
 4. D
 5. E
 6. F
 7. G
 8. H
 9. I
원고들 소송대리인 법무법인 제이에스, 담당변호사 최원진 

피       고K
                    소송대리인 법무법인 타임, 담당변호사 이형우
변 론 종 결2026. 1. 30.
판 결 선 고2026. 2. 10. 

주       문
1. 피고는 원고 A에게 20,960,902원, 원고 B에게 10,960,902원, 원고 C에게 8,862,746원, 원고 D에게 43,862,746원, 원고 E에게 10,960,902원, 원고 F에게 44,539,625원, 원고 G에게 10,960,902원, 원고 H에게 10,960,902원, 원고 I에게 24,288,235원, 원고 L에게 10,960,902원 및 위 각 돈에 대하여 2025. 2. 28.부터 2026. 2. 10.까지 연 
5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.  
2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중,
가. 원고 C와 피고 사이에 생긴 부분의 65%는 위 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하고, 
나. 원고 B, E, G, H, L과 피고 사이에 생긴 부분의 60%는 위 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하고,
다. 원고 A과 피고 사이에 생긴 부분의 45%는 위 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하고,
라. 원고 D, F와 피고 사이에 생긴 부분의 30%는 위 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하고,
마. 원고 I와 피고 사이에 생긴 부분의 15%는 위 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지 

피고는, ① 원고 A에게 38,400,000원, ② 원고 B에게 28,400,000원, ③ 원고 C에게 25,810,000원, ④ 원고 D에게 60,810,000원, ⑤ 원고 E에게 28,400,000원, ⑥ 원고 F에게 60,995,035원, ⑦ 원고 G에게 28,400,000원, ⑧ 원고 H에게 28,400,000원, ⑨ 원고 I에게 28,400,000원, ⑩ 원고 L에게 28,400,000원 및 위 각 돈에 대하여 2025. 2. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.  

이       유 

1. 기초사실  

가. 피고의 설립 등 
 
피고는 김해시 M 외 토지 등에 총 3,764세대의 아파트 신축 및 분양사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하기 위하여 주택법에 따라 설립된 지역주택조합이다.  
2015. 3.경 (가칭)J 지역주택조합 추진위원회가 구성된 이후에 피고는 2016. 4. 12. 김해시장으로부터 설립인가를 받았고, 2017. 6. 16. 이 사건 사업에 대하여 승인을 받았다. 그후 위 추진위원회의 권리와 의무는 피고에게 승계되었다(이하 위 추진위원회와 피고를 통칭하여 ‘피고’라고 한다). 

나. 이 사건 조합원 가입계약의 체결 
원고들은 별지1 원고들 가입 내역 표 ‘계약일’란 기재 날짜에 피고와 이 사건 사업으로 신축될 P(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 각 세대를 분양받는 내용의 조합원 가입계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 계약 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 다음과 같다. 

제6조[조합원분담금 및 그 관리] 1. 조합원분담금은 토지매입비, 건축공사비, 조합행정용역비, 각종 용역비 등 본 사업수행 추진에 따른 사업비용을 말한다. 2. “을(각 원고를 말한다, 이하 ‘을’이라 한다)”은 이 사건 사업의 원활한 추진을 위하여 분담금 납부 일정에 따라 분담금을 차질 없이 납부하여야 한다. 제7조[연체료 및 할인료] 1. ‘을’이 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정 납부일(잔금인 경우 입주 지정기간 만료일)이 경과하였을 때에는 연 18%의 연체율을 적용하여 연체일수에 따라 산정된 연체료를 가산 납부하여야 한다.  3.납부액이 부족할 경우 ‘을’의 연체료를 먼저 정산 처리하고, 분담금을 납부하는 순서로 정산한다. 제8조[조합원의 자격 및 일반분양] 1.조합원의 자격은 조합설립인가 신청일 기준으로 경상남도, 부산광역시, 울산광역시에서 6개월 이전부터 주민등록상 거주하고 있는 자로서 조합설립인가 신청일 기준 무주택 세대주(전용면적 85㎡ 이하 주택1채 소유자 포함)에 한한다. 또한 무주택 조건은 세대주를 포함한 세대원(단, 배우자는 분리세대임에도 불구하고 1세대 간주) 전체가 입주 시까지 무주택 조건을 유지하여야 하며, 기타 관련법규에 위배되지 않아야 한다.  제9조[해약 및 손해배상] 1. “갑(피고를 말한다, 이하 ‘갑’이라 한다)”은 ‘을’이 다음 각 호에 해당하는 행위가 있을 때에는 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 본 가입계약서를 해제 또는 해지할 수 있으며, ‘을’은 조합원 자격이 일괄 상실(본 가입계약서 상의 권리상실을 포함하여, 이하 동일)된다. 이 경우 ‘을’은 주택공급에 관한 규칙, 조합규약 및 본 가입계약서 등에 의거 조합원 자격이 상실되었으므로 본 가입계약서의 해제 또는 해지에 대해 민·형사상 어떠한 이의도 제기하지 않는다. 단, 토지등취득세(조합 선납부분 포함), 신탁등기(변경) 해지비, 중도금 대출이자(후불제로 인한 발생 분) 등을 제외한 나머지 분담금에서 조합의 손해에 대한 위약금 10%를 공제(즉, 위약금 10%라 함은 조합원 분담금 총액의 10%를 말하여 나머지 분담금 및 위약금 10%를 공제한 금액을 일괄 “잔여액”이라 한다)하고 ‘을’ 본인 명의의 환불 계좌로 환불하여 처리(‘을’ 본인이 금융기관에서 중도금 대출을 한 경우, ‘갑’이 금융기관에 직접 대출원리금을 환급 및 변제 처리하되, ‘을’의 잔여액으로도 중도금 대출원리금이 전액 완제되지 아니한 경우, 전액 완제될 때까지 ‘을’ 본인이 모든 책임을 부담한다)하며, 조합행정용역비는 환급대상이 아니며 전액 조합행정용역사에 귀속된다. 최종 잔여액의 이행기는 조합총회를 통해 결정하는 것을 원칙으로 하지만, 본 가입계약서의 해제 또는 해지에 따라 해당 동·호수가 제3의 조합원이나 일반분양자로 대체되어 입금이 완료된 상황에 따라서는 조합의 이사회 의결을 통해 이행기를 별도로 정할 수 있다. ‘을’은 모든 환불절차가 조합이 정한 순서 및 절차 등에 따라 진행됨을 확인하다(단, 최종 잔여액에 대한 조합 및 시공사 보증으로 금융기관 대출이자 발생 시 그에 대한 원리금 및 미납된 분담금 등의 있을 경우 이에 대한 연체료는 환불금에서 공제한다).    4) ‘을’이 관련 법규 및 규약에 의거 주택조합원의 자격을 상실하였을 때 9.‘갑’은 ‘을’이 금융기관에서 중도금 대출을 실행하여 조합원분담금을 납부한 경우, 본 계약 해제 및 해지 사유 발생 시 중도금 대출원리금을 ‘을’에게 지급하지 않고 대출실행을 한 금융기관에 직접 환급 처리하고, 중도금 대출 원리금이 전액 변제되지 아니한 경우 전액 변제할 때까지 ‘을’이 모든 책임을 부담한다.  제14조[기타] 4. 본 계약서와 (가칭)J 지역주택조합 규약은 상호 보완적인 효력을 가지며, 계약서와 조합규약이 상호 충돌하는 경우에는 본 계약서를 우선 적용하기로 한다.

 

원고들은 피고에게 별지1 원고들 가입 내역 표 ‘총 납부금’ 및 ‘납부 내역’란 기재와 같이 계약금, 행정용역비, 분담금 등(이하 ‘이 사건 분담금 등’이라 한다)을 납부하였다. 

다. 원고들의 조합원 자격 상실
원고들은 별지1 원고들 가입 내역 표 ‘상실일’란 기재 날짜에 피고의 조합원 자격을 상실하였다.

라. 피고의 규약
피고가 2015. 6. 18. 제정한 규약(이하 ‘피고 제정규약’이라고 한다) 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다. 

제10조(조합원 지위의 양도･탈퇴･자격상실･제명) ⑤ 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.   ⑦ 탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.  제32조(분담금의 부과 및 징수) ① 조합원 분담금(조합운영비, 토지구입비, 건축비 등)은 공급받을 주택의 위치(동･호수), 면적, 이용상황, 환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 공평하게 부과하여야 한다. 조합원이 분양받을 조합주택의 동, 층, 호수 별로 가격차이가 있을 경우 그 가격 또는 가격산출의 방법을 동･호수 추첨, 지정 전에 공개하여야 한다.  ② 조합은 납부기한내에 부담금을 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 시중은행에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 연체이자를 부과할 수 있다.

 

2019. 6. 2. 개정된 피고의 규약(이하 ‘피고 개정규약’이라고 한다) 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다.

제7조(용어의 정의) 이 규약에서 사용하는 용어의 의미는 다음과 같다. 1.조합운영비: 조합사무실의 운영, 임직원의 급여, 기타 경비에 사용하기 위하여 조합원들이 납입하는 금액 2.토지매입비: 사업대상 토지구입을 위해 조합원이 납입하는 금액 3.건축비: 건축을 위한 직·간접 공사비로 조합원이 납입하는 금액 4.분담금(조합비): 조합운영비, 토지매입비, 건축비 등 조합의 사업추진을 위해 조합원이 조합에 납입하는 일체의 금액 제8조(조합원의 자격 및 가입) 조합원의 자격요건은 주택법령에 정한 조합원의 자격요건을 말하며, 다음 각 호와 같다. 가.주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자. 다만, 주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한  경우로서 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원자격이 있는 것으로 본다.  나.주택조합설립인가신청일 현재 경상남도, 부산광역시, 울산광역시(주택조합설립인가지역)에 6개월 이상 거주하여 온자. (이하 내용은 생략)  제10조(조합원 지위의 양도·탈퇴·자격상실·제명) ⑦ 탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 공동분담금(계약금, 업무대행비, 분양수수료)을 공제한 전액을 사용검사시(준공시) 반환 하도록 한다. ※ 미납 분담금에 대한 연체이자는 별도로 상계처리 하도록 한다.  제21조(총회의 의결사항) ➀ 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐 결정한다. 5.사업비 및 용역계약 체결 등 지역주택조합업무 위임에 관한 건

 

 마. 이 사건 아파트에 대한 사용검사
  김해시장은 2025. 2. 11. 이 사건 아파트 각 동에 대하여 동별 사용검사를 마친 후 사용검사 확인증을 발급해 주었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 7, 10호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 그것을 포함한다), 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장의 요지
가. 원고들
원고들은 이 사건 계약 체결 이후 조합원 자격을 상실하였으므로, 피고는 원고들에게 별지1 원고들 가입 내용 표 ‘총 납부금’란 기재 돈에서(원고 F의 경우 중도금 대출이자 상당액을 스스로 납입하였으므로 원고 F에 대하여는 총 납부금액에 더하여 별지2 원고들 청구금액 표 ‘자납한 대출이자’란 기재 돈을 포함한다) 별지2 원고들 청구금액 표 ‘공제 내역’란 기재 돈을 각 공제하고 남은 ‘청구금액’란 기재 각 돈 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

나. 피고
원고들이 납부한 금액에서 미납부 분담금에 대한 지연손해금, 분양수수료, 계약금, 위약금, 토지등취득세를 공제하고 나면 피고가 원고들에게 반환하여야 할 분담금은 없다. 

3. 판단
가. 관련법리
지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다. 그리고 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합의 조합원이 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항, 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제38조 제1항 제1호 및 조합 규약에서 정한 조합원의 자격을 유지하지 못하거나 조합에서 탈퇴 혹은 제명된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 조합원 지위 상실 이전에 비용 지출의 원인이 발생하였으나 그 후에 비용이 실제 지출된 경우와 같이 분담금 환급 대상자에게 비용을 부담시
킬 만한 합리적 이유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 사업시행자인 조합은 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게는 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다. 조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었던 분담금 환급 대상자의 경우 조합가입계약이 지역주택조합 설립인가 신청일 이전에 체결되었다면 조합 설립인가 신청일 이후부터, 지역주택조합 설립인가 신청일 이후에 체결되었다면 그 계약이 체결된 이후부터 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046, 2021다282053 판결 등 참조). 

대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046, 282053 판결 [ 부당이득금·부당이득금반환등 ] [공2022상,549] 【판시사항】 [1] 지역주택조합의 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 하는지 여부(적극) 및 이는 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지인지 여부(적극)  [2] 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합의 조합원이 조합 규약에서 정한 조합원의 자격을 유지하지 못하거나 조합에서 탈퇴 혹은 제명된 경우, 사업시행자인 조합이 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이러한 법리는 조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었던 분담금 환급 대상자에게도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) 및 그 적용 기준 시점  【판결요지】 [1] 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다.  [2] 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합의 조합원이 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항, 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제38조 제1항 제1호, 조합 규약에서 정한 조합원의 자격을 유지하지 못하거나 조합에서 탈퇴 혹은 제명된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 조합원 지위 상실 이전에 비용 지출의 원인이 발생하였으나 그 후에 비용이 실제 지출된 경우와 같이 분담금 환급 대상자에게 비용을 부담시킬 만한 합리적 이유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 사업시행자인 조합은 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게는 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다. 조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었던 분담금 환급 대상자의 경우 조합가입계약이 지역주택조합 설립인가 신청일 이전에 체결되었다면 조합 설립인가 신청일 이후부터, 지역주택조합 설립인가 신청일 이후에 체결되었다면 그 계약이 체결된 이후부터 마찬가지로 보아야 한다.  【참조조문】 [1] 주택법 제2조 제11호 (가)목, 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항(현행 제11조 제7항 참조), 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제38조 제1항 제1호(현행 제21조 제1항 제1호 참조) [2] 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항(현행 제11조 제7항 참조), 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제38조 제1항 제1호(현행 제21조 제1항 제1호 참조)  【전 문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 1 외 7인 (소송대리인 법무법인 정의 담당변호사 강동원 외 1인) 【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 원고(반소피고) 9 외 4인 (소송대리인 법무법인 정의 담당변호사 강동원 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 ○○○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 김성호 외 2인) 【피고(반소원고), 피상고인】 유한회사 온누리산업개발 【원심판결】 부산고법 2021. 9. 16. 선고 (창원)2020나14126, 2021나10787 판결 【주 문】 원심판결의 본소 예비적 청구 중 조합원 분담금 환불 청구에 관한 원고들 및 원고(반소피고)들 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 원고들 및 원고(반소피고)들의 나머지 상고 및 피고(반소원고) ○○○○○지역주택조합의 상고를 각 기각한다. 상고비용 중 원고들 및 원고(반소피고)들과 피고 유한회사 온누리산업개발 사이에 생긴 부분은 원고들 및 원고(반소피고)들이 부담한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고들 및 원고(반소피고)들[이하 원고들 및 원고(반소피고)들을 합쳐 ‘원고들’이라고만 한다]의 상고이유 제1점에 관하여 원심은, 그 판시와 같은 이유로, 원고들과 피고(반소원고) ○○○○○지역주택조합(이하 ‘피고 조합’이라고만 한다) 사이에 체결된 이 사건 각 가입계약은 원고들이 피고 조합의 조합원으로 가입하여 조합원 분담금을 납부하고 피고 조합으로부터 이 사건 주택건설사업에 따라 신축되는 아파트 1세대를 공급받기로 한 내용이라고 본 다음, 그와 관련한 원고들의 주위적 청구를 모두 배척하였다.  원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 각 가입계약의 법적 성질, 사기 내지 착오로 인한 취소, 발코니확장비용의 법적 성질, 부당이득 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 원고들의 상고이유 제2점에 관하여 가. 공제 대상 비용 중 위약금, 행정용역비, 중도금 대출이자, 연체료 부분 피고 조합이 원고들에게 환불할 조합원 분담금에서 위약금, 행정용역비, 중도금 대출이자, 연체료를 공제하여 산정한 원심의 판단에는 상고이유 주장과 같이 공제 대상 비용의 범위에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  나. 공제 대상 비용 중 토지 등 취득세 및 신탁등기(변경) 해지비용 부분 1) 원심은, 원고들이 조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었다거나 납입금 환불 시점 이전에 조합원 지위를 상실하였다고 하더라도, 환불되는 납입금에서 공제되어야 할 토지 등 취득세 및 신탁등기(변경) 해지비용(이하 ‘취득세 등’이라고 한다)은 납입금 환불 시점을 기준으로 그때까지 발생한 취득세 등 전액이라고 판단하였다.  2) 그러나 원심의 이러한 판단은 다음 이유에서 수긍하기 어렵다. 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다.  다만 주택건설사업을 시행하는 지역주택조합의 조합원이 구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435호로 개정되기 전의 것) 제32조 제5항, 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제38조 제1항 제1호, 피고 조합 규약에서 정한 조합원의 자격을 유지하지 못하거나 조합에서 탈퇴 혹은 제명된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 조합원 지위 상실 이전에 비용 지출의 원인이 발생하였으나 그 후에 비용이 실제 지출된 경우와 같이 분담금 환급 대상자에게 비용을 부담시킬 만한 합리적 이유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 사업시행자인 조합은 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게는 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없다. 조합가입계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었던 분담금 환급 대상자의 경우 조합가입계약이 지역주택조합 설립인가 신청일 이전에 체결되었다면 조합 설립인가 신청일 이후부터, 지역주택조합 설립인가 신청일 이후에 체결되었다면 그 계약이 체결된 이후부터 마찬가지로 보아야 한다.  이 사건에서 분담금 환급 대상자들에게 그들이 조합원의 지위를 상실한 후에 피고가 지출한 취득세 등을 부담시킬 만한 특별한 사정을 찾기 어렵다.  3) 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 납입금 환불 시점을 기준으로 공제 대상 비용을 산정하였으니 이러한 원심의 판단에는 공제 대상 비용의 범위에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  3. 피고 조합의 상고이유 제1점, 제2점에 관하여 원심은, 그 판시와 같은 이유를 들어, 피고 조합이 원고들에게 환불할 분담금에서 보증료, 인지세, 브릿지론 대출 이자를 공제하여야 한다는 피고 조합의 주장을 배척하였다.  관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하거나 이 사건 각 가입계약의 공제 대상 비용 관련 조항의 해석, 이 사건 조합규약의 해석 등에 관한 법리를 오해하거나 판단을 누락하는 등의 잘못이 없다.  4. 결론 그러므로 원심판결의 본소 예비적 청구 중 조합원 분담금 환불 청구에 관한 원고들 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 나머지 상고 및 피고 조합의 상고를 각 기각하고, 상고비용 중 원고들과 피고 유한회사 온누리산업개발 사이에 생긴 부분은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   조재연(재판장) 민유숙 이동원(주심) 천대엽

대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다254523 판결 [ 분담금반환청구 ] 〈자격상실 조합원이 지역주택조합에 납입한 분담금의 반환을 구하는 사건〉[공2025상,47] 【판시사항】 [1] 지역주택조합의 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위해서는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 하는지 여부(적극) 및 이는 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지인지 여부(적극)  [2] 갑이 을 지역주택조합에 가입한 다음 조합원 자격을 상실하였고, 이후 을 조합에 납입한 분담금의 반환을 구하는 소를 제기하였는데, 조합가입계약 이후 조합원의 자격을 상실한 경우 납입금 환급청구권의 범위 및 시기를 정하기 위하여 적용되는 규약이 문제 된 사안에서, 갑은 조합원 자격 상실사유가 발생한 즉시 조합원 지위를 상실함과 동시에 을 조합에 대하여 납입금 환급청구권을 취득하고, 그 환급의 범위 및 시기는 자격 상실 당시에 적용되던 을 조합의 규약인 종전규정에 따라 결정된다고 한 사례  【판결요지】 [1] 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위해서는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다.  [2] 갑이 을 지역주택조합에 가입한 다음 조합원 자격을 상실하였고, 이후 을 조합에 납입한 분담금의 반환을 구하는 소를 제기하였는데, 조합가입계약 이후 조합원의 자격을 상실한 경우 납입금 환급청구권의 범위 및 시기를 정하기 위하여 적용되는 규약이 문제 된 사안에서, 갑은 조합원 자격 상실사유가 발생한 즉시 조합원 지위를 상실함과 동시에 을 조합에 대하여 납입금 환급청구권을 취득하고, 그 환급의 범위 및 시기는 자격 상실 당시에 적용되던 을 조합의 규약인 종전규정에 따라 결정된다고 보아야 하는데도, 이와 달리 갑이 조합원 자격을 상실한 이후에 개정된 개정규정이 갑에게 적용된다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 주택법 제2조 제11호 (가)목, 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 [2] 주택법 제2조 제11호 (가)목, 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호  【참조판례】 [1] 대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046, 282053 판결(공2022상, 549) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 동연 담당변호사 장준동 외 2인) 【피고, 피상고인】 ○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인 타임 담당변호사 이형우) 【원심판결】 창원지법 2024. 5. 30. 선고 2023나109279 판결 【주 문】 원심판결 중 제1 예비적 청구 및 제2 예비적 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 창원지방법원에 환송한다. 원고의 주위적 청구에 관한 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사안의 개요 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 김해시 (이하 생략) 일대에서 아파트 사업을 추진하는 지역주택조합으로서 2016. 4. 12. 설립인가를 받았다. 나. 원고는 2015. 5. 12.경 피고와 조합가입계약(이하 ‘이 사건 가입계약’이라 한다)을 체결하고 그 무렵 계약금 36,040,000원, 행정용역비 14,300,000원(부가가치세 포함) 합계 50,340,000원을 피고에게 지급하였다.  다. 원고는 이 사건 가입계약 체결 당시 조합원 자격을 보유하고 있었으나 2016. 6. 23. 아파트 청약에 당첨되어 조합원 자격을 상실하였다. 라. 원고의 조합원 자격 상실 당시 피고 규약 제10조 제5항은 “관계 법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.”라고 정하는 한편, 같은 조 제7항에서 “탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.”라고 규정하고 있었다(이하 ‘이 사건 종전규정’이라 한다).  마. 그 후 2019. 6. 2. 피고 규약 제10조 제7항은 “탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 공동분담금(계약금, 업무대행비, 분양수수료)을 공제한 전액을 사용검사 시(준공 시) 반환하도록 한다.”라는 내용으로 개정되었다(이하 ‘이 사건 개정규정’이라 한다).  바. 피고는 2022. 3. 11. 임시총회를 개최하여, 조합원 납입금 반환대상자를 ‘사업참여자(약정서, 동·호수지정서, 상호협의서 작성)’와 ‘원천부적격자’로 하되 ‘부적격자 반환청구 등 소송 진행 중인 자(소송결과에 따라 지급유무 결정)’, ‘부적격자 중 탈퇴자 및 제명자(중도부적격자)’는 제외하고, 반환의 방법과 시기 및 세부조건 협의·합의를 이사회에 위임한다는 내용의 결의(이하 ‘이 사건 총회결의’라 한다)를 하였다.  2. 제1 상고이유에 대한 판단(주위적 청구 부분) 원심은, 원고가 이 사건 가입계약 이후 조합원 자격을 상실하였으므로 이 사건 총회결의에서 정한 원천부적격자에 해당하지 않는다고 보아 원고의 이 부분 청구를 기각하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 부분 원심판단에 상고이유 주장과 같이 피고의 규약 및 총회결의에 관한 해석과 증명책임에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 제2 상고이유에 대한 판단(제1 예비적 청구 부분) 가. 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위해서는 그와 같은 취지를 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046, 282053 판결 등 참조).  나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 조합원 자격 상실사유가 발생한 즉시 조합원 지위를 상실함과 동시에 피고에 대하여 납입금 환급청구권을 취득하고, 그 환급의 범위 및 시기는 자격 상실 당시에 적용되던 피고의 규약인 이 사건 종전규정에 따라 결정된다고 보아야 한다.  다. 그런데도 원심은 원고가 조합원 자격을 상실한 이후에 개정된 이 사건 개정규정이 원고에게 적용된다고 판단하고, 나아가 위 규정에서 환급시기로 정한 ‘사용검사 시(준공 시)’가 아직 도래하지 않았다는 이유로 원고의 이 부분 청구를 기각하였다. 이러한 원심의 판단에는 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계에 적용될 조합 규약에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 제1 예비적 청구에 관한 상고를 받아들이는 이상 제2 예비적 청구에 관한 상고에 대하여 나아가 살펴볼 필요가 없으므로 그 판단을 하지 아니하고, 원심판결 중 제1 예비적 청구 및 제2 예비적 청구에 관한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 주위적 청구에 관한 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이흥구(재판장) 오석준 엄상필(주심) 이숙연

나. 원고 I의 청구에 관한 판단
1) 반환범위 산정의 기준
가) 원고 I는 피고 제정규약이 제정된 이후에 조합원 자격을 상실하여 분담금 반환청구권을 취득하였으므로, 반환의 범위 및 시기는 당시 적용되던 피고 제정규약에 따라 결정된다고 보아야 한다. 따라서 피고는 원고 I에게 피고 제정규약 제10조(이하 ‘이 사건 종전규정’이라고 한다)에 따라 ‘조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동분담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에’ 지급할 의무가 있다.

나) 한편, 피고는 이 사건 종전규정이 적용된다고 하더라도, 반환범위를 정함에 있어서는 이 사건 종전규정과 이 사건 계약이 함께 적용되어야 하므로 이 사건 계약 제9조에 따라 공제한 나머지 잔액만을 원고 I에게 반환하여야 한다고 주장한다. 
살피건대, 원고 I는 2015. 5. 7. 피고와 이 사건 계약을 체결하였는데, 당시 피고는 아직 설립인가를 받지 못하였고, 피고의 규약도 제정되지 않은 상태였다. 이처럼 이 사건 계약은 피고가 설립되거나 규약이 제정되기도 전에 추진위원회가 원고 I와 체결한 계약이었다.  
주택법상의 지역주택조합의 설립을 위해 구성된 추진위원회와 향후 설립되는 지역주택조합은 별개의 법적 단체이므로 원칙적으로 추진위원회 행위의 효력이 당연히 주택조합에 미치지는 않는바(대법원 2023. 10. 12. 선고 2023다245454 판결 참조), 이 사건 계약 제9조는 추진위원회와 원고 I 사이에 체결된 가입계약상의 내용에 불과하므로 
원칙적으로 피고에 대하여 법적 효력을 갖지 않는다고 보아야 한다. 

원고 I의 경우 나머지 원고들과 달리 피고와 이 사건 계약을 체결한 후에 이 사건 종전규정이 담긴 피고 제정규약이 제정되었고, 그 무렵 조합원 지위를 상실하였다는 특수성이 있다. 피고로서는 규약을 제정할 무렵 분담금 공제에 관한 이 사건 계약의 내용을 조합 규약에 반영할 수 있었음에도 이에 이르지 못하였다는 것은 곧 피고가 이 사건 계약의 내용 중 제정규약과 모순·충돌되는 내용에 대하여는 법적 효력을 부여할 수 없음을 단체법적으로 확인한 것으로 해석할 수 있다. 
그렇다면 조합규약이 제정되기도 전에 추진위원회와 가입계약이 체결된 원고 I에 대한 반환범위를 정함에 있어서는 이 사건 종전규정 외에 이 사건 계약까지 함께 적용된다고 단정하기 어렵다. 
다만 앞서 본 것처럼 이 사건 종전규정은 조합원이 납입한 제 납입금에서 공제하여야 하는 금액을 ‘소정의 공동분담금’이라고 추상적으로 표현하고 있을 뿐이어서 위 ‘소정의 공동분담금’의 구체적인 내용을 확정하기 위하여 필요한 범위에서 이 사건 계약 제9조에서 공제하도록 규정한 각 항목을 참조할 수는 있다. 요컨대, 이 사건 계약에서 정한 공제항목들이 그 성격상 공동분담금에 해당하는 경우에는 피고가 반환할 분담금에서 공제할 수 있다.

2) 구체적 반환범위에 관한 판단
원고 I는 피고에게 지급한 행정용역비 14,300,000원, 계약금 28,400,000원, 1차 분담금 28,400,000원 중 행정용역비 14,300,000원, 계약금 28,400,000원만을 제외한 나머지 28,400,000원의 반환을 구한다. 
이에 대하여 피고는 행정용역비 14,300,000원, 계약금 28,400,000원 외에도 위약금 28,400,000원, 분양수수료 13,307,609원, 토지등취득세 4,111,765원, 미납부 지연이자 11,975,333원이 추가로 공제되어야 한다고 주장한다. 

가) 행정용역비 및 계약금
원고 I는 자신이 납부한 행정용역비 14,300,000원, 계약금 28,400,000원을 공제되어야 할 금액으로 자인하고 있으므로, 위 금액을 공제한다. 

나) 토지등취득세
피고가 조합 사업의 운용을 위하여 지출한 토지등취득세는 조합 사업의 운용을 위하여 조합원들에게 공평하게 부과되어야 하는 공동분담금의 성질을 갖고, 이 사건 계약 제9조 제1항은 조합원 자격이 상실되었을 때 공제해야 하는 항목 중 하나로 ‘토지등취득세(조합 선납부분 포함)’를 규정하고 있는바, 이 사건 종전규정에 따라 공제되어야 하는 공동분담금의 범위에 이 사건 계약에서 정한 토지등취득세가 포함될 것임을 충분히 예측할 수 있었을 것으로 보인다. 
공제방법에 관하여 보건대, 원고 I가 피고 조합원 자격을 상실할 때까지 피고가 지출한 토지등취득세 9,738,716,060원을 각 조합원들이 공급받는 주택형별로 그 전용면적의 합계에 비례하여 안분하고 이를 다시 각 주택형의 세대수에 비례하여 안분하는 방법으로 산정하는 것이 합리적으로 보이는데[토지등취득세 분담액= 지출액 × (주택형별 전용면적 합계 ÷ 총 면적 합계) ÷ 주택형별 세대 수], 이에 따라 계산하면 원고 I(81형)가 부담하는 금액은 4,111,765원[=9,738,716,060 × (115,500 ÷ 198,954) ÷ 1,375]이므로 이를 공제하는 것이 타당하다(원고 I는 공제금액에 대해서는 다투지 않고 있다).

다) 분양수수료
분양수수료는 그 성질상 앞서 본 토지등취득세와 마찬가지로 피고가 조합 사업을 위해 지출한 금액으로서 조합원들에게 공평하게 부과되어야 하는 공동분담금의 성질을 갖고 있기는 하다. 그러나 앞서 본 것처럼 이 사건 종전규정에서 공제하도록 한 ‘소정의 공동분담금’을 해석할 때에는 이 사건 계약 제9조의 문언을 참조할 필요가 있는데, 이 사건 계약 제9조에는 조합원 자격 상실 또는 계약 해지시의 환불금에서 공제되어야 할 항목으로 분양수수료를 기재하고 있지 않다. 
조합가입계약서에서 해지시 환불금에서 공제되어야 할 항목을 구체적으로 정하고 있는 경우 조합원은 자신이 계약을 해지하여도 조합가입계약서에 정한 범위 내에서 공제된 금액이 환불될 것이라고 기대하였을 것이고, 그 후에 제정된 피고 제정규약에서 조합원 자격상실 시 환불금에서 ‘소정의 공동분담금’을 공제하도록 하였다면, 위 ‘소정의 공동분담금’은 그 전에 체결된 조합가입계약서에서 구체적으로 정한 공제항목 중 ‘공동분담금’의 성질을 갖는 항목에 한정된다고 받아들였을 것이다. 따라서 조합의 규약에서 공제하도록 추상적으로 규정한 ‘소정의 공동분담금’의 범위에는 조합가입계약서에서 규정하지 않는 항목을 포함하는 것은 매우 신중해야 한다. 
결국, 피고가 공제를 주장하는 분양수수료는 이 사건 가입계약상 조합원 자격이 상실되거나 조합가입계약이 해지되었을 때 환불금에서 공제되어야 하는 항목으로 명시되어 있지 않으므로, 이를 이 사건 종전규정에서 정한 ‘소정의 공동분담금’에 포함된다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 공제 주장은 받아들이지 않는다. 

라) 미납부 지연이자(미납부 분담금에 대한 연체료)
미납부 지연이자는 피고가 조합 사업을 위해 지출한 금액으로서 조합원들에게 공평하게 부과되어야 하는 공동분담금의 성질을 갖는다고 보기 어려우므로, 이 사건 종전규정에서 공제하도록 한 ‘소정의 공동분담금’에 포함되는 것으로 보기 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 공제 주장은 받아들이지 않는다. 

3) 소결
피고는 원고 I에게, 원고 I가 피고에게 납입한 71,100,000원(브릿지 대출금 제외) 중 ① 계약금 28,400,000원, ② 행정용역비 14,300,000원, ③ 토지등취득세 4,111,765원을 공제한 24,288,235원 및 이에 대하여 분담금 반환을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2024. 5. 9.부터 30일이 경과1)한 이후로서 원고 I가 구하는 2025. 2. 28.
부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위를 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 2. 10.까지 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  

1) 피고 제정규약 제10조 제7항은 ‘탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입 한 제 납입금에서 소정의 공동분담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공 동분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다’고 규정하고 있다

 

다. 나머지 원고들2)의 청구에 관한 판단

2) 이하 이 항에서는 원고 I를 제외한 나머지 원고들을 ‘원고들’이라고 한다

1) 반환범위 산정의 기준
원고들은 피고 개정규약이 제정된 이후 조합원 자격을 상실하였으므로 원고들에게는 피고 개정규약이 적용되는데, 피고 개정규약 제9조는 분담금 반환범위와 관련하여 ‘조합원이 납입한 제 납입금에서 공동분담금(계약금, 업무대행비, 분양수수료)을 공제한 전액을 사용검사시(준공시) 반환하도록 한다’고 하여 피고 제정규약과 달리 이 사건 계약에서 정한 공제범위를 축소하지 않았고, 이 사건 계약 제14조 제4항은 ‘본 계약서와 이 사건 조합 규약은 상호 보완적인 효력을 가진다’고 규정하고 있으므로, 원고들에 대하여는 원고 I와 달리 이 사건 계약의 규정과 피고 개정규약을 적용하여 분담금 반환 시 공제범위를 산정하여야 한다. 
이 사건 계약 제9조, 피고 개정규약 제10조 제7항(이하 ‘이 사건 환불규정’이라고 한다)에서 정하고 있는 공제범위와 관련하여 피고는 미납부된 분담금에 대한 지연이자(연체료), 행정용역비, 계약금, 분양수수료, 위약금 10%(조합원 분담금 총액의 10%), 토지등취득세가 각 공제된다고 주장하는 반면, 원고들은 위 공제항목 중 행정용역비, 계약금만을 공제한 후 남은 금액의 지급을 구하고 있으므로, 이하에서는 행정용역비, 계약금을 제외한 각 항목에 대하여 공제가 되는지 여부 및 그 액수에 관하여 살펴본다.

한편 피고는 원고 F에 대한 중도금 대출이자 상당액 4,085,035원에 대한 지급의무는 인정하고 있다(피고 제출 2026. 1. 27. 자 준비서면 참조).

 

가) 미납부 지연이자(미납부 분담금에 대한 연체료)
이 사건 계약 제7조 제1항은 조합원이 분담금의 지급을 지체할 경우 연 18%의 비율로 계산한 지연이자를 지급하는 것으로 규정하고 있다. 그러나 한편, 앞서 든 증거들, 을 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 계약 제6조 제5항은 ‘분담금 납부일정은 인·허가 및 공사 진행 등의 상황에 따라 변동될 수 있다’고 정하고 있고, 이 사건 사업이 2017. 6.경부터 2018. 12.경까지 중단되었으며, 피고가 이 사건 사업의 진행과정에서 원고들을 비롯한 각 조합원들의 분담금 납부일에 분담금 납입을 독촉한 사실은 없고, 분담금 중 일부만을 브릿지대출을 통해 납부하도록 조합원들에게 요청하였다는 것을 알 수 있다. 또한 피고는 원고들에게 이 사건 계약에서 정한 시기에 분담금 납부 안내를 하였는지 여부를 밝히고 관련 자료를 제출하라는 이 법원의 석명에도 불구하고 이에 관하여 답변하지 못하였다. 이에 비추어 보면 피고가 제출한 증거들만으로는 원고들이 피고에 대하여 피고가 주장하는 바와 같은 지연이자 지급채무
를 부담한다고 인정하기 부족하다(피고는 이 사건 사업의 진행과정에서 원고들을 비롯한 조합원들의 분담금 지급채무의 이행기를 이 사건 계약에서 약정한 시기보다 늦추어 주었다고 볼 여지가 있다). 따라서 원고들에게 반환할 분담금에서 미납부 지연이자를 공제하여야 한다는 피고의 주장은 받아들이지 않는다.3)  

3) 피고는 조합원들이 분담금 반환을 구한 다른 사건들에서도 반환하여야 하는 분담금에서 미납부 지연이자를 공제하여야 한다 고 주장하였으나, 받아들여지지 않았다(창원지방법원 2024가합103571, 2025가합10382). 피고는 위 판결에 대해 항소하지 않 았다.

나) 분양수수료
(1) 앞서 살펴본 것과 같이 이 사건 환불규정은 분담금 반환시 분양수수료를 공제한다고 규정하고 있다. 또한 을 제2, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 2016. 5.경 R 주식회사(이하 ‘R’라고 한다) 및 주식회사 S(이하 ‘T’이라 한다)과 R가 조합원 모집 용역업무를 대행하고 T이 행정용역을 대행한다는 내용의 용역계약을 체결한 사실, 원고들이 조합원 자격 상실일까지 피고가 지출한 분양수수료는 33,056,100,000원인 사실이 인정된다. 
원고들은 분양수수료 공제 여부에 관하여 다투는 반면 피고가 산정한 액수에 대하여는 다투지 않고 있으므로, 피고가 주장하는 바와 같이 원고들로부터 각 13,307,609원을 공제하는 것이 타당하다. 

(2) 원고들은 이에 대하여, 피고의 총회에서 위와 같은 용역수수료의 지출에 관하여 이를 승인하거나 추인하는 결의가 이루어지지 않았고, 위 용역수수료가 납부된 기간 동안 피고의 조합장 및 임원 등의 배임행위가 있어 이 사건 사업이 정상적으로 진행되지 않았으므로 이를 조합원들에게 부담시키는 것은 부당하다는 취지로 주장한다.
피고가 분양수수료의 지출에 관하여 총회결의를 하였다는 자료가 제출되지는 않았다. 그러나 앞서 살펴본 바와 같이 피고의 조합장 등의 배임행위로 인하여 이 사건 사업이 무산되었거나 완전히 중단되었다고 볼 만한 자료는 없는 점, 피고가 용역대행 업체를 통해 조합원 모집을 적극적으로 수행할 수 있었던 것으로 보이는 점, 이 사건 사업에 의하여 신축된 이 사건 아파트에 관하여 2025. 2. 11. 동별 사용승인이 이루어진 점, 피고는 이사회 결의에 따라 사업시행에 관하여 필요한 사항에 관한 사무를 집행할 수 있는 점(피고 제정규약 제25조), 피고 조합원들이 이 사건 용역계약 체결 이후 이 사건 소 제기 전까지 총회결의 부존재를 이유로 이 사건 용역계약의 효력 자체에 관하여 이의를 제기하였다고 볼 만한 자료를 찾을 수 없는 점 등에 비추어 보면, 피고는 원고들이 조합원 자격을 상실하기 전까지 위와 같은 용역수수료를 지출하여 이 사건 사업을 수행하였음이 명백하고 달리 피고가 원고들에게 환불하여야 분담금에서 위 용- 15 
역수수료를 공제하는 것이 부당하다고 볼 사정이 없다. 따라서 이를 다투는 원고들의 위 주장은 받아들이지 않는다.

다) 위약금 10%(조합원 분담금 총액의 10%)
피고는, 이 사건 계약에서 정한 위약금 10%는 이 사건 환불규정에서 공제 항목으로 정하고 있는 계약금과 별도로 공제되는 것이고, 위 위약금은 위약벌의 성질을 가지는 것이어서 감액할 수 없으므로, 원고들이 스스로 공제하는 계약금에 더하여 위약금 10%를 추가로 공제하여야 한다고 주장한다.
그러나 ① 위약벌 약정은 손해배상과 관계없이 의무 위반에 대한 제재벌로서 위반자가 그 상대방에게 지급하기로 하는 약정을 의미하는바, 통상적으로 채무의 이행을 확보하기 위하여 정하는 점, ② 이 사건 계약 제6조 제1항에서는, 조합원분담금은 토지매입비, 건축공사비, 행정용역비, 각종 용역비 등 본 사업수행 추진에 따른 사업비용을 말한다고 규정하는 점, ③ 피고 개정규약 제7조에서는, 조합운영비는 조합사무실의 운영, 임직원의 급여, 기타 경비에 사용하기 위하여 조합원들이 납입하는 금액을 의미하고, 토지매입비는 사업대상 토지구입을 위해 조합원이 납입하는 금액을 의미하며, 건축비는 건축을 위한 직·간접 공사비로 조합원이 납입하는 금액을 의미하고, 분담금(조합비)은 이와 같은 조합운영비, 토지매입비, 건축비 등 조합의 사업추진을 위해 조합원이 조합에 납입하는 일체의 금액을 의미한다고 규정하는 점, ④ 이 사건 계약에서 말하는 분담금 총액의 10%인 계약금과 이 사건 계약 제9조 제1항의 위약금 10%(조합원 분담금 총액의 10%)의 기준이 되는 분담금의 의미를 달리 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 결국 ‘계약금’과 ‘위약금 10%’는 문언의 기재가 다르다고 할지라도 지칭하고 있는 금액은 동일한 것이라고 봄이 타당하고, 결국 이 사건 계약상 ‘위약금 10%’를 ‘계약금’과 별도의 성질을 가진 위약벌 약정이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증
거가 없다.  

라) 토지등취득세
(1) 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 환불규정은 분담금 반환시 토지등취득세(조합 선납부분 포함)를 공제한다고 규정하고 있다. 따라서 토지등취득세는 공제가 가능하다. 
공제방법에 관하여 보건대, 원고들이 피고 조합원 자격을 상실할 때까지 피고가 지출한 토지등취득세 9,785,431,720원을 각 조합원들이 공급받는 주택형별로 그 전용면적의 합계에 비례하여 안분하고 이를 다시 각 주택형의 세대수에 비례하여 안분하는 방법으로 산정하는 것이 합리적이고[토지등취득세 분담액= 지출액 × (주택형별 전용면적 합계 ÷ 총 면적 합계) ÷ 주택형별 세대 수], 이에 따라 산정하면 원고들이 부담하는 금액4)은 아래와 같으므로 이를 피고가 원고들에게 환불하여야 분담금에서 공제하는 것이 타당하다(원고들은 공제금액에 대해서는 다투지 않고 있다). 

4) 구체적인 계산내역은 별지3 참조.

 

 

(2) 한편, 원고들은 이 사건 계약 제9조 제1항은 약관규제법 제6조 제1, 2항에서 정하고 있는 공정성을 잃은 조항 또는 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당하여 무효라고 주장한다.
살피건대, 이 사건 계약은 피고가 원고들과 같이 조합원으로 가입하고자 하는 사람들과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용에 해당하므로, 약관규제법 제2조 제1호에 규정된 ‘약관’으로 볼 수 있다.
그런데 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는 약관 작성자가 거래상 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성․사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 하고, 이와 같이 약관 조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지는 약관 조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 하는바(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 등 참조), 앞서 인정되는 사실관계 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되거나 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들, 즉 ① 지역주택조합은 조합원들이 납부한 자금으로 조합원을 위한 공동주택을 건설하는 것을 목적으로 하고 있어 사업 도중에 조합원이 임의로 조합을 탈퇴하거나 자격을 상실하는 경우 조합의 사업 수행에 지장을 초래할 수 있으므로 이를 방지하기 위한 적절한 장치가 필요한 점, ② 조합원 자격을 상실한 사람에게 환불할 금액이 늘어날 경우 이는 남아있는 다른 조합원들의 부담으로 귀결되므로 납입금의 환불범위를 제한하는 것이 불가피한 점, ③ 통상적으로 지역주택조합의 공급계약에서는 이 사건 계약 제9조 제1항과 같이 이행기, 환불금액 제한 규정을 두고 있고, 지역주택조합의 목적, 사업 추진 방법 등을 고려할 때 위와 같은 제한은 타당성이 인정되는 것으로 보이는 점, ④ 피고의 분담금 반환 의무 자체를 면제하거나 부당하게 경감하는 내용은 아니고, 조합원 측의 사정, 즉 이 사건 조합가입계약을 체결한 조합원의 지위 상실이라는 사정에 기초하여 적용되는 점 등을 종합하면, 이 사건 계약 제9조 제1항이 원고들에게 부당하게 불리한 조항으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 
약관 조항이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장을 받아들이지 않는다.

2) 소결
이상과 같이 원고들의 청구금액에서 각 공제 항목을 공제한 후 남은 금액은 다음의 표 기재와 같다

따라서 피고는 원고 A에게 20,960,902원, 원고 B에게 10,960,902원, 원고 C에게 8,862,746원, 원고 D에게 43,862,746원, 원고 E에게 10,960,902원, 원고 F에게 44,539,625원, 원고 G에게 10,960,902원, 원고 H에게 10,960,902원, 원고 L에게 10,960,902원 및 각 위 돈에 대하여 이 사건 아파트에 대한 사용검사일인 2025. 2. 11. 
이후로서6) 원고들이 구하는 바에 따라 2025. 2. 28.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위를 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 2. 10.까지 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 

4. 결론
원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.