지주택 조합원의 계약금 반환청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는 경우

2025다213846   분담금   (다)   파기환송

[지역주택조합 조합원이 환불보장약정이 무효임을 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 계약금 반환을 구하는 사건] 

◇지역주택조합 조합원의 계약금 반환청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는 경우◇ 

  1) 지역주택조합 가입계약은, 계약 상대방이 조합원으로 가입하여 분담금 등을 납입하고 지역주택조합은 주택건설사업을 통하여 신축하는 아파트 중 해당 세대에 관한 소유권을 조합원에게 이전하겠다고 약정함을 내용으로 한다. 조합원이 조합가입계약을 체결하는 궁극적인 목적은 주택건설사업이 성공적으로 완료되어 신축 아파트의 소유권을 취득하는 것이다. 한편 조합원이 조합가입계약과 함께 환불보장약정을 체결하는 주된 목적은 조합가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이지 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는 데 있다고 보기 어렵다. 

  2) 민법 제276조 제1항은 ‘총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.’라고 규정한다. 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회의 결의 없는 총유물 처분행위에 해당하여 무효로 될 수 있고, 이는 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다. 그런데 환불보장약정이 무효로 되어 환불을 받을 수 없게 되었더라도 환불보장약정과 조합가입계약의 궁극적 목적인 ‘신축 아파트 소유권 취득’에는 지장이 없는 경우가 있을 수 있다. 조합원이 환불보장약정의 무효나 그에 따른 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하지 않고 있는 동안 환불보장약정에서 환불의 소극적 조건으로 삼은 절차가 결국 이행되어 환불보장약정의 목적이 달성되고 더 나아가 주택건설사업이 무산될 우려 없이 절차에 따라 정상적으로 진행되고 있다면, 그 후 조합원이 환불보장약정의 목적과 취지를 벗어나 환불보장약정의 무효 및 그에 따른 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리의 남용이 될 수 있다.  

☞  원고는 피고에게 조합가입계약의 계약금으로 5,000만 원을 지급한 후 피고로부터 ‘2020년 6월까지 사업계획승인 미접수 시 납입한 분담금 전액의 환불을 보장한다’는 환불보장약정(이하 ‘이 사건 환불보장약정’)이 기재된 안심보장증서를 교부받으며 조합가입계약을 체결하였는데, 이후 ‘환불보장약정이 무효이므로 그와 일체로 체결된 조합가입계약 역시 무효이다’라고 주장하면서 납입한 계약금의 반환을 청구한 사안임  

☞  원심은, 이 사건 환불보장약정이 총회 결의 없는 총유물 처분행위에 해당하여 무효이고 그로 인하여 이 사건 조합가입계약도 무효이므로 피고는 원고에게 조합원 분담금인 계약금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하면서, 그와 같이 반환을 구하는 원고의 주장이 신의성실의 원칙에 어긋난다는 피고의 항변을 배척하였음 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 피고가 환불보장약정에서 환불의 소극적 조건으로 삼은 절차를 결국 이행하였고 사업이 절차대로 진행되고 있어 사업 불발의 위험이 소멸하였으며, 설령 환불보장약정에서 환불조건으로 삼은 절차가 이행되지 않는 경우 조기에 조합가입계약에서 벗어나려는 원고의 의사가 환불보장약정의 주된 내용이었다고 하더라도 상당한 기간이 지나도록 계약금 반환을 요구하지 않은 이상 그와 같은 당초의 의사를 묵시적으로 철회하였다고 볼 여지가 충분하고, 원고가 부담금 반환 등을 요구하지 않고 있는 동안 피고가 이미 사업계획승인을 받아 피고가 원고의 분담금 반환청구에 대응하여 대체 조합원을 모집할 기회마저 상실하게 되었으므로 원고가 조합가입계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나 허용되지 않는다고 보아, 이와 달리 원고의 계약금 반환청구를 인용한 원심을 파기ㆍ환송함