저당부동산의 소유권취득자는 저당권설정자, 저당권자, 경매매수인에게 직접 비용상환청구 불가, 이를 담보로 유치권주장 불가-우선변제권사용

대법원 2023. 7. 13. 선고 2022다265093 판결
[ 토지인도 ] [공2023하,1448]
【판시사항】

저당부동산의 소유권을 취득한 자가 민법 제367조의 제3취득자에 해당하는지 여부(적극) / 제3취득자가 민법 제367조를 근거로 직접 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차 매수인 등에 대하여 비용상환을 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 이를 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 

제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.

【판결요지】

민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정하고 있다.  

이는 저당권이 설정되어 있는 부동산의 제3취득자가 저당부동산에 관하여 지출한 필요비, 유익비는 부동산 가치의 유지·증가를 위하여 지출된 일종의 공익비용이므로 저당부동산의 환가대금에서 부담하여야 할 성질의 비용이고 더욱이 제3취득자는 경매의 결과 그 권리를 상실하게 되므로 특별히 경매로 인한 매각대금에서 우선적으로 상환을 받도록 한 것이다. 저당부동산의 소유권을 취득한 자도 민법 제367조의 제3취득자에 해당한다. 제3취득자가 민법 제367조에 의하여 우선상환을 받으려면 저당부동산의 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(민사집행법 제268조, 제88조).  

위와 같이 민법 제367조에 의한 우선상환은 제3취득자가 경매절차에서 배당받는 방법으로 민법 제203조 제1항, 제2항에서 규정한 비용에 관하여 경매절차의 매각대금에서 우선변제받을 수 있다는 것이지 이를 근거로 제3취득자가 직접 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차 매수인 등에 대하여 비용상환을 청구할 수 있는 권리가 인정될 수 없다. 따라서 제3취득자는 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 없다.  

【참조조문】

민법 제203조 제1항, 제2항, 제320조, 제367조, 민사집행법 제88조, 제268조

【참조판례】

대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결(공2004하, 1831)


【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 우성 담당변호사 박상현)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대서양 담당변호사 곽태철 외 2인)

【원심판결】 수원지법 2022. 7. 14. 선고 2021나78022 판결

【주 문】

원심판결 중 토지 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 가. 민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정하고 있다.

이는 저당권이 설정되어 있는 부동산의 제3취득자가 저당부동산에 관하여 지출한 필요비, 유익비는 그 부동산 가치의 유지·증가를 위하여 지출된 일종의 공익비용이므로 저당부동산의 환가대금에서 부담하여야 할 성질의 비용이고 더욱이 제3취득자는 경매의 결과 그 권리를 상실하게 되므로 특별히 경매로 인한 매각대금에서 우선적으로 상환을 받도록 한 것이다. 저당부동산의 소유권을 취득한 자도 민법 제367조의 제3취득자에 해당한다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결 참조). 제3취득자가 민법 제367조에 의하여 우선상환을 받으려면 저당부동산의 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(민사집행법 제268조, 제88조). 

나. 위와 같이 민법 제367조에 의한 우선상환은 제3취득자가 경매절차에서 배당받는 방법으로 민법 제203조 제1항, 제2항에서 규정한 비용에 관하여 경매절차의 매각대금에서 우선변제받을 수 있다는 것이지 이를 근거로 제3취득자가 직접 저당권설정자, 저당권자 또는 경매절차 매수인 등에 대하여 비용상환을 청구할 수 있는 권리가 인정될 수 없다. 따라서 제3취득자는 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 피담보채권으로 주장하면서 유치권을 행사할 수 없다. 

2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

1) 피고는 2016. 8.경 근저당권이 설정되어 있던 이 사건 각 토지 등을 매수하여 그 무렵 일부 지분에 관하여 소유권이전등기를 마치고 2018년경까지 이 사건 각 토지 등을 건물 부지로 조성하였으며 2019. 6.경 이 사건 각 토지에 관한 나머지 소유권이전등기를 모두 마치고 이를 점유하고 있다. 

2) 이 사건 각 토지에 설정되어 있던 위 근저당권 실행을 위한 경매절차가 2018. 9.경 개시되었고, 원고는 그 경매절차에서 2019. 12.경 이 사건 각 토지 등을 매수하여 소유자가 되었다. 

3) 원심은 피고가 이 사건 각 토지를 건물 부지로 개량하는 데 비용을 지출하였고 그 가치 증가액이 현존하는 사실을 인정한 다음 피고가 민법 제367조에 의한 비용상환청구권을 가지고 이를 피담보채권으로 하여 경매절차 매수인인 원고에게 대항 가능한 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다. 

나. 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 근저당권이 설정된 이 사건 각 토지의 소유권을 취득한 자로서 이 사건 각 토지의 개량을 위하여 유익비를 지출하였다면 민법 제367조에 의하여 근저당권이 실행되는 경매절차의 매각대금에서 우선변제받는 것은 별론으로 하고, 민법 제367조에 의하여 곧바로 피고가 경매절차 매수인인 원고 등에 대하여 비용상환청구권을 가진다거나 이를 피담보채권으로 하여 피고가 원고에게 대항 가능한 유치권을 갖는다고 볼 수 없다. 

다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고가 경매절차 매수인인 원고에게 대항 가능한 유치권을 취득한다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 민법 제367조에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다. 

3. 한편 원고는 원심판결 중 원고 패소 부분 전부에 대하여 상고하였으나, 청구가 일부 기각된 부당이득반환청구 부분에 대하여는 상고장과 상고이유서에 구체적인 불복이유 기재가 없다. 

4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 이 사건 각 토지 인도청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송하며 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원 

수원지방법원 2022. 7. 14. 선고 2021나78022 판결 [ 토지인도 ] [미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 우성 담당변호사 박상현) 【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 대서양 담당변호사 곽태철) 【변론종결】 2022. 4. 28. 【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2021. 6. 15. 선고 2020가단204154 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게, ① 제1심판결 별지1 목록 기재 각 토지를 인도하고, ② 제1심판결 별지1 목록 기재 제2항 토지 중 제1심판결 별지2 도면 기재 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄱ” 부분 335㎡ 지상 건물, 같은 별지2 도면 기재 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄴ” 부분 334㎡ 지상 건물, 같은 별지1 목록 기재 제2, 3항 양 토지 중 같은 별지2 도면 기재 9, 10, 11, 12, 9의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄷ” 부분 331㎡ 지상 건물을 각 철거하고,  ③ 2019. 12. 24.부터 제1심판결 별지1 목록 기재 각 토지의 인도 완료일까지 월 3,797,750원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결을 청구취지 기재와 같이 변경한다. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원의 판결 이유는, 원고가 이 법원에서 추가하거나 강조하는 주장에 관하여 아래 제2항에서 추가판단을 덧붙이는 외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.  2. 추가판단 가. 피고의 비용상환청구권 취득 여부에 관한 판단 저당물에 관하여 소유권을 취득한 자는 경매로 소유권을 잃는다는 점에서 종국적으로 자기 물건에 비용을 지출한 것으로만 다룰 수는 없고, 또 그 지출된 비용은 저당물을 보존하거나 개량하기 위한 것으로서 그 경매대가에 영향을 미친다. 따라서 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조에 정한 제3취득자에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하므로(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결 참조), 피고는 같은 규정에 의한 비용상환청구권을 가진다. 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.  한편 원고는, 설령 피고의 비용상환청구권이 발생하였더라도 혼동으로 소멸하였다는 취지로도 주장하나, 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 채권은 소멸하는 것인데(민법 제507조), 원고는 피고에게 귀속한 채무가 무엇인지조차 주장하지 아니하므로, 위 주장은 더 살필 필요 없이 이유 없다.  나. 피고의 유치권 취득 및 행사범위에 관한 판단 (1) 피고가 비용을 투입할 당시에는 이미 이 사건 각 토지에 관한 저당권이 설정되어 있었고 이후 원고가 위 저당권의 임의경매절차에서 이 사건 각 토지를 매수하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 이 사건 각 토지에 대하여 비용을 투입하였다가 담보권 실행을 위한 경매로 인하여 토지 소유권을 잃은 피고와 위 경매로 인하여 소유자가 된 원고와의 법률관계는 결과적으로 타인의 물건에 대하여 피고가 그 점유기간 내에 비용을 투입한 것이 된다고 보는 것이 상당하다(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다2079 판결 등 참조). 따라서 유치권은 타물권으로서 자기의 소유물에 관하여는 성립할 여지가 없으므로 저당물의 소유권 취득자인 피고는 유치권을 주장할 수 없다는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.  (2) 원고는, 민법 제367조의 제3취득자 중 저당물의 소유권 취득자는 같은 규정에 따라 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있을 뿐 저당물에 유치권을 가질 여지가 없다는 취지로도 주장하나, 제3취득자가 지출한 필요비와 유익비의 상환청구권은 저당부동산에 관하여 생긴 채권이므로 제3취득자는 그 변제를 받을 때까지는 누구에 대하여도 유치권을 행사할 수 있는 것이고, 앞서 본 바와 같이 저당물의 소유권을 취득한 자도 민법 제367조의 제3취득자에 해당하는 이상 달리 볼 이유가 없으므로, 원고의 위 주장은 더 살필 필요 없이 이유 없다.  (3) 원고는, 민법 제203조에 정한 점유물에 대한 비용상환청구권의 변제기는 ‘점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받은 때’인바, 마찬가지로 피고에게 발생한 제3취득자의 비용상환청구권의 변제기는 피고가 회복자인 원고로부터 이 사건 각 토지에 대한 반환을 청구받은 때 즉, 이 사건 소제기일 무렵 도래하였고, 유치권은 피담보채권이 변제기에 있는 경우에 발생하는 것이므로, 설령 피고가 제3취득자의 비용상환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권을 취득한다고 하더라도 이는 경매개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 이 사건 소제기일 무렵이 되어서야 취득한 것으로 경매절차의 매수인인 원고에게 유치권을 행사할 수는 없다는 취지로 주장한다. 그러나 ① 민법 제203조의 비용상환청구권과 달리 제3취득자의 비용상환청구권은 공익비용의 상환청구권의 성질을 갖는 것으로, 민법 제203조의 비용상환청구권에 적용되는 법리가 제3취득자의 비용상환청구권에 바로 적용될 수는 없는 점, ② 제3취득자는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있고(민법 제367조), 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있는바(민사집행법 제268조, 제88조 제1항), 이에 비추어 제3취득자의 비용상환청구권의 변제기는 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 한 때 도래한다고 봄이 상당한데, 배당요구는 경매절차개시결정 이후에 이루어지는 절차이므로, 만약 원고의 주장처럼 경매개시결정의 기입등기 이전에 피담보채무의 변제기가 도래하는 경우에만 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 본다면 저당물의 제3취득자가 매수인에 대하여 유치권을 주장할 수 있는 경우란 있을 수 없는 점, ③ 저당물의 제3취득자 중 소유권을 취득한 자가 유치권 성립요건인 ‘타물권성’을 갖추려면 저당권실행을 위한 경매절차에서 매수인이 매각허가결정을 받아 매수대금을 완납하고 저당물의 소유권을 취득하여야 하는바, 경매개시결정의 기입등기 이전에 유치권을 취득하지 못하면 매수인에게 대항할 수 없다는 원고의 주장에 따르면 저당물의 제3취득자 중 소유권을 취득한 자는 언제나 매수인에게 유치권을 주장할 수 없게 되는 점 등에 비추어, 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.  (4) 원고는, 담보권 실행을 위한 경매절차제도의 안정을 위하여 피고의 유치권 행사를 제한하여야 한다고도 주장하나, ① 갑 제2, 4호증의 각 기재에 의하면 인근에서 대규모 토목공사가 진행되는데 이 사건 각 토지의 일부도 위 토목공사에 포함되어 있는 사실이 이 사건 경매절차에 제출된 현황조사서에 기재되어 있고, 이 사건 각 토지에 토목공사가 진행되어 평탄화 작업이 이루어진 점이 경매를 위한 감정평가에서 가점으로 반영된 사실을 인정할 수 있는바, 이에 비추어, 원고나 근저당권자가 이 사건 경매절차에서 피고의 유치권 주장을 예상할 수 없었다고 보기는 어려운 점, ② 피고가 이 사건 경매절차에서 제3취득자의 비용상환청구권을 주장하였다면 선순위 근저당권자보다 우선적으로 해당비용의 상환을 받을 수 있었을 것인바(민법 제367조), 피고의 유치권 행사로 인하여 최종적으로 원고가 근저당권자에게 책임을 묻게 되더라도 이를 부당하다고 보기는 어려운 점, ③ 그 밖에 피고의 유치권 행사로 인하여 경매절차의 공정성과 신뢰가 현저히 훼손되고, 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장이 초래된다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 피고의 유치권 행사를 제한할 필요가 있다고 보기 어렵다. 원고의 위 주장도 이유 없다.  다. 유치권 소멸 주장에 대한 판단 (1) 혼동에 의한 소멸 주장 원고는, 이 사건 각 토지에 대한 소유권과 유치권이 모두 피고에게 귀속되었으므로 민법 제191조에 규정된 혼동의 법리에 따라 유치권은 소멸하였다고 주장하나, 피고가 ‘타물권성’을 갖추어 유치권을 취득한 시점은 원고가 이 사건 각 토지의 소유자가 됨으로써 피고의 소유권이전등기가 말소된 이후로, 소유권과 유치권이 동시에 피고에게 귀속된 바 없으므로, 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.  (2) 유치권의 소멸청구에 의한 소멸 주장 (가) 피고가 ① 제1심판결 별지1 목록 제2, 3항 기재 토지 위에 이 사건 각 건물을 건축한 행위와 ② 2018. 6. 18.경 이 사건 각 토지 중 1,650㎡ 및 이 사건 제2건물을 주식회사 유성이엔지에 매도하였다가 이를 취소하고 위 회사와 다시 임대차계약을 체결하여 위 건물의 점유를 이전한 행위는 모두 피고에게 유치권이 발생하기 전 피고가 소유자로서 한 행위이지 유치권자로서 한 행위가 아니므로, 원고는 위 각 행위를 이유로 유치권의 소멸을 청구할 수 없다.  (나) 원고는, 피고가 원고의 승낙 없이 주식회사 미호디자인(이하 ‘미호디자인’이라고만 한다)과 주식회사 명진정밀 레이져에 이 사건 각 토지 및 이 사건 각 건물을 임대하였다고 주장하며 이를 이유로 유치권의 소멸을 청구하나, 갑 제11 내지 16호증의 각 기재 및 영상만으로는 피고가 원고 주장과 같은 임대를 하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.  (다) 원고는, 피고와 임차인인 미호디자인이 이 사건 각 토지 위에 사무실 2개동을 신축하였다고 주장하며 이를 이유로 유치권의 소멸을 청구하나, 피고가 원고 주장의 사무실을 직접 건축하였다거나 미호디자인에게 이 사건 각 토지를 임대하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.  (라) 원고는 다음으로, 피고가 미호디자인에게 이 사건 각 토지와 지상 건물을 임대하거나 사용하게 하지 않았다고 하더라도, 적어도 2021. 10. 9.경부터 2022. 4. 4.까지 6개월 이상 미호디자인이 이 사건 각 토지와 지상 건물을 사용하는 것을 방치하여 민법 제324조 제1항에 규정된 선관주의의무를 위반하였다고 주장하면서 이를 이유로 유치권의 소멸을 청구한다. 그러나 이 사건에서 유치권의 목적물은 건물이 아니라 이 사건 각 토지인데, 건물의 소유자 또는 점유자가 건물 부지인 토지를 원래의 용법대로 계속 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 토지의 보존에 필요한 사용(민법 제324조 제2항 단서)에 해당한다고 보아야 할 것이므로(대법원 1977. 1. 25. 선고 76다2096 판결 등 참조), 미호디자인이 이 사건 각 토지를 건물 부지로서의 일반적인 용법에 따라 사용하지 아니하여 그 가치를 훼손하였다는 등의 사정이 보이지 않는 이 사건에서, 설령 피고가 미호디자인이 일부 건물을 사용하면서 이 사건 각 토지의 일부를 건물 부지로 사용하는 것을 방치하였다고 하더라도 이를 들어 피고가 유치권자의 선관의무를 위배하였다고 보기는 어렵고, 달리 이를 뒷받침할 증거가 없다. 원고의 위 주장도 이유 없다.  라. 신의칙 위반 주장에 대한 판단 원고는, 피고가 이 사건 각 토지에 대한 임의경매절차에서 소유권자로서 배당잉여금 226,598,857원을 이미 지급받았으면서 다시 이 사건 각 토지에 대한 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반한다는 취지로 주장하나, 소유자로서 이 사건 경매절차에서 배당잉여금을 받는 것과 저당물의 제3취득자로서 비용상환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권을 주장하는 것은 서로 다른 별개의 권리를 행사하는 것이므로, 양 권리를 모두 행사하였다는 사정만으로 신의칙에 위배하였다고 단정하기 어렵고, 그 밖에 피고의 유치권 행사가 신의칙에 반한다고 볼만한 다른 사정이 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.  3. 결 론 그렇다면 제1심판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각한다. 판사   오연수(재판장) 류창성 정회일

수원지방법원 성남지원 2021. 6. 15. 선고 2020가단204154 판결 [ 토지인도 ] [미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 우성 담당변호사 박상현) 【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 대서양 담당변호사 최홍국) 【변론종결】 2021. 5. 18. 【주 문】 1. 피고는 원고에게, 가. 원고로부터 848,074,565원을 지급받음과 동시에 별지1 목록 기재 각 토지를 인도하고, 나. 별지1 목록 기재 제2항 토지 중 별지2 도면 기재 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄱ” 부분 335㎡ 지상 건물, 별지2 도면 기재 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄴ” 부분 334㎡ 지상 건물, 별지1 목록 기재 제2, 3항 양 토지 중 별지2 도면 기재 9, 10, 11, 12, 9의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄷ” 부분 331㎡ 지상 건물을 각 철거하고,  다. 2019. 12. 24.부터 나항 기재 각 건물의 철거 완료일까지 월 255,269원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문 제1의 나항(청구취지 기재 ‘○○리 산 △△-△’는 ‘(지번 3 생략)’의 오기임이 명백하므로 정정한다) 및 피고는 원고에게, 별지1 목록 기재 각 토지를 인도하고, 2019. 12. 24.부터 별지1 목록 기재 각 토지의 인도 완료일까지 월 3,797,750원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 소외 1의 이 사건 각 토지 등 취득 및 근저당권설정  1) 소외 1은 1981. 3. 12. 분할 전 화성시 (지번 1 생략) (이하 ‘○○리’라고만 한다) 임야 4,354㎡, 별지1 목록 제2, 3항 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 제2토지’, ‘이 사건 제3토지’라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.  2) 소외 1은 2001. 6. 28. 남양농업협동조합에 위 1)항 기재 각 토지 관하여 채권최고액 147,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 남양농업협동조합의 근저당권설정등기를 마쳐주었다.  3) 소외 1은 2005. 6. 14. 남양농업협동조합에 위 1)항 기재 각 토지에 관하여 채권최고액 168,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 남양농업협동조합의 근저당권설정등기를 마쳐주었고, 2008. 7. 2. 위 근저당권설정등기의 채권최고액을 434,000,000원으로 변경하는 내용의 근저당권변경등기가 마쳐졌다.  4) (지번 1 생략) 임야 4,354㎡는 2012. 5. 2. 별지1 목록 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 제1토지’라 하고, 이 사건 제1, 2, 3토지를 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 및 (지번 4 생략) 임야 383㎡로 분할되었다.  나. 피고의 이 사건 각 토지 취득 및 개발행위 등 1) 피고는 2016. 8. 24. 소외 1과 사이에, 피고가 소외 1로부터 이 사건 각 토지 및 (지번 5 생략) 전 1,539㎡를 매매대금 합계 850,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다.  2) 피고는 2016. 9. 2. 이 사건 제2토지 중 7,656분의 1,323 지분에 관하여, 이 사건 제3토지 중 4,354분의 1,323 지분에 관하여 각각 지분이전등기를 마쳤다.  3) 피고, 소외 2((지번 6 생략) 임야, (지번 7 생략) 답의 소유자이다)는 2017. 7. 17. 화성시장으로부터 이 사건 각 토지 등 5필지(이 사건 각 토지 3필지 및 소외 2 소유 토지 2필지)에서의 제1, 2종 근린생활시설(소매점, 사무실) 부지조성을 위한 개발행위 허가를 받았다.  4) 피고, 소외 2는 2018. 3. 30. 화성시장에게 이 사건 각 토지 등 5필지 지상에서의 제1종근린생활시설 2개동, 제2종근린생활시설 1개동 신축에 관한 허가신청을 하였고, 화성시장은 2018. 5. 24. 건축허가처분을 하였다.  5) 피고, 소외 2는 2018. 6. 20.경 위 건축허가에 따른 착공신고를 하고, 이후 피고가 신축공사를 진행하여 별지1 목록 기재 제2항 토지 중 별지2 도면 기재 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄱ” 부분 335㎡ 지상 건물(이하 ‘이 사건 제1건물’이라 한다), 별지2 도면 기재 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄴ” 부분 334㎡ 지상 건물(이하 ‘이 사건 제2건물’이라 한다), 별지1 목록 기재 제2, 3항 양 토지 중 별지2 도면 기재 9, 10, 11, 12, 9의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄷ” 부분 331㎡ 지상 건물(이하 ‘이 사건 제3건물’이라 하고, 이 사건 제1, 2, 3건물을 통틀어 ‘이 사건 각 건물’이라 한다)을 준공하였다.  6) 피고는 2019. 6. 4. 이 사건 제1토지에 관하여 소유권이전등기를, 이 사건 제2토지 중 2,552분의 2,111 지분에 관한 지분이전등기를, 이 사건 제3토지 중 622분의 433 지분에 관한 지분이전등기를 각각 마쳤고, 이로써 이 사건 각 토지 전체에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 다. 이 사건 각 토지에 관한 임의경매 및 원고의 소유권 취득 1) 한편 남양농업협동조합의 임의경매 신청에 따라 수원지방법원은 2018. 9. 7. 이 사건 각 토지 및 (지번 4 생략) 임야에 관하여 임의경매개시결정을 하여, 같은 날 그 기입등기가 마쳐졌다.  2) 원고는 위 임의경매절차에서 이 사건 각 토지 및 (지번 4 생략) 임야를 매수하여, 2019. 12. 23. 원고 앞으로 이 사건 각 토지 등에 관한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 3) 피고는 현재 이 사건 각 토지와 이 사건 각 건물을 점유하고 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5호증(가지번호 포함, 이하 가지번호로 특정하지 아니하는 한 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 이 법원의 한국국토정보공사 화성지사에 대한 감정촉탁 결과, 이 법원의 화성시에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지  2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 각 토지를 점유할 아무런 권원이 없음에도, 이 사건 각 토지 지상에 이 사건 각 건물을 소유하여 이 사건 각 토지를 부지로 점유·사용함으로써 원고의 이 사건 각 토지에 대한 소유권을 방해하고 있다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 각 건물을 철거하고, 이 사건 각 토지를 인도하고, 부당이득으로 원고가 이 사건 각 토지의 소유권을 취득한 날의 다음 날인 2019. 12. 24.부터 이 사건 각 토지의 인도완료일까지 월 3,797,750원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.  나. 피고의 주장 피고는 근저당권의 목적물인 이 사건 각 토지 등의 제3취득자로서 지목이 임야이던 이 사건 각 토지 등을 공장부지로 개량하는 데에 필요한 공과금 및 토목공사에 필요한 개발비용 합계 852,762,475원(별지3 참조)을 유익비로 지출하였다. 이 사건 각 토지의 시가는 피고가 이를 매수할 당시인 2016. 8. 24. 기준 합계 918,670,000원에서 2020. 9. 21. 기준 합계 2,646,747,000원으로 상승하여, 현존하는 가치상승분은 1,728,077,000원이고, 이는 피고의 유익비 지출로 인한 것이다. 따라서 피고는 원고의 선택에 좇아 피고가 지출한 개발비용이나 현존하는 가치상승분의 상환을 구할 수 있고, 위 돈을 상환받을 때까지 유치권의 행사로서 이 사건 각 토지를 적법하게 점유할 수 있다.  3. 이 사건 각 토지 인도청구에 대한 판단 가. 청구원인에 관한 판단 위 인정 사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 토지의 점유자인 피고는 소유자인 원고에게 이 사건 각 토지를 인도할 의무가 있다. 나. 피고의 유치권 항변에 관한 판단 1) 이 사건 각 토지에 관하여 근저당권이 설정된 후 피고가 2016. 8. 24. 소외 1로부터 이 사건 각 토지 등을 매수한 사실, 피고가 2016. 9. 2. 이 사건 제2, 3토지의 지분을 취득한 사실, 피고 등이 2017. 7. 17. 이 사건 각 토지 등에서의 개발행위 허가를 받은 사실, 피고 등이 2018. 6. 20. 이 사건 각 건물 신축을 위한 착공신고를 한 사실, 이 사건 각 토지 등에 관하여 2018. 9. 7. 임의경매개시결정이 있은 사실, 이 사건 제1토지 및 이 사건 제2, 3 토지의 나머지 지분에 관하여 2019. 6. 4. 피고 앞으로 소유권이전등기 내지 지분이전등기가 마쳐진 사실, 위 경매절차에서 원고가 이 사건 각 토지 등을 매수하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정 사실에다가 이 사건 각 토지의 현황이 임야였는데, 현재 현황이 이 사건 각 건물의 부지 등인 사정 등을 덧붙여 보면, 피고는 개발행위 허가를 받은 2017. 7. 17. 이후 무렵부터 이 사건 각 건물 착공신고일인 2018. 6. 20. 이전 무렵까지 저당물인 이 사건 제2, 3토지의 지분권자 내지 이 사건 각 토지 매수인의 지위에서 이 사건 각 토지를 적법하게 점유하며 이 사건 각 건물 신축을 위한 부지조성 행위를 하였다고 할 것이므로, 피고는 민법 제367조에 따라 그 개량을 위하여 지출한 비용의 상환을 청구할 수 있다.   2) 나아가 피고의 상환청구권은 저당부동산인 이 사건 각 토지에 관한 개발행위라는 하나의 사실관계에 의하여 생긴 것으로서 그 전부와 목적물 전체 사이에 견련관계가 있고, 피고는 그 변제를 받을 때까지 이 사건 각 토지에 대한 유치권을 행사할 수 있다. 피고가 이 사건 각 토지에 관한 경매절차에서 저당권설정자에 대한 비용상환청구권에 기한 우선변제권을 행사하지 않고, 매수인인 원고에 대하여 그 비용상환청구권에 기하여 유치권을 행사하고 있는 이상, 원고는 그 피담보채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항) 이를 변제하지 아니하면 이 사건 각 토지를 인도받을 수 없다.  3) 피담보채권액을 보건대, 을 제3호증의 1 내지 9의 각 기재, 이 법원의 소외 3(□□감정평가사사무소)에 대한 감정촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 각 토지를 공장용지로 개량하기 위하여 투입한 비용이 합계 848,074,565원인 사실(구체적인 내역은 별지4 기재와 같다), 원고의 위와 같은 유익비 지출로 인해 이 사건 각 토지의 가액이 2016. 8. 24. 기준 918,670,000원에서 2020. 9. 21. 기준 2,646,747,000원으로 1,728,077,000원만큼 증가한 사실이 인정된다. 한편 원고는 이 법원의 석명에도 지출금액과 증가액에 대한 선택권을 행사하지 아니하였으나, 피고가 이 사건 각 토지의 경매절차에서 지출한 금액과 증가액 중 적은 쪽의 금액만을 상환받을 수 있었다고 봄이 타당한 점에 비추어, 이 사건에서도 적은 쪽의 금액인 위 848,074,565원을 한도로 유치권을 행사할 수 있다고 할 것이고, 이와 같이 보는 것이 일반적인 의사에도 부합한다. 따라서 피고는 원고로부터 위 유익비 848,074,565원을 지급받을 때까지 이 사건 각 토지를 유치하며 그 인도를 거절할 권리가 있다.  4) 한편 피고는 이 사건 각 토지를 개량하기 위하여 등록면허세(개발행위, 농지전용, 산지전용) 27,000원(별지3 표 순번 3, 4, 5번), 대체산림자원조성비 1,456,920원(별지3 표 순번 7번), 이행보증금 보증보험 비용 284,590원(별지3 표 순번 10번), 분할측량 비용 1,585,100원(별지3 표 순번 16번), 경계복원 비용 1,334,300원(별지3 표 순번 17번 중 미인정 비용)을 투입하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로(제출된 증거에 의하면, 위 각 비용은 (지번 8 생략) 토지, (지번 9 생략) 토지 등과 관련된 것으로 보인다), 위 인정 범위를 초과한 피고의 주장은 이유 없다.  다. 소결 결국 피고는 원고로부터 위 848,074,565원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 토지를 인도할 의무가 있다. 4. 이 사건 각 건물 철거청구에 대한 판단 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 각 건물의 소유자인 피고는 이 사건 각 토지의 소유자인 원고에게 이 사건 각 건물을 철거할 의무가 있다. 5. 부당이득반환청구에 대한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 1) 위 인정 사실에 의하면, 피고가 이 사건 각 건물을 소유함으로써 이 사건 각 토지의 소유자인 원고의 승낙 없이 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘어 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물의 부지 부분을 사용하고 있으므로, 피고는 원고에게 그로 인한 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(이익이 존재하지 않는다는 피고의 주장은 받아들이지 아니한다. 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 등 참조).  2) 나아가 부당이득반환의 범위를 본다. 이 법원의 소외 4(◇◇감정평가사 사무소)에 대한 감정촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물의 부지 부분에 대한 2019. 12. 24. 이후의 차임이 다음과 같이 합계 월 255,269원(= 85,423원 + 85,168원 + 84,678원)인 사실이 인정된다.  가) 이 사건 제1건물 : 85,423원(= 이 사건 제2토지 전체 월 임료 1,952,250원 × 건물 점유 면적 335㎡ ÷ 토지 면적 7,656㎡, 원 미만 버림. 이하 같다) 나) 이 사건 제2건물 : 85,168원(= 이 사건 제2토지 전체 월 임료 1,952,250원 × 건물 점유 면적 334㎡ ÷ 토지 면적 7,656㎡) 다) 이 사건 제3건물 : 84,678원[= 42,201원(= 이 사건 제2토지 전체 월 임료 1,952,250원 × 건물 점유 면적 165.5㎡ ÷ 토지 면적 7,656㎡) + 42,477원(= 이 사건 제3토지 전체 월 임료 1,117,500원 × 건물 점유 면적 165.5㎡ ÷ 토지 면적 4,354㎡), 이 사건 제3건물의 이 사건 제2, 3토지 점유 면적은 동일한 것으로 본다]  3) 따라서 피고는 원고에게 원고가 구하는 2019. 12. 24.부터 이 사건 각 건물의 철거 완료일까지 월 255,269원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  4) 한편 원고는 이 사건 각 토지의 전체에 대하여 인도 완료일까지의 부당이득반환을 구하나, 피고가 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물의 면적을 초과한 부분을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하고 있다는 점, 피고가 이 사건 각 건물의 철거 이후 이 사건 각 토지의 인도 완료일까지 이 사건 각 토지를 보존에 필요한 범위를 넘어 사용할 것이라는 점 등을 인정할 증거가 없으므로, 위 인정 범위를 초과한 원고의 청구는 받아들이지 아니한다.  6. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 1, 2, 3, 4 생략] 판사   기진석

 

대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결 [ 배당이의 ] [공2004.11.15.(214),1831] 【판시사항】 [1] 민법 제367조의 규정 취지 및 저당물에 관한 소유권을 취득한 자도 위 규정의 제3취득자에 해당하는지 여부(적극) [2] 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것이므로 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당한다.  [2] 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제367조 [2] 민법 제367조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김정일 외 1인) 【피고, 피상고인】 한국자산관리공사 (소송대리인 비전 법무법인 담당변호사 최용규) 【원심판결】 서울고법 2004. 6. 8. 선고 2003나82343 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 소외 1 회사는 1990. 12. 1.부터 1995. 11. 30.까지 사이에 그 소유인 인천 남구 (주소 생략) 대지와 그 지상 9층, 지하 3층의 ○○○ 관광호텔 건물에 관하여 소외 2 은행 명의의 판시와 같은 근저당권들(아래에서는 ‘이 사건 근저당권’이라고 한다)을 설정하여 준 사실, 소외 1 회사는 1997. 1.경 이 사건 관광호텔 건물의 3층 베란다 부분에 외벽과 지붕을 덧붙이는 방법으로 연회장을 증축한 후, 이를 3층 예식장 하객들을 위하여 사용하고 있는 사실, 소외 1 회사는 원고로부터 위와 같은 증축비용을 투자받았고, 그에 대한 대가로 1998. 9. 7. 원고에게 이 사건 관광호텔 건물 중 247.13/10,302.649 지분에 관한 소유권이전등기를 경료하여 준 사실, 이 사건 근저당권의 전전양수인의 채권회수 수임인인 피고의 신청에 따라 이 사건 대지 및 건물(증축 부분 포함)에 관한 경매절차가 진행되어 1순위로 임금채권자들에게 판시와 같은 금액들이 배당되고, 나머지 6,983,368,076원이 2순위인 피고에게 모두 배당되었으며, 원고는 배당을 받지 못한 사실을 인정한 후, 저당물에 관한 지상권과 전세권을 취득한 자는 제3취득자의 비용상환청구권에 관하여 규정한 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당하나 소유권을 취득한 자는 이에 해당하지 아니한다는 이유로 원고가 민법 제367조 소정의 비용상환청구권을 가짐을 전제로 하여 판시 배당표의 정정을 구하는 원고의 주장을 배척하였다.  2. 민법 제367조가 저당물의 제3취득자가 그 부동산에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정한 취지는 저당권설정자가 아닌 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지·증가된 경우, 매각대금 중 그로 인한 부분은 일종의 공익비용과 같이 보아 제3취득자가 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있도록 한 것으로 보아야 할 것이다.  그렇다면 저당물에 관한 지상권, 전세권을 취득한 자만이 아니고 소유권을 취득한 자도 민법 제367조 소정의 제3취득자에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것임에도 원심이 이와 달리 판단한 것은 잘못이라고 할 것이나, 이 사건 관광호텔 건물의 증축은 원고의 투자를 받은 소외 1 회사에 의하여 이루어진 것이고, 원고는 그 투자에 대한 대가로 이 사건 관광호텔 건물에 관한 지분이전등기를 경료받았다가 저당권의 실행으로 인하여 그 권리를 상실하게 된 것에 불과한 이상, 원고가 이 사건 관광호텔 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것으로 볼 수 없으므로, 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에는 영향을 미치지 아니한 것으로 보아야 할 것이다. 결국, 이에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다.  3. 한편, 이 사건 증축 부분이 기존의 건물에 부합되지 아니하고 구분소유권의 객체가 되는지 여부는 이 사건 증축 부분에 관한 경매절차가 적법한 것인지 여부에 대하여만 영향을 미칠 뿐이고, 이 사건 판결 결과에는 영향을 미칠 수 없는 것일 뿐만 아니라, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 사정을 종합하여 이 사건 증축 부분은 그 완공과 동시에 기존의 건물에 부합되었다고 판단한 것은 정당한 것으로 보이므로, 이에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   유지담(재판장) 배기원 이강국(주심) 김용담