임의경매절차에서 유치권신고자에게 매각기일 통지누락이 매각불허가사유인지 여부

대법원 2024. 4. 5.자 2023마7896 결정
[ 부동산임의경매 ] 〈임의경매절차에서 유치권 신고자에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었음을 이유로 한 매각불허가결정과 유치권 관련 신고내용을 기재한 매각물건명세서로 인해 매각허가결정이 위법한지 문제된 사건〉[공2024상,759] 
【판시사항】

[1] 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 경우 / 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유 중 같은 조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 판단하는 기준 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’의 의미 

[2] 유치권 신고자가 집행법원이 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 통지하여야 하는 같은 법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위한 요건 

[3] 채권자 갑 새마을금고의 신청에 따라 개시된 채무자 을 주식회사 소유의 부동산에 관한 임의경매절차에서 제1심법원이 ‘유치권자 병 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 정 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 무에 대한 매각허가결정을 하였는데, 원심법원이 병 회사가 신고한 유치권은 병 회사가 위 부동산을 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당하는데도 제1심법원이 작성한 매각물건명세서의 기재 및 매각불허가결정은 위 유치권의 성립을 전제로 하고 있고, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다며 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 판단한 사안에서, 위와 같이 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 

【결정요지】

[1] 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다. 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다. 

[2] 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다. 

[3] 채권자 갑 새마을금고의 신청에 따라 개시된 채무자 을 주식회사 소유의 부동산에 관한 임의경매절차에서 제1심법원이 ‘유치권자 병 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 정 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 무에 대한 매각허가결정을 하였는데, 원심법원이 병 회사가 신고한 유치권은 병 회사가 위 부동산을 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당하는데도 제1심법원이 작성한 매각물건명세서의 기재 및 매각불허가결정은 위 유치권의 성립을 전제로 하고 있고, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다며 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 판단한 사안에서, 설령 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 이후 새로이 개시된 매각절차에서 이루어진 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵고, 제1심법원이 유치권 신고자인 병 회사도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘병 회사에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 매각불허가결정에 병 회사의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없으며, 그 밖에 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다거나 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 매각물건명세서의 유치권 관련 기재 및 매각불허가결정에 관하여 병 회사의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어려운데도, 위와 같이 무에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 매각불허가사유에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 민사집행법 제121조 제5호, 제7호, 제130조 제1항 [2] 민사집행법 제90조 제4호, 제104조 제2항 [3] 민사집행법 제90조 제4호, 제104조 제2항, 제121조 제1호, 제5호, 제7호, 제123조 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정(공2000상, 549)

【전 문】

【최고가매수신고인, 재항고인】 최고가매수신고인 (소송대리인 법무법인 정행인 담당변호사 이종훈)

【채무자겸소유자, 상대방】 주식회사 ○○ (소송대리인 법무법인 중정 담당변호사 정치영)

【원심결정】 수원지법 2023. 11. 17. 자 2023라5352 결정

【주 문】

원심결정을 파기하고 사건을 수원지방법원으로 환송한다.

【이 유】

재항고이유를 판단한다.

1. 관련 법리

매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정 등 참조). 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다. 

한편 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다. 

2. 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. △△새마을금고는 2020. 10. 16. 상대방 소유인 이 사건 부동산에 관하여 제1심법원에 2020타경72579호로 임의경매개시신청을 하였고, 제1심법원은 2020. 10. 19. 이 사건 부동산에 관한 임의경매개시결정을 하였다. 

나. 이후 제1심법원이 수차례에 걸쳐 이 사건 부동산에 관한 매각명령을 내렸으나 유찰 또는 변경명령으로 제대로 매각되지 아니하였다. 이에 제1심법원은 2022. 9. 5. 감정재평가명령을 내렸고, 감정평가액이 2022. 9. 14. 현재 10,794,239,000원으로 된 제2차 감정평가서를 제출받은 후 2022. 10. 20. 다시 위 부동산에 관한 매각명령 및 공고를 하였다. 

다. □□건설 주식회사(이하 ‘□□건설’이라 한다)는 위 매각명령 다음 날인 2022. 10. 21. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 17억 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다. 

라. 제1심법원은 2022. 11. 7. 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서를 다시 작성하였는데, 여기에는 ‘2022. 10. 21. 자 □□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.’이라는 기재(이하 ‘이 사건 유치권 관련 기재’라 한다)가 추가되었다. 

마. 그 후 실시된 제1, 2회 매각기일에서는 모두 입찰자가 없어 입찰불능이 되었고, 2023. 1. 27. 실시된 제3회 매각기일에서 ◇◇◇ 주식회사가 57억 원을 신고하여 최고가매수신고인이 되었다. 그러나 제1심법원은 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다.’는 이유로 매각불허가결정을 하였고(이하 ‘2023. 2. 3. 자 매각불허가결정’이라 한다), 이 결정은 그대로 확정되었다. 

바. 제1심법원은 2023. 2. 13. 다시 매각명령 및 공고를 하여 새 매각절차를 개시하였고, 같은 날 앞서 본 이 사건 유치권 관련 기재가 동일하게 포함된 매각물건명세서를 다시 작성하였다. 

사. 한편 주식회사 ☆☆종합건설(이하 ‘☆☆종합건설’이라 한다)은 2023. 2. 23. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 4억 7,300만 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다. 이에 제1심법원은 그다음 날인 2023. 2. 24. 매각물건명세서에 위 ☆☆종합건설의 유치권 신고서 부분도 ‘그 성립 여부는 불분명함.’으로 기재를 추가하였고, 같은 날 위 ☆☆종합건설에 매각 및 매각결정기일 통지서를 발송하였다. 

아. 반면 이 사건 임의경매를 신청한 채권자 △△새마을금고는 2023. 2. 27. 제1심법원에 □□건설 및 ☆☆종합건설의 각 유치권이 성립되지 않으므로 각 유치권 신고를 배제하여 달라는 취지의 ‘유치권배제신청서’를 유치권 신고자별로 각각 제출하였다. 

자. 이와 같은 상태에서 제1심법원은 2023. 3. 2. 새 매각절차의 제1회 매각기일을 진행하였고, 여기에 재항고인만이 입찰에 참여하여 5,711,111,000원으로 최고가매수신고인이 되었으며, 제1심법원은 2023. 3. 9. 재항고인에 대하여 매각허가결정을 하였다(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다). 

3. 원심의 판단

원심은, □□건설이 신고한 유치권은 □□건설이 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기 이전부터 위 부동산을 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당되는데도, 제1심법원이 작성한 위 부동산에 관한 매각물건명세서의 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정은 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 하고 있는바, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당하고, 따라서 재항고인에 대하여 한 이 사건 매각허가결정은 위법하다고 판단하였다. 

4. 대법원의 판단

그러나 원심의 판단은 받아들이기 어렵다. 그 이유는 다음과 같다.

가. 무엇보다 이 사건 매각허가결정은 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 확정됨에 따라 개시된 새로운 매각절차에서 이루어진 것으로, 특별한 사정이 없는 한 설령 위 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 이를 이유로 이 사건 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵다. 그리고 앞서 본 인정 사실을 관련 법리에 비추어 살펴보면, 제1심법원이 유치권 신고자인 □□건설도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘□□건설에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 □□건설의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없다. 

나. 또한 앞서 본 법리에 비추어 이 사건을 살펴보면, 제1심법원이 이 사건 매각허가결정 전에 작성한 매각물건명세서에는 ‘□□건설 및 ☆☆종합건설로부터 이 사건 부동산에 관한 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명하다.’는 내용만 기재되어 있을 뿐 유치권의 성립 여부에 관한 판단이 포함되어 있지 아니하고, 제1심법원이 감정인의 제2차 감정평가서 작성 이후에 제출된 유치권 신고서에 관하여 그 유치권 성립 여부를 단정할 수도 없는 만큼 위 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다고 보기도 어렵다. 

다. 나아가 이 사건 매각허가결정 전에는 원심이 지적한 □□건설의 유치권 신고서 외에도 ☆☆종합건설의 유치권 신고서도 접수되어 있는 상황으로 그 내역이 새로 작성된 매각물건명세서에 이미 반영되어 있었고, 이에 대해 이 사건 임의경매절차의 신청인 △△새마을금고가 각 유치권이 성립되지 않는다는 이유로 배제신청까지 하였다. 그렇다면 일반 매수희망자가 제1심법원이 2023. 3. 2. 실시한 제1회 매각기일에서 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 매각물건명세서의 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 관하여 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어렵다. 

라. 그럼에도 원심법원이 유치권 신고에 관한 일반적인 내용인 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 직권 매각불허가사유에 해당함을 이유로 이 사건 매각허가결정까지 위법하다고 판단한 것은 재항고이유 주장과 같이 매각불허가사유에 관한 법리 등을 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 있다. 

5. 결론

원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.  

대법관   서경환(재판장) 김선수 노태악(주심) 오경미 

수원지방법원 2023. 11. 17.자 2023라5352 결정 [ 부동산임의경매 ] [미간행] 【전 문】 【채무자겸소유자, 항고인】 주식회사 ○○ (소송대리인 법무법인 중정 담당변호사 정치영) 【제1심결정】 수원지방법원 2023. 3. 28.자 2020타경72579, 2021타경61170(중복) 결정 【주 문】 1. 제1심 결정을 취소한다. 2. 이 사건을 제1심법원으로 환송한다. 【이 유】 1. 기초사실 다음 사실은 이 사건 기록에 의하여 소명되거나 이 법원에 현저하다. 가. △△새마을금고는 2020. 10. 16. 수원지방법원에 채무자겸소유자, 항고인(이하 ‘채무자’라 한다) 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 2017. 9. 29. 설정한 근저당권에 기하여 임의경매개시신청(2020타경72579호)을 하였고, 위 법원은 2020. 10. 19. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시결정을 하였다.  나. 이 사건 부동산의 법원 감정가가 2022. 9. 14.을 기준으로 10,794,239,000원로 산정된 후인 2022. 10. 21. □□건설 주식회사(이하 ‘□□건설’이라 한다)는 이 사건 부동산에 토목공사 및 배수관로 공사를 하였으나 공사대금 17억 원을 지급받지 못하였다고 주장하면서 유치권 신고를 하였다.  다. 위 유치권 신고 후 2022. 11. 7. 이후 작성된 이 사건 부동산의 매각물건명세서에는 ‘2022. 10. 21.자 □□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함’이라는 기재가 추가되었다.  라. 제1심법원은 2022. 10. 20. 기일입찰의 방법으로 이 사건 부동산을 매각하기로 하고 매각기일 및 최저매각가격을 다음과 같이 정하여 매각명령을 하고 매각기일 공고를 하였다.  마. 제1, 2회 매각기일에는 입찰신고가 없다가 제3회 매각기일에 ◇◇◇ 주식회사(이하 ‘◇◇◇’라 한다)가 5,700,000,000원, ▽▽▽(대법원 결정의 최고가매수신고인)가 5,301,222,200원으로 매수신고를 하여 ◇◇◇가 최고가매수신고인이 되었다. 제1심법원의 사법보좌관은 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다’는 이유로 ◇◇◇에 대하여 매각불허가 결정을 하였다.    바. 제1심법원은 2023. 2. 13. 이 사건 부동산에 관하여 재매각 명령을 하면서, 매각기일 및 최저매각가격을 다음과 같이 정하여 매각기일 공고를 하였다. 사. 위 재매각명령에 따른 제1회 매각기일에 ▽▽▽만이 입찰에 참여하여 매각가격 5,711,111,000원으로 최고가매수신고인이 되었고, 제1심법원의 사법보좌관은 2023. 3. 9. ▽▽▽에 대하여 매각허가결정을 하였다(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다).  아. 이에 채무자는 2023. 3. 16. 사법보좌관의 위 처분에 대해 이의신청을 하였으나, 제1심법원은 2023. 3. 28. 위 사법보좌관의 처분을 인가하는 결정을 하였다.  2. 항고이유의 요지 이 사건 부동산에 관하여 작성된 부동산현황조사서에 의하면 □□건설은 이 사건 부동산을 직·간접적으로 점유한 사실이 없으므로, □□건설이 주장하는 이 사건 부동산에 대한 유치권은 성립될 여지가 없음이 명백함에도 불구하고, ① 이 사건 부동산의 매각물건명세서에 ‘□□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함’이라는 기재를 하고, ② 마치 □□건설이 이 사건 부동산에 대한 유치권을 증명한 것처럼 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다’는 이유로 매각불허가결정을 하였는바, 일반 매수희망자로 하여금 이 사건 부동산에 피담보채무 17억 원의 유치권이 성립할 수 있다는 오인을 하게 하여 매각물건 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼쳤으므로, 민사집행법 제121조 제5호(매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때)에 해당하거나 같은 조 7호(경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때)에 해당하는바, 이 사건 매각허가결정은 취소되어야 한다.  3. 판단 가. 관련 법리 1) 매각허가결정에 대한 항고는 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있을 때 할 수 있고(민사집행법 제130조 제1항), ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠’이 있거나 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에는 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 있다(민사집행법 제121조 제5호, 제7호).  2) 매각물건명세서는 매수신청인에게 부동산의 물적 부담상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저매각가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하기 위하여 마련된 제도로서, 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다. 그러므로 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정, 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정 등 참조).  가) 선순위근저당권자보다 앞선 일자로 임차인의 전입신고가 되어 있음이 명백함에도, 매각물건명세서에는 전입신고 여부가 ‘미상’ 또는 ‘동사무소에서 확인 안 됨’으로 기재되어 있는 경우, 점유자의 주민등록 여부는 집행관이 쉽게 파악할 수 있는 내용에 속하므로 그 조사결과는 일반인으로부터 상당한 신뢰를 받게 되는 점, 위 임차인의 보증금액수도 매각대금에 비하여 상당한 금액에 이르는 점 등에 비추어 볼 때 위와 같은 흠은 매수인의 매수의사와 매수신고가격 결정에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전부개정되기 전의 것) 제633조 제6호(현행 민사집행법 제121조 제5호와 같은 내용이다)에 정한 낙찰불허가사유이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 참조).  나) 매각기일까지 매각물건명세서에 매각목적물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 매각기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 일반 매수희망자들은 그 주택을 매수할 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각할 것이므로, 그러한 매각물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다(대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정 참조).  3) 민사집행법 제121조 제7호의 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다.  4) 어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 등 참조). 한편, 점유는 민법 제320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건이므로 경매절차에서 유치권을 주장하려면 경매개시결정등기가 기입되기 전에 해당 부동산에 대한 점유를 개시하여 점유를 유지하고 있어야 한다.  나. 구체적 판단 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, □□건설이 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기 이전부터 이 사건 부동산을 점유하였다고 보기 어려우므로, □□건설의 유치권 신고는 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당된다고 할 것인데도, 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서의 기재 및 2023. 2. 3.자 매각불허가결정은 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 하고 있는바, 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼쳤다고 봄이 타당하다. 이는 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다. 따라서 이 사건 매각허가결정은 위법하다.  ① □□건설은 ‘채무자로부터 2018. 10. 1.부터 2018. 11. 15.까지 수행한 이 사건 부동산에 대한 토목공사 및 배수관로 공사비 17억 원을 받지 못하여 유치권 신고를 한다’는 취지의 서면을 제출하기는 하였으나, 이 사건 부동산에 관한 점유시기, 방법 등에 관하여 구체적인 주장을 하고 있지 않을 뿐만 아니라 이를 소명할 객관적인 자료를 제출하지 않았다.  ② □□건설은 이 사건 부동산에 대한 2020. 10. 29.자 현황조사서에 점유자로 기재되어 있지 않고, 2022. 9. 14.을 기준으로 작성된 감정평가서에도 □□건설의 점유에 관한 언급이 전혀 없다.  ③ 달리 □□건설이 이 사건 부동산에 대한 공사대금 채권을 가지고 있고 이 사건 부동산을 점유하고 있어서 유치권자로서 경매절차의 이해관계인에 해당한다는 사실을 증명하였다고 볼 만한 자료가 없다.  ④ 위와 같은 사정에 비추어 □□건설이 신고한 유치권이 성립될 수 없음이 명백한데도, 제1심법원의 사법보좌관은 이 사건 부동산의 매각물건명세서에 ‘□□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함’이라는 기재를 하였고, ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다’는 이유로 2023. 2. 3.자 매각불허가결정을 하였다.  ⑤ 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서의 유치권과 관련한 위와 같은 기재로 인하여 일반 매수희망자들은 법원 감정가 약 107억 원인 이 사건 부동산에 17억 원의 유치권 성립될 수 있다는 사실을 고려하지 않을 수 없었을 것으로 보인다. 실제로 이 사건 부동산에 대하여 최저매각가격이 10,794,239,000원이었던 제1회 매각기일(2022. 11. 9.)과 7,555,967,000원이었던 제2회 매각기일(2022. 12. 9.)에는 매수희망자가 전혀 없었다. 그러므로 유치권과 관련한 이 사건 부동산 매각물건명세서의 하자는 일반 매수희망자에게 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중요한 영향을 끼치는 것이라고 판단된다.  ⑥ 부동산 위의 권리자로서 집행법원에 그 권리를 증명한 사람만이 경매절차의 이해관계인으로서 매각기일 등의 통지를 받을 권리가 있다(민사집행법 제268조, 제90조 제4호, 제104조 제2항, 대법원 1999. 4. 9. 선고 98다53240 판결 등 참조). □□건설은 유치권을 증명하지 못한 자에 해당하여 매각기일 등의 통지를 받을 권리가 없으므로, □□건설에 대한 매각기일 등의 통지가 없었음을 이유로 한 2023. 2. 3. 매각불허가결정은 위법하다. 그런데 유치권을 주장하는 사람이 집행법원에서 매각기일 등의 통지를 받을 이해관계인으로 인정받게 되면 일반 매수희망자로서는 유치권을 주장하는 사람이 그 유치권을 집행법원에 증명한 것으로 판단할 수밖에 없는바, □□건설이 유치권자로서 경매절차의 이해관계인임을 전제로 한 위와 같은 매각불허가결정은 일반 매수희망자에게 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중요한 영향을 끼치는 것으로 이는 이해관계인의 이익이 침해될 수 있는 중대한 절차위반에 해당한다.  4. 결론 그렇다면, 채무자의 항고는 이유 있으므로 이 사건 매각허가결정은 취소되어야 하고, 항고법원이 집행법원의 결정을 취소하는 경우에 그 매각허가여부의 결정은 집행법원이 하여야 하므로(민사집행법 제132조), 이 사건을 제1심법원으로 환송하기로 하여 주문과 같이 결정한다.  [별지 생략] 판사   김유랑(재판장) 김나연 박준규

 

대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정 [ 낙찰불허가 ] [공2000.3.15.(102),549] 【판시사항】 [1] 직권에 의한 경락불허가 사유인 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준 [2] 입찰물건명세서에 임차인이 부동산 소유자와 부자관계에 있다는 점을 기재하지 않은 것이 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '입찰물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하지 않는다고 한 사례  【결정요지】 [1] 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다.  [2] 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 경락대금에서 배당받지 못하고 경락인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 입찰물건명세서에 기재하지 않은 것이 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '입찰물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하지 않는다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항 [2] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 11. 22. 자 95마1197 결정(공1996상, 51) 대법원 1997. 10. 13. 자 97마1612 결정(공1997하, 3737) 대법원 1999. 9. 6. 자 99마2696 결정(공1999하, 2162) 대법원 1999. 11. 15. 자 99마4498 결정(공2000상, 124) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 인천지법 1999. 11. 3. 자 99라2040 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고 사건을 인천지방법원 본원합의부에 환송한다. 【이 유】 재항고이유를 본다. 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사(제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다(대법원 1997. 10. 13. 자 97마612 결정, 1995. 11. 22. 자 95마1197 결정 등 참조).  원심결정 이유에 의하면, 원심은 그 판시의 사실을 인정한 다음, 이 사건 임차인 재항고외 1이 신고한 임차보증금의 액수가 비교적 다액인 점, 재항고외 1의 권리신고에 의하면 재항고외 1은 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 경락대금에서 배당을 받지 못하고 경락인이 재항고외 1에 대한 임대인의 지위를 양수해야 하는 점, 이 사건 부동산 소유권의 변동과정 등에 비추어 보면, 재항고외 1과 이 사건 부동산 소유자인 재항고외 2 사이의 신분관계는 매수인의 매수의사 및 매수신고가격의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤다고 보아야 할 것이므로, 입찰물건명세서에 재항고외 1과 재항고외 2가 부자관계에 있다는 점이 누락된 채 진행된 이 사건 경매절차는 입찰물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당한다는 이유로 이 사건 낙찰을 허가하지 않은 것은 정당하다고 판단하였다.  원심의 이러한 판단은 그 판시의 여러 사정 특히 재항고외 1과 재항고외 2가 부자지간이라는 점에 비추어 보면, 재항고외 1이 신고한 임대차관계는 진정한 것이라기보다는 허위 또는 가장의 임대차일 가능성이 많다는 점에 터잡아 재항고외 1과 재항고외 2 사이의 친족관계가 입찰물건명세서에 표시되면, 응찰자도 그러한 친족관계 등으로부터 재항고외 1이 이 사건 경매절차에서 권리신고한 임대차관계는 허위 또는 가장의 임대차일 가능성이 있다는 점을 추단하여, 낙찰인이 그 임대차에 관한 권리, 의무를 승계할 필요가 없는 것으로 여길 것이고, 따라서 그러한 경우 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 상당한 영향을 미친다는 전제에 서 있는 것으로 보인다.  그러나 기록에 의하여 살펴보면, 재항고외 1이 신고한 이 사건 임대차관계가 허위 또는 가장의 임대차일 것이라는 점은 여러 사정에 비추어 그와 같은 추론이 가능할 뿐이지 그 점이 명확히 밝혀진 것도 아니고, 이 사건 입찰절차의 이해관계인들이 재항고외 1이 신고한 임대차관계에 대하여 아무런 이의를 제기하지도 않고 있는 상황에서, 집행법원이 그와 같은 추론을 하였다고 하더라도 그러한 추론의 자료까지 입찰물건명세서에 기재하여야 할 법률상 근거가 있는 것도 아니므로, 입찰물건명세서에 재항고외 1과 재항고외 2 사이의 친족관계를 기재하지 않았다 하여 입찰물건명세서 작성에 중대한 하자가 있다고 할 수는 없을 것이다.  만약 재항고외 1이 신고한 이 사건 임대차관계의 진위에 관하여 의혹이 든다면, 원심으로서는 재항고외 1이 신고한 임대차관계가 허위인지 여부에 대하여 적극적으로 심리하여 그 임대차가 허위라고 밝힌 다음에 비로소 이 사건 입찰물건명세서에 허위의 임대차관계가 기재된 것이어서 입찰물건명세서에 중대한 하자가 있다고 판단하는 것이 순리일 것이다.  그럼에도 불구하고 재항고외 1이 신고한 임대차관계가 허위인지 여부에 대하여 심리하여 명백히 밝히지도 아니한 채 그것이 허위라는 묵시적 추론의 전제 아래 이 사건 입찰물건명세서에 중대한 하자가 있다는 이유로 재항고인에 대한 낙찰을 허가하지 아니한 제1심결정을 유지하였으니, 원심결정에는 입찰물건명세서 작성에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.  그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   신성택(재판장) 지창권 서성 유지담(주심)