근저당권리 설정된 부동산이 제3자가 경매신청한 경우 근저당권의 피담보채권은 매각대금 납부 시에 확정되며, 근저당권의 근질권의 부기등기도 동일

대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다212005 판결
[ 배당이의 ] 〈근저당권부 채권을 목적으로 하는 근질권의 피담보채권 확정 시기가 문제된 사건〉[공2025하,2021] 

【판시사항】

근저당권이 설정된 부동산에 관하여 해당 근저당권자가 아닌 제3자가 경매를 신청한 경우, 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기(=매수인이 매각대금을 지급한 때) 및 이는 근저당권에 대한 근질권의 부기등기가 마쳐진 후 그 부동산에 관하여 해당 근질권자가 아닌 제3자의 신청에 따라 경매절차가 개시된 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) 

【판결요지】

근저당권이 설정된 부동산에 관하여 해당 근저당권자가 아닌 제3자가 경매를 신청한 경우 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 때, 즉 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정된다. 이러한 법리는 근저당권에 대한 근질권의 부기등기가 마쳐진 후 그 부동산에 관하여 해당 근질권자가 아닌 제3자의 신청에 따라 경매절차가 개시된 경우에도 마찬가지이므로, 근질권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 때, 즉 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정된다고 보아야 한다. 

【참조조문】

민법 제357조 제1항, 제348조

【참조판례】

대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결(공1999하, 2200)

【전 문】

【원고, 피상고인】 주식회사 ○○○대부 (소송대리인 법무법인 예우 담당변호사 최두영 외 1인)

【피고, 상고인】 △△△캐피탈 주식회사(소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김철만 외 3인)

【원심판결】 수원지법 2025. 4. 16. 선고 2023나103472 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 주식회사 □□□대부는 2018. 12. 6. 소외인 소유이던 수원시 영통구 (이하 생략) 외 2필지 (아파트명 생략)아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 채권최고액 4억 9,500만 원의 근저당권설정등기(채무자 소외인, 근저당권자 주식회사 □□□대부)를 마쳤고(이하 위 근저당권을 ‘이 사건 근저당권’이라 하고, 위 근저당권으로 담보되는 채권을 ‘이 사건 근저당권부 채권’이라 한다), 주식회사 ◇◇◇대부(이하 ‘◇◇◇대부’라고 한다)는 2019. 3. 29. 이 사건 근저당권의 이전등기(2019. 3. 29. 확정채권 대위변제 원인)를 마쳤다. 

나. 피고는 2019. 3. 29. ◇◇◇대부에 담보부NPL(질권)대출로서 3억 2,000만 원을 이자 6%, 연체이자 9%로 정하여 대출하였는데, 그 담보로 이 사건 근저당권부 채권에 근질권을 설정 받고 같은 날 이 사건 근저당권에 관하여 근저당권부 근질권의 부기등기(채권최고액 4억 9,500만 원, 채무자 ◇◇◇대부, 채권자 피고)를 마쳤다(이하 위 근질권을 ‘이 사건 근질권’이라 한다). 당시 피고가 ◇◇◇대부와 체결한 근저당권부 근질권 설정계약서에 의하면, 근질권의 피담보채무는 “채무자가 채권자에 대하여 ‘담보NPL 대출거래’로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무”이고, 근질권의 결산기를 미리 정하지 아니한 ‘장래지정형’이었다. 

다. 근저당권자인 ◇◇◇대부는 2019. 5. 14. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하였고(수원지방법원 2019타경11318), 피고는 2019. 5. 22. ‘이 사건 근저당권부 채권에 대한 질권자로서 ◇◇◇대부의 부동산경매신청에 동의한다.’는 내용의 ‘경매진행 동의서’를 경매법원에 제출하였다. 이에 따라 2019. 5. 24. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시결정이 내려졌다. 

라. 피고는 위 임의경매절차가 개시된 이후인 2019. 9. 6.부터 2022. 10. 28.까지 ◇◇◇대부에 담보부NPL(질권)대출로서 7회에 걸쳐 약 29억 원을 추가로 대출하였다. 

마. 한편 원고는 2022. 10.경 ◇◇◇대부에 10억 원을 대여하였는데, 그 담보로 이 사건 근저당권부 채권에 질권을 설정 받고 2022. 10. 20. 이 사건 근저당권에 관하여 근저당권부 질권의 부기등기(채권액 4억 8,000만 원, 채무자 ◇◇◇대부, 채권자 원고)를 마쳤다. 

바. 위 임의경매절차에서 이 사건 부동산이 매각되었고, 2023. 2. 22. 배당기일에서 실제 배당할 금액 535,877,932원에 대한 배당표가 작성되었는데, 피고는 이 사건 근질권자로서 1순위로 4억 9,500만 원을 배당받았으나 원고는 후순위자에 해당하여 배당을 받지 못하였다. 

사. 배당기일에서 원고는 피고가 배당받는 4억 9,500만 원 중 1억 7,500만 원에 대하여 배당이의를 제기하였다.

2. 원심은 판시와 같은 이유로, 근저당권부 채권에 근질권이 설정된 경우 근질권자가 직접 저당목적물에 관하여 경매신청을 하거나 근저당권자의 경매신청에 동의한 때에는 그때가 근질권의 결산기가 되어 그때까지 발생되어 있는 채권으로 근질권의 피담보채권액이 확정되고 그 후에 발생하는 원금채권은 피담보채권에 포함되지 않는다고 보아, 이 사건 근질권의 피담보채권은 2019. 3. 29. 자 3억 2,000만 원과 연체이자 1,142,857원을 합한 321,142,857원이라고 판단하였다. 

3. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 받아들이기 어렵다.

가. 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 해당 근저당권자가 아닌 제3자가 경매를 신청한 경우 근저당권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 때, 즉 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정된다(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결 참조). 이러한 법리는 근저당권에 대한 근질권의 부기등기가 마쳐진 후 그 부동산에 관하여 해당 근질권자가 아닌 제3자의 신청에 따라 경매절차가 개시된 경우에도 마찬가지이므로, 근질권의 피담보채권은 그 근저당권이 소멸하는 때, 즉 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정된다고 보아야 한다. 

나. 원심판결 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다.

1) 피고는 이 사건 근저당권부 채권에 근질권을 설정 받은 1순위 근질권자(채권최고액 4억 9,500만 원)로서, 피고가 직접 경매를 신청한 것이 아니라 제3자의 신청에 따라 이 사건 부동산에 관한 경매절차가 개시된 이상, 설령 피고가 위 경매절차에 동의하였다고 하더라도 그 시점에 이 사건 근질권의 피담보채권이 확정되었다고 볼 수는 없다. 

2) 이 사건 근질권의 피담보채권은 이 사건 부동산에 관한 경매절차에서 매수인이 매각대금을 지급한 때에 확정된다고 보아야 하므로, 2019. 3. 27. 자 대출금 3억 2,000만 원뿐만 아니라 그 이후 매각대금 지급 시까지 이루어진 대출금 등도 이 사건 근질권의 피담보채권에 포함된다. 

3) 다만 근저당권부 채권의 근질권자인 피고는 이 사건 근저당권의 채권최고액(4억 9,500만 원)을 한도로 하여 근저당권자가 실제로 배당받을 수 있는 금액을 넘어서까지 배당을 받을 수는 없고, 근저당권자가 배당받을 수 있는 금액 범위 내에서 확정된 근질권의 피담보채권에 대한 만족을 얻을 수 있을 뿐이다. 

다. 그런데도 원심은 이와 달리 이 사건 근질권의 피담보채권 확정시기를 피고의 경매진행 동의서가 경매법원에 제출된 때로 보아 그 이후에 발생하는 원금채권 등은 근질권의 피담보채권에 포함되지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 근질권의 피담보채권 확정시기에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

4. 결론

나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   오경미(재판장) 권영준 엄상필(주심) 박영재  

수원지방법원 2025. 4. 16. 선고 2023나103472 판결 [ 배당이의 ] [미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 주식회사 ○○○대부 (소송대리인 법무법인 예우 담당변호사 최두영) 【피고, 항소인】 △△△캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 지암 담당변호사 정철) 【변론종결】 2025. 3. 19. 【제1심판결】 수원지방법원 2023. 11. 22. 선고 2023가단514422 판결 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 수원지방법원 2019타경11318 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2023. 2. 22. 작성한 배당표 중 피고에 대한 1순위 배당액 495,000,000원을 320,000,000원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 175,000,000원으로 각 경정한다. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원이 적을 이유는, 제1심판결 제3면 표 아래 제1행의 “10억원을 대여하고”를 “10억원을 대여하기로 하고(이후 실제로 대출이 실행된 금액은 7억원이다)”로 고쳐 쓰고, 피고가 이 법원에서 추가하는 주장에 관하여 제2항과 같이 추가로 판단하는 것 외에는 제1심판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다. 2. 추가판단 피고는, 원고의 ◇◇◇대부에 대한 대여금채권이 존재하지 않는다고 다툰다. 살피건대, 갑 제4, 9 내지 17호증의 각 기재와 이 법원의 주식회사 ☆☆은행, 주식회사 ▽▽은행에 대한 각 금융거래정보제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고 측과 ◇◇◇대부 측이 작성한 대부금액 10억원에 관한 대부거래계약서에는 양측의 법인인감이 날인된 것으로 보이는 점, ② 위 대부거래계약서에 계약일자, 만료일, 담보내용이 공란으로 되어 있다는 사정만으로 허위의 대부거래계약서가 작성되었다고 단정하기 어려운 점, ③ 원고가 위 대부거래계약서 작성 후 ◇◇◇대부 계좌로 4회에 걸쳐 합계 7억원을 송금한 점, ④ 피고는, 원고의 계좌에서 ◇◇◇대부 계좌로 송금된 7억원이 몇 분 이내에 □□□대부 계좌를 거쳐 원래의 원고 계좌로 반환되었다고 주장하나, 원고는 □□□대부의 채권자로서 □□□대부로부터 변제받은 대여금 중 7억원을 ◇◇◇대부에 송금한 사실이 확인되는 점, ⑤ 위 7억원이 다시 □□□대부 계좌로 거쳐 원고 계좌로 이체되기는 하였으나, 이를 피고가 주장하는 바와 같이 실제로 존재하지 않는 원고의 채권을 허위로 작출한 것이라고 볼만한 자료가 없는 점 등을 종합하면, 원고는 ◇◇◇대부에 대하여 7억원의 대여금채권을 보유하고 있다고 할 것이므로, 피고의 주장은 받아들이지 않는다. 3. 결 론 그렇다면 제1심판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각한다. 판사   박평수(재판장) 박성만 김혜진

수원지방법원 2023. 11. 22. 선고 2023가단514422 판결 [ 배당이의 ] [미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 ○○○대부 (소송대리인 법무법인 예우 담당변호사 최두영 외 1인) 【피 고】 △△△캐피탈 주식회사 【변론종결】 2023. 10. 11. 【주 문】 1. 수원지방법원 2019타경11318 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2023. 2. 22. 작성한 배당표 중 피고에 대한 1순위 배당액 495,000,000원을 321,142,857원으로 경정하고, 원고에 대한 배당액 0원을 173,857,143원으로 경정한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 수원지방법원 2019타경11318 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2023. 2. 22. 작성한 배당표 중 피고에 대한 1순위 배당액 495,000,000원을 320,000,000원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 175,000,000원으로 각 경정한다.   【이 유】 1. 인정사실 가. 주식회사 □□□대부는 여신금융업을 영위하는 회사로서 2018. 12. 6. 소외인 소유이던 수원시 영통구 (이하 생략) 외 2필지 (아파트명 생략)아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 함)에 관하여 채권최고액 495,000,000원의 근저당권설정등기(채무자 소외인, 근저당권자 □□□대부)를 마쳤다(이하 위 근저당권을 ‘이 사건 근저당권’이라 하고, 위 근저당권으로 담보되는 채권을 ‘이 사건 근저당권부채권’이라 함).  나. 주식회사 ◇◇◇대부는 여신금융업을 영위하는 회사로서 2019. 3. 29. 이 사건 근저당권에 관하여 근저당권이전등기(2019. 3. 29. 확정채권 대위변제 원인)를 경료하였다.  다. 피고는 신용카드 및 할부금융업을 영위하는 회사로서 2019. 3. 29. ◇◇◇대부에게 담보부NPL(질권)대출로서 320,000,000원을 이자 6%, 연체이자 9%로 정하여 대출하였고(이하 ‘이 사건 대출’이라 함), 그 담보로 이 사건 근저당권부채권에 근질권을 설정하여 2019. 3. 29. 이 사건 근저당권에 관하여 근저당권부근질권등기(채권최고액 495,000,000원, 채무자 ◇◇◇대부, 채권자 피고, 2019. 3. 27. 설정계약 원인)를 경료하였다. 당시 피고가 ◇◇◇대부와 사이에 체결한 근저당권부근질권 설정계약서에 의하면, 위 근질권의 피담보채무는 ‘채무자가 채권자에 대하여 “담보NPL 대출거래”로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무’이고, 근질권의 결산기는 장래지정형으로서 미리 정하지 아니하였다.  라. 또한 피고는 ◇◇◇대부에 대하여 이 사건 대출을 포함하여 담보부NPL(질권)대출로서 아래 표와 같이 8회에 걸쳐 2019. 3. 29.부터 2022. 10. 28.까지 대출을 하였다(원금잔액은 이 사건 배당표 작성일인 2023. 2. 22. 기준임).  마. 원고는 여신금융업을 영위하는 회사로서 2022. 10.경 ◇◇◇대부에게 10억원을 대여하고, 그 담보로 이 사건 근저당권부채권에 질권을 설정하여 2022. 10. 20. 이 사건 근저당권에 관하여 근저당권부채권질권설정등기(채권액 480,000,000원, 채무자 ◇◇◇대부, 채권자 원고, 2022. 10. 19. 설정계약 원인)를 경료하였다.  바. ◇◇◇대부는 2019. 5. 14. 이 사건 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하였고(수원지방법원 2019타경11318), 피고는 2019. 5. 22. ‘이 사건 근저당권부채권에 대한 질권자로서 ◇◇◇대부의 위 부동산경매신청에 동의한다’는 ‘경매진행 동의서’를 위 경매법원에 제출하였다. 이에 따라 2019. 5. 24. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시결정이 내려졌다.  사. 위 임의경매가 진행된 결과 이 사건 부동산이 매각되어 2023. 2. 22.의 배당기일에서 실제배당할 금액 535,877,932원에 대한 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 함)가 작성되었다. 위 배당표에 의하면, 피고는 근저당권부질권자(2018. 12. 6. 근저당 ; 이 사건 근저당권)로서 1순위로 495,000,000원을 배당받고, 또한 근저당권부질권자(2018. 12. 13. 근저당주1 ) )로서 2순위로 37,500,000원을 배당받으며, 국민건강보험공단 수원동부지사는 교부권자로서 3순위로 658,900원을 배당받고, 나머지 2,719,032원은 4순위자인 망 소외인의 상속인 소외 2, 소외 3, 소외 4(추심권자 주식회사 ◎◎저축은행)가 각 906,344원씩 배당받게 되었다. 아. 원고는 위 배당기일에서 피고가 이 사건 근저당권에 대한 근저당권부질권자로서 1순위로 495,000,000원을 배당받는 것 중 175,000,000원에 대하여 배당이의를 제기하였다. [증거 : 갑 1 내지 8호증, 을 1, 2, 3호증, 변론의 전취지] 2. 주장과 판단 가. 원고 주장 (근저당권부채권질권 설정_ 피고의 이 사건 근저당권부채권에 대한 근질권의 피담보채무는 이 사건 대출(피고가 2019. 3. 29. ◇◇◇대부에게 대출한 320,000,000원)만이므로 이 사건 배당표 중 피고의 1순위로서의 배당액은 490,000,000원에서 320,000,000원으로 경정되어야 하고, 그 차액 175,000,000원은 원고에게 배당되어야 한다. 피고는 위에서 본 바와 같이 이 사건 대출 외에도 2019. 9. 6.부터 2022. 10. 28.까지 7회여 걸쳐 원금잔액합계 2,912045,075원을 더 대출하였고, 그로 인한 원금 및 연체이자도 이 사건 근저당권부채권에 대한 근질권의 피담보채무에 포함되어야 한다고 주장하나, 이 사건 대출 외에는 모두 근질권의 결산기 이후에 발생한 대출이므로 이는 부당하다.  나. 피고 주장(근저당권부질권설정 ) 피고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 대출 외에도 2019. 9. 6.부터 2022. 10. 28.까지 7회여 걸쳐 원금잔액합계 2,912045,075원을 더 대출하였고, 그로 인한 원금 및 연체이자도 이 사건 근저당권부채권에 대한 근질권의 피담보채무에 포함되어야 한다. 이에 따라 피고는 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차에서 위 8건의 대출을 모두 포함하여 원금과 연체이자 합계 3,245,415,683원(위 표 참조)의 채권계산서를 제출하였고, 그에 따라 이 사건 근저당권의 채권최고액인 490,000,000원이 배당되었으므로 위 배당은 정당하다.  다. 판단 1) 근저당권은 계속되는 거래관계로부터 발생하고 소멸하는 불특정 다수의 장래 채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권이어서 그 거래가 종료하기까지 채권은 계속적으로 증감 변동하나, 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 스스로 담보권의 실행을 위한 경매를 신청한 때에는 그때까지 발생되어 있는 채권으로 피담보채권액이 확정되는 것이고, 근저당권이 확정되면 그 이후에 발생하는 원금채권은 그 근저당권에 의하여 담보되지 않는 것이다(대법원 1988. 10. 11. 선고 87다카545 판결, 대법원 2023. 6. 29. 선고 2022다300248 판결).  근질권의 목적이 된 금전채권에 대하여 근질권자가 아닌 제3자의 압류로 강제집행절차가 개시된 경우, 근질권의 피담보채권은 근질권자가 위와 같은 강제집행이 개시된 사실을 알게 된 때에 확정된다고 봄이 타당하다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다43621 판결).  근저당권부채권에 근질권이 설정된 경우, 근저당권자는 단독으로 저당목적물인 부동산에 대하여 경매신청을 할 수 없고, 근질권자의 동의를 얻어서 경매신청을 하거나 근질권의 부기등기를 마친 질권자가 직접 경매신청을 하여야 한다(민법 제352조, 제353조 제1항, 제354조) 2) 위와 같은 법리 및 규정에 비추어 보면, 근저당권부채권에 근질권이 설정된 경우 근질권자가 직접 저당목적물에 대해 경매신청을 하거나, 또는 근저당권자의 경매신청에 대하여 동의한 경우에는 그 때가 근질권의 결산기가 되어, 그때까지 발생되어 있는 채권으로 피담보채권액이 확정되는 것이고, 그 이후에 발생하는 원금채권은 피담보채권에 포함되지 않는다고 봄이 합당하다 할 것이다.  그렇다면, 이 사건 근저당권부채권의 근질권의 결산기는 근저당권자인 ◇◇◇대부가 2019. 5. 14. 이 사건 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청한 것에 대하여 피고가 2019. 5. 22. 경매진행 동의서를 위 경매법원에 제출한 때라고 할 것이다. 피고가 ◇◇◇대부에게 대출한 내역인 위 표에 의하면, 피고는 2019. 5. 22. 이후에 ◇◇◇대부에게 이 사건 대출을 제외한 나머지 7회의 대출을 하였으나, 위 7회의 대출들은 모두 위 근질권의 피담보채무가 확정된 이후에 실행된 대출로서 그로 인한 원금과 이자는 위 근질권의 피담보채무에 포함될 수 없다 할 것이다.  3. 결론 그렇다면, 이 사건 근저당권부채권의 근질권의 피담보채무는 원금 320,000,000원에 연체이자 1,142,857원을 합한 321,142,857원이라 할 것이므로 이 사건 배당표 중 피고의 1순위자로서의 배당액 495,000,000원은 321,142,857원으로 경정하고, 원고에 대한 배당액 0원을 173,857,143원(495,000,000원 － 321,142,857원)으로 경정한다.  따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없으므로 기각한다. 판사   곽동우 주1 ) 주식회사 □□□대부는 2018. 12. 13.에도 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 37,500,000원의 근저당권설정등기를 경료하였고, 위 근저당권은 2019. 3. 29. ◇◇◇대부에게 이전되었으며, 피고는 2019. 3. 29. 위 근저당권에 대해 근저당권부근질권을 설정하였다.