상가분양 시행사가 약속한 인테리어전액부담의 약속을 어기면서 보증금잔액을 반복적으로 요구한 것은 이행거절로 임대차계약 해지가능

[민사]상가를 분양하는 시행사가 병원을 임차인으로 유치하기 위해 병원 인테리어 공사비 전액을 부담하겠다고 약정하였으나 일부만 부담하면서 보증금 잔액을 지급할 것을 반복적으로 요구한 것은 이행거절의 의사를 표시한 것에 해당하므로, 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다고 본 사례[대전고등법원 2024나14198] 

2024나14198_판결문.pdf

0.52MB

 

대  전  고  등  법  원 제 2 민 사 부  

판        결 

2024나14198(본소)  손해배상(기)
 2024나14204(반소)  손해배상(기)
원고(반소피고), 피항소인 A
소송대리인 변호사 이영규
피고(반소원고), 항소인 주식회사 B
소송대리인 변호사 서상영
소송복대리인 변호사 황준호
제1심판결  대전지방법원 2024. 6. 25. 선고 2023가단211205(본소), 2023가단
 
주       문
1. 피고(반소원고)의 본소 및 반소에 대한 각 항소를 모두 기각한다.  
 2. 항소비용은 본소, 반소를 통틀어 피고(반소원고)가 부담한다. 

청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
가. 본소
피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 49,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 반소
원고는 피고에게 443,331,268원 및 이에 대하여 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 원고의 본소청구를 기각한다. 반소 청구취지와 같은 판결을 구함. 

 

이       유 

1. 기초사실

가. 피고는 고양시 덕양구 C이라는 주상복합건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 분양한 부동산 개발회사로 고양시청으로부터 2021. 2. 2. 이 사건 건물에 관한 건축허가를 받아 그 무렵부터 공사를 시작하였다.- 
  나. 피고는 2021. 7. 8. 한의사인 원고와 사이에 원고가 이 사건 건물에서 한방병원을 개원하기로 하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 병원개원 약정’ 또는 ‘이 사건 병원개원 약정서’라 한다)을 체결하였다. 
    이 사건 병원개원 약정에 의하면, 원고는 2022. 8. 준공 예정인 이 사건 건물의 3, 4, 5층 내 49개 호실(이하 ‘49개 호실’이라고 한다)의 수분양자들로부터 각 호실을 임대기간 5년, 보증금 합계 405,000,000원, 월차임 합계 46,100,000원에 임차하되, 피고는 원고에게 병원 인테리어 비용으로 1,145,900,000원(부가세 별도, 이하 ‘인테리어 지원금’이라 한다)과 1년분 임대료 553,200,000원(부가세 별도, 이하 ‘임대료 지원금’이라 한다)을 지원하기로 되어 있다.       이 사건 병원개원 약정의 주요 내용은 다음과 같다.  

한방병원(의료시설) 개원 약정 ◈ 임대계약기간: 5년(60개월)  ◈ 임대금액 및 약정 내용  ▶ 임대보증금: 405,000,000원  ▶ 월차임: 합계 46,100,000원(부가세 별도)  ▶ 인테리어 및 임대료 지원 금액: 1,699,100,000원(부가세 포함시 1,869,010,000원)  ♣ 상기 물건에 대해 병원(의료시설로 용도 변경은 피고가 모든 책임과 비용을 부담한다) 개원 지원과 협 의를 아래와 같이 작성한다. 피고와 원고는 병원을 개원함에 있어 상호 신뢰를 바탕으로 다음과 같이 약정한다. 제1조(목적) 본 약정서는 이 사건 건물 내 병원 개원을 위한 목적이며, 병원 개원 계약에 있어 개원 비용에 따른 제반 사항을 규정하고 피고와 원고 간에 발생할 수 있는 이견과 분쟁에 대한 합리적인 해결방안을 모색하는데  그 목적이 있다. 제2조(개원지원비용)  피고는 병원 개원에 필요한 금액을 다음과 같이 원고에게 지원한다. 1. 3층(18개 호실)/4층(18개 호실)/5층(13개 호실) 한방병원 인테리어 및 임대료를 지원한다.  2.인테리어 및 임대료 지원 금액은 위와 같이 1,699,100,000원으로 한다.  3.인테리어 지원금의 지급시기 및 금액은 도급 계약자 간에 양자 협의 하에 지정 계좌에서 지급함을 원칙으로 한다.  ◈ 상기 내용 인테리어 지원금을 표로 표기함.   아래의 지급방식은 피고와 원고의 합의 하에 지정 계좌에서 출금을 원칙으로 한다. ◈ 임대료 지원금 절차   임대료 지원금 총 금 553,200,000원(부가세 별도)은 피고가 지정 계좌에 예치하며 ‘수분양자 및 이 사건 건물 소유권자’에게 약정 임대기간 동안 매달 자동 이체되는 방식을 원칙으로 한다.   ◈ 원고의 보증금 납부시기   원고의 보증금 총액은 405,000,000원으로 하며, 개원 약정서 작성시 익일 계약금 49,000,000원은 지정 계좌로 입금하며, 피고와 원고의 단독 출금은 불가함을 원칙으로 한다. 계약금을 제외한 잔금은 의료시설 준공 후 2개월 되는 시점으로 인테리어 비용을 제외한 잔액 수령과 동시에 수분양자 및 이 사건 건물 소유권자가 지정한 계좌로 잔금을 입금하되, 미분양 호실에 대한 보증금은 피고와 원고가 정한 예치계좌로 입금하고 분양완료시 수분양자 및 이 사건 건물 소유권자가 지정하는 계좌로 입금을 원칙으로 한다.   ◈ 무상임대 기간은 인테리어 시작일로부터 180일(6개월)로 하며, 무상임대 기간만료 후 월임대료를 지급하기로 한다.(단, 피고의 귀책사유로 인하여 지원금 일정의 지연으로 공사가 지연될 시 공사 지연 7일 기준으로 무상임대 기간을 한 달 단위로 연장하기로 한다.) 제3조(피고와 원고의 병원 개원 약정 계약)   피고와 원고는 신의성실의 원칙에 따라 개원 약정 계약을 체결하며 수분양자 및 이 사건 건물 소유권자와의 임대차 계약은 원고 또는 원고가 지정하는 개원의가 수분양자 및 이 사건 건물 소유권자와 직접 체결하기로 한다.  ♣ 특 약 사 항♣  ➀ 원고는 이 사건 건물의 병원 개원과 관련하여 수분양자 및 이 사건 건물 소유권자에게 개원 예정일을 인테리어 개시 후 6개월 내로 명시하기로 한다. ⑤ 본 약정서는 분양을 목적으로 하며, 본 약정서에 의거 본 사업지인 이 사건 건물 3, 4, 5층 내부건축공사(인테리어)는 원고가 지정한 업체와 원고와 피고의 공동하도급 계약서를 작성한다.   ➈ 피고는 원고가 개원하는 해당 층의 모든 인테리어 비용[인테리어 지원금 1,145,900,000원(부가세 별도) 안에서]을 부담하고, 공사를 완료한다.  ➉ 위 약정서에 언급하는 지정 계좌라 함은 피고와 원고 간에 에스크로 계좌를 말하며, 계약금, 보증금, 임대료 지원금 계좌와 인테리어 지원금 계좌를 별도로 개설하여 피고와 원고의 단독 출금은 불가함을 원칙으로 한다.

 

다. 또한 원고는 2021. 8.경부터 피고가 지정한 이 사건 건물의 수분양자들과 임대 약정(이하 ‘이 사건 병원임대 약정’ 또는 ‘이 사건 병원임대 약정서’라 한다)을 체결하였다. 
    이 사건 병원임대 약정의 주요 내용은 다음과 같다.  

한방병원 임대 수익증서 임대보장내용-원고는 한방병원 인테리어 공사 개시일로부터 6개월 렌탈프리 적용. 확약호실의 임대를 보장하기로 한다.  (단, 렌탈프리기간 2개월은 인테리어 공사기간으로 간주하고 공용관리비는 임대인이 부담하며, 3개월치부터 모든 관리비는 원고가 부담하기로 한다)-원고는 수분양자(임대인)가 분양금 잔금 납부를 완료한 시점에 (피고에게 지급한) 보증금 중 1,000,000원을 수분양자의 계좌로 입금하기로 한다.   이 사건 임대차 계약의 잔여 보증금은 인테리어 공사가 종료되는 시점에 지급하기로 한다. -수분양자는 분양금 잔금 납입 및 소유권 이전 후 분양받은 상가에 대한 임대차 계약을 원고와 직접 체결하고, 원고와 수분양자는 임대기간에 대한 어떠한 이의를 제기하지 않으며 기간을 준수하여야 한다. -임대계약기간: 렌탈프리 기간을 제외한 5년(60개월) 임대료 지급 개시일-월 임대료 지급은 렌탈프리 기간 종료 후 월 말 지급을 원칙으로 한다.

 

라. 원고는 2021. 7. 16. 이 사건 병원개원 약정에 따라 피고에게 계약금 49,000,000원을 지급하였고, 이 사건 건물의 준공승인을 받은 2022. 7. 20. 이후부터는 이 사건 병원임대 약정에 따라 건물 3, 4, 5층 내 49개 호실의 수분양자들과 개별적인 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차 계약’이라고 한다)을 체결하였다. 
마. 한편 원고와 피고는 2022. 9. 14. 인테리어 업체인 주식회사 D과 사이에 발주자를 피고, 공사금액을 1,145,000,000원(부가세 별도, 착수금 400,000,000원, 2022. 10. 13. 중도금 100,000,000원, 공사 완료시 잔금 645,000,000원), 공사기간을 2022. 9. 19.부터 2022. 11. 17.까지(60일)로 하는 인테리어 공사계약(이하 ‘인테리어 공사’라 한다)을 체결하였다. 
바. 피고는 주식회사 D에게 공사대금으로 2022. 9. 16. 착수금 440,000,000원(부가세 포함), 2022. 10. 20. 중도금 110,000,000원(부가세 포함), 2022. 11. 17. 100,000,000원 등 합계 650,000,000원을 지급하였고, 인테리어 공사는 예정대로 착공되었으나 완공은 계속 지체되었다. 
사. 완공이 지체되자 원고의 대리인인 E과 피고의 직원 및 주식회사 D의 공사책임자인 F이 2023. 2. 24. 함께 모였고, 그 자리에서 F은 추가로 공사해야 하는 부분을 구체적으로 열거하며 2023. 3. 10.까지 인테리어 공사를 완료하겠다는 확약서를 작성하기도 하였다. 
아. 한편 원고는 2023. 2. 21. 고양시장으로부터 이 사건 건물 내 한방병원의 개설허가를 받았다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 3, 4, 6호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원의 증인 F의 증언, 변론 전체의 취지

 2. 본소에 관한 판단
가. 관련 법리
계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다11821 판결, 대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결 등). 

나. 당사자들의 주장 요지
1) 원고
이 사건 병원개원 약정에 의하면 피고가 인테리어 공사대금 전액을 부담해서 인테리어 공사를 완공시켜야 하고, 임대료 지원금도 별도의 계좌에 예치해야 함에도 피고는 “임대료 지원금은 분할 예치만 가능하고, 인테리어 공사는 책임질 수 없다.”라고 하였고, 오히려 원고에게 임대보증금 전액을 먼저 지급할 것을 요구하면서 인테리어 지원금 잔금 및 임대료 지원금의 지급 거절 의사를 분명하게 밝혔으므로, 원고는 피고의 이행거절을 이유로 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 병원개원 약정을 해제한다. 
따라서 피고는 원고에게 이 사건 병원개원 약정의 해제에 따라 원고로부터 이미 지급받은 계약금 49,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  

2) 피고
인테리어 지원금 잔금 및 임대료 지원금은 원고가 이 사건 병원개원 약정에 따라 한방병원을 개원하는 것을 지급조건으로 하는데, 원고가 의도적으로 병원 개원을 하지 않은 것이어서 피고에게는 그 지급의무가 없다.
가령 피고에게 임대료 지원금 등의 지급의무가 있다고 하더라도 피고가 원고에게 이를 분할해서 예치한다고 제안하거나 원고에게 담보 제공을 요구한 것을 두고 이행거절로 볼 수는 없다.  

다. 인정사실
앞서 본 증거들과 갑 제8, 9, 15, 16호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 다음의 각 사실이 인정된다.
 1) 위 기초사실에서 본 것과 같이 인테리어 공사가 지체되자 피고는 2023. 3. 2.경에도 원고 측 공인중개사 G과 원고 대리인 E을 만나 논의를 하였는데, 그 자리에서 피고는 인테리어 지원금의 잔금 지급과 관련하여 “인테리어 공사가 모두 완료되고, 한방병원이 개원함과 동시에 주식회사 D에게 지급하겠다(피고가 제출한 2023. 6. 21. 자 준비서면 6면 참조).”고 하였다. 또한 원고 측이 임대료 지원금 전액을 별도의 계좌에 예치할 것을 요구하자 “임대료 지원금은 분할 예치만 가능하다.”고 하면서(갑 제8, 9호증), 오히려 원고에게 이 사건 병원개원 약정에서 정한 임대보증금 중 잔금을 모두 지급하라고 하였다.  
2) 원고는 2023. 3. 9.경에도 임대료 지원금 전액의 계좌 예치를 요구하였으나 피고는 원고에게 임대료 지원금에 상응하는 담보물 제공을 요구하거나 3개월씩 나누어 예치하는 것만 가능하다고 하였다(위 준비서면 7면 참조). 
3) 이후에도 계속하여 원고는 임대료 지원금 전액의 계좌 예치를 요구하였고, 피고는 전액 예치는 불가하다고 답변하며 오히려 원고에게 임대보증금 중 잔금을 지급하라고 하였으며(위 준비서면 8, 9면 참조), 이에 원고는 2023. 3. 중순경 이 사건 건물 내에 미리 설치해 놓았던 의료기기를 반출한 후 2023. 3. 17. 이 사건 소를 제기하였다.

라. 구체적인 판단
1) 피고의 의무이행 거절 여부 
위 인정사실과 앞서 본 증거들 및 위 법리에 비추어 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 병원개원 약정에 따라 원고가 한방병원을 개원할 수 있도록 인테리어 공사를 마친 후 이 사건 건물의 3, 4, 5층 내 49개 호실을 원고에게 인도할 의무가 있고, 임대료 지원금을 원, 피고 단독 출금이 불가능한 계좌에 예치할 의무가 있음에도 원고가 먼저 한방병원을 개원하면 인테리어 공사대금의 잔금을 주겠다거나 임대료 지원금의 분할 예치 등을 주장하면서 이 사건 병원개원 약정에 따른 피고의 의무이행을 거절하였다고 판단된다. 
가) 우선 인테리어 지원금에 관하여 본다.
피고가 인테리어 지원금 1,145,900,000원(부가세 제외) 중 약 50%에 해당하는 650,000,000원을 주식회사 D에게 지급하였고, 이 사건 병원개원 약정서에 인테리어 지원금 중 50%에 해당하는 잔금의 지급시기에 관하여 ‘개원등록증 발급 후(협의)’라고 기재된 사실은 앞서 본 것과 같고, 이에 대해 피고는 “인테리어 지원금 중 잔금의 지급은 원고의 한방병원 개원을 조건으로 한 것인데, 원고가 한방병원을 개원하지 않았으므로 이를 지급할 필요가 없고, 오히려 피고는 주식회사 D에게 인테리어 공사계약에 따른 계약금 및 중도금을 모두 지급함으로써 공사가 공기 내에 완공될 수 있도록 그 의무를 다했다(2024. 9. 4. 자 준비서면 4, 12면 참조).”고 주장한다. 
그러나 ① 이 사건 병원개원 약정서 중 특약사항 제9항은 피고가 모든 인테리어 공사대금을 부담하고, 공사를 완료할 의무가 있다고 규정하고 있는 점, ② 인테리어 공사가 완료되지 않을 경우 병원개원 역시 어렵다고 보는 것이 경험칙에도 맞는 점, ③ 실제로 주식회사 D으로부터 인테리어 공사의 하도급 공사를 맡았던 일부 업체들은 공사대금 미지급을 이유로 유치권 행사를 시도하였던 점(증인 F의 증언) 등에 비추어 피고는 원고가 한방병원을 개원할 수 있도록 먼저 공사대금 전액을 부담하여 인테리어 공사를 마친 후 이 사건 건물 내 3, 4, 5층을 인도할 의무가 있었다고 봄이 타당하다.  특히 ㉮ 이 사건 건물이 완공되기도 전에 피고가 원고와 이 사건 병원개원 약정을 체결하고, 원고로 하여금 건물 내 상가의 수분양자들과 이 사건 병원임대 약정을 체결케 한 것은 이 사건 건물에 한방병원을 유치함으로써 상가 분양 홍보효과를 높이기 위한 것인 점(피고가 제출한 2024. 9. 4. 자 준비서면 3면 참조), ㉯ 이에 이 사건 병원개원 약정의 주된 내용도 피고가 부담하는 인테리어 지원금과 임대료 지원금에 관한 것인 점 등과 같은 이 사건 병원개원 약정의 체결 경위 등을 고려할 때도 피고의 인테리어 공사 완공 의무는 원고의 한방병원 개원 의무에 선행하여 이행되어야 한다고 판단된다. 
그럼에도 불구하고 피고는 당초 공사기간이 2개월로 예정되어 있던 인테리어 공사를 착공 후 6개월이 다 되도록 완공시키지 못하였고, 심지어 원고가 2023. 2. 21. 고양시장으로부터 한방병원 개설허가를 받았음에도 인테리어 공사대금 잔금을 지급하지 않았으며, 공정률(F은 이 법원에서 당초의 공사기간 만료일인 2022. 11. 17. 당시 공정률이 80% 정도였다고 증언하였다)에 따른 공사대금 조차도 지급하지 않았다.  

나) 다음으로 임대료 지원금에 관하여 본다 
이 사건 병원개원 약정은 임대료 지원금의 예치시기에 관하여 명확하게 정하고 있지 않다. 그러나 ① 이 사건 병원개원 약정서에 ‘무상임대 기간은 인테리어 시작일로부터 6개월로 하며, 무상임대 기간만료 후 월임대료를 지급하기로 한다’고 기재되어 있는 점, ② 이 사건 병원임대 약정서에도 ‘월 임대료 지급은 렌탈프리 기간 종료 후 월 말 지급을 원칙으로 한다’고 기재되어 있는 점, ③ 원고는 인테리어 공사가 착공된 2022. 9. 19.부터 6개월이 경과하기 전부터 계속하여 피고에게 임대료 지원금의 예치를 요구하였고, 피고도 전액 예치는 불가하나 일부 예치는 가능하다면서 원고의 요구에 일부 응하는 모습을 보였을 뿐 지급시기가 도래하지 않았다는 주장을 하지는 않았던 점, ④ 앞서 보았듯 피고가 이 사건 건물이 완공되기도 전에 원고에게 6개월의 무상임대 기간과 1년분 임대료 지원을 보장한 것은 이 사건 건물에 한방병원을 유치하기 위함이었던 점, ⑤ 피고는 임대인이 아니라 분양회사일 뿐이므로 피고가 임대료 지원금을 예치하지 않을 경우 원고는 임대인들에게 매월 46,100,000원의 임대료를 직접 지급해야 하는 점 등에 비추어 임대료 지원금의 예치 시기는 원고의 한방병원 개원 이후가 아니라 늦어도 이 사건 병원임대 약정에 따른 무상임대 기간이 종료하는 2023. 3월말까지라고 봄이 타당하다. 
다) 이처럼 원고가 한방병원 개원 의무를 제대로 이행할 수 있도록 피고는 이 사건 병원개원 약정에 따라 인테리어 지원금을 지급하여 인테리어 공사를 완공시킬 의무를 부담하고, 임대료 지원금도 전액 예치할 의무를 부담함에도 원고가 먼저 한방병원을 개원하지 않았다는 등의 이유로 자신의 의무들을 이행하지 않았다. 그런데 피고가 부담해야 하는 인테리어 및 임대료 지원금이 합계 1,869,010,000원(부가세 포함)에 달하나 피고는 그중 650,000,000원만을 부담한 점, 임대료 지원금도 분기별 예치만을 주장하였을 뿐 실제 예치한 돈은 전혀 없는 점 등을 종합하여 볼 때 피고가 자신의 의무는 제대로 이행하지 않은 채 원고에게 먼저 한방병원을 개원하라고 하거나 이 사건 병원개원 약정에서 정한 보증금 잔액을 지급하라고 반복적으로 요구한 것은 이 사건 병원개원 약정에서 정한 의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 

2) 소결론
따라서 피고의 이행거절에 따라 원고에게 해제권이 발생하였고, 원고의 이 사건 병원개원 약정 해제의 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 피고에게 2023. 3. 23. 송달됨으로써 병원개원 약정은 적법하게 해제되었다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 병원개원 약정 해제에 따른 원상회복으로 원고가 피고에게 계약금으로 지급한 49,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날인 2023. 3. 24.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

3. 반소에 관한 판단
가. 피고의 주장
원고는 이 사건 병원개원 약정에 따라 이 사건 건물 내에 한방병원을 개원할 의무가 있음에도 개원하지 않았으므로, 피고는 원고의 채무불이행을 이유로 병원개원 약정을 해제하였다.
따라서 원고는 피고에게 약정 해제에 따른 손해배상금 281,057,960원(= 피고가 다른 한방병원을 유치하면서 추가로 투입한 돈 251,800,000원 + 다른 한방병원을 유치하면서 추가로 제공하게 된 무상임대 기간 동안의 임대료 29,257,960원)과 부당이득금  162,273,308원(= 49개 호실 중 피고 소유인 15개 호실을 원고가 인도할 때까지의 점유기간인 9개월분 임대료 131,660,820원 + 위 15개 호실에 대한 관리비 대납액 14,982,648원 + 다른 수분양자들 소유인 나머지 34개 호실에 대한 관리비 대납액 15,629,840원)의 합계액인 443,331,268원(= 281,057,960원 + 162,273,308원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

나. 판단 
1) 손해배상금 청구에 관한 판단
가) 이 사건 병원개원 약정의 특약사항 제1항에서 ‘병원개정 예정일을 인테리어 공사 개시 후 6개월 내로 한다’고 정하였으나, 원고가 인테리어 공사 개시 후 6개월 내에 한방병원을 개원하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 앞서 본 것처럼 원고가 이 사건 건물에서 한방병원을 개원하기 위해서는 인테리어 공사의 완공이 선행되어야 할 것인데, 특약사항 제9항에서 피고가 인테리어 공사대금 전액을 부담하고 공사를 완료하기로 하였고, 이에 피고가 공사 발주자가 되어 주식회사 D과 인테리어 공사계약을 체결하였지만 원고가 이 사건 소장 부본 송달로 병원개원 약정을 해제할 무렵까지 인테리어 공사가 완료되지 않은 사실 역시 당사자 사이에 다툼이 없는 바, 결국 피고나 피고의 이행보조자로 볼 수 있는 주식회사 D이 원고의 한방병원 개원 의무보다 먼저 이행되어야 하는 인테리어 공사를 마치지 않아 원고가 이 사건 건물에서 한방병원을 개원하지 못한 것이므로, 원고가 의도적으로 한방병원을 개원할 의무를 이행하지 않은 것이라고 볼 수는 없다. 
나) 게다가 주식회사 D의 공사책임자인 F이 2023. 3. 10.까지 인테리어 공사를 완료하겠다는 확약서를 2023. 2. 24. 작성한 점 등에 비추어 인테리어 공사의 지체가 원고의 책임이라 보기도 어렵다. 
다) 갑 제18호증의 기재에 의하면, 원고가 다른 한방병원을 개설하기 위해 2022. 12. 22. 대구 북구 H 지상 건물 일부를 임차한 사실이 인정되고, 이에 대해 피고는 “의료법상 의료인은 둘 이상의 의료기관을 개설․운영할 수 없음에도 이 사건 병원개원 약정에 따른 무상임대 기간 중에 원고가 대구에서도 한방병원을 개원하려고 건물을 임차한 점에 비추어 볼 때 원고는 일부러 이 사건 건물에서 한방병원을 개원하지 않은 것임을 알 수 있다.”라고도 주장한다. 
그러나 갑 제15증의 기재에 의하면 원고가 이 사건 건물에 의료기기 등을 반입한 것은 대구 소재 건물을 임차한 이후인 2023. 1.경인 사실이 인정되는바, 이에 비추어 원고가 대구에 한방병원을 개원하려고 했던 것은 그 주장과 같이 다른 사람과 동업하여 ‘I 한방병원’이라는 단일한 상호를 사용하는 체인점 형태의 한방병원을 개원하려고 했던 것으로도 보이므로, 피고가 주장하는 사정으로는 원고가 처음부터 의도적으로 이 사건 건물에서 한방병원을 개원하지 않은 것이라고 단정하기 어렵다. 
라) 오히려 원고는 한방병원을 개원하기 위해 의료기구 등을 구입하여 이 사건 건물에 반입하거나 고양시장으로부터 2023. 2. 21. 한방병원 개설허가를 받는 등 한방병원 개원을 위해 노력한 것으로 보일 뿐이다(원래 인테리어 공사 기간은 2개월을 예정했던 것이고, 원고는 착공일로부터 6개월간의 무상임대를 보장받았기 때문에 공사가 일찍 완공될수록 실제 무상임대의 혜택을 보는 기간이 늘어나는데 그럼에도 불구하고 원고가 일부러 공사를 지체시킬 만한 특별한 사정도 없어 보인다). 
마) 따라서 원고의 채무불이행을 전제로 한 피고의 이 부분 손해배상청구는 이유 없다.  

 2) 부당이득금 청구에 관한 판단
가) 피고는 원고가 49개 호실을 2022. 9. 19. 인도받아 2023. 6.경까지 이를 점유․사용하였음을 전제로 하여 위 기간 동안의 49개 호실 중 피고 소유인 15개 호실에 대한 임대료 상당의 부당이득액과 피고가 직접 납입하거나 대납한 49개 호실에 부과된 관리비 상당의 부당이득액 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하고 있다. 
나) 살피건대, 원고가 2023. 1.경 49개 호실 내에 의료기기 등을 반입하였고, 2023. 3. 중순경 이를 반출한 사실은 앞서 본 것과 같으나, 위와 같이 피고의 이행보조자로 볼 수 있는 주식회사 D의 공사책임자인 F이 2023. 3. 10.까지 인테리어 공사를 완료하겠다는 확약서를 작성하였음에도 2023. 3.경까지 공사가 완료되지 않은 점에 비추어 위와 같은 사정만으로는 원고가 49개 호실을 피고 측으로부터 인도받아 이를 실제 점유하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 
다) 가령 원고가 의료기기 등을 반입한 것이 49개 호실을 점유한 것으로 볼 수 있다고 하여도 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임차건물 부분을 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 할 것인바(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결 등 참조), 원래 원고는 한방병원을 개원하려고 이 사건 임대차 계약을 체결한 것임에도 인테리어 공사가 완공되지 않아 결국 한방병원을 개원하지 못하였으므로 개원에 필요한 일부 의료기기를 반입하였다는 사정으로는 원고가 49개 호실을 임대차계약의 본래 목적에 따라 사용·수익하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거도 없다. 
라) 또한 원고가 49개 호실을 이 사건 임대차계약의 본래 목적에 따라 사용·수익하였다고 보기 어려운 이상 관리비 역시 부담할 필요가 없다고 봄이 타당하므로(대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 286119 판결 등 참조), 피고가 직접 납입 또는 대납한 관리비 상당액을 원고가 부당이득 하였다고 볼 수도 없다.  

3) 소결론
따라서 피고의 반소 청구는 이유 없다. 
4. 결론
그렇다면 제1심판결은 정당하므로 피고의 이 사건 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.