[민사] 임차인의 임대차계약 해지통지가 효력이 있는지 문제된 사안
■ 사건번호
2024가합105374(본소), 2025가합9680(반소)
■ 판결의 요지
- 영화상영업 등을 영위하는 법인인 원고는, 코로나19 및 이로 인한 영업제한 조치라는 중대한 외부의 경제사정 변경으로 인하여 원고가 임차한 건물 내에서 더 이상 영화관을 운영할 수 없는 상황에 처했다는 이유로 영화관 폐업을 결정하고, 임대인인 피고에게 임대차계약의 해지를 통지함
- 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함) 제11조의2 제1항에 의하면, 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하였음
- 코로나19 확산 방지를 목적으로 영화관에 대하여 2020. 3.경부터 2022. 4.경까지 집합 금지로 인한 인원수 제한, 영업시간 제한, 좌석 간 거리두기, 상영관 내 취식 금지 등의 조치가 이루어졌으나, 원고는 위 조치가 해제되고 약 2년이 경과한 2024. 2.경에 이르러서야 임대차계약의 해지통지를 하고 영화관을 폐관한 점을 비롯하여, 원고가 영업방식 전환 및 그 과정에서 약 8개월 동안 영업을 중단한 사정이 이 사건 영화관의 매출과 영업이익에 상당한 영향을 미쳤을 것으로 보이는 점, 이 사건 영화관의 매출 및 영업이익 감소는 OTT 산업의 성장과 무관하다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 상가임대차법 제11조의2에 기한 원고의 해지권 행사는 그 요건을 갖추지 못하였다고 보임
- 나아가 경제적 상황의 변화로 원고에게 불이익이 발생했다는 것을 넘어 원고가 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없음
- 원고는 임차인으로서 위약벌 지급을 조건으로 임의로 계약을 해지할 수 있다고도 주장하지만, 원고 주장의 전제가 되는 위약벌 조항은 원고의 귀책사유로 인하여 피고에 의해 임대차계약이 해지되는 경우 위약벌 지급의무를 정한 것으로 보일 뿐, 이를 임차인의 임의해지권 유보 조항으로 해석하기는 어렵고, 원고의 주장은 계약서에 임의해지에 관한 규정을 별도로 두지 않더라도 위약벌을 지급하기만 하면 언제든 계약을 해지할 수 있다는 결론에 이르게 되어 계약의 구속력을 사실상 무력화할 수 있다는 점에서도 부당함
- 따라서 원고의 해지통지는 부적법하고, 이 사건 임대차계약은 여전히 유효하게 존속하므로 이와 다른 전제에 선 원고의 본소 청구는 받아들이지 아니함
- 피고는 원고가 미지급한 차임 및 관리비와 지연손해금을 비롯하여 변론종결일 이후의 차임을 반소로써 구하는바, 특히 변론종결일 이후의 차임 청구는 장래이행의 소에 해당하지만, 원고가 이 사건 임대차계약의 존속 여부를 다투며 차임의 지급을 거부하고 있어 미리 청구할 필요가 인정되는 점을 고려하여 반소 청구를 주문과 같이 인정함
서 울 중 앙 지 방 법 원 제42민사부
판 결 2024가합105374(본소) 채무부존재확인, 2025가합9680(반소) 차임지급 등 청구의 소
원고(반소피고) A
피고(반소원고) B
주 문
1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게,
가. 595,380,519원 및 그 중 551,396,187원에 대하여는 2025. 3. 29.부터 다 갚는 날까지 연 19%, 43,984,332원에 대하여는 2025. 4. 22.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
나. 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 사이의 별지1 목록 기재 부동산에 관한 임대차계약이 종료할 때까지 별지3 ’장래이행청구 내역‘ 표의 ’지급일‘ 란 기재 각 일자에 같은 표 ’청구금액‘ 란 기재 각 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)의 본소 청구와 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고(반소피고)가 부담한다.
4. 제1. 가.항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
○ 본소 청구취지 : 원고(반소피고, 이하 ’원고‘라 한다)와 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 사이에 별지1 목록 기재 부동산(이하 ’이 사건 건물‘이라 한다)에 관하여 체결된 임대차계약과 관련하여, 원고의 피고에 대한 2024. 2. 5.자 계약 해지에 따른 차임, 관리비, 손해배상금 및 위약벌 지급채무는 모두 존재하지 아니함을 확인한다.
○ 반소 청구취지 : 원고는 피고에게 595,380,519원 및 그 중 551,396,187원에 대하여는 2025. 3. 28.부터 다 갚는 날까지 연 19%, 43,984,332원에 대하여는 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 주문 제1. 나.항과 같다.
이 유
1. 인정사실
가. 당사자의 지위
1) 원고는 ‘C’라는 브랜드의 멀티플렉스 영화관을 전국 각지에 설치, 운영하며 영화상영업 등을 영위하는 법인으로서, 이 사건 건물에서 C ○○○○관(이하 ‘이 사건 영화관’이라 한다)을 운영하였다.
2) 피고는 은행법에 의한 은행업무 등을 영위하는 법인으로서,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 ‘자본시장법’이라 한다)에 따라 설립된 집합투자기구인 (비실명처리 과정에서 생략)
(이하 ‘이 사건 펀드’라 한다)의 신탁업자이다.
나. 이 사건 임대차계약 및 피고의 임대인 지위 승계
1) 원고는 이 사건 영화관을 운영하기 위하여 2014. 8. 21. (비실명처리 과정에서 생략)의 신탁업자인 D 주식회사(이하 ‘D’이라 한다)로부터 이 사건 건물을 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다. (비실명처리 과정에서 생략)
2) 피고는 이 사건 펀드의 신탁업자 지위에서 2019. 10. 30. D으로부터 이 사건 건물을 매수하였다. 같은 날 기존 임대인인 D과 주식회사 E, 임차인인 원고, 신규 임대인인 피고와 F 주식회사(이 사건 펀드의 집합투자업자, 이하 ‘F’이라 한다) 사이에, 피고가 D으로부터 이 사건 임대차계약상의 권리․의무를 포함하는 일체의 계약상 지위를 승계하고, 임차인인 원고는 이에 동의․승낙한다는 내용의 임대차승계계약을 체결하였다.
다. 코로나19 확산에 따른 집합 제한 등 조치 시행
1) 2020년 초경 코로나바이러스감염증-19(이하 ‘코로나19’라 한다)가 국내에 전파되어 확진자가 발생하자, 정부는 코로나19 확산을 방지하기 위하여 ‘사회적 거리두기’를 위한 집합 제한 또는 금지 등 각종 조치를 시행하였다.
2) 이 사건 영화관은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘감염병예방법’이라 한다) 제49조 제1항 제2호 및 정부의 위 조치 시행에 따라 2020. 3.경부터 2022. 4.경까지 집합 금지로 인한 인원수 제한, 영업시간 제한, 좌석 간 거리두기, 상영관 내 취식 금지 등의 조치(이하 ‘이 사건 조치’라 한다)를 적용받았다.
라. 이 사건 임대차계약 변경합의 등
1) 원고는 2020. 5. 25. F에 코로나19로 인하여 이 사건 영화관이 경영상 어려움을 겪고 있다는 이유로 2020년 4․5월분 차임의 지급 유예와 지연이자 면제를 요청하였고, 피고 측은 원고의 요구를 수용하여 위 차임의 지급을 유예하고 지연이자를 면제하였다.
2) 원고는 2020. 10. 22. F에 이 사건 임대차계약에서 정한 차임의 50%를 감액해 줄 것과 기존에 지급한 차임과 감액된 차임의 차액의 반환을 요구하였고, 피고는 위 요구를 수용하여 2021. 12.경 원고와 사이에 2021년 1월분부터 2021년 12월분까지의 차임을 기존 월 약 4,200만 원에서 월 약 3,200만 원으로 감액하는 내용의 임대차계약 변경합의를 하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약 변경합의’라 한다).
3) 코로나19로 인한 집합 제한 조치 등은 2022. 4. 18.경부터 전면 해제되었고, 정부는 2023. 5. 11. 코로나19의 엔데믹(Endemic, 일상적 유행)을 공식 선언하였다.
마. 원고의 이 사건 임대차계약 해지통지 등
1) 원고는 2024. 2. 5. 피고에게 ‘이 사건 영화관은 2020년부터 2022년 초까지 계속된 코로나19 및 정부의 집합 제한 또는 금지 조치, 영업제한 조치에 따라 매우 큰 영업손실을 입었습니다. 이러한 영업 손실은 현재까지도 회복되지 못하였고, 적자 운영이 계속되고 있습니다. 당사는 사상 초유의 코로나19 및 이로 인한 영업제한 조치라는 중대한 외부의 경제사정 변경으로 인하여 더 이상 이 사건 영화관을 운영할 수 없는 상황에 이르러, 2024년 2월 29일을 기하여 이 사건 영화관을 폐업하기로 결정하였습니다. 이에 당사는「상가건물 임대차보호법」(이하 ’상가임대차법‘이라 한다) 제11조의2 제1항에서
정한 법정해지권을 행사하여 이 사건 임대차계약을 해지하고자 합니다’라는 내용증명을 보내어 이 사건 임대차계약의 해지를 통지하였다(이하 ‘이 사건 해지통지’라 한다).
2) 원고는 2024. 2. 29. 이 사건 영화관을 폐관하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 9 내지 13, 38, 39호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제8 내지 13, 26호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소 청구에 관한 판단
가. 청구원인
1) 원고는 아래와 같은 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다.
가) 이 사건 영화관의 운영과 관련하여 코로나19로 인한 집합 제한 조치를 3개월 이상 받아 회복할 수 없는 영업손실을 입는 경제사정의 중대한 변동이 생겼고, 이로 인하여 이 사건 영화관을 폐관하였으므로, 상가임대차법 제11조의2에 따라 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다.
나) 이 사건 영화관의 정상적인 운영은 이 사건 임대차계약 성립의 기초가 된 사정인데, 코로나19라는 예측할 수 없는 상황이 발생하여 회복 불가능한 영업손실을 입게 되었으므로, 사정변경을 이유로도 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다.
다) 이 사건 임대차계약 제14조 제3항(이하 ‘이 사건 위약벌 조항’이라 한다)은 위약벌 지급을 조건으로 임의로 계약을 해지할 수 있는 권리를 임차인에게 부여하는 조항이므로, 설령 위 법정해지권이 인정되지 않더라도 위 조항이 정한 약정해지권을 행사하여 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다.
2) 따라서 이 사건 해지통지에 따라 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었으므로, 원고는 이 사건 임대차계약에 따른 차임, 관리비, 손해배상금 지급채무를 부담하지 아니하고, 설령 이 사건 임대차계약이 약정해지권 행사로 해지되었더라도 이 사건 위약벌 조항이 정한 위약벌은 지나치게 과다하여 공서양속에 반하므로 일부 무효이다.
이에 원고는 피고를 상대로 이 사건 임대차계약에 따른 차임, 관리비, 손해배상금, 위약벌 지급채무의 부존재 확인을 구한다.
나. 상가임대차법 제11조의2에 기한 해지 가부
1) 관련 규정 및 해석
상가임대차법 제11조의2 제1항은 ‘임차인은 감염병예방법 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다‘고 정하고, 감염병예방법 제49조 제1항 제2호는 ‘흥행, 집회, 제례 또는 그 밖의 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 것’을, 같은 항 제2호의2는 ‘감염병 전파의 위험성이 있는 장소 또는 시설의 관리자・운영자 및 이용자 등에 대하여 출입자 명단 작성, 마스크 착용 등 방역지침의 준수를 명하는 것)’을 감염병 예방을 위한 조치로 정하였다.
위 상가임대차법 조항은 2022. 1. 4. 신설된 것으로, 코로나19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황에서 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련한 것이다.1) 이러한 상가임대차법 제11조의2 제1항의 문언 및 입법 취지 등에 비추어 보면, 위 조항에 기한 임차인의 해지권이 발생하기 위해서는 ① 임차인이 감염병예방법에 따른 집합 제한 등 조치를 총 3개월 이상 받고, ② 이로 인하여 경제사정에 중대한 변동이 발생하여야 하며, ③ 이를 이유로 임차인이 폐업하여야 하는바, 임차인의 폐업은 감염병예방법에 따른 집합 제한 등 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동이 주된 원인이 되어야 한다.
| 1) 비실명처리 과정에서 일부 수정함 |
2) 구체적 판단
가) 이 사건 영화관이 약 2년 동안(2020. 3.경부터 2022. 4.경까지) 감염병예방법 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 금지 등 이 사건 조치를 받은 사실, 원고가 2024. 2. 29. 이 사건 영화관을 폐관한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제5, 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면 이 사건 조치 시행 이후 이 사건 영화관의 연도별 월평균 관람객 수가 감소하는 추세이고(2019년 약 1만 4,000명, 2020년 약 3,000명, 2021년 약 3,000명, 2022년 약 4,000명, 2023년 약 5,000명), 연도별 월평균 매출액이 하락하는 추세인 사실(2019년 약 9,800만 원, 2020년 약 2,300만 원, 2021년 약 2,700만 원, 2022년 약 3,300만 원, 2023년 약 4,600만 원)이 인정되기는 한다.
나) 그러나 앞서 본 인정사실 및 인정근거, 갑 제5, 6호증, 을 제17, 25호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 위 인정사실 및 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 조치 시행으로 인하여 이 사건 영화관을 폐관할 수밖에 없을 정도로 경제사정의 중대한 변동이 있었다거나 이로 인하여 이 사건 영화관을 폐관하게 되었다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고는 상가임대차법 제11조의2 제1항에 기하여 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다.
(1) 이 사건 영화관에 대한 이 사건 조치는 2022. 4.경 종료되었고, 정부의 감염병예방법에 따른 집합 제한 등 사회적 거리두기 의무화 조치도 그 무렵 전면 해제되었다. 이후 이 사건 영화관을 찾는 관람객이 늘어나 2022년 5월의 관람객 수는 약 7,800명, 매출액은 약 7,260만 원이었고, 2022년 6월의 관람객 수는 약 7,000명, 매출액은 약 6,620만 원으로서 이 사건 조치 시행 이전의 수준을 상당 부분 회복하였다(이 사건 조치가 있기 직전인 2020년 1월의 관람객 수는 약 1만 2,300명, 매출액은 약 9,040만 원이었고, 2020년 2월의 관람객 수는 약 4,400명, 매출액은 약 3,090만 원이었다). 그런데 원고는 이 사건 조치가 해제되고 약 2년이 경과한 2024. 2.경에 이르러서야 이 사건 해지통지를 하고 이 사건 영화관을 폐관하였다.
(2) 이 사건 영화관의 매출액 및 영업손익에 관한 자료(갑 제5, 6호증)에 따르면, 원고는 이 사건 영화관을 2022. 6.경까지는 전대방식으로 영업하다가, 2023. 3.경부터는 직영방식으로 전환하였고, 이를 이유로 2022. 7.경부터 2023. 2.경까지 약 8개월 동안 영업을 중단한 것으로 보인다. 그런데 직영방식으로 전환한 이후인 2023년 3월의 관람객 수는 약 2,700명, 매출액은 약 2,640만 원, 2023년 4월의 관람객 수는 약 2,700명, 매출액은 약 2,380만 원, 2023년 5월의 관람객 수는 약 6,000명, 매출액은 5,530만 원으로, 앞서 본 이 사건 조치 해제 직후(2022년 5, 6월)의 수준에 미치지 못하는바, 영업방식 전환 및 그 과정에서 약 8개월 동안 영업을 중단한 사정이 이 사건 영화관의 매출 및 영업이익에 상당한 영향을 미쳤을 것으로 보인다.
(3) 이에 더하여, OTT(Over-the-top media service, 인터넷을 통하여 방송 프로그램․영화 등 미디어 콘텐츠를 제공하는 서비스) 산업의 급격한 성장으로 인한 영화관 산업의 불황 내지 사업 상황 변화도 이 사건 영화관의 매출 및 영업이익에 상당한 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 이 사건 영화관이 개관한 2014년의 월평균 관람객 수는 약 30,000명, 월평균 매출액은 약 2억 1,100만 원에 달하였으나, 이후 지속적인 감소세를 보여 이 사건 조치 시행 직전인 2019년에는 월평균 관람객 수가 약 14,000명, 월평균 매출액이 약 9,800만 원으로, 2014년 대비 약 50% 이상 감소하였다. 이와 같이 이 사건 영화관의 영업상황은 코로나19가 유행하기 훨씬 전부터 이미 전반적으로 하향세에 있었는바, 원고가 주장하는 이 사건 영화관의 매출 및 영업이익 감소는 OTT 산업의 성장과 무관하다고 보기 어렵다.
(4) 이에 대하여 원고는 OTT 산업의 성장은 코로나19 사태 및 그로 인한 집합 제한 등 조치로 인한 것이라는 취지로 주장한다. 그러나 OTT 산업은 코로나19 발생 이전부터 이미 급격히 성장하였고 그리하여 OTT 산업의 매출이 영화관 산업의 매출을 넘어설 것이라는 예측이 있어왔던 점, OTT 산업의 급격한 성장은 코로나19 사태 뿐 아니라 가정 등에서 영상 콘텐츠를 편리하게 이용하고자 하는 소비자들의 콘텐츠 소비 성향이 반영된 현상으로 보이는 점, 코로나19 사태 종료 이후 현재까지도 OTT 산업의 성장은 여전히 이어지고 있는 점 등에 비추어 보면, OTT 산업의 성장이 원고 주장과 같이 집합 제한 등 조치로 인하여 비로소 발생한 것이라고 볼 수는 없다.
(5) 결국 감염병예방법에 따른 이 사건 조치로 인하여 원고의 이 사건 영화관 운영에 경제사정의 중대한 변동이 발생하였는지조차 불분명하고, 나아가 원고의 이 사건 영화관 폐관이 감염병예방법에 따른 이 사건 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동으로 인한 것이라고 단정하기도 어렵다.
다. 사정변경을 이유로 한 해지 가부
1) 관련 법리
계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다. 여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다. 경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 위 계약을 해지하려면 경제적 상황의 변화로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 등 참조).
2) 구체적 판단
앞서 본 인정사실 및 인정근거, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 ‘이 사건 영화관의 정상적 운영’이 이 사건 임대차계약 성립의 기초가 되는 사정이라고 주장하나, 이 사건 임대차계약서 및 변경합의서 등 제출된 증거를 살펴보더라도 이를 계약 성립의 기초로 삼았다고 볼 만한 사정이 나타나지 않는 점, ② 이 사건 영화관의 매출 감소의 주된 원인이 코로나19로 인한 것으로 보기 어려울 뿐 아니라, 앞서 본 바와 같이 원고의 영업방식 변경 및 이로 인한 약 8개월의 영업중단, OTT 산업의 급격한 성장 및 영화관 산업의 쇠퇴 등 다른 내․외부적 요소도 함께 영향을 미친 것으로 보이는 점, ③ OTT 산업은 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 존재하던 것으로, 원고는 OTT가 영업에 영향을 미칠 수 있음을 고려하여 이 사건 영화관 개관 여부를 정하였을 것으로 보이는바, 영화관 산업의 쇠퇴나 이 사건 영화관의 매출 감소가 계약 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이라고 보기도 어려운 점, ④ 특정 산업의 흥망은 그 산업을 영업으로 하는 자가 부담하여야 하는 위험일 뿐 아니라, 피고는 원고의 요청에 따라 차임 지급을 유예하거나 감액해 주기도 한 사정 등을 고려하면 이 사건 임대차 계약을 그대로 유지하더라도 원・피고의 이해에 중대한 불균형을 초래한다고 단정할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 경제적 상황의 변화로 원고에게 불이익이 발생했다는 것을 넘어 원고가 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고는 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다.
라. 이 사건 위약벌 조항에 기한 해지 가부
앞서 본 인정사실 및 인정근거, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 위약벌 조항이 원고의 귀책사유로 인하여 피고에 의해 이 사건 임대차계약이 해지되는 경우 위약벌 지급의무를 정한 것을 넘어 오히려 원고에게 위약벌 지급을 전제로 임의해지권을 부여한 규정이라고 해석하기는 어렵다.
따라서 원고는 이 사건 위약벌 조항에 기하여 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다.
1) 이 사건 위약벌 조항은 ‘임차인의 책임 있는 사유로 본 계약이 해지되는 경우(본 조 제1항 또는 제2항에 따라 해지된 경우를 포함하되 이에 한하지 않음), 임차인은 임대인에게 계약해지일 이후 남은 임대차기간 동안의 임대료 및 제6조 제1항의 관리비 전액을 위약벌로 지급하여야 한다. 이 위약벌은 제13조에 의한 손해배상과는 별도이다’라고 규정하였다. 위 문언에 따르면 이 사건 위약벌 조항은 임차인의 귀책사유로 인하여 계약이 해지되는 경우 손해배상과 구별되는 위약벌 지급의무가 추가로 있음을 정한 조항이라는 점이 비교적 분명하고, 원고 주장과 같이 임차인이 위약벌을 지급하면 계약을 해지할 수 있다는 내용은 명시되어 있지 않다.
2) 원고는 이 사건 위약벌 조항이 ‘임차인의 책임 있는 사유로 본 계약이 해지되는 경우(본 조 제1항 또는 제2항에 따라 해지된 경우를 포함하되 이에 한하지 않음)’이라고 정하였음을 근거로 임차인이 임의로 계약을 해지하는 경우를 배제하지 않는다고 주장한다. 그러나 위 조항은 “해지되는” 또는 “해지된”이라는 수동형 문구를 사용하여 임차인의 귀책사유를 이유로 ‘임대인’이 계약을 해지하는 경우를 상정하고 있을 뿐만 아니라, 괄호 부분이 예시한 이 사건 임대차계약 제14조 제1, 2항은 당사자 일방이 계약을 위반하는 경우를 ‘책임 있는 사유’로 정하고 있으므로 “임차인의 책임 있는 사유로 본 계약이 해지되는 경우”에 “임차인이 임의로 본 계약을 해지하는 경우”까지 포함된다고 보기 어렵다. 또한 임의해지권은 계약의 존속 및 효력 여부를 결정하는 계약의 중요한 부분이므로 단순히 이를 배제하지 않고 있다는 사정만으로 함부로 그 내용이 포함된 것이라고 적극적으로 해석할 수는 없다.
3) 이 사건 임대차계약 제14조 제4항 후단은 ‘임대인이 본 계약상 보장된 임대차기간 내에 본 항에도 불구하고 임의로 본 계약을 해지 또는 해제하고자 하는 경우 본 조 제3항의 위약벌 조항이 임대인에게 적용된다’라고 규정하여 임대인에게 임의해지권을 부여하고 있다. 위 문언에 따르면 임대인은 이 사건 임대차계약제14조 제1, 2항에서 정한 경우 외에도 임의로 계약을 해지할 수 있는바, 만일 이 사건 임대차계약 체결 당시 당사자의 의도가 임차인에게도 임의해지권을 부여하고자 하는 것이었다면 임차인에 관하여도 위와 같은 규정을 명시적으로 두었을 것으로 보인다. 이 사건 임대차계약서에 임차인의 임의해지권을 유보하는 규정을 별도로 두고 있지 않은 이상 계약서에 명시되지 않은 내용을 추가하는 것은 의사해석의 범위를 넘어선 것으로 허용될 수 없다.
4) 이 사건 임대차계약 전문 제1조는 ‘임대인과 임차인은 임대차기간을 최소 20년 이상으로 하는 장기의 계약으로 본 계약을 체결하며, 그 이행을 확실히 하기 위하여 제14조 제3항의 위약벌 조항을 두기로 합의하였다’고 규정하였다. 이 사건 임대차계약 체결 당시 임대차기간을 최소 20년 이상으로 정함으로써 임대인은 이 사건 건물의 임대를 통하여 안정적인 수입을 얻고, 임차인은 이 사건 영화관의 건물을 장기에 걸쳐 안정적 으로 확보하고자 하였으며, 장기 이행을 강제하고 계약의 중도해지를 제한하고자 이 사건 위약벌 조항을 둔 것으로 보이는바, 이 사건 위약벌 조항이 마련된 동기와 경위에 비추어 보더라도 이를 임의해지권 유보 조항으로 해석하기는 어렵다.
5) 한편, 원고는 이 사건 임대차계약의 경위와 목적을 고려하면 이 사건 위약벌 조항이 정한 위약벌은 일종의 해약금의 성질을 가진다고도 주장한다. 그러나 위약벌은 채무이행을 확보․강제하기 위하여 채무불이행에 대하여 손해배상과 별도로 정하는 제재벌로서, 위 조항 후문의 문언에 따르면 손해배상과 구별되는 위약벌을 정한 것임이 분명하고, 이 사건 임대차계약 제13조가 손해배상을 별도로 정하고 있는 이상 이를 위약금이나 해약금으로 해석할 수 없으며, 이를 해약금의 성질을 가지는 것으로 볼 만한 사정도 기록상 나타나지 않는다. 나아가, 원고 주장과 같이 이 사건 위약벌 조항을 임의해지권 유보 조항으로 해석하게 되면, 계약서에 임의해지에 관한 규정을 별도로 두지 않더라도 위약벌을 지급하기만 하면 언제든 계약을 해지할 수 있다는 결론에 이르게 되어 계약의 구속력을 사실상 무력화할 수 있다는 점에서도 부당하다.
마. 소결론
그러므로 원고의 이 사건 해지통지는 부적법하고, 이 사건 임대차계약은 여전히 유효하게 존속한다. 이와 다른 전제에 선 원고의 본소 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 모두 이유가 없다.
3. 반소 청구에 관한 판단
가. 연체 차임 및 관리비 지급 청구에 관한 판단
앞서 본 인정사실 및 갑 제1호증(임대차계약서)의 기재에 따르면, ① 원고는 피고에게 매월 5일 연간임대료 456,000,000원(부가가치세 별도)을 12로 나눈 금액을 차임으로 지급하여야 하고(제4조), ② 이 사건 건물의 사용, 수익, 유지, 관리에 필요한 제비용을 관리비로 지급하여야 하며(제6조), ③ 위 연간임대료는 임대차개시일로부터 1년이
경과한 때로부터 매년 직전연도 연간임대료에서 2%를 인상한 금액으로 조정되고(제5조), 원고가 위 임대료 및 관리비의 지급을 지체하는 경우 지체금액에 대하여 연 19%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하여야 한다(제13조). 한편, 원고가 2024. 5. 5.까지 이 사건 임대차계약에 기한 차임 및 관리비를 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 원고가 미지급한 차임 및 관리비의 구체적 내역은 별지2 기재와 같다.
따라서 원고는 피고에게 미지급한 차임 및 관리비와 지연손해금 합계 595,380,519원(= 2024년 5월분부터 2025년 2월분까지의 차임 및 관리비 502,066,702원 + 부가가치세 49,329,485원 + 이 사건 반소 제기일인 2025. 3. 28.까지의 약정 지연손해금 43,984,332원) 및 그 중 연체 차임 및 관리비(각 부가가치세 포함) 551,396,187원에 대하여는 이 사건 반소 제기 다음날인 2025. 3. 29.부터2) 다 갚는 날까지 약정 지연손해2) 피고는 이 사건 반소 제기일인 2025. 3. 28.부터의 지연손해금을 구하고 있으나, 피고의 주장 및 피고가 제출한 별지2(미지급 차임 및 관리비의 구체적 내역)에 따르면 피고가 구하는 약정 지연손해금 43,984,332원에 2025. 3. 28.까지의 지연손해금이 이미 포함되어 있으므로, 이 사건 반소 제기 다음날인 2025. 3. 29.부터의 지연손해금만 인정한다.
금율인 연 19%로 계산한 지연손해금을, 약정 지연손해금 43,984,332원에 대하여는 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날인 2025. 4. 22.부터 다 갚는 날까지「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
나. 장래 차임 청구에 관한 판단
앞서 본 인정사실 및 갑 제1호증, 을 제26호증의 각 기재에 따르면, 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 임대인이 임대차목적물에 대한 소유권을 취득한 날로부터 20년이 경과한 연도에 속하는 소유권을 취득한 날의 응당일까지인 사실, 종전 임대인인 D은 2014. 8. 22. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실이 각 인정되므로, 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 2014. 8. 22.부터 2034. 8. 21.까지이다. 한편, 이 사건 임대차계약의 차임은 매월 5일 연간임대료 456,000,000원(부가가치세 별도)을 12로 나눈 금액을 지급하되, 매년 직전연도 연간임대료에서 2%를 인상한 금액으로 조정되는 것으로 정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 임대차기간 말일인 2034. 8. 21.까지 차임의 구체적 내역은 별지3 기재와 같다.
따라서 원고는 피고에게 2025년 3월분부터 2034년 8월분 차임에 관하여 이 사건 임대차계약이 종료할 때까지 별지3 ’장래이행청구 내역‘ 표의 ’지급일‘ 란 기재 각 일자에 같은 표 ’청구금액‘ 란 기재 각 돈을 차임으로 지급할 의무가 있다(변론종결일 이후의 차임 청구는 장래이행의 소에 해당하지만, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 임대차계약의 존속 여부를 다투며 차임의 지급을 거부하고 있으므로 이 사건 임대차계약의 임대차기간 말일인 2034. 8. 21.까지의 차임을 미리 청구할 필요가 인정된다).
4. 결론
그렇다면 원고의 본소 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 피고의 반소 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.