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2024다283668 공제금 등 청구의 소 (나) 파기환송
[다가구주택 임대차계약을 중개한 개업공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제된 사건]
◇임대인이 선순위 임대차보증금채권의 존부 및 그 범위에 관한 자료의 제공을 거부한 경우 다가구주택의 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사가 부담하는 주의의무◇
개업공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 공인중개사법 제29조 제1항은 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무가 있다고 규정한다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 등 참조).
| 보증금반환[신탁된 부동산의 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 주의의무가 문제된 사건] [대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결] 【판시사항】 [1] 공인중개사가 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 경우, 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있는지 여부(적극) [2] 甲이 공인중개사인 乙의 중개로 丙 주식회사와 부동산 임대차계약을 체결하는 과정에서 乙이 위 부동산이 丁 주식회사에 신탁된 부동산임을 설명하였고, 이에 특약사항으로 임대인이 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 정하였는데, 잔금 지급 후에도 丙 회사가 신탁등기 말소의무를 이행하지 아니하자 甲이 임대차계약을 해지하였으나 丙 회사는 임대차보증금 일부만 반환하였고, 이에 甲이 乙 등을 상대로 공인중개사법 제30조 제1항 등에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 乙에게는 선관주의의무나 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다. 이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다. [2] 甲이 공인중개사인 乙의 중개로 丙 주식회사와 부동산 임대차계약을 체결하는 과정에서 乙이 위 부동산이 丁 주식회사에 신탁된 부동산임을 설명하였고, 이에 특약사항으로 임대인이 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 정하였는데, 잔금 지급 후에도 丙 회사가 신탁등기 말소의무를 이행하지 아니하자 甲이 임대차계약을 해지하였으나 丙 회사는 임대차보증금 일부만 반환하였고, 이에 甲이 乙 등을 상대로 공인중개사법 제30조 제1항 등에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 乙이 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐 甲에게 신탁원부를 제시하거나 부동산 소유자가 丙 회사가 아닌 丁 회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없고, 특히 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 乙이 부동산의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 甲이 丙 회사와 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크므로, 乙에게는 선관주의의무나 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있으며, 甲이 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였더라도 그로 인하여 乙의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 甲의 손해 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 공인중개사법 제1조, 제25조 제1항 제1호, 제29조 제1항, 제30조 제1항, 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제2호, 민법 제680조, 제681조 [2] 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 제29조 제1항, 제30조 제1항, 제3항, 제42조 제1항, 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제2호, 민법 제681조 【참조판례】 [1] 대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결(공2013상, 45) 【전문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 세진 담당변호사 권구철 외 4인) 【원심판결】 부산지법 2023. 2. 10. 선고 2022나53334 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다. 이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 등 참조). 2. 원심은, 다음과 같은 이유로 공인중개사인 피고 1의 주의의무 위반과 그로 인한 원고의 손해를 인정할 수 없다고 보아 위 피고 및 그 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 배척하였다. 즉, 피고 1은 중개 당시 원고에게 이 사건 건물이 아시아신탁 주식회사(이하 ‘아시아신탁’이라고 한다)에 신탁된 부동산임을 설명하면서 임대인인 주식회사 ○○종합건설(이하 ‘○○종합건설’이라고 한다)에 대한 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받는 내용의 특약을 체결하도록 하였으므로 원고가 신탁사실을 잘 알고 있었다고 보이는 점, 그럼에도 원고가 신탁등기 말소도 받지 않은 채 ○○종합건설에 임대차보증금 잔금을 먼저 지급하였고, ○○종합건설이 신탁등기 말소 약정을 불이행한 것뿐인 점, 설혹 피고 1의 주의의무 위반이 있었다고 하더라도 원고가 임대차계약으로 아시아신탁에 대항할 수 있다고 오인한 것으로 보기도 어려운 점 등에서, 피고 1이 주의의무를 다하지 않았다거나 원고가 ○○종합건설로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 손해와의 사이에 상당인과관계가 있음을 인정할 수 없다는 것이다. 3. 그러나 원심판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍하기 어렵다. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사정을 알 수 있다. 피고 1이 작성한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘소유권에 관한 사항’란에 ○○종합건설이, ‘소유권 외의 권리사항’란에 아시아신탁이 각 기재되어 있고, 임대차계약서 중 ‘특약사항’란에는 ‘임대인은 임차인의 잔금과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소키로 한다.’는 기재가 있을 뿐이다. 피고 1이 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 ○○종합건설이 아닌 아시아신탁으로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료는 없다. 특히 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 피고 1이 이 사건 건물의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 원고가 ○○종합건설과 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크다. 따라서 피고 1에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다. 원고가 특약사항과 달리 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였다는 사정은 이를 손해배상책임제한의 사유로 참작함은 별론으로 하고, 그로 인하여 피고 1의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 원고의 손해와의 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없다. 그런데도 이와 달리 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 배척한 원심판단에는 공인중개사로서의 주의의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이흥구(재판장) 안철상(주심) 노정희 오석준 |
공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것) 제21조, 구 공인중개사법 시행규칙(2020. 10. 27. 국토교통부령 제773호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법 시행규칙’이라고 한다) 제16조에 따르면, 개업공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 구 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 등 참조).
| 임대차보증금[다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제된 사건] [대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결] 【판시사항】 [1] 부동산중개업자가 직접 조사·확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것인지 여부(적극) [2] 다가구주택 일부에 대한 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용 및 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우, 공인중개사법 제30조에 따른 배상책임을 부담하는지 여부(적극) [3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다고 한 사례 【판결요지】 [1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다. [2] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. [3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 금액이 전부로 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였으며, 중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 하는데도, 甲은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 乙로서는 이러한 사정을 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 큰데도, 甲이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 공인중개사법 시행령 제21조, 민법 제680조, 제681조 [2] 공인중개사법 제25조 제1항제2항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조 [3] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조, 민법 제680조, 제681조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결(공1999상, 1153), 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결(공2013상, 45), 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결(공2022하, 1480) / [2] 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결(공2012상, 308) 【전문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 유성권 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 조하늘) 【원심판결】 대전지법 2023. 7. 5. 선고 2022나112852 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조). 한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 이 사건 다가구주택은 총 16가구로 이루어져 채권최고액 합계 780,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 상태였는데, 원고는 2018. 4. 27. 위 다가구주택 중 (호수 생략)을 임대차보증금 90,000,000원에 임차하였다. 나. 피고 1은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서, 원고에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 실제 피담보채무액을 600,000,000원이라고 설명하였으나, 위 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았다. 다. 위 임대차계약 중개 당시 피고 1이 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 ‘임차보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)’이라는 기재가 있고, 피고 1은 이 사건 다가구주택의 가액이 1,850,000,000원 상당이므로 선순위 권리의 합계액에 원고의 임대차보증금까지 더하더라도 이를 초과하지 않는다고 설명하였다. 라. 이후 이 사건 다가구주택에 대하여는 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 원고보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액은 600,000,000원을 훨씬 초과하고 있었으며, 위 다가구주택은 감정평가액 1,581,574,800원보다 낮은 1,213,000,000원에 매각되어, 원고는 그 배당절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 아무런 배당을 받지 못하였다. 3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 피고 1이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 총 600,000,000원이 전부로 이 사건 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였던 것으로 보인다. 중개업자로서는 설혹 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다. 그런데도 피고 1은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고 1이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 단정하여 중개업자로서의 의무 위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 보아, 위 피고 및 그 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 모두 배척하였다. 이러한 원심판단에는 중개업자로서의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이흥구(재판장) 안철상(주심) 노정희 오석준 |
나아가 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부하였더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세에 비추어 먼저 대항력과 확정일자를 취득했거나 소액임차인으로 보호받는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있고, 이러한 선순위 임대차보증금채권의 존부 및 그 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이다. 여기에 부동산중개 전문가로서 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등을 종합하면, 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사․확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
☞ 원고(임차인)는 참가인(개업공인중개사)의 중개로 이 사건 다가구주택을 보증금 1억 1,000만 원에 임차하였음. 당시 해당 호실에는 최고액 7억 1,500만 원의 근저당권이 설정되어 있었고, 중개대상물을 제외한 나머지 호실들에 총 7억 4,000만 원의 선순위 임대차보증금이 있었음. 당시 교부된 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 ‘임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함’이라고만 기재되어 있었음. 이후 원고가 이 사건 다가구주택에 관한 경매절차에서 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하자, 참가인의 주의의무 위반으로 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해를 입었다고 주장하면서 참가인과 공제계약을 체결한 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사안임
☞ 원심은, 참가인이 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 어떠한 과실이 있었다거나 참가인의 중개행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 있다고 인정할 수 없다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 참가인으로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부하여 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인하여 이 사건 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 이를 조사ㆍ확인하여 설명하지 않았으므로 개업공인중개사로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 볼 수 없다는 이유로, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함
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