부동산 매매계약에서 공인중개사의 과실로 인한 손해배상책임을 인정한 사례-양도소득세 관련 비과세 혜택 조건 등에

제목: [민사] 부동산 매매계약에서 공인중개사의 과실로 인한 손해배상책임을 인정한 사례

사건: 창원지방법원 2025. 9. 25. 선고 2024나115189 손해배상(기)

사건요지: 부동산 매매계약에서 공인중개사(피고)에게 매도인(원고)의 주된 중개의뢰 사유인 양도소득세 관련 비과세 혜택 조건 등에 관하여 성실하게 중개행위를 하지 못한 과실에 대한 책임을 물어, 해당 부동산에 대하여 원고에게 부과된 양도소득세 중 일부에 상당하는 손해배상책임을 인정한 사례 

 

2024나115189_판결문_검수완료.pdf

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창  원  지  방  법  원  제 2- 3 민 사 부
사                   건    2024나115189  손해배상(기)
원고, 항소인   A
피고, 피항소인   1. B   2. C
제1심판결   
창원지방법원 2024. 9. 25. 선고 2023가단126532 판결
 
주       문 

1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고들은 공동하여 원고에게 10,621,529원 및 이에 대하여 피고 B은 2023. 11. 21.부터, 피고 C는 2024. 1. 17.부터 각 2025. 9. 25.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 항소를 기각한다.  
3. 소송 총비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
 4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다. 

 
청구취지 및 항소취지 

제1심판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 53,107,654원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

 

이       유 

 1. 인정사실

가. 원고는 2017. 10. 18. 김해시 D E아파트 F호(이하 ‘이 사건 제1 주택’이라 한다)에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 원고의 배우자 G은 2016. 7. 21. 김해시 H J K호(이하 ‘이 사건 제2 주택’이라 한다)를 매수하고, 2019. 1. 31. 매매대금 잔금을 지급한 후 2019. 3. 19. G 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 원고는 공인중개사인 피고 B의 중개로 2022. 3. 1. I에게 이 사건 제1 주택을 505,000,000원에 매도하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 2022. 3. 14. I에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 
라. 원고는 위 다.항 기재 이 사건 제1 주택 처분행위와 관련하여 김해세무서로부터 양도소득세 53,107,645원을 납부할 것을 고지받았다.  
마. 피고 C(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 피고 B과 공제금액을 100,000,000원으로 하여 공인중개사법에 따라 피고 B이 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 공제 가입금액의 한도 내에서 피해자에게 공제금을 지급하기로 하는 내용의 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결하였다.  

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을나 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지  

2. 당사자의 주장
가. 원고의 주장
원고는 이 사건 제1 주택을 소유하던 중 배우자인 G 명의로 이 사건 제2 주택을 취득함으로써 일시적으로 1세대 2주택자가 되었고, 이에 이 사건 제2 주택 취득일부터 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 매도하여 소득세법 규정에 따른 양도소득세 비과세 혜택(이하 ‘이 사건 비과세 혜택’이라 한다)을 받고자 하였다. 원고는 피고 B이 알려주는 대로 이 사건 제2 주택의 소유권이전등기일부터 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 매도하면 이 사건 비과세 혜택을 적용받는 것으로 알고 2022. 3. 1. 이 사건 제1 주택을 매도한 것인데, 사실은 이 사건 제2 주택의 잔금 지급일인 2019. 1. 31.부터 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 처분하여야 이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이었고, 그 결과 원고는 비과세 혜택을 받지 못하고 53,107,645원에 이르는 양도소득세를 납부하게 되었다. 그런데 피고 B은 원고가 이 사건 비과세 혜택을 적용받고자 하는 것임을 알고 있으면서도 이 사건 제2 주택의 등기일을 기준으로 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 매
매하면 이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 것처럼 원고에게 안내하였고, 비과세 혜택에 대하여 직접 알아보거나 세무사 등 전문가에게 정확하게 확인하여 보도록 조언하지 않은 채 이 사건 매매계약을 중개하였는바, 이는 공인중개사로서 필요한 설명의무를 다하지 아니하고 선량한 관리자의 주의로 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 것에 해당하므로, 이에 따른 손해배상으로, 피고들은 공동하여 원고에게 53,107,645원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  

나. 피고 B의 주장 
피고 B은 원고에게 이 사건 제2 주택의 등기일을 기준으로 하여 이 사건 비과세 혜택 받을 수 있다고 설명한 사실이 없고, 단지 이 사건 제2 주택의 잔금 지급일과 등기일이 같다는 전제에서 이 사건 매매계약을 중개하였을 뿐이다. 공인중개사는 당사자에게 양도소득세, 비과세 혜택 등에 대해서까지 확인하거나 설명할 의무가 없고, 오히려 피고 B은 원고에게 양도소득세에 관하여 세무서에 따로 문의해보라고 이야기하기도 하였으므로, 공인중개사로서 설명의무 내지 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 사실이 없다.   

다. 피고 협회의 주장 
공인중개사는 조세전문가가 아닌 이상 양도소득세에 관한 설명의무가 없고, 공인중개사법 제25조 및 동법 시행령 규정에서 공인중개사가 확인, 설명하여야 할 사항으로 규정한 중개대상물에 관한 사항에도 부동산의 취득으로 인한 세금 및 세율은 포함되지 않으므로, 피고 B에게는 이 사건 매매계약의 중개행위에 관한 과실이 존재하지 않는다. 

3. 판단
가. 손해배상책임의 성립 
1) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조). 부동산중개업자는 비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 등 참조). 

 2) 살피건대, 앞서 인정한 사실, 갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래의 사실 내지 사정들을 종합하면, 피고 B은 부동산중개업자로서 이 사건 매매계약을 중개함에 있어 선량한 관리자의 주의를 다하지 않은 과실로 원고가 예상치 못한 양도소득세 53,107,645원을 부담하게 된 손해를 입게 하였다고 판단되므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 B은 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여, 피고 협회는 이 사건 공제계약에 의하여, 공동하여 원고에게 위 양도소득세 상당 금액의 손해를 배상할 책임이 있다.  

① 원고는 배우자인 G 명의로 이 사건 제2 주택을 취득함으로써 일시적으로 1세대 2주택자가 되었고, 이에 이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간 내에 이 사건 제1 주택을 처분하기 위해 피고 B에게 이 사건 제1 주택의 매매 중개를 의뢰하였다. 
피고 B 역시 원고가 이 사건 비과세 혜택을 받고자 함을 잘 알고 있었으므로, 그러한 이상 원고가 피고 B에게 중개를 의뢰한 내용은 ‘이 사건 비과세 혜택 기간 내에 이 사건 제1 주택을 매도하는 것’으로 볼 수 있다. 
② 소득세법 제98조는 양도소득세에 관하여 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 정하고 있고, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호, 제2호에 의하면, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일(1호)을, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일(2호)을 그 취득시기 및 양도시기로 본다. 위 규정 내용을 종합하면, 원고가 이 사건 비과세 혜택 적용대상인 일시적 1세대 2주택의 요건, 즉 ‘종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우’(소득세법 시행령 제155조 제1항)의 요건을 충족하기 위해서는 이 사건 제2 주택의 잔금 청산일인 2019. 1. 31.을 신규 주택 취득일로 보아 그로부터 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 양도하였어야 했다.  

③ 그런데 원고가 2021년 여름경 피고 B에게 이 사건 제1 주택의 매도를 의뢰하고 2022. 3.경 이 사건 매매계약 체결에 이르기까지 원고와 피고 B은 이 사건 비과세 혜택의 적용을 위해 이 사건 제2 주택의 잔금 지급일을 따져야 한다는 점 을 전혀 알지 못한 채 이 사건 제2 주택의 등기일을 비과세 혜택 기간의 기준으로 삼고 이 사건 제1 주택의 매매를 진행하였다.  

④ 비록 그 과정에서 피고 B이 원고에게 적극적, 명시적으로 ‘비과세 혜택 기간은 잔금 지급일부터 3년이 아니라 등기일부터 3년 이내이다’라는 설명을 하지는 않았다 하더라도, 위 피고는 원고로 하여금 이 사건 제2 주택의 등기일만 확인하면 되는 것처럼 이야기하고, 위 등기일부터 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 매매하는 것을 전제로 중개행위를 진행하였는바, 이로써 원고는 이 사건 제2 주택의 등기일부터 3년 이내에 이 사건 제1 주택을 매매하면 이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 것으로 믿게 되었다. 

 ⑤ 피고들은, 공인중개사법 제25조 제1항 제3호, 동법 시행령 제21조 제1항 제9호의 규정에 따라 공인중개사가 확인, 설명하여야 하는 조세 관련 사항은 ‘중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율’에 한하고, 양도소득세는 그 설명, 확인의무의 대상에 포함되지 않으므로 피고 B에게 과실이 없다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 본 법리에 비추어 보면, 부동산중개업자는 비록 그가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공, 전달하여서는 안될 의무를 부담하는바, 원고가 의뢰한 매매계약은 ‘이 사건 비과세 혜택 기간 내의 매매계약’이었던 이상 피고 B이 양도소득세의 부담 여부 및 세율, 세액 등을 확인하여 설명하거나 직접 이 사건 비과세 혜택의 기간 등을 알아보고 안내하여야 할 의무까지 부담하지는 않는다 하더라도, 적어도 원고에게 ‘등기일을 기준으로 비과세 혜택 기간을 따지는 것이 확실하지 않을 수 있다’, ‘조세 전문가에게 정확히 확인할 필요가 있다’라는 이야기를 하여 원고로 하여금 비과세 혜택의 목적을 달성할 수 있도록 조력하여야 할 의무가 있다 할 것인데, 피고 B이 이러한 주의의무를 제대로 이행하지 아니한 결과 원고는 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간 내에 이 사건 제1 주택을 처분하지 못하였다. 

 ⑥ 피고 B은 처음부터 원고에게 양도소득세 문제는 세무서에 문의해보라고 조언하였다고 주장하나, 만일 원고가 피고 B으로부터 위와 같은 이야기를 들었다면 세무서 또는 세무사 등을 통해 정확한 비과세 혜택 기간을 확인하였을 것으로 보이고, 적어도 2022. 3.에 이르도록 이를 제대로 모른 채 진행하지는 않았을 것으로 보이는바, 위 피고의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다[녹취록(갑 제4호증)에 의하더라도, 원고가 세무서에 전화 문의를 한 것은 이 사건 매매계약 체결 이후 비과세 대상이라도 자진신고를 해야 하는지에 관한 것이었던 것으로 보인다].  

⑦ 이 사건 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간 내인 2021. 12.경 이 사건 제1 주택을 매수하려는 사람이 있었으나, 당시 원고는 비과세 혜택 기간이 2022. 3.까지라고 생각하고 매매계약을 체결하지 않았는데, 만일 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간이 2022. 1. 30.까지임을 알았다면 위 기간 내에 이 사건 제1 주택을 처분할 수 있었을 것으로 보인다.  

나. 책임의 제한 
다만, 양도소득세의 부과 여부, 비과세 혜택 기간 등에 관하여 확인하여야 할 주된 의무와 책임은 주택 소유자인 원고에게 있는 점, 원고는 피고 B에게 이 사건 제1 주택의 매매를 의뢰한 후 이 사건 비과세 혜택 기간이 끝나기 전까지 직접 세무전문가에게 자문을 구하는 등 정확한 비과세 혜택 기간을 별도로 확인해 볼 충분한 시간이 있었음에도 이를 하지 않은 점 등 제반 사정을 고려하여, 피고들의 책임을 전체의 20%로 제한하기로 한다.  

다. 소결론
따라서 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금 10,621,529원(= 53,107,645원 × 20%)과 이에 대하여 피고 B은 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2023. 11. 21.부터, 피고 협회는 이 사건 공제계약에서 정한 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일인 2023. 11. 17.부터 60일이 경과한 날1)인 2024. 1. 17.부터 각 피고들이 위 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 항소심 판결 선고일인 2025. 9. 25.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

1) 이 사건 공제계약에 의하면, 부득이한 사유가 없는 한 피고 협회는 공제금의 지급을 청구받으면 60일 이내에 청구된 서류 내용의 진위를 검토하고 심사보상심의위원회의 심의를 마친 후 피공제자에게 공제금을 지급할 의무를 지며(공제규정 제19조), 60일이 경과한 날부터는 지체책임을 진다고 봄이 상당하고, 이는 소송을 제기하면서 소장 부본 송달을 통해 공제금 지급을 청구하는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조).

4. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고, 피고들에게 위 돈의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 나머지 항소는 이유 없어 기각한다.