공인중개사가 다가구의 임대차계약 체결시에 주의의무사항과 책임정도

■ 사건번호

   2024나58809

■ 판결의 요지

- 원고는, 공인중개사인 피고 C가 임대차계약의 중개행위 당시 원고에게 ① 다가구주택의 시세를 기망하고, ② 선순위 임대차보증금의 총액만을 고지하였을 뿐 그중 소액보증금 액수 및 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 알 수 있는 자료를 제공하지 아니하였으며, ③ 불법건축물 등재 사실에 대하여 설명하지 않고 원고가 임대차계약을 체결한 다가구주택의 호실이 정상적인 주거라고 기망하였다고 주장하면서, 손해배상청구에 이르렀음 

- 다가구주택의 시가와 관련하여서는, 관련 법령상 중개대상물의 시가가 공인중개사의 중개대상물 확인․설명의무 대상에 포함되어 있지 않은 점, 임차인으로부터 임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자에게 감정평가인이 시가를 감정하듯이 시세조사를 하여 중개대상물의 시세를 설명할 의무까지 있다고 할 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 C의 고지 내용이 기망행위라거나 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 것에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없음 

- 원고가 체결한 임대차계약이 종료된 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지를 판단함에 있어서는 선순위 임대차보증금의 합계를 알면 충분하고, 개별적인 선순위 임차인의 임대차 보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기, 소액임차인의 범위에 관한 설명은 그 판단을 위한 자료에 불과하므로, 피고 C가 선순위 임차인을 개별적으로 특정하여 설명하지 않았다고 하더라도 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 할 의무를 다하지 못했다고 볼 수 없음(설령 선순위 임대차보증금에 관한 피고 C의 확인․설명의무 위반이 인정되더라도 원고의 손해와 인과관계를 인정하기는 어려움) 

- 임대차계약 당시 피고 C는 원고에게 건축물대장을 제시하고 위반건축물임을 고지한 사실이 인정되므로, 위 피고는 원고에게 다가구주택의 건축법위반과 관련한 설명의무를 다하였다고 봄이 상당함(피고 C가 나아가 이행강제금이나 철거 부담으로 인해 매각가격이 낮아질 위험성을 원고에게 고지할 의무가 있다고 볼 근거는 없고, 해당 다가구주택의 매각가격이 낮아진 것이 이행강제금 및 철거 부담으로 인한 것이라고 볼만한 증거도 없으며, 위반건축물의 임차인이라도 인도 및 전입신고를 마친 이상 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정되어 배당요구를 할 수 있음) 

- 피고 C가 임대차계약 중개 당시 중개업자로서 선관주의 의무나 확인․설명의무를 위반하였다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 피고들에 대한 손해배상청구는 모두 이유 없음 

서울중앙지방법원 2024나58809.pdf

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