임차인이 공부방을 운영할 것을 알고 있음에도 임대인에게 고지하지 않은 중개사가 기소된 사건

[형사] 부동산중개인인 피고인이 공인중개사법위반으로 기소된 사건에서 임차인이 중개대상물인 아파트에서 공부방을 운영한다는 점을 알고 있던 피고인이 이를 임대인에게 알리지 않은 것에 관하여 계약 전후의 상황 등을 종합하여 무죄를 선고한 사례(울산지방법원 2025고정111, 공인중개사법위반) 

[형사]부동산중개인인 피고인이 공인중개사법위반으로 기소된 사건에서 임차인이 중개대상물인 아파트에서 공부방을 운영한다는 점을 알고 있던 피고인이 이를 임대인에게 알리지 않은 것에 관하여 계약 전후의 상황 등을 종합하여 무죄를 선고한 사례[울산지방법원 2025고정111, 공인중개사법위반].pdf

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울  산  지  방  법  원  판         결 
사       건  2025고정111  공인중개사법위반
피  고  인  A (69****-2),  부동산업  변호사 임○필
검       사  김선형(기소), 천영환(공판)
 

주         문 

피고인은 무죄.  

 

이             유 

 1. 공소사실
  
피고인은 울산 북구 신○로 1**, 상가동 1**호, ‘○○○○뜰신도시 부동산중개사무소’를 운영하는 공인중개사이다. 
개업 공인중개사 등은 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다. 
그럼에도 불구하고 피고인은 2024. 6. 22.경 위 중개사무소에서 ‘울산 북구 신○로 1**, 1**동 1***호’에 대한 전세계약을 체결하면서 임차인 강○모가 위 호실에서 공부방을 운영하리라는 사실을 알고 있었음에도 중개대상물 확인․설명서에 실제 용도를 ‘주거용’으로 작성하고, 임대인 이○규에게 실제 사용 용도를 설명해 주지 않는 등 중요사실을 고지하지 않는 방법으로 임대인 이○규의 판단을 그르치게 하였다. 

 2. 판단 

개업공인중개사는 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 되고, 이를 위반하였을 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해지는바(공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제4호 참조), 위와 같은 이유로 형사상 처벌이 가능하려면 단순히 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등을 한 것만으로는 부족하고, 그로 인하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 할 것이 요구된다[이는 성실․정확하게 중개대상물의 확인․설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 행위 자체에 대하여 과태료를 부과할 수 있는 것과 차이가 있다(공인중개사법 제51조 제2항 제1호의2, 제25조 제1항 참조)]. 
이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면, 이 사건 아파트는 방 3개와 주방, 거실로 구성된 약 85㎡ 크기의 주거용 아파트인데, 피고인은 임차인으로부터 주거 목적의 아파트 중개를 의뢰받아서 임차인에게 이 사건 아파트를 소개할 때에 임차인으로부터 이 사건 아파트에 거주하면서 공부방을 운영할 계획이라는 말을 들었지만, 임차인도 피고인에게 ‘소규모로 공부방 운영 계획인데 문제가 될지, 말해야 하는지’를 문의했고, 이에 피고인이 ’소규모로 운영할 것이면 문제되지 않을 것이다‘라고 하여, 임차인은 피고인에게 임대인에게 알려줄 것을 요구하지는 않아서 피고인도 2~3명의 소규모 공부방이라고 생각하여 임대인에게는 이를 알려 주지 않은 사실, 이 사건 아파트에 관한 전세계약서에는 용도란에 단순히 “아파트”라고만 기재되어 있고, 특약사항란에도 반드시 주거용으로만 사용해야 하고, 부수적으로 과외방, 공부방 등 다른 상업활동이나 특별히 임차인의 영업행위를 제한하는 규정은 없고, 실내에서 흡연이나 반려동물 사육을 금지하고서 임차인의 부주의로 내부 파손시에는 원상회복하기로 약정한 사실, 임대인은 2024. 9. 30. 임차인이 이 사건 아파트에 이사할 때에 학생 책상들이 많은 것을 보고서 피고인과 임차인에게 이를 확인하여 임차인이 공부방을 운영할 것임을 안 사실, 임대인은 이 사건 부동산에 관한 임대차계약 제2, 3조에서 임차인이 임대인의 동의 없이 용도를 변경하면 즉시 계약을 해지할 수 있는데도 피고인이나 임차인에게 임대차계약의 해제나 계약 조건의 변경 등을 요구하지는 않은 사실, 임차인은 이 사건 아파트에서 실제 거주하면서 일주일에 3일 작은 방 2개에서 책상 8개를 두고서 공부방을 운영한 사실을 인정할 수 있고, 비록 중개대상물확인․설명서에 이 사건 아파트의 건축물대장상 용도는 아파트, 실제용도는 주거용이라고 기재되어 있으나, 이는 중개사인 피고인이 임대인과 임차인에게 이 사건 아파트의 계약 당시의 용도를 설명하기 위한 것이지, 임대인과 임차인에게 이 사건 아파트를 위 용도로만 사용해야 한다는 임대차계약의 내용은 아니고, 임대인은 피고인에게 이 사건 아파트에서 주거 외에는 다른 일을 하지 못할 것을 명시적 조건으로 중개의뢰를 하지 않았으며, 임차인의 입주 당시에 공부방을 운영할 것임을 알면서도 임차인이나 피고인에게 계약 해제 등을 요구하지 않았으므로, 임대인의 입장에서도 임차인의 공부방 운영이 거래상의 중요사항이라고 할 수 없고, 객관적으로도 방 3개와 거실, 주방 등을 갖춘 아파트에서 실제 거주하면서 방 2개만을 공부방으로 운영한 것을 거래상의 중요사항을 알리지 않아서 중개의뢰인을 판단을 그르치게 하였다라고 인정하기 부족하다.  

따라서 피고인이 임대인에게 임차인의 사용용도를 충분히 제대로 알려주지 않은 것은 신의와 성실로서 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무를 위반하여 부동산 공인중개사로서 부적절하지만, 검사가 제출한 증거만으로 임차인이 이 사건 아파트에서 거주하면서 방 2개에서 공부방을 운영한다는 것이 거래상의 중요사항에 해당하여 임대인의 판단을 그르치게 하였다거나, 피고인에게 임대인의 판단을 그르치게 할 고의가 있었다고 인정하기 부족하다.  

3. 결론
그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인에게 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다