서울시, 모아주택·모아타운 '267건 질의 사례집' 발간…9개 분야 총정리

서울시, 모아주택·모아타운 '267건 질의 사례집' 발간…9개 분야 총정리
 - 모아타운 3년간 1,100여 건 질의 분석, 빈도높은 217건，유권해석 50건 망라
 - 조합원 자격·분양·건축규제 완화 등 9개 장으로 구성, 사업　단계별 검색 용이
 - 서울시 누리집에 전문 공개로 시민 누구나 열람, 법령 변화 따라 정기 개정
 - 시，“시민 이해도 높이고, 통일된 기준 적용 신속한 사업 추진 길라잡이 기대”  

 

□ 서울시가 모아주택·모아타운 사업 추진 시 시민들이 자주 묻는 질문에 대한 답변을 모은 ‘소규모주택정비법령 질의회신 사례집’을 발간했다. 반복되는 질의를 미리 정리해 시민 궁금증을 해소하고, 자치구마다 다르게 적용되던 기준을 통일해 신속한 행정 처리를 돕는다．

 

□ 이번 사례집은 2021년 사업 시행 이후 3년간 누적된 1,100여 건의 법령 질의를 분석해 빈도 높은 217건과 유권해석 50건 등 총 267건을 정리했다. 총 9개 장으로 구성해 시민들이 사업 단계에 맞춰 필요한 정보를 바로 찾을 수 있도록 했다. 현장 공무원이 직접 집필·검수에 참여해 실용성을 높였다.　

<267건 수록, 조합원 자격·분양·건축완화 등 핵심 정리>

□ 사례집에는 시민들이 가장 궁금해하는 내용들을 집중 수록했다. 예컨대 4장 ‘조합원 자격’에서는 “세입자도 조합원이 될 수 있나”, “필지 일부만 참여 가능한가” 같은 질문과 답변이 들어있다．

 

□ 6장 ‘분양’에서는 ‘권리가액은 어떻게 산정하나’, ‘매도청구는 언제 가능한가’ 등 핵심　사항을 명확히 정리했다. 7장에서는 건축규제 완화 특례 적용 범위와 절차를 구체적으로 안내한다.

 

□ 사례집은 사업 준비부터 준공까지 단계별로 내용을 구성해 필요한 정보를 쉽고 빠르게 찾을 수 있다. 사업 초기에는 제1~2장(정의·준비, 관리계획)을, 조합 설립 시에는 제4장(조합원 자격, 설립인가)을, 분양 단계에서는 제6장(관리처분, 분양)을 펼쳐보면 된다.

 

□　모아주택·모아타운 업무를 담당하는 자치구 공무원들이 집필과 검수 과정에 직접 참여했다. 이론적 해석보다 현장에서 부딪히는 실질적 문제 해결에 초점을 맞춰, 업무 처리 시 즉시 활용 가능한 지침서로 완성됐다. 법제처·국토부 유권해석 50건도 제9장에 별도로 정리해 법적 근거를 명확히 했다.

 

<시 누리집 전문 공개, 법령 변화 따라 정기 개정 예정>

□ 사례집은 각 자치구청에 배포되며, 시민 누구나 쉽게 찾아볼 수 있도록 서울시 누리집(모아주택·모아타운)에 전문이 공개된다. 시　누리집(https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/523427）에서 11월 17일(월)부터 볼 수 있다.

□ 서울시는 법령 및 관련 규정 변화에 맞춰 사례집을 정기적으로 개정·보완할 계획이다. 신규 질의가 누적되거나 유권해석이 추가되면 즉시 반영해, 항상 최신 정보를 제공한다는 방침이다.

 

□ 명노준 서울시 건축기획관은 “이번 사례집이 모아주택·모아타운 사업을 추진하는 시민들과 관계 공무원들에게 신속한　추진을 위한 길라잡이로 활용되길 기대한다”며 “사업　단계별로 필요한 정보를 바로 찾을 수 있도록 했고, 현장 목소리를 지속 반영해 실효성을 올리겠다”고 말했다.

소규모주택정비법령 질의회신 사례집-2025.pdf

2.01MB

 

제1장 소규모주택정비사업의 정의 및 준비단계  

 

1-1 용어정리
 1-2 사업대상 및 범위
 1-3 노후·불량건축물 산정
 

전략사업과-20731호(2022.04.11.) 

1-1 용어정리 

가로주택과 모아주택의 차이  
질의요지
가로주택과 모아주택의 차이
회신내용
모아주택은 저층 주거지 내 노후된 다세대·다가구주택 등을 모아 1,500㎡ 이상 규모의 공동개발을 통해 저층부에 커뮤니티 시설을 배치하고, 지하주차장·지상녹지 등을 조성하는 서울형 소규모주택정비모델로 추진 방식은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조에 의한 가로주택정비 등 소규모주택정비사업을 활용하는 것입니다.  끝.

전략주택공급과-28호(2022.08.22.)
모아주택, 모아타운 이란?
질의요지
모아주택, 모아타운 이란?
회신내용
모아타운은 노후된 다세대·다가구주택 밀집지역의 주거환경을 개선하고자 지하주차장·공원 등의 기반시설 확충과 모아주택사업을 계획적·효율적으로 추진하기 위해 10만㎡ 미만으로 관리계획을 수립하여 추진하는 관리구역이며, 모아주택은 모아타운 내에서 1만㎡ 내·외의 가로주택정비 등 소규모주택정비사업 방식으로 조합을 설립하여 추진하는 사업시행구역입니다.  끝

전략주택공급과-3742호(2022.11.15.)
소규모재개발사업 대상 지역
질의요지
소규모재개발사업 추진 시 준주거지역으로 용도지역 상향 가능 여부 및 간선도로의 기준
회신내용
소규모재개발사업 추진 시 용도지역 상향 여부는 「서울특별시 소규모재개발사업 업무처리기준」에 따라 「서울특별시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드라인」 및 「서울특별시 지구단위계획수립기준」중 공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준에서 규정하는 용도지역 상향 기준을 적용하고, 최종적으로 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」에 따른 통합심의위원회에서 인정하는 경우 가능함을 알려드리며, 간선도로는 서울도시계획포털(https://urban.seoul.go.kr/) 알림마당 자료실에서 「서울특별시 지구단위계획 수립기준·관리운영기준 및 매뉴얼(2022.05)」을 참고하시기 바랍니다.  끝.

전략주택공급과-6273호(2023.05.23.)
소규모재개발 ‘개통 예정인 역’의 정의
질의요지
서울특별시 소규모재개발 업무처리기준(역세권의 정의) 관련 ‘개통 예정인 역’의 정의
회신내용
「서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례」 제2조(정의)제1호에 따라 ‘개통 예정인 역’은 
사업계획 또는 실시계획을 승인받아 개통이 예정된 역으로 정의함을 알려드립니다.  끝.

 

전략주택공급과-12683호(2023.10.22.)
모아주택 법적 명칭
질의요지
모아주택의 법적 명칭은?
회신내용
우리시는 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 주거환경 개선 및 정비를 위하여 새로운 정비방식인 모아주택·모아타운 사업을 추진 중에 있습니다.
한편, 질의하신 ‘모아주택·모아타운’은 서울시 정책브랜드로 법적명칭이 아니며 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 ‘소규모주택정비 관리지역(모아타운)’ 과 ‘서울시 모아주택 사업시행계획 통합심의기준’에 따라 추진하는 소규모주택정비사업(자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발)을 의미함을 안내드립니다.아울러, 우리시 홈페이지에서 모아주택·모아타운과 관련한 자세한 정보를 제공하고 있으니 참고하시기 바랍니다.  끝. 
서울시 홈페이지→ 분야별 정보 → 주택분야 → 검색창 ‘모아주택’으로 검색 

전략주택공급과-2145호(2024.08.14.)
모아타운 추진 근거
질의요지
모아타운 추진 근거
회신내용
모아타운은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다.) 제3장제7절
(소규모주택정비 관리계획) 및 같은 법 시행령 제3장제7절(소규모주택정비 관리계획), 「서울특별시 빈
집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제3장제7절(소규모주택정비 관리계획)에 따라 서울시에서 마련한 
모아타운 관리계획 수립 지침 등으로 추진되는 사업임을 알려드립니다.
아울러 모아타운 주민제안의 경우 소규모주택정비법 제43조의2제1항 및 같은 법 시행규칙 제10조의2, 
「서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제44조의5에 근거하여 추진 중임을 알려드립니다.  끝.

 

전략주택공급과-10711호(2025.08.26.)
소규모재개발 승강장 경계로부터 반경 250m 거리 산정 기준
질의요지
소규모재개발사업 업무처리기준의 승강장 경계로부터 250m 거리 산정 기준에 대한 질의
회신내용
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제3조제1항제4호가목 및 「서울특별시 소규모재개발사업 업무처리기준」 1-3-4.에 따라 소규모재개발사업은 사업을 시행하려는 지역의 면적 과반이 승강장 경계로부터 '반경' 250m 이내인 지역(다만, 서울특별시 통합심의위원회 심의에서 인정하는 경우 350m 이내인 지역)을 대상 지역으로 하고 있음을 안내드립니다.  끝. 

 

1-2 사업대상 및 범위 

전략사업과-22730호(2022.06.15.)
 2종(7층)이하주거지역 층수 기준
질의요지
2종(7층)이하 주거지역에서 모아주택이 아닌 일반 가로주택정비사업 추진 시 층수 기준
회신내용
우리시에서는 통합심의 기준을 통해 2종(7층) 이하 일반주거지역 내 가로주택정비사업의 경우 임대주택 건립 시 기준을 7층 이하에서 10층까지 완화하였으나, 모아주택 활성화를 위해 평균 13층(최고층수 15층 이하)이하로 층수 기준을 완화토록 심의 기준을 개선하였습니다. 

[ 모아주택 사업시행계획 수립 기준 ]  ① 부지면적 1,500㎡ 이상 ② 지하주차장 건립 ③ 가로대응형 배치계획 ④ 주가로변 저층부 근린생활시설 및 주민공동이용시설 등 조성 ⑤ 6m 이하 도로변 대지안의 공지 활용 보도 조성 ⑥ 과도한 옹벽 지양 ⑦ 사업부지 내 기존도로 폐도가 있을 경우 공공보행통로 설치

 

따라서, 가로주택정비사업 시 서울시 심의를 통해 평균 13층 이하로 계획할 수 있으며, 계획 수립 시 「모아주택 사업시행계획 수립기준」을 반영하여야 함을 알려드립니다. 끝.

 

전략사업과-23151호(2022.06.28.)
사업지 내 도시계획시설 예정도로가 위치할 경우 사업시행 가능여부
질의요지
사업대상지 내 지구단위계획으로 결정된 도시계획시설 예정도로가 위치 할 경우 가로주택정비사업 추
진이 가능한지?
회신내용
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제3조제2항제3호에 따라 도시계획시설 도로(신설·변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로 포함)로서 폭이 4m를 초과하는 도로가 해당 가로구역을 통과하지 않도록 규정하고 있는 바,사업대상지 내 지구단위계획으로 결정된 도시계획시설 예정도로가 이에 해당될 경우 가로주택정비사업 대상지역이 아니며, 사업추진을 위해서는 지구단위계획 변경을 통한 도시계획시설 도로 폐지가 선행되어야 함을 알려드립니다.  끝.

전략사업과-24261호(2022.07.29.)
자동차의 통행이 불가능한 계단식 도로의 가로구역 요건 인정 여부
질의요지
자동차의 통행이 불가능한 계단식 도로의 가로구역 요건 인정 여부
회신내용
가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제3조제2항에 따른 ‘가로구역’의 전부 또는 일부지역에 대해 추진하는 사항으로, ‘가로구역’은 동법 시행규칙 제2조제3항에 따른 도로 및 기반시설로 둘러싸인 일단의 지역으로 규정하고 있습니다.
동법 시행규칙 제2조제3항제1호 나목에 따르면 “「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로로서 너비 6m 이상의 도로”로 규정하고 있으며, 「건축법」 제2조제1항제11호에서 ‘도로’란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)라고 명시하고 있는 바, 해당사업지 도로 너비 등 도로 현황을 확인하여 가로주택정비사업 가로구역 충족여부를 확인하시기 바랍니다.  끝.

 

전략주택공급과-3466호(2022.11.09.)
일반상업지역과 가로구역별 건축물 높이 지정 구역 내 가로주택정비사업 높이 
기준
질의요지
일반상업지역 및 가로구역 별 건축물 높이 계획으로 관리되는 지역에서 가로주택정비사업이 추진가능한지? 가로주택정비사업 추진 시 가로구역 별 건축물 높이 계획에도 불구하고 건축물 높이 제한을 받지 않아도 되는지?
회신내용
가로주택정비사업의 대상지역은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택정비법’이라 함) 시행령」 제3조제1항및제2항에서 규정하고 있으며, 법에서 정한 가로구역조건, 노후·불량건축물 비율, 기존 주택 수 등의 기준이 충족할 경우 용도지역에 관계 없이 사업추진이 가능한 사항입니다.

우리시 가로주택정비사업 심의기준에 따라 소규모주택정비법에 따른 건축규제 완화사항은 전용·일반주거지역에 한해 적용하고 있으며, 준주거지역·일반상업지역 등에 대해서는 무분별한 개발을 방지하기 위해 건축규제 완화기준 적용을 배제하고 있습니다.
따라서, 일반상업지역 내 가로구역 별 건축물 높이계획이 수립된 지역에서 가로주택정비사업을 추진할 경우 가로구역 건축물 높이 기준을 따라야 함을 알려드립니다.  끝.

전략주택공급과-5363호(2022.12.21.)
주택과 근린생활시설이 혼재된 건축물의 기존 주택 호수 산정 기준
질의요지
건축물대장 상 단독주택 주용도에 주택 및 근린생활시설로 되어 있는 경우, 가로주택정비사업 요건 중 기존주택의 호수 또는 세대수 계산에 제외되는지?
회신내용
가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제3조제1항2호 다목에 따라 단독주택이 10호 이상이거나 공동주택이 20세대 이상일 때 추진 가능합니다. 해당 기준 적용에 있어 신축 당시부터 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있는 건축물은 단독주택으로서 기능이 포함되어 있기 때문에, 가로주택정비사업 추진을 위한 단독주택 호수로 계산됨을 알려드립니다.  끝.