임차인이 전세자금대출을 받고 임차건물이 매매된 경우 임차기간이 만료된 후 보증공사가 대위변제한 경우

 

서울북부지법 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결 〔배당이의〕: 

甲 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 乙이 은행으로부터 전세자금대출을 받으면서 주택도시보증공사와 전세금 안심대출보증약정을 체결하였고, 당시 乙은 전세자금대출금 채무를 담보하기 위하여 임대차보증금 반환채권을 공사에 양도하기로 하는 내용의 채권양도계약을 체결하고 甲에게 채권양도사실을 통지하였는데, 임대차계약 체결 이후 甲이 丙에게 주택을 매도하여 丙이 임대인 지위를 승계하였음에도 임대차계약 기간 만료 후 乙에게 임대차보증금을 지급하지 않음에 따라 공사가 보증약정에 기하여 乙에게 임대차보증금을 대신 지급하였으며, 그 후 개시된 주택의 경매절차에서 확정일자부 임차인 乙의 권리승계인으로서 공사를 2순위, 후순위 근저당권자로서 丁을 3순위로 하는 배당표가 작성되자, 丁이 乙은 丙에게 별도의 채권양도 통지를 하지 않았으므로 공사는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호에 따라 乙의 우선변제권을 취득하지 못하였다고 주장하며 배당이의를 한 사안에서, 공사는 丙에 대한 채권양도 통지 여부와 무관하게 민법 제481조에 따라 乙의 우선변제권을 행사할 수 있다고 한 사례 

제481조(변제자의 법정대위)  변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다. (출처 : 민법 일부개정 2024.09.20 [법률 제20432호, 시행 2025.1.31.] 법무부 | 사법정보공개포털 법령)

甲 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 乙이 은행으로부터 전세자금대출을 받으면서 주택도시보증공사와 전세금 안심대출보증약정을 체결하였고, 당시 乙은 전세자금대출금 채무를 담보하기 위하여 임대차보증금 반환채권을 공사에 양도하기로 하는 내용의 채권양도계약을 체결하고 甲에게 채권양도사실을 통지하였는데, 임대차계약 체결 이후 甲이 丙에게 주택을 매도하여 丙이 임대인 지위를 승계하였음에도 임대차계약 기간 만료 후 乙에게 임대차보증금을 지급하지 않음에 따라 공사가 보증약정에 기하여 乙에게 임대차보증금을 대신 지급하였으며, 그 후 개시된 주택의 경매절차에서 확정일자부 임차인 乙의 권리승계인으로서 공사를 2순위, 후순위 근저당권자로서 丁을 3순위로 하는 배당표가 작성되자, 丁이 乙은 丙에게 별도의 채권양도 통지를 하지 않았으므로 공사는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호에 따라 乙의 우선변제권을 취득하지 못하였다고 주장하며 배당이의를 한 사안이다. 

  주택도시보증공사와 같은 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 임대차보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 규정한 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 입법 경위 등에 비추어 임차인이 임대차보증금 반환채권을 담보 목적으로 활용할 수 있도록 허용하는 내용일 뿐, 공사가 임대차보증금 반환보증약정에 따라 실제로 임대차보증금을 대위변제하였을 경우 위 변제로 인하여 공사가 민법 제481조에 따라 임차인의 임대차보증금 반환채권을 대위하는 것을 저지하는 내용이 아님이 명백하므로, 공사가 보증보험계약에 따라 乙에게 임대차보증금 전액을 지급한 이상 민법 제481조에 따라 임차인인 乙의 모든 권리가 공사에 이전될 뿐만 아니라, 丙은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 당연히 임대차보증금반환채무를 인수하는 것이어서 甲에게 임대차보증금 반환채권 양도사실이 통지된 이상 위 채권양도 통지를 丙에게 다시 할 필요는 없으므로, 결국 공사는 丙에 대한 채권양도 통지 여부와 무관하게 민법 제481조에 따라 乙의 우선변제권을 행사할 수 있다고 한 사례이다.