임대인동의 없이 임차권양도 담보제공 금지 약정의 의미-임대권양도금지이지 임대차반환채권의 양도금지는 아니다.

○서울북부지방법원 2026. 2. 11. 선고 2024가소447258

○임대차계약에서 “임대인 동의 없이 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못한다“는 약정을 하였던 임차인이 대부업체로부터 대출을 받으면서 담보로 임대차보증금반환채권을 양도하여 그 대부업체가 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구를 하자 임대인이 그 채권양도의 효력이 없다고 항변한 사안에서, 그러한 약정의 취지는 임차권 양도를 금지한 것으로 볼 것이지 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 볼 수 없다는 기존 대법원 판례와 달리, 임대차계약 당사자가 담보제공 금지합의를 한 대상으로 임대차보증금반환채권과 분리된 다른 권리를 상정할 수 없고, 당사자가 그러한 약정을 한 목적 등을 고려하면 임대차보증금반환채권의 담보제공을 금지하는 약정으로 해석하여야 하고, 대부업체가 그 약정을 인식하였거나 중대한 과실로 인식하지 못한 채 대출금 담보로 임대차보증금반환채권을 양도받았으므로 그 채권 양도의 효력이 발생하지 않는다고 판단한 사례 

2024가소447258_판결문.pdf

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서 울 북 부 지 방 법 원
 
 주 문 
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
 
청 구 취 지
피고는 원고에게 5,000,000원 및 이에 대하여 소장부본 송달 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

이       유 
1. 사건의 개요
 
가. 원고가 2021. 11. 16. D에게 5,000,000원을 대출하면서 담보로 D로부터 피고에  본 판결문은 판결서 인터넷열람 사이트에서 열람·출력되었습니다. 본 판결문을 이용하여 사건관계인의 명예나 생활의 평온을 해하는 행위는 관련 법령에 따라 금지됩니다. 비실명처리일자 : 2026-02-27 대한 임대차보증금반환채권(2020. 7. 부천시 E건물 F호에 관하여 임대차보증금 20,000,000원, 월 차임 500,000원의 약정으로 체결된 임대차계약) 중 5,000,000원을 양도받고 
그 후 피고에게 채권양도통지를 하여 2022. 6. 21. 도달하였는데, 피고는 2023. 9. 1. 임대차계약 종료에 따라 D로부터 목적물을 반환받으면서 D에게 임대차보증금 잔액(13,384,750원)을 반환하였다.  

나. 이 사건에서 원고는 양도받은 임대차보증금의 반환을 구하고, 이에 대하여 피고는 양도금지약정을 들어 원고의 채권양수는 효력이 없다고 항변한다.1) 

1) 이 사건 소 제기 후 D가 개인회생절차개시신청을 하여 그 개시결정과 변제계획인가결정이 이루어진 상태인데(서울회생법원  2024개회1150115), 개인회생채권자목록의 내용이나 동일한 소송물에 속하는지 여부 등을 판단할 자료가 제출되어 있지 않아  이 사건 소의 적법 여부에 관하여 별도로 판단하지 않는다.

2. 쟁점 판단 
이 사건에 제출된 증거에 의하면 피고와 D 간의 임대차계약에서 임차인은 임대인의 동의 없이 “임차권 양도 또는 담보제공을” 하지 못한다는 약정을 한 사실이 인정되고, 원고는 대출 당시 D로부터 임대차계약서를 제출받았으므로 이러한 약정의 존재를 알고 있었다고 추인된다(알지 못하였다고 하여도 중대한 과실이 있었음은 분명하므로 민법 제449조 제2항이 정하는 채권양도의 효과를 배제할 사유는 충족된다2)). 

2) 대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결 참조

관련하여 원고는 아래 대법원 판결 내용을 들면서 위 약정이 임대차보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 볼 수 없다고 주장하므로 살피건대, 대법원은 “임대차계약의 당사자 사이에 ‘임차인은 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도 또는 담보제공 하지 못한다’는 약정을 하였다면, 그 약정의 취지는 임차권의 양도를 금지한 것으로 볼 것이지 임대차계약에 기한 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 볼 수는 없다”는 판단을 하였다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다104366,104373 판결).  

대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다104366,104373 판결 [ 양수금·양수금 ] [미간행] 【판시사항】 임대차계약의 당사자들이 ‘임차인은 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도 또는 담보제공하지 못한다’고 약정한 경우, 그 약정의 취지를 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 볼 수 있는지 여부(소극) 【참조조문】 민법 제105조 【참조판례】 대법원 1993. 6. 25. 선고 93다13131 판결(공1993하, 2115) 대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다1200 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 혜천 담당변호사 이재근 외 2인) 【독립당사자참가인, 피상고인】 독립당사자참가인 (소송대리인 법무법인 지음 담당변호사 배용선) 【원심판결】 서울중앙지법 2012. 10. 19. 선고 2012나12664, 12671 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 1. 상고이유에 대한 판단 임대차계약의 당사자 사이에 ‘임차인은 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도 또는 담보제공 하지 못한다.’는 약정을 하였다면, 그 약정의 취지는 임차권의 양도를 금지한 것으로 볼 것이지 임대차계약에 기한 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 볼 수는 없다(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다13131 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다1200 판결 등 참조). 원심판결 이유와 원심의 채택 증거들에 의하면, 피고는 2003. 10.경 독립당사자참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)과 사이에, 피고 소유의 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 8,000만 원, 차임 월 35만 원, 기간 2003. 11. 20.부터 2년간으로 정하여 이 사건 임대차계약을 체결하면서, ‘임차인(참가인)은 임대인(피고)의 동의 없이는 이 사건 아파트의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다.’고 약정한 사실, 참가인은 2005. 1. 31. 원고로부터 금원을 차용하면서 그 채무 담보를 위하여 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금반환채권을 양도(이하 ‘이 사건 채권양도’라고 한다)하고, 2005. 2. 2. 피고에게 그 양도사실을 통지한 사실, 참가인은 임대차기간 만료 후인 2006. 12. 20. 피고에게 이 사건 아파트를 인도하였는데, 당시 임대차보증금은 연체차임 등을 공제하고 69,607,917원이 잔존하고 있던 사실 등을 알 수 있다. 앞에서 본 법리를 위 사실관계에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약의 약정 취지가 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 볼 수 없으므로, 피고의 동의 여부와 관계없이 이 사건 채권양도는 유효하고, 그에 따라 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 그런데도 원심은 이와 달리, 이 사건 임대차계약의 약정 취지가 임대차보증금반환채권의 양도까지 금지하는 것이라는 전제에서, 이 사건 채권양도가 무효이고, 따라서 이 사건 채권양도에도 불구하고 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금반환채권이 여전히 임차인인 참가인에게 귀속한다고 보아, 원고의 피고에 대한 청구를 기각하는 한편, 참가인의 피고에 대한 청구를 인용하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 임대차보증금반환채권의 양도에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다. 2. 직권 판단 기록에 의하면, 참가인은 당초 주위적으로는 원고를 상대로 채무부존재확인을 구하고, 예비적으로는 피고를 상대로 금원지급을 구하는 내용으로 이 사건 참가의 소를 제기하였다가, 그중 원고에 대한 청구 부분을 취하하는 소 일부 취하서를 2012. 2. 3. 제1심법원에 제출한 사실, 원고는 그 부본을 같은 달 7일 송달받고도 그로부터 2주 이내에 아무런 이의를 제기하지 아니한 사실을 알 수 있으므로, 이 사건 참가의 소 중 원고에 대한 청구 부분은 제1심판결 선고 전에 이미 적법하게 소 취하로 종료되었다고 할 것이다. 따라서 제1심판결이 이 사건 참가의 소에 관하여 참가인의 피고에 대한 청구 부분만 있는 것으로 청구취지를 기재하고, 참가인의 원고에 대한 청구와 관련하여서는 아무런 판단을 하지 아니한 데에 어떤 잘못이 있다고 볼 수 없다. 그런데도 원심은 이 사건 참가의 소 중 원고에 대한 청구 부분이 이미 소 취하로 종료되었음을 간과한 채 이 부분도 원고의 항소로 원심법원에 이송되어 원·피고와 참가인 사이의 결론의 합일확정을 위하여 필요한 한도에서 원심법원의 심판범위에 포함된다고 판단하는 한편, 제1심판결의 청구취지 중 참가의 소에 관한 부분에 참가인의 원고에 대한 청구 부분을 추가 기재하는 것으로 제1심판결을 경정하는 위법을 범하고 말았으니, 원심판결의 판결경정 부분 역시 파기를 면할 수 없다. 3. 결론 그러므로 원심판결을 모두 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)

그러나 임대차계약에 따른 임차인의 권리로서 담보로 제공될 수 있는 것은 임대차보증금반환채권 밖에 없고 임대차계약 당사자가 담보제공을 금지하기로 합의한 대상이 임대차보증금반환채권과 분리된 달리 무엇이 있겠는지 상정할 수 없는 점, 부동산임대차계약은 계약당사자 간의 인적 신뢰를 바탕으로 체결되고 임대차계약 종료시 임대차보증금과 목적물의 반환이 동시이행될 견련관계에 있기에 임대차보증금 반환청구 주체와 목적물 반환의무 주체가 달라짐으로 인하여 파생될 수 있는 복잡하거나 원활한 원상회복에 장애가 되는 법률관계의 형성을 방지하기 위한 목적으로 위와 같은 약정을 한 것인 점 등을 고려하면 피고와 D 간의 임대차계약에 기한 임대차보증금반환채권은 위 약정에 의하여 담보제공이 금지되어 있다고 할 것인바, 원고는 이를 인식하면서도(혹은 중대한 과실로 인식하지 못하였거나) 대출금채권에 대한 담보로 임대차보증금반환채권을 양도받았으므로 그 채권 양도의 효력은 발생하지 않는다고 할 것이다. 

3. 결론 
따라서 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다