728x90
2025다213466 보증금 (아) 상고기각
[임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는지 문제된 사건]
◇1. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건,
2. 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) 및 대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우에 그 임차인의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없어 임차인의 대항력이 소멸하는지 여부(적극)◇
가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된
다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 (대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조).
| 건물명도 [대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건 [2] 등기부상 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없다고 본 사례 [3] 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [2] 갑이 1988. 8. 30. 당해 주택에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 을과의 사이에 그 주택을 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 주택의 거주관계를 바꾸어 갑이 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 계속하여 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 을 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료된 경우, 제3자로서는 그 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 주민등록은 그 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 갑과 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 본 사례. [3] 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니고, 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없는데, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [3] 주택임대차보호법 제3조, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조 【참조판례】 [2] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525), 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결(공1987, 636), 대법원 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정(공1990, 516) 【전문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 한호형) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 오병선) 【원심판결】 서울지법 1998. 6. 2. 선고 98나115 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고가 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 1988. 10. 1. 이 사건 아파트에의 전입신고를 마친 후 현재까지 이 사건 아파트에서 거주하고 있는데, 피고는 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에, 피고가 소외 1에게 이 사건 아파트를 대금 195,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차보증금 90,000,000원에 임차하는 임대차계약을 체결하면서, 임차보증금은 1993. 12. 23. 지급하기로 약정한 매매잔금 165,000,000원에서 공제하며, 위 매매잔금 기일에 피고는 소외 1에게 이 사건 아파트를 명도하고 동시에 소외 1은 다시 이를 피고에게 명도하기로 약정한 사실, 그 후 1994. 3. 9. 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 피고는 1995. 5. 16. 소외 1과의 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 금 105,000,000원으로 증액하여 그 증액분을 지급한 사실, 한편 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 명의의 채권최고액 금 60,000,000원의 1번 근저당권설정등기가 경료된 후, 이어서 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 명의의 2번 근저당권설정등기와 1995. 10. 7. 소외 주식회사 벽산 명의의 3번 근저당권설정등기가 순차 경료된 사실, 2번 근저당권자인 주식회사 쌍용의 1996. 10. 19. 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행된 결과, 원고가 이 사건 아파트를 낙찰받아 1997. 3. 26. 낙찰대금을 완납하였고, 1997. 4. 9. 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정한 다음, 피고는 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 소외 1과 임대차계약을 체결함으로써 대항력 있는 임차권을 취득하였으므로 그 후 설정된 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받은 원고로부터 임차보증금 105,000,000원을 지급받기 전에는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다는 취지의 피고의 동시이행 항변에 대하여, 위 인정 사실과 같이 피고가 1993. 10. 23. 소외 1에게 이 사건 아파트를 매도함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하는 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 주택임대차보호법의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있는 동안에는 피고를 주택임대차보호법 소정의 임차인으로 볼 수 없고, 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 등기부상의 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 피고가 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 할 것이며, 가사 피고가 이 사건 아파트의 소유자이면서 동시에 임차인의 지위를 갖는다고 하더라도, 피고는 매매잔금 지급일인 1993. 12. 23.(원심 판시의 1994. 12. 23.은 오기임이 분명하다) 점유개정의 방법으로 소외 1로부터 이 사건 아파트를 인도받음으로써 비로소 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 하므로, 결국 피고의 이 사건 임차권은 어느모로 보나 위 1번 근저당권이 설정된 1993. 12. 16.(원심판결의 1994. 12. 17.은 오기임이 분명하다) 이후에야 비로소 대항력을 갖추었다고 할 것이라고 판단하여, 피고의 이 사건 임차권이 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 대항력을 취득하였음을 전제로 한 피고의 위 항변을 배척하고 있다. 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 할 것이다. 원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의하면, 피고는 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에 이 사건 아파트를 소외 1에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 이 사건 아파트의 거주관계를 바꾸어 피고가 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 현재까지 계속하여 이에 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 소외 1 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료해 주었다는 것인바, 그렇다면 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 피고로부터 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 피고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 피고의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 피고와 소외 1 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이다. 따라서, 원심이 피고가 소외 주식회사 제일은행 명의의 1번 근저당권 설정 이전인 1993. 10. 23.에 이 사건 임차권의 대항력을 취득하였음을 내세워 원고로부터 이 사건 임대차의 임대차보증금을 돌려받기 전에는 원고의 명도청구에 응할 수 없다는 피고의 항변에 대하여, 피고는 이 사건 아파트의 소유권이 피고로부터 소외 1에게 이전됨으로써 등기부상 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득할 수 있게 되었다고 판단하여 이를 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 양수인의 범위 내지 대항력 있는 임차권의 취득시기에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 제2, 3, 4점에 대하여 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니다. 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없다. 그런데 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정 등 참조). 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 앞으로 1번 근저당권설정등기가 경료되고, 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 앞으로 2번 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고는 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받아 취득하였다는 것이므로, 위에서 살핀 바와 같이 1994. 3. 9. 이후에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 할 피고의 임차권은 위에서 본 법리에 따라 위 1번 근저당권이 소멸함에 따라 함께 소멸하였다 할 것이고, 피고는 원고에 대하여 이 사건 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 할 것이다. 이 경우에는 민사소송법 제608조 제2항이 적용될 것도 아니다. 같은 취지에서 피고의 동시이행 항변을 배척한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 대항력을 갖춘 임차인의 경락인에 대한 대항력의 유무 내지 그 우열에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 또한 상고이유에서 지적하는 바와 같이 원심이 이 사건 임대차의 기간이 경매신청등기일로부터 6월을 초과하고 있으므로 민사소송법 제608조 제2항에 의하여 피고의 이 사건 임차권은 소멸될 수 없다는 취지의 피고 주장에 대하여 판단하지 아니하였다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 위 주장이 받아들여질 수 없는 것임이 명백한 이상 원심의 이러한 잘못은 판결 결과에 아무런 영향이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 모두 받아들일 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 정귀호(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제 |
| 전부금 [대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결] 【판시사항】 [1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극) [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(始期)(=을 명의의 소유권이전등기 익일부터) 【판결요지】 [1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) / [1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525), 대법원 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정(공1990, 516) / [2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 【전문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오윤덕) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 제갈복성) 【원심판결】 서울고법 1999. 9. 22. 선고 99나17496 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유와 보충범위 내의 보충상고이유서를 함께 판단한다. 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정 들 참조). 한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 들 참조). 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하니, 소외 1은 1995. 4. 15. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 같은 달 12일 주민등록상의 전입신고를 마친 후 처인 소외 2 등과 함께 거주하여 왔는데, 소외 1은 1996년 5월 초순 어느 날 이 사건 아파트를 소외 3에게 매도하는 매매계약을 체결함에 있어, 그 대금지급방법에 관하여 소외 3이 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 매매대금 중 일부를 지급하고, 나머지 매매대금은 소외 1이 매매계약 체결 후에도 소외 3으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 계속 거주하되 그 나머지 매매대금을 임차보증금으로 대체하기로 약정하고, 1996. 5. 2. 임차인은 소외 1의 처인 소외 2로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 소외 3은 이 사건 아파트에 관하여 1996. 5. 7. 소유권이전등기를 경료받은 다음, 같은 날 근저당권자 소외 주식회사 삼보상호신용금고로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 근저당권자 소외 4로 하는 근저당권설정등기가 경료되었는데, 소외 4 및 소외 금고의 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트는 피고에게 낙찰되어 피고는 1997. 11. 19. 낙찰대금을 완납하였다는 것이다. 그러하니 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 소외 1의 처 소외 2의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 소외 2의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 3 명의의 소유권이전등기가 경료된 1996. 5. 7. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 1996. 5. 7.에야 비로소 소외 2와 소외 3 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 1996. 5. 8.부터 소외 2는 임차인으로서 대항력을 갖는다고 할 것인데 그에 앞서 1996. 5. 7. 설정된 근저당권이 낙찰로 인하여 소멸함으로써 이 사건 임차권 역시 함께 소멸하게 되어 임차인은 임차주택의 낙찰자인 피고에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지에서, 피고에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 하여 유효한 임대차가 존속함을 전제로 한 원고의 전부금청구를 받아들이지 아니한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 심리를 다하지 아니하였거나 증거 없이 원고 주장을 배척하는 등의 위법은 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 취지는 부동산 소유자가 이를 매도하고 동시에 임차인이 된 경우 소유권이전등기가 매수인에게 경료됨으로써 비로소 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다는 점을 판시한 것으로서, 소유권이전등기를 경료한 날 대항력이 발생한다는 취지로 볼 것은 아니므로 앞서 밝힌 법리가 그 대법원판결과 배치되는 것은 아니라고 할 것이다. 그리고 입찰자가 임차인이 있다는 사실을 알고 입찰에 응하였다는 사정만으로 입찰자가 임차인을 대항력 있는 임차인으로 알고 임차인에게 임대차의 대항력이 없다는 주장을 하지 않겠다는 의사를 표시하였다고 보아야 한다거나 경험칙상 임차보증금 반환채무를 인수하겠다는 의사로 입찰에 응한 것으로 해석하여야 하는 것은 아니므로 낙찰자가 임대차계약의 대항력을 부인하고 임대보증금 지급을 거절한다고 하여 이를 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수는 없고, 선순위 저당권의 소멸에 따라 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 이 사건 임차권이 함께 소멸하였으므로 낙찰자인 피고는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없는 것이므로 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 주택임대차보호법 제3조 제2항을 이 사건에 적용할 수는 없다. 같은 취지의 원심의 인정·판단은 정당하고, 거기에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법은 없다. 상고이유의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우 |
| 전세보증금·건물명도등 [대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결] 【판시사항】 [1] 당사자가 서증을 제출하거나 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 볼 때 주요사실에 관한 간접적 진술이 있는 경우, 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 하는지 여부(적극) [2] 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실의 증명력 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건 [4] 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례 【판결요지】 [1] 법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 간접적으로 주장한 것으로 볼 수 있는 경우에도 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 할 것이다. [2] 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실은 다른 특별한 사정이 없으면 가장 유력한 증거자료가 되는 것이기는 하나 그 법원이 인정한 사실에 구속을 받는 것은 아니라고 할 것이다. [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [4] 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민사소송법 제203조 [2] 민사소송법 제202조 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [4] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다16083 판결(공1995상, 1958), 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다46167 판결(공1999하, 1750), 대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2000다62254 판결(공2002하, 1779) / [2] 대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2370 판결(공1988, 1530), 대법원 1996. 6. 11. 선고 95다45286 판결 / [3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993), 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688), 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541) / [4] 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541) 【전문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김정선) 【피고(반소원고) 겸 인수참가인의보조참가인, 상고인】 피고 【인수참가인】 인수참가인 (소송대리인 법무법인 세명 담당변호사 신문식 외 2인) 【원심판결】 서울지법 2002. 6. 5. 선고 2001나43839, 43846 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고) 및 인수참가인의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원심판결의 기초사실 가. 이 사건 부동산은 원래 소외 1의 소유로서, 1995. 7. 31. 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회'라 한다) 명의로 제1순위 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)는 그 이전인 1994. 3. 19. 소외 1로부터 이 사건 주택 부분을 임대차보증금 3,500만 원을 지급하고 임차하여 현재까지 이 사건 주택 부분에 거주하면서 이를 점유하고 있으나, 임대차계약서상의 확정일자는 1994. 10. 10. 마쳤고, 전입신고는 위 근저당권설정 이후인 1996. 7. 3. 비로소 마쳤다. 나. 그러던 중 위 농협중앙회의 신청에 의해 1997. 2. 21. 서울지방법원 동부지원 97타경3860호로 부동산임의경매절차(이하 '1차 경매절차'라 한다)가 개시되었고, 소외 1의 장모인 소외 2는 위 1차 경매절차에서 1997. 7. 28. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1997. 10. 9. 그 대금을 완납하고, 1997. 10. 10. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 후 같은 날 이 사건 부동산에 대해 채무자 소외 2, 채권최고액 금 156,000,000원, 근저당권자 주식회사 한신상호신용금고(이하 '한신금고'라 한다)로 하는 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권설정등기'라 한다)를 마쳤다. 다. 이 사건 부동산에 관하여 한신금고의 신청에 의하여 1999. 1. 11. 같은 법원 99타경1059호로 부동산임의경매절차(이하 '2차 경매절차'라 한다)가 개시되었고, 소외 3은 위 2차 경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받아 2000. 5. 18. 대금을 완납하고 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤고, 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다), 참가인에게 순차 소유권이전등기가 경료되었다. 2. 상고이유에 관한 판단 가. 임대차계약의 성립 여부의 점에 대하여 법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 간접적으로 주장한 것으로 볼 수 있는 경우에도 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다16083 판결, 1999. 7. 27. 선고 98다46167 판결, 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결, 2002. 6. 28. 선고 2000다62254 판결 등 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 소외 2 사이에 작성된 판시 임대차계약서(갑 제1호증과 갑 제3호증의 2)가 1997. 10. 8.에 작성된 것이 아니라 그 후에 날짜를 소급하여 작성되었을 여지가 있다는 점을 인정하면서도 판시 증거들에 의하여 소외 2는 소외 1의 장모일 뿐만 아니라 이 사건 부동산의 임차인들로부터 직접 보증금을 수령하기도 하는 등 이를 관리해 온 점, 소외 2는 1996. 1. 23. 사위인 소외 1이 타에 연대보증을 서는 등 재산을 일실할 위험이 있자 이 사건 부동산에 실질적인 채무부담 없이 자신의 조카인 소외 4의 명의를 빌려 채무자 소외 1, 채권최고액 금 2억 원, 근저당권자 소외 4로 된 근저당권설정등기를 경료하였고, 원고는 1996. 9. 11. 위 소외 4로부터 액면금 3,500만 원으로 된 약속어음공정증서를 작성·교부받았는데, 그 후 위 1차 경매절차 진행 중 소외 2가 위 근저당권설정등기의 근저당권자를 소외 4에서 소외 2로 변경하는 부기등기를 마치고 이에 기해 위 경매의 배당절차에서 금 119,877,770원을 배당받았는바, 원고는 소외 4 명의의 위 약속어음 공정증서가 있어 위 배당절차에서 소외 4의 위 배당금에 대해 압류 등 조치를 취할 수 있었음에도 소외 4의 근저당권을 양수한 소외 2가 아무 문제 없이 위 근저당권에 기한 배당금을 수령한 데에는 어느 정도 원고의 양해가 있었을 것으로 보이는 점, 또한 원고는 소외 2가 이 사건 부동산의 소유권을 보유한 약 2년여 기간 동안 아무런 이의를 받지 않고 이 사건 부동산에 거주해 온 점 등이 인정되고, 이와 같은 소외 2와 소외 1의 신분관계, 원고가 이 사건 부동산에 거주한 경위 등 제반 사정에 비추어 보면, 원고와 소외 2가 종전 임대차계약을 승계하는 의미에서 적어도 1차 경매절차가 진행되고 소외 2가 그 낙찰대금을 완납하여 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하기 이전부터 원고와 소외 2 사이에 원고가 이 사건 주택 부분에 계속 거주하고 소외 2가 소외 1의 위 임대차보증금을 인수하여 대신 지급하기로 하는 묵시적 합의가 성립되어 있었다고 봄이 상당하고, 이는 실질적으로 원고와 소외 2가 새로운 임대차계약을 체결한 경우와 같다고 판단하였는바, 위 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 심리를 다하지 아니하고 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이나 변론주의 또는 임대차계약의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다. 그리고 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실은 다른 특별한 사정이 없으면 가장 유력한 증거자료가 되는 것이기는 하나 그 법원이 인정한 사실에 구속을 받는 것은 아니라고 할 것인데(대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2370 판결, 1996. 6. 11. 선고 95다45286 판결 등 참조), 더군다나 상고이유에서 들고 있는 판결(을 제22호증)은 이 사건과 당사자가 다를 뿐만 아니라 그 판결 이유와 이 사건 원심판결의 설시 내용 등을 비교하여 보면, 원심판결이 상고이유에서 들고 있는 판결을 인용하지 않은 채 이 사건 임대차계약의 성립을 인정한 것이 채증법칙에 위배된 것이라고도 할 수 없다. 나. 주택임대차의 대항력 취득시기에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조). 원심이 적법하게 확정한 기초 사실관계에 의하면, 소외 2가 이 사건 부동산에 대한 낙찰대금을 납부하기 이전부터 이 사건 주택에 관하여 주민등록상 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 소외 2의 소유권취득 이전부터 소외 2와 원고 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 원고는 이 사건 부동산에 관하여 소외 2가 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것인바(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 참조), 위 2차 경매절차의 기초가 된 한신금고 명의의 이 사건 근저당권설정등기는 원고의 위 대항력 취득 이후에 경료되었으므로 원고는 위 임차권으로서 위 경매절차에서의 낙찰인 및 그 승계인에게 대항할 수 있다 할 것이다. 상고이유에서 들고 있는 대법원판결은 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 부적절하다. 원심이 이와 달리 위 임차권의 대항력 취득시기를 소외 2의 소유권취득 다음날로 본 것은 잘못된 것이라 할 것이나, 원고가 위 임차권으로서 위 경매절차에서의 낙찰인인 소외 3 및 그 승계인들인 피고 및 참가인에게 대항할 수 있다고 판단한 것은 결과적으로 정당하다 할 것이고, 따라서 원심판결에 앞서 본 바와 같은 잘못이 있다 하더라도 이는 판결 결과에 영향이 없다 할 것이므로, 원심판결에 주택임차권 대항력의 취득시기에 관한 법리오해의 잘못이 있다는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다. 다. 참가인이 반환하여야 할 임대차보증금 수액에 대하여 참가인은, 원고에 대한 임대차보증금 3,500만 원 중 17,500,000원이 공탁되어 있음에도 원심이 참가인은 원고에게 위 임대차보증금 3,500만 원 전액을 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 심리를 다하지 아니한 잘못을 범한 것이라고 주장하는바, 기록에 의하면, 원고는 2001. 10. 25. 서울지방법원 동부지원 2001타기3202호 가압류 해방공탁금에 대한 배당절차에서 금 17,496,015원을 가배당 받았으나 이 사건 부동산을 인도하지 아니하여 현재 위 배당금을 수령하지는 못하고 있음을 자인한 바 있으나, 위 배당으로 인해 원고가 보증금 중 일부를 종국적으로 지급받았다는 사실은 피고 및 참가인이 주장·입증할 사안이라 할 것인데, 사실심에서 그와 같은 점들에 대한 아무런 주장·입증을 하지 않은 이상 원심에 심리미진의 위법이 있다고 비난할 수 없다 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장도 그 이유가 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍 |
| 건물명도·임차보증금반환 [대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건 [2] 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [2] 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993), 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688) 【전문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김석종 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 권순억) 【원심판결】 수원지법 2000. 9. 1. 선고 99나19916, 19923 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다. 【이 유】 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)는 1996. 1. 2. 동남주택산업 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)로부터 이 사건 부동산을 임차한 소외인과 사이에(임대차기간 만료 후 소외인이 이 사건 부동산을 소외 회사로부터 분양받기로 약정되어 있었다) 이 사건 부동산을 임대차보증금은 4,500만 원, 임대차기간은 1996. 1. 2.부터 1996년 10월까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 후 위 보증금을 소외인에게 지급하고 이 사건 부동산에 입주한 뒤 1996. 1. 12. 주민등록 전입신고를 마쳤고, 그 후 위 임대차기간 만료 후에도 당사자 사이에 아무런 이의 없이 피고가 이 사건 부동산을 계속하여 사용, 수익함으로써 전 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차가 계속되어 오던 중, 소외인은 1996. 12. 11. 소외 회사로부터 이 사건 부동산을 분양받아 이에 기하여 수원지방법원 1997. 3. 19. 접수 제23453호로 소유권이전등기를 경료하였고, 한편 같은 날 소외인은 이 사건 부동산에 관하여 같은 법원 접수 제23454호로 근저당권자 한국주택은행, 채무자 소외인, 채권최고액 690만 원으로 하는 제1순위 근저당권설정등기를, 이어서 같은 법원 접수 제23455호로 근저당권자 합자회사 수원상호신용금고, 채무자 소외인, 채권최고액 1,900만 원으로 하는 제2순위 근저당권설정등기를 각 경료하였는데, 합자회사 수원상호신용금고의 신청으로 개시된 수원지방법원 98타경149690 부동산임의경매절차에서 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)가 이 사건 부동산을 낙찰받아 1999. 6. 28. 그 낙찰대금을 완납하였다는 것이다. 그렇다면 비록 임대인인 소외인이 피고와 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 피고가 위 전입신고를 한 이후에 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 이 사건 부동산에 관한 주민등록상 1996. 1. 12.부터 소유자 아닌 피고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 피고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 피고가 전입신고를 마친 1996. 1. 12.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 피고는 이 사건 부동산에 관하여 소외인 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것이다. 그리고 소외인의 소유권이전등기와 위 제1순위 근저당권설정등기가 같은 날 경료되었으나, 그 접수순서에 있어 소외인의 소유권이전등기가 앞서므로, 피고는 위 임차권으로써 이 사건 부동산의 낙찰인인 원고에게 대항할 수 있다. 따라서 원심이, 이 사건 부동산을 낙찰받음으로써 소외인의 임대인인 지위를 승계한 원고가 피고에게 위 임대차보증금을 지급할 의무가 있다고 판단한 조치는 정당하고, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하였거나 주택임대차보호법의 적용 범위와 임차권의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결의 취지는, 주택 소유자가 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 다시 임차하여 계속 거주해 오던 중 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 전 소유자로부터 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠으므로, 임차인의 주민등록은 주택에 관하여 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 날에야 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되고, 따라서 그 다음날부터 임차인으로 대항력을 갖는다는 것으로서, 이 사건과는 사안을 달리하는 것이다. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 서성(재판장) 유지담 박재윤(주심) |
나. 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여
서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025.4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조). 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.
| 배당이의 [대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) [2] 임차인이 대항력 취득 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 재전입한 경우, 원래의 대항력의 소멸 여부(적극) 및 대항력의 소급 회복 여부(소극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. [2] 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결(공1987, 524), 대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결(공1989, 295), 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378) / [2] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결(공1996상, 745) 【전문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이석범) 【피고, 피상고인】 마산농업협동조합 【원심판결】 서울고법 1997. 8. 19. 선고 97나18266 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결 등 참조). 따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이라 하겠다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 주택의 임차인으로서 피고의 근저당권설정등기 이전인 1995. 6. 16. 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 같은 해 7. 10. 무렵 그 주택에 입주하기는 하였으나, 피고가 1995. 12. 16. 이 사건 대지 및 건물에 관하여 근저당권설정등기를 마친 이후인 1996. 1. 26. 그 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전하였다가 같은 해 2. 27. 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 사실을 인정한 다음, 원고는 1995. 7. 10. 무렵 취득한 임차권의 대항력을 1996. 1. 26. 주민등록의 일시 이전으로 인하여 이미 상실하였고, 그 후 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 1996. 2. 27. 종전의 그것과는 동일성이 없는 새로운 임차권의 대항력을 재차 취득한 셈인데, 그 대항력의 취득시기가 피고의 근저당권설정등기 이후임은 역수상 분명한 만큼, 원고가 새로이 취득한 임차권의 대항력으로써 그 취득 이전의 근저당권자인 피고에게 대항할 수는 없는 것이고, 따라서 원고로서는 그 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 시기에 관계없이 그 전세보증금을 이 사건 대지 및 건물에 관한 경락대금에서 피고보다 우선하여 변제받을 수는 없다고 판단하였는바, 이를 위에서 본 법리와 기록과 대조하여 살펴보면, 원심의 그 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 상고이유의 주장은 이유 없다. 그리고, 앞에서 본 대법원 판결은 이를 변경할 필요가 있다고 할 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 정귀호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 |
| 임대차보증금반환[주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 문제된 사건] [대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결] 【판시사항】 [1] 주택 임차인이 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실한 경우, 대항력이 소멸하는지 여부(적극) / 대항력이 상실된 이후 임차권등기를 마친 경우, 대항력이 소급하여 회복되는지 여부(소극) 및 이 경우 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극) [2] 경매 목적 부동산이 매각된 경우, 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권의 효력을 매수인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극) [3] 주택 임차인 甲이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 위 주택에 관하여 乙을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 임대차계약 기간이 만료된 후 甲이 임대차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결한 丙 보험회사에 보험금을 청구하면서 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 丙 회사가 甲을 대위하여 임차권등기명령을 신청하였으나 甲이 위 주택에서 이사한 후에 임차권등기가 마쳐졌으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매 절차에서 丁이 주택을 매수한 사안에서, 甲이 임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실하였다면 丁에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 한 사례 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. 한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다."라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다. [2] 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다. [3] 주택 임차인 甲이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 위 주택에 관하여 乙을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 임대차계약 기간이 만료된 후 甲이 임대차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결한 丙 보험회사에 보험금을 청구하면서 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 丙 회사가 甲을 대위하여 임차권등기명령을 신청하였으나 甲이 위 주택에서 이사한 후에 임차권등기가 마쳐졌으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매 절차에서 丁이 주택을 매수한 사안에서, 甲이 임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하며, 이 경우 乙 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 그때부터 새로운 대항력을 갖추게 된 甲의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 주택에 대한 경매절차에서 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되어 경매절차에서 주택을 매수한 丁은 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 甲은 丁에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의3 제5항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 민사집행법 제91조 제2항, 제3항 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 제3조의3 제5항, 민사집행법 제91조 제2항, 제3항 【참조판례】 [1] 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609), 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결(공2002하, 2167) / [2] 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688) 【전문】 【원고, 피상고인】 서울보증보험 주식회사 (소송대리인 변호사 송동호 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2024. 11. 22. 선고 2024나3298 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사안의 개요 원심판결 및 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 소외 1은 2017. 2. 8. 소외 2로부터 이 사건 주택을 보증금 95,000,000원, 기간 2017. 2. 27.부터 2019. 2. 26.까지로 정하여 임차한 후(이하 위 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다) 2017. 2. 27. 이 사건 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤고, 2017. 3. 20. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 나. 소외 1은 2017. 2. 27. 원고와 이 사건 임대차계약의 보증금 반환에 관한 보험계약을 체결하였는데, 위 보험계약은 임대차보증금 반환사유(임대차기간 종료 등)가 발생하였음에도 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 원고가 임차인에게 임대차보증금 상당 금액을 지급하는 것을 보장 내용으로 한다. 다. 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 66,000,000원, 채무자 소외 2, 근저당권자 소외 3으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 라. 소외 1은 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되었음에도 소외 2로부터 보증금을 돌려받지 못하자 원고에 보험금을 청구하였고, 2019. 2. 26. 원고에 소외 2에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하고 채권양도 통지 권한을 위임하였다. 원고는 그 무렵 소외 2에게 위와 같은 채권양도 통지를 발송하였고, 이 사건 제1심에서 원고가 서증으로 제출한 보증금반환채권 양도·양수 약정서, 채권양도 통지 위임장, 채권양도 통지서가 피고에게 송달되었다. 마. 원고는 2019. 3. 12. 소외 1을 대위하여 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 신청하였고, 2019. 3. 20. 위 신청에 따른 임차권등기명령이 내려졌다. 원고는 2019. 4. 5.까지 소외 1에게 위 임대차보증금 상당 금액의 보험금을 전부 지급하였고, 그 후 소외 1은 이 사건 주택에서 이사하였다. 2019. 4. 8. 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 촉탁이 이루어졌고, 같은 날 임차권등기가 마쳐졌다. 바. 원고는 소외 2를 상대로 임대차보증금 상당액인 95,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 지급명령을 신청하였고, 그에 따른 지급명령이 내려진 후 그대로 확정되었다. 사. 원고는 위 지급명령을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매(이하 ‘이 사건 강제경매’라 한다)를 신청하였고, 2019. 9. 18. 강제경매 개시 결정이 내려져 같은 날 그 등기가 마쳐졌다. 이 사건 강제경매 절차에서, 피고는 이 사건 주택을 매수하여 2021. 7. 20. 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 12,723,446원을 배당받았다. 아. 원고는 피고가 이 사건 주택의 임대인 지위를 승계하였다고 주장하며 이 사건 임대차보증금반환채권의 양수인으로서 이 사건 소로 피고에 대하여 위와 같이 배당받고 남은 임대차보증금 82,276,554원 및 그 지연손해금의 지급을 구하고 있다. 2. 제1 상고이유에 대하여 가. 원심의 판단 원심은 소외 1이 2019. 4. 5. 이 사건 주택에서 퇴거한 사실을 인정한 다음, 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 주택 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하는데, 관할 법원의 업무 사정상 임차권등기명령 신청 이후 임차권등기명령과 등기 기입까지 상당한 시간이 소요되는 것이 현실인 점, 임차권등기에는 임대차보증금과 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자·임차인이 공시되는 점, 근저당권자 소외 3은 자기보다 선순위자인 소외 1의 임차권이 있음을 전제로 근저당권설정계약을 체결한 점을 종합하여, 이 사건 주택에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18. 자 강제경매 개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 소외 1이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기가 마쳐짐으로써 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 판단하였다. 나. 대법원의 판단 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 1) 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. 한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다."라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등 취지 참조). 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살펴본다. 원심은 소외 1이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실하였더라도 강제경매 개시 결정 이전에 임차권등기가 마쳐졌다면 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 판단하였다. 그러나 소외 1이 임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후인 2019. 4. 8. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다. 이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 소외 3 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 그때부터 새로운 대항력을 갖추게 된 소외 1의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 위 임차권도 함께 소멸하게 된다. 이 경우 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 소외 1은 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 된다. 그러므로 원심은 여러 사정에 비추어 소외 1이 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 위 법리에 따라 소외 1이 피고에게 위 임차권의 효력을 주장할 수 있는지를 판단하였어야 한다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 3. 제2 상고이유에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 소외 1의 원고에 대한 이 사건 임대차보증금반환채권 양도가 채권양도의 대항요건을 갖추었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 채권양도의 대항요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 4. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박영재(재판장) 오경미 권영준(주심) |
| 건물명도 [대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) [2] 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 본 사례 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. [2] 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결(공1987, 524), 대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결(공1989, 295), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609) 【전문】 【원고, 상고인】 주식회사 국민상호신용금고 (소송대리인 변호사 이경헌) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 2000. 5. 30. 선고 99나96700 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고는 1992. 9. 30. 소외 1로부터 그 소유인 이 사건 건물 일부를 보증금 20,000,000원, 기간 1992. 10. 30.부터 36개월간으로 정하여 임차하면서 같은 날 소외 1에게 위 보증금을 지급하고 위 건물에 입주하였으며, 1992. 11. 23. 이 사건 건물 소재지인 '서울 은평구 응암동 242의 108 14통 5반'으로 전입신고를 마쳤고, 위 임대차 계약은 기간 만료 후 묵시적으로 갱신되어 온 사실, 원고는 1995. 6. 24. 이 사건 건물에 관하여 1995. 6. 23. 근저당권설정계약을 원인으로 한 채권최고액 180,000,000원, 채무자 소외 2로 된 제1번 근저당권설정등기를 경료한 사실, 그런데 소외 1은 임차인인 피고의 대항력을 상실시켜 원고로부터 추가로 융자금을 대출받기 위하여 피고의 동의를 받지 아니한 채 임의로 1995. 7. 18. 서울 은평구 응암2동 사무소에 피고가 '서울 은평구 응암동 242의 98'로 전입하고 이 사건 건물 소재지에서 퇴거한다는 취지의 전입신고를 함으로써 주민등록표에 피고가 위 응암동 242의 98로 전입한 것으로 등재된 사실, 원고는 1995. 7. 22. 이 사건 건물에 관하여 1995. 7. 22. 근저당권설정계약을 원인으로 한 채권최고액 120,000,000원, 채무자 소외 1로 된 제2번 근저당권설정등기를 경료한 사실, 소외 1은 원고로부터 대출절차가 완료된 후인 1995. 8. 21. 피고가 이 사건 건물 소재지로 전입한다는 취지의 전입신고를 하여, 같은 날 주민등록표에 피고가 이 사건 건물 소재지로 재전입한 것으로 등재된 사실, 이후 이 사건 건물에 관하여 원고의 신청에 따라 서울지방법원 서부지원 96타경29447호로 담보권실행을 위한 경매절차가 진행되었는데, 위 경매절차에서 원고가 1997. 11. 28. 낙찰허가결정을 선고받고 낙찰대금을 완납하여 1997. 12. 12. 소유권이전등기를 경료한 사실 등을 인정한 다음, 주민등록의 이전으로 주택임차인이 대항력을 상실하는 것은 주민등록의 이전이 유효함을 전제로 하는 것이고, 기존의 주민등록이 원인 없이 다른 주소지로 이전된 경우에는 당초의 주택의 소재지로의 주민등록의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 이 사건과 같이 주택임차인의 자의에 의하지 않고 제3자에 의하여 원인 없이 주민등록이 이전된 경우에는 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 그 동일성을 유지한 채 계속되고, 따라서 피고는 원인 없이 주민등록이 이전된 이후에 이 사건 건물을 취득한 원고에게 이를 대항할 수 있다고 판단하고 있다. 2. 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하는 것이다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). 그러나 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라 하더라도 원심이 확정한 바와 같이 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 또 기록에 의하면 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없다고 인정되므로, 사실관계가 이와 같다면 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 해석함이 상당하다. 따라서 원심의 판단은 그 설시에 다소 미흡한 점이 없지 아니하나 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 주택임차인의 대항력에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 손지열(재판장) 송진훈 윤재식(주심) 이규홍 |
| 건물명도등 [대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다25461 판결] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) [2] 주민등록이 직권말소된 경우, 주택임대차보호법상 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부(적극) 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주민등록법 제1조, 제17조의2, 제17조의3, 주민등록법시행령 제29조 【참조판례】 [1][2] 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결(공2002하, 2701) /[1] 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609),대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결(공2000하, 2223),대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결(공2002하, 2701) 【전문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 2003. 4. 23. 선고 2002나48251, 48268 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은법시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나같은법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 주택의 임차인인 피고가 1996. 4. 8. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤는데, 위 주민등록이 1999. 2. 26. 직권조치로 말소되었다가 2000. 5. 31. 주민등록법시행령 제29조에 의하여 재등록되었으므로, 1997. 7. 28. 경료된 근저당권에 기한 이 사건 주택의 임의경매절차에서 2001. 4. 3. 이 사건 주택을 낙찰받아 같은 해 5. 10. 그 낙찰대금을 완납한 원고는 피고에게 대항할 수 없어 이 사건 주택의 임대인인 소외인의 지위를 승계한다고 보았는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 임대주택의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱 |
☞ 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 전세금안심대출을 신청하여 원고(은행)로부터 전세자금을 대출받아 임대인에게 지급한 다음 전세자금대출 특약보증을 한 피고(주택도시보증공사)에 구상금 채권의 담보 목적으로 임차보증금 반환채권을 양도하였는데, 그 후 임차인이 임차주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 후 원고에게 전세자금대출금을 상환하지 않자, 원고가 피고를 상대로 전세자금대출금에 대한 보증채무의 이행을 청구한 사안임
☞ 원심은, 피고가 전세금안심대출보증에 따른 보증채무를 이행할 경우 임차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 임차인이 임차주택의 소유권을 취득함으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 보아, 주택임대차의 대항력과 우선변제권 상실에 따라 전세금안심대출보증약관상 면책사유가 발생하였다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각함