대법원 1993. 12. 14. 선고 93다19139 판결
[ 근저당권설정등기말소 ] [공1994.2.1.(961),360]
【판시사항】
건축허가명의를 신탁하기로 하는 합의가 있은 경우 부동산소유명의의 신탁에 관한 합의가 있은 것으로 볼 수 있는지 여부
【판결요지】
신축된 건물에 관한 소유권보존등기는, 사용검사필증이 교부된 후 건축허가를 받은 건축주를 소유자로 하여 건축물대장이 작성되면 그 대장에 소유자로 등재되어 있는 사람이 그 대장의 등본을 첨부하여 등기를 신청함으로써 경료되는 것이, 부동산등기법과 건축법 등 관계법령에 규정된 원칙적인 절차인 점을 감안하여 볼 때, 실건축주가 타인과의 합의에 따라 그 타인의 명의로 건축허가를 받아 건물을 준공하고 사용검사필증까지 교부받았다면, 특별한 다른 사정이 없는 한 그 건물에 관한 소유권보존등기도 그 타인의 명의로 경료하기로 약정한 것으로 봄이 상당하다.
【참조조문】
민법 제186조[명의신탁]
【참조판례】
대법원 1983.5.10. 선고 82다카1952 판결(공1983,964)
1983.7.12. 선고 83누139 판결(공1983,1287)
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고
【피고, 상고인】 피고
【원심판결】 대전지방법원 1993.3.19. 선고 91나4469 판결
【주 문】
원심판결을 파기한다.
사건을 대전지방법원 본원합의부에 환송한다.
【이 유】
피고의 상고이유에 대하여 판단한다.
1. 원심은, 이 사건 연립주택은 원고와 소외 1, 소외 2, 소외 3 등 4인(이 뒤에는 "원고등"이라고 약칭한다)이 1983. 4.28. 그 대지의 매도인인 소외 4와 공동명의로 건축허가를 받아 신축하다가 6.11. 건축상의 편의를 위하여 주택건설업면허가 있는 망 소외 5와의 합의하에 건축허가명의인을 위 소외 4와 위 망 소외 5로 바꾸기로 하고 관할관청으로부터 그에 대한 변경승인을 받았으나 공사만은 원고 등의 자금으로 계속하여 완공한 것이므로(준공검사는 1984.7.30. 위 소외 4 및 소외 5의 명의로 마쳤음), 특별한 사정이 없는 한 이 사건 연립주택에 관하여 경료된 위 망 소외 5 명의의 소유권보존등기 및 이에 터잡아 경료된 피고 명의의 근저당권설정등기는 원인을 결여한 무효의 등기라고 판단한 다음, 위 망 소외 5 명의의 소유권보존등기는 명의신탁에 의한 유효한 등기라는 피고의 주장에 대하여 판단하기를, 그에 부합하는 일부 증거들은 믿을 수 없고, 다만 관할관청이 1983.6.11. 이 사건 연립주택의 건축주 명의를 위 망 소외 5 및 소외 4로 변경하는 신청을 승인한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 또 위와 같이 건축주 명의가 위 망 소외 5 등으로 변경된 관계로 이 사건 연립주택에 관하여 건축물관리대장상의 소유자 명의가 위 망 소외 5로 등재된 사실을 인정할 수 있을 뿐인데, 그와 같은 사정만으로는 원고 등이 위 망 소외 5에게 이 사건 연립주택의 소유명의를 신탁하였다고 볼 수 없다는 이유로, 피고의 위 주장을 배척하였다.
2. 부동산의 소유권에 관한 명의신탁이라 함은 대내적인 관계에서는 신탁자가 실질적으로 소유권을 보유하고 사용 수익하면서 다만 등기부상의 소유자명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말하는 것이므로(당원 1987.5.12. 선고 86다카2653 판결 참조), 건물을 실질적으로 신축하고 있는 실건축주가 타인과의 합의에 따라 그 타인의 명의로 건축허가를 받아 건물을 준공한 경우에 그와 같은 사정만으로 그 건물의 소유권에 관하여 명의신탁관계가 성립하였다고 볼 수 있을 것인지의 여부는 별론으로 하더라도, 신축된 건물에 관한 소유권보존등기는, 사용검사필증이 교부된 후 건축허가를 받은 건축주를 소유자로 하여 건축물대장이 작성되면 그 대장에 소유자로 등재되어 있는 사람이 그 대장의 등본을 첨부하여 등기를 신청함으로써 경료되는 것이, 부동산등기법과 건축법 등 관계법령에 규정된 원칙적인 절차인 점을 감안하여 볼 때, 실건축주가 타인과의 합의에 따라 그 타인의 명의로 건축허가를 받아 건물을 준공하고 사용검사필증까지 교부받았다면, 특별한 다른 사정이 없는 한 그 건물에 관한 소유권보존등기도 그 타인의 명의로 경료하기로 약정한 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 경우 실제로 그 타인의 명의로 소유권보존등기가 경료되었다면, 그 등기가 경료된 때에 명의신탁관계가 성립된 것으로서 그 등기를 명의신탁에 의한 유효한 등기로 보아야 할 것이다.
이 사건의 경우 원심이 인정한 바와 같이 건축허가를 받은 실건축주인 원고 등이 위 망 소외 5와의 합의에 따라 관할관청으로부터 건축주의 명의(건축허가명의인)의 변경에 대하여 승인을 받은 상태에서 이 사건 연립주택을 준공하였고, 그로 인하여 건축물대장에 위 망인이 소유자로 등재됨에 따라 위 망인의 명의로 그 소유권보존등기가 경료된 것이라면(원심이 인정한 바와 같이 건축주의 명의는 위 망인과 위 소외 4로 변경되었는데, 건축물대장에는 위 망인 한 사람이 소유자로 등재된 경위를 알아 볼 수 있는 자료가 기록에 나타나 있지 않으므로, 환송 후에는 이 점에 대하여도 심리할 필요가 있음을 지적하여 둔다), 특별한 다른 사정이 없는 한 원고 등과 위 망인이 이 사건 연립주택의 건축주의 명의의 변경에 대하여 합의를 할 당시 그 소유권보존등기도 위 망인의 명의로 경료하기로 약정한 것으로 봄이 상당하고, 또 그렇다면 위 망인 명의의 소유권보존등기는 명의신탁의 약정에 의한 것으로서 유효한 등기라고 보아야 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 이와 견해를 달리하여 이 사건 연립주택의 건축주의 명의가 원고 등과 위 망 소외 5 사이의 위와 같은 합의에 터잡아 변경되었고 그에 따라 이 사건 연립주택에 관하여 건축물관리대장의 소유자 명의가 위 망 소외 5로 등재된 사실만으로는 원고 등이 위 망 소외 5에게 이 사건 연립주택의 소유자 명의를 신탁하였다고 볼 수 없다고 판단하였으니, 원심판결에는 위와 같은 합의를 한 당사자의 의사를 잘못 해석하였거나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 하지 아니할 수 없고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.
원심이 인용하고 있는 당원 1981.12.8. 선고 81다카367 판결은 실건축주가 일방적으로 타인의 명의로 건축허가를 받은 사안에 관한 것으로서, 당사자 사이에 건축주의 명의의 변경에 관하여 합의가 되었던 이 사건에 원용하기에는 적절한 것이 못 된다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 안용득(재판장) 안우만 김용준(주심) 천경송
| 대법원 1983. 5. 10. 선고 82다카1952 판결 [ 소유권이전등기말소등 ] [집31(3)민,11;공1983.7.1.(707),964] 【판시사항】 타인의 명의로 신탁하여 건축허가를 받아 신축한 건물에 대해 그 타인이 경료한 보존등기의 효력 【판결요지】 건축주가 대지소유자 명의로 신탁하여 건축허가를 받아 건물(아파트)을 신축하고 이 건물의 입주자에 대한 소유권이전등기는 대지소유자측이 경료해 주기로 약정한 경우 대지소유자들 명의로 한 이 건물보존등기는 그 등기가 경료되기 전에 위 명의신탁약정을 해지하였다는등 특단의 사정이 없는 한 유효하고, 이를 바탕으로 한 소유권이전등기도 유효하다. 현재는 부실법에 의해 명의신탁이 불법 및 그 등기도 무효 【참조조문】 민법 제186조, 명의신탁, 건축법 제5조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 피고들 소송대리인 변호사 방제기 【원심판결】 서울고등법원 1982.11.17 선고 82나935 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 피고들 소송대리인의 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 이 사건 아파트 건물이 원고의 소유인 사실을 확정한 후, 위 건물에 대하여 피고 1, 피고 2 명의로 경료된 소유권보존등기와 피고 3 명의로 경료된 이전등기는 위 피고들이 원고로부터 위 건물을 적법하게 취득하였다는 주장 입증이 없으므로 원인흠결의 등기라고 판단하고 있다. 2. 그러나 피고들이 1심에서 진술한 답변서 (1981.9.4자)에 보면 피고들은 이 사건 건물에 대한 피고 1, 피고 2 명의의 소유권보존등기는 명의신탁에 의한 등기이고 이로부터 피고 3 앞으로 경료된 소유권이전등기도 적법하다는 취지로 주장하고 있는바, 원심이 채용한 1심증인 소외인의 진술에 의하면 이 사건 아파트 건물은 원고들이 대지소유자인 피고 1, 피고 2 명의로 신탁하여 그 건축허가를 받아 신축한 사실이 인정되는 한편, 갑 제5호증 중 이전등기보증각서의 기재에 의하면 이 사건 아파트 건물의 입주자에 대한 소유권이전등기는 대지소유자인 위 피고들이 경료해 주기로 약정한 사실이 인정되므로, 이러한 증거내용에 비추어 본다면 위 피고들 주장과 같이 원고와 위 피고들은 이 사건 건물에 대하여 일단 건축허가 명의자인 위 피고들 명의로 신탁하여 보존등기를 거친 후 각 입주자들에게 소유권이전등기를 경료해 주기로 약정한 것이라고 볼 여지가 있고, 이와 같이 본다면 피고 1, 피고 2 명의로 마쳐진 이 사건 보존등기는 위와 같은 명의신탁에 의한 등기라고 하지 않을 수 없는 것이다. 그렇다면 위 피고들 명의의 보존등기가 경료되기 전에 위 명의신탁 약정을 해지하였다는 등 특단의 사정이 없는 한 위 등기는 유효한 등기라고 할 것이므로 이로부터 피고 3 앞으로 경료된 소유권이전등기도 달리 원인무효라는 주장입증이 없는한 유효한 등기라고 추정할 수 밖에 없을 것이다. 3. 그러므로 원심으로서는 위와 같은 증거관계에 비추어 과연 피고들 주장과 같은 명의신탁 관계를 인정할 수 있는지, 인정된다면 위 피고들 명의의 보존등기가 경료되기 전에 명의신탁 약정이 해지된 일이 있는지 등에 관하여 심리한 연후에 피고들 명의 등기의 무효여부를 판단하였어야 함에도 불구하고 이에 이름이 없이 위와 같이 판단하였음은 결국 심리미진과 신탁에 관한 법리오해로 판결결과에 영향을 미친 위법을 범한 것으로서 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항의 파기사유에 해당하므로, 원심판결을 파기하여 사건을 다시 심리케 하고자 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이성렬(재판장) 이일규 전상석 이회창 |
| 대법원 1983. 7. 12. 선고 83누139 판결 [ 취득세부과처분취소 ] [집31(4)특,60;공1983.9.15.(712),1287] 【판시사항】 가. 명의신탁에 의하여 취득한 부동산이 취득세 과세대상인지 여부(적극) 나. 건축허가 명의자인 명의수탁자 앞으로 한 소유권 보존등기의 효력 【판결요지】 가. 명의신탁의 수탁자는 원칙적으로 수탁의 이익을 향유하지 못하고 신탁재산에 대한 권리취득이 금지되어 있으나 재산권이전에 관하여 대외적 관계에 있어서는 완전한 권리를 취득하고 유효한 처분행위도 할 수 있으므로 명의신탁에 의하여 부동산을 취득하였다면 지방세법 제110조의 규정에 불구하고 부동산취득세의 과세대상이 된다. 나. 원고가 법인체를 설립하여 관광호텔을 신축 운영할 계획을 세워 본인명의로 사업계획승인과 건축허가를 받아 공사를 착공 진행시키고 그후 법인체인 소외 회사를 설립하였으나 건축허가 명의를 소외 회사에게로 변경하지 않고 공사를 완공하여 원고명의로 준공검사를 받아 소유권보존등기를 경료하였다면 원고와 소외 회사간에는 명의신탁의 합의가 있었다 할 것이므로 동 보존등기는 유효하다. 【참조조문】 가.지방세법 제110조 나. 건축법 제5조, 제7조, 부동산등기법 제131조, 민법 제186조, 관광사업법 제18조 제1항 【참조판례】 가. 대법원 1968.7.1 선고 68누17 판결 1983.3.8 선고 81누212 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 이재후 【피고, 상고인】 서울특별시 강남구청장 소송대리인 변호사 김기홍 【원심판결】 서울고등법원 1983.2.16 선고 82구440 판결 【주 문】 원심판결을 파기하여, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 원심판결 이유기재에 의하면, 원심은 그 거시증거를 종합하여 원고는 법인체를 설립하여 동 법인체에 의해 관광호텔을 신축 운영할 계획을 세우고 1978.12.19경 그 명의로 관광사업법 제18조 제1항에 따른 관광숙박업 사업계획승인신청을 하여 1979.6.28경 승인을 받고 사업의 촉진을 위하여 같은해 7.28경 우선 원고명의로 관광호텔신축을 위한 건축허가를 받아 같은해 11.27경 뒤에 설립될 법인체의 비용부담아래 그 신축공사를 착공 진행시키는 한편 법인설립을 추진하여 1980.7.24경에는 이 관광호텔의 신축과 운영을 맡을 법인체인 주식회사 호텔 리버사이드가 설립되어 그 설립시까지 위 신축공사의 공정은 총 공사금 금 3,500,000,000원의 규모중 기성고 금 128,000,000원 상당의 정기공사와 일부 골조공사의 단계에 있었는데 위 기성고부분의 공사금은 원고가 설립될 위 소외 회사에 차용하여준 형식으로 지급하고 위 소외 회사는 그 설립후 같은 해 8.5경 호텔사업자로서 사업자등록을 하고 위 사업계획승인의 명의도 이를 동 소외 회사의 명의로 변경하였으며 그 설립전 잠정적으로 원고명의로 체결된 제반공사계약도 다시 소외 회사명의로 체결하여 신축공사를 계속하고 관광진흥개발기금도 융자받았으나 원고명의로 받은 위 건축허가만은 이를 소외 회사명의로 변경하지 못하여 1981.12.15경 신축공사가 끝나 준공검사도 건축허가명의자인 원고명의로 이루어졌고 이에 따라 가옥대장에도 원고가 신축한 원고 소유의 건물로 등재되게 되었으므로 원고는 실질적인 신축주인 소외 회사앞으로 소유권등기를 넘겨주기 위한 편법으로 위 가옥대장에 터잡아 원고명의의 보존등기를 경료함과 동시에 그 이전등기소요서류를 교부하여 소외 회사로 하여금 소유권이전등기를 경료하게 한 사실 등을 확정하고 이 건물은 위 소외 회사가 그 비용과 부담아래 신축하여 소유권을 원시취득한 것이고 원고 스스로 경료한 보존등기는 다른 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합되지 아니하는 원인무효의 등기이며 원고명의의 소유권보존등기가 명의신탁에 의한 것이라고 할 자료도 없으므로 원고가 위 호텔의 취득자임을 전제로 한 이 사건 취득세부과처분은 위법이라고 판시하였다. 소위 명의신탁은 수탁자는 원칙적으로는 수탁의 이익을 향유하지 못하고 신탁재산에 대한 권리취득이 금지되어 있으나 재산권이전에 관하여 공시방법이 규정되어 있는 신탁법상의 신탁과 달리 대외적 관계에 있어서는 수탁자는 신탁재산에 대하여 완전한 권리를 취득하고 따라서 유효한 처분행위도 할 수 있는 것이므로 명의신탁에 의하여 부동산을 취득하였다면 지방세법 제110조의 규정에 불구하고 부동산취득세의 관세대상이 된다 할 것이고, 한편 명의신탁은 반드시 명시적 명의신탁계약에 의하여서만 이루어지는 것이라고 할 수 없고 당사자간의 합의에 의하여도 이와 같은 법률관계가 성립할 수 있다고 할 것이므로 원심이 확정한 바와 같이 원고명의의 이 사건 관광호텔신축을 위한 건축허가를 소외 회사명의로 변경하지 아니한 채 공사를 완공하여 원고명의로 준공검사를 받고 또 그에 터잡아 원고명의의 소유권보존등기를 경료하였다면 특단의 사정이 없는 한 위 소외 회사와 원고간에는 명의신탁의 합의가 있었다고 할 것이고 따라서 원고는 대외적 관계에 있어서는 이 사건 관광호텔건물에 관하여 적법하게 소유권을 취득하였다고 할 것이다. 원심이 위 원고명의의 소유권보존등기를 실체관계에 부합하지 아니하는 원인무효의 등기라고 판시한 그 판문의 이유를 헤아리기 어려운 것이기는 하나 그렇다면 이 등기에 터잡아 경료된 위 소외 회사의 소유권이전등기 역시 그 원인이 무효이라고 할 수 밖에 없으니 이 사건 관광호텔의 건축에서부터 그 소유권이전에 이르는 과정에 대한 적확한 심리와 평가가 없이는 이 사건 관광호텔의 건물취득에 대한 취득세부과의 적법여부를 가릴 수 없는 것이므로 원심으로서는 먼저 이 점에 관한 심리판단을 하였어야 할 것임에도 불구하고 명의신탁계약에 의하여 원고명의의 소유권보존등기가 이루어졌다고 인정할 자료가 없고 이 등기는 실체관계에 부합하지 않는 원인무효의 등기라고 판시한 조치에는 필경 소유권보존등기 및 명의신탁에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니하고 사실을 오인하였거나 그 이유를 갖추지 아니한 위법이 있다고 할 것이므로 이를 비의하는 상고논지는 그 이유가 있다고 할 것이다. 그러므로 원심판결을 파기하여 사건을 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치한 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이회창(재판장) 이성렬 전상석 |