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대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 93다44326 판결
[ 소유권이전등기말소·토지거래허가신청동의 ] [집41(3)민,397;공1994.2.15.(962),505]
【판시사항】
가. 매매계약체결 후 토지거래허가를 잠탈하려고 증여를 원인으로 소유권이전등기를 한 경우 매매계약의 효력
나. 국토이용관리법 제21조의3 제1항을 위반한 자가 스스로 무효를 주장하는 것과 신의칙
【판결요지】
가. 매수인들이 국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 임야를 매수하였음에도 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 적어도 매수인들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 매수인들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 한다.
| 국토이용관리법 일부개정 2002.01.26 [ 제6627호, 시행 2002.07.01] 제21조의3(토지거래계약허가) ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다. <개정 1993.8.5., 1999.2.8.> ② 일반경제 및 지가의 동향과 거래단위면적등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적이하의 토지에 대한 토지거래계약에 대하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다. <개정 1993.8.5., 1999.2.8.> ③ 제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다. <개정 1993.8.5., 1997.12.13.> ④ 삭제 <1993.8.5.> ⑤ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는 그 허가신청서를 받은 날부터 15일이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제21조의14의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행중인 때에는 위의 기간내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다. <개정 1993.8.5.> ⑥ 제5항의 규정에 의한 기간내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없을 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음 날에 제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다. <개정 1993.8.5.> ⑦ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. <개정 1993.8.5.> ⑧ 제2항의 규정에 의한 토지의 면적산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [본조신설 1978.12.5.] |
나. 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 이를 배척한다면 투기거래계약의 효력발생을 금지하려는 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 국토이용관리법 소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다.
【참조조문】
가.나. 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제21조의3 제7항 나. 민법 제2조
【참조판례】
가. 대법원 1993.6.22. 선고 91다21435 판결(공1993하,2091)
1993.9.14. 선고 91다41316 판결(공1993하,2740)
나. 대법원 1968.9.6. 선고 68다1323 판결(집16③민19)
【전 문】
【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 곽종석
【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 오복동
【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 1 외 13인 피고(반소원고)들 소송대리인 변호사 조수봉
【원심판결】 부산지방법원 1993.7.16. 선고 92나7730, 93나5113(반소) 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
【이 유】
1. 피고의 소송대리인의 상고이유를 본다.
기록에 의하여 살펴보면 원심이 경남 울산군 (주소 1 생략) 임야15,463평방미터 및 (주소 2 생략) 임야25,920평방미터 중 피고의 상속분을 초과한 각 80/95지분에 관한 같은 피고 명의의 소유권이전등기가 실체적권리관계에 부합하여 유효하다는 같은 피고의 주장에 대하여 그에 부합하는 증거들을 믿지 아니하고 그 거시증거에 의하여 반대사실을 인정한 다음 이를 배척한 조치에 수긍이 가고 그 과정에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유없어 받아들일 수 없다.
2. 나머지 피고(반소원고)들의 소송대리인의 상고이유를 본다.
가. 제1점에 대하여
국토이용관리법상의 규제구역내의 “토지 등의 거래계약"은 관할관청의 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 일단 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있음은 (당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조) 소론이 주장하는 바와 같다.
그런데 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 나머지 피고들이 1989.4.28.부터 4년동안 토지매매등 거래계약을 체결함에 있어서 관할관청의 허가를 받아야 하는 국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 위 (주소 3 생략) 임야58,909평방미터를 1990.7.13. 망 소외 1로부터 대금 합계 금801,900,000원에 매수하였음에도 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 소외 1과 나머지 피고들이 제2임야에 관하여 매매계약을 체결하면서 토지거래허가를 처음부터 배제하거나 잠탈하기로 하였는지 여부에 관하여 원심이 아무런 심리를 한 바 없어 알 수 없으나 적어도 나머지 피고들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 제2임야에 관한 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 위 피고들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 할 것이므로, 이와같은 취지로 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 그 과정에 국토이용관리법소정의 토지거래허가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다할 수 없다. 논지는 이유 없다.
나. 제2점에 대하여
국토이용관리법 제21조의2 제1항, 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4, 같은법시행령 제24조의 규정취지는 그 규정내용에 비추어 보면, 사립학교법, 농지개혁법 또는 외국인토지방법원 등 다른 토지거래규제법들이 특정한 목적의 토지보전을 위하여 그 권리의 이전을 규제함에 그치는 것과 달리 투기의 목적으로 하는 토지 등의 거래계약자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지거래에 관할관청이 직접 개입하여 그 거래내용이 위 법의 투기거래방지목적에 저촉되는지의 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 위에서 본 바와 같이 당사자를 구속하는 계약의 효력자체가 발생하는 것을 금지하려는데 있다고 풀이되는 바(당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조), 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 이를 배척한다면 위에서 본 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 국토이용관리법소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다.
따라서 위에서 본 바와 같은 특단의 사정이 있음이 엿보이지 아니하는 이 사건에 있어서 원고의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배됨을 전제로 하는 논지 역시 이유 없다.
다. 제3점에 대하여
원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면, 원심이 위 피고들의 불법원인급여의 주장이나 신의성실의 윈칙에 위배된다는 주장을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 그 과정에 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없으므로 심리미진의 위법을 주장하는 논지 역시 이유 없다.
3. 이에 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 박만호(재판장) 김상원(주심) 윤영철 박준서
| 대법원 1993. 6. 22. 선고 91다21435 판결 [ 계약금반환 ] [집41(2)민,123;공1993.9.1.(951),2091] 【판시사항】 가. 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효상태에 있음을 이유로 매수인은 지급한 계약금의 반환을 부당이득으로 청구할 수 있는지 여부(소극) 나. 위 "가"항의 유동적 무효상태하에서 당사자 일방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우의 계약관계 【판결요지】 가. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 “토지 등의 거래계약”은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있으므로 허가받기 전의 매매계약이 유동적 무효라고 하여 매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로 계약금의 반환을 구할 수 있다고 할 수는 없을 것이다. 나. 위 “가”항의 유동적 무효상태하에서 당사자 일방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 하여야 할 것이다. 【참조조문】 가.나. 국토이용관리법 제21조의3 가. 민법 제741조 【참조판례】 가. 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992,642) 1993. 1. 12. 선고 92다36830 판결(공1993,691) 1993. 3. 9. 선고 92다56575 판결(공1993.1159) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1991. 5. 28. 선고 91나8823 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1, 3점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심이, 원고가 1989. 11. 3. 피고와의 사이에 이 사건 토지와 그 지상건물 일체를 대금을 금 110,000,000원으로 정하여 매수하기로 하는 계약을 체결하고 위 계약당일 피고에게 위 계약금 11,000,000원을 지급한 사실, 위 매매계약 당시 이미 이 사건 토지는 국토이용관리법상의 토지거래 등 규제구역으로 지정되어 있었는데도 위 매매계약에 관하여 위 법 제21조의3 소정의 거래허가를 받지 아니한 사실을 각 다툼없는 사실로 정리한 것은 이를 수긍할 수 있고 거기에 소론과 같이 이 사건 토지가 허가지역인지 신고지역인지 또 계약서상 매수인으로 기재된 원고 외 1인이 누구인지에 대하여 심리를 다하지 아니하였거나 판단을 유탈한 위법이 있다고는 인정되지 아니한다. 논지는 모두 이유없다. 2. 제2점에 대하여 국토이용관리법상의 규제구역 내의 “토지 등의 거래계약”은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있다고 할 것이고(당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조) 따라서 허가받기 전의 매매계약이 유동적 무효라고 하여 매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로써 계약금의 반환을 구할 수 있다고 할 수는 없을 것이다. 그러나 기록에 의하면 이 사건의 경우 원고와 피고 모두 위 매매계약 당시 이 사건 토지가 위 법 소정의 규제지역에 속하여 있는 사실을 모르고 계약을 체결하였다가 매수인인 원고가 뒤늦게 이를 알고서 매도인인 피고에게 허가신청절차에 협력할 것을 요구하였으나 피고는 그 협력을 거부하고 오히려 원고의 잔대금미지급을 이유로 위 매매계약의 해제 및 계약금 몰수를 주장하고 있는 사실을 엿볼 수 있어 당사자 일방이 허가신청협력 의무의 이행거절의사를 명백히 표시하였다고 할 것이고 이러한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 하여야 할 것이므로 원심이 이 사건 계약이 위 법 소정의 거래허가를 받지 아니하고 체결하였다는 이유만으로 바로 그 무효를 주장할 수 있다고 판시한 것은 적절치 못하나 결국 위 매매계약을 무효로 보고 부당이득으로써 위 계약금의 반환을 구할 수 있다고 한 원심의 결론은 타당한 것으로 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 결국 이유 없음에 돌아간다. 3. 제4점에 대하여 원심은, 피고가 이 사건 토지에 대한 위 매매계약으로 인하여 소론 주장과 같은 손해를 입었다는 점을 인정할 증거도 없을 뿐더러 소론 주장 사유만으로는 위 계약금의 반환을 거절할 정당한 사유가 되지 못한다고 판단하고 있는바, 원심의 위와 같은 조치는 수긍이 되고 거기에 위 손해주장을 상계주장으로 보지 아니함으로써 소론과 같은 판단유탈의 위법을 범하였거나 소송촉진등에관한특례법을 위배한 잘못이 있다고도 보이지 아니한다. 논지는 이유없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 윤관 김주한(주심) 김용준 |
| 대법원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결 [ 위약금 ] [집41(3)민,15;공1993.11.1.(955),2740] 【판시사항】 가. 국토이용관리법상 허가대상의 거래인지 신고대상의 거래인지를 구별하는 거래단위면적의 결정기준 나. 매도인 및 매수인이 수인인 매매계약이 무효인 경우 계약금 상당액의 부당이득반환채권의 성질 다. 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 않은 매매계약의 매수인이 계약금의 반환을 부당이득으로 청구할 수 있는지 여부 라. 국토이용관리법상의 허가를 받지 않은 유동적 무효상태의 매매계약이 확정적으로 무효로 되는 경우 【판결요지】 가. 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제2항, 제8항, 같은법시행령 제25조 제3항, 제4항의 취지에 비추어 보면, 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정방법 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 할 것이고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 위 거래단위면적은 당해 토지면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니다. 나. 채권자나 채무자가 여러 사람인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다고 할 것이므로, 피고를 포함한 4인의 매도인이 원고를 포함한 4인의 매수인에게 임야를 매도하기로 하는 계약을 체결한 경우 매매계약의 무효를 원인으로 부당이득으로서 계약금의 반환을 구하는 채권은 특별한 사정이 없으면 불가분채권채무관계가 될 수 없으므로 매도인 중의 1인에 불과한 피고가 매수인 중의 1인에 불과한 원고에게 위 계약금 전액을 반환할 의무가 있다고 할 수 없다. 다. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 대하여 관할도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로 위와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 매수인이 이에 기하여 임의로 지급한 계약금은 그 계약이 유동적 무효상태로 있는 한 이를 부당이득으로 반환을 구할 수는 없고 유동적 무효상태가 확정적으로 무효로 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있다. 라. 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 않은 유동적 무효상태의 계약은 관할도지사에 의한 불허가처분이 있을 때뿐만이 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 경우 등에도 확정적으로 무효로 된다. 【참조조문】 가.나.다.라. 국토이용관리법 제21조의3 가. 같은법시행령 제25조 나. 민법 제408조 다. 민법 제741조 【참조판례】 나. 대법원 1992. 10. 27. 선고 90다13628 판결(공1992,3232) 다.라. 대법원 1993. 9. 10. 선고 93다8412 판결(동지) 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992,642) 1993. 6. 22. 선고 91다21435 판결(공1993,2091) 다. 대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 이우선 【원심판결】 서울고등법원 1991. 10. 15. 선고 91나27879 판결 【주 문】 원심판결 중 예비적청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유에 대하여 본다. 제1점에 대하여 (1) 국토이용관리법 제21조의3 제1항 및 제2항에 의하면, 같은 법 제21조의2 제1항에 따라 지정된 규제구역 내에서 토지 등의 거래계약을 체결하고자 하는 경우에는 관할도지사의 허가를 받도록 하되, 일반경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지 등의 거래계약에 대하여는 계약체결 후 관할시장, 군수, 구청장에게 그 신고를 하도록 되어 있고, 같은 법 제21조의3 제8항은 그와 같은 토지면적의 산정방법에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 이에 따라 같은법시행령 제25조 제3항에서 “일단의 토지이용을 위하여 토지 등의 거래계약을 체결한 후 1년 안에 다시 같은 사람과 일단의 토지 등의 나머지의 전부 또는 일부에 대하여 토지 등의 거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다”고 규정함과 아울러 같은 조 제4항에서는 규제구역의 지정 당시 신고대상면적을 초과하는 토지는 그 후 당해 토지가 분할 된 경우에도 분할 후 최초의 거래에 있어서는 분할전 토지의 면적, 즉 허가대상이 되는 면적의 토지의 거래계약을 체결한 것으로 본다고 규정하고 있다. (2) 위와 같은 법령의 취지에 비추어 보면, 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정방법 등 제반상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 할 것이고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 위 거래단위면적은 당해 토지면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니라고 할 것이다. (3) 기록에 의하면, 이 사건 임야지역은 건설부공고에 의하여 국토이용관리법상의 규제구역으로 지정되면서 면적이 6,000㎡ 를 초과하는 임야의 거래에 관하여는 도지사의 허가를 받도록 되어 있었으며, 이 사건 임야 두 필지는 서로 접해있는 임야로서 매매계약도 하나의 계약으로 체결되고 그 매매대금도 필지의 구분 없이 일괄 결정된 사실이 인정되는바, 따라서 이 사건 매매계약의 거래단위면적은 위 두 필지 임야의 총면적으로 보아야 할 것이고, 매수인 및 매도인이 각각 4인으로 되어 있고 그 목적물인 위 임야의 각 필지별 면적이 6,000㎡에 이르지는 않는다고 하더라도 그 거래단위가 된 위 두 필지 임야의 총면적이 6,000㎡를 초과하는 이상, 이 사건 매매계약은 필지별 면적이나 거래당사자의 수에 관계없이 국토이용관리법상의 허가대상이 되는 거래라고 할 것이다. 위와 같은 취지의 원심판결은 정당하다고 할 것이고, 거기에 소론과 같은 국토이용관리법상의 토지거래허가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 제2점에 대하여 (1) 채권자나 채무자가 여러 사람인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다고 할 것인바, 원심은 피고를 포함한 4인의 매도인이 원고를 포함한 4인의 매수인에게 이 사건 임야를 매도하기로 하는 계약을 체결하였다고 인정하였음에도 불구하고 이 사건 매매계약의 무효를 원인으로 부당이득으로서 이 사건 계약금의 반환을 구하는 원고의 예비적 청구에 관하여 그 채권이 어떠한 특별한 사정으로 인하여 불가분채권채무관계가 되었는가에 대하여 아무런 설시도 없이 매도인 중의 1인에 불과한 피고가 매수인 중의 1인에 불과한 원고에게 위 계약금 전액을 반환할 의무가 있다고 하였으니, 원심판결에는 필경 심리를 다하지 아니하였거나 다수 당사자 사이의 채권채무관계에 관한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다. (2) 다만, 원심은 이 사건 매매계약이 국토이용관리법상의 허가대상이 되는 거래임에도 불구하고 그 허가를 받음이 없이 체결되었으므로 위 계약은 당연 무효라고 판단하고, 매도인인 피고에 대하여 계약금으로 지급받은 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였다 그러나, 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 대하여 관할도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지는 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약(허가를 배재하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당한다고 볼 것이다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로(1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조), 위와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 매도인이 이에 기하여 임의로 지급한 계약금은 그 계약이 유동적 무효상태로 있는 한 이를 부당이득으로 반환을 구할 수는 없고 유동적 무효상태가 확정적으로 무효로 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있다고 할 것이며, 다만 위와 같은 유동적 무효상태의 계약은 관할도지사에 의한 불허가처분이 있을 때 뿐만이 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 경우 등에는 유동적 무효상태의 계약은 확정적으로 무효로 된다고 보아야 할 것이다(당원 1993.7.27. 선고 91다33766 판결 참조). 기록에 의하면, 규제구역 내에 있는 이 사건 임야에 대한 이 사건 매매계약은 관할도지사의 허가를 배제하거나 허가를 잠탈할 것을 내용으로 하는 것으로는 보이지 않으므로 위 매매계약은 유동적 무효상태의 계약이라고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 위와 같은 유동적 무효상태가 확정적으로 무효가 되었는지를 심리하여 확정적 무효에 이른 경우에 한하여 매도인이 지급받은 계약금을 부당이득으로서 반환할 것을 명하여야 할 것이다. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것이 없이 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 배만운(재판장) 최재호 김석수 최종영(주심) |
| 대법원 1968. 9. 6. 선고 68다1323 판결 [ 소유권이전등기말소 ] [집16(3)민,19] 【판시사항】 신의 성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있는 실례. 【판결요지】 강행법규인 본조를 위반하여 상환완료전에 수분배농지를 타에 처분하고 현실적으로 이를 인도해준 자가 스스로 그 처분행위의 무효를 주장하더라도 동법 취지에 비추어 이를 신의성실의 원칙에 위반되는 주장이라고 할 수 없다. 【참조조문】 민법 제2조, 농지개혁법 제16조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1 외 4명 【원심판결】 제1심 서울민사지방, 제2심 서울고법 1968. 5. 30. 선고 67나3006 판결 【주 문】 원판결을 파기한다. 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 원심판결이유를 보면 원심은 이 사건 부동산은 원고의 피상속인 망 소외 1이 농지개혁법 실시 이전부터 농지로서 경작하여온 소외 2 소유부동산이었든 것을 망 소외 1이 같은 법 실시로 인하여 농지로서 분배를 받고 약 1년간 상환량을 납부하여 오다가 1954.4.경 이를 소외 3에게 1,700원으로 매도하고 같은 해 9 피고등은 같은 소외인으로부터 이를 매수하여 인도를 받고 1960.12.30. 망 소외 1 명의로 상환량 전부를 납입하였는 바, 한편 피고들은 1962.6.5 안양농지위원회에 망 소외 1에 대한 농지분배처분에 대하여 재사신청을 제기하고, 같은 농지위원회에서는 이유없다고 배척되었으나 시흥군 농지위원회는 1962.10.27. 망 소외 1에 대한 농지분배를 취소하고 이 사건 토지를 피고들에게 재분배한다는 결정을 하였고, 망 소외 1이 불복하였으나 항고가 기각되어 1963.4.16에 1960.12.30 상환완료를 원인으로 피고들 명의로 소유권 이전등기가 경료되었다는 사실을 확정하고, 시흥군 농지위원회의 망 소외 1에 대한 분배처분을 취소한 결정이나, 망 소외 1이 소외 3에게 상환완료전에 농지를 현실로 인도하고 매도한 행위는 모두 무효라고 판시하면서 망 소외 1이 소외 3에게 매도하고 인도함으로서 토지매매행위의 무효를 스스로 야기한 이상 그 상속인인 원고로서는 소외 3이나 피고들에게 대하여 무효한 매매행위를 기초로 하여 경료된 피고들 명의의 소유권이전등기의 말소등기를 구함은 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사로서 허용되어서는 안된다는 이유로써 원고의 청구를 배척하였다. 그러나 농지를 분배받은 사람이 상환을 완료하기 전에 이를 타에 처분하고 농지를 현실적으로 인도한 경우에 있어서 이 처분행위가 무효라 함은 본원이 누차에 걸쳐 설시한 바와 같으며, 이는 농지개혁법 제16조에서 규정하는 바, 상환완료 전에 농지를 매도함을 금함으로써 같은 법 제1조 소정 농지분배의 목적을 달성하고 농지를 분배받은 영세농가의 이익을 도모하기 위한 강행법규에 위반되는 행위라는 점에 근거를 둔 것으로서 이러한 강행법규를 위반하였을 경우에 있어서 위반한자 스스로가 무효를 주장함이 신의 성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 배척된다면 농지개혁법 제16조의 영세농가의 이익을 도모하고 경제적 우월자의 희생이 됨을 방지하려는 입법취지를 전연 말살하는 결과가 되어버린다고 할 것이니, 여사한 원고의 무효의 주장을 허용될 수 없다는 판시이유는 신의 성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이유있다. 그러므로 민사소송법 제406조 제1항을 적용하여, 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원판사 손동욱(재판장) 방순원 나항윤 주재황 |
| 서울고법 1976. 4. 20. 선고 75나1890,75나1891(병합) 제1민사부판결 : 상고 [ 주주총회결의부존재확인청구사건 ] [고집1976민(2),121] 【판시사항】 강행규정에 위반한 자가 스스로 그 위반행위의 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위반하는 권리행사가 되는지의 여부 【판결요지】 상법상의 주주총회의 소집 및 결의방법에 관한 규정은 강행법규라 할것인바 그 강행규정에 위반하여 성립된 주주총회의 결의에 찬동, 추인하여 그 강행규정을 위반한 자가 스스로 그 위반행위를 무효라고 주장하는 것을 신의성실의 원칙에 위반하는 권리행사라하여 배척한다는 것은 위 상법상의 강행규정의 취지와 효용 등을 상실케하는 것이다. 【참조조문】 민법 제2조, 상법 제362조, 제363조, 제364조, 제365조, 제368조 【참조판례】 1968.9.6. 선고 68다1323 판결(대법원판결집 16③민19, 판결요지집 민법 제02조(32) 206면) 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 【피고, 피항소인】 피고 주식회사 【원심판결】 제1심 서울민사지방법원(74가합3238,3786 판결) 【주 문】 (1) 원판결의 피고에 대한 부분을 취소한다. (2) 1974.5.3.자 피고회사 정기주주총회에서 이사 소외 1, 소외 2 등은 같은날 사임하고, 대표이사인 이사 소외 3, 감사 원고 등은 1973.2.28. 이사 소외 4, 소외 5는 1974.5.3. 각 퇴임하고, 이사로서 소외 6, 소외 7, 소외 3을, 감사로서 소외 8을 각 선임한다는 결의는 존재하지 아니함을 확인한다. (3) 1974.5.3.자의 피고회사 이사회에서 대표이사로 소외 6을 선임한 결의는 무효임을 확인한다. (4) 소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다. 【청구취지 및 항소취지】 주문과 같다. 【이 유】 1974.5.3. 현재에 있어서 피고회사의 주주는 원고(36,245주)와 그 남편되는 소외 3(317,160주) 및 원고의 재종질되는 소외 1(12,595주)의 3인뿐인 사실, 그당시 피고회사의 대표이사는 소외 3이며, 원고는 위 회사의 감사로 재직하고 있었던 사실은 당사자사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 동 제2호증(증인신문조서), 동 제3,4,5호증(증인신문조서 및 당사자 본인신문조서), 공성부분에 다툼이 없으므로 그 진정성립이 추정되는 을 제2,3,4호증(약정서, 정기주주총회 이사록, 이사회회의록)의 각 기재에 원심증인 소외 3의 증언과 원심 검증 (서울지방검찰청비치 형사기록)결과 및 당사자변론의 전취지를 종합하여 보면, 피고회사는 와이셔츠등 봉제의류의 제조 및 판매 등을 목적으로 1955.경 설립된 주식회사로서 그간 국내 유망기업체로 군림하여 왔으나 1971.경부터는 자금부족으로 인하여 사채권자들로부터의 운영자금조달등으로 재정상태가 극도로 악화되고 또한 그 경영방법의 불실로 회사재무구조가 더욱 곤궁하게 되어 그 종업원등에 대한 임금마져 체불되는 외에 피고회사 수표마져 부도되는 등 도산지경에 직면하자 당시 피고회사 대표이사이던 소외 3은 위 회사의 부흥을 위하여 그 자본주를 물색하던중 1974.3.경 당시 피고회사와 거래하던 소외 ○○은행의 중견간부의 중개도 소외 9 주식회사의 대표이사인 소외 6과 여러차례에 걸쳐 절충 끝에 같은해 5.3.이르러 (1) 소외 6이 피고회사의 대표이사로 취임하여 전운영권을 가지며 소외 3은 형식상 피고회사의 이사로 취임하되 회사운영에 대하여는 영원히 관여하지 않는다. (2) 피고회사 주식의 소유비율은 소외 6측이 51퍼센트로 하고, 소외 3측이 49퍼센트로 한다. (3) 장차 피고회사의 영업이 흑자가 나더라도 소외 6이 운영자금으로 투자한 금원을 회수한 이후에야 주식에 대한 이익배당을 실시한다는 내용의 피고회사 경영권 이양에 관한 약정을 체결한 사실, 위 약정당사자들은 그 약정취지에 따른 피고회사의 경영권을 이양하기 위하여 1974.5.3.에는 피고회사의 정기주주총회나 이사회가 실제로 소집되지도 않았을 뿐 아니라 그러한 각 회의가 실제로 개최된 사실이 전혀 없음에도 불구하고 마치 피고회사 주주등이 적법한 절차를 밟아 소집 개최된 그 정기주주총회에서 주문 제2항 기재와 같은 결의가 있었고, 또 같은날 피고회사 이사회에서 소외 6을 대표이사로 선임하는 결의가 있는 양으로 사법서사 사무원이던 소외 10으로 하여금 허위의 주주총회이사록과 이사회회의록을 작성케한 후 이를 기초로 하여 법원 회사등기부등본에 그 내용의 변경등기를 경료하기에 이르렀던 사실을 각 인정할 수 있고 달리 위 인정에 반하는 증거는 없으므로 그렇다면 위 피고회사의 정기주주총회는 실제로 주주총회의 성립이 없는 당연무효의 것으로서 부존재 한다고 볼것이고, 따라서 실제로 개최한바 없는 위 이사회 역시 당연무효이라고 아니할 수 없다. 이 점에 관하여 피고 소송대리인은 항변하기를 원고는 그 남편인 소외 3이 소외 6과 사이에 앞서본 바와 같은 피고회사 경영권이양에 관한 약정을 할 당시에 이에 적극 가담하였을 뿐 아니라 그후 위 약정에 따른 피고법인 등기부의 이사등 변경등기를 위한 방편으로 실제로 개최하지 아니한 위 정기주주총회결의나 이사회결의등을 한 양으로 각 회의록을 작성함에 있어서도 그 자신의 인장을 소외 3에게 넘겨주는등 함으로써 이의 없이 추인하여 그 결의내용에 찬동하였고, 또 피고회사 주주중 1인인 소외 1도 위 경영권이양에 관한 약정 및 허위의 주주총회결의내용 및 이사회결의에 대하여 이를 기정사실로 인정하고 아무런 이의를 제기하지 아니하므로서 결국 위 주주총회결의등은 피고회사의 모든 주주들의 실질적인 의사에 합치되는 유효한 것으로서 원고가 위와 같이 적극 가담 찬동하고 이의하지 아니하였던 위 주주총회결의 등에 대하여 그 부존재등을 구하는 이건 소송청구는 그 권리의 행사가 신의성실의 원칙에 위배되는 것으로서 부당하다는 것이라고 주장하므로 살피건대, 주식회사의 의사결정은 합법적인 절차에 의하여 소집된 주주총회에서의 적법한 결의에 따라서만 할 수 있는 것으로서 이와 같은 규정은 상법상 강행법규이라고 할 것인바 전혀 소집한 바도 없거니와 결의도 없는 앞에서 본 이건과 같은 주주총회의 결의가 피고의 주장과 같이 설사 원고가 무효인 이건 주주총회결의를 찬동, 추인하는등 하였다고 하더라도 이와 같이 강행법규를 위반하였을 경우에 있어서 이를 위반한 자가 스스로 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라 하여 그를 배척된다면 상법상에 규정한 주식회사의 주주총회소집 및 그 결의에 관한 각 강행규정들은 그 취지와 효용 등을 상실하는 결과에 이르른다 할 것이므로 피고 소송대리인의 위 항변은 이를 받아드릴 수 없다 하겠다. 그러하다면 원고가 피고에 대하여 피고가 한 주문 제2항기재와 같은 주주총회가 존재하지 아니하였음을 이유로 이를 다투는 피고에게 그 부존재의 확인을 구하는 이건 청구 및 위 부존재한 주주총회에서 선임된 이사들로서 구성된 주문 제3항기재와 같은 결의 (이것도 실제로는 결의한 바가 없다)역시 당연무효임을 이유로 이를 다투는 피고에게 그 무효의 확인을 구하는 이건 소송 청구는 모두 이유있으므로 그를 인용하기로 할 것인바. 이와 견해를 달리하는 원판결은 부당하므로 민사소송법 제386조에 따라 이를 취소하고, 소송비용에 관하여는 위 같은법 제89조 , 제96조를 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김기홍(재판장) 박정서 안병희 |
| 대법원 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결 [ 사해행위취소등 ] [공1995.2.1.(985),658] 【판시사항】 가. 국토이용관리법상 토지거래규제구역 내의 토지에 대하여 관할관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우, 매수인이 토지거래허가신청절차의 협력의무의 이행청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 제3자 명의의 소유권이전등기 말소등기절차이행을 구할 수 있는지 여부 나.‘가'항의 토지를 대가를 주고 취득하고서도 토지거래허가를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 경우, 그 등기의 효력 【판결요지】 가. 민법 제404조에서 규정하고 있는 채권자대위권은 채권자가 채무자에 대한 자기의 채권을 보전하기 위하여 필요한 경우에 채무자의 제3자에 대한 권리를 대위행사할 수 있는 권리를 말하는 것으로서, 이때 보전되는 채권은 그 발생원인이 어떠하든 보전의 필요성이 인정되고 이행기가 도래한 것이면 족하다고 할 것인데, 국토이용관리법상의 토지거래규제구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 허가 없이 체결된 매매계약이라고 하더라도, 거래 당사자 사이에는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있어, 그 매매계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 청구할 수 있는 것이므로, 매수인과 매도인 사이의 토지거래규제구역 내에 있는 토지에 대한 매매계약이 관할관청의 허가 없이 체결된 것이라고 하더라도, 매수인은 매도인에 대한 토지거래허가신청절차의 협력의무의 이행청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 제3자 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차이행을 구할 수 있는 것이다. 나. 국토이용관리법상의 토지거래규제구역 내의 토지를 대가를 주고 취득하고서도, 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 아니하고 이에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 적어도 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 그 토지에 관한 거래계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 할 것이다. 【참조조문】 가. 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항 나. 민법 제404조 【참조판례】 가. 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다56575 판결(공1993상,1159) 나. 대법원 1993. 9. 14. 선고 91다41316 판결(공1993하,2740) 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결(공1994상,505) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 법무법인 북부합동법률사무소 담당변호사 박병일 외 1인 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 【원심판결】 서울민사지법 1993. 12. 1. 선고 93나15525 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 피고들의 각 상고이유를 함께 본다. 1. 각 제1점에 대하여 민법 제404조에서 규정하고 있는 채권자대위권은 채권자가 채무자에 대한 자기의 채권을 보전하기 위하여 필요한 경우에 채무자의 제3자에 대한 권리를 대위행사할 수 있는 권리를 말하는 것으로서, 이때 보전되는 채권은 그 발생원인이 어떠하든 보전의 필요성이 인정되고 이행기가 도래한 것이면 족하다고 할 것인데, 국토이용관리법상의 토지거래규제구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 허가 없이 체결된 매매계약이라고 하더라도, 거래 당사자 사이에는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있어, 그 매매계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 청구할 수 있는 것이므로, 소론과 같이 원고와 소외인들 사이의 토지거래규제지역 내에 있는 이 사건 토지에 대한 매매계약이 관할관청의 허가 없이 체결된 것이라고 하더라도, 원고는 소외인들에 대한 토지거래허가신청절차의 협력의무의 이행청구권을 보전하기 위하여 소외인들을 대위하여 피고들 명의의 각 소유권이전등기의 말소등기절차이행을 구할 수 있는 것이다(당원 1993.3.9. 선고 92다56575 판결 참조). 이와 다른 견해에서 원심판결에 심리미진 등의 위법이 있다는 소론 주장은 받아들일 수 없다. 2. 각 제2점에 대하여 원심이 판시한 대로 피고들이 국토이용관리법상의 토지거래규제구역 내의 이 사건 토지를 대가를 주고 취득하고서도, 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 아니하고 이에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 적어도 피고들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 이 사건 토지에 관한 거래계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 피고들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 할 것이다(당원 1993.12.24. 선고 93다44319,44326 판결 참조). 원심이 피고들 명의의 소유권이전등기가 무효라고 보았음은 옳고, 원심판결에 소론과 같은 법리오해나 신의칙위반 및 헌법위배 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 그 밖에 거래 당사자가 토지거래허가를 받아야 하는지를 전혀 예상할 수 없거나, 토지거래 허가권자가 토지거래허가가 불필요하다고 판단하여 토지거래허가없이 등기할 수 있도록 행정지도를 한 경우에는 이로 인한 등기는 무효로 할 수 없는 것이라는 소론주장 또한 받아들일 수 없다. 논지는 모두 이유 없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희 |
| 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다51789 판결 [ 부당이득금 ] [공1995.4.1.(989),1466] 【판시사항】 가. 국토이용관리법상 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결한경우, 매수인이 거래허가를 받을 수 있는 모든 조건을 갖추어야 할 협력의무를 지고 있다고 인정하기 위한 전제 나. 거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우, 귀책사유 있는 자가 그 계약의무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하는지 여부 【판결요지】 가. 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받기 위하여 거래허가신청을 하는 이외에 매수인이 일정한 조건을 갖추어야 하는 경우에도 매수인에게 그러한 구체적인 조건을 갖추어야 할 의무가 있다고 하기 위하여는 어디까지나 계약체결 당시 당사자 사이에 명시적인 약정이 있거나 계약을 체결한 경위와 목적, 계약 당시 상황 등 계약 이전의 당사자 사이의 관계에서 그러한 구체적인 조건을 갖출 것을 전제로 한 것이라고 인정되는 경우라야 하고, 단순히 거래허가를 받을 것을 전제로 하여 계약을 체결하였다는 사정만으로 바로 매수인이 거래허가를 받을 수 있는 모든 조건을 다 갖추어 거래허가신청을 하여야할 협력의무를 지고 있다고는 판단할 수 없다. 나. 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한, 불허된 때로부터는 그 거래계약은 확정적으로 무효가 된다고 보아야 하고, 거래허가신청을 하지 아니하여 유동적 무효인 상태에 있던 거래계약이 확정적으로무효가 된 경우에는 거래계약이 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가있는 자라고 하더라도 그 계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할수는 없다(이 경우 상대방은 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수는 있다). 【참조조문】 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제21조의3 제7항, 민법 제2조 제1항 【참조판례】 나. 대법원 1993.12.24. 선고 93다44319,44326 판결(공1994상,505) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1994.9.14. 선고 94나14591 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고로부터 국토이용관리법상 토지거래허가지역내에 있는 농지인 이 사건 토지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하여 계약금과 중도금 등을 피고에게 지급한 사실과 그후 원고가 관할인제군청에 토지거래허가신청을 하였으나 원고가 이 사건 토지의 실수요자 아니라는 이유로 그 토지거래허가신청이 각하된 사실을 적법히 확정한 후, 위 원·피고사이의 매매계약이 토지거래허가를 받지 못함으로써 확정적으로 무효가 되었으니 피고는 매매대금으로 지급받은 금원을 부당이득으로 원고에게 반환하여야 할 것이라는 원고의 주장에 대하여, 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 배척하였다. 즉, 원심은 원고로서는 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무가 있음을 전제하고, 원고가 이 사건 매매계약체결이후 이 사건 토지와 같은구역내로 주민등록만 옮겨 놓고 실제 거주하지는 아니한 채 농지매매증명발급신청을 한번 하였을 뿐, 이 사건 소제기시까지 토지거래신청을 하지 아니하다가 주민등록을 실제 거주지인 성남시로 환원시킨 뒤에야 비로소 토지거래허가신청을 하였다가 위와 같이 각하당한 사실을 인정한 뒤, 이러한 사정으로 미루어 원고가 이 사건 토지와 같은 구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무를 의도적으로 회피한 것이고, 이와 같이 토지거래허가신청을 받기 위하여 매수인으로서 하여야 할 바를 다하지 아니한 원고가 위 매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다 할 것이므로 원고의 청구는 이유없는 것이라고 판단하였다. 2. 그러나 원심의 이러한 판단은 수긍할 수 없다. 우선, 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받기 위하여 거래허가신청을 하는 이외에 매수인이 일정한 조건을 갖추어야 하는 경우에도 매수인에게 그러한 구체적인 조건을 갖추어야 할 의무가 있다고 하기 위하여는 어디까지나 계약체결당시 당사자 사이에 명시적인 약정이 있거나 계약을 체결한 경위와 목적, 계약당시상황 등 계약이전의 당사자 사이의 관계에서 그러한 구체적인 조건을 갖출 것을 전제로 한 것이라고 인정되는 경우라야 할 것이고, 단순히 거래허가를 받을 것을 전제로 하여 계약을 체결하였다는 사정만으로 바로 매수인이 거래허가를 받을 수 있는 모든 조건을 다 갖추어 거래허가신청을 하여야 할 협력의무를 지고 있다고는 판단할 수는 없을 것이다. 그런데, 기록을 살펴보아도, 매수인인 원고가 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 할 것을 전제로 이 사건 계약을 체결하였다고 볼 아무런 사정도 찾아볼 수 없고, 오히려 원심의 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 계약체결전부터 계속하여 성남시에서 가족과 함께 거주하면서 흑염소 가공업을 영위하고, 자녀들도 그 곳에서 취학하고 있었다는 것인바, 사실이 그러하다면 원고로서는 반드시 계약당초부터 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 할 것을 전제로 이 사건 매매계약을 체결한 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 매매계약이 거래허가를 받을 것을 전제로 한 것이라는 점만으로 원고에게 그와 같이 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무가 있다고 판단하고 말았으니, 원심에는 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 거래계약에 있어서 매수인의 협력의무에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 하지 아니할 수 없다. 또, 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는한, 불허된 때로부터는 그 거래계약은 확정적으로 무효가 된다고 보아야 할 것이고, 거래허가신청을 하지 아니하여 유동적 무효인 상태에 있던 거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는 거래계약이 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자라고 하더라도 그 계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할 수는 없다고 할 것이다(이 경우 상대방은 그로 인한 손해의 배상을 구할 수는 있을 것이다). 따라서 원심이 이 사건 매매계약에 관한 토지거래허가신청이 불허되었다고 인정하면서도 토지거래허가신청을 받기 위하여 매수인으로서 하여야 할 바를 다하지 아니한 원고가 위 매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 판단한 것은 신의칙에 관한 법리를 오해한 것이라 하지 아니할 수 없다. 3. 따라서, 원심의 이러한 법리오해는 판결 결과에 영향을 미친 것이라 할 것이므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희 |
| 대법원 1995. 11. 21. 선고 94다20532 판결 [ 원인무효에의한소유권이전등기말소 ] [공1996.1.1.(1),32] 【판시사항】 [1] 구 국토이용관리법시행령 제25조 제1항 및 제3항이 상위법인 구 국토이용관리법의 취지에 어긋나거나 위임의 한계를 벗어난 무효의 규정인지 여부 [2] 국토이용관리법상의 규제구역 내 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하는 경우, 토지거래 허가대상인지 아니면 신고대상인지를 구별하는 거래 단위면적의 결정 기준 [3] 토지거래 허가를 기피할 목적으로 개별 필지를 신고대상 면적 이하의 수필지로 나누어 토지거래 신고를 한 경우, 관할 관청이 당사자에게 토지거래 허가신청을 하도록 촉구하여야 하는지 여부 [4] 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반한 자가 계약 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부 【판결요지】 [1] 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항 및 제3항의 규정은 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것)의 위임에 따른 것으로서, 그 취지에 어긋나거나 위임의 한계를 벗어나는 무효의 규정이라고 볼 수 없다. [2] 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래 허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래 단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용 상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정 방법 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 하고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 거래 단위면적은 당해 토지 면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니다. [3] 당사자가 고의로 국토이용관리법상의 토지거래 허가를 기피할 목적으로 개별 필지를 신고대상 면적 이하의 수필지로 나누어 토지거래 신고를 한 경우에, 관할 관청이 당사자에게 토지거래 허가신청을 제출하도록 촉구하고 당사자가 토지거래 허가신청을 하지 않는 때에 거래계약이 무효임을 통보하는 절차를 거쳐야 하는 것은 아니다. [4] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의2 제1항, 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4, 같은법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제24조의 규정 취지는 규제지역 내의 개인간의 토지거래가 같은 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 관할 관청이 검토한 후 허가하게 하고, 이와 같은 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력 자체가 발생하는 것을 금지하려는 것이라고 해석되는바, 강행법규인 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 투기거래 계약의 효력 발생을 금지하려는 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 특단의 사정이 없는 한 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고 할 수 없다. 【참조조문】 [1] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제2항, 제8항, 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제3항 [2] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3, 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 [3] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3, 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 [4] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항, 민법 제2조 【참조판례】 [2][3] 대법원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결(공1993하, 2740) [3][4] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결(공1994상, 505) [3] 대법원 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결(공1995상, 658) 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결(공1995하, 2381) [4] 대법원 1968. 9. 6. 선고 68다1323 판결(집16-3, 민19) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 정춘용) 【피고, 상고인】 피고 1 외 5인 (소송대리인 변호사 라정욱 외 2인) 【원심판결】 서울고법 1994. 2. 18. 선고 92나43205 판결 【주 문】 원심판결 중 원심판결 별지목록 제4 기재 부동산에 관한 피고 1의 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6의 상고 및 피고 1의 나머지 상고를 모두 기각하고, 상고가 기각된 부분에 관한 상고비용은 위 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 각 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다). 1. 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6(이하 피고 2 등이라 한다)의 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다. 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제21조의3 제1항 및 제2항에 의하면, 같은 법 제21조의2 제1항에 따라 지정된 규제구역 내에서 토지 등의 거래계약을 체결하고자 하는 경우에는 관할 도지사의 허가를 받도록 하되, 일반경제 및 지가의 동향과 거래 단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지 등의 거래계약에 대하여는 계약체결 후 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 그 신고를 하도록 되어 있고, 같은 법 제21조의3 제8항은 그와 같은 토지면적의 산정방법에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 이에 따라 같은법시행령(1991. 7. 4. 령 13422호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제25조 제1항에서 법 제21조의3 제2항의 규정에 의하여 토지 등의 거래계약을 체결한 후에 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 할 토지의 면적을 규정하고, 제3항에서 "일단의 토지이용을 위하여 토지 등의 거래계약을 체결한 후 1년 안에 다시 같은 사람과 일단의 토지 등의 나머지의 전부 또는 일부에 대하여 토지 등의 거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다."고 하여 그 위임받은 사항에 관하여 규정하고 있음이 명백하므로 위 시행령의 규정은 상위법의 위임에 따른 것으로서 그 취지에 어긋나거나 위임의 한계를 벗어나는 무효의 규정이라고 볼 수 없으므로 논지는 이유 없다. 2. 피고 2 등의 소송대리인 상고이유 제2점, 제3점 및 피고 1의 소송대리인의 상고이유 제1점을 함께 본다. 국토이용관리법 제21조의3 제1항 및 제2항, 제21조의2 제1항, 같은법시행령 제25조 제3항, 제4항의 취지에 비추어 보면, 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래 허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래 단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정 방법 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 할 것이고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 위 거래 단위면적은 당해 토지 면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니라고 할 것이다(당원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결 참조). 기록에 의하면, 원심판결 별지목록 제1, 2부동산(이하 이 사건 제1, 2부동산이라 한다)이 소재하는 지역은 건설부공고에 의하여 국토이용관리법상의 규제구역으로 지정되면서 면적이 330㎡를 초과하는 토지의 거래에 관하여는 도지사의 허가를 받도록 되어 있었으며, 이 사건 제1, 2부동산 두 필지는 서로 접해 있는 대지로서 매매계약도 하나의 계약으로 체결되고 그 매매대금도 필지의 구분 없이 일괄 결정되었고, 원래 원고 1이 이 사건 제1, 2부동산상에 있는 각 건물들을 헐고 새로운 건물을 신축하기 위하여 그 도급자로 원심 공동피고 소외 1을 선정하였다가 사정에 의하여 이 사건 제1, 2부동산과 지상 건물들을 일괄적으로 위 원심 공동피고 소외 1에게 매도한 것일 뿐만 아니라 위 원심 공동피고 소외 1이 건축업자라는 점에 비추어 보면 위 원심 공동피고 소외 1도 그와 같이 새로운 건물을 신축하기 위하여 매수한 것이라고 보는 것이 경험칙상 상당하다고 할 것인바, 이러한 사정을 종합하여 보면 이 사건 매매계약의 거래단위 면적은 위 두 필지 토지의 총면적으로 보아야 할 것이고, 그 목적물인 위 토지의 각 필지별 면적이 330㎡에 이르지는 않는다고 하더라도 그 거래단위가 된 위 두 필지 토지의 총면적이 330㎡를 초과하는 이상, 이 사건 매매계약은 필지별 면적에 관계없이 국토이용관리법상의 허가대상이 되는 거래라고 할 것이고, 위 원심 공동피고 소외 1이 토지거래 허가를 받아야 함에도 토지거래 신고를 하면서 그 토지거래 신고서에 토지이용계획을 이 사건 제1부동산은 건물신축으로, 이 사건 제2부동산은 현황 그대로 이용하는 것으로 기재하여 관할 관청에 제출하였다고 하여 일단의 토지가 아니라고 할 수 없는 것이므로 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 국토이용관리법시행령의 해석과 적용을 그르친 위법이 없으며, 그 밖에 일단의 토지에 해당한다고 하더라도 당사자가 고의로 토지거래 허가를 기피할 목적으로 개별 필지를 나누어 토지거래 신고를 한 경우에는 관할 관청은 당사자에게 토지거래 허가신청을 제출하도록 촉구하고 당사자가 토지거래 허가신청을 하지 않는 때에는 거래계약이 무효임을 통보하는 절차를 거쳐야 함에도 그러한 절차를 거치지 아니하였으므로 위 각 소유권이전등기는 무효라고 할 수 없다는 주장은 독자적 견해에 불과하여 받아들이지 아니한다. 따라서 상고 논지는 이유 없다. 한편 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 대하여 관할 도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효이고, 이와 달리 허가 받을 것을 전제로 한 계약일 경우에도 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않는 것이므로 이에 반하는 상고 논지 역시 이유 없다. 3. 피고 2 등의 소송대리인의 상고이유 제4점을 본다. 국토이용관리법 제21조의2 제1항, 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4, 같은법시행령 제24조의 규정 취지는 규제지역 내의 개인간의 토지거래가 위 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 관할 관청이 검토한 후 허가하게 하고, 이와 같은 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력 자체가 발생하는 것을 금지하려는 것이라고 해석되는바, 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 투기거래 계약의 효력 발생을 금지하려는 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 특단의 사정이 없는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다(당원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결 참조). 따라서 특단의 사정이 있음이 엿보이지 아니하는 이 사건에 있어서 원고 1의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배됨을 전제로 하는 논지는 이유 없다. 4. 피고 2 등의 소송대리인 상고이유 제5, 6점을 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 제1, 2부동산 및 원심판결 별지목록 제3 기재의 부동산(이하 이 사건 제3부동산이라 한다)에 관하여 위 원심 공동피고 소외 1 앞으로 경료된 위 각 소유권이전등기가 원인무효의 등기라고 하더라도 이 사건 매매계약이 합의 해제되어 그 소유 명의가 이미 원고 1 앞으로 다시 이전된 이상 그 해제로써 선의의 제3자인 피고 2 등의 권리를 해할 수 없을 뿐 아니라 원고 1은 위 원심 공동피고 소외 1 앞으로 경료된 소유권이전등기를 추인한 것으로 보아야 한다는 피고 2 등의 주장에 대하여, 이 사건 제1, 2부동산에 관하여 1991. 3. 15. 및 같은 해 3. 10. 계약 해제를 원인으로 위 원심 공동피고 소외 1로부터 원고 1 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실을 엿볼 수 있으나, 다른 한편 위 원심 공동피고 소외 1이 이 사건 매매잔대금도 지급하지 아니한 상태에서 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반죄(사기)로 구속되자 원고 1과 위 원심 공동피고 소외 1 사이에서 원상회복을 위하여 형식상 계약 해제의 방법으로 위와 같이 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정할 수 있으므로 위 인정 사실만으로는 원고 1이 이 사건 매매계약을 추인하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 제1, 2부동산에 관한 거래계약은 강행법규인 국토이용관리법 제21조의2, 같은 조의3 제1항에 위반된 거래로서 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이므로 원고 1이 추인하였다고 하여 이 사건 매매계약이 유효로 된다 할 수 없다는 등의 이유로 피고들의 위 주장을 배척하였는바, 기록과 관계 법령에 비추어 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 소론과 같은 위법이 없고, 이 사건 매매계약이 토지거래허가를 받지 못하여 무효라고 하더라도 이미 그 매매계약에 기하여 소유권이전등기가 경료된 경우에는 부동산등기의 공신력에 의하여 선의의 제3자에 대하여는 무효라고 주장할 수 없다는 취지의 소론 주장은 부동산등기의 공신력을 인정하지 아니하고 있음이 명백한 우리 나라 등기제도 하에서는 받아들일 수 없는 것이다. 그리고 원고 1은 이 사건 제1, 2, 3부동산에 관하여 피고 2 등 명의의 근저당권설정등기가 경료되어 있는 사실을 알면서도 이를 용인하고 자신 명의의 가등기를 경료하였고, 그 후 매매계약 해제를 원인으로 하여 소유권이전등기까지 경료하였으므로 위 피고들 명의의 각 근저당권설정등기의 효력을 승인하거나 추인하였다고 보아야 한다는 소론 주장은 원심에서 주장하지 아니한 당심에서의 새로운 주장이므로 적법한 상고이유가 되지 아니한다. 따라서 논지는 모두 이유 없다. 5. 피고 1의 소송대리인의 상고이유 제2점을 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 거시 증거에 의하여 원고 1은 그 어머니인 원고 2를 대리하여 1991. 4. 12. 소외 2에게 원심판결 별지목록 제4 기재 부동산(이하 이 사건 제4부동산이라 한다)을 담보로 사채를 융자하여 줄 것을 의뢰하면서 원고 2 명의의 인감증명서, 인감도장 등을 교부하였는데, 위 원심 공동피고 소외 1은 위 소외 2에게 융자를 알선하여 주겠다고 기망하여 위 근저당권설정등기에 필요한 원고 2의 인감도장 등을 교부받아 권한 없이 1991. 4. 15.경 위 부동산에 대한 근저당권설정계약서 1장의 근저당권자란에 피고 1, 근저당권설정자란에 원고 2의 이름을 기재한 후 그 이름 옆에 소외 2에게 교부받아 소지하고 있던 원고 2의 인감도장을 날인하여 근저당권설정계약서 1장을 위조하고, 같은 달 17.경 권한 없이 위 부동산에 대한 설정계약서 1장의 근저당권자란에 피고 2, 근저당권설정자란에 원고 2의 이름을 기재한 후 그 이름 옆에 소외 2에게서 교부받아 소지하고 있던 원고 2의 인감도장을 날인하여 근저당권설정계약서 1장을 위조한 사실, 위 원심 공동피고 소외 1은 이 사건 제4부동산에 대하여 위와 같이 위조한 각 근저당권설정계약서를 이용하여 1991. 4. 15. 수원지방법원 성남지원 접수 제19329호로써 피고 1 앞으로 같은 날 계약을 원인으로 한 채권최고액 525,000,000원인 근저당권설정등기가 경료되고, 같은 달 17. 같은 법원 접수 제20079호로써 피고 2 앞으로 같은 날 계약을 원인으로 한 채권최고액 금 225,000,000원인 근저당권설정등기가 경료된 사실을 인정한 다음 위 피고들 앞으로 경료된 각 근저당권설정등기는 위조된 근저당권설정계약서에 의거하여 경료된 원인무효의 등기로서 말소되어야 한다고 판단하였다. 그러나, 위 소외 2가 위 원심 공동피고 소외 1에게 기망당하여 위 인감도장과 인감증명서를 교부하였다고 인정할 만한 증거로는 위 소외 2 및 원고 1의 각 진술이 있는데, 원고 1의 위 진술은 결국 위 소외 2로부터 들은 진술에 불과하므로 결국 위 소외 2의 진술의 신빙성이 문제가 되는바, 위 소외 2는 원고 1의 재산을 관리하는 등 밀접한 관계에 있던 자로서 위 원심 공동피고 소외 1과는 반대의 입장에 있는 자이므로 그 진술을 쉽게 믿을 수는 없다고 할 것이다. 그리고 한편 원심이 인정한 사실 및 갑 제1호증의 2, 4, 갑 제17호증의 21, 갑 제22호증의 8, 9 등 관계 증거에 의하면 원고 1은 1991. 4. 12. 오후 위 원심 공동피고 소외 1에게 이 사건 각 부동산을 금 3,000,000,000원에 매도하면서 계약금 250,000,000원은 1991. 4. 16.에 지급하고, 잔금 2,750,000,000원은 우선 위 원심 공동피고 소외 1 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 이를 담보로 대출받아 1991. 7. 15.까지 지불하기로 약정하였고, 위 원심 공동피고 소외 1은 원고 1의 소유인 이 사건 제1, 2, 3부동산 중 이 사건 제2부동산에 관하여 1991. 4. 13.자로 그 명의의 소유권이전등기를 경료한 다음 피고 1 및 피고 2와 원심 판시의 각 근저당권설정계약을 체결하고서 이를 원인으로 이 사건 제2부동산에 관하여 근저당권설정등기를 경료하면서 공동담보로 그 지상 건물인 이 사건 제4부동산을 제공하여 피고 1로부터 금 350,000,000원을, 피고 2로부터 금 150,000,000원을 차용한 것인데, 위 원심 공동피고 소외 1에게 이 사건 제4부동산에 관한 근저당권설정등기를 경료하는 데 필요한 서류를 교부한 소외 2는 위 매매계약을 체결하던 날인 1991. 4. 12. 10:00경 원고 1로부터 이 사건 제4부동산을 담보로 하여 사채를 융자하여 줄 것을 의뢰받으면서 원고 2의 인감도장과 설정용 인감증명서 2통을 교부받아 매매계약을 체결한 다음날인 1991. 4. 13. 위 원심 공동피고 소외 1에게 교부하였다가 위 원심 공동피고 소외 1이 이 사건 제2, 4부동산에 관하여 위와 같은 각 근저당권설정등기를 경료한 다음 인감도장만을 반환받아 원고 1에게 돌려주었는데도 원고 1은 위 원심 공동피고 소외 1이 설정용 인감증명서를 사용한 것에 대하여 아무런 이의를 제기한 흔적을 발견할 수 없고, 오히려 위 소외 2를 통하여 위 원심 공동피고 소외 1로부터 금 300,000,000원을 교부받은 사실(다만 원고 1은 위 돈이 위 매매계약의 계약금으로 지급되었다는 위 원심 공동피고 소외 1의 주장을 다투고 있다), 원고 1은 위 원심 공동피고 소외 1이 운영하는 소외 주식회사의 전무로 근무하기까지 한 사실을 엿볼 수 있다. 이와 같은 사정에 비추어 보면 위 소외 2는 위 매매계약의 약정에 따라, 원고 1의 승낙하에 위 원심 공동피고 소외 1에게 이 사건 제4부동산에 관한 원고 2의 인감도장 및 설정용 인감증명서를 교부한 것이라고 볼 여지가 많다고 할 것이다. 그렇다면 원심으로서는 위 원심 공동피고 소외 1이 소외 2로부터 위 인감증명서 등을 교부받은 경위라든가, 위 각 근저당권설정계약을 체결하게 된 경위, 위 각 근저당권설정계약을 체결하고 난 다음 원고 2의 인감도장을 반환하는 과정에서의 원고 1의 태도, 원고 1이 위 소외 2를 통하여 받은 위 금 300,000,000원이 과연 위 원심 공동피고 소외 1이 위 각 근저당권을 설정하고서 빌린 돈에서 지급된 것인지, 위 돈이 위 매매계약의 계약금 등 매매대금의 일부로 지급된 것인지의 여부 등을 좀 더 심리하여 보고, 과연 원고 1이 위 원심 공동피고 소외 1의 위 각 근저당권설정계약을 승낙하였다고 볼 수 있는지의 여부를 확정한 다음 원고 2의 청구의 당부를 판단하였어야 함에도 불구하고 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고 2의 청구를 인용한 것은 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 것이라는 비난을 면할 수 없다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 6. 한편 피고 2나 그의 소송대리인은 이 사건 제4부동산에 관한 원심판단에 대하여는 아무런 상고이유를 개진하고 있지 아니하므로 이에 대한 상고는 받아들일 수 없다. 7. 그렇다면 원심판결 중 이 사건 제4부동산에 관한 피고 1의 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하고, 나머지 피고들의 상고 및 피고 1의 나머지 상고를 기각하며, 상고가 기각된 부분에 관한 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택 |