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대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결
[ 소유권이전등기 ] [공1994.6.15.(970),1677]
【판시사항】
가. 민법 제565조 소정의 "이행에 착수할 때까지"의 의미
나. 매수인이 중도금 지급의 이행에 착수한 것으로 본 사례
| 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
【판결요지】
가. 민법 제565조에 의하여 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다.
나. 매도인이 매매계약 체결시 중도금 지급기일에 그 소유의 다른 부동산에 대하여 매수인 앞으로 근저당권을 설정하여 주고 중도금을 지급받기로 약정하였고, 매수인의 대리인이 약정된 중도금 지급기일에 그 지급을 위하여 중도금을 마련하여 가지고 매도인의 처를 만나 중도금 지급에 앞서 위 약정과 같이 근저당권을 설정하여 줄 것을 요구하였으나 매도인의 처가 우여곡절 끝에 결국 이에 응하지 아니할 뜻을 밝히면서 중도금 지급만을 요구하자 중도금을 지급하지 아니한 채 돌아온 것이라면, 매수인은 위 매매계약에 따른 중도금 지급의 이행에 착수한 것이라고 봄이 옳다.
【참조조문】
민법 제565조
【참조판례】
가. 대법원 1979. 11. 27. 선고 79다1663 판결(공1980,12369)
1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결(공1993하,1854)
나. 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다11968 판결(공1993하,2405)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 소송대리인 법무법인 성남종합 법률사무소 담당변호사 최규봉
【피고, 피상고인】 피고
【원심판결】 서울고등법원 1993. 11. 3. 선고 92나47771 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 먼저 원고의 대리인인 소외 1은 1991. 2. 22. 피고의 처인 소외 2로부터 피고 소유의 이 사건 부동산을 대금 140,000,000원에 매수함에 있어서 계약금 10,000,000원은 계약당일에, 중도금 90,000,000원은 같은 해 2. 26.에, 잔금 40,000,000원은 같은 해 4. 30. 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환으로 각 지급하고, 피고는 잔금수령과 동시에 이 사건 부동산을 명도하며 이 사건 부동산에 설정된 새마을금고 등에 대한 근저당권을 잔금기일까지 말소하기로 약정하고, 이에 따라 위 소외 1이 계약당일 위 소외 2에게 계약금 10,000,000원을 지급한 사실과 그 후 원고가 중도금을 지급하지 아니하자 피고는 1993. 5. 7. 원고를 피공탁자로 하여 계약금의 배액인 금 20,000,000원을 공탁하고 같은 해 10. 9.경 원고에게 위 매매계약을 해제한다는 통지를 한 사실을 확정한 다음, 원고가 중도금 지급의 이행에 착수한 후에 한 피고의 위 계약 해제는 그 효력이 없다는 원고의 주장에 대하여, 다음과 같은 사실 즉, 위 매매계약 체결시 매도인측인 위 소외 2는 이 사건 부동산에 관하여 새마을금고 등에 금 80,000,000원 정도의 근저당권이 설정되어 있으나 잔금기일까지는 이를 말소하여 주겠으니 계약금 없이 중도금 기일에 금 100,000,000원을 지급하여 줄 것을 요구하였던바, 매수인측인 위 소외 1이 대금이 140,000,000원인데 근저당 채무가 80,000,000원인 이 사건 부동산에 대하여 중도금으로 금 100,000,000원이나 지급하게 되면 위험부담이 너무 크니 피고측 요구를 받아 들이되 위 근저당권을 말소할 때까지 원고에게 피고 소유의 다른 부동산에 대하여 채권최고액 금 50,000,000원의 근저당권을 설정하여 줄 것을 수정제의 하여,결국 위 소외 2가 계약금을 금 10,000,000원으로 하여 당일 지급하기로 하되 중도금은 금 90,000,000원으로 하여 중도금 지급기일에 피고가 원고에게 위와 같은 내용의 근저당권을 설정하여 주면 매매계약서를 다시 작성한 다음 위 중도금을 지급하기로 약정한 사실, 위 소외 1은 중도금 지급기일 전에 이 사건 부동산에 관한 등기부등본을 발급받아 본 결과 이 사건 부동산 위에는 피고측의 말과는 달리 소외 신흥2·3동 새마을금고, 소외 3, 소외 4 등에 대하여 채권최고액 합계 금 142,500,000원의 근저당권이 각 설정되어 있는 것을 발견하고는 중도금 지급기일에 중도금 90,000,000원을 마련하여 가지고 위 소외 2를 만나 근저당권의 채권최고액 합계액이 당초 피고측이 말한 것보다 훨씬 많은 점을 지적하자, 위 소외 2는 실제 근저당 채무액은 금 80,000,000원 밖에 되지 않는다고 그 연유를 해명하였고, 이에 당초 약정한 대로 피고 소유의 다른 부동산에 원고 명의의 채권최고액을 금 50,000,000원으로 하는 근저당권을 설정하고 이에 따른 매매계약서를 재작성하기 위하여 변호사 사무실 등을 찾아 갔으나 서로의 의견이 엇갈려 막상 어떠한 합의나 공증도 하지 못하게 된 사실, 그러자 위 소외 2가 이 사건 부동산에 설정된 근저당권은 피고가 잔금 지급기일까지 말소하기만 하면 되는 것이라면서 근저당권의 설정에 응하지 아니할 뜻을 밝히면서 중도금 지급만을 요구하자 원고측도 중도금을 지급할 수 없다면서 그 지급을 거절한 사실 및 그 후 위와 같은 중도금 미지급 상태가 피고의 위 계약 해제시까지 계속되어 온 사실을 거시증거에 의하여 인정하고 나서, 위 인정과 같이 해약금의 성질을 갖는 계약금만 수수된 이 사건 매매계약에 있어서 중도금 지급기일에 중도금 지급의 전제로서 당사자간에 일응 약정된 근저당권 설정문제가 구체적인 이행단계에서 타결되지 않아 원고가 중도금 지급을 거절하고 결국 아무런 다른 조치 없이 이러한 상태가 피고의 위 계약 해제시까지 계속되었다면 비록 원고가 중도금을 지급하지 못하게 된 것이 대부분 피고의 책임 있는 사유에 기인한 것이라 할지라도 원·피고간의 이 사건 매매계약은 그 이행의 준비단계에서 머물다 만 것일뿐 아직 그 이행의 착수가 있었다고는 볼 수 없다 할 것이고, 중도금 지급기일에 원고측이 중도금 90,000,000원을 마련하여 피고측이 근저당권 설정에 응하기만 하면 즉시 지급하여 줄 준비가 되어 있었다고 하여 달리 볼 바가 아니라고 판단하여, 원고와 피고 사이의 위 매매계약은 피고가 계약금의 배액을 적법히 공탁함으로써 해제되었다는 이유로 위 매매계약에 기한 원고의 이 사건 청구를 배척하였다.
2. 민법 제565조에 의하여 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다(당원 1993.5.25. 선고 93다1114 판결 등 참조).
그런데 원심이 확정한 바와 같이, 피고가 위 매매계약 체결시 위와 같은 경위로 중도금 지급기일에 그 소유의 다른 부동산에 대하여 원고 앞으로 채권최고액 금 50,000,000원의 근저당권을 설정하여 주고 중도금을 지급받기로 약정하였고, 원고의 대리인인 위 소외 1이 약정된 중도금 지급기일에 그 지급을 위하여 중도금 90,000,000원을 마련하여 가지고 위 소외 2를 만나 이 사건 부동산에 대한 근저당권의 채권최고액 합계액이 당초 말한 것과 다른 연유를 해명받고는 중도금 지급에 앞서 위 약정과 같이 근저당권을 설정하여 줄 것을 요구하였으나 위 소외 2가 우여곡절 끝에 결국 이에 응하지 아니할 뜻을 밝히면서 중도금 지급만을 요구하자 중도금을 지급하지 아니한 채 돌아온 것이라면, 원고는 위 매매계약에 따른 중도금 지급의 이행에 착수한 것이라고 봄이 옳을 것이다.
원심이 위와 같은 사실을 인정하면서도 그것은 이행의 준비단계에 머무른 것일 뿐 이행의 착수가 있었다고 볼 수 없다고 판단한 것은 민법 제565조 제1항의 이행의 착수에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 아니할 수 없고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 윤영철(재판장) 김상원 박만호 박준서(주심)
| 대법원 1979. 11. 27. 선고 79다1663 판결 [ 소유권이전등기 ] [공1980.1.15.(624),12369] 【판시사항】 “이행에 착수한다”는 의미 【판결요지】 이행에 착수한다 함은 채무의 이행행위 자체에 착수하는 것을 말하는 것이지, 이행의 준비만으로는 이행의 착수라고 볼 수 없으므로 이행기가 되기 전에 잔대금 수령을 최고한 행위가 이행에 착수한 것으로는 볼 수 없다. 【참조조문】 민법 제565조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 신순언 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 정보성 【원 판 결】 서울고등법원 1979.8.17. 선고 78나2135 판결 【주 문】 원판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유를 종합하여 판단한다. 원심판결에 의하면 원심은 이 건 부동산을 피고 대리인으로부터 매수한 원고는 그 잔대금 지급 약정기일인 1978.1.30 피고의 대리인에게 제공하였으나 수령을 거절하므로 그 익일인 1.31.11:30경 잔대금을 공탁한 사실이 인정되는 바 본건 매매계약에 있어서 매도인은 매수인이 그 이행에 착수하기 전에는 본건 계약금의 배액을 상환하고 본건 매매계약을 해제할 수 있다 할 것인데 원고는 1978.1.19. 및 1.24. 중개인 소외 1을 통하여 전화로 피고에게 잔대금을 받아가도록 연락하였던 바 피고 대리인은 이에 불응하고 1978.1.26. 원고에게 계약금 배액을 수령하고 계약을 해제하자고 요청하여 왔으나 원고는 이에 불응하였는 바 그 후 잔대금 지급기일인 1978.1.30. 피고 대리인 소외 2가 본건 계약금 배액인 240만원을 원고에게 제공하고 본건 매매계약 해제 의사를 표시하였으나 원고가 이에 불응하므로 그 익일인 1.31. 오후 위 240만원을 공탁하고 계약 해제를 통고하였는 바 피고가 계약금 배액을 제공하고 본건 매매계약 해제 의사를 표시하기 이전에 이미 원고가 행한 위 인정의 행위는 이를 그 이행에 착수한 것으로 봄이 상당하여 피고의 계약해제는 그 효력이 발생할 수 없다는 취지로 판단하였다. 그러나 피고 대리인이 계약금 배액인 240만원을 원고에게 제공하고 본건 매매계약 해제 의사를 표시하기 이전에 이미 원고가 이행에 착수하였다는 설시는 구체적으로 피고 대리인과 원고의 어느 행위를 지칭하는 것인지 알 수 없으나 이행에 착수한다 함은 채무의 이행행위 자체에 착수하는 것을 말하는 것이지 이행의 준비만으로는 이행의 착수라고 볼 수 없으니 이행기가 되기 전에 원고가 1978.1.19, 1.24, 1.26등에 원고가 피고에게 잔대금 수령을 최고한 행위가 이행에 착수한 것으로는 볼 수 없고 또 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하려는 매도인으로서는 배액 상환의 제공만으로 족하고 상대방이 이를 수령하지 않는다 하더라도 이를 공탁할 필요도 없이 계약은 해제되는 것이라 할 것인 바 원심판결에 의하면 피고 대리인은 1978.1.30 계약금 배액인 240만원을 원고에게 제공하고 계약해제 의사를 표시하였다면 원고가 잔대금 지급 이행기인 1978.1.30에 위 피고 대리인의 계약해제 의사표시 이전에 잔대금 지급의 이행에 착수한 사실이 없는 한 위 피고 대리인의 1.30 해제의사표시로 이 건 계약은 당연해제되었다고 할 것인데 원심은 위와 같이 피고 대리인의 해제의사 표시이전에 원고의 이행착수가 있었다는 것은 1.31의 피고 대리인의 배액공탁 이전에 있는 원고의 1.31의 잔대금의 공탁으로 이행에 착수되었다는 말인지, 1.30의 피고 대리인의 배액 상환의 제공보다 전에 원고의 이행착수가 있었다는 것인지 원심의 판시로서는 이를 알아 볼수 없으므로 원심판결은 계약해제에 관한 법리를 오해한 위법이 아니면 심리미진, 이유불비의 위법이 있다 할 것이니 논지는 이유있어 관여법관의 일치된 의견으로 원판결을 파기 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 강안희(재판장) 주재황 임항준 라길조 |
| 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결 [ 소유권이전등기 ] [공1993.8.1.(949),1854] 【판시사항】 민법 제565조 소정의 계약해제권행사의 시적 한계인 “이행에 착수할 때까지”의 의미 【판결요지】 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다. 【참조조문】 민법 제565조 【참조판례】 대법원 1976.7.27. 선고 76다509 판결 1979.11.27. 선고 79다1663 판결(공1980,12369) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 정보성 【원심판결】 서울고등법원 1992.11.27. 선고 92나9939 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제1점에 대하여 을 제1호증의 7(피의자신문조서)과 증인 소외 1의 증언 등 원심이 들고 있는 증거에 의하면, 피고는 3도화상으로 인하여 간헐적으로 정신착란증세를 보이고 보행이 불가능하였고 피고에게는 아들이 없어 피고의 재산관리 등 모든 법률행위는 피고의 큰딸인 소외 1이 피고의 인감도장을 소지하고 피고를 대리하여 처리하고 사후에 알려주는 방식에 의하였다는 것이고, 특히 이 사건 매매계약은 피고의 집 안방에서 원·피고와 위 소외 1, 중개인 등이 있는 자리에서 체결되었는데 그 당시 피고는 어느 정도 의사소통이 가능하여 계약서상에 직접 도장을 날인 하였다는 것이므로, 이 사건 매매계약이 원고와 피고를 대리한 위 소외 1 사이에 적법하게 체결된 것이라는 원심의 설시이유를 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같이 채증법칙을 어기거나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 이 사건에서 매도인의 명의를 피고 외 8인으로 표기한 것은 피고가 간헐적으로 정신착란증세를 보여 후에 혹시 있을지도 모르는 분쟁의 소지를 없애기 위해 피고의 부친과 딸, 누이 등 8인의 명의로 계약을 체결하게 되었다는 것이므로, 그러한 사실이 위 소외 1의 대리권을 부인할 사유가 된다고는 할 수 없다. 따라서 논지는 이유 없다. 제2점에 대하여 민법 제565조에 의하여 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다(당원 1976.7.27. 선고 76다509 판결 참조). 갑 제6호증의 1 내지 5, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제13호증과 증인 소외 2의 증언 등 원심이 들고 있는 증거에 의하면, 원고가 이 사건 매매계약의 잔대금지급기일 다음날인 1990.6.21. 잔대금의 지급을 위하여 인천투자금융주식회사에 예탁하여 둔 돈을 찾아 가지고 위 소외 1에게 가서 잔금을 준비하여 왔음을 알리면서 이전등기서류의 준비 여부를 문의하였으나 위 소외 1이 이 사건 계약을 이행할 의사가 없는 것이 아닌가 하는 의심이 들만한 행동을 하므로 그날 이 사건 토지에 대한 처분금지가처분신청을 하였다는 원심의 사실인정은 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 없으며, 사실이 원심이 인정한 바와 같다면 원고는 늦어도 1990.6.21.에는 이 사건 매매계약의 잔대금지급의 이행에 착수하였다고 본 원심의 조처도 수긍할 수 있고, 이를 다투는 논지는 이유 없다. 제3점에 대하여 부동산매매계약에 있어 잔대금지급의무와 소유권이전등기의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있음은 소론과 같으나, 법원은 당사자의 동시이행에 관한 항변이 없는 이상 이에 관한 판단을 할 수 없고 또한 상환이행을 명하는 판결을 할 수 없는 것이므로, 피고가 잔대금의 지급과 상환으로 이행하겠다는 취지의 항변을 제출한 바 없는 이 사건에서 피고에게 소유권이전등기의무의 전부이행을 명한 원심의 조처는 옳고, 거기에 소론과 같은 법리를 오해하거나 이유모순의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론의 판례는 이 사건에 적절한 것이 아니다. 논지도 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 최종영(재판장) 최재호 배만운(주심) 김석수 |
| 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다11968 판결 [ 소유권이전등기 ] [공1993.10.1.(953),2405] 【판시사항】 매매계약에 따른 매수인으로서의 채무의 이행에 착수하였다고 본 사례 【판결요지】 토지의 매수인이 매매계약상의 잔금지급기일에 잔금 2,700,000원을 지참하고 매도인을 찾아가 이를 매도인에게 지급하려고 하였으나 매도인이 그때까지 위 토지에 관하여 경료되어 있는 근저당권설정등기의 말소 및 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 준비하지 아니한 것을 알고 매도인에게 잔금 2,700,000원 중 우선 중도금조로 금 1,000,000원만을 지급하고 나머지 금 1,700,000원은 위 근저당권설정등기의 말소 및 소유권이전등기에 필요한 서류가 모두 준비되면 위 각 서류를 교부받음과 동시에 지급하겠다고 제의하였으나 매수인이 이를 거절하자 위 잔금을 지급하지 아니한 채 그대로 돌아간 것이라면 매수인은 이로써 이미 위 매매계약에 따른 매수인으로서의 채무의 이행에 착수하였다 할 것이다. 【참조조문】 민법 제565조 【참조판례】 대법원 1976.7.27. 선고 76다509 판결 1979.11.27. 선고 79다1663 판결(공1980,12369) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 나병인 【환송판결】 대법원 1991.11.26. 선고 91다23103 판결 【원심판결】 서울민사지방법원 1993.1.19. 선고 91나34669 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제2, 제3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 이 사건 매매계약상의 해제권 유보약정에 따라 위 매매계약에 따른 각자의 채무의 이행에 착수하기 전인 1992.7.7. 원고에게 계약금 300,000원의 배액인 금 600,000원을 상환하여 위 매매계약해제통지를 하였으므로 위 매매계약은 1992.7.9. 적법하게 해제되었다는 피고의 주장에 대하여, 거시의 증거들과 변론의 전취지를 종합하여 원고는 이 사건 매매계약상의 잔금지급기일인 1985.5.6. 그 잔금 2,700,000원을 지참하고 피고를 찾아가 이를 피고에게 지급하려고 하였으나 피고가 그때까지 이 사건 토지에 관하여 경료되어 있는 채권최고액 금 180,000,000원으로 된 판시 근저당권설정등기의 말소에 필요한 제반 서류 및 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 준비하지 아니한 것을 알고 피고에게 위 잔금 2,700,000원 중 우선 중도금조로 금 1,000,000원만을 지급하고 나머지 금 1,700,000원은 위 근저당권말소에 필요한 서류 및 소유권이전등기에 필요한 서류가 모두 준비되면 위 각 서류를 교부받음과 동시에 지급하겠다고 제의하였으나 피고가 이를 거절하자 위 잔금을 지급하지 아니한 채 그대로 돌아간 사실 등을 인정하고 이에 어긋나는 증거들을 배척한 다음, 원고는 이로써 이미 위 매매계약에 따른 매수인으로서의 채무의 이행에 착수하였다 할 것이므로 원고와 피고 쌍방이 위 1992.7.7.까지 위 매매계약에 따른 각자의 채무의 이행에 착수하지 아니하였음을 전제로 하는 피고의 위 항변을 배척하였다. 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심의 위 인정 판단은 이를 수긍할 수 있고 이 사건 잔금지급기일에 원고가 금 2,700,000원이 아닌 금 1,000,000원만 지참하여 이를 제공하였다는 점에 관하여 원고가 이를 자백하였다거나 그것이 다툼 없는 사실로 정리되었다고 볼 자료를 찾아볼 수 없으므로 거기에 소론이 주장하는 채증법칙위반, 심리미진의 위법, 자백의 법리오해 또는 변론주의에 어긋난 판단을 한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다. 2. 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고는 위 매매계약일 이후 위 토지의 소유명의자이자 위 근저당권의 피담보채무의 실제 채무자인 소외인으로 부터 위 토지에 인접한 다른 토지 등을 매수하면서 이 사건 토지에 관하여 경료된 위 근저당권을 포함하여 위 소외인으로부터 매수하는 토지 등에 관하여 경료된 모든 근저당권의 피담보채무를 인수하였음에도 위 잔금지급기일 이후인 1985.7.경부터 피고에게 이 사건 토지에 관하여 경료된 위 근저당권을 말소하여 주어야 위 잔금을 지급하겠다는 새로운 요구를 하여 피고가 위 매매계약에 따른 매도인으로서의 채무의 이행을 제공하더라도 위 매매계약에 기한 매수인으로서의 채무를 이행하지 아니할 의사를 미리 표시하였으므로 피고는 위 매매계약에 따른 채무의 이행의 제공 없이도 이 사건 1992.9.28.자 준비서면의 송달로써 위 매매계약을 해제하였다는 피고의 주장에 대하여, 이에 부합하는 을 제11호증의 23, 27, 30의 각 기재 및 위 소외인의 일부 증언을 믿지 아니하고 을 제5호증, 갑 제18호증의 1, 을 제11호증의 25, 28의 각 기재만으로는 이를 인정하기 어려우며 달리 이를 인정할 증거가 없고, 이 사건 부동산의 매수인인 원고가 위 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 특약을 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 이 사건에서는 이 사건 근저당권말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이라 할 것이므로 피고의 위 주장도 결국 이유 없다고 하여 이를 배척하였다. 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심의 위 인정 조처는 이를 수긍할 수 있고 소론이 주장하는 증거들에 의하여도 원심의 위 인정을 좌우할 수 없으므로 원심의 위 인정 판단에 채증법칙위반, 심리미진의 위법이 없다. 논지는 이유 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 윤관 김주한(주심) 김용준 |
| 대법원 1994. 11. 11. 선고 94다17659 판결 [ 건물명도등 ] [공1994.12.15.(982),3257] 【판시사항】 가. 매매계약에서 계약금의 배액을 상환하거나 포기하여 해제권을 행사할 수 있는 시기 나. 당초 매매계약의 내용을 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급 일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결한 경우, 그 새로운 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수 있는지 여부 【판결요지】 가. 매매계약의 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 교부하였을 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 매매계약 쌍방 당사자 중 어느 일방이라도 이행에 착수하였다면 그 당사자나 상대방이 계약금의 배액상환 또는 포기로서 해제권을 행사할 수 없다 할 것이고, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이다. 나. 매매계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 이행에 착수한 후에 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급 일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결하였다 하더라도, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이나 상대방이 새로이 결정된 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수는 없다고 봄이 상당하다. 【참조조문】 민법 제565조 제1항 【참조판례】 가. 대법원 1971.8.31. 선고 71다1276 판결(집19②민267) 1993.5.25. 선고 93다1114 판결(공1993하,1854) 1994.5.13. 선고 93다56954 판결(공1994상,1677) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 전주지방법원 1994.2.24. 선고 92나3161 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1,2점에 대하여 가. 원심은, 원고 1이 1989.2.12. 피고와의 사이에 이 사건 토지 및 건물을 대금은 금 6,700,000원으로 하되, 계약금 300,000원은 계약 당일에, 중도금 3,000,000원은 같은 해 3.30.에, 잔금 3,400,000원은 기한의 정함이 없이 이 사건 토지의 소유권이전등기에 필요한 서류들과 상환으로 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 계약당일 위 계약금을 피고로부터 수령한 사실, 위 매매계약후 이 사건 토지 및 건물을 임차하여 살고 있던 소외인이 원고들에게 이 사건 토지 및 건물을 매수할 의사를 보여 위 매매계약에 따른 의무이행이 지체되었으나 위 소외인이 매수를 포기하고 1989.5.5. 이사를 가자 원고 1은 같은 달 20. 피고와 사이에 위 매매대금을 금 6,500,000원으로, 중도금을 금 2,000,000원으로 각 감액하기로 구두로 약정하고, 피고로부터 중도금 2,000,000원을 수령하고 중도금의 수령확인과 잔금지급 일자의 확정을 위하여 피고와 사이에 이미 수령한 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원의 합계 금 2,300,000을 계약금으로 하고, 잔금 4,200,000원을 같은 해 6.15.까지 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환하여 지급하기로 하는 내용으로 위 매매계약을 변경하는 재계약서를 작성한 후 피고에게 이 사건 건물의 열쇠를 주었고, 피고는 이 사건 건물의 보일러를 수리하여 같은 해 6.3. 이 사건 건물에 입주한 사실을 인정한 다음, 원고들이 위 재계약서의 내용에 따라 1990.4.9. 계약금 2,300,000원의 배액인 금 4,600,000원을 해약금으로 피고에게 교부하고 위 매매계약을 해제하였다는 원고들의 주장에 대하여, 위 재계약 당시 원·피고들 사이에 이미 지급된 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원의 합계 금 2,300,000원을 계약금으로 하기로 약정하였으나, 원고들이 피고로부터 1989.5.20. 교부받은 위 금 2,000,000원은 실질적으로 위 매매의 중도금적 성격을 갖는다고 봄이 상당하고, 원고들이 해제권을 행사할 때에는 이미 피고가 이행에 착수한 후임이 명백하므로 원고들의 위 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유가 없다하여 이를 배척하였다. 나. 매매계약의 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 교부하였을 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 매매계약 쌍방 당사자 중 어느 일방이라도 이행에 착수하였다면 그 당사자나 상대방이 계약금의 배액상환 또는 포기로서 해제권을 행사할 수 없다 할 것이고, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에 까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이다(당원 1994.5.13. 선고 93다56954 판결 참조). 그리고 매매계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 이행에 착수한 후에 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계 금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결하였다 하더라도, 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이나 상대방이 새로이 결정된 위 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수는 없다고 봄이 상당하다 할 것이다. 다. 돌이켜 이 사건을 보건대, 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 원고 1이 이미 피고로부터 당초 매매계약에 따른 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원을 각 수령한 후 피고에게 이 사건 건물의 열쇠를 주었고, 이에 따라 피고는 이 사건 건물의 보일러를 수리하여 같은 해 6.3. 이 사건 건물에 입주하였다면, 위 원고는 매매 목적물을 인도함으로써, 피고는 중도금을 지급함으로써 이 사건 매매계약의 당사자들 모두가 그 계약의 이행에 착수하였다고 볼 수 있고, 위와 같이 매매계약 당사자가 이행에 착수한 후에 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 당초 약정된 중도금의 수령확인과 잔금지급일자의 확정을 위하여 원·피고들 간에 이미 수령한 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원의 합계 금 2,300,000원을 새로이 계약금으로 하고, 잔금 4,200,000원을 같은 해 6.15.까지 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환하여 지급하기로 하는 내용의 재계약서를 작성하였다고 하더라도, 기록상 위 재계약 당시 원·피고들이 새로이 결정된 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수 있다는 등의 다른 특약이 없었음이 분명한 이 사건에 있어서, 원고들로서는 새로이 결정된 위 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수는 없다고 할 것이다. 라. 원심이 이와 같은 취지에서 원고들의 계약금의 배액 상환에 의한 해제 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 심리미진이나 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 법률행위의 해석, 처분문서의 증명력 및 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지가 들고 있는 판례들은 사안을 달리 한 것들이어서 이 사건에 적절하지 않다. 논지들은 모두 이유가 없다. 2. 제3점에 대하여 원심이, 원·피고들간의 이 사건 매매목적물은 이 사건 토지 81평 전체와 그 지상건물이었다고 인정하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 심리미진, 채증법칙 위배 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다. 3. 제4점에 대하여 원심이, 그 기초사실로서 원고 1은 피고로부터 당초 매매계약에 따른 계약금 및 중도금을 수령한 후 피고에게 이 사건 건물의 열쇠를 주었고, 이에 따라 피고는 이 사건 건물의 보일러를 수리하여 이 사건 건물에 입주한 사실을 인정한 다음, 이에 터잡아 피고의 이 사건 토지 및 건물의 점유는 위 매매계약의 이행에 따른 적법한 점유라고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 잘못이 있다고 할 수 없다. 논지도 받아들일 수 없다. 4. 이에 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소한 원고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 |
| 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 [ 소유권이전등기 ] [미간행] 【판시사항】 [1] 계약의 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도 [2] 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례 [3] 해약금에 관한 민법 제565조 제1항의 ‘이행을 착수할 때까지’의 의미 [4] 매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고, 그 자리에 제3자도 참석한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수하였으므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없다고 본 사례 【참조조문】 [1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조, 제568조 [3] 민법 제565조 제1항 [4] 민법 제565조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결(공1993하, 1999) 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결(공1996상, 1667) 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결(공1997상, 632) 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결(공2001상, 966) [3] 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결(공1993하, 1854) 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결(공1994상, 1677) 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(공1997하, 2345) 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결(공2003상, 215) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 국윤호) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 진봉헌) 【원심판결】 전주지방법원 2005. 6. 16. 선고 2004나4648 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조). 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 2. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다 ( 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조). 원심은, 피고가 원고에게 이 사건 매매계약의 계약금 배액을 상환하고 위 매매계약을 적법히 해제하였다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 매매계약 당시 원고가 중도금 일부의 지급에 갈음하여 원고의 이희완에 대한 대여원리금채권을 피고에게 양도하기로 약정함으로써 위 계약 성립과 함께 위 채권은 양도되었고, 그 채무자인 이희완도 위 계약에 참석하였기 때문에 위 채권양도의 통지도 그 자리에서 이루어졌다고 봄이 상당하므로, 원고는 위 매매계약과 함께 그 채무의 일부 이행에 착수한 것이고, 따라서 계약금의 배액상환을 원인으로 한 피고의 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다고 판단하여, 피고의 위 주장을 배척하였다. 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 계약해제에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김능환(재판장) 김용담 박시환(주심) 박일환 |
| 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다225767, 225774 판결 [ 매매대금·손해배상(기) ] [공2022하,1627] 【판시사항】 [1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우, 계약 해석의 방법 [2] 계약이 성립하기 위하여 요구되는 ‘의사의 합치’의 정도 / 당사자 사이에 체결된 계약과 이에 따라 장래 체결할 본계약을 구별하고자 하는 의사가 명확하거나 일정한 형식을 갖춘 본계약 체결이 별도로 요구되는 경우 등의 특별한 사정이 없는 경우, 매매계약이 성립하였다고 보기에 충분한 합의가 있었음에도 법원이 매매계약 성립을 부정하고 매매예약에 불과하다고 단정할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되는데 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다. 따라서 당사자 사이에 체결된 계약과 이에 따라 장래 체결할 본계약을 구별하고자 하는 의사가 명확하거나 일정한 형식을 갖춘 본계약 체결이 별도로 요구되는 경우 등의 특별한 사정이 없다면, 매매계약이 성립하였다고 보기에 충분한 합의가 있었음에도 법원이 매매계약 성립을 부정하고 별도의 본계약이 체결되어야 하는 매매예약에 불과하다고 단정할 것은 아니다. 【참조조문】 [1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조, 제564조 【참조판례】 [1] 대법원 2021. 3. 25. 선고 2018다275017 판결(공2021상, 861) [2] 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) 1 외 11인 (소송대리인 변호사 김성엽) 【피고(반소원고), 피상고인】 주식회사 클로로플랜트 (소송대리인 법무법인(유한) 세광 담당변호사 노영록) 【원심판결】 대구고법 2022. 2. 16. 선고 2020나21214, 21221 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 부분 및 반소에 관한 원고(반소피고)들 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 관련 법리 가. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 3. 25. 선고 2018다275017 판결). 나. 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되는데 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 등 참조). 따라서 당사자 사이에 체결된 계약과 이에 따라 장래 체결할 본계약을 구별하고자 하는 의사가 명확하거나 일정한 형식을 갖춘 본계약 체결이 별도로 요구되는 경우 등의 특별한 사정이 없다면, 매매계약이 성립하였다고 보기에 충분한 합의가 있었음에도 법원이 매매계약 성립을 부정하고 별도의 본계약이 체결되어야 하는 매매예약에 불과하다고 단정할 것은 아니다. 2. 사건의 경위와 원심판단 가. 원심판결 이유와 적법하게 채택한 증거들에 의하면 아래와 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다) 회사들과 주식회사 금강쏠라를 비롯한 15개 회사는 2017. 5.경 이 사건 토지를 사업지로 하는 태양광발전사업 허가를 받고, 2017. 7.경 이 사건 토지에 관하여 1/15 지분씩 공유하는 소유권이전등기를 마쳤다. 2) 원고 1은 2017. 10.경 주식회사 금강쏠라로부터 이 사건 토지 공유지분 1/15을 전부 이전받았다. 3) 원고 회사들 등 위 15개 회사는 2017. 12.경 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)와 ‘이 사건 토지 및 위 15개 회사 양도양수에 관한 합의’(이하 ‘이 사건 합의’라고 한다)를 하고, 같은 날 원고들 등 이 사건 토지 공유자들은 피고와 이 사건 토지를 매매대금 12억 원에 피고에게 매도하는 내용의 매매계약서도 작성하였다. 이 사건 합의의 구체적인 내용은 다음과 같다. ① 이 사건 토지 12억 원, 발전사업 허가를 받은 위 15개 회사 주식 12억 원, 주민동의 인수인계 3억 원, 총합계 27억 원 ② 주민동의 부분은 이 사건 합의 이후로는 매수인이 승계하고 책임진다. 매도인은 민원해결에 적극 협조하고, 이미 지급한 민원 해결비는 매수인이 승계한다. ③ 이 사건 합의의 계약금은 5억 원으로 정한다. 이 사건 합의를 위반한 경우 그 위반자는 민법에 따라 손해배상책임이 있으나, 잔금을 지급하기 전까지는 매도인은 계약금 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 사건 합의를 해제할 수 있다. ④ 이 사건 합의 후 4주 안에 회사 양도양수에 관한 제반 서류 일체를 협의하에 진행하고, 잔금 지급은 70일 이내로 하되, 매수인은 잔금 지급 후 언제든지 등기를 이전한다. ⑤ 계약 세부사항은 소외인 법무사 사무소에서 계약 및 소유권이전등기를 한다. 위 내용을 가지고 계약서 세부내용을 작성하며 계약체결을 한다. 4) 피고는 원고들 등 이 사건 토지 공유자들에게, 2018. 1. 4.까지 5억 4,000만 원을 지급하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전청구권 가등기를 마쳤으며, 2018. 3.경 추가로 6억 6,000만 원을 더 지급함으로써 합계 12억 원을 지급하였다. 5) 한편 피고가 위 가등기를 마치기 위해 작성한 매매예약증서에는 ‘2018. 2. 23.까지 이 사건 합의에 따른 잔금이 지급되지 않을 경우 피고는 가등기를 해지한다.’라고 특약사항을 정하였다. 6) 피고는 2017. 12.경 이 사건 토지에 태양광발전시설을 설치하는 데 필요한 개발행위허가를 받으려고 토목설계 등 용역계약을 체결하고, 2018. 1.경부터 원고 측에 ‘주민대표들과의 합의서 원본, 15개 회사 양도양수에 필요한 서류 등’을 요구하는 문서를 수차례 보냈다. 나. 원심은, ① 이 사건 합의에서 ‘이 사건 합의 후 4주 안에 회사 양도양수에 관한 제반 서류 일체를 협의하에 진행한다.’, ‘합의서 내용을 가지고 계약서 세부내용을 작성하며 계약체결을 한다.’라고 명시된 점, ② 이 사건 합의와 별도로 이 사건 토지 매매계약이 체결된 점 등을 이유로, 이 사건 합의는 본계약이 아니라 장차 본계약을 체결하기로 한 ‘예약’에 불과하다고 판단하고(본소 주위적 청구), 이를 전제로 피고가 지급한 12억 원은 전부 이 사건 토지 매매계약의 매매대금이라고 판단하였다(반소 주위적 청구 중 소유권이전등기청구 부분). 3. 대법원의 판단 가. 원심이 든 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 1) 이 사건 합의에서 양도 대상으로 삼은 이 사건 토지, 15개 회사 주식, 주민동의 관련 권리는 모두 이 사건 토지를 사업지로 한 태양광발전사업에 필요한 구성요소들이고, 위 사업을 위해 비용을 지출하며 준비하던 피고로서는 이를 개별적인 거래대상으로 삼을 이유가 없었다 2) 이 사건 합의에는 매매목적물과 매매대금이 특정되어 있고, 잔금 지급시기 등 이 사건 합의에 따른 의무 이행 방법도 정하고 있다. 나아가 주민동의 관련 권리와 위험이 이 사건 합의로써 피고에게 이전한다고 정하였으며, 이 사건 합의에 대한 해제권을 유보하기 위해 전체 매매대금 27억 원의 20%에 가까운 5억 원의 해약금 약정도 두었다. 이러한 내용은 장래 본계약 체결을 염두에 두고 있는 당사자들이 체결하는 매매예약 내용으로 보기 어렵다. 3) 이 사건 토지 매매계약서 작성이 이 사건 합의와 같은 날 이루어진 사정 등에 비추어 보면, 이는 이 사건 합의에 따른 본계약 체결이었다기 보다는 이 사건 합의에 따른 당사자들의 의무이행에 불과하였다고 볼 여지가 더 크다. 4) 원심이 이 사건 합의를 예약이라고 판단하면서 들고 있는 이 사건 합의의 일부 내용은, 이 사건 합의에 따른 의무이행 과정에서 필요한 회사 양도양수 등에 필요한 서류 제공 절차나 갖추어야 할 형식적인 문서 작성 방법에 관하여 정하면서 다소 부정확한 표현과 문구를 사용한 것에 불과해 보인다. 5) 게다가 이 사건 합의 이후 작성된 매매예약증서 특약사항 내용은 이 사건 합의에 따른 전체 잔금 지급의무가 피고에게 있음을 전제로 하는 것이고, 거기에서 정한 잔금 지급기일인 2018. 2. 23.은 이 사건 합의에서 정한 잔금 지급기일로서 ‘합의일로부터 70일째 되는 날’이다. 6) 위 15개 회사 주주들이 이 사건 합의에 반대하는 등 이 사건 합의 당시 본계약 체결에 이르기 어려웠다는 사정도 찾을 수 없고, 향후 당사자의 의사 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항도 없다. 피고가 당초 원고 측에 요구한 사항은 이 사건 합의에 따른 이행청구였고, 별도의 나머지 본계약 체결을 요구하였다는 사정도 보이지 않는다. 나. 그럼에도 원심은 위와 같은 사정만을 내세워 이 사건 합의가 장차 본계약을 체결하기로 한 예약에 불과하다고 단정하여 이를 전제로 원고들의 본소에 관한 주위적 청구 및 피고의 반소에 관하여 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 매매계약 성립에 관한 법리오해의 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 다. 원고들의 본소에 관한 주위적 청구 부분을 파기하는 이상 본소에 관한 예비적 청구 부분 역시 모두 파기되어야 한다. 4. 결론 나머지 상고이유에 대해 판단할 필요 없이 원심판결 중 본소에 관한 부분 및 반소에 관한 원고들 패소 부분을 각 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원 |