임대차계약서 상 5년간 임대료가 고정됨을 명시한 이상 이는 특약으로 차임증액청구 불가

■ 사건번호

2024가합90212

■ 판결의 요지

- 원고들은 건물을 공동으로 소유하고 있는 자들로서 피고와 사이에 임대차계약을 체결하고 임대료를 지급받아 왔는데, 피고를 상대로 민법 제628조에 근거하여 임대료 증액 및 공유지분에 따른 분할 지급을 청구함(임대차계약서 제2조 제2항의 차임불증액 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 있는 경우에 해당한다는 취지임)

- 임대차계약 제2조 제2항에서 ‘임대료 인상 여부’에 관하여 임대차기간 5년(60개월) 동안 고정됨을 명시한 이상, 이는 임대인인 원고들의 차임증액청구를 금지하는 특약에 해당하므로, 민법 제628조를 청구원인으로 한 원고들의 이 사건 청구는 위 특약에 저촉되는 것이어서 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유가 없음

- 원고들이 주장하는 ‘종전 임차인의 월 임대료와 차이’는 임대차계약 체결 이후의 사정변경에 해당하지 않고, ‘주변 상가의 임대료와의 차이, 물가상승․공과금 인상 등’은 당사자에게 책임이 없는 객관적인 경제사정이 신의칙에 반할 정도로 변경되었다고 볼 만한 별다른 증거가 없으며(원고들이 제출한 증거만으로는 현저히 부족함), 오히려 이는 임대차계약 체결 당시 경제적 상황이나 경영 상태의 예측에 대한 실패로 임대인 측이 감수해야 할 사정에 불과하여 민법 제628조를 적용할 수는 없음

- 피고가 임대차계약 체결 당시 이전 임차인이 지급하던 임대료를 인지하고 있었다고 볼 만한 증거도 없고, 설령 이를 인지하였더라도 원고들 역시 이를 인지하였던 상태에서 상호 협의로 임대료를 정한 이상, 그 과정에 기망행위의 존재를 인정하기는 어려우며, 피고가 이전 임차인이 지급하던 수준의 임대료를 지급할 수 없음을 알면서도 이를 은폐하였다거나 원고들이 실제 매출 자료를 확인하지 못한 채 기망당한 상태에서 임대차계약을 체결하였다고 인정할 증거 역시 없음

- 원고들은 명시적으로 체결한 임대차계약의 내용을 계약 체결일로부터 약 1년 4개월 만에 부정하고 있는데, 원고들이 주장하는 정도의 사정변경을 이유로 민법 제628조를 적용하는 경우 사적자치에 기반을 둔 임대차계약관계를 법률상 매우 불안정한 상태로 만들어 법적안정성을 저해할 우려가 크다는 점에서도 원고들의 청구는 받아들이기 어려움

- 원고들의 청구를 모두 기각함 

 

(251125) 24가합90212.hwp

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