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대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결
[ 소유권이전등기말소 ] [공1997.12.15.(48),3767]
【판시사항】
[1] 토지거래허가구역 내의 토지를 토지거래허가 없이 순차로 매매한 후, 최종 매수인이 중간생략등기의 합의하에 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 경료한 소유권이전등기의 효력(무효)
[2] 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반한 자가 스스로 계약이 무효임을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 것인지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인이 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 최초의 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.
[2] 강행법규인 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 같은 법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래 당사자 사이의 약정 내용과 취득 목적대로 관할 관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 같은 법 소정의 허가 기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 그러한 주장은 신의성실의 원칙에 반하지 않는다.
【참조조문】
[1] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3, 민법 제186조 [2] 민법 제2조, 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3
【참조판례】
[1] 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결(공1996하, 2344)
대법원 1996. 7. 26. 선고 96다7762 판결(공1996하, 2600)
대법원 1997. 3. 14. 선고 96다22464 판결(공1997상, 1081)
[2] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결(공1994상, 505)
대법원 1995. 11. 21. 선고 94다20532 판결(공1996상, 32)
대법원 1997. 2. 28. 선고 96다39196 판결(공1997상, 911)
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박우동)
【피고, 상고인】 ○○○ 주식회사(변경 전 상호 : △△△ 주식회사) (소송대리인 변호사 김성기)
【1차환송판결】 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다40147 판결
【2차환송판결】 대법원 1997. 3. 14. 선고 96다22464 판결
【원심판결】 제주지법 1997. 6. 19. 선고 97나492 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유(기간 도과하여 제출된 상고이유보충서 기재 이유는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.
1. 원심은 토지거래허가구역 내의 이 사건 토지가 원고로부터 소외인, 다시 소외인으로부터 피고에게 순차로 매도된 사실을 인정한 다음, 원고와 위 소외인은 원고를 매도인, 위 소외인을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하고, 위 소외인과 피고는 위 소외인을 매도인, 피고를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하는 것이며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인인 원고가 최종 매수인인 피고 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 피고가 자신과 원고를 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 그러한 피고 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효라고 할 것이라고 판단하였다.
원심의 이러한 판단은 당원의 제2차 환송판결의 취지에 따른 것으로 정당하고 거기에 소론과 같은 국토이용관리법상의 토지거래허가에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
2. 강행법규인 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 같은 법의 입법 취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래 당사자 사이의 약정 내용과 취득 목적대로 관할 관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 같은 법 소정의 허가 기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 그러한 주장은 신의성실의 원칙에 반하지 않는다(대법원 1995. 11. 21. 선고 94다20532 판결, 1997. 2. 28. 선고 96다39196 판결 등 참조).
원고가 소외인에게 토지거래허가신청절차를 이행할 의무가 있다고 하더라도 피고와 사이에 적법한 토지거래허가 없이 피고 명의의 소유권이전등기가 경료된 이상, 원고로서는 위 소유권이전등기의 무효를 주장할 수 있다고 할 것이므로, 이러한 주장이 신의칙에 위배된다거나 권리남용에 해당한다는 논지는 이유 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이임수(재판장) 최종영(주심) 이돈희 서성
| 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결 [ 소유권이전등기말소 ] [집44(1)민,654;공1996.8.15.(16),2344] 【판시사항】 [1] 토지거래허가구역 내의 토지가 중간생략등기의 합의 아래 허가 없이 전전매매된 경우, 최종 매수인이 최초의 매도인에게 직접 허가신청절차 협력을 청구할 수 있는지 여부(소극) [2] 토지거래허가구역 내의 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우, 그 각 매매계약의 효력(=확정적 무효) 【판결요지】 [1] 토지거래허가구역 내의 토지가 관할 관청의 허가 없이 전전매매되고 그 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐 그러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니고, 따라서 최종 매수인은 최초 매도인에 대하여 직접 그 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 그러한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다. [2] 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바, 토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 따라서 정이 이들을 순차 대위하여 갑에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다. 【참조조문】 [1] 국토이용관리법 제21조의3, 민법 제186조 [2] 국토이용관리법 제21조의3, 민법 제404조, 제563조 【참조판례】 [2] 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992, 642) 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319 판결(공1994상, 505) 대법원 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결(공1995상, 658) 대법원 1995. 9. 5. 선고 95다22917 판결(공1995하, 3358) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최세영) 【피고, 상고인】 피고 1 외 3인 (피고들 소송대리인 법무법인 호남종합법률사무소 담당변호사 김성길) 【원심판결】 전주지법 1995. 12. 7. 선고 94나3646 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 전주지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다(1996. 3. 23. 자 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서 판단한다). 1. 제1점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고가 소외 1, 소외 2로부터 그들 소유의 이 사건 토지를 전전 매수하였음을 원인으로 위 소외 1, 소외 2를 대위하여 피고들을 상대로 이 사건 소유권이전등기 및 근저당권설정등기의 말소를 구하고 있음에 대하여, 원고는 위 소외 1, 소외 2로부터 직접 이 사건 부동산을 매수한 바가 없어 위 소외 1, 소외 2를 대위할 자격을 갖추지 못하였으므로 당사자 적격이 없다는 피고들의 본안 전 항변에 대하여, 거시 증거에 의하여, 위 소외 1, 소외 2는 1991. 2.경 삼부부동산을 경영하는 소외 3에게 그들 소유이던 판시 분할 전 토지를 금 360,000,000원(평당 금 300,000원×1,200평)에 매도한 사실, 위 분할 전 토지는 국토이용관리법상 토지거래허가구역 안에 있는 토지인데, 위 소외 3은 위 소외 1, 소외 2로부터 위 분할 전 토지를 매수하였음에도 토지거래허가를 받지 아니하고 1991. 4. 19. 보성부동산을 경영하는 소외 4에게 위 분할 전 토지를 금 480,000,000원(평당 금 400,000원×1,200평)에 중간생략등기 합의 아래 전매하였고, 다만 위 소외 4는 편의상 군산시에서 부동산중개업에 종사하여 현지 사정에 밝은 피고 1을 내세워 그로 하여금 위 분할 전 토지를 매수하게 한 사실, 위 소외 4는 위 소외 3으로부터 위 분할 전 토지를 매수할 당시 자신이나 피고 1을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받을 의도는 전혀 없이 이를 제3자에게 매도하여, 제3자 또는 그 전전 매수인으로 하여금 토지거래허가를 받게 한 후 중간생략등기에 의하여 위 분할 전 토지에 관한 소유권이전등기를 마치려는 생각을 가지고 있었던 사실, 원고 및 소외 5는 1991. 5. 1. 위 소외 4로부터 위 분할 전 토지의 일부인 이 사건 토지를 금 250,000,000원(평당 금 500,000원× 500평)에 매수하면서, 이 사건 토지가 국토이용관리법상 토지 등의 거래에 관하여 허가를 받아야 하는 허가구역에 속하고 있어 허가를 얻기 위하여는 약 6개월 정도의 시간이 걸리므로 6개월 후에 허가를 얻어 원고와 위 소외 5 앞으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마치기로 약정하고, 같은 해 6월경까지 그 대금을 위 소외 4에게 모두 지급한 사실, 피고 1은 위 소외 4가 위 소외 3으로부터 이 사건 토지를 매수하여 원고 및 위 소외 5에게 전매한 사실을 잘 알고 있고, 원고 및 위 소외 5에게 이 사건 토지의 소유권을 이전하여 주기로 약속하였음에도, 위 소외 3과의 매매계약상의 매수인이 자신의 명의로 되어 있음을 기화로 위 소외 4의 허락을 받지 않은 채 1991. 10. 10., 이 사건 토지를 위 소외 3으로부터 매수한 자는 위 소외 4고 자신은 실제 매수자가 아닌 단순한 계약상의 명의자일 뿐만 아니라, 위 소외 3과 평당 금 400,000원에 매매계약을 체결하여 이 사건 토지의 매매대금 총액이 금 200,000,000원에 달하고, 자신은 부동산 중개업을 하는 자로 실제 농업에 종사하지 아니함에도 불구하고 토지거래허가 신청서에 자신을 매수인으로 하고, 매매 예정금액을 금 82,700,000원, 이용목적을 자경(벼농사)이라고 허위 기재하여, 같은 달 23. 군산시장으로부터 부정한 방법으로 토지거래허가를 받아 이를 이용하여 같은 달 24. 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하고, 같은 날 피고 2, 피고 3, 피고 4 및 원심 피고이었던 소외 6으로부터 금원을 차용하고 판시 각 근저당권을 설정하여 준 사실을 인정한 다음, 원고는 위 소외 1, 소외 2로부터 이 사건 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전전 매수하였으므로, 위 소외 1, 소외 2에 대하여 매매계약을 전제로 한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가진다 할 것이고, 원고는 위 협력의무 이행청구권을 피보전권리로 하여 위 소외 1, 소외 2를 대위하여 피고들을 상대로 위 소외 1, 소외 2의 말소등기절차 이행청구권을 행사할 수 있다면서, 피고들의 위 본안 전 항변을 배척하였다. 나. 그러나, 국토이용관리법상 허가구역(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전에는 규제구역) 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 받아야 하는바, 이 사건에 있어서와 같이 이 사건 토지를 그 소유자인 위 소외 1, 소외 2가 위 소외 3에게 매도하고, 이어 위 소외 3이 위 소외 4에게, 위 소외 4가 원고 및 위 소외 5에게 순차 매도하였다면, 위 각 매매계약의 당사자는 위 각각의 매매계약에 관하여 위 법 소정의 토지거래허가를 받아야, 즉 위 소외 1, 소외 2와 위 소외 3은 위 소외 1, 소외 2를 매도인, 위 소외 3을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하고, 위 소외 3과 위 소외 4는 위 소외 3을 매도인, 위 소외 4를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하며, 위 소외 4와 원고 및 위 소외 5는 위 소외 4를 매도인, 원고와 위 소외 5를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하는 것이고, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인인 위 소외 1, 소외 2로부터 최종 매수인인 원고 및 위 소외 5 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도, 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로, 원고와 위 소외 1, 소외 2 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 따라서 원고는 위 소외 1, 소외 2에 대하여 직접 이 사건 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 설사 원고가 자신과 위 소외 1, 소외 2를 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도, 그러한 원고 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효라고 할 것이다. 이렇게 해석하지 않고, 위와 같은 중간생략등기의 합의가 있는 경우 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 성립된 것으로 보고, 그들 사이에 토지거래허가만 받으면 유효하게 최후의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료할 수 있다고 본다면, 허가 없이 체결된 중간 매도인들의 매매행위를 유효한 것으로 취급하게 되고, 결국 중간 매도인들의 투기행위를 용인하는 결과가 되어 위 법이 달성하려는 부동산 투기방지라는 목적은 도저히 달성될 수 없게 된다. 뿐만 아니라, 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래 계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바(당원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조), 이 사건 기록에 의하여, 먼저 위 소외 1, 소외 2와 위 소외 3 사이의 매매계약에 관하여 보면, 위 소외 3은 부동산 중개업을 하는 사람으로서 위 분할 전 토지를 매수한 목적은 이를 타에 전매하여 그 차익을 얻기 위한 것이었고, 그 과정에서 자신의 이름으로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 경료할 의사가 전혀 없었고, 위 분할 전 토지를 위 소외 3에게 매도한 위 소외 1, 소외 2도 위 소외 3의 요청을 받아들여 위 소외 3을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받는 것이 아니라 위 소외 3으로부터 위 토지를 전매한 사람을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받기로 한 사실이 인정되므로, 위 소외 1, 소외 2와 위 소외 3 사이의 위 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라고 할 것이고, 다음으로 위 소외 3과 위 소외 4 사이의 매매계약에 관하여 보면, 위 소외 3은 자신을 매도인으로, 위 소외 4를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받을 의사가 전혀 없었고, 위 소외 4도 위 분할 전 토지를 매수한 목적이 전매차익을 얻기 위한 것으로 자신의 명의로 토지거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사가 전혀 없었다고 인정되므로, 위 두 사람 사이의 매매계약도 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라고 할 것이며, 마지막으로 위 소외 4와 원고 및 위 소외 5 사이의 매매계약에 관하여 보면, 위 소외 4는 자신을 매도인으로, 원고 및 소외 5를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받을 의사가 전혀 없었고, 원고 및 위 소외 5도 위 소외 4와 사이에 토지거래허가를 받는 것이 아니라 국토이용관리법을 위반하여 자신과는 아무런 거래관계가 없는 당초의 소유자와 매매계약을 체결한 양 당초의 소유자를 매도인으로, 자신을 매수인으로 하는 토지거래허가를 받는 방법으로 소유권이전등기를 경료한다는 사정을 잘 알면서 위 계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 계약 역시 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라고 하지 않을 수 없으므로, 이 사건 토지에 관한 위 각 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 위 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없다. 다. 따라서, 이 사건에서 원고는 위 소외 1, 소외 2에 대하여 직접 이 사건 토지에 관한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 위 소외 4, 소외 3을 순차 대위하여 위 소외 3의 위 소외 1, 소외 2에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없으므로, 위 소외 1, 소외 2에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 피보전권리로 하여 위 소외 1, 소외 2를 대위하여 피고들의 이 사건 소유권이전등기 및 근저당권설정등기의 말소를 구하는 원고의 이 사건 소(다만 피고 1에 대하여는 주위적인 소임)는 부적법하다고 할 것인데도, 이와 달리 원심은 원고가 위 소외 1, 소외 2에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있어 이 사건 소가 적법하다고 판단하였으므로, 원심판결에는 필경 채권자대위권 및 국토이용관리법상 토지거래허가 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유 있다. 2. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선 |
| 대법원 1996. 7. 26. 선고 96다7762 판결 [ 소유권이전등기 ] [집44(2)민,39;공1996.9.15.(18),2600] 【판시사항】 [1] 거래허가 없이 체결된 토지 매매계약상 매수인의 지위를 이전하기로 매도인, 매수인 및 제3자가 합의한 경우, 제3자의 매도인에 대한 허가신청절차 협력 청구의 가부(소극) [2] 위 [1]항의 경우, 그 합의의 취지는 원래의 매매를 확정적 무효로 하고 매도인과 제3자 사이에 새로운 매매계약을 체결한 것으로 보아야 한다는 이유로, 원심판결을 파기한 사례 【판결요지】 [1] 국토이용관리법 소정의 토지거래허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할 관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우, 그 매매계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아니라 허가를 받을 것을 전제로 하는 계약인 때에는 유동적 무효상태에 있고, 이러한 유동적 무효상태에 있는 매매계약상의 매수인의 지위에 관하여 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 그와 같은 매수인의 지위를 매수인으로부터 이전받는다는 취지의 합의를 한 경우, 국토이용관리법상 토지거래허가 제도가 토지의 투기적 거래를 방지하여 정상적 거래를 조장하려는 데에 그 입법취지가 있음에 비추어 볼 때, 그와 같은 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할 관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생한다고 보아야 하고, 그 허가가 없는 이상 그 3 당사자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전하고 제3자가 매도인에 대하여 직접 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행을 구할 수 있다고 할 수는 없다. [2] 위 [1]항의 경우, 그 합의의 취지는 원래의 매매계약은 매도인과 매수인 쌍방이 토지거래허가를 받지 않기로 하여 확정적으로 무효로 하고 매도인과 제3자 사이에 새로운 매매계약을 체결한 것으로 보아야 한다는 이유로, 이를 배척한 원심판결을 파기한 사례. 【참조조문】 [1] 국토이용관리법 제21조의3, 민법 제449조, 제450조 [2] 민법 제105조, 제563조, 국토이용관리법 제21조의3 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결(공1996하, 2344) [2] 대법원 1993. 6. 22. 선고 91다21435 판결(공1993하, 2091) 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결(공1995상, 1950) 【전 문】 【원고, 상고인】 대우자동차 주식회사 (소송대리인 변호사 장수길 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 강항순 외 3인) 【원심판결】 서울고법 1995. 12. 22. 선고 95나11636 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1, 2점에 대하여 국토이용관리법 소정의 토지거래허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할 관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우, 그 매매계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아니라 허가를 받을 것을 전제로 하는 계약인 때에는 유동적 무효상태에 있다고 할 것이고, 이러한 유동적 무효상태에 있는 매매계약상의 매수인의 지위에 관하여, 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 위와 같은 매수인의 지위를 매수인으로부터 이전받는다는 취지의 합의를 하였다고 하더라도, 국토이용관리법상 토지거래허가 제도가 토지의 투기적 거래를 방지하여 정상적 거래를 조장하려는 데에 그 입법취지가 있음에 비추어 볼 때, 위와 같은 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할 관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생한다고 보아야 하고, 위 허가가 없는 이상 위 3 당사자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전하고, 제3자가 매도인에 대하여 직접 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행을 구할 수 있다고 할 수는 없다. 같은 취지의 원심은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 제3점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고는 1989. 1. 26. 피고로부터 피고 소유의 이 사건 토지를 금 1,350,000,000원에 매수한 후 같은 해 5. 26.까지 수차례에 걸쳐 그 매매대금을 모두 지급하였으나, 원고의 공동대표이사 2명 중 1명이 외국인이었던 관계로 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하기 위하여는 당시 시행되던 외국인토지법(1994. 1. 7. 법률 제4726호 외국인의토지취득및관리에관한법률이 제정되면서 폐지되었다.) 제5조, 제6조에 의한 토지소유권 취득허가를 얻어야 하는데, 이를 얻지 못하여 소유권이전등기를 경료받지 못하던 중, 원고와 피고는 1992. 5. 25. 위 매매계약을 합의해제하면서 원고가 이미 지급한 매매대금의 반환과 관련하여, 피고가 당일 소외 1에게 이 사건 토지를 금 1,700,000,000원에 매도하되 다만 이 사건 토지가 이미 1990. 6. 15. 건설부 공고 제74호로 국토이용관리법 제21조의2 소정의 규제구역(토지 등의 거래계약 허가지역)으로 지정되어 있었던 터이므로 이 사건 토지에 대한 거래허가를 받는 즉시 매매계약서를 작성하기로 하였고, 원고와 피고 및 위 소외 1은, 위 소외 1이 피고에게 지급할 매매대금 중 원고가 피고로부터 반환받아야 할 위 매매대금 1,350,000,000원에 대하여는 원고가 위 소외 1로부터 직접 추심하기로 약정한 사실, 그 후 위 소외 1은 1994. 4. 22. 원고(당시 대표이사는 소외 2 1명이었다)에게 피고와 사이의 위 매매계약상의 매수인의 지위를 양도하였고, 피고는 같은 달 28. 이를 승낙한 사실을 인정한 다음, 위 소외 1과 원고 사이의 1994. 4. 22. 자 양도계약에 대하여 피고가 이를 승낙한 것을 가리켜 원·피고와 위 소외 1이 위 1992. 5. 25. 자 매매계약을 합의해제하고 원고와 피고 사이에 그와 동일한 내용의 매매계약을 다시 체결한 것으로 볼 수 없다면서, 원고와 피고 사이에 새로운 매매계약이 체결된 것으로 보아야 한다는 원고의 주장을 배척하였다. 나. 그러나, 원심의 위와 같은 판단은 이를 수긍하기 어렵다. 즉, 기록에 의하면, 피고는 1992. 5. 25. 원고와 사이의 1989. 1. 26. 자 매매계약을 합의해제하고, 이어 위 소외 1과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 매매대금을 금1,700,000,000원으로 정하였는데, 그 중 피고가 위 소외 1로부터 직접 지급받은 돈은 금 200,000,000원뿐이고, 나머지는 모두 원고로부터 지급받았으며(금 1,350,000,000원은 1989. 1. 26. 자 매매계약을 체결하고 지급받은 것임), 위 소외 1은 위 매매계약을 이행할 자력이 없자, 1994. 4. 22. 원고와 사이에, 당초 이 사건 토지의 매수인이었던 원고로부터 자신이 피고에게 지급한 위 금 200,000,000원만 돌려받고, 원고에게 위 1992. 5. 25. 자 매매계약상의 매수인의 지위를 양도한다는 취지의 채권양도계약서를 작성하고, 위 소외 1은 위와 같은 양도사실을 피고에게 통지한 사실, 위와 같은 통지를 받은 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주겠다면서 원고가 지정한 법무사 사무실에 이전등기에 필요한 등기필증, 인감증명서 등의 서류를 가지고 간 사실, 다만 원고가 위 1992. 5. 25. 자 매매계약이 아니라 이미 합의해제한 1989. 1. 26. 자 매매계약을 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하려고 하자 피고가 이를 거부하여 소유권이전등기를 경료하지 못한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사실에 이 사건 토지에 관한 매매계약은 당초 피고와 원고 사이에 체결되었었으며, 피고가 지급받은 금 1,700,000,000원은 전부 원고로부터 지급된 결과가 된 점과, 원고가 위 소외 1의 1992. 5. 25. 자 매매계약상의 매수인의 지위를 인수하는 방법으로 피고에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행을 구하기 위하여는, 피고와 위 소외 1 사이의 매매계약에 관한 토지거래허가가 있어야 한다는 상고이유 제1, 2점에 대한 판단에서 본 바와 같은 법리를 함께 고려하여 보면, 원고와 위 소외 1 사이의 1994. 4. 22. 합의와 이에 대한 같은 달 28. 피고의 승낙은, 원고와 위 소외 1 사이의 1994. 4. 22. 자 채권양도계약서에 원고가 위 소외 1의 1992. 5. 25. 자 매매계약의 매수인의 지위를 양도받는다는 취지로 기재되어 있다고 하더라도, 그 취지는 피고와 위 소외 1 사이의 위 1992. 5. 25. 자 매매계약은 쌍방이 토지거래허가를 받지 않기로 하여 유동적 무효상태에 있던 위 매매계약을 확정적으로 무효로 하고, 원고와 피고가 이 사건 토지에 관하여 새로이 매매계약을 체결하되, 그 내용은 매매대금을 금 1,700,000,000원으로 하는 등 피고와 위 소외 1이 체결하였던 1992. 5. 25. 자 매매계약과 동일하게 하고, 그 사이 피고에게 지급되었던 금 1,700,000,000원으로 매매대금이 모두 지급된 것으로 하기로 약정한 취지로 해석하는 것이 당사자들 사이의 의사에 합치된다고 할 것이다. 그러함에도 불구하고, 원심은 원·피고와 위 소외 1이 위 1992. 5. 25. 자 매매계약을 확정적으로 무효로 하고 원고와 피고 사이에 그와 동일한 내용의 매매계약을 다시 체결한 것으로 볼 수 없다고 보았으므로, 원심에는 필경 새로운 계약의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유 있다. 3. 결론 그러므로 제3점의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 박준서(주심) 이용훈 |
| 대법원 1997. 3. 14. 선고 96다22464 판결 [ 소유권이전등기말소 ] [공1997.4.15.(32),1081] 【판시사항】 중간생략등기의 합의 하에 최종 매수인과 최초 매도인을 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최초 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 경료된 소유권이전등기의 효력(무효) 【판결요지】 국토이용관리법상 허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 받아야 하는바, 소유자인 최초 매도인이 중간 매수인에게 매도하고 이어 중간 매수인이 최종 매수인에게 순차 매도하였다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하는 것이며, 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각각의 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 최초 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였더라도 그러한 최종 매수인 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다. 【참조조문】 국토이용관리법 제21조의3, 제31조의2, 민법 제186조, 부동산등기특별조치법 제2조 제2항 【참조판례】 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결(공1996하, 2344) 대법원 1996. 7. 26. 선고 96다7762 판결(공1996하, 2600) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오승진 외 1인) 【피고,피상고인】 대림종합건설 주식회사(변경전 상호 대림개발 주식회사) 【환송판결】 대법원 1995. 7. 14. 선고 94나40147 판결 【원심판결】 제주지법 1996. 5. 2. 선고 95나887 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 제주지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유(그 보충이유 포함)를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심이, 그 거시 증거들을 종합하여 원고가 1991. 12. 31. 소외 1에게 이 사건 토지를 타에 처분하여 그 대금을 수령하는 것 및 등기이전에 필요한 서류일체를 구비하는 것을 위임하고, 같은 날 발급받은 부동산매매위임용 인감증명서를 교부함으로써 그 처분행위에 관한 대리권을 수여한 사실 등을 인정한 다음, 원고가 소외 1에게 위 대리권을 수여한 행위가 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하여 무효라거나 원고의 궁박, 경솔, 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 행위로서 무효라는 원고의 주장을 모두 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배나 심리미진으로 인한 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 2. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 소외 1에게 위에서 본 바와 같이 대리권을 수여함에 따라 소외 1은 1991. 12. 31. 원고를 대리하여 소외 2에게 원고 소유의 이 사건 토지를 대금 230,000,000원에 매도하였고, 소외 2는 다시 1992. 2. 8. 피고에게 이를 같은 가격에 매도한 사실, 그 후 소외 1은 원고로부터 토지거래허가신청용 인감증명서 등 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하는데 필요한 관계서류를 교부받은 후 원고와 피고가 대금 139,844,000원에 직접 매매를 하는 것처럼 관계서류를 작성하여 1992. 2. 21. 제주시장으로부터 국토이용관리법상의 거래허가를 받아 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 준 사실을 인정한 다음, 원고의 주장 즉 '소외 1 등이 원고의 인장을 임의로 조각하여 원고 명의의 토지거래허가신청서를 위조한 후 이를 제주시장에게 제출하였고, 또한 소외 2와 피고 간의 실제 매매가격이 금 230,000,000원임에도 그 매매가격을 금 139,844,000원으로 허위 기재하여 허가관청을 속여 허가를 받은 것이며, 소외 2는 원고로부터 이 사건 토지를 매수함에 있어 토지거래허가를 받지 않았을 뿐만 아니라 자기 앞으로 소유권이전등기를 마치지 않은 채 피고에게 이 사건 토지를 전매하였으므로, 위 토지거래허가는 무효이고 소외 2와 피고 간의 매매계약은 부동산등기특별조치법에 위반하여 무효이다.'라는 주장에 대하여, 그 거시 증거들에 의하면 원고가 소외 1이나 소외 2에게 토지거래허가신청에 관한 대리권을 수여한 점이 인정되므로, 위 신청서에 원고의 인감도장이 아닌 도장이 찍혀 있다거나 원고가 직접 이를 날인하지 않았다는 것만으로 그것이 위조된 것이라고 할 수는 없고, 또한 토지거래허가신청을 함에 있어 그 거래가격을 실제와 다르게 기재하여 허가관청을 속여 허가를 받은 것은 국토이용관리법 제31조의2 소정의 사위 기타 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에 해당하여 처벌을 받는 것은 별론으로 하고, 이러한 신청에 기하여 이미 허가가 이루어진 경우 위와 같은 사유만으로 그 허가가 당연무효의 처분이 되는 것은 아니라고 할 것이고, 부동산등기특별조치법 제2조에 위반하여 이른바 미등기전매행위를 한 경우 위 법 제8조에 의하여 처벌을 받는 것은 별론으로 하고, 단속규정인 위 법에 위반하였다는 것만으로 그 전매행위가 당연무효로 되는 것도 아니라는 이유로 원고의 위 주장을 모두 배척하였다. 그러나 기록에 비추어 원고의 주장을 살펴보면(원고의 1993. 3. 29.자 및 1994. 6. 24.자 준비서면 참조), 원고의 주장에는 피고가 자신과 원고를 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였더라도 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결된 바 없으므로, 그러한 피고 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가가 없이 경료된 등기로서 무효라는 취지도 포함되어 있는 것으로 봄이 상당하다. 그런데 국토이용관리법상 허가구역(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전에는 규제구역) 안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 받아야 하는바, 원심이 적법하게 인정한 바와 같이 이 사건 토지를 그 소유자인 원고가 소외 2에게 매도하고 이어 소외 2가 피고에게 순차 매도하였다면 위 각 매매계약의 당사자는 위 각각의 매매계약에 관하여 즉, 원고와 소외 2는 원고를 매도인, 소외 2를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하고, 소외 2와 피고는 소외 2를 매도인, 피고를 매수인으로 하는 토지거래허가를 받아야 하는 것이며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인인 원고로부터 최종 매수인인 피고 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 피고가 자신과 원고를 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였더라도 그러한 피고 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효라고 할 것이다( 당원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결 참조). 그렇다면 원심으로서는 피고 명의의 이 사건 등기가 적법한 토지거래허가를 받지 않고 경료된 것으로서 무효라는 원고의 주장취지를 잘 살펴 이 사건 등기의 유효여부를 가렸어야 할 터인데도, 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 위 주장을 배척하고 말았으니 원심판결에는 당사자의 주장취지를 오해하였거나 판단을 유탈하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 포함하는 논지는 이유가 있다. 3. 이에 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 |
| 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 93다44326 판결 [ 소유권이전등기말소·토지거래허가신청동의 ] [집41(3)민,397;공1994.2.15.(962),505] 【판시사항】 가. 매매계약체결 후 토지거래허가를 잠탈하려고 증여를 원인으로 소유권이전등기를 한 경우 매매계약의 효력 나. 국토이용관리법 제21조의3 제1항을 위반한 자가 스스로 무효를 주장하는 것과 신의칙 【판결요지】 가. 매수인들이 국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 임야를 매수하였음에도 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 적어도 매수인들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 매수인들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 한다. 나. 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 이를 배척한다면 투기거래계약의 효력발생을 금지하려는 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 국토이용관리법 소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다. 【참조조문】 가.나. 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제21조의3 제7항 나. 민법 제2조 【참조판례】 가. 대법원 1993.6.22. 선고 91다21435 판결(공1993하,2091) 1993.9.14. 선고 91다41316 판결(공1993하,2740) 나. 대법원 1968.9.6. 선고 68다1323 판결(집16③민19) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 곽종석 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 오복동 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 1 외 13인 피고(반소원고)들 소송대리인 변호사 조수봉 【원심판결】 부산지방법원 1993.7.16. 선고 92나7730, 93나5113(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고의 소송대리인의 상고이유를 본다. 기록에 의하여 살펴보면 원심이 경남 울산군 (주소 1 생략) 임야15,463평방미터 및 (주소 2 생략) 임야25,920평방미터 중 피고의 상속분을 초과한 각 80/95지분에 관한 같은 피고 명의의 소유권이전등기가 실체적권리관계에 부합하여 유효하다는 같은 피고의 주장에 대하여 그에 부합하는 증거들을 믿지 아니하고 그 거시증거에 의하여 반대사실을 인정한 다음 이를 배척한 조치에 수긍이 가고 그 과정에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유없어 받아들일 수 없다. 2. 나머지 피고(반소원고)들의 소송대리인의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 국토이용관리법상의 규제구역내의 “토지 등의 거래계약"은 관할관청의 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 일단 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있음은 (당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조) 소론이 주장하는 바와 같다. 그런데 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 나머지 피고들이 1989.4.28.부터 4년동안 토지매매등 거래계약을 체결함에 있어서 관할관청의 허가를 받아야 하는 국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 위 (주소 3 생략) 임야58,909평방미터를 1990.7.13. 망 소외 1로부터 대금 합계 금801,900,000원에 매수하였음에도 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 소외 1과 나머지 피고들이 제2임야에 관하여 매매계약을 체결하면서 토지거래허가를 처음부터 배제하거나 잠탈하기로 하였는지 여부에 관하여 원심이 아무런 심리를 한 바 없어 알 수 없으나 적어도 나머지 피고들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 제2임야에 관한 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 위 피고들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 할 것이므로, 이와같은 취지로 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 그 과정에 국토이용관리법소정의 토지거래허가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다할 수 없다. 논지는 이유 없다. 나. 제2점에 대하여 국토이용관리법 제21조의2 제1항, 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4, 같은법시행령 제24조의 규정취지는 그 규정내용에 비추어 보면, 사립학교법, 농지개혁법 또는 외국인토지방법원 등 다른 토지거래규제법들이 특정한 목적의 토지보전을 위하여 그 권리의 이전을 규제함에 그치는 것과 달리 투기의 목적으로 하는 토지 등의 거래계약자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지거래에 관할관청이 직접 개입하여 그 거래내용이 위 법의 투기거래방지목적에 저촉되는지의 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 위에서 본 바와 같이 당사자를 구속하는 계약의 효력자체가 발생하는 것을 금지하려는데 있다고 풀이되는 바(당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조), 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 이를 배척한다면 위에서 본 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 국토이용관리법소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다. 따라서 위에서 본 바와 같은 특단의 사정이 있음이 엿보이지 아니하는 이 사건에 있어서 원고의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배됨을 전제로 하는 논지 역시 이유 없다. 다. 제3점에 대하여 원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면, 원심이 위 피고들의 불법원인급여의 주장이나 신의성실의 윈칙에 위배된다는 주장을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 그 과정에 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없으므로 심리미진의 위법을 주장하는 논지 역시 이유 없다. 3. 이에 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박만호(재판장) 김상원(주심) 윤영철 박준서 |
| 대법원 1995. 11. 21. 선고 94다20532 판결 [ 원인무효에의한소유권이전등기말소 ] [공1996.1.1.(1),32] 【판시사항】 [1] 구 국토이용관리법시행령 제25조 제1항 및 제3항이 상위법인 구 국토이용관리법의 취지에 어긋나거나 위임의 한계를 벗어난 무효의 규정인지 여부 [2] 국토이용관리법상의 규제구역 내 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하는 경우, 토지거래 허가대상인지 아니면 신고대상인지를 구별하는 거래 단위면적의 결정 기준 [3] 토지거래 허가를 기피할 목적으로 개별 필지를 신고대상 면적 이하의 수필지로 나누어 토지거래 신고를 한 경우, 관할 관청이 당사자에게 토지거래 허가신청을 하도록 촉구하여야 하는지 여부 [4] 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반한 자가 계약 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부 【판결요지】 [1] 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항 및 제3항의 규정은 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것)의 위임에 따른 것으로서, 그 취지에 어긋나거나 위임의 한계를 벗어나는 무효의 규정이라고 볼 수 없다. [2] 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래 허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래 단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용 상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정 방법 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 하고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 거래 단위면적은 당해 토지 면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니다. [3] 당사자가 고의로 국토이용관리법상의 토지거래 허가를 기피할 목적으로 개별 필지를 신고대상 면적 이하의 수필지로 나누어 토지거래 신고를 한 경우에, 관할 관청이 당사자에게 토지거래 허가신청을 제출하도록 촉구하고 당사자가 토지거래 허가신청을 하지 않는 때에 거래계약이 무효임을 통보하는 절차를 거쳐야 하는 것은 아니다. [4] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의2 제1항, 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4, 같은법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제24조의 규정 취지는 규제지역 내의 개인간의 토지거래가 같은 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 관할 관청이 검토한 후 허가하게 하고, 이와 같은 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력 자체가 발생하는 것을 금지하려는 것이라고 해석되는바, 강행법규인 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 투기거래 계약의 효력 발생을 금지하려는 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 특단의 사정이 없는 한 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고 할 수 없다. 【참조조문】 [1] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제2항, 제8항, 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제3항 [2] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3, 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 [3] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3, 구 국토이용관리법시행령(1991. 7. 4. 대통령령 제13422호로 개정되기 전의 것) 제25조 [4] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항, 민법 제2조 【참조판례】 [2][3] 대법원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결(공1993하, 2740) [3][4] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결(공1994상, 505) [3] 대법원 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결(공1995상, 658) 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결(공1995하, 2381) [4] 대법원 1968. 9. 6. 선고 68다1323 판결(집16-3, 민19) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 정춘용) 【피고, 상고인】 피고 1 외 5인 (소송대리인 변호사 라정욱 외 2인) 【원심판결】 서울고법 1994. 2. 18. 선고 92나43205 판결 【주 문】 원심판결 중 원심판결 별지목록 제4 기재 부동산에 관한 피고 1의 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6의 상고 및 피고 1의 나머지 상고를 모두 기각하고, 상고가 기각된 부분에 관한 상고비용은 위 피고들의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 각 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다). 1. 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6(이하 피고 2 등이라 한다)의 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다. 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제21조의3 제1항 및 제2항에 의하면, 같은 법 제21조의2 제1항에 따라 지정된 규제구역 내에서 토지 등의 거래계약을 체결하고자 하는 경우에는 관할 도지사의 허가를 받도록 하되, 일반경제 및 지가의 동향과 거래 단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지 등의 거래계약에 대하여는 계약체결 후 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 그 신고를 하도록 되어 있고, 같은 법 제21조의3 제8항은 그와 같은 토지면적의 산정방법에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 이에 따라 같은법시행령(1991. 7. 4. 령 13422호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제25조 제1항에서 법 제21조의3 제2항의 규정에 의하여 토지 등의 거래계약을 체결한 후에 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 할 토지의 면적을 규정하고, 제3항에서 "일단의 토지이용을 위하여 토지 등의 거래계약을 체결한 후 1년 안에 다시 같은 사람과 일단의 토지 등의 나머지의 전부 또는 일부에 대하여 토지 등의 거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다."고 하여 그 위임받은 사항에 관하여 규정하고 있음이 명백하므로 위 시행령의 규정은 상위법의 위임에 따른 것으로서 그 취지에 어긋나거나 위임의 한계를 벗어나는 무효의 규정이라고 볼 수 없으므로 논지는 이유 없다. 2. 피고 2 등의 소송대리인 상고이유 제2점, 제3점 및 피고 1의 소송대리인의 상고이유 제1점을 함께 본다. 국토이용관리법 제21조의3 제1항 및 제2항, 제21조의2 제1항, 같은법시행령 제25조 제3항, 제4항의 취지에 비추어 보면, 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래 허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래 단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정 방법 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 할 것이고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 위 거래 단위면적은 당해 토지 면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니라고 할 것이다(당원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결 참조). 기록에 의하면, 원심판결 별지목록 제1, 2부동산(이하 이 사건 제1, 2부동산이라 한다)이 소재하는 지역은 건설부공고에 의하여 국토이용관리법상의 규제구역으로 지정되면서 면적이 330㎡를 초과하는 토지의 거래에 관하여는 도지사의 허가를 받도록 되어 있었으며, 이 사건 제1, 2부동산 두 필지는 서로 접해 있는 대지로서 매매계약도 하나의 계약으로 체결되고 그 매매대금도 필지의 구분 없이 일괄 결정되었고, 원래 원고 1이 이 사건 제1, 2부동산상에 있는 각 건물들을 헐고 새로운 건물을 신축하기 위하여 그 도급자로 원심 공동피고 소외 1을 선정하였다가 사정에 의하여 이 사건 제1, 2부동산과 지상 건물들을 일괄적으로 위 원심 공동피고 소외 1에게 매도한 것일 뿐만 아니라 위 원심 공동피고 소외 1이 건축업자라는 점에 비추어 보면 위 원심 공동피고 소외 1도 그와 같이 새로운 건물을 신축하기 위하여 매수한 것이라고 보는 것이 경험칙상 상당하다고 할 것인바, 이러한 사정을 종합하여 보면 이 사건 매매계약의 거래단위 면적은 위 두 필지 토지의 총면적으로 보아야 할 것이고, 그 목적물인 위 토지의 각 필지별 면적이 330㎡에 이르지는 않는다고 하더라도 그 거래단위가 된 위 두 필지 토지의 총면적이 330㎡를 초과하는 이상, 이 사건 매매계약은 필지별 면적에 관계없이 국토이용관리법상의 허가대상이 되는 거래라고 할 것이고, 위 원심 공동피고 소외 1이 토지거래 허가를 받아야 함에도 토지거래 신고를 하면서 그 토지거래 신고서에 토지이용계획을 이 사건 제1부동산은 건물신축으로, 이 사건 제2부동산은 현황 그대로 이용하는 것으로 기재하여 관할 관청에 제출하였다고 하여 일단의 토지가 아니라고 할 수 없는 것이므로 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 국토이용관리법시행령의 해석과 적용을 그르친 위법이 없으며, 그 밖에 일단의 토지에 해당한다고 하더라도 당사자가 고의로 토지거래 허가를 기피할 목적으로 개별 필지를 나누어 토지거래 신고를 한 경우에는 관할 관청은 당사자에게 토지거래 허가신청을 제출하도록 촉구하고 당사자가 토지거래 허가신청을 하지 않는 때에는 거래계약이 무효임을 통보하는 절차를 거쳐야 함에도 그러한 절차를 거치지 아니하였으므로 위 각 소유권이전등기는 무효라고 할 수 없다는 주장은 독자적 견해에 불과하여 받아들이지 아니한다. 따라서 상고 논지는 이유 없다. 한편 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 대하여 관할 도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효이고, 이와 달리 허가 받을 것을 전제로 한 계약일 경우에도 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않는 것이므로 이에 반하는 상고 논지 역시 이유 없다. 3. 피고 2 등의 소송대리인의 상고이유 제4점을 본다. 국토이용관리법 제21조의2 제1항, 제21조의3 제1항, 제7항, 제21조의4, 같은법시행령 제24조의 규정 취지는 규제지역 내의 개인간의 토지거래가 위 법의 투기거래 방지 목적에 저촉되는지 여부를 관할 관청이 검토한 후 허가하게 하고, 이와 같은 허가 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력 자체가 발생하는 것을 금지하려는 것이라고 해석되는바, 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로 이를 배척한다면 투기거래 계약의 효력 발생을 금지하려는 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 특단의 사정이 없는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다(당원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결 참조). 따라서 특단의 사정이 있음이 엿보이지 아니하는 이 사건에 있어서 원고 1의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배됨을 전제로 하는 논지는 이유 없다. 4. 피고 2 등의 소송대리인 상고이유 제5, 6점을 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 제1, 2부동산 및 원심판결 별지목록 제3 기재의 부동산(이하 이 사건 제3부동산이라 한다)에 관하여 위 원심 공동피고 소외 1 앞으로 경료된 위 각 소유권이전등기가 원인무효의 등기라고 하더라도 이 사건 매매계약이 합의 해제되어 그 소유 명의가 이미 원고 1 앞으로 다시 이전된 이상 그 해제로써 선의의 제3자인 피고 2 등의 권리를 해할 수 없을 뿐 아니라 원고 1은 위 원심 공동피고 소외 1 앞으로 경료된 소유권이전등기를 추인한 것으로 보아야 한다는 피고 2 등의 주장에 대하여, 이 사건 제1, 2부동산에 관하여 1991. 3. 15. 및 같은 해 3. 10. 계약 해제를 원인으로 위 원심 공동피고 소외 1로부터 원고 1 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실을 엿볼 수 있으나, 다른 한편 위 원심 공동피고 소외 1이 이 사건 매매잔대금도 지급하지 아니한 상태에서 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반죄(사기)로 구속되자 원고 1과 위 원심 공동피고 소외 1 사이에서 원상회복을 위하여 형식상 계약 해제의 방법으로 위와 같이 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정할 수 있으므로 위 인정 사실만으로는 원고 1이 이 사건 매매계약을 추인하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 제1, 2부동산에 관한 거래계약은 강행법규인 국토이용관리법 제21조의2, 같은 조의3 제1항에 위반된 거래로서 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이므로 원고 1이 추인하였다고 하여 이 사건 매매계약이 유효로 된다 할 수 없다는 등의 이유로 피고들의 위 주장을 배척하였는바, 기록과 관계 법령에 비추어 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 소론과 같은 위법이 없고, 이 사건 매매계약이 토지거래허가를 받지 못하여 무효라고 하더라도 이미 그 매매계약에 기하여 소유권이전등기가 경료된 경우에는 부동산등기의 공신력에 의하여 선의의 제3자에 대하여는 무효라고 주장할 수 없다는 취지의 소론 주장은 부동산등기의 공신력을 인정하지 아니하고 있음이 명백한 우리 나라 등기제도 하에서는 받아들일 수 없는 것이다. 그리고 원고 1은 이 사건 제1, 2, 3부동산에 관하여 피고 2 등 명의의 근저당권설정등기가 경료되어 있는 사실을 알면서도 이를 용인하고 자신 명의의 가등기를 경료하였고, 그 후 매매계약 해제를 원인으로 하여 소유권이전등기까지 경료하였으므로 위 피고들 명의의 각 근저당권설정등기의 효력을 승인하거나 추인하였다고 보아야 한다는 소론 주장은 원심에서 주장하지 아니한 당심에서의 새로운 주장이므로 적법한 상고이유가 되지 아니한다. 따라서 논지는 모두 이유 없다. 5. 피고 1의 소송대리인의 상고이유 제2점을 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 거시 증거에 의하여 원고 1은 그 어머니인 원고 2를 대리하여 1991. 4. 12. 소외 2에게 원심판결 별지목록 제4 기재 부동산(이하 이 사건 제4부동산이라 한다)을 담보로 사채를 융자하여 줄 것을 의뢰하면서 원고 2 명의의 인감증명서, 인감도장 등을 교부하였는데, 위 원심 공동피고 소외 1은 위 소외 2에게 융자를 알선하여 주겠다고 기망하여 위 근저당권설정등기에 필요한 원고 2의 인감도장 등을 교부받아 권한 없이 1991. 4. 15.경 위 부동산에 대한 근저당권설정계약서 1장의 근저당권자란에 피고 1, 근저당권설정자란에 원고 2의 이름을 기재한 후 그 이름 옆에 소외 2에게 교부받아 소지하고 있던 원고 2의 인감도장을 날인하여 근저당권설정계약서 1장을 위조하고, 같은 달 17.경 권한 없이 위 부동산에 대한 설정계약서 1장의 근저당권자란에 피고 2, 근저당권설정자란에 원고 2의 이름을 기재한 후 그 이름 옆에 소외 2에게서 교부받아 소지하고 있던 원고 2의 인감도장을 날인하여 근저당권설정계약서 1장을 위조한 사실, 위 원심 공동피고 소외 1은 이 사건 제4부동산에 대하여 위와 같이 위조한 각 근저당권설정계약서를 이용하여 1991. 4. 15. 수원지방법원 성남지원 접수 제19329호로써 피고 1 앞으로 같은 날 계약을 원인으로 한 채권최고액 525,000,000원인 근저당권설정등기가 경료되고, 같은 달 17. 같은 법원 접수 제20079호로써 피고 2 앞으로 같은 날 계약을 원인으로 한 채권최고액 금 225,000,000원인 근저당권설정등기가 경료된 사실을 인정한 다음 위 피고들 앞으로 경료된 각 근저당권설정등기는 위조된 근저당권설정계약서에 의거하여 경료된 원인무효의 등기로서 말소되어야 한다고 판단하였다. 그러나, 위 소외 2가 위 원심 공동피고 소외 1에게 기망당하여 위 인감도장과 인감증명서를 교부하였다고 인정할 만한 증거로는 위 소외 2 및 원고 1의 각 진술이 있는데, 원고 1의 위 진술은 결국 위 소외 2로부터 들은 진술에 불과하므로 결국 위 소외 2의 진술의 신빙성이 문제가 되는바, 위 소외 2는 원고 1의 재산을 관리하는 등 밀접한 관계에 있던 자로서 위 원심 공동피고 소외 1과는 반대의 입장에 있는 자이므로 그 진술을 쉽게 믿을 수는 없다고 할 것이다. 그리고 한편 원심이 인정한 사실 및 갑 제1호증의 2, 4, 갑 제17호증의 21, 갑 제22호증의 8, 9 등 관계 증거에 의하면 원고 1은 1991. 4. 12. 오후 위 원심 공동피고 소외 1에게 이 사건 각 부동산을 금 3,000,000,000원에 매도하면서 계약금 250,000,000원은 1991. 4. 16.에 지급하고, 잔금 2,750,000,000원은 우선 위 원심 공동피고 소외 1 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 이를 담보로 대출받아 1991. 7. 15.까지 지불하기로 약정하였고, 위 원심 공동피고 소외 1은 원고 1의 소유인 이 사건 제1, 2, 3부동산 중 이 사건 제2부동산에 관하여 1991. 4. 13.자로 그 명의의 소유권이전등기를 경료한 다음 피고 1 및 피고 2와 원심 판시의 각 근저당권설정계약을 체결하고서 이를 원인으로 이 사건 제2부동산에 관하여 근저당권설정등기를 경료하면서 공동담보로 그 지상 건물인 이 사건 제4부동산을 제공하여 피고 1로부터 금 350,000,000원을, 피고 2로부터 금 150,000,000원을 차용한 것인데, 위 원심 공동피고 소외 1에게 이 사건 제4부동산에 관한 근저당권설정등기를 경료하는 데 필요한 서류를 교부한 소외 2는 위 매매계약을 체결하던 날인 1991. 4. 12. 10:00경 원고 1로부터 이 사건 제4부동산을 담보로 하여 사채를 융자하여 줄 것을 의뢰받으면서 원고 2의 인감도장과 설정용 인감증명서 2통을 교부받아 매매계약을 체결한 다음날인 1991. 4. 13. 위 원심 공동피고 소외 1에게 교부하였다가 위 원심 공동피고 소외 1이 이 사건 제2, 4부동산에 관하여 위와 같은 각 근저당권설정등기를 경료한 다음 인감도장만을 반환받아 원고 1에게 돌려주었는데도 원고 1은 위 원심 공동피고 소외 1이 설정용 인감증명서를 사용한 것에 대하여 아무런 이의를 제기한 흔적을 발견할 수 없고, 오히려 위 소외 2를 통하여 위 원심 공동피고 소외 1로부터 금 300,000,000원을 교부받은 사실(다만 원고 1은 위 돈이 위 매매계약의 계약금으로 지급되었다는 위 원심 공동피고 소외 1의 주장을 다투고 있다), 원고 1은 위 원심 공동피고 소외 1이 운영하는 소외 주식회사의 전무로 근무하기까지 한 사실을 엿볼 수 있다. 이와 같은 사정에 비추어 보면 위 소외 2는 위 매매계약의 약정에 따라, 원고 1의 승낙하에 위 원심 공동피고 소외 1에게 이 사건 제4부동산에 관한 원고 2의 인감도장 및 설정용 인감증명서를 교부한 것이라고 볼 여지가 많다고 할 것이다. 그렇다면 원심으로서는 위 원심 공동피고 소외 1이 소외 2로부터 위 인감증명서 등을 교부받은 경위라든가, 위 각 근저당권설정계약을 체결하게 된 경위, 위 각 근저당권설정계약을 체결하고 난 다음 원고 2의 인감도장을 반환하는 과정에서의 원고 1의 태도, 원고 1이 위 소외 2를 통하여 받은 위 금 300,000,000원이 과연 위 원심 공동피고 소외 1이 위 각 근저당권을 설정하고서 빌린 돈에서 지급된 것인지, 위 돈이 위 매매계약의 계약금 등 매매대금의 일부로 지급된 것인지의 여부 등을 좀 더 심리하여 보고, 과연 원고 1이 위 원심 공동피고 소외 1의 위 각 근저당권설정계약을 승낙하였다고 볼 수 있는지의 여부를 확정한 다음 원고 2의 청구의 당부를 판단하였어야 함에도 불구하고 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고 2의 청구를 인용한 것은 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 것이라는 비난을 면할 수 없다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 6. 한편 피고 2나 그의 소송대리인은 이 사건 제4부동산에 관한 원심판단에 대하여는 아무런 상고이유를 개진하고 있지 아니하므로 이에 대한 상고는 받아들일 수 없다. 7. 그렇다면 원심판결 중 이 사건 제4부동산에 관한 피고 1의 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하고, 나머지 피고들의 상고 및 피고 1의 나머지 상고를 기각하며, 상고가 기각된 부분에 관한 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택 |
| 대법원 1997. 2. 28. 선고 96다39196 판결 [ 사해행위취소등 ] [공1997.4.1.(31),911] 【판시사항】 [1] 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반한 자가 스스로 계약 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부(소극) [2] 구 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반한 자가 스스로 계약 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고 본 원심판결을 파기한 사례 【판결요지】 [1] 강행법규인 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로써 이를 배척한다면 같은 법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래 당사자 사이의 약정 내용과 취득목적대로 관할 관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 같은 법 소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 그러한 주장은 신의성실의 원칙에 반하지 않는다. [2] 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항을 위반한 자가 스스로 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배된다고 본 원심판결을 국토이용관리법과 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하였다는 점을 이유로 파기한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제2조, 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항[2] 민법 제2조, 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것) 제21조의3 제1항, 제7항 【참조판례】 [1] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결(공1994상, 505) 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다51789 판결(공1995상, 1466) 대법원 1995. 11. 21. 선고 94다20532 판결(공1996상, 32) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 정만조) 【피고,피상고인】 대한예수교장로회 삼덕교회 (소송대리인 법무법인 우리법률 담당변호사 진영광 외 1인) 【원심판결】 서울고법 1996. 7. 16. 선고 95나26003 판결 【환송판결】 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다32580 판결 【주문】 원심판결 중 예비적 청구 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고들의 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다. 원고 1은 1990. 11. 25. 소외 1과 사이에 원심판시 건물신축공사의 도급계약을 체결하고 소외 1에게 공사이행보증금조로 액면 금 146,000,000원의 약속어음을 배서·교부하여 준 후 원고 2로 하여금 위 건물신축공사 중 토목공사 부분을 시공하게 하였는데, 그 후 소외 1이 공사대금으로 발행한 약속어음이 부도나자 원고들이 위 공사를 중단하였고, 소외 1은 원고들의 위 기성공사대금을 금 384,000,000원으로 평가하여 변제하기로 하고 공사이행보증금조로 지급받은 위 약속어음도 원고 1에게 반환하여 주기로 하였다. 한편 원고들과 소외 1은 1991. 9. 12. 원고들이 이 사건 부동산과 원심판시 인천 중구 중산동 토지(이하 이 사건 부동산등이라 한다)를 금 130,000,000원에 매수하되, 당시 이 사건 부동산의 근저당권자인 한서상호신용금고의 경매신청에 의하여 소외 2 등 4인에게 금 95,100,000원에 경락허가가 되어 있는 상태였으므로, 원고들이 소외 1의 위 금고에 대한 피담보채무의 원리금 상당액을 변제하여 위 경매절차를 정리하기로 하고, 소외 1이 1개월 내에 그 변제금과 위 공사기성대금을 지급하고 공사이행보증금조로 지급한 위 약속어음을 반환한 때에는 위 매매는 무효로 하며, 원고들이 위 경매를 정리하지 못하는 경우 역시 위 매매를 무효로 하기로 약정하였다. 그 후 1991. 11. 7. 위 경락허가결정이 확정되고 대금지급기일이 1991. 12. 20. 10:00로 지정되었음에도 불구하고, 원고들은 위 금고의 채무를 변제하지도 않고 소외 1에게 자금조달대책을 제시하거나 이 사건 부동산 등에 대한 이전등기 또는 담보제공을 요청한 바도 없었고, 달리 경매절차를 저지하기 위한 조치도 취하지 않자, 소외 1은 1991. 12. 17. 피고에게 이 사건 부동산을 금 250,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였다(피고는 이 사건 부동산을 장차 종교시설 또는 사회복지시설 등의 부지로 사용하기 위하여 이를 매수하였다). 피고는 1991. 12. 18. 위 경락대금의 납부기일이 같은 달 20.인 것을 비로소 알고 이를 소외 1에게 항의한 끝에 위 매매계약을 합의해제하기에 이르렀고, 이에 소외 1은 경매로 인하여 이 사건 부동산의 소유권을 상실하느니 종교단체인 피고에게 양도하는 것이 차라리 낫다고 판단하여 1991. 12. 19. 다시 피고와 사이에 피고가 위 경락대금 상당액인 금 95,100,000원을 위 금고에 변제하면 이 사건 부동산을 피고에게 증여하기로 하는 내용의 부담부 증여계약을 체결하였고, 이에 따라 피고는 위 금고에게 위 금 95,100,000원을 직접 지급하였으며, 그 후 소외 1은 위 경매개시결정에 대한 이의신청을 하여, 같은 달 20. 경락허가결정취소 및 경매신청기각의 결정을 받은 후, 같은 달 30. 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 위 증여를 원인으로 하여 피고 앞으로 경료하여 주었다. 나. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이와 같은 사실인정은 정당하다고 판단되고, 거기에 채증법칙이나 경험칙에 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 제2점에 대하여 가. 강행법규인 구 국토이용관리법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 법률, 이하 국토이용관리법이라 한다) 제21조의3 제1항, 제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로써 이를 배척한다면 국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래 당사자 사이의 약정 내용과 취득목적대로 관할 관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이 국토이용관리법 소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼 만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다 ( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결 등 참조). 나. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 소외 1과 피고 사이의 위 부담부 증여계약은 국토이용관리법상 대가를 받고 권리를 이전하는 계약이라고 봄이 상당하므로 토지거래허가 대상이라고 판단하고서도, 위 부담부 증여는 투기를 목적으로 하는 토지거래에 해당하지 아니하고 거래 당사자 사이의 약정 내용과 사용목적대로 토지거래허가신청을 하였다면 그 허가를 받을 수 있었으나, 이 사건의 경우 이 사건 부동산의 경락으로 소외 1이 소유권을 상실할 처지에서 이 사건 증여가 이루어지고, 또한 소외 1이 다른 채무를 많이 부담하고 있어 즉시 이전등기를 아니하면 피고로서는 소유권취득이 어려웠던 점, 이 사건 부동산 취득원인이 형식상 증여였기 때문에 소외 1이나 피고는 이를 국토이용관리법상 대가를 받고 권리를 이전하는 계약으로 보지 아니하였던 점, 이 사건 증여는 투기를 목적으로 한 것이 아닐 뿐만 아니라 국토이용관리법 제21조의4 소정의 불허가 사유에 해당하지 아니하는 점 등을 고려하면 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼 만한 특단의 사정이 있었다고 봄이 상당하므로, 위 증여를 원인으로 피고 앞으로 경료된 위 소유권이전등기가 원인무효라는 원고들의 주장은 신의성실의 원칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다고 하여 원고들의 이 사건 예비적 청구를 배척하였다. 다. 그러나 기록에 의하면, 이 사건 부동산은 도시계획상 개발제한구역, 도시계획시설상 공원용지로 지정되어 있는 임야임이 분명하고(을 제1호증의 17, 기록 287면, 갑 제2호증, 기록 25면), 한편 국토이용관리법 제21조의4 제1항 제3호는 '토지의 이용목적이 국토이용관리계획·도시계획 기타 토지의 이용에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우'에는 토지거래허가를 하여서는 아니된다고 규정하고 있고, 도시계획법 제21조는 개발제한구역 안에서는 그 구역지정의 목적에 위배되는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지면적의 분할 또는 도시계획사업의 시행을 할 수 없다고 규정하고, 구 도시계획법시행령(1992. 7. 1. 대통령령 제13684호로 개정되기 전의 시행령) 제20조, 같은법시행규칙(1992. 12. 3. 건설부령 제518호로 개정되기 전의 시행규칙) 제7조 제1항 제6호 (마)목, (사)목은 개발제한구역 내에서는 '사회복지시설(양로원·고아원 등)의 운영관리를 위한 부대시설의 설치', '종교시설 및 사회복지시설의 증축(새로운 대지조성은 허용되지 아니하며, 증축면적은 개발제한구역지정 당시의 종교시설 및 사회복지시설의 연면적의 범위 안으로 한다)'만을 허용하도록 규정하고 있는바, 위와 같은 관련 규정을 종합하여 보면, 도시계획상 개발제한구역으로 지정되어 있는 임야인 이 사건 부동산에 새로운 종교시설이나 사회복지시설을 건축 또는 설치하는 것은 도시계획에 의한 토지의 이용계획에 적합한 것이라고 할 수 없고, 따라서 그러한 목적의 토지취득에 대하여는 토지거래허가를 받을 수도 없다고 보아야 할 것이다. 그리고 그 밖에 원심이 원고들의 주장을 신의성실의 원칙에 반한다고 판단하면서 내세우고 있는 사정들은 어느 것도 국토이용관리법에 의한 토지거래허가를 받지 않아도 될 만한 급박한 사정이라고 여겨지지도 않는다. 라. 그럼에도 불구하고, 원심이, 피고가 이 사건 부동산을 취득한 목적이 장차 종교시설 내지 사회복지시설 등의 부지로 사용하기 위한 것이라고 하면서도 위 부담부 증여계약에 대하여 토지거래허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼 만한 특단의 사정이 있다고 보아, 양도인인 위 소외 1을 대위하여 위 소유권이전등기가 원인무효임을 주장하는 원고들의 이 사건 예비적 청구를 신의성실의 원칙에 반한다고 판단한 것은 국토이용관리법과 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고들의 나머지 상고를 기각하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심) |