지역주택조합 실태점검 결과 - 전수실태점검 완료된 396개 조합에서 위반행위 641건 적발… 형사고발 등 엄정 조치

지역주택조합 실태점검 결과 
 - 특별합동점검을 통해 불합리한 공사비 증액 확인, 사업지연 등 분쟁조정  
 - 전수실태점검 완료된 396개 조합에서 위반행위 641건 적발… 형사고발 등 엄정 조치

 

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 지역주택조합 사업장에 대한 관계기관* 특별합동점검(7.11～8.22)과 지자체 전수실태점검(6.26~8.22) 결과를 발표했다.

 

* (참여기관) 공정거래위원회, 국민권익위원회, 지자체, 한국부동산원, 주택도시보증공사

 

ㅇ 점검 결과, 특별합동점검 대상 8곳 중 4곳에서 계약서상 근거가 없는 항목 등에 대해서도 시공사가 과도한 증액을 요구하는 것으로 확인되어, 조합이 건설분쟁조정위원회(국토부)에 적극적으로 조정신청하도록 권고하였다.

 

ㅇ 조합원에게 일방적으로 불리한 내용이 포함된 조합가입계약서나 시공사의 배상책임을 배제하는 등의 불공정 계약 등 약관법 위반 소지가 있는 사항에 대해서는 공정위에서 시정토록 행정절차를 추진 중이다.

 

ㅇ 또한, 4곳에 대해서는 관계기관 협의와 시공사와의 분쟁조정 지원을 통해 원활한 사업추진을 지원하였다.

 

ㅇ 지자체 실태점검은 전체 618개 조합 중 396곳을 완료하였으며, 이중 252개 조합에서 641건의 법령위반 사항 등을 적발하였다.

 

- 현재, 시정명령(280건), 과태료(22건) 등 행정처분이 진행 중이며, 업무대행자격 위반 등 중대한 위반행위는 형사고발(70건)도 추진할 예정이다.

 

관계기관 특별합동점검

 

□ (불합리한 공사비 증액요구) 8개 조합 중 4곳에서 도급계약서 상 명시적인 증액사유 등이 없음에도 불구하고 시공사가 불합리한 증액을 요구하여 조합원에게 추가 부담을 가중시킨 사례가 확인되었다.

ㅇ 특히, A조합 등의 시공사인 ○○건설은 시공사 결정과정에서 저렴한 공사비를 제시하고 주된 공정이 누락된 도급계약을 체결한 후, 시공과정에서 설계변경을 통해 증액을 요구한 사례가 확인되었다.

 

ㅇ 점검단에서는 공사비 분쟁사업장 4곳에 대해 합리적인 공사비 조정을 지원하기 위해 조합이 건설분쟁조정위원회*(국토부)에 적극적으로 조정신청하도록 하였으며, 시공사에도 조정과정에 적극 협조할 것을 요구하였다.

 

* 발주자와 수급인 사이의 건설공사 관련 분쟁조정(당사자 합의시 재판상 화해효력)

 

□ (불공정 계약 등) 8곳 모두 조합 탈퇴 시 이미 납입한 업무대행비를 일체 환불하지 않도록 하는 등 조합원에게 불합리한 내용을 담은 조합가입계약서를 운영 중이었다.

 

ㅇ 또한, 일부 시공사는 우월적 지위를 이용하여 도급계약서 등에 시공사의 배상책임을 배제하거나 시공사가 지정한 법원에서만 관할권을 갖도록 하는 등의 불공정 계약 조항을 삽입한 사실이 확인되었다.

 

ㅇ 이에 대하여 공정위는 조합과 시공사 측에 의견제출(～9.10)을 요청하였으며, 자진 시정의사가 없는 경우 약관심사를 통해 시정명령 등 조치를 할 계획이다.

 

□ (분쟁조정 지원) 이번 특별합동점검에서는 4개 조합에 대하여 사업정상화를 위한 분쟁조정 지원도 이루어졌다.

 

ㅇ 조합과 시공사 간 공사비 증액 문제를 두고 분쟁을 겪고 있는 B조합은 분쟁조정위원회를 통해 합의를 도출할 수 있도록 지원하였으며,

 

ㅇ 시공사 법정관리 등에 따른 공사중단(‘24.11) 이후, 중도금 추가대출이 어려운 상황에 놓인 C조합은 HUG 보증관련 규정 개정*을 통해 사업이 재개될 수 있도록 지원하였다.

 

* ‘23.10월 이후 100% 보증하는 것으로 HUG 내규가 개정되었으나, 당해 사업장은 80% 보증 적용 당시 처리되어 추가대출도 80% 보증만 가능하나 은행은 100% 보증요구

 

→ 종전 규정 적용 사업장도 추가 대출 시 현행 보증비율(100%) 적용이 가능하도록 개정

지자체 전수실태점검

 

□ 전체 618개(‘24.말 기준) 조합 중 396개 조합(64.1%)에 대해 점검을 완료하였으며, 이중 252개 조합에서 641건의 법령위반 사항 등을 적발하였다.

 

ㅇ 주요 위반유형으로는 사업 진행상황 등의 정보를 공개하지 않거나 지연 공개한 사례가 가장 많았고(197건, 30.7%), 가입계약서 작성 부적정(52건, 8.1%), 허위․과장광고 모집(33건, 5.1%) 등도 확인되었다.

 

ㅇ 적발된 사항 중 506건에 대하여는 시정명령(280건), 과태료(22건) 등의 행정처분이 진행 중이며, 위법행위가 중대한 70건은 형사고발 조치도 취할 예정이다. (* 59건은 지자체에서 제재수준 검토 중)

 

ㅇ 아울러, 점검을 완료하지 못한 조합에 대해서도 9월말까지 점검을 마무리하고, 필요한 행정조치를 취할 계획이다.

 

□ 국토부는 이번 점검결과 등을 토대로 최초 조합원 모집 단계에 대해서는 강력하고도 엄정한 기준을 확립하여 부실조합의 가능성을 철저히 방지하고, 문제없이 정상적으로 진행중인 조합은 투명하고 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 하는 등 종합적인 제도개선 방안을 연내 마련할 계획이다.

 

□ 국토교통부 김규철 주택토지실장은 “이번 점검을 통해 지역주택조합에서 여러 유형의 부실한 관리 행태와 불공정 행위가 확인되었다.”면서,

 

ㅇ “지속적인 관리․감독과 점검읕 통해 사업의 투명성과 공정성을 높이고, 선량한 조합원들의 피해를 방지 할 수 있도록 조속히 제도개선방안을 마련할 계획”이라고 밝혔다.

 

참고

지역주택조합 실태점검 결과

 

☐ 특별합동점검(7.11～8.22, 8개 조합)

 

ㅇ (불합리한 공사비 증액) 총 4곳에서 계약서상 공사비 조정근거 및 증액사유가 없음에도 시공사가 단순 물가상승 등을 이유로 증액요구

 

	〈사 례〉
▪(A조합) 시공사가 934억원 증액요구, 조합과 협상을 통해 474억원으로 총회의결되었으나, 증액사유 중 물가상승․건설환경변화비는 증액근거 없음 ▪(B조합) 시공사가 요구한 212억원 중 ‘착공 후 물가상승분(33억원)’은 증액근거 없음 ▪(C조합) 시공사가 요구한 63억원 중, ‘하도급 물가상승분(27.4억원)’은 증액근거 없음 ▪(D조합) 시공사가 요구한 300억원 중, 추가공사(166억원)은 증액근거 없음

 

ㅇ (불공정 계약) 모든 조합(8곳)에서 조합원에게 일방적으로 불리한 내용이 포함된 가입계약서 운영, 도급계약서 등도 불공정사례 확인

 

	〈사 례〉
▪(가입계약서) 탈퇴시 납입한 대행비 일체환불금지, 조합의 일방적 해약 및 조합원 인감 등 사용시 일체 이의제기 금지➜ 약관법(제9조, 제14조) 위반소지 ▪(사업약정서․○○건설) 약정 해지시 제3자에 대한 손해배상 면책➜ 약관법(제7조) 위반소지 ▪(도급계약서△△건설) 조합 귀책으로 제3자에 대한 손해배상 발생시 시공사 배상책임 배제, 계약내용에 관한 소송 관할법원 설정➜ 약관법(제7조 및 제14조) 위반소지

 

ㅇ (분쟁조정 지원) 공사비 증액, 사업지연, 인허가 관련 조정 지원(4곳)

 

	〈사 례〉
▪(B조합) 조합과 시공사간 공사비 증액 합의를 이루지 못해 입주지연 발생 ⇒ 건설분쟁조정위원회(국토부) 조정신청을 통해 당사자간 합의도출(8.20) ▪(C조합) 공사재개(공사중단 ‘24.11)를 위해 HUG에 추가 중도금대출을 위한 보증한도 상향(80→100%) 요구, HUG는 당초 80% 적용사업장으로 상향불가 입장 ⇒ HUG 협의를 통해 기존 사업장도 100% 보증이 가능하도록 내규 개정(8.5) ▪(E조합) 시공사가 PF대출 연대보증, 착공조건 미이행(공급계약율 미달)을 이유로 실착공 거부 ⇒ 특별점검 계획 등으로 시공사에서 PF대출협조, 연내 착공(~’25.11.30.) 합의(8.13) ▪(F조합) 도면 차이로 교통영향평가 재심의*(1～2개월 소요)에 따른 사용검사 지연 우려 ⇒ 지자체와 재심의 없이 변경신고를 통해 보완조치하는 것으로로 합의

☐ 전수실태점검(6.26～8.22, 618개 조합)

 

ㅇ 점검대상 618개 조합 중 396곳(64.1%) 점검완료, 이중 252곳에서 위반사항 641건 적발*, 582건 조치 중(59건은 제재수준 검토 중)

 

* 정보공개 미흡(197건), 가입계약서 작성위반(52건), 거짓․허위광고(33건) 등

 

< 총괄표 >

점검현황				지적현황
점검대상	점검완료	점검 중	점검제외*	조합 수	지적건수	조치 중	제재수준 검토 중
618	396	167	55	252	641	582	59

* 조합해산, 조합과 연락불가 등

 

< 지적 및 조치현황 >

구분	총계	조치 중(582건)				제재수준 검토중
		형사 고발	시정 명령	행정 지도	과태료
총계	641	70	280	210	22	59
① 정보공개 미흡	197	21	100	47	4	25
② 실적보고서 미작성	123	18	73	23	1	8
③ 가입계약서 작성 및 설명의무 위반	52	0	22	23	4	3
④ 총회의결사항 미준수	50	0	21	27	0	2
⑤ 해산총회 미(지연)개최	35	3	16	14	0	2
⑥ 조합원 모집광고 위반	33	12	14	6	0	1
⑦ 자금보관 대행 위반	17	0	6	0	11	0
⑧ 회계감사 미이행 및 부적정	16	2	3	11	0	0
⑨ 업무대행사 선정 부적정	11	5	3	2	0	1
⑩ 조합원 모집신고 위반	8	2	5	1	0	0
⑪ 가입비등 예치 위반	5	3	1	1	0	0
⑫ 조합원 공개모집 위반	3	0	0	3	0	0
⑬ 기타(시정명령 미이행, 조합운영 부적정 등)	91	4	16	52	2	17