[스크랩] 재개발재건축 수지분석 및 세대수 계산

재개발 재건축 건립세대수

ex1)

대지:17,000평 용적율:300% 연면적:51,600평

건립비율-2:4:4일 경우

24평*20%=480÷3520*100=13.64%*51,600평÷100=7038평

33평*40%=1,320÷3,520*100=37.5%*51,600평÷100=19,350평

43평*40%=1,720÷3,520*100=48.86%*51,600평÷100=25,212평

       480+1320+1720=3520

7,038평÷24평=293세대

19,350평÷33평=586세대

25,212평÷43평=586세대

         합계 : 1,465세대

 

ex2)

대지:1만평 용적율:200% 연면적:20,000평

건립비율-14평:17% 24평:23% 33평:40% 44평:20%

조합원:557세대일 경우

14*17%=238÷2990*100=7.96%*20000÷100=1592÷17평=114세대

24*23%=552÷2990*100=18.46%*20000÷100=3692÷24평=154세대

33*40%=1320÷2990*100=44.15%*20000÷100=8830÷33평=268세대

44*20%=880÷2990*100=29.43%*20000÷100=5886÷44평=134세대

    238+552+1320+880=2990

  총건립세대수 : 671세대

일반적인 조합원 분양세대수

  27평:127세대 33평:268세대 44평:67세대

33평초과중 조합원대상 평형이 50%이하시 조합에 50%분양

50%초과시 초과조합원 전체에 33평초과 평형분양

위 예의 경우 33평형이상 조합원이 50%이하이기 때문에 50%인67세대분양

그리고 대부분 조합원이 33평원한다고보고 268세대는 전부 조합원 몫

재건축 수지분석

사업내역

구  분	내  용
사 업 명	동대문구 답십리 00아파트 재건축
사 업 위 치	동대문구 답십리동
지 역 지 구	일반주거지역
대 지 면 적	29,698.20㎡(8,938.67평)
건 축 연 면 적	97,936.06㎡(29,625.52평)
용 적 율	262.35%
세 대 수	704세대
규 모	지하1층 지상23층 10개동

종전 평형 및 세대수

평  형	세 대 수	세대별대지지분(평)
24	160	11.35
29	390	13.71
35	110	16.55
소 계	660

재건축사업내역                                                   단위:천원

평형	세대수	평당분양가	세대별분양가	총분양수입
24	124	7,700	184,800	22,915,200
30	88	8,190	245,700	21,621,600
32	388	8,240	263,680	102,307,840
38	58	8,550	324,900	18,844,200
43	46	8,770	377,110	17,347,060
합계	704			183,035,900

공사비는 평당 300만원으로 가정

총수입-총지출=경상이익금  183,035,900-88,876,560=94,159,340

잉여금÷대지면적=평당이익금=10,482.17

풀이도표

경상이익금/총대지지분=평당무상지분금액	10,482.17
평당무상금액*조합원별대지지분=조합원별권리가액
평당무상금액/평당분양가*100=무상지분율
조합원분담금=(배정평형분양가-권리가액)
조합원무상평수=조합원별권리가액/평당분양가

평형	대  지  지  분	배  정 평  형	평  당 분양가	평당무상금	총분양가	권리가액	추가부담	무 상 평 수	무상지분율
24	11.35	24	7,700	10,482.17	184,800	118,972.63	65,827.37	15.45	136.13
		30	8,190	10,482.17	245,700	118,972.63	126,727.37	14.53	127.98
		32	8,240	10,482.17	263,680	118,972.63	144,707.37	14.44	127.21
		38	8,550	10,482.17	324,900	118,972.63	205,927.37	13.91	122.59
		43	8,770	10,482.17	377,110	118,972.63	258,137.37	13.57	119.52
29	13.71	24	7,700	10,482.17	184,800	143,710.55	41,789.45	18.66	136.13
		30	8,190	10,482.17	245,700	143,710.55	101,989.45	17.55	127.98
		32	8,240	10,482.17	263,680	143,710.55	119,969.45	17.44	127.21
		38	8,550	10,482.17	324,900	143,71055	181,189.45	16.81	122.59
		43	8,770	10,482.17	377,110	143,710.55	233,399.45	16.39	119.52
35	16.55	24	7,700	10,482.17	184,800	173,479.91	11,320.09	22.52	136.13
		30	8,190	10,482.17	245,700	173,479.91	72,220.09	21.18	127.98
		32	8,240	10,482.17	263,680	173,479.91	90,200.09	21.05	127.21
		38	8,550	10,482.17	324,900	173,479.91	151,420.09	20.29	122.59
		43	8,770	10,482.17	377,110	173,479.91	203,630.09	19.78	119.52

확정지분제는 시가다

개포1단지

건립세대: 24평형1079 33평형2998 44평형1022 50평형180 용적율180%

평형	대지지분	배정평형	분양가	추가부담	현시세	주변시세(렉슬)
11	13.9	24	43,200	2,300	38,000	90,000
13	17.2	33	66,000	15,400	47,000	150,000
15	20.8	33	66,000	4,800	55,000	150,000
16	23.4	44	96,800	28,000	65,000	220,000
17	24.3	44	96,800	25,000	73,000	220,000
17	24.3	50	137,500	53,500	73,000	260,000
18	26.9	50	137,500	45,800	80,000	260,000

  16평형이44평 배정평형이었을 때 총부담금:현시세(6억5천)+추가부담(2억8천)=9억3천

  17평형이44평 배정평형이었을 때 총부담금:       7억3천 +   2억5천      =9억8천

  현재 16평형이 17평형에 비해 5천만원 저 평가 되어있는 상태임

   44평형 랙슬 아파트 현 시세는 22억원으로 12억원의 차익을 남길 수 있음

단지내 저평가된 평형 찾는 것이 투자의 관건이라 할 수 있음

평당분양가가 아니라 총 부담금액으로 판단해야햠

출처 : 태정회

글쓴이 : 임흥택 원글보기

메모 :