계약갱신권-개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다

대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결

 

[건물명도등][공2018상,53]

【판시사항】

[1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석 방법

[2] 판결서의 이유에 당사자의 모든 주장이나 공격방어방법에 관한 판단이 표시되어야 하는지 여부(소극) 및 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않지만 판결 이유의 전반적인 취지로 주장의 인용 여부를 알 수 있는 경우 또는 실제로 판단을 하지 않았지만 주장이 배척될 것이 분명한 경우, 판단누락의 위법이 있는지 여부(소극)

[3] 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 및 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우가 이에 포함되는지 여부(소극)

부칙 <제12042호,2013.8.13>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제12조, 제14조제3항의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

제3조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제5조제4항, 같은 조 제6항부터 제9항까지, 제6조제1항 및 제9항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용한다.

제4조(월 차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제12조의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

제5조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제14조제3항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 같은 개정규정 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다. 

【판결요지】

[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

[2] 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 되고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(민사소송법 제208조). 따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없다. 설령 실제로 판단을 하지 않은 부분이 있더라도 주장이 배척될 것이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 잘못을 이유로 파기할 필요가 없다.

[3] 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 제10조 제1항부터 제3항까지의 규정에서 갱신요구권에 관하여 최초 임대차기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위에서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 상가임대차법 제2조 제3항은 위 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문이 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다고 정하고, 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’고 정하고 있다.

위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

【참조조문】

[1] 민법 제105조 [2] 민사소송법 제208조, 제451조 제1항 제9호 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되기 전의 것) 제2조 제3항, 제10조 제1항, 제2항, 제3항, 부칙(2013. 8. 13.) 제2조

【참조판례】

[1] 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결(공2002하, 1816)
대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결(공2014하, 1463)
[2] 대법원 2013. 10. 31. 선고 2011다98426 판결(공2013하, 2122)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 에이스 담당변호사 이종찬 외 2인)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 로웰 담당변호사 김동섭)

【원심판결】 인천지법 2017. 2. 17. 선고 2016나1137 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 임대차기간에 관한 약정의 해석(상고이유 제1점)

가. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결 등 참조).

나. 원심판결과 기록에 따르면 다음의 사실을 알 수 있다.

(1) 원고는 2013. 1. 2. 피고에게 인천 남구 (주소 생략)에 있는 ‘○○○전산’ △동과 □동 공장 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임차보증금 1억 원, 월차임 1천만 원(부가가치세 별도), 임대차기간은 2013. 3. 30.부터 2015. 3. 30.까지(24개월)로 정하여 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

(2) 이 사건 임대차계약에는 특약사항으로 ‘임대사용기간은 최초 사용일부터 10년을 확보해 주고, 임대료는 2년 후부터 인상할 수 있다. 원고는 건물의 구조 변경을 승인해 주고, 계약 종료 후 원고가 원할 경우 피고는 원상 복구한다. 계약기간 내 원고는 피고의 전대차계약을 승인한다.’는 내용이 기재되어 있다.

(3) 원고는 2013. 3. 29. 피고와 ‘임대기간은 2013. 5. 16.부터 24개월로 한다. 임대료 계산은 위 2013. 5. 16.부터 적용한다.’는 추가 특약(이하 이 사건 임대차계약의 특약사항과 2013. 3. 29.자 특약을 통틀어 ‘이 사건 특약’이라 한다)을 하고, 피고에게 ‘2013. 5. 16.부터 10년간 피고가 임차한 이 사건 건물을 불특정 다수에게 전대하도록 승인한다.’는 내용이 기재된 전대동의서를 작성해 주었다.

다. 원심은 다음과 같은 이유로 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간을 10년으로 정한 것으로 볼 수 없다고 판단하였다.

(1) 이 사건 임대차계약에 임대차기간을 ‘24개월’로 명시하고, 별도의 특약으로 ‘임대차기간’과 구별되는 ‘임대사용기간’이라는 표현을 사용하고 있다.

(2) 원고는 2015. 5. 14. 피고에게 임차보증금을 3천만 원 올려 달라고 요구하였는데, 피고가 임차보증금을 올리는 대신 월차임을 9% 인상하는 것을 제안하자 이를 계약서에 명시할 것을 요구하였고, 이후 피고와의 통화에서도 계약서를 다시 써야 한다고 하거나 ‘재계약’이라는 표현을 사용하였다.

(3) 이 사건 특약에서 월차임을 2년 후부터 인상할 수 있다고 하면서도 인상률이나 인상금액을 따로 명시하지 않았다. 월차임은 임차보증금과 함께 임대차계약의 중요한 요소로서 물가변동 등에 비추어 월차임 인상에 관한 합의 여부를 묻지 않고 무조건 임대차기간을 10년으로 정하였다고 보기는 어렵다.

(4) 원고와 임차인 측의 자금 투자로 2013. 5. 30.경 이 사건 건물의 용도가 공장에서 제2종 근린생활시설로 변경되었다. 임대차기간은 임차인에게 중요한 의미를 가지는데, 만일 임차인이 투입비용 회수를 위하여 재계약을 위한 우선적인 지위를 보장받는 것을 넘어서 임대차기간을 10년으로 할 생각이었다면 이 사건 임대차계약서의 본문에 임대차기간을 24개월로 정하고 이 사건 특약사항을 따로 둘 이유가 없었을 것으로 보인다.

(5) 원고가 피고에게 작성해 준 2013. 3. 29.자 전대동의서, 2015. 4. 13.자 사실확인서와 원고와 피고가 이 사건 임대차계약서의 계약기간 만료일 무렵 나눈 대화내용에는 ‘10년을 확보해 준다’는 표현을 사용하고 있다. 그러나 앞에서 본 사정들과 원·피고가 법률전문가가 아닌 점에 비추어 이는 재계약에 관한 표현에 불과할 뿐 임대차기간 자체를 10년으로 정한 근거로 보기는 어렵다.

(6) 결론적으로 이 사건 특약은 이 사건 임대차기간을 2년으로 하되, 임차인 측의 영업권과 투자비용 회수를 위하여 임대차기간 만료 시 임차인에게 재계약에 대한 우선권과 기간을 보장하는 조항이다.

라. 원심판결 이유를 원심이 채택한 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 계약의 해석에 관한 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 계약의 해석에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 임대차계약의 갱신 여부 등(상고이유 제2, 3, 5점)

가. 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 되고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(민사소송법 제208조). 따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 그 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없다. 설령 실제로 판단을 하지 않은 부분이 있더라도 그 주장이 배척될 것이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 잘못을 이유로 파기할 필요가 없다(대법원 2013. 10. 31. 선고 2011다98426 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음의 사정을 알 수 있다.

(1) 원고는 2015. 3. 14.경부터 피고와 임차보증금과 월차임의 조정을 비롯해서 이 사건 임대차계약의 재계약에 관한 교섭을 진행하였다. 그러나 피고는 소외 1(이 사건 건물 중 □동 ◇◇◇호에서 약국을 운영하며 피고와 동거하던 사람이다)에 대한 폭력 범행으로 2015. 4. 10.경 구속되어 임대차기간이 만료될 무렵인 2015. 5. 7. 구속취소로 석방될 때까지 원고와 연락이 되지 않았다.

(2) 피고가 2015. 5. 14. 원고와 전화로 월차임과 재계약 조건에 관해서 조율을 하면서 계약서를 준비하여 2015. 5. 24. 재계약을 하기로 하였으나 이후 특별한 이유 없이 원고와 연락을 끊고 재계약을 하지 않았다. 원고가 2015. 5. 29. 피고에게 재계약을 촉구하는 내용증명을 보냈지만 반송되었다.

(3) 원고가 피고에게 계속 연락을 시도하다가 2015. 6. 초순 비로소 피고와 전화통화를 하였는데, 피고는 자신의 형사사건을 이유로 재계약을 미루었다.

(4) 피고는 2014. 6. 27. 소외 2와 이 사건 건물 중 □동 ◇◇◇호에 관하여 임차권양도계약을 체결하면서 원고 명의의 도장을 무단 제작해서 사용하였다. 원고는 이 사실을 알게 되자 2015. 6. 5. 피고에게 더 이상 재계약에 응할 수 없다고 통보하였다. 원고는 2015. 6. 8. 피고에게 내용증명으로 임대차기간 만료와 피고의 귀책사유를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통고하였다.

다. 앞에서 본 사정들에 비추어 보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약의 재계약을 위하여 우선적인 지위를 보장하고 성실히 재계약 협상에 응하였지만 피고의 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 갱신되거나 재계약에 이르지 못하였고 임대차기간 만료로 2015. 5. 16. 종료하였다고 볼 수 있다.

라. 원심은 이 사건 임대차계약이 2015. 5. 16. 기간만료로 종료하였고 이에 따라 피고가 임차보증금에서 미지급 차임 등을 공제한 나머지 돈을 원고로부터 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 건물 중 피고가 점유하고 있는 부분을 인도할 의무가 있다고 판단하면서도, 이 사건 임대차계약이 2015. 5. 16.경 월차임을 9% 인상하는 조건으로 합의 갱신되었다는 피고의 주장에 관해서는 명시적으로 판단하지 않았다. 그러나 원심판결 이유의 전반적 취지에 비추어 원심의 판단에는 피고의 위 주장을 배척하는 취지도 포함되어 있다고 볼 수 있다. 설령 그렇지 않더라도 그 주장이 배척될 것은 앞에서 본 바와 같이 분명하다. 따라서 원심판결에 상고이유 주장과 같이 판단누락 등으로 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 없다.

마. 또한 피고는 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보아야 하는데도, 원심이 그 법리를 오해하여 판단을 누락한 잘못이 있다고 주장한다. 그러나 피고가 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장하지 않았으므로, 원심이 그에 관한 법리를 오해하거나 판단을 누락한 잘못이 없다.

바. 피고는 원고가 이 사건 임대차계약 기간 중인 2015. 6. 3. 소외 1 등과 이중으로 임대차계약을 체결하는 등 피고에 대한 배임행위를 함으로써 피고가 입은 손해를 원고에 대한 미지급 차임에서 공제하면 지급할 차임이 없다고 주장하였으나, 원심이 그 판단을 누락한 잘못이 있다고 주장한다. 그러나 원심이 이 사건 임대차계약이 2015. 5. 16. 기간만료로 종료되었다고 판단하였음은 앞에서 본 바와 같다. 이러한 원심의 판단에는 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장을 배척하는 취지도 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 이를 판단누락으로 볼 수 없다.

3. 상가건물 임대차보호법 제10조의 적용 여부(상고이유 제4점)

2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 제10조 제1항부터 제3항까지의 규정에서 갱신요구권에 관하여 최초 임대차기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위에서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 상가임대차법 제2조 제3항은 위 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문이 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다고 정하고, 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’고 정하고 있다.

위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

이 사건 임대차계약의 환산보증금은 12억 원[= 보증금 1억 원 + 월차임 1,100만 원(부가가치세 포함) × 100]으로 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항이 정하는 보증금액을 초과한다. 또한 위에서 보았듯이 이 사건 임대차계약은 2013. 1. 2. 체결되어 갱신되지 않은 채 개정 상가임대차법 시행 후인 2015. 5. 16. 기간만료로 종료하였다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 상가임대차법 제10조가 적용되지 않는다.

같은 취지의 원심 판단은 위 법리에 비추어 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법의 적용 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

4. 결론

피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김창석(재판장) 박보영 이기택 김재형(주심)

 

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인천지방법원 2017. 2. 17. 선고 2016나1137 판결

[건물명도등][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 카이로스 외 1인)

【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 로웰 담당변호사 김동섭)

【변론종결】

2017. 1. 24.

【제1심판결】 인천지방법원 2015. 12. 23. 선고 2015가단33068 판결

【주 문】

1. 당심에서 추가된 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 원고의 이 사건 소 중 2017. 5. 6.부터의 부당이득금반환 청구 부분을 각하한다.

나. 피고는 원고로부터 18,688,000원에서 2017. 1. 16.부터 이 사건 부동산의 인도 완료일까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 돈을 지급받음과 동시에 별지 기재 1 내지 3 각 부동산을 인도하라.

다. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 3/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지

피고는 원고에게 별지 기재 1 내지 3 각 부동산을 인도하고, 2015. 9. 16.부터 위 부동산 인도 완료일까지 월 11,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 금원지급청구를 추가하였다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 별지 기재 1 내지 3 각 부동산을 인도하라.

【이 유】

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제3면 다.항 부분을 삭제하는 외에는 제1심 판결 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 원고의 주장

원고는, 피고와의 임대차계약이 2015. 5. 16. 임대기간 만료로 종료되었거나, 피고가 2015. 9. 16. 이후로 차임을 연체하여 왔고, 원고로부터 동의·승낙을 받지 아니한 채 소외 1 및 소외 3 등에게 위 집합건물의 임차권을 무단으로 양도하고, 원고의 명의를 위조하여 원고와 그들 명의의 임대차계약서를 무단으로 작성하고, 2014. 6. 28.경 소외 2와 사이에 위 ☆☆약국에 관한 임차권 양도계약을 임의로 체결하는 등 피고의 귀책사유로 원고와의 신뢰관계를 훼손하였으므로 원고와 피고 사이의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다.)은 2015. 6. 8.자 통보 또는 이 사건 소장 부본의 송달, 또는 2016. 2. 12.자 통보로써 해지되어 종료되었고, 그럼에도 피고는 임대차목적물 중 일부인 별지 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다.)을 점유하면서 사용·수익하고 있으므로, 원고는 피고를 상대로 그 원상회복으로 이 사건 부동산의 인도를 구하고, 2015. 9. 16.부터의 연체차임 내지 차임 상당의 부당이득을 구한다.

3. 청구원인에 관한 판단

먼저 이 사건 임대차계약이 임대기간 만료로 종료하였는지 여부에 관하여 본다.

앞서 인정한 사실 및 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약상 당초 임대차기간은 2013. 3. 30.부터 2015. 3. 30.까지 2년이었다가 2013. 3. 29.자 특약에 따라 임대차기간이 2013. 5. 16.부터 24개월로 변경된 사실을 인정할 수 있으나, 한편 이 사건 임대차계약서 특약(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다.)상 “임대사용기간은 최초사용일로부터 10년을 확보해주며, 임대료 인상은 2년 후부터 인상할 수 있다.”고 정하고 있고, 2013. 3. 29.자 전대동의서상 전대동의 기간이 2013. 5. 16.부터 10년간으로 기재되어 있으며, 원고가 2015. 4. 13. 피고에게 “이 사건 임대차계약 체결 당시 본 건물(이 사건 임대차계약상 목적물)은 지목이 공장으로 되어 있었는데, 피고의 제안으로 위 건물을 지식산업센터로 변경하기로 하여 원고가 2,200만 원을 투자하고, 피고가 나머지 비용 투자 및 건물 구조변경 등 모든 사항을 처리하기로 하였고, 원고는 피고에게 임대기간 10년을 확보해 주기로 하였으며, 피고가 건물 용도변경이나 인테리어 공사 등을 모두 직접 처리하였다.”는 내용의 사실확인서를 작성하여 준 사실도 인정할 수 있다.

위 각 인정사실과 갑 제13, 21호증, 을 제6호증의 1에서 3의 각 기재, 당심 증인 소외 4의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 특약은, 이 사건 임대차계약 기간을 2년으로 정하되, 이 사건 임대차계약 목적물의 용도 및 구조 변경과 그 밖의 비용을 투자한 임차인 측의 영업권과 임차권을 안정적으로 보장하여 피고 측으로 하여금 그 투자비용을 충분히 회수할 수 있도록, 계약기간 만료시 임차인에게 재계약에 대한 우선권 및 그 기간을 보장하여 준 소위 우선권 부여 조항에 해당한다고 봄이 상당하고, 이와 달리 임대차계약 기간을 10년으로 정한 것이라고 보기는 어려우므로, 이 사건 임대차계약은 2015. 5. 16. 그 기간만료로 종료하였다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 종료에 따른 원상회복으로 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 차임 상당의 부당이득을 지급할 의무가 있다(이에 따라 차임연체 또는 신뢰관계 훼손으로 인한 이 사건 임대차계약 해지권 발생 여부는 별도로 판단하지 않기로 한다.).

① 이 사건 임대차계약상 임대차기간은 24개월로 명시되어 있으며, 다만 별도 특약사항으로 임대차기간과는 구별되는 “‘임대사용기간’ 10년을 ‘확보하여 준다.’”는 표현을 사용하고 있다.

② 이 사건 임대차계약상 환산보증금은 12억 원[= 보증금 100,000,000원 + 월 차임 11,000,000원(10,000,000원 × 1.1, 부가가치세 고려) × 100]으로 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항이 정하는 보증금액을 초과하여 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서에 의하여 동법이 적용되지 않고, 이에 따라 동법에서 정한 갱신요구권 등이 인정되지 않는다.

③ 이 사건 특약상 임대사용기간 확보와 별도로 최초사용일로부터 2년 후부터의 임대료 인상을 정하고 있다.

④ 원고는 2015. 5. 14.(이는 이 사건 임대차계약서상 24개월로 정한 임대차기간 만료일을 2일 앞둔 시점이다.) 피고에게 임대차보증금 30,000,000원의 인상을 요구하였고, 이에 피고가 임대차보증금 인상은 어려우며 보증금 인상 대신 월세를 9% 인상할 것을 요청하자 원고는 이를 계약서상 명시해 줄 것을 요청하기도 하였으며, 이후 통화에서도 원고와 피고는 계약서를 다시 써야 한다는 표현을 사용(2015. 6. 4.자 녹취서, 을 제6호증의 2)하거나, ‘재계약서’라는 표현을 사용(피고와 소외 5 사이의 카카오톡 문자메시지, 갑 제21호증)하였다. 한편 이 사건 특약상 차임(임대료) 인상에 관하여, 그 인상가능성 및 그 기간(2년 후부터)을 정하면서도 그 인상률이나 인상금액을 따로 명시하지는 않고 있는바, 이는 차임 인상 여부 및 그 금액에 관한 임대인과 임차인 사이의 사전 협의를 염두에 둔 조항으로 보이는 점, 월 차임은 임대차보증금과 함께 임대차계약에서 중요한 요소인 점, 10년 동안의 물가변동 가능성 등에 비추어 볼 때, 그와 같은 차임 액수에 대한 임대인과 임차인 사이의 의사합치가 이루어졌는지 여부를 불문하고 무조건 그 계약기간을 10년으로 보장한다는 취지로 보기는 어렵다.

⑤ 한편 이 사건 임대차목적물은 ▽▽▽▽원 건너편에 위치한 건물로, 당초 공장건물이었으나 이 사건 임대차계약 체결 무렵인 2013. 5. 30.경 공장에서 그 용도가 제2종 근린생활시설로 변경되었으며, 그 용도 및 구조 변경을 위하여 원고의 비용 일부와 임차인 측(그 비용 투자의 주체와 자금 출처에 관하여는 원·피고, 소외 1 사이에 다툼이 있는 것으로 보이는바, 법적인 의미에서의 투자주체와 그 자금의 출처는 이 사건에서 따로 판단하지 않기로 한다.)의 상당한 금액의 자금 투자가 이루어졌는바, 임차인 측에서 그 투입비용을 회수하기 위해서는 상당기간이 필요하였을 것으로 보인다. 이러한 점을 고려할 때 임대차기간은 이 사건 임대차계약의 당사자 중 임차인에게 특히 중요한 의미를 가질 것으로 보이는바, 만약 투입비용 회수를 위하여 재계약을 할 수 있는 우선적인 지위를 보장받는 것을 넘어서서 임대차계약 기간 자체를 10년으로 정할 의도였다면, 굳이 이 사건 임대차계약서상 본문에 임대차기간을 24개월로 정하고, 별도로 이 사건 특약조항을 삽입할 이유는 없었을 것으로 보인다.

⑥ 2013. 3. 29.자 전대동의서 및 원고가 피고에게 작성하여 준 2015. 4. 13.자 사실확인서, 그 밖에 원고와 피고가 이 사건 임대차계약서상 계약기간 만료일 무렵 나눈 대화내용을 보면, ‘10년을 확보해준다’는 취지의 표현이 사용되고 있기는 하다. 그러나 앞서 본 사정들 및 원·피고가 법률전문가가 아닌 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 표현은 재계약에 관한 표현이 법적으로 정리되지 않은 것에 불과할 뿐, 임대차계약 기간 자체를 10년으로 정한 것을 전제로 하는 것이라고 보기는 어렵다.

4. 피고의 주장에 관한 판단

가. 임대차보증금 반환의 동시이행항변에 관한 판단

이에 대하여 피고는 원고로부터 임대차보증금 100,000,000원을 지급받을 때까지는 원고의 이 사건 부동산 인도청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다.

살피건대, 앞서 인정한 사실 및 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞서 든 각 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약상 임대차보증금 100,000,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 임대차 종료시 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 임대차보증금 100,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 차임 상당 부당이득금액

앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2015. 5. 16. 기간만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 그 기간만료 이후 이 사건 부동산을 사용·수익한 데 대한 차임 상당의 부당이득을 반환하여야 할 것인 바, 갑 제42 내지 59호증의 각 기재 또는 영상(가지번호 있는 것은 가지번호 포함) 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 임대차계약 기간만료일 이후이자 원고에게 차임 상당 부당이득금 명목으로 11,000,000원을 지급한 2015. 9. 16.(차임의 후불 지불 약정에 따른 2015. 9. 15.까지의 차임 상당 부당이득금을 지급한 것이다.) 이후에도 이 사건 임대차계약 목적물 중 □동 ◇◇◇호, ◎◎◎호를 제외한 전부를 직접점유 또는 전차인들을 통하여 간접점유하면서 사용·수익하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게, 피고가 점유 중인 위 각 부동산의 인도 완료일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다. 한편 당심 감정인 소외 6의 차임감정 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 2015. 5. 16.부터 2016. 11. 15.까지 위 각 부동산에 대한 차임이 월 5,082,000원(△동 ◁◁◁호 631,000원 + △동 ▷▷▷호 338,000원 + △동 지하 ♤층 165,000원 + □동 ◁◁◁호 1,055,000원 + □동 ▷▷▷호 525,000원 + □동 ♡♡♡호 432,000원 + □동 ●●●호 525,000원 + □동 ▲▲▲호 500,000원 + □동 ■■■호 411,000원 + □동 ◆◆◆호 500,000원)이고, 그 이후의 차임도 같은 금액일 것으로 추인되므로, 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 2015. 9. 16.부터 위 각 부동산 인도 완료일까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

[한편 법률상 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것인바(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조), 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 원고에게 차임 내지 차임 상당 부당이득금 명목으로 11,000,000원을 지급한 2015. 9. 16. 이후에도 이 사건 부동산 중 □동 ◎◎◎호를 이 사건 임대차계약 상의 목적에 따라 계속적으로 사용·수익하여 실질적인 이득을 얻었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 을 제16호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2015. 7. 9. 당초 음식점으로 사용되었던 이 사건 부동산 중 □동 ◎◎◎호의 용도를 제2종 근린생활시설에서 공장으로 변경하여 이 사건 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익할 수 없게 된 사실이 인정될 뿐이고, □동 ◇◇◇호는 2015. 6.경부터 원고가 직접 소외 1에게 임대하여 실질적으로 사용, 수익하게 하고 있으므로, 결국 원고의 차임 상당 부당이득금 청구는 위 범위 내에서만 받아들이기로 한다.]

다. 공제

한편 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있는바(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조), 위 2015. 9. 16.부터 이 사건 변론종결일에 가까운 2017. 1. 15.까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 위 임대차보증금에서 우선 공제하면, 위 기간 동안의 차임 상당 부당이득금 81,312,000원(5,082,000원 × 16개월)이 위 보증금 100,000,000원에서 공제되어 보증금이 18,688,000원이 남게 되고, 여기에서 2017. 1. 16.부터 인도할 때까지 월 5,082,000원이 공제되어야 할 것이다.

라. 소결론

따라서 피고는 원고로부터 임대차보증금 잔액 18,688,000원에서 2017. 1. 16.부터 이 사건 부동산을 인도받을 때까지 월 5,082,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 돈을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 위 보증금 잔액이 없어질 무렵인 2017. 5. 5.(18,688,000원 = 5,082,000원 × 3개월 20일)까지 이를 인도받지 못할 경우에는 그때까지 발생할 차임 상당의 부당이득금은 위 보증금 잔액에서 당연히 공제될 것이며, 그 이후의 차임 상당의 부당이득금은 그때까지도 인도받지 못할 경우에 한하여, 또한 그 이후에도 피고가 이 사건 임대차목적물을 여전히 실질적으로 사용·수익하고 있음을 전제로 원고는 차임 상당의 부당이득금을 청구할 수 있을 뿐이므로, 원고의 2017. 5. 6. 이후 차임 상당의 부당이득 반환청구는 미리 청구할 필요가 있다고 할 수 없다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 인도청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 당심에서 추가한 금원지급청구 중 2017. 5. 6. 이후의 해당 부분은 부적법하여 그 부분 소는 각하하며, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 당심에서 추가된 청구를 포함하여 주문 제1항과 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 각 생략]

판사   김정학(재판장) 김정일 최혜인

 

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인천지방법원 2015. 12. 23. 선고 2015가단33068 판결

[건물명도등][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 카이로스 담당변호사 조용익 외 1인)

【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 로웰 담당변호사 김동섭)

【변론종결】

2015. 11. 25.

【주 문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】

피고는 원고에게 별지 1, 2, 3 목록 기재 각 부동산을 인도하라.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 인천 남구 (주소 생략) 소재 ‘○○○전산’ △동 및 □동 공장 집합건물의 소유자로서, 2013. 1. 2. 피고와 사이에 위 집합건물 전부에 관하여 보증금 1억 원, 차임 월 1,000만 원(부가가치세 별도)의 임대차계약을 체결하였는바, 그 특약사항 중 주요부분(추가 합의 포함)은 아래와 같다.

- 임대 사용기간은 최초 사용일로부터 10년을 확보하여 주며, 임대료 인상은 2년후부터 인상할 수 있다.

- 원고는 건물의 구조 변경을 승인하여 주며, 계약 종료후 원고가 원할 경우에는 (피고는) 원상복구해준다.

- 계약기간내 원고는 피고의 전대차계약을 승인한다.

- 세금계산서 발행시 부가가치세는 별도로 한다.

〈2013. 3. 29.자 추가 특약사항〉

- 기존 잔금 납부일을 2013. 4. 16.로 변경하며 임대기간은 2013. 5. 16.로 하여 24개월로 한다. 임대료 계산은 위 2013. 5. 16.부터 적용한다.

〈2013. 3. 29.자 전대동의서〉

- 기간 : 2013. 5. 16.부터 10년간

- 원고는 피고가 임차한 전대차계약을 (불특정 다수에게) 전대하도록 승인함

나. 피고는 위 집합건물 임대차에 따라 아래 표와 같이 각 구분건물을 전대하였다.

호수	전차인	호수	전차인
△동 ◁◁◁호	㈜인퍼니	□동 ♡♡♡~●●●호	소외 7
□동 ◁◁◁호	소외 8(★★★★)	□동 ▲▲▲호	㈜태광
□동 ◇◇◇호	소외 1(☆☆약국)	□동 ■■■호	▼▼실업
□동 ◎◎◎호(주1)	소외 9(주2)(이후 피고를 거쳐 소외 10으로 변경)	□동 ◆◆◆호	소외 11
□동 ▷▷▷호	소외 12(이후 소외 13으로 변경)	△동 ▷▷▷호 및 지하♤층	피고 점유

주1) ◎◎◎호

주2) 소외 9

다. 원고는 2015. 6. 13. 동일한 집합건물에 관하여, 위 소외 1 외 1인과 사이에 보증금 1억 2,000만 원, 차임 월 1,200만 원(2년마다 확정금액 인상), 기간 8년의 임대차계약을 체결하는 한편, 그 무렵부터 “피고와의 위 가항 기재 임대차계약은 피고의 귀책사유로 인하여 같은 달 8.자로 해지되었다”는 취지의 안내문을 위 건물에 게시하였다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑1 내지 3, 5, 10호증, 을1 내지 5, 16 내지 19, 21호증(일부 호증 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 및 영상]

2. 청구원인에 관한 판단

원고는, 피고가 원고로부터 동의·승낙을 받지 아니한 채 소외 1 및 소외 3 등에게 위 집합건물의 임차권을 무단으로 양도하거나, 원고와 그들 명의의 임대차계약서(갑4호증의1, 갑7호증)를 무단으로 작성함에 있어 임대인란에 원고의 명의를 위조하였고, 2014. 6. 28.경 소외 2와 사이에 위 ☆☆약국에 관한 임차권 양도계약(갑4호증의2)을 임의로 체결하는 등 원고와의 신뢰관계를 훼손하였으므로, 피고와의 임대차계약은 위와 같은 피고의 귀책사유로 인하여 2015. 6. 8.자 통보 또는 소장 부본의 송달로써 해지되었다고 주장하면서, 피고를 상대로 그 원상회복으로 △동 ▷▷▷호 및 지하♤층(별지 1, 2), □동 ◎◎◎호(별지 3)의 인도를 구한다.

살피건대, 갑4, 6, 7호증, 을6, 8 내지 15, 20, 22, 24호증의 각 기재와 인천세무서에 대한 과세정보회신에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 위 집합건물 전대 등 스스로의 영업을 위하여 초기에는 동거녀인 소외 1(앞서 본 ☆☆약국의 사업자 내지 약사로서, 그 사업자등록에는 약국 외에 전대가 종목으로 추가되었다)의 명의로, 2014년 여름경 소외 1과 결별 후에는 아들 소외 3의 명의를 빌려 사업자등록을 한 것으로 보이는 점, ② 이에 따라 원고는 임대사업자로서, 피고와의 차임 거래에 있어 피고가 지정하는 소외 1(☆☆약국, 2013년~2014년), 소외 3(피고가 공동사업자인 ◀◀◀◀◀부동산개발, 2015년 제1기)의 각 명의 앞으로 세금계산서(을8호증)를 계속적으로 발행한 점(또한, 피고는 전대인의 지위에서 소외 3 등의 명의로 세금계산서를 발행하였다), ③ 원고가 문제 삼는 소외 1, 소외 3 명의의 위 계약서들이 세무 등 요식행위의 범주를 넘어 당사자들의 실거래나 이중거래를 반영한 처분문서임을 추단할 자료가 나타나 있지 아니하고, 소외 1과 소외 3이 피고의 편의를 위한 명목상의 지위를 벗어나 그 계약서의 문언이나 효력에 근거하여 위 건물에 관하여 피고와 독립된 용익자로서의 권원이나 지위를 취득하였다고 보기도 어려운 점, ④ 피고와 소외 2 사이의 ☆☆약국 임대차계약서(갑4호증의2)의 경우 계약금이 수수되기 이전에 거래가 무산되었으므로, 위 계약서를 확정적인 청약과 승낙이 교차·합치한 법률행위의 성립으로 보기 어려울뿐더러, 그 문언이나 계약 체결 목적에 의하더라도, 원고로부터의 전대 승인절차를 배제하지 아니한 점, ⑤ 앞서 본 바와 같이 원·피고 사이의 임대차계약은 불특정 다수에 대한 전대를 예정하였던 점, 기타 녹취록 대화내용(을6호증의3), 각 구분건물 전기사용신청서(을10, 11호증) 등을 종합해보면, 임대차계약이 당사자 간의 신뢰에 의존하는 계속적 법률관계임을 고려한다 하더라도, 위 각 계약서 작성사실을 비롯하여 원고가 들고 있는 사정만으로는 신뢰관계의 파괴로서 임대인에 대한 피고의 배신행위가 성립하였다고 보기 어렵다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 참조 ; 아울러 원고는 임대차 해지사유로서, 피고가 2015. 5월경 원고의 보증금 인상 요구를 거절함에 따라 재계약 내지 갱신에 관한 의사가 없다는 점과 피고의 과다한 전차보증금 수령 등도 들고 있으나, 계약내용의 변경이나 금액 인상의 한도에 관한 다툼은 별론으로, 위 주장사유만으로는 임대차계약 전부가 당연히 해지되거나 그 기간의 종료가 도래하였다고 볼 수 없다).

3. 결 론

그렇다면, 피고의 귀책사유에 기한 임대차의 해지를 전제로 하는 원고의 청구는 이유 없으므로, 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 각 생략]

판사   정원석

주1) 종전에는 □동 ◇◇◇호(☆☆약국)와 유사하게, 약국의 개설이 가능한 제2종근린생활시설로 용도가 지정되었으나, 최근 2015. 7월경 공장 용도로 변동되었다(을16호증). 이러한 원고의 용도변경 목적 내지 동기가 이 소송의 변론과정에서 뚜렷하게 현출된 것은 아니지만, 이를 살펴본다면, 이 사건 임대차 분쟁은 별론으로, 적어도 □동 ◎◎◎호(초기에는 소외 9 운영의 식당)에 약국이 새로이 입점할 경우, 그 신규 약국이 소외 1 운영 ☆☆약국과 경합하거나, 소외 1의 기존 영업에 영향을 줄 수 있다는 이해관계도 일부 작용하였을 것으로 보인다. 이러한 사정은 원고가 당사자들(피고-소외 2) 사이에 무산되거나 이미 실효된 소외 2 관련 임대차계약서(갑4호증의2)를 입수할 수 있었던 사실과 더불어 원고와 소외 1 등 간에 형성된 일정한 협력관계를 미루어 짐작할 수 있게 한다.

주2) 소외 1의 자매로 보인다.