대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결
[배당이의][공2006.3.15.(246),423]
【판시사항】
[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부(소극)
[2] 주택임대차보호법 제3조의5 단서에서 말하는 경락에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 포함되는지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다.
[2] 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례( 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다.
【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제2항, 제4조 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조의5, 제4조 제2항
【참조판례】
[1] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)
대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984)
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결(공1998하, 2093)
대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결(공2001상, 988)
[2] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고
【피고, 피상고인】 광주광역시 북구외 3인
【원심판결】 광주지법 2005. 3. 23. 선고 2004나4856 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다( 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 등 참조). 이는 이 사건 원고와 같이 근저당권자가 신청한 1차 임의경매 절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다.
원고는 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 주택임대차보호법이 개정되면서 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)의 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”는 규정이 신설된 것과 관련하여, 위 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함되고, 따라서 일부라도 보증금을 변제받지 못하는 경우의 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 완전한 임차권을 보유한다는 것을 상고이유로 내세우고 있다.
그러나 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 위 단서를 신설한 입법 취지가 위 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례 ( 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등) 를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 한다. 그러므로 위 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다.
같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 판결 결과에 영향을 미친 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
그 밖에 상고이유로 들고 있는 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결은 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에 임차인의 배당요구로 임차권이 소멸하는 시점을 배당표가 확정될 때로 본 것으로서 본 사건과 판시사항이 다르고, 원고의 주장과 같이 일부라도 보증금을 변제받지 못할 경우의 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 완전한 임차권을 보유한다는 취지를 설시한 것도 아니므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박재윤(재판장) 이규홍 김영란 김황식(주심)
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광주지방법원 2005. 3. 23. 선고 2004나4856 판결
[배당이의][미간행]
【전 문】
【원고, 항소인】 양요천(소송대리인 변호사 공재원)
【피고, 피항소인】 광주광역시 북구외 3
【변론종결】
2005.3.9.
【제1심판결】 광주지방법원 2004. 5. 11. 선고 2004가단7274 판결
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 광주지방법원 (사건번호 생략) 부동산강제경매 사건에서 위 법원이 2004. 1. 29. 작성한 배당표 중 피고 광주광역시 북구에 대한 1순위 배당액 110,390원, 피고 서광주농업협동조합에 대한 배당액 14,193,590원, 피고 나주시에 대한 배당액 385,680원, 피고 광주광역시 북구에 대한 3순위 배당액 142,370원, 피고 국민건강보험공단에 대한 배당액 1,422,260원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 14,016,687원을 30,270,977원으로 각 경정한다.
【이 유】
1. 이 사건에 관하여 당원이 설시하는 이유는 제1심 판결의 이유 중 제1, 2항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다(피고 나주시는 당심에 이르기까지 변론기일에 전혀 출석하지 아니함은 물론 원고의 주장에 대하여 아무런 답변도 하지 아니하고 있으나, 자백간주는 상대방의 사실상의 주장이 아닌 법률상의 주장에까지 적용되는 것은 아니라 할 것이고, 원고의 주장이 그 자체로 법률상 이유가 없으므로 피고 나주시에 대하여도 원고의 청구를 기각함).
판사 장병우(재판장) 김성흠 정선미
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광주지방법원 2004. 5. 11. 선고 2004가단7274 판결
[배당이의][미간행]
【전 문】
【원 고】 양요천
【피 고】 광주광역시 북구외 3
【변론종결】
2004. 4. 20.
【주 문】
1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지】
광주 (상세주소 생략) 아파트(소유권대지권의 비율 2878/388600)에 관한 광주지방법원 (사건번호 생략)호 부동산강제경매 절차에서 위 법원이 2004. 1. 29. 작성한 배당표 중 피고 광주광역시북구청에 대한 1순위 배당액 110,390원, 피고 서광주농업협동조합에 대한 배당액 14,193,590원, 피고 나주시에 대한 배당액 385,680원, 피고 광주광역시북구청에 대한 3순위 배당액 142,370원, 피고 국민건강보험공단에 대한 배당액 1,422,260원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 14,016,687원을 30,270,977원으로 각 경정한다는 판결.
【이 유】
1. 원고의 주장
가. 원고는 소외 1로부터 청구취지기재부동산(이하 이사건 아파트라 한다)을 임차보증금 33,000,000원에 임차한 다음 1995. 3. 22. 이 사건 아파트로 주민등록전입신고를 마치고, 같은 해 7. 4. 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다.
나. 이후 원고는 채권자(임차보증금 반환 청구에 대한 확정판결로 보인다)로서 이 사건 아파트에 관한 강제경매(광주지방법원 (사건번호 생략)호, 이하 제1경매라 한다)를 신청한 후 배당요구를 하였으나, 원고가 확정일자를 부여받은 날 이전에 설정된 선순위 권리자들이 배당할 금액을 모두 배당받은 결과 원고는 위 배당절차에서 임차보증금을 전혀 회수하지 못하였다(원고가 이 사건 아파트로 주민등록전입신고를 마칠 당시 선순위 권리자가 존재하지 아니하였으므로 원고의 이 사건 임대차는 대항력 있는 임대차에 해당한다. 한편 위 경매절차에서는 소외 2가 이 사건 아파트를 낙찰받았다).
다. 원고는 또다시 이 사건 아파트에 대한 강제경매를 신청하였으나(광주지방법원 (사건번호 생략)호, 이하 제2경매라 한다) 위 법원은 원고가 위 제1경매에서 우선변제권을 행사하였으므로 제2경매에서는 우선변제권이 있는 임차인으로서 배당받을 수 없다고 보아 원고를 최후순위 권리자로 인정하고 2004. 1. 29. 별지 기재와 같은 배당표를 작성하였다(위 경매절차에서는 소외 3이 이 사건 아파트를 낙찰받았다).
라. 그러나 주택임대차보호법 제3조의 5(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 본조가 신설됨)에 따라 경매절차에서 임차인이 임대차보증금을 전액 반환받지 못한 경우에는 임차권이 소멸하지 않은 것이 되어 임차인은 여전히 당해 임차목적물에 대한 추후 경매에서 회수하지 못한 임차보증금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것이므로 위 법원이 제2경매 절차에서 작성한 배당표는 청구취지 기재와 같이 변경되어야 한다(위 경매절차에서 배당받은 나머지 채권자들 중 원고의 임차권에 우선하는 권리자는 없다)
2.판단
원고의 주장과 같이 임차인인 원고의 우선변제권이 제1경매절차의 종결(낙찰)에도 불구하고 여전히 존재하는 지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 낙찰인에 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 제1경매의 낙찰로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다고 할 것인바( 주택임대차보호법 제3조의 5는 기존의 대법원 판례를 뒷받침하기 위하여 신설된 조항으로서 위 규정에 근거하여 임차인의 우선변제권이 임차목적물의 낙찰 이후에도 여전히 존재한다고는 볼 수 없다), 따라서 원고가 앞서 본 바와 같이 1995. 3. 22. 전입신고를 마치고, 1995. 7. 4. 이 사건 임대차계약서상에 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 취득하고, 제1경매절차에서 위 보증금 3,300만원 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 이를 전혀 배당받지 못하였다고 하더라도, 낙찰인에 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있음은 별론으로 하고, 임차인으로서 가지고 있던 우선변제권은 제1경매절차에서의 낙찰로 인하여 소멸한 결과 제2경매절차에서는 더 이상 우선변제권을 행사할 수 없다 할 것이므로, 원고의 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 제2경매 절차에서도 원고가 여전히 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있음을 전제로 하는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다[원고의 주장이 자체로 법률상 이유가 없으므로 피고 나주시(무변론 대상 피고임)에 대하여도 원고의 청구를 기각한다]
[별지 배당표 생략]
판사 민기영