2020..7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집- 국토부, 법무부

 

 

 

1 주택임대차보호법의 의미

 

주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립됩니다.  「민법」제618조

그러나, 「민법」에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위해 「민법」의 특별법으로 「주택임대차보호법」이 제정되었습니다. 「주택임대차보호법」제1조

주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.  「주택임대차보호법」제10조

 

대법원1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결

※ ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 「주택임대차보호법」규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다

 

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 [전세금반환][공1995.12.1.(1005),3733] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 스스로 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있는지 여부  나. 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지 여부  【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.  나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  【참조조문】 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결(공1995하,2264) 1987.3.24. 선고 86다카164 판결(공1987,708) 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결(공1991,1252) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 조소현 【원심판결】 서울고등법원 1995.4.27. 선고 94나23007 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 관하여 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수도 있다고 할 것이다(당원 1995.5.26.선고 95다13258 판결 참조). 같은 취지의 원심판결은 정당하고 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법 제4조 제1항 소정의 임차기간에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  2. 제2점에 관하여 (1) 원심은 피고가 소외 1에게 등기부상의 소유 명의를 신탁하고 있던 이 사건 주택에 관하여 1992. 9. 16. 원고와 사이에 임대차계약을 체결하였고, 이에 따라 원고가 피고에게 임차보증금을 교부하고 위 주택을 인도 받아 현재에 이르기까지 이를 점유·사용하고 있는 사실과 이 사건 주택에 관하여 1993. 11. 17. 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음, 피고의 다음과 같은 주장 즉, 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차 주택의 양수인인 소외 2가 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 피고는 임대인의 지위에서 이탈하였으므로, 피고로서는 원고에 대하여 더이상 임차보증금반환의무를 부담하지 아니한다는 취지의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항은 같은 조 제1항의 대항력을 갖춘 경우에만 적용되는 것이고 등기건물의 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 제3자에 대하여 대항력을 가지는 임차권은 등기부상 소유자와의 임대차계약에 의하여 취득한 임차권에 한한다 할 것이므로, 명의신탁의 법리에 따라 대외적인 소유권을 가지는 등기명의자가 아니고 명의신탁자에 불과한 피고와의 사이에 체결된 이 사건 임대차계약에 의한 임차권은 위 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득할 수 없다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.  (2) 그러나 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다.  (3) 따라서 주택의 명의신탁자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 제3자에 대한 대항력을 취득할 수 없다고 판단한 원심은 결과적으로 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하였다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수 (출처 : 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 [전세금반환] > 종합법률정보 판례)

 

2 주택임대차보호법의 보호대상

➊ 자연인
「주택임대차보호법」은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다.  「주택임대차보호법」제1조

➋ 외국인 및 재외동포
외국인은 원칙적으로 보호 대상이 될 수 없습니다.  「주택임대차보호법」제1조

예외사항
주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다  (「출입국관리법」제88조의2제2항 및 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결: 확정) 

 

서울민사지법 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부판결 : 확정 [부당이득금][하집1993(3),268] 【판시사항】 주택을 임차한 외국인이 체류지변경신고 한 경우 주택임대차보호법 소정의 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있는지 여부 【판결요지】 외국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류지변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 출입국관리법 제36조, 주민등록법 제6조 제1항, 같은법시행령 제6조 【전 문】 【원 고】 우에니시 야스오 【피 고】 주식회사 한일은행 【주 문】 1. 피고는 원고에게 금 57,000,000원 및 이에 대한 1993.6.5.부터 1993.10.15.까지 연 5% 의, 그 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 갑 제1 내지 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 일본국적의 외국인인 원고는 1991.2.19. 소외 1로부터 그 소유인 서울 강남구 (주소 생략)을 임대차보증금 57,000,000원에 임차하여 같은 해 3.16.부터 거주하여 온 사실, 원고는 같은 해 4.4. 위 아파트를 신거류지로 하여 출입국관리법상의 거류지변경신고를 하였고, 같은 해 11.15. 공증인가 영풍합동법률사무소에서 위 소외 1과의 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 피고는 그 이후인 1992.9.8. 위 아파트상에 근저당권설정등기를 경료한 자로서 같은 해 12.21. 위 근저당권에 기하여 서울민사지방법원 92타경42591호로서 부동산임의 경매신청을 하였고, 경매진행결과 1993.3.29. 소외 2에게 금 88,000,000원에 경락되어 같은해 4.27. 그 대금이 완납된 사실, 위 경락대금은 집행비용으로 금 2,260,640원, 1순위자로 1987.4.21. 설정된 1번 근저당권자인 한국주택은행에게 금 8,729,000원, 2순위자로 서울특별시의 공과금으로 금 2,340,000원, 3순위자로 2번 근저당권자인 피고에게 나머지인 금 74,670,360원이 각 배당된 사실 및 원고는 위 경매 및 배당절차에 관하여 기일통지를 받지 못하여 그 절차에 참가하지 못하였고 위 경락인의 명도청구의 소에 패소하여 위 아파트를 그에게 명도한 사실을 인정할 수 있다.  원고가 이 사건 청구원인으로, 원고는 피고의 근저당권설정등기 경료 전에 주택임대차보호법 제3조의2 소정의 우선변제권의 요건을 갖추었으므로 피고에 우선하여 위 경락대금에서 위 임대차보증금을 변제받을 권리가 있는데 피고가 위와 같이 원고의 몫까지 배당받음으로써 위 임대차보증금 상당액을 부당이득하였다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 원고는 외국인으로서 "주민등록" 을 마치지 아니하였으니 위 법 제3조의2 소정의 요건을 갖추지 못하였고, 원고가 주택임대차보호법 소정의 우선변제권의 요건을 갖추었다 하여도 임대인의 지위를 승계한 경락인에 대하여 임대차기간이 종료된 후 임대차보증금을 반환받을 수 있는 것이니 원고에게 손해가 있다고 할수 없고, 가사 우선변제권이 있다 한들 이는 경매절차에서 배당요구를 하고 경매법원의 배당요구에 대하여 이의가 있으면 배당기일에 배당이의를 한 후 배당이의의 소를 제기하는 방법으로 권리를 행사하여야 하는 것이므로 경매절차가 종료된 후에 배당받은 자에게 직접 부당이득반환을 구할 수는 없는 법리라고 주장한다.  그러므로 우선 과연 원고와 같은 외국인의 경우에는 출입국관리법(1992.12.8. 법률 제4522호로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다)상의 거류신고나 거류지변경신고(위 전문개정된 법률의 시행 이후에는 외국인등록 또는 체류지변경신고)로써 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제3조 제1항 소정의 주민등록에 갈음할 수 있는 것인지에 대하여 보건대, 시.군.구의 주민의 성명, 성별, 생년월일, 주소 등을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계를 파악하고 상시로 인구의 동태를 명확히 하여 행정사무의 적정하고 간이한 처리를 도모하기 위하여 제정된 주민등록법에서는 30일 이상 거주할 목적으로 관할구역안에 주소 또는 거소를 가진 자는 그 시.군.구의 장에게 주민등록 또는 그 변경신고를 하여야 하며 그 의무위반자에 대하여는 벌칙에 처하거나 과태료를 부과할 수 있는 것으로 규정하면서 외국인은 예외로 하고 있고(위 법 제1, 6, 11, 14, 20, 21조), 한편 대한민국에 입국하거나 대한민국으로부터 출국하는 모든 사람의 출입국관리와 대한민국에 체류하는 외국인의 등록 등에 관한 사항을 규정하기 위하여 제정된 출입국관리법에서는 외국인은 원칙적으로 위 법에서 정하는 체류자격을 가진 자로서 유효한 여권 또는 선원수첩과 법무부장관이 발급한 사증을 가진 자만이 입국하여 국내에 거류할 수 있는데, 국내에 거류하고자 하는 외국인은 입국한 날로부터 90일 이내에 그 거류지를 관할하는 출입국관리사무소장에게 거류신고를 한 후 그로부터 14일 이내에 거류지를 관할하는 시.군.구의 장에게 외국인등록을 하여야 하며, 시.군.구의 장은 외국인등록대장과 외국인등록표를 비치하고 외국인등록사항을 기재하고, 외국인이 거류지를 변경할 경우에는 전거류지의 관할 시.군.구의 장에게 전출신고를, 신거류지의 관할 시.군.구의 장에게 전입신고를 하여야 하며 외국인이 위 등록 또는 신고의무에 위반할 경우에는 벌칙에 처할 수 있는 것으로 규정하고 있는데(위 법 제1, 7, 9, 15, 27, 34, 35, 36, 82, 85조), 주민등록법에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하여 제정된 주민등록법시행령 제6조에서 외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국관리법에 의한 거류신고로서 갈음하며, 외국인의 주민등록표는 출입국관리법에 의한 외국인등록표로서 갈음한다고 규정하고 있으므로, 외국인인 원고로서는 위와 같이 출입국관리법에 의한 거류지변경신고를 함으로써 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조의2, 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 볼 것이다.  또한, 위와 같이 원고가 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추기 전에 설정된 1번 저당권이 위 경매로써 소멸하게 되었으니 원고의 임대차는 위 경락인에게 대항할 수 없는 것이고, 원고가 위 경매나 배당절차에서 참가하지 못하여 배당요구도 하지 못한 채 그 절차가 종료되었다 하여 피고에 우선하여 위 경락대금에서 임대차보증금을 변제받을 수 있는 원고의 권리가 소멸하는 것은 아니므로, 피고의 위 주장들은 모두 받아들일 수 없다.  그렇다면, 피고는 법률상 원인 없이 위 배당절차에서 원고가 배당받았어야 할 위 임대차보증금 상당의 금원까지 배당받아 감으로써 원고에게 같은 금원 상당의 손해를 가하였다 할 것이니 위 금원을 부당이득금으로 원고에게 반환할 의무가 있다 할 것이므로, 피고에 대하여 위 금원 및 이에 대한 위 배당금 수령일 다음날부터의 민법 또는 소송촉진등에관한특례법 소정의 지연손해금의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하고, 소송비용은 패소자의 부담으로 하며 가집행선고를 붙이기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   이기현(재판장) 최규홍 류제산 (출처 : 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부판결 : 확정 [부당이득금] > 종합법률정보 판례)

재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 경우에는 보호대상이 됩니다.  「주택임대차보호법」제1조

 

이를 위해, 재외동포는 국내에 거소를 정하여 지방출입국·외국인관서의 장에게 신고를 하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시·군·구(자치구가 아닌 구 포함) 또는 읍·면·동의 장이나 지방출입 국·외국인관서의장에게 14일 이내에 신고해야 합니다(「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」제6조제1항 및 제2항)

➌ 법인
법인은 특별한 사정이 없는 한 보호를 받지 못합니다.

 

대법원 1997.7. 11. 선고 96다7236 판결
법인이 「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.

 

대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 [부당이득금반환][공1997.9.1.(41),2469] 【판시사항】 법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비한 경우, 주택임대차보호법상 우선변제권의 인정 여부(소극) 【판결요지】 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 두원공조 (소송대리인 법무법인 해마루종합법률사무소 담당변호사 이덕우) 【피고,상고인】 한성생명보험 주식회사 (소송대리인 서초법무법인 담당변호사 박상기 외 3인) 【원심판결】 서울고법 1996. 1. 9. 선고 95나21398 판결 【주문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, (1) 원고가 1991. 10. 27. 소외 1로부터 그의 소유인 서울 강남구 (주소 생략) ○○○○아파트 (동 호수 생략)을 임대보증금 63,000,000원, 임대기간 1993. 10. 27.까지로 정하여 임차하고, 그 무렵 임대보증금을 지급한 사실, (2) 원고의 기술자문인 일본인 소외 무라까미 나오지는 1992. 5. 8. 외국인등록표상 거류지 변경신고를 하고 같은 날부터 위 아파트에 거주하여 오다가 1993. 5.경 귀국하였고, 원고의 직원인 소외 2가 위 아파트에 입주하여 같은 해 12. 15. 전입신고를 마친 사실, (3) 한편 위 소외 1이 1992. 8. 2. 소외 3에게 위 아파트를 매도하자 원고는 같은 해 9. 1. 위 소외 3과 종전 임대차계약과 같은 내용의 임대차계약을 체결하고 같은 달 3. 임대차계약서의 인증을 받아 확정일자를 갖춘 사실, (4) 피고는 1992. 4. 20. 소외 진세산업 주식회사에게 금 125,000,000원을 대여하면서 그 담보로 소외 4 소유의 부동산에 근저당권설정등기를 경료하였다가 담보를 교체하여 위 아파트에 관하여 서울민사지방법원 1992. 9. 15. 접수 제95413호로 채무자 진세산업 주식회사, 채권자 부산생명 주식회사(피고의 변경 전 상호), 채권최고액 금 126,000,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료한 사실, (5) 위 진세산업 주식회사가 차용금 중 금 90,000,000원에 대한 원리금을 변제하지 아니하자 피고는 위 근저당권에 기하여 1994. 4. 21. 서울민사지방법원 94타경12976호로 위 아파트에 관한 임의경매를 신청하여 다음날 경매개시결정을 받고 경매 결과 소외 5가 같은 해 8. 22. 위 아파트를 금 100,120,000원에 경락받은 사실, (6) 원고는 1994. 7. 20. 위 임대보증금 63,000,000원에 대한 배당을 요구하였으나, 같은 해 8. 22. 배당 결과 피고가 선순위 근저당권자로서 집행비용을 제한 경매대금 97,211,810원을 배당받은 반면 원고는 전혀 배당받지 못한 사실을 인정한 다음, 원고는 위 아파트의 임차인으로서 위 아파트를 인도받아 그 직원들로 하여금 외국인등록 내지는 주민등록을 마치고 거주하도록 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 구비하였고, 1992. 9. 3. 임대차계약증서상의 확정일자까지 구비함으로써 같은 날 같은 법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 취득하였다고 판단하여, 원고가 그 직원들의 외국인등록이나 주민등록에 의하여 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 구비하였음을 전제로 원고의 청구를 일부 인용하였다.   2. 그러나 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인인 원고의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다 할 것이므로, 원고가 위 아파트를 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 피고에 대하여 우선변제권을 주장할 수는 없다 할 것이다.  따라서 원고는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못하였다 할 것임에도, 원심이 원고 직원의 주민등록에 의하여 원고가 같은 항 소정의 대항요건을 구비하였음을 전제로 원고의 우선변제권을 인정하였음은 주택임대차보호법 소정의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 (출처 : 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 [부당이득금반환] > 종합법률정보 판례)

예외사항

① 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 됩니다
 [ 「주택임대차보호법」제3조제2항 후단 및 시행령 제2조 ]
② 「중소기업기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 

또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.   [ 「주택임대차보호법」제3조제3항 

 

법 제2조(적용 범위)  이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(임차주택)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. [전문개정 2008.3.21] 법 제3조(대항력 등)  ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.  ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>  ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>  ④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>  ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>  ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13> [전문개정 2008.3.21]  시행령 제2조(대항력이 인정되는 법인)  「주택임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제3조제2항 후단에서 "대항력이 인정되는 법인"이란 다음 각 호의 법인을 말한다. <개정 2009.9.21, 2020.9.29> 1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "공사"라 한다) 2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 [전문개정 2008.8.21] [제1조의2에서 이동, 종전 제2조는 제8조로 이동 <2013.12.30>]

 

3 주택임대차 보호법의 적용범위

 

「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.  「주택임대차보호법」제2조
✽오피스텔 등을 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법 적용

 

•(주거용 건물 판단기준) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물 의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정합니다.(대법원 1995. 4. 15. 선고 94다52522 판결). 

 

대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 [건물명도][공1995.4.15.(990),1594] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단기준 나. 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물을 주택임대차보호법 제2조 후문 소정의 주거용 건물로 인정한 사례  【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.  나. 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한 사례.  【참조조문】 주택임대차보호법 제2조 【참조판례】 가. 대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결(공1989,224) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 부산은행 소송대리인 변호사 조성래 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 김동호 【원심판결】 부산지방법원 1994.9.28. 선고 94나4544 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다(당원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결 참조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여, 이 사건 건물은 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로는 주택으로도 이용되고 있는 단층 건물로서 격벽으로 구분되어 각 독자적인 출입구를 가진 6개 부분으로 구성되어 있는 사실, 피고 1은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 피고 2는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로, 각기 위 6개 부분 중 하나씩을 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있는 사실, 피고 1의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 피고 2의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사실, 위 각 부분은 피고들의 유일한 주거인 사실을 인정한 다음, 피고들이 점유하고 있는 위 각 부분은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 취지로 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴 보면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였거나 주택임대차보호법의 법리를 오해하고 판례에 위반된 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김형선(재판장) 박준서(주심) 이용훈

•(일부를 주거 외의 목적으로 사용) 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 경우에는 주거용 건물로 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 1996. 5. 31. 선고 93누21941 판결).

 

대법원 1994. 2. 22. 선고 93누21941 판결 [택지초과소유부담금부과처분취소][공1994.4.15.(966),1129] 【판시사항】 실제로는 상가건물이나 공부상 주택으로 등재된 건물이 택지소유상한에관한법률 제2조 제2호 소정의 "주택"인지 여부  【판결요지】 택지소유상한에관한법률 제2조 제1호 가목, 제2호 소정의 "주택"은 같은 법률의 입법목적과 실질과세의 원칙에 비추어 볼 때 건물공부상의 용도구분이나 구조변경허가에 관계없이 사실상 주거용으로 사용할 수 있도록 건축된 건물을 뜻하는 것이므로 원래 영업용 및 근린생활시설용으로 신축되었는데 다만 건축물관리대장상으로만 그 용도가 주택으로 등재된 건물은 같은 법률 제2조 제2호 소정의 주택에 해당하지 않는다.  【참조조문】 택지소유상한에관한법률 제2조 제1호 가목, 제2조 제2호 【참조판례】 대법원 1993.12.14. 선고 93누15878 판결(공1994상,384) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 서울특별시 마포구청장 【원심판결】 서울고등법원 1993.9.10. 선고 93구5170 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심은, 택지소유상한에관한법률 제2조 제1호 가목, 제2호 소정의 '주택'은 위 법률의 입법목적과 실질과세의 원칙에 비추어 볼 때 건물공부상의 용도구분이나 구조변경허가에 관계없이 사실상 주거용으로 사용할 수 있도록 건축된 건물을 뜻하는 것이라고 전제하고서, 그 거시증거에 의하여 이 사건 제3건물은 원래 영업용 및 근린생활시설용으로 신축되었는데 다만 건축물관리대장상으로만 그 용도가 주택으로 등재된 사실을 인정한 다음, 그 인정사실에 의하여 이 사건 제3건물은 위 법률 제2조 제2호 소정의 주택에 해당하지 않고, 따라서 그 부지인 이 사건 제3, 4토지도 위 법률의 적용대상이 되는 택지에 해당하지 않는다고 판시하고 있는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 없으므로 논지는 이유 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   천경송(재판장) 안우만(주심) 김용준 안용득

- 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 위한 Hall로 건축된 경우 

대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결 [건물명도등][미간행] 【판시사항】 [1] 건물의 일부로서 주거용과 비주거용으로 겸용되는 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준  [2] 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 사실 등을 인정하여, 위 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용건물에 해당한다고 판단한 사례   【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조 【참조판례】 [1] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224) 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594) 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결(공1996상, 1253) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유에 대하여 「 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다」( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 등 참조).  원심이 그 거시 증거들에 의하여, 이 사건 건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도는 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도는 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 피고가 이를 임차한 후 그 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하여 온 사실, 그 중 방 부분은 음식점 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 온 사실, 피고의 가족은 4인으로 이 사건 건물 1층 외에는 달리 주택이 없는 사실을 인정한 다음, 피고가 점유하고 있는 이 사건 건물 1층은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

 - 그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외될 수도 있습니다.

 

대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결 [건물명도][집35(1)민,340;공1987.6.15.(802),886] 【판시사항】 비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이 주택임대차보호법 제2조의 보호대상에 해당하는지 여부 【판결요지】 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제2조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 이진우 【피고, 상 고 인】 피고 소송대리인 변호사 김정현 【원심판결】 서울고등법원 1986.9.29. 선고 86나77 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유에 대하여, 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 임차주택의 일부가 비주거용이 아니고 거꾸로 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 위 법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.  원심은 그 채택증거를 종합하여 원고가 경락으로 소유권을 취득한 이 사건 건물은 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었고 피고는 전소유자 소외인으로부터 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관앞의 방은 피고가 내실로 사용하면서 여관, 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영하고 온 사실을 인정하고 피고의 그 점유부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 소론은 위의 인정판단과 어긋나는 사실관계 또는 법률적 견해를 바탕으로 하여 여러가지 각도로 원심판결을 공격하고 있는데 지나지 아니하여 채용할 수 없다. 논지는 이유없다.  이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김형기(재판장) 이준승 박우동 (출처 : 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

 

--방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다

대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 [배당이의][공1996.5.1.(9),1253] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 [2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.  [2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례 . 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224) 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594) [2] 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결(공1987, 886) 대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결(공1989, 102) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 황성하) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정운호) 【원심판결】 대전고법 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. (1) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다 ( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조).  (2) 원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고, 1993. 11. 10.경 온양시 (주소 생략) 소재 3층 연립주택 2층 205호를 구입하여 최소한 1994. 3. 말경부터 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 당원의 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다.  (3) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수

•(미등기 무허가 건물) 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결).

 

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 [배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080] 【판시사항】 [1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)  [2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부(적극)  [3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.  [2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.  [3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180) 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740) [2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708) [3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1외 1인 【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인) 【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다.  따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.  2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조).  그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다.  이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다.  다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.  따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다.  3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다.  4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법원장   이용훈(재판장)        대법관   고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희

 

-주택소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 갖고 있는 임대인과 임대차계약을 맺은 경우에도 보호대상

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 [배당이의][공2012하,1498] 【판시사항】 [1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)  [2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점(=대항력과 확정일자를 갖춘 때)  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  [2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) [2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007) 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180) 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740) 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인 【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다.  2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영

 

아울러, “주거용 건물” 여부의 판단 시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.

대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 (상단 대판 참조)
주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제용도에 따라서 합목적적으로 판단합니다

 

한편, 일시 사용을 위한 임대차 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다.  「주택임대차보호법」제11조

대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결
숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다. 이는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시사용을 위한 임대차계약으로써, 이는 보호대상이 아니다. 

 

대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결 [손해배상(기)][공1994.3.15.(964),824] 【판시사항】 숙박업자의 투숙객에 대한 보호의무의 내용과 이를 위반한 경우의 책임 【판결요지】 공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시사용을 위한 임대차계약으로서, 여관의 객실 및 관련시설, 공간은 오로지 숙박업자의 지배 아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관의 객실 및 관련시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명, 신체를 침해하여 손해를 입힌 경우 불완전이행으로 인한 채무불이행책임을 부담한다.  【참조조문】 상법 제151조, 민법 제653조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 3인 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 정연조 【환송판결】 대법원 1992.10.27. 선고 92다20125 판결 【원심판결】 서울고등법원 1993.7.20. 선고 92나64349 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은 거시증거에 의하여 망 소외 1이 피고경영의 여관 2층 205호실에 투숙하였다가 다음날 아침 위 여관 2층 복도에서 발생한 화재로 인한 연기를 발견하고 창문으로 탈출하기 위하여 창문 유리를 깨려 하였으나 여의치 못하여 이불을 뒤집어쓰고 방문을 열고 탈출하다가 복도에서 화염 및 가스등으로 전신화상을 입고 질식 사망한 사실, 피고는 위 여관 2층에서 연기가 나오는 것을 보고 처에게 화재신고를 하게 한 뒤 소화기를 들고 배전판의 스위치를 내린 다음 2층에 올라가려 했으나 연기가 이미 복도에 가득 차서 계단 끝 마지막 두번째 계단쯤에 서서 "불이야"라고 몇번 소리지르면서 소화기로 불을 끄다가 연기가 심하여 밖으로 나온 사실, 위 여관의 2층 복도 바닥에는 불연성인 모노륨이 깔려 있어 담배불에 의한 화재가능성은 희박하고 전기가 누전된 흔적도 없어서 누전에 의한 발화라고 볼 상황도 아니며 달리 화재원인이 될 만한 것이 밝혀지지 아니한 사실을 인정한 다음, 피고의 과실에 기한 불법행위를 원인으로 한 주청구를 화재원인이 밝혀지지 아니한 상태에서 피고에게 화재발생 또는 화재발생후의 사후조치에 관하여 중과실을 인정할 수 없다는 이유로 기각하고 나서, 피고가 고객인 망인에 대한 계약상의 보호의무를 위반하여 채무불이행책임이 있다는 예비적 청구에 관하여 여관의 숙박계약이란 대가를 받고 여관 객실을 상대방에게 일시적으로 사용케하는 일종의 임대차계약이라고 할 것인데 이러한 숙박계약에 있어서는 장기적인 사용을 전제로 한 통상의 주택 임대차와는 달리 여관의 객실 및 관련시설, 공간에 대한 모든 지배는 오로지 여관 경영자가 하는 것이고, 고객은 여관경영자가 투숙중인 고객에 대한 안전을 위하여 필요한 조치를 할 것으로 신뢰하고 여관에 투숙하는 것이므로 여관 경영자에게는 고객에게 객실을 제공할 주된 의무가 있는 외에 나아가 고객이 여관에 투숙하고 있는 동안 안전하게 지낼 수 있도록 할 부수적인 보호의무가 있다고 할 것인 바, 여관 경영자가 고객에 대한 위와같은 부수적인 의무를 위반한 경우에는 비록 그가 고객에게 본래의 계약상 의무인 객실제공의무를 이행하였다 할지라도 그 이행은 결국 채무의 내용에 따른 것이 아닌 것으로서 소위 불완전이행에 해당하는 것이고 이로 인하여 고객에게 손해가 발생하였을 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담하며, 위와같은 불완전이행으로 인한 손해배상에 있어서도 통상의 채무불이행과 같이 채권자는 채무자에게 채무불이행이 있다는 것만을 주장, 입증하면 족하고 이에 대하여 채무자가 그 채무불이행에 대하여 자기에게 과실이 없음을 주장, 입증하지 않는 한 그 책임을 면할 수 없다는 전제를 내세우고 나서, 피고에게 화재발생에 있어서 의무위반 내지 과실이 없었다는 주장입증이 없고 화재발생후의 구조과정에서 투숙객의 보호를 위하여 비상벨로써 투숙객들에게 화재발생사실을 고지하지 아니하였고 투숙객들의 출입상황을 정확히 파악하지 아니함으로써 투숙객의 보호를 위한 구체적인 주의의무를 다하지 아니하였다는 점을 들어 피고는 망인 및 그 유족에게 망인이 위 화재로 인하여 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.  원심이 거친 증거취사과정을 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정에 소론이 지적하는 증거없이 사실을 인정하거나 채증법칙을 위배한 위법은 없다. 이점에 관한 논지는 이유 없다.  공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시사용을 위한 임대차계약으로서, 원심이 적절히 판시하고 있는 바와같이 여관의 객실 및 관련시설, 공간은 오로지 숙박업자의 지배아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관의 객실 및 관련시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 앞서 본 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명, 신체를 침해하여 동인에게 손해를 입힌 경우 불완전이행으로 인한 채무불이행책임을 부담한다 할 것이다.  따라서 숙박업자에게 고객에 대한 보호의무가 없다는 독자적인 견해에서 원심판결을 비난하는 논지는 이유없어 받아들이지 아니한다.  2. 제2,3점에 대하여 숙박업자가 객실의 고객에 대하여 부담하는 보호의무를 위반하여 고객이 사망하였음을 원인으로 하는 채무불이행에 기한 손해배상청구소송에 있어 통상의 채무불이행과 같이 채무자가 그 채무불이행에 대하여 자기에게 과실이 없음을 주장, 입증하지 않는 한 그 책임을 면할 수 없는 것이기는 하나, 채권자로서도 그 급부의 불완전에 관한 주장, 입증책임을 부담하는 것이므로 원고로서는 구체적 보호의무의 존재와 그 위반사실을 주장, 입증하여야 한다 할 것이다.   기록에 의하여 살펴보면 원고들은 숙박업자인 피고로서는 투숙자가 퇴실하기 전까지 그 안전을 보호하여야 할 의무가 있다고만 주장하고 있어 그 주장내용이 다소 구체적이지 못한 점이 없지 아니하나, 이를 원고들이 제출한 여러 증거들과 대비하여 보면 원고들이 화재발생 후 피고가 여관의 고객에 대하여 화재발생사실을 제대로 통보하지 아니하였다는 구체적인 보호의무위반을 주장한 것으로도 볼 수 있다할 것이므로 원심이 피고의 손해배상책임을 인정함에 있어서 위 여관고객에 대한 구체적인 보호의무위반을 들고있다 하여 거기에 변론주의에 위배하여 당사자가 주장하지 않은 사실을 인정하거나 증명책임을 전도한 위법이 있다고 할 수 없다.  또한 실화책임에 관한 법률은 실화자에게 중대한 과실이 없는 경우에 불법행위로 인한 손해배상책임을 부담시키지 아니한다는데 불과하고 이 사건과 같이 숙박업자의 채무불이행을 이유로 한 손해배상책임까지 배척하는 것은 아니라 할 것이다. 논지는 모두 이유없어 받아들이지 아니한다.  3. 제4점에 대하여 관계증거를 기록과 대조하여 보면 망인이 객실 창문으로 탈출을 시도하려다가 여의치 아니하여 창문을 통한 탈출을 하지 못하였던 것이므로 옆방의 고객이 창문을 통하여 탈출하였다는 사정만으로는 망인에게 어떠한 과실이 있다고 할 수 없다고 한 원심판단에 소론이 지적하는 과실상계에 관한 법리오해의 위법은 없다. 논지는 역시 이유 없다.  4. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   박만호(재판장) 김상원(주심) 윤영철 박준서

 

4 주택임대차 보호법 상 임대인 권리·의무

 

임대인 권리

 

➊ 임대료 지급의 청구
임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다. 「민법」제618조 참조

➋ 임대료 증액의 청구
임대인은 임대차 계약 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동 으로 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다.    「주택임대차보호법」제7조
이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.    「주택임대차보호법」제7조

➌ 임대한 주택의 반환 청구
임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있습니다.  「민법」제615조, 제618조 및 제654조

➍ 그 밖에 임대한 주택의 보전에 필요한 행위
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못합니다.  「민법」제624조

 

임대인 의무  

 

➊ 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무
임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다.    「민법」제618조

이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다.    「민법」제623조

 

대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결
그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은그 수선의무를 부담하게 됩니다.

 

대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결 [계약해지로인한임대차보증금반환·임대차보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 계약의 합의해지를 인정하기 위한 요건 [2] 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대목적물의 파손·장해의 정도 [3] 1개의 청구 중 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 일방의 당사자만이 항소를 제기한 경우, 항소하지 아니한 나머지 부분을 항소심에서 다시 인용할 수 있는지 여부(소극) 및 항소심의 심판대상이 되지 않은 부분의 소송 확정 시점  【참조조문】 [1] 민법 제543조[2] 민법 제623조[3] 민사소송법 제415조 【참조판례】 [1] 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결(공2000상, 952) 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결(공2003상, 677) [2] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결(공1995상, 453) 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결(공2000상, 1086) [3] 대법원 1998. 4. 10. 선고 97다58200 판결 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다30312 판결(공2001상, 1229) 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다67321 판결(공2003상, 1165) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인 겸 피부대상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 한흥모) 【피고(반소원고), 피상고인 겸 부대상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 장해창) 【원심판결】 서울고등법원 2003. 12. 5. 선고 2003나7205, 7212 판결 【주 문】 원심판결의 본소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 260,000원 및 이에 대하여 2001. 11. 23.부터 2003. 12. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원의 지급을 명한 부분을 파기한다. 위 부분에 관한 소송은 2003. 12. 5. 원심판결이 선고됨으로써 종료되었다. 원고(반소피고)의 상고와 피고(반소원고)의 나머지 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용과 부대상고비용은 각자가 부담한다.  【이 유】 1. 원고(반소피고)의 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.  가. 계약의 합의해지는 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다( 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결, 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등 참조).  원심은, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)와 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)가 2001. 5.경 이 사건 임대차계약을 합의해지하였다는 점에 부합하는 그 판시와 같은 증거들을 배척하고, 그 판시와 같은 채택 증거들을 종합하여, 피고는 2001. 5.경 원고로부터 정화조 청소 및 보일러 전면교체를 해 주지 않을 경우 이 사건 임대차계약을 합의해지하고 임대차보증금을 반환해 달라는 요구를 받자, 이 사건 여관이 다른 사람에게 임대되는 경우에 한하여 임대차보증금을 반환할 수 있다면서 2001. 6. 초순경 부동산중개업소에 이 사건 여관의 임대를 의뢰하였으나, 이를 임차하겠다고 나서는 사람이 전혀 없었던 사실을 인정한 다음, 이와 같이 원고와 피고 사이에 서로 다른 조건을 내세워 그 조건이 이루어지면 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시로는 쌍방이 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였다고 볼 수 없다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 배척하였다. 기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 임대차계약의 합의해지에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  나. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,34708 판결 참조).  원심은, 이 사건 여관의 정화조 청소, 난방보일러 수리, 방실 천장의 누수에 대한 보수를 해 주지 않아 여관 내부에 악취가 나고 온수를 사용하지 못하며 방실의 벽지가 부식하여 곰팡이, 벌레가 생겨 여관 영업을 할 수 없는 상태에 이르렀음에도 임대인인 피고가 아무런 조치를 취해 주지 않는 등 임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 게을리하였다는 점에 부합하는 그 판시와 같은 증거들을 배척하고, 그 판시와 같은 채용 증거들을 종합하여, 피고는 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관이 동파되어 천장 등에서 누수가 발생하자 2001. 2.경부터 같은 해 3.말경까지 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관 보수공사를 완료한 후 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 원고측은 이 사건 여관을 명도받기 전 여관을 수차례 방문하여 시설 및 부품을 점검하고도 당시 정화조 악취, 누수에 관하여 전혀 언급이 없었던 사실, 피고는 원고의 임차 이후 원고로부터 이 사건 여관에서 정화조 악취가 나고 난방보일러에 하자가 있다는 항의를 받자 2001. 5. 26. 원고와 사이에 이 사건 여관에 배출기를 설치해 주면 원고가 향후 정화조에 관하여 이의를 제기하지 않기로 하고 2001. 6.경 원고에게 배출기를 제공한 사실, 피고는 2001. 6.경 원고측과 사이에 이 사건 여관의 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 주면 원고측이 향후 난방보일러 문제에 관하여 이의를 제기하지 않고 이후 고장은 원고측이 수리해서 사용하기로 하고 2001. 6. 20. 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 준 사실, 제1심법원이 2001. 10. 22. 이 사건 여관에서 현장검증을 실시하였는데 당시 정화조 악취는 확인할 수 없었고, 몇 개 방실의 천장 및 벽면에서 발생시기와 원인을 알 수 없는 습기와 곰팡이자국을 확인한 사실을 인정한 다음, 이와 같은 사실관계하에서라면 피고가 임대인으로서 임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 불이행하였다고 볼 수 없다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 배척하였다.  기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채무불이행을 이유로 한 임대차계약의 해지에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  다. 원심은 나아가, 그 채용 증거들에 의하면, 원고는 2001. 10. 22. 제1심법원의 현장검증 당시 피고에게 이 사건 여관의 열쇠를 건네주며 여관을 명도하려고 하였으나 피고가 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속함을 이유로 열쇠의 수령을 거부하자 2001. 11. 8. 피고에게 이 사건 여관을 명도한다는 취지가 담긴 내용증명 우편에 이 사건 여관의 열쇠를 동봉하여 우송한 후 이 사건 여관에서 철수한 사실을 인정할 수 있지만, 이 사건 임대차계약이 도중에 해지된 것으로 볼 수 없는 이 사건에 있어서 임대차계약에서 정한 임대차기간은 2001. 4. 13.부터 2003. 4. 13.까지이므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 1억 원에서 위 임대차기간 동안의 연체차임 6,700만 원을 공제한 나머지 3,300만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 임대차에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 피고의 부대상고이유를 본다. 가. 원심은, 그 채용 증거를 종합하여, 원고가 이 사건 여관을 명도받은 이후 객실의 세면대를 교체시공하면서 1,326,700원을 지출한 사실을 인정하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부대상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.  나. 원고의 1개의 청구의 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 피고만이 항소를 하였더라도 제1심판결의 심판대상이었던 청구 전부가 불가분적으로 항소심에 이심되나, 항소심의 심판범위는 이심된 부분 가운데 피고가 불복 신청한 한도로 제한되고, 나머지 부분에 관하여는 원고가 불복한 바가 없어 항소심의 심판대상이 되지 아니하므로 항소심으로서는 원고의 1개의 청구 중 불복하지 아니한 부분을 인용할 수 없다( 대법원 1998. 4. 10. 선고 97다58200 판결, 2001. 4. 27. 선고 99다30312 판결 등 참조).  기록에 의하면, 원고는 이 사건 본소청구로서 이 사건 임대차계약의 해지를 원인으로 한 1억 원의 임대차보증금반환청구 및 피고의 채무불이행을 원인으로 한 난방보일러 온수통 및 배관 수리비 79만 원, 세면대 교체시공비 105만 원 등 10개 항목 합계 2,180만 원의 손해배상청구를 하였는데, 이에 대하여 제1심은 이 중 1억 원의 임대차보증금의 반환청구를 인용하는 한편, 채무불이행을 원인으로 하는 손해배상청구에 관하여는 난방보일러 온수통 및 배관 수리비 79만 원 부분만을 인용하고 나머지 청구를 기각한 사실, 이러한 제1심판결에 대하여 피고만이 그 패소 부분에 관하여 항소하자, 원심은 이 사건 본소청구 가운데 임대차보증금의 반환청구 중 3,300만 원 부분만을 인용하여 이를 초과하는 제1심판결의 피고 패소 부분을 취소하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하는 한편, 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 관하여는 그 판시와 같은 이유로 세면대 교체시공비 1,326,700원 중 원고가 구하는 105만 원 부분을 인용하면서 이를 초과하는 제1심판결의 피고 패소 부분을 취소하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한다고 판단하였음을 알 수 있다.  앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 본소청구 가운데 채무불이행으로 인한 손해배상청구 중 제1심이 인용한 79만 원 부분을 초과하는 부분은 원고가 불복한 바 없어 원심의 심판대상이 되지 아니하므로 원심으로서는 이 부분을 다시 인용할 수 없다고 할 것임에도, 원심이 위 79만 원 부분보다 26만 원을 초과하여 105만 원 부분을 인용한 것은 항소심의 심판범위에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 부대상고이유에서의 주장은 이유 있다.  나아가 이와 같이 항소심의 심판대상이 되지 아니하는 26만 원 부분에 관하여는 원심판결의 선고와 동시에 확정되어 소송이 종료되었다고 할 것이다(위 99다30312 판결 참조).  다. 원심은, 이 사건 임대차계약 체결 당시 월 차임을 1회 이상 연체하는 경우 차임에 1할을 가산하여 지급하기로 약정하였다는 점에 부합하는 그 판시 증거는 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 이에 관한 피고의 주장을 배척하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부대상고이유에서 주장하는 바와 같이 처분문서에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 그러므로 원심판결의 본소에 관한 피고 패소 부분 중 26만 원 및 이에 대한 지연손해금부분을 파기하고, 이 부분에 관하여는 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 자판하기로 하여 이 부분에 관한 소송이 2003. 12. 5. 원심판결이 선고됨으로써 종료되었음을 선언하기로 하며, 원고의 상고와 피고의 나머지 부대상고를 모두 기각하기로 하고, 상고비용과 부대상고비용은 각자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이규홍(재판장) 조무제 이용우(주심)

 

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결
임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.
예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등 에는 임대인이 수리를 해야 합니다.

 

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결 [보증금등,건물명도등][공1995.1.15.(984),453] 【판시사항】 가. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도 나. 임대인의 수선의무면제특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선의무범위의 해석 【판결요지】 가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.  나.‘가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.  【참조조문】 민법 제623조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 진순석 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 진성규 【원심판결】 대구고등법원 1994.6.16. 선고 93나3258(본소),93나3265(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제2, 3점에 대하여 원심은, 판시와 같은 증거취사를 하여, 이 사건 여관건물은 1991. 1. 15. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)로부터 임차할 당시부터 배관 및 보일러시설이 상당히 노후되어 있었으나, 원고는 위와 같은 사정을 모른 채 임차하여 도배 정도를 하고 여관을 경영하여 왔는데, 같은 해 8.경부터 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제대로 작동하지 아니하여 온수공급과 난방이 되지 아니하는 등 문제점이 드러나기 시작하여(그 무렵 아래층 목욕탕을 임차한 소외 1도 수리만 하다가 제대로 영업을 하여 보지 못한 채 그만 둔 일이 있었다) 같은 해 10.경부터는 반 이상의 여관방을 사용할 수 없게 되었고, 그 후 원고는 수리에 거액이 소요되는 사실을 확인한 다음 피고에 대하여 더욱 강하게 여러 차례에 걸쳐 그 수리를 요청하였으나 거부당하여 급기야 같은 해 11.경부터는 여관 전체를 운영하지 못할 지경에 이르렀다는 요지의 사실을 인정하는 한편, 이와 달리 당초에는 배관과 보일러시설이 여관 경영을 할 수 없을 만큼 하자가 있는 것이 아니었으나 원고가 보일러에 질이 낮은 기름을 넣고 배관을 제때에 수리하지 아니하는 등 관리를 잘못하는 바람에 하자가 생긴 것이라는 피고의 주장을 배척하였는 바, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 증거의 취사선택이나 증거판단을 잘못하는 등 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하거나 증거에 의하지 아니하고 사실을 인정한 위법 또는 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.  2. 제1점에 대하여 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다.  원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 원고와 피고는 위 임대차계약 당시 “여관 수리는 임차인인 원고가 부담하고, 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕탕을 가동할 때는 원고가 그 수리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그 전액을 부담한다”는 내용의 특약을 맺었지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 문제의 배관 및 보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루는 것으로서 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모의 수선이 필요한 경우에 해당함을 알 수 있는 바, 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 피고가 위와 같은 배관 및 보일러시설의 파손에 대한 수선의무를 면하고 임차인인 원고가 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이므로, 이와 같은 취지의 원심의 인정판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 처분문서나 의사표시의 해석을 잘못하고 증거의 가치판단을 잘못하여 채증법칙에 위배한 위법이나 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없으며, 소론이 지적하는 판례들은 이 사건에 적절한 것이라고 할 수 없다.  논지는, 이 사건 여관을 시세보다 저렴하게 임대한 점, 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의 일부 또는 전부를 원고가 부담하기로 한 점, 여관업계에는 임차인이 시설비나 수리비를 모두 부담하는 조건으로 임차하는 거래관행이 있는 점 및 원고도 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로 시인한 적이 있는 점 등으로 보면, 위 특약은 배관 및 보일러의 수리를 포함하여 일체의 파손·고장에 대한 수선의무를 임차인이 책임지기로 한 취지라고 해석할 만한 특별한 사정이 있다고도 주장하나, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심이 적절하게 판단하고 있는 바와 같이 이 사건 여관이 시세보다 저렴하게 임대된 것이라고는 인정되지 아니할 뿐만 아니라, 논지 주장과 같은 여관업계의 거래관행이 있다거나 원고가 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로나마 시인한 적이 있다고 보여지지는 아니하고, 다만 원고가 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의 전부 또는 일부를 부담하기로 한 사실은 인정되지만 그러한 사실만으로 위와 같은 대규모의 수선까지 원고가 부담하기로 할 특별한 사정이 있다고 볼 수는 없을 것이므로, 받아들일 수 없다. 논지는 이유 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

- 특약에 의해 임대인의 수선의무를 면책하는 특약을 하였다 하더라도, 이는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한한다. (일상 생활을 하면서 생길 수 있는 통상의 수선에 한한 것이지, 건물의 기본이나 대수선에 이르는 것을 특약으로 하였다해도 이는 임대인의 수선의무)

대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336,91343 판결 [건물명도·필요비등][미간행] 【판시사항】 [1] 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도 [2] 범위를 명시하지 않고 임대인의 수선의무를 면제하는 특약을 한 경우, 이에 의하여 면제되는 수선의무의 범위 【참조조문】 [1] 민법 제623조 [2] 민법 제623조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결(공1995상, 453) [1] 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결(공2000상, 1086) 【전 문】 【원고(반소피고, 선정당사자), 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이승욱) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고 1외 1인 【원심판결】 서울고법 2007. 11. 29. 선고 2007나45021, 45038 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고, 선정당사자)가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유서 2, 3 및 상고이유보충서들의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 기록에 의하면 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)는 원심에서 피고들의 항소이유서를 송달받고 답변서를 제출한 뒤 그 1차 변론기일에 출석하였다가 다음 변론기일에 출석하지 아니하여 변론종결이 되었음이 명백하므로, 원심에서 소송서류를 송달받지 못하여 아무 대응도 못하고 재판이 종결되었다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 참조).  기록에 의하면, 원고와 피고들은 위 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약을 하고 이를 월세계약서에 기재하였지만, 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이므로, 원심이 이와 같은 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같이 처분문서의 해석을 그르친 법리오해의 잘못이 있다 할 수 없다. 따라서 상고이유 제2점도 이유 없다.  3. 상고이유 제3점에 대하여 이 부분 주장은, 원심이 현장검증과 감정도 없이 수리비를 산정한 것이 위법하다는 것이나, 위 수리비를 산정함에 있어 반드시 현장검증 및 수리비 감정을 하여야 하는 것은 아니고 피고들이 제출한 영수증을 가려 이를 기초로 수리비를 산정하였다 하여 이를 가지고 채증법칙에 위반한 위법이 있다고는 할 수 없다.   이 부분 상고이유 역시 이유 없다.  4. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박일환(재판장) 양승태(주심) 박시환 김능환

 

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결 [손해배상(기)·건물명도][공2012하,1215] 【판시사항】 [1] 임대인이 수선의무를 부담하는 임대 목적물의 파손·장해 정도 [2] 임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 청구를 배척한 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.  [2] 임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 을은 임대차계약 체결 당시 갑이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 갑의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 갑이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제623조 [2] 민법 제623조 【참조판례】 [1] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결(공1995상, 453) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 이영구 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 김영대) 【원심판결】 서울고법 2010. 9. 17. 선고 2009나103907, 103914 판결 【주 문】 원심판결의 본소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 본소에 대한 상고이유에 관하여 가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 참조).  나. 원심판결의 판시이유에 의하면 원심은, 감정인 소외인에 대한 각 사실조회 결과를 채용하여, 이 사건 건물은 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없는 상태로 임대되었고, 이 사건 임대차계약 당시 향후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 부담하기로 약정함으로써 이 사건 건물의 수선 및 유지의무는 원고가 부담하게 되었는데, 원고는 대대적인 인테리어 공사를 하면서도 별다른 공조설비 및 환기시설을 설치하지 않았고, 이 사건 건물을 실내외 공기의 순환에 심각한 장애를 초래하는 가구점으로 사용하면서도 환기 및 제습조치를 제대로 하지 않아 결로현상을 막지 못하였으므로, 이 사건 건물의 결로현상이 이 사건 건물의 하자로 인한 것이라 보기 어렵다고 판단하였다.  다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다. (1) 원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, ① 이 사건 건물의 용도는 1종근린생활시설(소매점)이고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 이 사건 건물 1층을 이전에는 의류창고로 임대하였고 원고에게는 가구를 전시·판매하는 가구전시장으로 임대한 사실, ② 원고가 이 사건 건물을 임차하기 전인 2007. 7. 20.에도 이 사건 건물 1층 바닥에 심각한 결로현상이 있었던 사실, ③ 이 사건 건물 1층의 바닥 전체와 벽체의 아랫부분에 집중적으로 결로현상이 나타나고 창문이나 벽체의 윗부분에는 결로현상이 거의 나타나지 않는 사실, ④ 또한 바닥 중 원고가 시공한 데코타일 윗부분으로도 결로현상이 나타난 사실, ⑤ 감정인 소외인은 제1심 감정서에서 이 사건 건물 1층 바닥의 물은 여름형 결로로 인한 것인바, 이 사건 건물 1층의 가구배치에 따른 공기정체가 곰팡이 현상을 촉진한 것으로 보이나, 원고가 시공한 벽면과 커튼은 벽체에 결로현상이 일어나지 않은 점에 비추어 결로와 무관하고, 이 사건 건물 1층은 바닥 밑 방습조치가 설계에는 반영되었으나, 바닥 밑 환기장치, 기초단열이나 바닥 밑 단열조치, 바닥 밑 실내쪽 방습조치 등을 하지 않아 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없다고 감정한 사실, ⑥ 그 후 감정인 소외인은 원심법원의 사실조회촉탁(2010. 4. 21.자)에서도 이 사건 건물의 결로현상은 단열재 미시공과 환기시설의 복합적 요인으로 발생하였다고 회신한 사실, ⑦ 감정인 소외인은 원심법원의 2010. 6. 3.자 사실조회촉탁에서도 결로예방 차원에서 환기구멍, 기초단열을 하지 않는 것은 건축물의 하자라고 회신한 사실을 알 수 있다.  (2) 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물에는 그 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 아니한 하자가 있고 이로 인하여 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 피고가 이 사건 임대차계약의 체결 당시부터 원고가 이 사건 건물 1층을 가구를 전시·판매하는 전시장으로 임차한 것을 알고 있었으므로 피고는 원고에게 그 사용·수익을 할 수 있는 상태를 유지하여 줄 책임이 있으며, 원고가 임대차계약 후 여러 차례에 걸쳐 이 사건 건물 1층 바닥에 발생하는 습기 문제를 해결해 줄 것을 요구하였으므로, 피고로서는 이 사건 건물 1층 바닥에 나타난 습기 발생의 원인이 무엇인지 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하여 주거나, 바닥의 물기가 심하여 바닥 공사를 하여야 하는 상황이라면 가구들을 모두 옮기게 한 후 공사를 하여 주는 등의 조치를 취했어야 하였다.  한편 원고가 가벽이나 다수의 가구 전시로 인하여 이 사건 건물 1층에 공기 정체가 초래될 것임을 쉽게 예상할 수 있음에도 별 비용을 들이지 않고도 할 수 있는 배기형 환기조치나 제습기를 설치하는 등의 조치를 취하지 않은 것은 피고의 손해배상책임을 제한하는 사유에 불과하다 할 것이다.  (3) 그럼에도 원심은 감정인 소외인이 임의로 제출한 2010. 5. 11.자 사실조회추가보완사항을 쉽사리 받아들여 이를 기초로 일반적 사무실로 사용된 바 있는지의 여부조차 불분명한 이 사건 건물을 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없다고 단정하고 말았는바, 이는 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판단을 그르친 것이다.  2. 반소에 대한 상고이유에 관하여 이 부분 상고이유는 원고가 이 사건 건물에 관한 임대차계약 해지 후 피고에게 이 사건 건물을 2008. 11. 23. 인도하였음에도 원심이 2009. 3. 4. 인도하였다고 판단한 것과 피고가 지출한 공사비 중에는 이 사건 건물의 개, 보수비용이 포함되어 있음에도 원심이 피고가 청구한 공사비 전부를 원상회복에 소요되는 공사비로 인정한 것을 탓하는 취지이나, 위와 같은 주장은 결국 사실심인 원심의 전권사항인 증거의 취사선택과 사실인정을 문제 삼는 것으로서 적법한 상고이유로 볼 수 없다.  3. 결론 그러므로 원심판결의 본소에 관한 원고 패소 부분은 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 이를 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박일환(재판장) 신영철 민일영(주심) 박보영

 

➋ 임대 보증금 반환의무
임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.  대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결

 

대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 [전부금][공1988.3.1.(819),408] 【판시사항】 가. 건물임대차에 있어서의 임차보증금의 성질 나. 건물임대차보증금 반환채권에 대한 전부명령의 효력범위 【판결요지】 가. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다.  나. 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.  【참조조문】 가. 민법 제618조, 나. 민사소송법 제563조, 제564조 【참조판례】 가.나. 대법원 1986.7.9 선고 87다68 판결 가. 대법원 1976.8.24 선고 76다1032 판결 1983.11.22 선고 82다카1696 판결 1987.6.23 선고 87다카98판결 나. 대법원 1964.11.24 선고 64다864 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 부산지방법원 1987.5.7 선고 86나1208 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 전부명령에서의 제3채무자는 그와 채무자사이에서 전부명령송달시까지에 발생한 사유로써만 전부채권자에게 대항할 수 있고 그 이후에 발생한 사유로써는 대항할 수 없다고 전제한 다음, 그 전부채권이 건물임대차계약의 종료시 목적물반환채무와 동시이행관계에 있는 임대차보증금 반환채권인 이 사건의 경우에 있어서도 위 임대차보증금 반환채권과 상계할 수 있는 연체차임등 채권의 범위는 전부명령송달시까지에 이미 이행기가 도달한 것에 한한다고 판단하였다.  건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고 이와 같은 임차보증금을 피전부채권으로하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이다.  따라서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이며 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다고 할 것이다.( 당원 1976.8.24 선고 76다1032 판결; 1964.11.24 선고 64다864 판결; 1987.6.9 선고 87다68판결 참조)그럼에도 불구하고 원심이 위 임대차보증금 반환채권과 상계할 수 있는 범위는 전부명령송달시까지 상계적상에 있었던 연체차임 등 채권에 한하고 그 이후에 변제기가 도래한 채권으로서는 상계할 수 없다고 판단하였음은 임대차보증금 반환채권이 전부채권인 전부명령에 있어서 제3채무자가 전부채권자에게 대항할 수 있는 범위에 관한 법리를 오해하였다고 아니할 수 없고, 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤관(재판장) 정기승 이명희

 

대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결 [전부금][공1999.9.1.(89),1783] 【판시사항】 임대차계약이 종료되었으나 목적물이 명도되지 않은 경우, 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.  【참조조문】 민법 제618조, 제633조, 제640조 【참조판례】 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결(공1987, 1147) 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결(공1988, 408) 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결(공1994하, 2609) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김주원) 【피고,상고인】 대한생명보험 주식회사 【원심판결】 서울고법 1999. 4. 6. 선고 98나60943 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 원심은, 주식회사 형진건설이 1997. 4. 9. 피고에게 이 사건 사무실을 보증금을 50,000,000원, 월차임을 4,300,000원, 임대차기간을 1997. 4. 1.부터 1999. 1. 3.까지로 정하여 임대하였는데, 1997. 4. 11. 위 회사가 부도를 낸 후 원고는 1997. 8. 29. 법원으로부터 위 임대차계약에 따라 이미 발생하였거나 앞으로 발생할 위 회사의 피고에 대한 차임채권에 대하여 채권압류 및 전부명령을 받고 그 정본이 같은 해 9. 1. 피고에게 송달되어 확정된 사실을 인정한 다음, 위 임대차계약은 피고의 해지통보로 1998. 8. 31. 해지되었으므로 그 이후의 차임채권에 대한 전부명령은 효력이 없고, 그 때까지 발생한 차임에 대하여는 보증금을 공제한 나머지 금액에 한하여 지급의무가 있다는 피고의 주장에 대하여, 임대차계약서에 임차인은 임대차기간 중에 서면통보에 의하여 계약을 해지할 수 있으나 해지통보 후에 사무실을 명도한 때에는 명도일을 해지일로 본다고 규정되어 있는바, 피고는 1998. 7. 31. 해지통보를 하였으나 원심 변론종결일까지 사무실을 명도하지 않았으므로 위 임대차계약은 기간만료 전에 해지된 것으로 볼 수 없고, 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다고 판단하여 피고의 위 주장을 배척하고, 1997. 4. 1.부터 1998. 12. 31.까지의 차임의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구를 전부 인용하였는바, 살펴보니 원심의 판단은 모두 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해의 잘못이 없다.  따라서 상고는 이유 없으므로 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관   박준서(재판장) 신성택 서성(주심)

 

대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 [구상금][공2000.1.15.(98),147] 【판시사항】 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 그 피담보채무는 임대차 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)  【판결요지】 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.  【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결(공1987, 1147) 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결(공1987, 1229) 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결(공1988, 408) 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(공1999하, 1783) 【전 문】 【원고,상고인】 동부화재해상보험 주식회사 (소송대리인 변호사 황대현) 【피고,피상고인】 피고 1 외 2인 【원심판결】 서울지법 1999. 7. 14. 선고 98나24722 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 참조).  원심이, 피고들이 소외인으로부터 각 임차한 그 소유의 판시 각 건물이 원인불명의 화재로 전소한 사실 등을 인정한 다음, 이로 인하여 피고들과 소외인 사이의 위 각 건물에 관한 각 임대차관계가 종료되었으므로 위와 같은 법리에 따라, 위 각 건물의 임차인들인 피고들은 위 각 건물의 각 화재보험자로서 소외인에게 위 화재에 따른 각 보험금을 지급한 원고에게, 그 각 지급보험금의 범위 내에서, 위 화재로 인한 위 각 건물의 손해 상당액에서 피고들의 각 임차보증금을 공제한 나머지 액수만을 각 구상금으로 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진, 채증법칙 위배, 임차보증금에 관한 법리오해, 보험자대위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 상고이유는 모두 받아들이지 아니한다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관   지창권(재판장) 신성택 서성(주심) 유지담

임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다.
대법원1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결

 

대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결 [가옥명도][집25(3)민,121;공1977.10.15.(570) 10295] 【판시사항】 임대차계약이 종료된 경우의 건물명도의무와 보증금 반환의무의 상호 관계 【판결요지】 임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다. 【참조조문】 민법 제536조 【참조판례】 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 정경철) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 【원 판 결】 서울고등법원 1977.5.13. 선고 76나2014,2015 판결 【주 문】 원판결의 본소청구중 피고의 항소를 기각한 부분 및 반소청구중 임차 보증금청구에 대한 항소를 기각한 부분을 파기하고, 그 부분을 서울고등법원으로 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다. 피고의 위 나머지 상고로 인하여 생긴 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고(반소원고)의 상고이유를 판단한다. 상고이유 제1점에 대하여, 원심이 적법히 인정한 사실에 의하면 원, 피고는 1973.9.30 원고소유의 원판결 별지목록기재 건물 중 지하실 건평 47평6홉6작에 관하여 임차보증금 3,500,000원, 월차임 50,000원, 임차기간 20개월(1975.5.31까지)로 하는 임대차계약을 체결하고 이후 피고가 ○다방이란 상호의 다방으로 이를 지금까지 점유사용하고 있다는 것이므로 원심이 원고는 위 임대차계약의 종료를 원인으로 하여 피고에게 위 임차건물의 명도를 구할 수 있다고 판단하였음은 정당하고 이 판단에는 본건 다방의 영업허가 명의자가 소외인이므로 소외인에게 명도를 구하여야 한다는 피고주장을 배척한 뜻이 포함되어 있음이 분명하고 거기에 판단유탈이나 이유불비, 심리미진의 위법이 있음을 찾아볼 수 없으므로 논지는 이유없다.  상고이유 제2점에 대하여, 위 임대차기간이 만료된 뒤에도 원고는 1975.12말까지의 월차임을 영수하고 관리비를 징수하였으므로 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다는 피고의 주장에 대하여 원심은 원고는 1975.5.6 위 임대차기간만료로서 본건 임대차를 종료시킬 의사를 피고에게 명백히 표시한 바 있어 위 계약은 위 기간만료로 종료되었는바 원고가 위 기간만료 후의 차임을 영수한 것은 임료상당의 손해금으로 받은 것이고 관리비의 징수란 건물점유자가 당연히 지불해야 할 수도료, 전기료, 청소대 등을 받은 것으로 이와 같은 사실만으로는 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없다는 취지로 판단하고 있는바, 기록에 비추어 보면 이와 같은 판단은 수긍이 가고 그 사실인정과정에 채증법칙을 어긴 잘못이 있거나 그 법률 판단에 있어 임대차계약의 묵시의 갱신에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고는 할 수 없으므로 논지는 이유없다.  상고이유 제4,5,6점에 대하여, 원심이 피고가 본건 다방에 설치하였다는 원판결 별지목록기재 각종 시설물에 관하여 피고가 약정에 의한 시설비의 반환청구권이 있다는 주장에 대하여는 그와 같은 약정이 있음을 인정할 자료가 없다고 배척하고, 유익비로서 그 반환청구권이 있다는 주장에 대하여는 그중 일부는 피고가 시설한 것이 아닌 것도 있고 피고가 시설한 것들도 그 중 목록 7번 벽시설과 내부 개수비 이외에는 유익비 상환청구권의 대상이 되는 시설물이 아니고 이 벽시설과 내부개수비도 원피고간의 약정에 의하여 유익비로서 상환을 청구할 수도 없다고 배척하고 부속시설물로서 매수청구권을 행사한데 대하여는 매수청구권의 대상이 될 수 있는 것은 에어콘 및 크린타위에 부속된 파이프시설 (현재가격 98,497원) 뿐인데 이 매매대금도 원고의 피고에 대한 차임상당손해금과 상계되었다고 판단하였는바 기록에 비추어 보면 위와 같은 원심의 판단과정에 소론과 같은 사실인정에 있어서의 채증법칙 위배나 심리미진, 법리오해, 이유모순 등의 위법이 있음을 인정할 수 없으므로 논지는 이유없다.  상고이유 제3점에 대하여, 원심은 원고의 본소청구중 건물 명도청구에 대한 피고의 임차보증금 3,500,000원의 반환청구권과의 동시이행의 항변과 피고의 반소청구중 임차보증금 반환청구에 대하여 임대차 계약이 종료된 경우에 임차인의 임차건물명도의무는 임대인의 보증금 반환의무에 앞선 선이행관계에 있다는 이유로 피고의 위 항변과 반소청구를 모두 배척하였다.  그러나 임대차 계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계가 있다고 보는 것이 상당하다.  따라서 원판결에는 임대차계약 종료시 임차목적물 명도청구권과 보증금 반환청구권과의 상호관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로 이점 논지는 이유있다. 그리고 이에 반대되는 당원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결에 표시된 견해는 이 판결로서 이를 폐기하기로 한다.  그러므로 원판결 중 피고의 건물 명도의무가 원고의 임차보증금 반환의무에 대하여 선이행관계에 있음을 전제로 한 본소청구중 피고의 항소를 기각한 부분과 반소청구중 임차보증금 반환청구에 관한 항소를 기각한 부분을 파기하고 그 부분을 서울고등법원으로 환송하고, 피고의 나머지 상고는 이유없으므로 이를 기각하고, 피고의 이 나머지 상고로 인하여 생긴 소송비용은 피고의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   민복기(재판장) 이영섭 주재황 김영세 민문기 양병호 한환진 임항준 안병수 김윤행 이일규 강안희 라길조 김용철 유태흥 정태원

 

대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1696 판결 [전부금][집31(6)민,18;공1984.1.15.(720) 92] 【판시사항】 가. 사실상의 임차인을 임대차 계약서상 임차인과 달리 본 사실인정과 처분문서에 관한 법리의 오해의 위법유무 나. 무단 전대시 임차인의 채권자가 한 임차보증금에 관한 전부금 청구의 무조건 인용 가부 【판결요지】 가. 임대차계약서상의 임차인이 (병)명의로 작성되어 있더라도 원심이 증거에 의해서 소외 (갑)이 피고와 간에 임대차계약을 체결함에 있어서 소외(을) 신용금고로부터 융자받은 채무를 담보하기 위하여 (을)신용금고직원 (병)명의로 신탁하여 위 임대차 계약서를 작성한 사실을 인정하고 피고(임대인)에 대한 임차보증금반환채권이 실질적으로 소외 (갑)에게 있다고 한 판단은 위 계약서 내용과 배치되는 아니므로 처분문서에 관한 법리 오해의 위법이 없다.  나. 임대차계약이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 반환할 의무와 임대인이 임차보증금을 반환할 의무는 서로 동시이행 관계에 있으므로 임대인의 승락없이 당초 임차인으로 부터 임차권이 양도 또는 전대되어 제3자가 임차목적물을 점유하게 된 경우라면 임차인은 위 임차권의 양도 또는 전대사실을 임대인에게 대항할 수 없음이 명백하고 임차목적물이 임대인에게 반환되었다고 볼 수 없으므로 임차인의 채권자인 원고의 이 사건 임차보증금에 관한 전부금청구를 무조건 인용한 원심은 위법하다고 할 것이다.  . 【참조조문】 가.민사소송법 제328조 나. 민법 제317조, 제536조, 제629조, 민사소송법 제564조 【참조판례】 나. 대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,1242 전원합의부 판결 1978.7.11. 선고 78다761 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 신기하 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 문행두 【원심판결】 광주고등법원 1982.10.28. 선고 81나482 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유 제1점에 관하여, 원심판결에 의하면, 원심은 소외 1이 1979.10.15경 피고와 그 소유의 이 사건 건물을 임차보증금 17,000,000원, 기간 1980.10.15까지로 약정 임차함에 있어서 그 당시 위 소외인이 소외 일신상호신용금고로부터 융자받은 금 10,000,000원의 채무를 담보하기 위하여 위 금고의 직원인 소외 2 명의로 신탁하여 피고와의 임대차계약서를 작성한 사실을 인정하고 피고에 대한 임대차보증금 반환청구 채권이 실질적으로 위 소외 1에 있다고 판단하여 원고의 위 소외 1에 대한 약속어음 채권에 기하여 피고에 대한 위 소외 1의 보증금반환청구채권을 압류전부받은 것은 유효하다고 판단하고 있는바, 원심의 위와 같은 조처를 기록과 대조하여 살펴보면 정당하고, 위 임대차계약을 체결함에 있어 임대차계약서(을 제1호증)상의 임차인을 설사 위 소외 2 명의로 작성하였다 하더라도 원심의 위 사실인정에 배치되는 것은 아니므로 원심이 처분문서에 관한 법리를 오해하였다는 논지는 이유없다.  상고이유 제2점에 관하여, 원심은 위 소외 1은 1980.8.경 임대인인 피고의 아무런 양해나 동의도 없이 위 신용금고에 대한 소외 1의 차용금 10,000,000원을 대위변제한 소외 3에게, 위 소외 3은 소외 4에게, 위 소외 4는 다시 소외 5에게 각 이 사건 건물의 점유를 이전하고, 위 소외 5는 1981.10.1. 소외 6에게 1982.7.31까지 이 사건 건물을 임대하여 동 소외인이 현재 이를 점유하고 있는 사실을 인정하고, 위 소외 1과 피고간의 당초 임대차계약이 그 기간 만료로 1980.10.15 종료되었고 현 점유자인 위 소외 6이 위 소외 1의 전차인이라거나 점유보조자라고 할 수 없으므로 위 소외 1과 피고간에는 이 사건 건물이 명도되었다고 보아야 한다는 이유로 원고의 이 사건 전부금청구를 인용하고 있다.  그러나 임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적을 반환할 의무와 임대인이 임대차보증금을 반환할 의무는 서로 동시이행의 관계에 있다함이 당원의 판례로 하는 바이고( 대법원 1977.9.28. 선고 77다1241, 1242 판결; 및 1978.7.11. 선고 78다761 판결등 참조), 원심인정과 같이 임대인인 피고의 승낙없이 당초 임차인인 위 소외 1로부터 임차물이 양도 또는 전대되어 위 소외 6이 이 사건 건물을 점유하게 된 경우라면 위 소외 1은 위 임차권의 양도 또는 전대사실을 피고에게 대항할 수 없음이 명백하고, 이 사건 건물이 피고에게 반환되었다고 볼 수는 없을 것인바, 그럼에도 이 사건 건물이 위 소외 1과 피고사이에서는 명도되었다고 판단하여 원고의 이 사건 전부금 청구를 무조건 인용한 원심의 조처에는 전부명령의 효력과 동시이행의 법리 내지 임차인의 임차물반환의무의 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고 이를 탓하는 논지는 이유있다.  따라서 소송촉진등에관한특례법 제12조를 적용하여 원심판결을 파기하고, 원심법원으로 하여금 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 광주고등법원으로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   신정철(재판장) 김중서 강우영 이정우

 

대법원 1984. 12. 26. 선고 84다카1255 판결 [전부금][공1985.3.1.(747),243] 【판시사항】 임차가옥의 명도 이전에 임차보증금을 반환하였다는 사실의 주장. 입증책임 【판결요지】 가옥의 전세나 임대차계약에 있어서의 전세보증금은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 임차가옥 명도와 동시 또는 그 후에 반환하는 것이 통례이므로, 임차인이 임차가옥을 명도하지 아니하고 거주하고 있었다면 전세금반환채권이 존재하고 있었다는 점은 추정을 받는다고 할 것이므로 그 명도이전에 전세보증금을 반환하였다는 점은 임대인이 이를 주장 입증하여야 한다.  【참조조문】 민사소송법 제187조, 민법 제536조, 제618조 【참조판례】 대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,1242 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1984.5.15. 선고 83나2367 판결 【주 문】 원심판결을 파기하여 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결은 그 이유에서 소외 1이 소외 2에 대한 채무명의에 기하여 1981.7.21. 서울지방법원 동부지원 81타3855, 3856호 채권압류 및 전부명령에 의하여 소외 2의 피고에 대하여 가지는 서울 강남구 (주소 생략) 아파트 510동 1203호에 대한 1980.3.20.자 전세계약에 기한 전세보증금 7,000,000원의 반환채권 중 금 6,510,000원의 반환채권을 전부받았는데 다시 원고가 1982.4.14. 위 소외 1에 대한 채권에 기하여 위 소외 1을 채무자 피고를 제3채무자로 하여 서울민사지방법원 82카13764호로 위 소외 1이 전부받은 금 6,510,000원의 전세보증금 반환채권 중 금 3,000,000원의 반환채권의 가압류명령을 받아 위 가압류명령이 1982.4.16. 피고에게 송달된 사실 그 후 원고는 위 소외 1에 대한 서울민사지방법원 83가합2054호 대여금청구사건의 집행력 있는 판결정본에 기하여 1983.9.9. 위 같은 법원 83타13475, 13476호로 위 채권가압류로부터 본압류로 전이하는 압류 및 전부명령을 받아 위 명령이 1983.9.10 피고에게 송달된 사실을 인정한 다음... 위 가압류명령이 피고에게 송달된 1982.4.16당시 가압류채권인 위 소외 1이 전부받은 피고에 대한 전세보증금 6,510,000원의 반환채권이 존재하고 있었다고 인정할 만한 증거가 없고 오히려 당심증인 소외 3의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증(각서)의 기재에 위 증인의 증언을 모두어 보면 피고는 1982.4.14 그 당시 전부채권자인 소외 1에게 위 소외 1이 전부받은 전세보증금 6,510,000원을 모두 변제한 사실을 인정할 수 있는바 그렇다면 위 가압류명령의 효력발생시인 1982.4.16에는 위 소외 1이 전부받은 피고에 대한 전세보증금 6,510,000원의 반환채권은 이미 소멸되어 존재하지 아니하였다고 단정하고 원고의 이 사건 전부금청구를 배척하였다.  2. 기록에 의하여 원심 1984.4.24 변론에서 진술된 같은 해 3.15 접수 피고의 준비서면의 기재를 보면 피고는 전부채권자인 소외 1로부터 전부금의 지급독촉을 받고 있었으나 소외 2(소외 1이란 기재는 오기로 본다)일가는 입주중의 집을 명도하여 줄 처지가 못 되어 피고는 소외 1에게 지급을 보류하고 있던 중이였는데 위 소외 1이 호의로 지급치 않으면 소송상 청구를 하겠다고 심히 독촉하는 일방 소외 2에게도 압력이 심하게 되자 1982.4. 초순에 소외 2는 피고에게 요청하기를 소외 1의 독촉에 더 이상 견디기 어려운 형편이니 위 전부금을 소외 1에게 지급하여 주고 동 소외 2에게는 약 2개월간만 여유를 주며는 집을 명도하겠다고 간청하였던 것임으로 그 처지가 가련하여 피고는 이를 승낙하고 1982.4.14에 위 소외 1에게 금 6,510,000원을 지급하여 주고 나머지 금 490,000원은 소외 2가 1982.6.30 집을 명도하기까지의 월세 2개월 15일간분으로 공제하였다고 되어 있는바, 소위 가옥의 전세나 임대차계약에 있어서의 전세보증금은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 임차가옥 명도와 동시 또는 그 후에 반환하는 것이 통례이므로 원고의 위 가압류결정정본이 피고에게 송달될 당시에도 임차인인 소외 2가 임차가옥을 명도 아니하고 거주하고 있었다면 전세금반환채권이 존재하고 있었다는 점은 추정을 받는다고 할 것이므로 그 명도이전에 전세보증금을 반환하였다는 점은 임대인인 피고에 있어 주장 입증하여야 할 것이다.  3. 기록에 의하여 원심의용의 증거인 을 제1호증 및 증인 소외 3의 증언을 검토하면 위 피고주장에 부합되기는 하나 임차가옥의 명도전에 전세보증금을 반환한다는 점은 우리의 경험칙상 쉽사리 수긍이 가지 아니한다. 전세보증금이 앞에서 본바와 같은 성질인 이상 전부권자인 소외 1이 피고에게 전부금을 독촉한다 할지라도 피고는 임대가옥을 명도받을 때까지는 이를 거절할 수 있는 터이니 피고가 위 소외 2의 처지를 동정한다 하여 그 명도를 받기 전에 전세보증금을 전부채권자인 소외 1에게 지급한다는 것은 쉽사리 납득이 가지 아니하며 더욱이 피고는 제1심 변론종결 후에 제출한 답변서(기록 23면...)에서 1982.4.2 소외 1에게 전부된 전세금을 지급하였다고 하는 점을 미루어 볼 때 위 을 제1호증 및 소외 3의 증언은 그 신빙성이 희박하다고 아니할 수 없다.  그렇다면 원심은 채증법칙에 위배하여 증거가치가 없는 증거에 의하여 1982.4.14 전부금을 지급하였다는 사실을 단정한 위법이 있다고 할 것이며 이의 위법은 판결결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점을 논란하는 소론은 이유있어 원심판결은 유지될 수 없다.  그러므로 원심판결을 파기환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   전상석(재판장) 이일규 이성렬 이회창

 

대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 [전부금][공1987.8.15.(806),1232] 【판시사항】 부동산임대차에 있어서 임차보증금의 법적성질 및 임대차 종료시 그 반환의무 범위 【판결요지】 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료 후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다.  【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1969.12.26 선고 69다853 판결 1976.8.24 선고 76다1032 판결 1977.9.28 선고 77다1241,1242 판결 1983.11.22 선고 82다카1696 판결 【전 문】 【원고, 상 고 인】 원고 소송대리인 변호사 염동호 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1986.12.5. 선고 86나3531 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 1. 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임차인의 채무불이행이 없으면, 그 전액을 반환하고, 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나, 목적물을 멸실.훼손하여 부담하는 손해배상채무, 또는 임대차종료 후 목적물반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면, 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로, 임대인의 보증금반환의무는, 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다고 봄이 타당하다 할 것이다( 당원 1969.12.26선고69다853 판결; 1976.8.24 선고 76다1032 판결; 1977.9.28 선고 77다12411242 판결; 1983.11.22 선고 82다카1696 각 판결 참조).  2. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시의 증거를 종합하여 소외인이 1985.4.16. 피고로부터 이 사건 지하실 122평을 임대차기간 1년, 임대차보증금은 금 10,000,000원으로 하고 매월 월임료 금 600,000원과 이에 대한 부가가치세를 아울러 지급하며, 그 관리비 및 수도사용료는 별도로 지급하기로 하고 임차하였으나, 1985.5.16. 이후부터 월임료의 지급을 연체하였기 때문에 월임료의 지급을 2회 이상 연체하면 임대인이 그 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 당초의 약정에 따라, 피고는 같은해 8.30. 위 임대차계약해지의 의사표시를 한 후, 소외인을 상대로 한 명도청구소송에서 승소하여 1986.4.14. 명도집행을 함으로써 위 지하실을 명도받았으나, 그 명도시까지 위 소외인의 피고에 대한 미지급채무가 모두 금 10,531,453원에 이르게 된 사실을 인정한 다음, 위 소외인의 채권자인 원고가 위 소외인의 피고에 대한 임차보증금반환청구 채권을 전부받았다고 하더라도, 그 전부명령과 이에 의한 집행채권 소멸의 효력은 명도시에 구체적으로 청산절차를 거치고 남은 금액을 기준으로 하여 발생하는 것이므로, 피고의 위 보증금반환채무는 거기에서 위 소외인의 미지급채무 금 10,531,453원을 공제하고 나면 남는 것이 없어, 원고가 받은 위 전부명령은 그 효력을 발생할 수 없다고 판단하고 있는 바, 기록과 대조하여 살펴보아도, 원심의 위 사실인정과 판단은 모두 정당하고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같이 증거에 의하지 아니한 사실인정의 허물이나 전부명령 및 상계의 효력에 대한 법리오해의 위법사유 있음을 찾아볼 수 없다. 소론의 판례( 당원 1986.2.11 선고 85다카1087, 1981.11.10 선고 81다378판결; 1980.9.9 선고 80다939 각 판결)들은 사안을 달리하여 이 사건에 적합한 것이 아닐 뿐만 아니라, 피고가 위 소외인과의 명도소송에서 상환이행을 하도록 판결을 받은 금액이 있었다 하더라도, 그 후 지하실 명도시까지의, 위 소외인의 피고에 대한 채무총액이 위 보증금의 액수를 초과하게 된 이상, 원심이 그 금액에 대하여서까지 위 보증금의 담보적 효력이 미치는 것이라고 판단하였다 하여 잘못이라 할 수도 없다. 논지는 모두 이유없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   박우동(재판장) 김형기 이준승

 

대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 [건물명도][공1989.4.15.(846),521] 【판시사항】 임대차종료후 임대차보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우의 법률관계 【판결요지】 임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금반환채무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.  【참조조문】 민법 제741조, 제618조, 제536조 【참조판례】 대법원 1977.9.28. 선고 77다1241,77다1242 판결 1981.1.13. 선고 80다1201 판결 1981.2.10. 선고 80다1495 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 은남산업주식회사, 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 담당변호사 김인섭 외1인 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 1 외 37인 소송대리인 변호사 이상수 외1인 【원심판결】 서울고등법원 1987.6.23. 선고 86나2491,2492,2493 판결 【주 문】 원심판결의 피고(반소원고)들 패소 부분 중 피고(반소원고) 32, 피고(반소원고) 15에 대하여 각 금 3,148,200원의 지급을 명한 본소 부분, 나머지 피고(반소원고)들에 대하여 각 금 2,098,800원의 지급을 명한 본소부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이 유】 피고(반소원고)들 소송대리인의 상고이유에 대하여, 임대차종료후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차임 기타 손해배상금 등을 공제하고 남은 임대차보증금반환채무와는 동시이행의 관계에 있다 할 것이고( 당원 1977.9.28. 선고 77다1241, 1242 판결) 따라서 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 이를 사용수익한 경우 그 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니할 것이며 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 이는 부당이득으로서 반환하여야 할 문제가 생긴다 ( 당원 1981.1.13. 선고 80다1201 판결; 1981.2.10. 선고 80다1495 판결 참조).  기록에 의하면, 원고가 임대차기간의 만료를 원인으로 피고들에게 임차점포의 명도와 원고가 임차점포를 점유 사용하지 못함으로써 입은 손해의 배상을 구한데 대하여 피고들이 임대보증금을 반환받을 때까지 그 명도를 거부하는 취지의 항변을 하고 있음에도 불구하고(1986.4.8. 및 4.9. 각 준비서면 참조)원심은 원고가 피고들에게 보증금반환채무에 대한 이행의 제공이 있었다는 흔적을 볼 수 없는 이 사건에서 임대차기간 만료 다음날인 1984.1.1.부터 제1심의 가집행선고 있는 판결에 의하여 명도집행이 있은 1987.4.21.까지 피고들이 그 점포를 불법점유한 것이라고 인정하고 피고들에게 임료상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판시하였다.  원심의 위와 같은 판단은 임대차계약의 종료에 있어 손해배상에관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이 되어 이는 소송촉진등에 관한특례법 제12조 제2항에 해당한다고 할 것이므로 논지는 이유있음에 돌아간다.  피고들 소송대리인의 상고이유 가운데 위의 부분을 제외한 나머지 상고이유에 대하여서는 피고들의 불복범위를 벗어난 대목에 관한 것이므로 이에 대하여 판단할 필요를 느끼지 아니한다. 다시 말하자면 피고들은 원심판결의 피고들 패소부분 중 1984.8.29.부터 1987.4.21.까지의 임료상당의 손해배상을 명한 특정부분에 한하여 불복하고 있기 때문이다.  따라서 이 범위내에서 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이재성(재판장) 박우동 윤영철

 

대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 [임대보증금반환·건물명도][공2020하,1563] 【판시사항】 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극) 【판결요지】 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다.  소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.  임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.  임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.  주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다.  위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.  【참조조문】 민법 제162조, 제163조, 제164조, 제536조, 주택임대차보호법 제4조 제2항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항 【참조판례】 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결(공1977, 10295) 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울중앙지법 2016. 7. 13. 선고 2015나55891, 55914 판결 【주 문】 원심판결의 본소 부분 중 제1심판결의 원고(반소피고) 청구 인용금원에 대한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고(반소원고)의 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 상고에 관한 판단 이 부분 쟁점은 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하는지 여부이다.  가. 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다.  소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.  임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조). 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.  임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.  주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다.  위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.  나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 소외 1은 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)로부터 임대권한을 위임받아 1998. 5. 31. 피고를 임대인으로 하여 이 사건 102호를 원고에게 임대하였다. 원고는 그 무렵 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 지급하고 이 사건 102호에 입주하였다.  (2) 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 끝날 무렵 피고는 원고에게 이 사건 102호를 인도해 달라고 요구하였으나 원고는 보증금의 반환을 요구하면서 인도를 거부하였고, 임대차기간이 만료된 2000. 5. 30. 이후에도 이 사건 102호에 계속 거주하였다.  (3) 원고는 2008. 5.경 결혼을 하면서 이 사건 102호에 기본적인 가재도구를 남겨둔 채 2013년 무렵까지 우편물 정리와 집기류 확인 등을 위해 원고의 모친 소외 2 등으로 하여금 이 사건 102호에 출입하게 하면서 점유하였다.  (4) 피고는 2014. 12. 14. 소외 3에게 이 사건 102호를 매도하고 2015. 6. 19. 소외 3에게 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2015. 6. 23. 소외 3에게 이 사건 102호를 인도하였다. 다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 다음과 같이 판단할 수 있다. 이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30. 기간 만료 등의 사유로 종료하였지만 원고는 그 이후에도 이 사건 102호를 점유하면서 피고에게 보증금의 반환을 요구해왔고, 2015. 6. 23.에 이르러서야 이 사건 102호를 소외 3에게 인도하였다. 원고가 보증금을 반환받기 위하여 이 사건 102호를 점유한 기간 동안에는 원고의 피고에 대한 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보아야 한다. 따라서 보증금의 반환을 구하는 이 사건 본소가 이 사건 102호에 대한 원고의 점유상실 전인 2014. 4. 22. 제기된 이상 원고의 보증금반환채권이 시효로 소멸하였다고 볼 수 없다.  그런데도 원심은 원고의 보증금반환채권은 이 사건 임대차가 종료한 때부터 소멸시효가 진행하여 이 사건 본소가 제기될 무렵 이미 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 임대차 종료 후 보증금반환채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  2. 피고의 상고에 관한 판단 피고는 반소로 이 사건 102호에 대한 인도와 차임에 해당하는 부당이득의 반환을 청구했지만, 원심은 이를 받아들이지 않았다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 관련 법리를 오해하거나 이유가 모순되거나 판단을 누락하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.  3. 결론 원고의 상고는 이유 있어 원심판결의 본소 부분 중 제1심판결의 원고 청구 인용금원에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악

 

5 주택임대차 보호법 상 임차인 권리·의무  

 

임차인 권리

 

➊ 임대한 주택을 사용·수익할 권리
임차인은 임대차계약을 통해 임차주택을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다.  「민법」제618조
임차인 권리

이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차 기간 중 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

 

임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (「민법」제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조)

 

대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결 [건물명도등·손해배상(기)][공1997.6.1.(35), 1574] 【판시사항】 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위 【판결요지】 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.  【참조조문】 민법 제618조, 제623조, 제627조 【참조판례】 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결(공1989, 1061) 【전 문】 【원고(반소피고),상고인】 이종철 (소송대리인 변호사 김윤근) 【피고(반소원고),피상고인】 박건배 (소송대리인 변호사 윤용호) 【원심판결】 서울지법 1996. 9. 3. 선고 96나12114, 12121 판결 【주문】 원심판결 중 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 1993. 4. 1. 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 이 사건 점포를 임대보증금 12,000,000원에 월 임료 금 560,000원으로 임대하여 피고가 이 사건 점포에서 치과병원을 경영하였고, 위 임대차계약은 1994. 9. 30.(원심의 1993. 9. 30.은 오기임이 명백하다.) 기간만료로 종료된 사실, 1994. 6. 22. 07:00경 이 사건 점포에 인접한 소외 부국금속 주식회사 창고 내에서 발화된 것으로 추정되는 화재가 발생하여 이 사건 점포의 일부 및 이 사건 점포에 있던 가구, 가전제품, 비품 등이 연소된 사실, 위 화재로 인하여 피고는 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고가 내준 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실에서 임시로 진료를 하였으나 이 역시 여의치 않아 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 인정한 다음, 화재발생 이후부터 임대차 종료시까지 피고에게 책임 없는 사유로 피고가 이 사건 점포를 그 임차목적에 맞게 사용·수익하지 못하였으므로, 피고는 위 기간 동안 월 임료 및 관리비와 이에 대한 부가가치세를 지급할 의무가 없다고 판단하고, 위 화재로 인하여 피고가 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고는 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실을 피고에게 내주어 피고가 그 곳에서 종전과 같이 진료를 할 수 있게 되었으므로 피고는 원고에게 위 기간 동안의 임대료 등을 지급할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 피고가 위 인접 사무실에서 종전과 같은 진료를 할 수 있어 이 사건 점포를 임차목적에 맞게 사용·수익한 것과 같게 되었다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 위 주장은 이유 없다고 판단하였다.  그러나 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다 할 것인바( 당원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조), 피고가 화재 후 원고가 내어 준 인접 사무실에서 1994. 8.경까지 치과진료를 하여 왔다면, 피고는 임차목적과 같은 사용·수익에 부분적으로 지장을 받았을지언정 사용·수익을 전혀 할 수 없었다고 보이지는 아니하므로, 원심으로서는 이 사건 임대차의 목적, 피고가 인접 사무실을 치과병원으로 사용하게 된 경위, 인접 사무실의 사용으로 본래의 임차목적에 어느 정도 지장을 초래하였는지 등을 더 심리하여 위 주장의 당부를 판단하였어야 옳았을 것인데도 이에 이르지 아니한 채 판시와 같은 이유로 이를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 임차인의 차임지급의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유가 있다.  2. 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 임대차계약 종료 이후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하여 실질적인 이득을 얻고 있었다고 볼 수 없으므로, 그에 대한 임료 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 없다는 이유로, 임대차계약 종료 이후 이 사건 점포 명도시까지 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 피고에게 있다는 원고의 주장을 배척하고 있다.  그러나 이 사건 기록(1995. 3. 23.자 원고의 준비서면 및 1996. 2. 21.자 원고의 항소장)에 의하면, 원고는 원심이 판단하고 있는 부당이득 외에 피고가 임대차기간 만료를 원인으로 한 점포반환의무를 이행하고 있지 아니하므로 이에 따른 손해배상으로 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 있다는 주장도 하고 있음이 명백하고, 피고가 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 원심도 인정하고 있는 바이므로, 이 점에 대하여도 판단하여 원고 청구의 당부를 가려 보았어야 할 것인데도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 판단유탈의 위법이 있다 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결 결과에 영향을 미칠 수 있으므로 이를 지적하는 논지도 이유가 있다.  3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

 

대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다41069 판결 [임대료등][미간행] 【판시사항】 임대차계약에 있어서 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우, 임차인이 차임 전부의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극) 【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결(공1989, 1061) 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결(공1997상, 1574) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 김선호) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 【원심판결】 서울중앙지법 2009. 4. 30. 선고 2008나29481 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 【이 유】 1. 원고의 상고에 대한 판단 원고는 상고장에 상고이유를 기재하지 아니하였고, 적법한 기간 내에 상고이유서를 제출하지도 아니하였다. 2. 피고의 상고이유에 대한 판단 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다( 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 등 참조).  원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 피고가 2003. 1. 1.부터 원고 소유의 이 사건 점포를 기간은 1년으로 정하여 임차하여 골프전문매장으로 사용하면서 매년 그 계약을 갱신하여 온 사실, 피고는 2005. 3.경부터 경영악화로 월차임을 지급하지 못한 사실, 원고는 2005. 10.경 이 사건 점포에 시정장치를 하여 피고의 출입을 막은 사실, 그 직후에 피고가 일시적으로 위 시정장치를 풀고 이 사건 점포에 출입한 적이 있으나, 원고는 곧바로 이 사건 점포에 다시 시정장치를 하였고, 그 상태는 이 사건 점포에 관한 임대차계약 기간이 만료된 2005. 12 31.까지는 물론, 그 이후까지도 계속된 사실 등을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 2005. 10.경 이 사건 점포에 시정장치를 함으로써 임차인인 피고로 하여금 이 사건 점포를 사용·수익할 수 없게 하였다고 할 것이므로 피고는 그 기간 동안의 차임 지급을 거절할 수 있다고 할 것이다.  그런데도 원심은 이와 달리, 원고가 이 사건 점포에 시정장치를 함으로 인하여 피고가 이 사건 점포를 사용하여 영업을 하지 못하게 되었다고 보기 어렵다는 이유로, 피고가 원고에게 2005. 10.부터 2005. 12. 31.까지의 기간에 해당하는 연체차임을 지급할 의무가 있다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 임대차계약에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하되 원고의 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김영란(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 차한성

 

대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결 [채무부존재확인][미간행] 【판시사항】 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우, 임차인이 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)  【참조조문】 민법 제618조, 제623조, 제627조 【참조판례】 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결(공1997상, 1574) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김현성) 【피고, 피상고인】 현대오일뱅크 주식회사 【원심판결】 서울고법 2014. 8. 21. 선고 2014나1074 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로, 원심판시 이 사건 세차기는 원심판시 이 사건 충전소에 부속된 물건이 아니어서 민법 제646조의 부속물매수청구권의 대상이 되지 않는다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부속물매수청구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2, 3점에 관하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로, 원고가 이 사건 세차기에 대한 비용상환청구권을 포기하기로 약정하였다거나 원고의 임대차기간이 만료하는 시점에 피고가 원심판시 이 사건 구조변경공사를 진행하였다는 사정만으로는 피고가 우월적 지위를 부당하게 이용하여 원고에게 불이익을 준 것으로 보기 어렵다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 독점규제 및 공정거래에 관한 법률이 규정하는 거래상 지위의 남용에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 상고이유 제4, 5점에 관하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 임대인인 피고가 원고의 요청에 따라 안전성에 문제가 있는 일부 건물을 철거하는 등 임대차 목적물을 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 수선의무를 이행하는 과정에서 원고가 이 사건 충전소 중 일부 건물과 이 사건 세차기를 사용하지 못하였으나, 이는 수선의무의 이행에 따른 불가피한 것으로서 원고가 감당할 수 있는 범위 내에 있고, 달리 이 사건 구조변경공사가 원고의 임차목적물 사용에 방해되었음을 인정할 수 없다고 판단하였다.  나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. (1) 임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있고(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결 참조), 이는 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지이다.  (2) 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 충전소 임대차계약 제9조 제9항은 임대인인 피고가 ㉠ 부지의 포장, 지하 콘크리트 박스, 정화조, 배수구 및 방화벽, 옹벽의 교체·대수선 및 신설, ㉡ 지붕 방수, 건물균열 및 외장의 개선 및 대수선, ㉢ 영업개선을 위한 시설개조 및 현대화 등의 사항에 관하여 보수 및 수선의무를 부담한다고 규정하고 있는 점, ② 피고는 이 사건 충전소 중 차량 진출입구 쪽의 일부 건물을 철거하고 나머지 사무실 동은 외장재와 내부마감 등의 공사를 하였고, 그 과정에서 원고의 직원이 약 4개월간 임시로 설치된 컨테이너에서 업무를 본 점, ③ 이 사건 구조변경공사 중 세차기를 위한 지하층 물탱크실이 철거되어 이설됨으로써 원고가 약 2주간 이 사건 세차기를 사용하지 못한 점, ④ 원고는 이 사건 충전소 임대차계약 당시 충전소 운영개선의 필요에 의하여 시설물을 설치, 철거, 변경하는 경우 그로 인하여 영업상의 손해 및 손실을 입더라도 이를 이유로 피고에게 배상 또는 보상을 청구하지 아니하기로 약정하였으나, 이는 영업상의 손해에 관한 것일 뿐 임대차 목적물을 사용·수익하지 못함으로 인한 차임지급거절권까지 배제하는 것으로 보기 어려운 점 등을 위 법리에 비추어 보면, 피고가 수선의무의 이행으로 한 이 사건 구조변경공사로 인하여 임대차 목적물 중 사무실 동, 이 사건 세차기 등의 사용·수익에 지장을 받은 원고로서는 그에 상응하는 차임의 지급을 거절할 수 있다고 할 것이다.  따라서 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 이에 관한 원고의 주장을 배척한 것은 임대인의 수선의무 등에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.  4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김신(재판장) 민일영(주심) 박보영 권순일

 

대법원 1994.12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결
계약 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다. 

 

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결 [보증금등,건물명도등][공1995.1.15.(984),453] 【판시사항】 가. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도 나. 임대인의 수선의무면제특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선의무범위의 해석 【판결요지】 가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.  나.‘가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.  【참조조문】 민법 제623조 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 진순석 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 진성규 【원심판결】 대구고등법원 1994.6.16. 선고 93나3258(본소),93나3265(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제2, 3점에 대하여 원심은, 판시와 같은 증거취사를 하여, 이 사건 여관건물은 1991. 1. 15. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)로부터 임차할 당시부터 배관 및 보일러시설이 상당히 노후되어 있었으나, 원고는 위와 같은 사정을 모른 채 임차하여 도배 정도를 하고 여관을 경영하여 왔는데, 같은 해 8.경부터 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제대로 작동하지 아니하여 온수공급과 난방이 되지 아니하는 등 문제점이 드러나기 시작하여(그 무렵 아래층 목욕탕을 임차한 소외 1도 수리만 하다가 제대로 영업을 하여 보지 못한 채 그만 둔 일이 있었다) 같은 해 10.경부터는 반 이상의 여관방을 사용할 수 없게 되었고, 그 후 원고는 수리에 거액이 소요되는 사실을 확인한 다음 피고에 대하여 더욱 강하게 여러 차례에 걸쳐 그 수리를 요청하였으나 거부당하여 급기야 같은 해 11.경부터는 여관 전체를 운영하지 못할 지경에 이르렀다는 요지의 사실을 인정하는 한편, 이와 달리 당초에는 배관과 보일러시설이 여관 경영을 할 수 없을 만큼 하자가 있는 것이 아니었으나 원고가 보일러에 질이 낮은 기름을 넣고 배관을 제때에 수리하지 아니하는 등 관리를 잘못하는 바람에 하자가 생긴 것이라는 피고의 주장을 배척하였는 바, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 증거의 취사선택이나 증거판단을 잘못하는 등 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하거나 증거에 의하지 아니하고 사실을 인정한 위법 또는 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.  2. 제1점에 대하여 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다.  원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 원고와 피고는 위 임대차계약 당시 “여관 수리는 임차인인 원고가 부담하고, 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕탕을 가동할 때는 원고가 그 수리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그 전액을 부담한다”는 내용의 특약을 맺었지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 문제의 배관 및 보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루는 것으로서 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모의 수선이 필요한 경우에 해당함을 알 수 있는 바, 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 피고가 위와 같은 배관 및 보일러시설의 파손에 대한 수선의무를 면하고 임차인인 원고가 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이므로, 이와 같은 취지의 원심의 인정판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 처분문서나 의사표시의 해석을 잘못하고 증거의 가치판단을 잘못하여 채증법칙에 위배한 위법이나 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없으며, 소론이 지적하는 판례들은 이 사건에 적절한 것이라고 할 수 없다.  논지는, 이 사건 여관을 시세보다 저렴하게 임대한 점, 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의 일부 또는 전부를 원고가 부담하기로 한 점, 여관업계에는 임차인이 시설비나 수리비를 모두 부담하는 조건으로 임차하는 거래관행이 있는 점 및 원고도 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로 시인한 적이 있는 점 등으로 보면, 위 특약은 배관 및 보일러의 수리를 포함하여 일체의 파손·고장에 대한 수선의무를 임차인이 책임지기로 한 취지라고 해석할 만한 특별한 사정이 있다고도 주장하나, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심이 적절하게 판단하고 있는 바와 같이 이 사건 여관이 시세보다 저렴하게 임대된 것이라고는 인정되지 아니할 뿐만 아니라, 논지 주장과 같은 여관업계의 거래관행이 있다거나 원고가 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로나마 시인한 적이 있다고 보여지지는 아니하고, 다만 원고가 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의 전부 또는 일부를 부담하기로 한 사실은 인정되지만 그러한 사실만으로 위와 같은 대규모의 수선까지 원고가 부담하기로 할 특별한 사정이 있다고 볼 수는 없을 것이므로, 받아들일 수 없다. 논지는 이유 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

 

사례
난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담 하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결). 

임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기 해야합니다.
「주택임대차보호법」제3조 및 「민법」제621조제2항

 

➋ 임대차의 존속기간 2년
임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있습니다. 다만, 반드시 2년으로 임대차 계약을 체결할 필요는 없습니다. 
임대차 기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려 달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다. 
「주택임대차보호법」제4조제1항

그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결 했더라도 1년을 주장할 수 없습니다.    「주택임대차보호법」제4조제1항

➌ 차임감액청구권
임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.
「주택임대차보호법」제7조

차임 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.
「주택임대차보호법」제10조, 「민법」제652조 및 제628조

따라서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.
임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.  「민법」제627조

 

임차인 의무  

 

➊ 차임지급의무
임차인은 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.  「민법」제618조

➋ 주택 임차에 따른 의무
임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다.
「민법」제610조제1항 및 제654조

 

임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다. 「민법」제374조

임차인은 임차주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다.

「민법」제634조

➌ 임차한 주택을 반환할 의무 및 원상회복 의무
임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다.  「민법」제615조 및 제654조

임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다. 다만, 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다.  대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

 

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 [손해배상(기)][공2019하,1817] 【판시사항】 [1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법  [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례  【판결요지】 [1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  [2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제654조, 제615조 [2] 민법 제256조, 제615조, 제626조, 제654조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인) 【피고, 피상고인】 주식회사 마리오이엔씨 【원심판결】 서울고법 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원상회복의무의 존부에 관한 주장 가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.  나. 원심은 다음과 같은 이유로 피고가 반환할 보증금에서 인테리어시설 등의 철거비용을 공제하였다. 주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.  피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다. 따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다.  다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 사건과 사안이 달라 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.  2. 대출이자에 해당하는 손해배상에 관한 주장 가. 원심은 다음과 같은 이유로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다는 원고의 주장을 배척하였다. 원고는 피고가 보증금의 반환을 지체하여 전세자금을 대출받았으므로 대출금의 이자에 해당하는 손해를 배상해야 한다고 주장하나, 대출금의 이율이 연 2.5%인데 보증금 반환채무 불이행에 대한 손해배상으로 대출이율을 초과하는 연 6% 또는 15%의 법정이율로 계산한 지연손해금을 인정하는 이상 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면, 원심판결에 민법 제397조 제1항 본문의 적용 범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙

 

[ (참고) 개정연혁

 

 

1 개정 이유 (제380회(임시회) 법제사법위원회 위원회 대안 중 발췌)

 

주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있습니다.
이에 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것입니다.
또한, 주택임대차와 관련된 주요 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하여 주택 임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하려는 것입니다

 

2 개정 주요 내용

 

➊ 계약갱신요구권

계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

▶계약갱신요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 * ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)

 •임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

▶또한, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였습니다.

 

제6조의3(계약갱신 요구 등)  ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우   나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우   다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

➋ 전월세 상한제
전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.

 

제6조의3(계약갱신 요구 등)   ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. 제7조(차임 등의 증감청구권)   ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

➌ 법률 공동소관
법무부·국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하고자 합니다.

 

▶주택임대차 표준계약서 서식을 공동 관리하여 수정소요 발생 시 법무부장관이 국토부장관과 협의하여 작성하게 되며, 
 •현재 분쟁조정위원회를 운영하고 있는 대한법률구조공단 외에도 한국토지주택공사(LH) 및 한국감정원에 확대 설치할 예정입니다.

 

제14조(주택임대차분쟁조정위원회)    ① 이 법의 적용을 받는 주택임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단(이하 "공단"이라 한다)의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "공사"라 한다)의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 "감정원"이라 한다)의 지사 또는 사무소에 주택임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다 제30조(주택임대차표준계약서 사용) 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.