대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다230963 판결
[대지권지분이전등기등][공2021하,1218]
【판시사항】
[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 계약 내용에 관한 서면에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 그 해석의 방법
[2] 아파트를 신축ㆍ분양하는 갑 주식회사 등이 수분양자인 을 등에게 아파트의 전유부분에 대한 소유권이전등기는 해주었으나 대지권이전등기는 해주지 않자, 을 등이 등기 지연에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 분양계약의 해석상 갑 회사 등의 소유권이전등기 관련 의무는 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 하고, 늦어도 한국토지주택공사가 매매를 원인으로 갑 회사 등에 위 아파트 대지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 시점 무렵에는 위 의무의 이행기가 도래하였다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
[3] 분양받은 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되어 수분양자 등이 활용기회 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정되는 경우, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것인지 여부 (적극) 및 이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있는지 여부 (적극)
【판결요지】
[1] 계약의 해석은 계약 내용을 명확하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 계약 내용에 관한 서면에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
[2] 아파트를 신축ㆍ분양하는 갑 주식회사 등이 수분양자인 을 등에게 아파트의 전유부분에 대한 소유권이전등기는 해주었으나 대지권이전등기는 해주지 않자, 을 등이 등기 지연에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 분양계약의 해석상 갑 회사 등의 소유권이전등기 관련 의무는 전유부분만을 대상으로 하는 것이 아니라 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 한다고 보아야 하고, 갑 회사 등이 을 등에게 대지권등기를 포함하여 완전한 소유권이전등기를 이전하거나 또는 그 이전 준비를 마칠 의무는 늦어도 한국토지주택공사가 매매를 원인으로 갑 회사 등에 위 아파트 대지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 시점 무렵에는 이행기가 도래하였다고 볼 수 있는데도, 분양계약의 내용을 잘못 해석하여 갑 회사 등의 대지권이전등기의무가 이행기의 정함이 없는 채무라고 본 원심판결에 계약의 해석에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
[3] 분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 한다. 이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 그에 관한 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다.
【참조조문】
[1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조 [3] 민법 제390조, 제393조, 제569조
【참조판례】
[1] 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다275447 판결(공2018상, 563)
[3] 대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결(공2009상, 82)
【전 문】
【원고, 상고인】 별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 세기 외 1인)
【피고, 피상고인】 예원건설 주식회사 외 2인 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 외 1인)
【원심판결】 서울고법 2017. 4. 21. 선고 2016나2065771 판결
【주 문】
원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
1. 사건 개요와 쟁점
가. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
(1) 피고들은 2006. 12. 28. 한국토지주택공사(이하 ‘공사’라 한다)로부터 택지개발사업이 진행 중이던 이 사건 대지를 매수하여 그 지상에 12개 동 958세대 규모의 이 사건 아파트 신축ㆍ분양사업을 시행하였다. 피고들 지분 비율은 피고 예원건설 주식회사(이하 ‘피고 예원건설’이라 한다)가 62.97/100, 피고 주식회사 다림 씨앤씨(이하 ‘피고 다림 씨앤씨’라 한다)가 20.81/100, 피고 주식회사 슬기솔건설(이하 ‘피고 슬기솔건설’이라 한다)이 16.22/100이다.
(2) 피고들은 2007년경부터 수분양자별로 분양한 아파트에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다. 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 피고들이 지정한 입주예정일인 2010. 6.까지 지급하여야 한다(전문 제2항, 제1조 제5항). 피고들은 건물 준공일부터 60일 이내에 소유권보존등기를 해야 한다(제8조 제1항). 수분양자는 공급대금과 그 밖의 납부액을 완납하고 피고들의 소유권보존등기가 완료되는 날부터 60일 이내에 수분양자의 비용으로 소유권이전등기를 해야 한다(제8조 제3항). 천재지변이나 법령개정, 행정명령 및 처분 등 수분양자와 피고들에게 책임 없는 사유로 소유권보존등기 등 이전절차가 지연될 경우 수분양자는 이의를 제기하지 않는다(제8조 제4항).
(3) 피고들은 이 사건 아파트를 완공하여 2010. 7. 30. 전유부분 전체에 관해 지분 비율에 따라 소유권보존등기를 하고, 2010. 8. 18.경부터 2011. 1. 19.경까지 피고들과 분양계약을 체결한 원고들을 비롯한 수분양자들에게 해당 아파트의 전유부분에 관해 소유권이전등기를 해주었다.
(4) 공사는 2012. 8. 31. 이 사건 대지에 관하여 소유권보존등기를 한 다음, 2012. 10. 30. 피고 다림 씨앤씨와 피고 슬기솔건설에 2006. 12. 28.자 매매를 원인으로 하여 지분 비율에 따른 소유권이전등기를 해주었으나, 피고 예원건설에는 소유권이전등기를 해주지 않았다.
(5) 원고들은 피고들이 해당 아파트에 관하여 대지권이전등기를 하지 않자 대지권이전등기의 지연에 따른 손해배상 등을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
나. 쟁점은, 피고들이 원고들에게 해당 아파트에 관한 대지권이전등기를 해줄 의무가 이행지체에 빠지는 시기와 이러한 이행지체를 이유로 원고들이 손해배상청구를 할 수 있는지 여부이다.
2. 대지권이전등기의무의 이행기(상고이유 제1점)
가. 원심은 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 분양계약은 전유부분에 관한 피고들의 소유권보존등기의무에 대해서는 이행기를 명백히 정하면서도 전유부분에 관한 피고들의 소유권이전등기의무에 대해서는 그 이행기를 따로 정하지 않고 오히려 수분양자에게만 일정한 기간 내에 전유부분에 관한 소유권이전등기를 할 의무를 지우고 있다. 또한 대지권이전등기의무에 대해서는 전유부분에 관한 소유권보존등기의무와 달리 그 이행기의 기준조차 정하지 않고 있다. 이러한 사정에 비추어 보면 이 사건 분양계약에 따른 피고들의 대지권이전등기의무는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당하고, 원고들이 이행지체를 이유로 손해배상을 청구하는 2015. 9. 1.자 청구취지 및 원인변경신청서가 피고들에게 송달된 날인 2015. 9. 8. 이행기가 도래하여 피고들은 그 다음 날인 2015. 9. 9. 이행지체에 빠진다.
나. 그러나 원심판결은 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다.
(1) 계약의 해석은 계약 내용을 명확하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 계약내용에 관한 서면에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다275447 판결 참조).
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.”라고 정하여 전유부분과 대지권의 일체성을 명시하고 있다. 거래관행이나 사회통념에 비추어 수분양자가 분양계약 당시에 전유부분과 대지권의 이행기가 따로 있다고 예상하기 어렵다. 기록에 따르면, 이 사건 분양계약서에는 분양목적물로 전유부분과 그 대지권이 포함된 해당 아파트 건물 전체가 표시되어 있고, 전유부분과 대지권을 별도로 취급하는 규정이 없음을 알 수 있다.
이 사건 분양계약의 체결 경위와 동기, 당사자들의 진정한 의사, 당사자들이 계약을 통해 달성하려는 목적 등을 종합하면 이 사건 분양계약에서 정하고 있는 피고들의 소유권이전등기 관련 의무는 원심판결과 같이 전유부분만을 대상으로 하는 것이 아니라 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 한다고 보아야 한다.
(2) 이 사건 분양계약 제8조 제3항의 문언만 보면 소유권이전등기에 관한 의무를 수분양자에게만 부담시키는 것으로 보이나, 이는 분양자인 피고들이 먼저 수분양자가 소유권이전등기를 할 수 있도록 만반의 준비를 갖추고 있다는 것을 당연한 전제로 한다. 따라서 위 조항은 수분양자뿐만 아니라 분양자인 피고들에 대해서도 해당 아파트에 관한 대지권을 확보하는 등 수분양자가 해당 아파트 건물 전체에 관하여 완전한 소유권이전등기를 이전받을 수 있도록 준비를 마칠 의무를 지우면서 이행기의 기준을 정하되, 다만 이행기는 확정기한이 아니라 불확정기한으로 하는 합의가 담긴 조항으로 보아야 한다. 그리고 이행기는 건설공사의 진척상황과 사회경제적 상황에 비추어 분양대금을 다 내고 분양자가 건물을 준공한 날부터 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 이전받는 데 들 것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이 지난 때 도래한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결 참조).
(3) 이러한 사정을 관련 법리에 비추어 보면, 이 사건에서 피고들이 원고들에게 대지권등기를 포함하여 완전한 소유권이전등기를 이전하거나 또는 그 이전 준비를 마칠 의무는 늦어도 공사가 일부 피고들에게 이 사건 아파트의 대지에 관한 소유권이전등기를 한 시점인 2012. 10. 30. 무렵에는 이행기가 되었다고 볼 수 있다.
다. 원심은 이 사건 분양계약의 내용을 잘못 해석한 나머지, 피고들의 대지권이전등기의무가 이행기의 정함이 없는 채무라고 전제하고 2015. 9. 9.에 비로소 그 의무가 이행지체에 빠진다고 판단하였다. 원심판결에는 계약의 해석, 불확정기한 채무에 관한 법리 등을 오해하고 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.
3. 채무불이행에 기한 손해배상책임의 인정 여부(상고이유 제2점)
가. 부동산매매에서 매도인은 매수인에게 부동산에 관한 소유권을 행사할 수 있도록 소유권이전등기를 하고 부동산을 인도할 의무를 진다. 부동산이 다른 사람의 소유에 속한 경우에는 매도인은 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다(민법 제569조 참조). 매도인이 이러한 의무를 이행하지 못하면 민법 제390조에 따라 매수인에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 진다.
민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 정하고 있고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 정하고 있다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적ㆍ구체적 사정에 따른 손해를 말한다.
분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 한다(위 대법원 2006다25745 판결 참조). 이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 그에 관한 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다.
채무불이행이나 불법행위로 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다(민사소송법 제202조의2). 이때 고려할 사정에는 당사자 사이의 관계, 채무불이행이나 불법행위와 그로 인한 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 정황 등이 포함된다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결 등 참조). 그리고 손해배상책임이 인정되는 경우 법원은 손해액에 관한 당사자의 주장과 증명이 미흡하더라도 적극적으로 석명권을 행사하여 증명을 촉구하여야 하고, 경우에 따라서는 직권으로 손해액을 심리ㆍ판단하여야 한다(대법원 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결 참조).
나. 원심판결 이유를 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 피고들의 대지권이전등기절차 이행이 장기간 지연됨에 따라 원고들에게 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해 등이 발생하였다고 볼 수 있다. 그런데도 원심은 이러한 재산상 손해에 관하여 심리를 제대로 하지 않은 채, 대지지분이전등기에 관한 피고들의 이행지체로 원고들이 손해를 입었을 개연성을 인정하기 어렵다는 등의 이유로 원고들의 손해 발생 주장을 배척하였다. 원심판결에는 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 손해에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
원고들의 상고는 이유 있어 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[별 지] 원고 명단: 생략
대법관 노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구
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서울고등법원 2017. 4. 21. 선고 2016나2065771 판결
[대지권지분이전등기등][미간행]
【전 문】
【원고 및 원고승계참가인, 항소인겸피항소인】 별지와 같음(소송대리인 법무법인 세기 외 2인)
【피고, 피항소인】 1. 예원건설 주식회사
【피고, 피항소인겸항소인】 2. 주식회사 다림씨앤씨 외 1인(소송대리인 법무법인(유한) 화우 외 2인)
【변론종결】
2017. 3. 17.
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2016. 8. 12. 선고 2015가합548306 판결
【주 문】
1. 제1심판결의 주문 제1항 중 피고 주식회사 다림씨앤씨, 주식회사 슬기솔건설에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다.
피고 주식회사 다림씨앤씨, 주식회사 슬기솔건설은 원고 5, 10, 15, 16, 39, 40, 42, 45, 50, 54, 65, 72, 82, 105, 107, 109, 116, 118, 150, 152, 153, 159, 168, 213, 235, 273, 291, 305, 309, 312, 318, 325, 333, 340, 341, 343, 398, 406, 421, 433, 440, 453, 489, 510, 511, 520, 521, 531, 547, 555, 577, 590, 606, 641, 703, 715, 797, 821, 827, 843, 844, 849, 850, 851, 853, 861, 882, 991, 1010, 1023을 제외한 나머지 원고들 및 원고승계참가인들에게 파주시 (주소 생략) 대 60253.2㎡ 중 별지 6 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 원고들 및 원고승계참가인들의 항소를 모두 기각한다.
3. 원고들 및 원고승계참가인들과 피고 주식회사 다림씨앤씨, 주식회사 슬기솔건설 사이의 소송총비용 중 30%는 원고들 및 원고승계참가인들이, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고, 원고들 및 원고승계참가인들과 피고 예원건설 주식회사 사이의 항소비용은 원고들 및 원고승계참가인들이 부담한다.
4. 제1심판결의 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 중 ‘피고 예원건설’란 기재 각 대지지분을 이 판결 별지 6 목록의 같은 란 기재 각 대지지분으로 경정한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고들은 원고들 및 원고승계참가인(이하 ‘승계참가인’이라 한다)들에게 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡ 중 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 3 목록 ‘청구금액’란 기재 각 해당금액 및 위 각 돈에 대하여 2015. 9. 9.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을 지급하라[마지막 청구취지변경 신청서(2016. 7. 20.자)에는 주문 제1항에서 제외된 원고들(이하 ‘피승계참가 원고들’이라 한다)의 청구취지가 명시적으로 기재되어 있지 않으나, 피승계참가 원고들은 소송탈퇴를 하지 않았으므로 기존 청구취지를 유지한 것으로 본다].
2. 항소취지
가. 원고들 및 승계참가인들
제1심판결 중 원고들 및 승계참가인들 패소 부분을 취소한다. 피고들은 연대하여 원고들 및 승계참가인들에게 별지 3 목록 ‘청구금액’란 기재 각 해당금액 및 위 각 금원에 대하여 2015. 9. 9.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을 지급하라(제1심판결 중 손해배상청구 부분에 대하여만 항소하였다).
나. 피고 주식회사 다림씨앤씨, 주식회사 슬기솔건설
제1심판결의 주문 제1항을 다음과 같이 변경한다. 피고 주식회사 다림씨앤씨, 주식회사 슬기솔건설(이하 ‘피고 다림씨앤씨’, ‘피고 슬기솔건설’이라 한다)은 원고 5, 10, 15, 16, 39, 40, 42, 45, 50, 54, 65, 72, 82, 105, 107, 109, 116, 118, 150, 152, 153, 159, 168, 213, 235, 273, 291, 305, 309, 312, 318, 325, 333, 340, 341, 343, 398, 406, 421, 433, 440, 453, 489, 510, 511, 520, 521, 531, 547, 555, 577, 590, 606, 641, 703, 715, 797, 821, 827, 843, 844, 849, 850, 851, 853, 861, 882, 991, 1010, 1023을 제외한 나머지 원고들 및 승계참가인들에게 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡ 중 별지 6 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
【이 유】
1. 피고 예원건설 주식회사에 대한 이 법원의 심판범위
원고들 및 승계참가인들은 피고 예원건설 주식회사(이하 ‘피고 예원건설’이라 한다)에 대하여 소유권이전등기청구와 손해배상청구를 하였는데, 제1심 법원은 손해배상청구를 모두 기각하고 피승계참가 원고들을 제외한 나머지 원고들 및 승계참가인들의 소유권이전등기청구만 인용하였다. 이에 대하여 원고들 및 승계참가인들이 손해배상청구 부분만 항소하였으므로, 피고 예원건설에 대한 이 법원의 심판대상은 손해배상청구로 한정된다.
2. 기초사실
이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
3. 대지지분이전 청구에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결 제4면 제18행과 제5면 제9행의 “별지 2”를 “별지 6”으로 각 고쳐 쓰는 외에는 제1심판결 이유 제2항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다[이 사건 아파트의 대지면적이 60253.2㎡임에도(을라 제28호증), 제1심 법원은 그 면적이 60347㎡임을 전제로 잘못 산정된 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 따라 피고들에게 소유권이전등기절차의 이행을 명하였다. 따라서 제1심판결의 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 중 ‘피고 예원건설’란 기재 각 대지지분에 계산상 착오가 있음이 분명하므로, 그 기재를 뒤에서 보는 바와 같이 직권으로 경정한다].
4. 손해배상청구에 관한 판단
가. 원고들 및 승계참가인들 주장의 요지
원고들 및 승계참가인들은 이 사건 아파트의 수분양자이거나, 수분양자로부터 분양계약상 지위를 인수한 인수인 내지 이 사건 손해배상채권을 양수한 양수인, 또는 이 사건 대지의 공유지분권자의 지위에 있다.
피고들이 원고들 및 승계참가인들에게 이 사건 대지에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무는 늦어도 그 이행 최고일인 2012. 11. 8.경 이행기가 도래하였다. 그럼에도 피고들은 현재까지 장기간 위 의무를 지체하고 있다.
원고들 및 승계참가인들은 위 이행지체로 인하여 재산상 손해(재산세 납부, 담보대출 제한, 정부지원대출 불가, 전세자금대출을 위한 전세금반환보증보험 불가, 매도 및 임대 기회 감소, 매매대금 및 임료 하락, 매매계약 취소 등)와 정신적 손해를 입었다. 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려우므로, 손해액은 분양계약상 대지가격의 3%(상사법정이율의 1/2)의 비율에 의한 금원으로 보아야 한다.
따라서 공동분양자인 피고들은 연대하여 위와 같은 지위에 있는 원고들 및 승계참가인들에게 별지 3 목록 ‘청구금액’란 기재 각 해당 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 원고들 및 승계참가인들의 관계
아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2호증의 1, 제4호증, 제8 내지 35호증(가지번호 포함)의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
별지 4 명단 기재 원고들 및 승계참가인들은 수분양자 또는 이후의 양수인으로부터 해당 전유부분을 매수하고 그 소유권이전등기를 마친 사람(수분양자 아닌 전유부분 소유자)들이다. 나머지 원고들은 피고들과 해당 전유부분에 관하여 분양계약을 체결하고 그 소유권이전등기를 마친 사람(수분양자인 전유부분 소유자)들이다.
다. 원고들 및 승계참가인들에게 손해가 발생하였는지 여부
이 법원이 이 부분에 적을 이유는, “위 원고들”을 “원고들 및 승계참가인들”로, 제1심판결 제10면 제17행의 “제출한”을 “제1심과 당심에서 제출한”으로 각 고쳐 쓰는 외에는 제1심판결 제8면 제2행부터 제10면까지의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
5. 결 론
피승계참가 원고들을 제외한 나머지 원고들 및 승계참가인들의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 각 인용하고, 위 나머지 원고들 및 승계참가인들의 피고들에 대한 나머지 청구와 피승계참가 원고들의 피고들에 대한 청구는 인정할 수 없어 각 기각한다. 제1심판결 중 피고 다림씨앤씨, 슬기솔건설 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 위 피고들의 항소를 받아들여 제1심판결의 주문 제1항 중 위 피고들에 대한 부분을 위와 같이 변경하고, 원고들 및 승계참가인들의 항소를 모두 기각하며, 제1심판결의 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 중 ‘피고 예원건설’란 기재 각 대지지분을 별지 6 목록의 같은 란 기재 각 대지지분으로 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
(별지 생략)
판사 배형원(재판장) 신민석 이종기
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서울중앙지방법원 2016. 8. 12. 선고 2015가합548306 판결
[대지권지분이전등기등][미간행]
【전 문】
【원고 및 원고승계참가인】 별지와 같음 (소송대리인 법무법인 세기 담당변호사 강현필)
【피 고】 예원건설 주식회사 외 2인(소송대리인 변호사 정덕흥 외 1인)
【변론종결】
2016. 7. 22.
【주 문】
1. 피고들은 원고 5, 10, 15, 16, 39, 40, 42, 45, 50, 54, 65, 72, 82, 105, 107, 109, 116, 118, 150, 152, 153, 159, 168, 213, 235, 273, 291, 305, 309, 312, 318, 325, 333, 340, 341, 343, 398, 406, 421, 433, 440, 453, 489, 510, 511, 520, 521, 531, 547, 555, 577, 590, 606, 641, 703, 715, 797, 821, 827, 843, 844, 849, 850, 851, 853, 861, 882, 991, 1010, 1023을 제외한 나머지 원고들 및 원고승계참가인들에게 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡ 중 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 제1항에서 제외한 원고들의 피고들에 대한 각 청구와 나머지 원고들 및 원고승계참가인들의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 원고들 및 원고승계참가인들이 25%, 피고들이 75%를 각 부담한다.
【청 구 취 지】
피고들은 원고들 및 원고승계참가인(이하 ‘승계참가인’)들에게 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡ 중 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 3 목록 ‘청구금액’란 기재 각 해당금액 및 위 각 돈에 대하여 2015. 9. 9.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라[마지막 청구취지변경 신청서(2016. 7. 20.자)에는 주문 제1항에서 제외한 원고들(이하 ‘피승계참가 원고들’)의 청구취지가 명시적으로 기재되어 있지 않으나, 위 원고들은 소송탈퇴를 하지도, 소 취하를 하지도 않았으므로 기존 청구취지를 유지한 것으로 본다.].
【이 유】
1. 기초 사실
가. 피고들은 2006. 12. 28. 한국토지주택공사로부터 택지개발사업이 진행 중이던 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡(이하 ‘이 사건 대지’)를 매수하여 그 지상에 12개 동 958세대 규모의 ○○마을4단지 △△△△△△△ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’) 신축ㆍ분양사업을 시행하였다[피고들 지분비율은 피고 예원건설 주식회사(이하 ‘피고 예원건설) 62.97/100, 피고 주식회사 다림씨앤씨(이하 ’피고 다림씨앤씨‘) 20.81/100, 피고 주식회사 슬기솔건설(이하 ’피고 슬기솔건설‘) 16.22/100이다.].
나. 피고들은 위 아파트를 완공하여 2010. 7. 30. 각 전유부분에 관하여 위 지분비율에 따라 소유권보존등기를 마친 후 같은 해 8. 18.경부터 2011. 1. 19.경까지 피고들과 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’)을 체결한 수분양자들에게 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 모두 마쳐주었다.
다. 한국토지주택공사는 2012. 8. 31. 이 사건 대지에 관한 소유권보존등기를 마친 후 같은 해 10. 30. 피고 다림씨앤씨, 슬기솔건설에 위 2006. 12. 28.자 매매를 원인으로 하여 위 지분비율에 따른 소유권이전등기를 마쳐주었다.
라. 원고들은 이 사건 소 제기 전에, 피승계참가 원고들로부터 해당 전유부분(또는 그 지분, 이하 단순히 ‘전유부분’이라고만 쓴다.)을 매수한 승계참가인들은 이 사건 소송 계속 중에 각 이 사건 아파트 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다(별지 2 목록 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 참조).
【인정 근거】○ 피고 예원건설 : 자백간주
○ 피고 다림씨앤씨, 슬기솔건설 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증 (가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 대지지분이전청구에 관한 판단
가. 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항), 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분(이하 ‘대지지분’)에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득한다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결 등 참조).
나. ① 원고들이 이 사건 소 제기 전 별지 2 목록 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자에 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 사실, ② 승계참가인들이 피승계참가 원고들로부터 각 해당 전유부분을 매수하여 이 사건 소송 계속 중 위 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자에 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 아파트는 규약으로써 구분소유자가 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있다는 내용을 정하지 아니한 사실을 인정할 수 있다.
위 인정 사실을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트 분양자인 피고들로부터 직접 또는 그 양수인들로부터 순차 매수하여 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 피승계참가 원고들을 제외한 나머지 원고들 및 승계참가인들은 해당 전유부분 비율에 따른 이 사건 대지지분에 관한 소유권도 취득하였다 할 것이므로, 피고들은 위 나머지 원고들 및 승계참가인들에게 이 사건 대지 중 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다(다만 피승계참가 원고들은 승계참가인들에게 해당 소유권을 양도하였으므로 위 원고들의 이 부분 청구원인에 관한 주장은 받아들일 수 없다.).
3. 손해배상청구에 관한 판단
가. 원고들 및 승계참가인들의 주장
피고들은 한국토지주택공사로부터 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기를 받음과 동시에 이 사건 분양계약에 따라 수분양자들에게 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있음에도 3년 이상 위 의무를 지체하였다. 수분양자이거나 이 사건 분양계약상 수분양자의 지위를 승계한 원고들 및 승계참가인들은 피고들의 위와 같은 이행지체로 재산세납부, 대출제한, 시가하락 등 재산상 손해와 정신적 손해를 입었는데, 이러한 손해액은 정확하게 산정하기 어려우므로 유사사건에서 인정된 ‘분양계약상 대지가격의 3%의 비율로 계산한 돈’을 손해액으로 보아야 한다. 따라서 공동분양자인 피고들은 연대하여 원고들 및 승계참가인들에게 별지 3 목록 ‘청구금액’란 기재 각 해당금액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 별지 4 명단 기재 원고들 및 승계참가인들의 경우
갑 제8 내지 35호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 위 원고들 및 승계참가인들은 피고들과 직접 이 사건 분양계약을 체결한 당사자가 아니라 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 당초의 수분양자나 그 이후 양수인과 체결한 매매계약에 따라 각 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 사람들인 사실을 인정할 수 있는바, 위 원고들 및 승계참가인들이 피고들에 대하여 분양계약에 따른 채무불이행책임을 묻기 위해서는 양도인 및 피고들과 위 분양계약상 당사자의 지위를 이전하는 내용의 3면 계약을 체결하거나 피고들의 승낙을 얻어 계약당사자의 지위를 포괄적으로 이전받는 등으로 위 분양계약상 매수인의 지위를 승계하여야 한다. 그런데 위 원고들 및 승계참가인들이 양도인과의 매매계약과 별도로 위와 같은 방법으로 위 분양계약상 매수인의 지위를 승계하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 위 원고들 및 승계참가인들의 주장은 다른 점에 관하여 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
다. 별지 4 명단 기재 원고들을 제외한 나머지 원고들의 경우
1) 대지지분이전등기의무의 이행지체 시기에 관하여
갑 제2호증의 1, 갑 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, ① 별지 4 명단 기재 원고들을 제외한 나머지 원고들은 피고들과 이 사건 아파트 각 해당 전유부분에 관한 분양계약을 체결한 사실, ② 이 사건 분양계약 전문 제2.항 및 제1조 (5)항에 의하면, 분양대금은 계약금, 중도금(6차), 잔금으로 나누어 피고들이 지정한 입주예정일인 2010. 6.까지 지급하여야 하는 사실, ③ 위 분양계약 제8조는 (1)항에서 피고들은 건물 준공일로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 하여야 하고, (3)항에서 위 원고들은 공급대금 및 기타 납부액을 완납하고 피고들의 소유권보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 위 원고들의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, (5)항에서 본 계약서상의 대지는 전용면적 비율에 의거 배분하여 공유지분으로 이전된다고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있다.
위 인정 사실을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 아파트 수분양자들의 분양대금납부의무는 피고들의 소유권이전등기의무보다 선이행의무인 점, ② 이 사건 분양계약은 피고들의 전유부분에 관한 소유권‘보존’등기의무의 이행시기에 관하여는 명백히 규정하면서도 전유부분에 관한 소유권‘이전’등기의무의 이행시기는 따로 정함이 없이 오히려 수분양자들에게 일정한 기간 내에 전유부분에 관한 소유권이전등기를 완료할 의무를 지우고 있는 점, ③ 또한 대지지분에 관한 소유권이전등기의무에 관하여는 전유부분에 관한 소유권보존등기의무와 달리 그 이행기의 기준조차 정하지 않은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 분양계약에 따른 피고들의 대지지분이전등기의무는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당한다고 봄이 타당하므로, 위 대지지분이전등기의무는 위 원고들이 이행지체를 이유로 손해배상을 청구하는 내용의 2015. 9. 1.자 청구취지 및 원인변경신청서가 피고들에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2015. 9. 8. 이행기가 도래함으로써 피고들은 그 다음날인 2015. 9. 9. 이행지체에 빠졌다 할 것이다.
2) 손해배상책임의 발생 여부
가) 나아가 피고들의 대지지분이전등기의무의 이행지체로 인해 위 원고들이 주장하는 손해가 발생하였는지에 관하여 본다.
(1) 위 원고들은 대지지분등기의무의 이행지체로 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 원고들은 피고들로부터 각 해당 전유부분을 매수하여 소유권이전등기를 마침으로써 대지지분에 관한 소유권도 취득한 점에 비추어 보면 대지지분에 관한 소유권이전등기가 마쳐지지 않았다는 사정만으로 곧바로 이 사건 아파트에 관한 재산권을 완전히 행사하는 데 장애가 있다고 보기 어렵고, 달리 위 원고들의 주장을 뒷받침할 증거가 없으므로, 위 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 위 원고들은 대지지분에 관한 이전등기를 받지 못하고 있음에도 대지가격이 포함된 재산세를 납부하는 손해를 입고 있다고 주장하나, 피고들이 대지지분이전등기의무를 이행하였더라도 재산세는 여전히 위 원고들이 납부하여야 하는 것일 뿐만 아니라 전유부분의 소유권이전등기를 마침으로써 대지지분의 소유권을 취득한 위 원고들이 대지가격이 포함된 재산세를 납부하는 것은 당연하므로, 위 원고들이 납부한 위 재산세는 대지지분이전등기의무의 이행지체로 발생한 손해라고 볼 수 없다.
(3) 위 원고들은 이 사건 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 금융기관에 대지지분에 관한 근저당권을 설정해주지 못함으로써 금융기관에 손해가 발생할 경우 이를 배상한다는 취지의 확약서를 제출하여야 하고, 이러한 확약서를 제출하지 않을 경우 대출이 제한되는 등의 손해를 입고 있다고 주장한다.
갑 제7호증의 기재에 의하면, 원고 □□□는 2015. 4.경 이 사건 아파트 (동, 호수 생략)을 담보로 대출을 받으면서 대출기관인 한국주택금융공사에 ‘이 사건 아파트에 본건 대지사용권이 전유부분과 분리처분이 가능하다는 취지의 규약이나 공정증서가 존재하지 않음을 확인하였으며, 만약 확인한 내용이 사실과 다르거나 당사가 대지권에 대한 근저당권설정(전유부분과 동순위)을 하지 못하여 공사에 손해가 발생하였거나 발생할 것이 확실한 경우에 귀 공사의 요청에 따라 관련 대출채권을 환매받거나 손해를 배상할 것을 확약합니다’라는 내용의 토지후취담보 취급관련 확인서를 제출한 사실은 인정되나, 위 확인서의 내용에 의하면 위 확인서는 대지지분에 관한 근저당권설정등기를 마쳐주는 대신 제출하는 것이므로 위 확인서를 제출하여야 한다는 사정만으로 대지지분에 관한 근저당권설정등기를 마쳐주는 것에 비해 담보대출에 특별한 제한이나 손해가 발생한다고 보기 어렵고, 달리 위 원고들의 이 부분 주장사실을 뒷받침할 증거가 없으므로 위 주장도 받아들일 수 없다.
(4) 위 원고들은 당초 분양대금보다 낮은 매매대금으로 거래가 이루어진 사정을 들어 시가 하락의 손해를 입었다고 주장한다.
갑 제8 내지 35호증(가지번호 포함) 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 아파트 전유부분에 관한 소유권이전등기가 마쳐진 후 별지 5 목록 ‘매매계약일’란 기재 각 일자에 ‘매매목적물’란 기재 각 전유부분에 관하여 ‘매매대금’란 기재 각 금액으로 거래(이하 특정 거래를 지칭할 때는 별지 5 목록 순번에 따라 ‘○번 거래’라 한다.)가 이루어졌는데 당초 위 각 전유부분의 분양대금은 위 목록 ‘분양대금’란 기재 각 금액인 사실을 인정할 수 있다.
위 인정 사실에 의하면, 이 사건 아파트 중 소형에 속하는 401동(전유부분 면적 약 60㎡)의 경우 1, 2번 거래 모두 분양대금의 약 10~20%에 해당하는 2,000만~4,300만 원이 상승한 가격으로 거래된 반면, 대형에 속하는 409, 411, 412동(전유부분 면적 약 118~120㎡)의 경우 26 내지 37번 거래 모두 분양대금의 약 20~30%에 해당하는 1억~1억 4,000만 원이 하락한 가격으로 거래되었고, 중형에 속하는 403 내지 408동(전유면적 약 85㎡)의 경우 분양대금보다 소폭 하락하거나 상승한 금액으로 거래되고 있는 사정을 알 수 있다. 그러나 위와 같은 차이는 우리 부동산경제의 전반적인 침체와 더불어 인구구조변화에 따른 아파트면적에 대한 선호도 변화 등이 반영된 것으로 보이고, 아파트분양 후 아파트 개별 매매가격은 매매당시 부동산 전체시장의 흐름, 아파트 소재지 및 주변 환경과 층수, 면적, 내부 인테리어 등 전유부분의 특성, 아파트매도를 통한 자금마련의 급박성 등 매도인이 처한 개별적인 상황 등에 따라 차이가 있을 수밖에 없을뿐더러, 아파트 시가가 최초 분양대금보다 반드시 높게 형성된다는 경험칙이 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 분양대금보다 낮은 가격으로 거래되는 전유부분이 있다는 사정만으로 곧바로 이 사건 아파트 시가가 대지지분이전등기의 지체로 주변 아파트에 비해 하락한 것이라고 보기 어렵고, 달리 위 원고들의 주장을 뒷받침할 증거가 없으므로[오히려 을라 제13 내지 21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 아파트의 시가는 주변 아파트 시가와 별다른 차이가 없는 사실을 인정할 수 있을 뿐이다.], 위 원고들의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.
나) 결국 위 원고들이 제출한 증거들만으로는 위 원고들이 피고들의 대지지분이전등기의 이행지체로 인하여 어떠한 손해를 입었을 개연성을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 원고들의 손해배상에 관한 주장은 다른 점에 관하여 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
4. 결론
그렇다면 피승계참가 원고들을 제외한 나머지 원고들 및 승계참가인들의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 각 인용하고, 위 원고들 및 승계참가인들의 피고들에 대한 각 나머지 청구와 피승계참가 원고들의 피고들에 대한 각 청구를 각 기각하기로 한다.
(별지 생략)
판사 윤상도(재판장) 명선아 김기호