임차인이 임대인을 상대로 제기한 보증금반환소송의 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자가 민사소송법 제218조 제1항에서 정한 변론종결 후의 승계인에 해당하는지 여부(적극)

대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결
[임대차보증금][공2022상,693]

【판시사항】

[1] 매도인이 악의인 계약명의신탁의 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인이, 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복한 매도인과 그로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 소유권이전등기를 마친 명의신탁자가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극) 

[2] 임차인이 임대인을 상대로 제기한 보증금반환소송의 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자가 민사소송법 제218조 제1항에서 정한 변론종결 후의 승계인에 해당하는지 여부(적극) / 임대인을 상대로 보증금반환의 승소확정판결을 받은 임차인이 주택 양수인을 상대로 보증금을 반환받고자 하는 경우, 승계가 명확하지 않거나 승계를 증명할 수 없는 때에는 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받아야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 위 임차인이 양수인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하여 임대인 지위의 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어와 심리가 진행됨으로써 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없는 경우, 소의 이익이 없다고 단정할 수 있는지 여부(소극) 

【판결요지】

[1] 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 제4조 제3항의 규정에 따라 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 없는 제3자에 해당하므로 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 이 경우 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 목적 및 임차인이 보증금반환청구권을 행사하는 때의 임차주택 소유자로 하여금 임차보증금반환채무를 부담하게 함으로써 임차인을 두텁게 보호하고자 하는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 개정 취지 등을 종합하면 위의 방법으로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. 

[2] 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석되므로, 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당한다. 

승계집행문은 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한하여 내어 줄 수 있고(민사집행법 제31조 제1항), 승계를 증명할 수 없는 때에는 채권자가 승계집행문 부여의 소를 제기할 수 있다(제33조). 

따라서 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환의 승소확정판결을 받았으나 이후 주택 양수인을 상대로 이를 반환받고자 할 경우 승계가 명확하지 않거나 임대인 지위의 승계를 증명할 수 없는 때에는 임차인이 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받음이 원칙이나, 이미 임차인이 양수인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하여 양수인과 사이에 임대인 지위의 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어 및 법원의 심리가 진행됨으로써 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없다면, 그럼에도 법원이 소의 이익이 없다는 이유로 후소를 각하하고 임차인으로 하여금 다시 승계집행문 부여의 소를 제기하도록 하는 것은 당사자들로 하여금 그동안의 노력과 시간을 무위로 돌리고 사실상 동일한 소송행위를 반복하도록 하는 것이어서 당사자들에게 가혹할 뿐만 아니라 신속한 분쟁해결이나 소송경제의 측면에서 타당하다고 보기 어려우므로 이와 같은 경우 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다. 

【참조조문】

[1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제4항, 민사소송법 제218조 제1항, 민사집행법 제31조, 제33조 

【참조판례】

[1] 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)
[2] 대법원 2002. 1. 30. 자 2001그35 결정

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이승운 외 1인)

【피고, 피상고인】 해주종합개발 주식회사 (소송대리인 법무법인 두우 담당변호사 오종윤 외 1인)

【원심판결】 서울중앙지법 2021. 1. 28. 선고 2020나32533 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 임대차보증금반환채무의 승계

가. 사건의 경위와 원심의 판단

1) 피고는 ○○서부연립 재건축주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)이 재건축사업으로 신축하는 아파트를 시공하면서, 조합원 분양분을 제외한 신축 아파트 부분을 공사대금조로 분양받기로 하였다. 

2) 직접 분양계약을 체결할 형편이 되지 않는 피고는 대표이사의 인척인 소외인의 승낙을 얻어, 소외인이 이 사건 조합으로부터 이 사건 아파트를 분양받아 2002. 1.경 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 피고가 이 사건 아파트를 관리하는 등 실질적인 권리를 행사하여 왔다. 

3) 원고는 2011. 1.경 소외인으로부터 이 사건 부동산을 임차한 후 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약을 갱신해 왔다. 

4) 피고는 2015년경 이 사건 조합 및 소외인을 상대로 소를 제기하였고, ‘피고와 소외인이 계약명의신탁 약정을 체결하였고 소외인과 분양계약을 체결한 이 사건 조합도 이를 알고 있었으므로 소외인 명의 소유권이전등기는 무효이다.’라는 피고의 주장이 받아들여져 소외인에 대한 소유권이전등기의 말소등기, 이 사건 조합에 대한 소유권이전등기의 이행을 명하는 판결이 확정되었고, 피고는 2018. 11.경 위 확정판결에 기하여 소외인 명의의 소유권이전등기를 말소하고, 매매를 원인으로 한 피고 명의 소유권이전등기를 마쳤다. 

나. 판단

1) 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제3항의 규정에 따라 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 없는 제3자에 해당하므로 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 이 경우 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 목적 및 임차인이 보증금반환청구권을 행사하는 때의 임차주택 소유자로 하여금 임차보증금반환채무를 부담하게 함으로써 임차인을 두텁게 보호하고자 하는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 개정 취지 등을 종합하면 위의 방법으로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. 

2) 이는 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계하는 것(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조)과 마찬가지이다. 

3) 원심이 인정한 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴보면, 주택의 명의수탁자인 소외인으로부터 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 원고는, 무효인 계약명의신탁약정에 기한 등기임을 이유로 소외인 명의의 소유권이전등기를 말소하고 매도인으로부터 소유권이전등기를 마친 명의신탁자인 피고에 대해서 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 나아가 피고는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. 

그럼에도 원심은, 피고가 소외인의 임대인 지위를 승계한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 주위적 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단에는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 부동산실명법 제4조 제3항 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 

2. 소의 이익

가. 원심의 가정적 판단

원심은 설령 피고가 임대인 소외인의 지위를 승계한다고 보더라도, 원고가 이미 2017. 6.경 소외인을 상대로 한 임대차보증금반환청구소송에서 승소확정판결을 받은 이상, 그 후 피고가 소유권이전등기를 마침으로써 임대인의 지위를 승계하였다면 민사소송법 제218조 제1항의 ‘변론종결 후의 승계인’에 해당하여 위 확정판결의 기판력이 미치므로 이 사건 소 중 주위적 청구는 권리보호의 이익이 없다고 판단하였다. 

나. 대법원의 판단

1) 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석되므로, 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당한다(대법원 2002. 1. 30. 자 2001그35 결정 등 참조). 

2) 승계집행문은 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한하여 내어 줄 수 있고(민사집행법 제31조 제1항), 승계를 증명할 수 없는 때에는 채권자가 승계집행문 부여의 소를 제기할 수 있다(제33조). 

3) 따라서 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환의 승소확정판결을 받았으나 이후 주택 양수인을 상대로 이를 반환받고자 할 경우 승계가 명확하지 않거나 임대인 지위의 승계를 증명할 수 없는 때에는 임차인이 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받음이 원칙이나, 이미 임차인이 양수인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하여 양수인과 사이에 임대인 지위의 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어 및 법원의 심리가 진행됨으로써 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없다면, 그럼에도 법원이 소의 이익이 없다는 이유로 후소를 각하하고 임차인으로 하여금 다시 승계집행문 부여의 소를 제기하도록 하는 것은 당사자들로 하여금 그동안의 노력과 시간을 무위로 돌리고 사실상 동일한 소송행위를 반복하도록 하는 것이어서 당사자들에게 가혹할 뿐만 아니라 신속한 분쟁해결이나 소송경제의 측면에서 타당하다고 보기 어려우므로 이와 같은 경우 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다. 

4) 원심이 인정한 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 이미 소외인을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하여 그 승소판결이 확정된 후 피고가 소외인의 임대인 지위를 승계하였으나, 원고의 이 사건 소 중 주위적 청구에 대해 피고가 계속하여 임대인 지위 승계를 부정하면서 다투어 왔고 이에 대해 상당한 정도의 공격방어와 법원의 심리가 이루어진 점, 이제 와서 굳이 이 부분 소의 이익을 부정하고 원고로 하여금 승계집행문 부여의 소를 제기하여 다시 피고와 다투도록 하는 것이 당사자들 모두에게 가혹할 뿐만 아니라 소송경제 등의 측면에서도 타당하다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고가 피고를 상대로 임대인 지위의 승계를 주장하면서 임대차보증금의 반환을 구할 권리보호의 이익이 없다고 단정하기 어렵다. 

그럼에도 원심은 이와 달리 원고의 주위적 청구에 대하여 소의 이익이 없다고 단정하는 가정적 판단을 하였으니, 이러한 원심판단에는 권리보호의 이익 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

3. 결론

주위적 청구에 관한 원고의 상고를 받아들이는 이상 예비적 청구에 관한 판단 부분 역시 더 이상 유지될 수 없게 되어 원심판결은 전부 파기되어야 하므로, 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원 

 

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서울중앙지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나32533 판결
[임대차보증금][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 이승운)

【피고, 항소인】 해주종합개발 주식회사 (소송대리인 법무법인 두우 담당변호사 오종윤 외 1인)

【변론종결】
2020. 12. 17.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 5. 21. 선고 2019가단5286093 판결

【주 문】

1. 이 법원에서 변경하거나 추가한 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 이 사건 소 중 예비적 청구 부분을 각하한다.

나. 원고의 주위적 청구를 기각한다.

2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

주위적으로, 피고는 원고에게 195,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

예비적으로, 피고는 원고에게 150,000,000원 및 이에 대하여 2020. 11. 17.자 청구취지변경신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 주위적 청구를 변경하고 예비적 청구를 추가하였다). 

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 주위적 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 2011. 1. 29. 소외인과 사이에, 원고가 소외인으로부터 별지목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 195,000,000원, 기간 2011. 2. 25.부터 2013. 2. 25.까지로 하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 

나. 원고는 2011. 2. 25.경 소외인에게 임대차보증금 195,000,000원을 지급하고 소외인으로부터 이 사건 부동산을 인도받은 이후 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 부동산을 점유·사용하여 왔고, 그 무렵 전입신고를 마쳤다. 

다. 이 사건 임대차계약은 2013. 2. 25.이 지난 이후에도 두 차례에 걸쳐 묵시적으로 갱신되었는데, 원고는 2016. 8.경 소외인에게 이 사건 임대차계약을 해지하겠다고 통보하였다. 

라. ○○서부연립재건축주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 2001. 11. 29. 이 사건 부동산에 관한 소유권보존등기를 마친 후 2002. 1. 12. 소외인에게 2001. 10. 27.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 

마. 한편 피고는 2018. 11. 8. 서울중앙지방법원 2012가합11858호 확정판결을 대위원인으로 하여 소외인 명의의 위 소유권이전등기를 말소한 다음, 같은 날 이 사건 조합으로부터 1999. 4. 9.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다. 

바. 위 판결의 요지는, ‘이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 등기는 피고의 명의신탁에 기한 것으로서 효력이 없어 그 소유권은 여전히 이 사건 조합에게 남아 있는바, 이 사건 조합에 대하여 가지는 이 사건 부동산에 관한 대물변제 약정을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 이 사건 조합의 소외인에 대한 소유권이전등기 말소청구권을 대위행사하는 피고의 청구에 따라 소외인은 이 사건 조합에게 이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 이 사건 조합은 피고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다’는 것이었다. 소외인은 이에 불복하여 서울고등법원 2013나63570호로 항소하였으나, 서울고등법원은 2014. 9. 18. 소외인의 항소를 기각하였고, 소외인이 다시 이에 불복하여 대법원 2014다87021호로 상고하였으나, 대법원은 2015. 4. 23. 소외인의 상고를 기각하였다. 

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지] 

2. 주위적 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

명의신탁자인 피고는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제3항에 따라 원고에 대하여 이 사건 임대차계약의 무효를 주장하지 못하고, 피고는 원고가 대항력을 취득한 후에 이 사건 부동산의 소유권을 이전받은 양수인에 해당하여 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다. 

나. 판단 - 피고가 임대인의 지위를 승계하는지 여부

(1) 부동산실명법 제4조는 그 제1항 및 제2항 본문에서, 원칙적으로 명의신탁약정과 그 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효라고 정하고, 다만 제2항 단서에서, 예외적으로 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되는 경우에 그 타방당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에 한하여 유효한 것으로 정하고 있다. 

앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외인이 계약당사자로서 이 사건 조합과 사이에 분양계약을 체결하고 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 사실, 이는 피고가 명의신탁자로서 소외인 명의로 이 사건 부동산을 보유하기로 하는 피고와 소외인 사이의 명의신탁약정에 기한 것으로 위 분양계약의 상대방인 이 사건 조합 역시 이러한 사정을 알고 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 소유권이전등기 및 그 원인이 된 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제2항 단서가 적용될 여지가 없어 무효가 된다. 한편 이 사건 부동산에 관한 소외인 명의의 소유권이전등기가 무효라고 하더라도, 부동산실명법 제4조 제3항에서 위 무효는 ‘제3자’에게 대항하지 못하도록 규정하고 있고 이 때 ‘제3자’는 그 선의·악의를 묻지 아니하므로, 이 사건 조합과 피고는 명의신탁약정에 따른 등기의 무효를 들어 위 제3자에 해당하는 임차인인 원고에게 대항할 수 없다. 

(2) 그런데 앞서 본 바와 같이 원고가 소외인과 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 부동산을 인도받은 이후 전입신고를 마침으로써 주택임대차법 제3조 소정의 대항력을 갖추었고, 그 후 소외인 명의의 소유권이전등기가 말소되어 이 사건 조합 앞으로 소유 명의가 회복되었다가 피고 앞으로 다시 소유권이전등기가 마쳐졌으므로, 피고가 주택임대차법상 임차주택의 양수인으로서 임대인인 소외인의 지위를 승계하여 임차인인 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 부담하는지 여부가 문제된다. 

살피건대, 주택임대차법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있으며, 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되는데(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 등 참조), 한편 ① 무효인 명의신탁약정에 기한 소유권이전등기를 말소하여 임차주택의 등기명의를 회복한 것을 두고 임차주택의 ‘양수’라고 볼 수는 없는 점, ② 만일 임대인 지위의 승계가 이루어져 기존 임대인인 명의수탁자가 임대차관계에서 탈퇴하게 될 경우, 명의신탁약정 및 이에 기한 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못하도록 규정한 부동산실명법 제4조 제3항의 입법취지가 몰각될 수 있는 점, ③ 명의수탁자 앞으로 마쳐졌던 소유권이전등기가 말소되어 등기명의를 회복한 사람 또는 그 승계인을 상대로 하여서는 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 주장하여 그 권리를 보호받을 수 있는 점 등을 고려하면, 소외인 명의의 소유권이전등기가 말소되어 그 등기명의를 회복한 이 사건 조합 및 이 사건 조합으로부터 소유권을 이전받은 피고는 주택임대차법 제3조 제4항의 임차주택의 ‘양수인’에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로, 피고는 임대인인 소외인의 지위를 승계하지 아니한다. 

(3) 설령 이와 견해를 달리하여, 피고가 임대인인 소외인의 지위를 승계한다고 보더라도, 원고의 주위적 청구는 아래와 같은 이유로 권리보호의 이익이 없어 부적법하게 된다. 

(가) 확정된 승소판결에는 기판력이 있으므로 승소의 확정판결을 받은 당사자가 전소의 상대방을 상대로 다시 전소와 동일한 청구의 소를 제기하는 경우 후소는 원칙적으로 권리보호의 이익이 없어 부적법하다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다64215 판결 등 참조). 또한 확정판결은 변론종결 후의 승계인에 대하여도 그 효력이 미치고(민사소송법 제218조 제1항), 주택임대차법 제3조 제1항 및 제4항의 규정상 임차주택의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 임대차보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석되므로, 전소 변론종결 후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 양수인은 민사소송법 제218조 제1항에서 말하는 ‘변론을 종결한 뒤의 승계인’에 해당한다(대법원 2002. 1. 30.자 2001그35호 결정 등 참조). 

(나) 살피건대, 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2017. 6. 15. 소외인을 상대로 서울서부지방법원 2017가단218980호로 이 사건 임대차계약이 2016. 11.경 해지되었음을 이유로 임대차보증금 195,000,000원의 반환을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 2017. 11. 28. 변론을 종결한 후 2017. 12. 12. 원고 승소판결을 선고하였으며, 위 판결은 2017. 12. 30. 확정된 사실을 인정할 수 있다(이하 ‘전소 확정판결’이라 한다). 그리고 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 2018. 11. 8. 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같다. 

이에 의하면 이 사건 주위적 청구의 소송물은 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금반환채권으로서 위 전소의 소송물과 동일하고, 전소 확정판결의 기판력은 전소 변론종결일 이후인 2018. 11. 8. 이 사건 부동산의 소유권을 이전받은 피고에게도 그 효력이 미친다. 

다. 소결

따라서 원고의 주위적 청구는 어느 모로 보나 이유 없다.

3. 예비적 청구의 적법 여부에 관한 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고

소외인은 제3자와 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하고 임대차보증금 150,000,000원을 수령한 후 피고에게 전달하였다. 만약 피고가 임대인의 지위를 승계하지 아니한다면, 원고는 소외인에 대하여 임대차보증금반환채권을 가지고 있고, 피고는 법률상 원인 없이 소외인으로부터 최초 임대차보증금 150,000,000원을 전달받음으로써 이득을 얻고 이로 인하여 소외인에게 같은 금액 상당의 손해를 입혔으므로, 소외인은 피고에 대하여 위 150,000,000원의 부당이득반환채권을 가진다. 따라서 피고는 위 임대차보증금반환채권을 보전하기 위하여 소외인의 위 부당이득반환채권을 대위행사하는 원고에게 위 부당이득금을 반환할 의무가 있다. 

(2) 피고

피대위자인 소외인이 무자력이 아니어서 채권자대위권을 행사할 보전의 필요성이 없으므로, 원고의 예비적 청구는 부적법하다. 

나. 판단

(1) 관련 법리

채권자는 채무자에 대한 채권을 보전하기 위하여 채무자를 대위해서 채무자의 권리를 행사할 수 있는데, 대위에 의하여 보전될 채권자의 권리가 금전채권인 경우에는 원칙적으로 채무자가 무자력인 때, 즉 채무자의 권리를 대신 행사하지 아니하면 채무자의 책임재산이 감소함으로써 채권의 변제를 받지 못할 우려가 있는 경우에 보전의 필요성이 인정되어 채권자의 대위행사가 허용되고(대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결 등 참조), 다만 위와 같은 경우가 아니라도 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 아니하면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는, 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2014다89355 판결 등 참조). 

(2) 이 사건의 경우

(가) 먼저, 채무자인 소외인이 무자력이라는 점에 대한 원고의 입증이 없다.

(나) 다음으로, 채무자인 소외인의 무자력이 입증되지 아니함에도 불구하고 원고가 채권자대위권을 행사할 수 있는지 여부에 관하여 본다. 원고가 보전하고자 하는 피보전채권은 소외인에 대한 임대차보증금반환채권이고, 원고가 소외인을 대위하여 행사하고자 하는 피대위채권은 소외인의 피고에 대한 부당이득반환채권이다. 위 부당이득반환채권은 피고가 법률상 원인 없이 소외인이 제3자와 체결한 임대차계약에 따른 임대차보증금을 수령하였음을 원인으로 하는 것이므로, 두 채권은 동일한 임대목적물을 대상으로 하여 서로 관련성이 인정되기는 하나, 원고로서는 채무자인 소외인이 무자력이 아닌 한 앞서 본 바와 같은 전소 확정판결에 따라 채권을 실현할 수 있으므로 대위행사에 의하지 아니하고서는 채권의 완전한 만족을 얻지 못할 위험이 있다고 볼 수 없다. 또한 원고의 주장과 같이 소외인이 피고에 대하여 부당이득반환채권을 가진다고 하더라도, 소외인으로서는 피고에 대하여 부당이득반환청구를 할 것인지 여부를 스스로 선택할 권리가 있으므로, 소외인이 무자력이 아님에도 불구하고 그 의사와 무관하게 원고가 이를 대위행사하는 것은 소외인의 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 될 여지도 있다. 

(3) 소결

따라서 원고의 예비적 청구 부분은 보전의 필요성이 인정되지 아니하여 부적법하다.

4. 결론

그렇다면 원고의 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 예비적 청구는 부적법하여 이를 각하할 것인바, 원고가 이 법원에서 변경하고 추가한 청구를 포함하여 제1심판결을 위와 같이 변경한다. 

[별지 생략]

판사   김현석(재판장) 당우증 최정인